A Abacus em associação com a JLL · Industrial and Logistics Market Hotel and Tourism Market ......

A Abacus em associação com a JLL

A Abacus é uma das empresas líderes do mercado da consultoria imobiliária de Angola, oferecendo todos os serviços relacionados com o mercado empresarial e residencial, tal como agência/mediação de compra e arrendamentos, investimento imobiliário, avaliações e consultoria, e ainda gestão imobiliária. Desde 2010 vem igualmente trabalhando com clientes corporativos e investidores imobiliários diversos.

A JLL (NYSE:JLL) é uma empresa de serviços financeiros e profissionais especializados em imobiliário para clientes que procuram obter valor acrescentado na promoção, na ocupação ou no investimento imobiliário. Com um volume de negócios anual líquido de 4,7 mil milhões de dólares, correspondente a um anual bruto de $5,4 mil milhões, a JLL tem mais de 230 escritórios em todo o mundo e opera em 80 países, com um equipa global de cerca de 58.000 colaboradores. Em representação dos seus clientes, a empresa presta serviços de gestão de propriedades e de instalações corporativas, com um portefólio de 316 milhões de m2 geridos mundialmente e concretizou, em 2014, transações de vendas e aquisições no valor de 118 mil milhões de dólares. A LaSalle Investment Management, empresa da JLL a atuar na área de gestão de investimento, é responsável pela gestão de uma carteira de ativos imobiliários avaliada em mais de 53,6 mil milhões de dólares. JLL é a designação e a marca comercial registada da Jones Lang LaSalle Incorporated.

A Abacus e a JLL, combinam o conhecimento global, com o mercado local, oferecendo aos clientes um ímpar serviço imobiliário em Angola.

Abacus in association with JLL

Abacus is one of Angola’s leading real estate consultancies. Its services cover all aspects of commercial and residential property, including sales and leasing, investment brokerage, valuation and property management. Since 2010 it has also been providing the same services for corporates and investors.

JLL (NYSE: JLL) is a professional services and investment management firm offering specialised real estate services to clients seeking increased value by owning, occupying and investing in real estate. With annual fee revenue of 4.7 billion USD and gross revenue of 5.4 billion USD, JLL has more than 230 corporate offices, operates in 80 countries and has a global workforce of approximately 58,000. On behalf of its clients, the firm provides management and real estate outsourcing services for a property portfolio of 3.4 billion square feet, or 316 million square metres, and completed 118 billion USD in sales, acquisitions and finance transactions in 2014. Its investment management business, LaSalle Investment Management, has 53.6 billion USD of real estate assets under management. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit www.jll.com.

Together, Abacus and JLL combine global expertise with local market knowledge to give clients unrivalled support in the Angolan market.

INTRODUÇÃO

PERFIL ANGOLA

ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO

SECTOR IMOBILIÁRIO

MERCADO RESIDENCIAL

MERCADO ESCRITÓRIOS

MERCADO RETALHISTA

MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO

MERCADO HOTELEIRO

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

PROVÍNCIAS

GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA

DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIO

Introduction

Angola profile

Economy

The Property Market

Residential Market

Office Market

Retail Market

Industrial and Logistics Market

Hotel and Tourism Market

Investment Market

Provinces

Property Managment

Property Taxation

Defining Property Areas

00.001.002.003.003.103.203.303.403.503.603.703.804.005.0

INDÍCEIndex

00.0Nova Marginal, Baía de Luanda

INTRODUÇÃO Introduction

Angola em 2014 no que respeita ao Imobiliário, teve na maior parte dos seus segmentos um acerto nos valores, existindo contudo alguns segmentos que os valores tenham subido.Para o ano de 2015, tudo muito depende da evolução do preço do Petróleo, caso se mantenha em valores de Dez/2014, a economia Angolana irá sofrer ajustes, onde naturalmente se incluirá o Imobiliário.In 2014, most property markets in Angola saw a cer-tain decrease in values, although some did see rising prices.For 2015, a great deal depends on how oil prices de-velop. If prices stay the same as at December 2014, the Angolan economy will have to adjust and this will naturally include the real estate sector too.

Fact box:

Fonte: FMI, United Nations, Governo de Angola, Instituto Nacional de Estatística, Banco Mundial e BMISource: IMF, United Nations, Angolan Goverment, Angola National Statistics, World Bank and BMI.

• População | Population: 24.3 milhões (Maio 2014P) | 24.3 million (May 2014) De acordo com o Censo realizado pelo INE, em Maio de 2014 According to the census carried out by INE in May 2014.

• Capital | Capital: Luanda

• Cidades mais Populosas | Major cities: Luanda, Benguela e Huambo Luanda, Benguela and Huambo

• Língua Oficial | Language: Português | Portuguese

• Área Total | Total area: 1.246.700 Km² | 1,246,700 Km²

• Moeda | Currency: Kwanza (AKZ)

• PIB (USD bn) | GDP (USD bn): 124.2 (2013) 124,2 (2013)

• PIB per capita (2013) | Per capita GDP (2013) Cerca de 5.170Usd About USD5,170

• PIB Crescimento Real (2015E) | GDP Growth (2015E): 5,4% / 5,9% | 5.4% / 5.9%

• Principais Indústrias | Principal Industries: Petrolífera, diamantífera, madeira, pesca. Oil, diamonds, forestry, fishing.

A República de Angola é um país localizado na costa Ocidental de África limitado a norte e nordeste pela República Democrática do Congo, a sudeste pela Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste pelo Oceano Atlântico. Está dividido em 18 províncias, sendo os principais centros urbanos a capital Luanda e o Huambo, o Lobi-to, Benguela e o Lubango.

The Republic of Angola lies on the west coast of Sub-Saharan Africa, bound to the north and north-east by the Democratic Re-public of the Congo, to the south-east by Zambia and to the south by Namibia. The country is divided into 18 provinces, the major population centres besides the capital Luanda being Huambo, Lo-bito, Benguela and Lubango.

PERFIL ANGOLAAngola profile

ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO Economy

Continua a ser o Continente Africano o que maiores possibilida-des de crescimento oferece a médio e longo prazo, mantendo-se por isso no radar e na intenção de investimento estrangeiro das principais economias mundiais, especialmente porque a conti-nuada descoberta de recursos naturais em muitos desses países permite que disponham de meios para investir. Angola mantém e prevê-se que continue a manter-se, como um dos principais desti-nos do investimento estrangeiro interessado no contexto africano.

Embora cada vez menos dependente do sector petrolífero, con-tinua a ser este a alavanca económica de Angola, sendo respon-sável por por cerca de 75% das receitas fiscais. É por isso que se assiste com apreensão à evolução do preço do petróleo, que a manter-se pode influenciar negativamente a economia Angolana. Atento a esta realidade, o Executivo, Angolano, pretende conti-nuar a apostar fortemente em projectos não petrolíferos, como geologia e minas, agricultura, energia e água, transportes e cons-trução (de infraestruturas públicas).

O posicionamento do país mantém-se estável, de acordo com a Fitch, contudo esta última, apresenta algumas reservas à ma-nutenção do rating, caso Angola, não actue para corrigir o deficit orçamental, em resultado da baixa do petróleo.

Os grandes analistas, consideram que existirá um continuado crescimento embora mais moderado, sendo que para os próxi-mos anos, espera-se que o sector não petrolífero, seja o driver da economia. As Reservas Cambiais continuam estáveis, apre-sentando indicadores que estimam para 2015 um crescimento da economia na ordem dos 5,9%, contra os 3,9% com que deve vir a fechar 2014.

Igualmente o FMI, estima uma Taxa de Inflação em cerca de 7,3% para 2015, sendo que espera fechar 2014 com valores na ordem dos 7,3% igualmente.

Segundo o Doing Business - índice elaborado pelo Banco Mun-dial que reflecte a facilidade na realização de negócios de várias economias analisadas – Angola encontra-se posicionada em 181 do ranking dos países analisados.

Os principais parceiros de Angola têm-se mantido e são, em termos de importação, Portugal, China, Brasil e os EUA. Nas exportações, os principais mercados são China, Índia, que ultrapassou os EUA e Taiwan.

In terms of imports, Angola’s main partners continue to be Portugal, China, Brazil and the USA. The main export markets are China, the USA, India, Canada and, new in 2013, Taiwan.

Africa continues to be the continent that offers the greatest possi-bilities for growth in the medium and long term. For this reason, it remains on the radar and as a target for foreign investment by the world’s principal economies, especially as the continuous disco-very of natural resources in many of these countries gives them the means to invest. Angola is expected to remain one of the main destinations for foreign investors interested in Africa.

Although its dependence on the oil sector continues to diminish, this sector continues to be Angola’s economic motor and is res-ponsible for 75% of its GDP. This is why the evolution of oil prices is being met with some apprehension and, if it continues in this di-rection, it may have a negative influence on the Angolan economy, as we have already been seeing. Facing this situation, the Ango-lan Executive intends to maintain a keen focus on non-oil projects such as geology and mines, agriculture, energy and water, and transport and construction (public infrastructures).

The position of the country continues to be ‘stable’ according to Fitch. However, this agency has expressed some reservations about the country retaining this rating if Angola dos not take action to correct the budget deficit resulting from the fall in oil prices.

The leading analysts believe there will be continued growth, al-though it will be more moderate. In the coming years, it is hoped that the non-oil sector will be the economic ‘driver’. Exchange re-serves remain stable and indicators estimate growth in the Ango-lan economy of around 5.9% for 2015, against the 3.9% expected for the end of 2014.

The IMF also estimates a rate of inflation of around 7.3% for 2015, while 2014 is expected to close with a value of around 7.3%.

According to Doing Business - the index prepared by the Wor-ld Bank that reflects the ease of doing business in the various economies analysed - Angola is in 181st place on the ranking of countries.

Empreendimento Muxima.Baía de Luanda.

DEMOGRAFIADemographics

Em termos Demográficos, com os Censos em Angola decorridos no início de 2014, obtiveram-se os seguintes resultados prelimi-nares, uma a população residente em Angola de 24,3 milhões de habitantes, tendo aproximadamente 11,8 milhões do sexo mascu-lino (48%) e 12,5 milhões do sexo feminino (52%), confirmando-se Luanda como principal pólo demográfico, com 6.5 milhões de pessoas, correspondente a cerca de 27% do total da população de Angola.

In terms of demographics, the census carried out in Angola at the beginning of 2014 obtained the following preliminary results: a population resident in Angola of 24.3 million people of whom approximately 11.8 million are male (48%) and 12.5 million are female (52%). Luanda was confirmed as the main population cen-tre, with 6.5 million inhabitants, corresponding to around 27% per cent of the total population of Angola.

PROJECÇÃO DA POPULAÇÃO EM ANGOLA E LUANDA Population Growth Projection in Angola and Luanda

Fonte: Instituto Nacional de Estatística de Angola.Source: Angolan National Institute of Statistics

ANGOLA

LUANDA

2005 2010 2015 2020 2025

Luanda.

TAXA DE INFLAÇÃOInflation

CRESCIMENTO DO PIB: ANGOLAGDP Growth: Angola

Fonte: FMI | Source: IMF Fonte: FMI | Source: IMF(5,4/5,9%) (8,9%)

illion

Luanda.

SECTOR IMOBILIÁRIO Características do Sector ImobiliárioThe Property Market Characteristics of the Property Sector

Nos 2 anteriores relatórios, reforçamos a ideia de que em grande parte, o imobiliário em Angola, com especial ênfase em Luanda, dependem do desenvolvimento económico do país. Convictos disso mesmo e porque se espera algum abrandamento económi-co, julgamos que existirão alguns segmentos que poderão sentir alguma pressão com a esperada redução de investimento petro-lífero, enquanto os valores do preço do Petróleo se mantiver nos actuais níveis (Jan 2015~50Usd/barril).

É em Luanda que continuam a centrar-se os principais pólos imobiliários de Angola, pese embora em outras províncias, numa escala impossível de comparar, como o Lobito/Benguela, o Soyo, e Cabinda, possam vir cirurgicamente a desenvolver-se, sempre alicerçados no investimento produtivo.

In the two previous reports, we emphasised the idea that, to a great extent, certain property sectors in Angola, and particular-ly Luanda, depend in part on the economic development of the country. We remain convinced of this and, because a degree of economic slowdown is expected, we believe some sectors will feel a certain amount of pressure from the expected reduction in oil investment while the price of oil remains at current levels (Jan 2015 - USD50/barrel).

Angola’s principal property market continues to be centred on Lu-anda, although we may see some development, on a completely different scale, in other provinces such as Lobito, Benguela, Soyo, Cabinda, or Namibe. However, any such development will always require productive investment.

Loanda Towers - Fundo de Investimento Imobiliário Besa Valorização.

O emblemático projecto da Baía de Luanda, tem em curso os dois primeiros edifícios, esperando-se que 2015 seja o definitivo arranque, que irá alterar para sempre a Cidade de Luanda, dando-lhe um ambiente internacional que tanto merece e necessita.

The first two buildings of the emblematic Luanda Bay (Baía de Luanda) project are under construction and it is hoped that 2015 will see its definitive launch. This will change the face of the City of Luanda forever, giving it the international feel it so deserves and needs.

O mercado imobiliário está a encontrar o seu próprio espaço na economia Angolana, contudo começa a ser necessário encontrar novas fontes de financiamento, esperando-se assim que o surgi-mento efectivo do mercado de capitais, possa em 1 a 2 anos ser uma nova ferramenta que o Imobiliário possa começar a utilizar.

Algumas características essenciais do sector imobiliário:• Processos ainda bastante burocráticos e complexos, embora se assista a francos progressos, na inscrição nas finanças e na conservatória dos registos prediais, dos activos imobiliá-rios;• Em determinados segmentos tem-se vindo a assistir a um aumento da oferta;• Poucos terrenos com escritura colonial registada (de posse plena);• Insegurança jurídica na transmissão da propriedade, espe-cialmente terra;• Falta de terrenos licenciados;• Falta do ordenamento do território e de Planos Directores para as Cidades, pese embora estejam a ser feitos esforços nesse sentido pelas entidades responsáveis;• Necessidade de infra-estruturas básicas, sendo este um tema de difícil e complexa resolução, podendo a prazo vir a limitar novos projectos no centro da Cidade;

Torre Kanhangulo, Centro Cerro.

The property market is finding its own place in the Angolan econo-my. However, we are beginning to see a need to find new sources of financing. Therefore, it is hoped that the expansion we have seen in capital markets will mean that, in one or two years, we will have a new tool for the property market to use.

These are some essential characteristics of the property sector:• Processes are still very bureaucratic and complex, although we have seen clear progress in registration of properties with the tax department and the land registry;• Certain sectors have witnessed an increase in supply;• Few pieces of land with a registered colonial deed (with full possession);• Legal uncertainty in the transfer of ownership, particularly of land;• Lack of licensed plots in the city centre;• Lack of general town planning and master plans for the cities, although efforts are being made in this respect by the relevant authorities;• Need for basic infrastructure - an issue that is difficult and complex to resolve and the time it will take may limit new proj-ects in the city centre.

MERCADO RESIDENCIALResidential Market03.1

Assim pode afirmar-se que muito do negócio Imobiliário e da inerente rentabilidade imobiliária dos investidores, poderá estar muito dependente do investimento exter-no e da respectiva facilidade/dificuldade da entrada no país dos potenciais arrendatários, que são os quadros expatriados.

Quanto mais dificuldades existirem à implantação das empresas internacionais em Angola, seguramente que os Investidores, na sua quase totalidade Angolanos, po-derão ver as suas rentabilidades ameaçadas.

We can say with certainty that a large part of the Property Industry and the inherent profitability of property for investors may depend to a very great extent on external investment and on the degree of difficulty potential tenants, who are expatriate professionals, have in entering the country.

The more difficult it is for international companies to set up business in Angola, the more likely it will be that investors, who are almost all Angolan, will see their profitability threatened.

Muito se tem falado sobre as dificuldades no escoamento de de-terminados produtos. É um facto que o ritmo a que assistíamos em especial no que respeita o segmento de topo do mercado residencial - decresceu. É um segmento que terá pouco espaço para crescer, pois grande parte da procura já estará satisfeita.

Assim, torna-se crítico saber analisar detalhadamente os vários segmentos da procura, para que o produto imobiliário a produzir/colocar no mercado, seja o adequado.

Much has been said about the difficulties of selling out certain products. It is a fact that the rhythm we have witnessed - in par-ticular in the high-end segment of the residential market – has fallen off. It is a sector that will have little room for growth because a large part of the demand has already been met.

This means it has become crucial to know how to carry out a detailed analysis of the various sectors of demand to ensure that the real estate product developed or placed on the market is the right one.

O mercado residencial em Luanda, tem vindo a sofrer alterações, continuando bastante activo. Espera-se para 2015 que entrem mais de 700 apartamentos novos em Luanda Cidade, muitos esperavam-se em 2014, salientando que grande parte entre no mercado já com clientes finais.

Os compradores hoje exigem o produto final concluído para a to-mada de decisão, sendo que para esta mudança muito contribuiu a não conclusão de alguns projectos, como ainda pela desilusão de algumas áreas físicas dos espaços que terão sido comprados em planta, invariavelmente considerados de pequena dimensão, quando acabadas.

O modelo de negócio da promoção imobiliária, mudou radical-mente, com uma Banca muito mais exigente, muitas vezes apoia-da em peritos externos na execução dos business-plan financei-ros do negócio. Os Promotores começam a perceber que terão de aportar mais capital próprio aos negócios, característica a que não estavam habituados, dado que o volume de vendas em plan-ta é hoje reduzido, tornando-se decisivo o apoio de profissionais na componente comercialização e marketing. Ou seja, avança-se para o normal modelo de negócio internacional.

The residential market in Luanda has witnessed some changes but continues to be very active. For 2015, it is hoped that more than 700 new apartments will come onto the market in Luanda City, many of which were expected in 2014; most apartments that have come onto the market already have a final client.

Today, buyers demand a completed end-product before making a decision. This change in approach has been fuelled by the fail-ure to complete some properties, as well as disappointment with some of the physical areas of properties bought off-plan, which are invariably considered to be small when actually finished.

The business model for property development has already changed, with banks being much more demanding and very often turning to external experts for support in the process of approving projects. Developers are beginning to understand that they will have to bring more of their own capital into the business, given that the volume of off-plan sales has fallen. This has made the support of professionals on the sales and marketing side a crucial factor. In other words, Angola is moving closer towards the usual international business model.

Muitos analistas esperam que o motor da economia An-golana nos próximos anos seja o sector não petrolífero, não que este possa simplesmente substituir o petróleo, mas que Angola possa depender cada vez menos deste.

Se isto se confirmar, a realidade imobiliária especial-mente da grande Luanda poderá mudar, isto porque as empresas afectas a estas áreas de actividade são mais sensíveis no seus business plans aos investimentos imobiliários.

Em algumas áreas destas áreas de actividade, que não do sector petrolífero, a adaptabilidade dos recursos hu-manos às organizações é mais fácil, contudo as orga-nizações, dificilmente poderão dispensar os quadros expatriados. Quando acontecer a total substituição dos quadros expatriados, a procura imobiliária e a respecti-va rentabilidade, será e em muito afectada.

Many analysts hope that the motor of the Angolan econ-omy over the coming years will be the non-oil sector. Although this cannot simply substitute oil, it is hoped that Angola can come to depend less and less on that resource.

If this comes about, the real estate market, especially in Greater Luanda, may change because companies work-ing in the oil sector will be more sensitive to property investment in their business plans.

In some of these areas, the adaptability of the country´s human resources may be easier than in the oil sector. For any company, investing in Angola is very important and complex so they have generally chosen to use ex-perienced expatriates in key positions and these people subsequently train the Angolan staff. When there is a complete replacement of expatriates by Angolans, prop-erty demand and its profitability will be much affected.

O mercado residencial da Grande Luanda, carac-teriza-se por:

• As Soluções de crédito imobiliário para a emergente classe média Angolana, tem vindo a melhorar, não sendo ainda a desejável, com excepção do projecto do Kilamba Kiaxi, Zango I, Zango II, Cacuaco, etc, que oferecem soluções de renda resolúvel, podendo vir a entrar no mercado alguns promotores com soluções de pagamentos diferidos no tempo;

• Escassez de produtos destinados à classe média Angolana no centro da cidade;

• Alguma oferta destinada ao segmento médio-alto e alto para venda no centro da Cidade;

• Falta de investidores imobiliários para suportar a procura empresarial para arrendamento;

• A existência de projectos destinados ao segmento baixo, patrocinados pelo Estado, como forma de reorganização do território.

Realizada uma análise da oferta versus procura, podemos delimitar Luanda em várias zonas:

• Centro de Luanda/Luanda Velha – Ingombotas e Marginal, uma das zonas com maior procura e desenvolvimento, com construção de edifícios de dimensão significativa a nível resi-dencial, salientando o emblemático projecto Baía de Luanda, onde já se iniciaram a construção dos dois primeiros edifícios;

• As zonas mais procuradas, as denominadas zonas nobres são Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta e Baixa de Luanda. Começando a surgir uma nova zona na Cidade, a Praia do Bispo, zona principalmente de moradias;

• Entre os empreendimentos a serem entregues em 2015 nas

The Greater Luanda residential market is charac-terised by:

• A shortage of housing credit solutions for the emerging Angolan middle classes - with the exception of the Kilamba Kiaxi, Zango I, Zango II, Cacuaco, etc. projects and rent-to-buy schemes - means we may see some promoters enter the market with delayed payment schemes.

• A shortage of properties for the Angolan middle classes in the centre of the city.

• Some properties are available for sale in the mid to high-end sector in the centre of the city.

• Lack of funds for property investment to support business demand for rental property.

• The existence of projects aimed at the low-end of the market, sponsored by the State, as a way of reorganising land use.

After analysing supply versus demand, we can di-vide Luanda into a number of areas:

• Central Luanda/Luanda Velha – Ingombotas and Marginal, one of the areas of the city with the greatest levels of demand and development, with construction of large-scale residential projects and featuring the emblematic Luanda Bay project, where the construction of the first two buildings has already begun;

• The areas most in demand, known as the ‘zonas nobres’ or upscale areas are Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta and Baixa da Luanda. A new, up-and-coming area of the city is Praia do Bispo, which predominantly features detached homes;

• Among the developments completed in 2014 in the areas

Cidade Financeira, Finicapital.Projecto Sky Center.

Em paralelo com outros mercados internacionais, a nova reali-dade descrita irá naturalmente seleccionar os intervenientes do mercado.

Outra constatação prende-se com a grande mudança que come-çou a afectar transversalmente o mercado imobiliário angolano – incluindo promotores, banca, consultores e todos os seus restan-tes agentes. O mercado deixou de ser na sua maioria de clientes nacionais passando para os clientes empresariais internacionais, preferindo estes o arrendamento à compra, mesmo apresentan-do Angola, pay-back de 5 a 6 anos, na comparação da compra vs arrendamento.

Com esta mudança começam a surgir os investidores imobiliários que adquirem os activos arrendados, sendo estes principalmente privados, começando agora a surgirem os primeiros investidores institucionais Angolanos, acreditando que em aproximadamente 1/2 anos, com uma adequada lei do arrendamento (determinan-te), solucionando ainda as questões dos licenciamentos / proprie-dade horizontal, a questão da inscrição dos imóveis nas finanças, do registo das propriedades nas conservatórias e com uma polí-tica de expatriação de dividendos agilizada, com a estabilização do mercado e do risco país, poderão vir a entrar efectivamente os investidores Internacionais.

In parallel with other international markets, the new circumstanc-es we have described will lead to a natural selection of market players.

Another change in circumstances we have seen comes from the client that has started to have a transversal effect on the Angolan property market - including developers, the banks, consultants and everyone else involved. The market is no longer one with a majority of domestic clients and now has a predominance of international business clients who prefer renting to buying even though Angola has a 5 to 6 year pay-back, in the comparison be-tween buying and renting.

With this change, we are beginning to see property investors ac-quiring assets that are already rented. These are mainly private investors, but the first Angolan institutional investors are already appearing. We believe that in the next one to two years, with an adequate (and crucial) letting law that brings a solution to the questions of licensing and horizontal property, and to the issue of registering properties with the tax authorities and at the land registry, together with a more efficient policy for expatriation of dividends and a stabilisation of the market and risk levels in the country, we will actually see international investors entering the market.

localizações referidas destacam-se entre alguns outros, a Torre Kanhangulo, Edifício Vitória, Coqueiros Prestige, Edifício Kaluanda, Edifícios Sky Residence I e II, etc.

• Talatona / Luanda Sul – a procura de habitação centra-se nos condomínios que apostam nos segmentos alto e médio alto. De entre os vários empreendimentos salienta-se o Empreendi-mento Fetungo de Belas.

• Camama, Viana e Benfica – zonas periféricas de Luanda, lo-calizações dirigidas essencialmente ao segmento médio, com valores inferiores à zona de Talatona. São zonas de cresci-mento de projectos com escala, como os Jardins das Rosas, o Projecto Kilamba Kiaxi e Nova Vida..

• Zona Norte - de franca expansão, com começo do projecto do Sambizanga, onde já saiu o primeiro edifício junto à Alameda Van-Dúnen, advinhado-se para muito breve outros edifícios com as obras de infraestruturas no antigo mercado do Roque Santeiro, advinhando-se como uma zona de excelência num horizonte temporal de médio/longo prazo. Continua a ser o condomínio Ocean Village a referência da zona.

referred to above, we would highlight, among others, Torre Kanhangulo, Edifício Vitória, Coqueiros Prestige, Edifício Kalu-anda, Edifícios Sky Residence I and II, etc.

• Talatona / Luanda South – the demand for residential property centres on the condominiums destined for the upper and up-per-middle classes, and the standout development is Fetungo de Belas.

• Camama, Viana and Benfica – areas on the outskirts of Luan-da, aimed at the middle-class market, with prices lower than in Talatona. These are growth areas with large projects such as Jardins das Rosas, the Kilamba Kiaxi Project and Nova Vida.

• Northern Zone – enjoying a boom with the start of the Sambi-zanga project, where the first building next to Alameda Van-Dú-nen has already been released. Other buildings are expected very soon with the infrastructure works at the old Roque Santei-ro market. We expect to see a high-quality area in the medium to long term and, for now, the Ocean Village condominium continues to be its point of reference.

No quadro seguinte mencionam-se alguns dos valores praticados no mercado:

The following table sets out indicative average values for each district:

Luanda Sul / Talatona

Luanda Velha /Ingombotas/ Marginal / Miramar / Cruzeiro

Zonas | Zones Venda/m² Sale//m²

Arrendamento/MêsRent/Month

Novo | New

Usado | Used

Novo | New

Usado | Used

Novo | New

Usado | Used

4.500 - 7.000

3.500 - 6.000

7.500 - 10.000

4.500 - 8.000

5.500 - 9.000

2.500 - 4.500

3.000 - 8.000

10.000 - 17.000

4.000 - 13.000

9.000 - 18.000

2.500 - 12.000

Zona Norte

Novo | New

Usado | Used

2.000 - 3.500 2.500 - 3.500

Estado | State USD

Venda/m² Sale//m²

Arrendamento/MêsRent/Month

5.000 - 7.500

5.000 - 7.000

2.500 - 5.500

5.000 - 18.000

8.000 - 25.000

6.000 - 18.000

Luanda Cidade - Maianga,Alvalade, Vila Alice,Bairro Azul, Maculusso

Usado | Used

2.000 - 3.000 1.500 - 3.000USD 2.000 - 3.000 2.500 - 5.000

ND ND NDND

Camama e Benfica Usado | Used

1.500 - 3.800

1.100 - 3.000

2.000 - 4.000

1.500 - 3.000USD

USD 2.000 - 4.000

1.500 - 3.500

3.000 - 5.000

1.500 - 5.000

Apartamentos | Apartments Moradias | Villas

3.000 - 7.000 4.500 - 16.000

1.000 - 2.500

VALORES PRATICADOS: VENDA E ARRENDAMENTOMarket Values for Sales and Rental

Os arrendamentos são por mês, por tipologia de T2 a T3 nos apartamentos e de T3 a T5 nas moradias. Nos usados, passámos a considerar edifícios recentemente construídos. Rental values are per month, for average 2 to 3 bed apartments and for average 3 to 5 bed villas. In used properties, we now also consider recently constructed buildings.Fonte: Abacus | Source: Abacus

No que se refere ao cada vez mais importante mercado de ar-rendamento residencial, Luanda caracteriza-se, actualmente, por uma clara falta de oferta de espaços adequados aos Business Plan das organizações, estando no entanto tal a ser corrigido em termos de tipologias. Reforça-se a ideia da necessidade do inves-timento imobiliário institucional, para responder às exigências do mercado empresarial.

Mantém-se a actividade, do «mercado» de Guest-Houses, que, para muitas organizações, principalmente as de escala reduzida, permite juntar os colaboradores num mesmo espaço, normal-mente com todos os serviços incluídos.

Outra característica deste segmento prende-se com a exigência dos proprietários no recebimento das rendas antecipadas, no

As far as the increasingly important residential letting market is concerned, Luanda is currently marked by a clear shortage of supply of properties adequate for the business plans of organi-sations. However, this is being corrected in terms of the types of properties. The need for institutional property investment to meet the demands of the business market is an important factor.

The ’market’ for guesthouses remains active and this makes it possible for many organisations, especially smaller ones, to ac-commodate their employees together, normally with all the ser-vices included.

Another characteristic of this sector comes from the requirement for up-front payment of rent equivalent to 6 to 12 months’ rent for average contracts of 3 years.

VIA EXPRESSO

A Procura residencial no mercado imobiliário, divide-se em dois grandes grupos, a Procura Internacional / Empresarial e a Procu-ra Local, esta segunda transversal a vários grupos sociais, sendo possível identificar três grandes grupos:

• Âmbito Nacional - Altas patentes militares, membros do governo, empresários locais, funcionários da banca e quadros superiores de petrolíferas;

• Expatriados - Ong`s; sector petrolíferas; embaixadas, empre-sas diamantíferas, empresários estrangeiros e empresas de serviços internacionais;

• Emergente classe média Angolana do segmento empresarial dos serviços, como a Banca, Petróleo e Seguradoras.

Demand for residential property is divided into two main groups: international/business demand and local demand. The latter cov-ers the whole social scale and we can identify three main groups:

• Domestic - High-ranking military officials, members of the government, local business people, bank employees and oil company professionals.

• Expatriates - NGOs, the oil sector, embassies, diamond com-panies and foreign business people and international service companies.

• The emerging Angolan middle class from the business servic-es sector including banking, oil and insurance.

Segmento Alto - Membros do Governo, Diplomatas, Altas patentes militares, Altos quadros empresariais.

Segmento Médio Alto - Expatriados, Empresários Nacionais.

Segmento Médio - Quadros expatriados em geral, Recém-Licenciados (bancos, petrolíferas, seguradoras), Funcionários Públicos.

Segmento Médio Baixo - Funcionários Públicos, População em geral.

Upper class - members of the government, diplomats, high-ranking military officials, high-level business people.

Upper-middle class - high-level expats, local business people.

Middle class - expats in general, recent graduates (banks, oil and insurance companies), public employees.

Working class - public employees, the population in general.

ESTRATIFICANDO POR CLASSES E INTERLIGANDO COM A PROCURA RESULTA O SEGUINTE:Stratifying by class and linking with demand, results in the following groups:

LUANDACidade

Centro Luanda Downtown Luanda

BenficaSouth Luanda

Zona NorteNorthem Zone

CamamaSouth East Luanda

TalatonaSouth Luanda

VianaEast Luanda

PROCURA MERCADO RESIDENCIALResidential Demand

PRINCIPAIS ZONAS RESIDENCIAIS (LUANDA)Principal Residential Districts (Luanda)

ZONAS PRIME RESIDENCIAL Prime Residential Zones

Alvalade

Maianga

Maculusso

Cidade Alta

Bairro Azul

Cruzeiro

Miramar

Vila Alice

Baixa /Ingombotas

Praia doBispo

equivalente de 6 a 12 meses de renda, para contratos médios de 3 anos.

Já nos produtos usados, é comum o inquilino ficar responsável pelo pagamento de obras de adaptação e remodelação, dedu-zindo-se na renda os investimentos realizados. Nestes casos, os proprietários pretendem curtos prazos de arrendamento para que, findo o prazo, possam colocar o activo no mercado por va-lores mais elevados.

When the properties in question are not new, it is common for the tenant to be responsible for payment of improvement and reno-vation works with the expenditure made being deducted from the rent payments. In these cases, landlords look for short-term lets so that, at the end of the tenancy, they can put the property back on the market with a higher rent.

Centro de Luanda/ Downtown Luanda, Alvalade, Miramar, Cruzeiro e Talatona.

Classes | Classes Localização | Location Tipologias | Rooms Venda/Arrendamento | Sale/Rent

A Vivendas T3 e T4 | 3 and 4 bed villasPenthouses; Duplex

Venda | SaleArrendamento | RentPagamento Imediato | Immediate Payment

A+BAlvalade, Miramar, Maianga, Maculusso, Bairro Azul e Talatona

Vivendas T3 e T4 | 3 and 4 bed villasApartamentos T3 e T43 and 4 bed apartments

Venda |SaleArrendamento | RentPagamento Imediato ou Financiamento BancárioImmediate Payment or Bank Financed

CNova Vida, Camama, Benfica,Maianga, Combatentes e Vila Alice

Apartamentos T2 e T3(T1 expatriados)2 and 3 bed apartments(Expats: 1 bed apartment)

Venda | SaleArrendamento | RentPagamento Imediato ou Financiamento Bancário/EmpresarialImmediate Payment or Bank Financed / Companies

D Viana, Benfica e outros

Apartamentos T2 e T32 and 3 bed apartments

Venda (Quadors médios) | Sale (Young qualified staff) Arrendamento - Angolanos | Rent - AngolansPagamento: Financiamento Bancário/EmpresarialPayment: Bank Financed / Companies

OFERTAResidential Supply

A Procura Local, que foi a responsável pela absorção de grande dos activos “top-end” recentemente vendidos na Cidade e Tala-tona, aparentemente hoje encontra-se satisfeita com este tipo de produtos, estando disponível para a aquisição de activos imobi-liários para rendimento.

Quanto à Procura Internacional / Empresarial, além do susten-tado e significativo crescimento das organizações presentes em Angola e da continuada entrada de multinacionais, algumas líde-res mundiais dos sectores de actividade onde actuam, permitem-nos afirmar que Angola é um país com procura imobiliária, onde faça sentido continuar a investir, independentemente do abranda-mento do sector petrolífero, que julgamos vir a ser compensado com o desenvolvimento dos outros sectores económicos.

Esta procura continua a situar-se a nível das tipologias T1 e T2, essencialmente para arrendamento e por determinados montan-tes que as empresas têm estabelecido nos Business Plan, varian-do em função dos sectores de actividade de cada empresa.

Se a generalidade dos projectos até agora, conjugar a vertente residencial com escritórios, permitindo evitar o difícil trânsito de Luanda, começa a assistir-se hoje a projectos apenas com usos único, ou residencial ou escritórios.

Em relação ao produto médio e médio alto, o desajustamento en-tre preços, tipologias e áreas está a ser corrigido para correspon-der à Procura.

É nos edifícios usados que efectivamente se encontram alguns acertos nos preços, resultantes da falta de maturidade dos pro-prietários, que não estão preparados para pequenas oscilações na procura. Caso soubessem ou tivessem capacidade para espe-rar, os valores manter-se-iam.

Local demand, which was responsible for absorbing the large ‘top-end’ assets recently sold in Cidade and Talatona, has appar-ently now been met by these types of products and real estate assets for rental purposes are now available for acquisition.

When it comes to international / business demand, the sustained and significant growth of organisations with a presence in Angola and the continuing arrival of a range of multinationals, some of which are world leaders in their sectors, means that Angola is clearly a country with a demand for property and one where it makes sense to invest. This remains the case regardless of the slowdown in the oil sector which we believe this will be compen-sated by the development of other economic sectors.

This demand continues to centre on one and two bedroom prop-erties, essentially for rent at the prices established in companies’ business plans, which vary in accordance with the sectors of ac-tivity of each company.

Up to now, most projects have combined residential space with offices allowing users to avoid the traffic problems in Luanda. However, we are now beginning to see single-use projects, either residential or offices.

When it comes to properties for the middle and upper-middle classes, the lack of proportion between prices, rooms and areas is being corrected to correspond to demand.

It is in used buildings that we can actually find some price adjust-ments resulting from a lack of maturity on the part of the owners who are not prepared for small variations in demand. If they were aware or had the capacity to wait, values would be maintained.

Como anteriormente mencionado, entrarão em Luan-da Cidade, mais de 700 apartamentos novos (cerca de metade deveria ter saído em 2014), que à primeira vista, poderiam parecer um número excessivo, mas de acordo com a procura que existia e com a previsão da absorção liquida do número de expatriados das principais empre-sas petrolíferas a operar em Angola, como também de empresas médias, ou o mercado local, permitiriam ter confiança em que o produto fosse escoado, principal-mente pelo mercado de arrendamento e numa menor es-cala pelo da venda directa. Para 2015 e dada a realidade do sector petrolífero, poderá haver algum ajuste nesta procura. Num prazo de 3 a 4 anos, prevê-se uma limi-tada entrada de apartamentos novos no mercado para comercialização.

As we have mentioned earlier, around 700 new apart-ments will come on to the market in the City of Luan-da (around half of which should have been released in 2014). At first sight, this might seem like an excessive number. However, the demand that exists and the fore-cast for net absorption from the number of expatriates in the principal oil companies operating in Angola, as well as medium-sized companies and the local market, means we can be confident that the product will sell out. This will occur principally through the rental market and, to a lesser extent, through direct sales. For 2015, given the situation in the oil sector, there may have to be some adjustment to this demand. In a period of 3 to 4 years, a limited number of new apartments are expected to come onto the market.

Belas Business Park, Edifício Bengo, Odebrecht Fetungo de Belas - Fundo de Investimento Imobiliário Besa Valorização.

Alguns preços no mercado imobiliário subiram, especialmente no centro da cidade, em determinados produtos. É erradamente comum afirmar, que os preços do Imobiliário desceram, comparando escritórios com residencial, novo com usado, comércio e Industria, centro da cidade com Talatona ou com a periferia, nada mais errado. Cada produto e suas respectivas localizações, tem o seu fim próprio e não devem ser misturados/comparados uns com os outros.

O Projecto do Kilamba Kiaxi, tem sido utilizado como argumento que os preços desceram em Luanda, não está certo. O Kilamba Kiaxi e outros, foram felizmente lançados (hoje com a facilidade da Renda Resolúvel) pelo Governo, não para competir com o centro da cidade, mas para fazer face a uma enorme procura imobiliária de um determinado segmento da procura.

Como em qualquer sector de actividade, não podemos comparar o que não é comparável.

Em suma, há preços que subiram, há preços que desceram e há novos preços de novos produtos. É preciso segmentar o mercado por diferentes tipos de produto, localizações, tipologias, etc, para poder comparar e chegar a conclusões correctas.

Some property market prices have risen, especially in the city centre, for certain properties. Many people have made the mistake of saying that property prices have fallen, comparing offices with residential, new with used, commerce with industry, the city centre with Talatona or with the outskirts, yet nothing could be more wrong. Every product and its respective location has their own market dynamic and should not be mixed or compared with any other.

The Kilamba Kiaxi Project has been used as an argument that prices have fallen in Luanda, but this is not correct. Kilamba Kiaxi and others were fortunately launched (today with the rent-to-buy option) by the Government, not to compete with the city centre, but to meet huge demand for property from a specific sector.

As with any sector of activity, we cannot compare what is not comparable. In summary, there are prices which have risen, there are prices which have fallen and there are new prices for new products. It is essential to divide the market into segments, by different types of product, location, size, etc. to be able to compare and reach correct conclusions.

Imóvel | BuildingTorre Kanhangulo

Torre Lara

Sky Residence I e II

3 Towers

Torres Oceano

Edifício Farol

Ocean Village

Luanda Towers

Ingombota Palace

Fénix

Coqueiros Prestige

Vitória

Dolce Vita

Edifício Vitória

Ingombotas

Vila Alice

Ingombotas - Kinaxixi

Ingombotas - Eixo Viário

Ingombotas

Mulemba

Ingombotas

Talatona

Ingombotas

Residencial, Escritórios e Comércio | Residential, Office and Retail

Residencial e Comércio | Residential and Retail

Residencial | Residential

Residencial e Escritórios | Residential and Office

Residencial e Comércio | Residential and Retail

Zona | Zone Uso | Use

Fonte: Abacus | Source: Abacus

Oferta Residencial em Luanda, Actual e Futura (até 2 anos) Luanda Residential Projects in the pipeline (next 2 years)

O segmento de escritórios de Luanda tem um comportamento idêntico ao de qualquer outro lugar no mundo: vive do crescimen-to económico e com esse crescimento dá-se um natural aumento das organizações traduzido num maior número de pessoas e na necessidade de espaços onde trabalhar.

Confirmamos que se tem vindo a assistir à instalação de muitas multinacionais algumas líderes mundiais dos segmentos onde actuam.

O stock de escritórios da grande Luanda de 2014 (incluindo Luan-da Cidade e Talatona), fechou em cerca de 1.488.500m², sendo 248.000m² em Talatona e 1.240.500m² em Luanda. Em Luanda Cidade, incluem-se 660.000m², que resultam de um levantamen-to físico durante 2009.

O stock para 2015, estima-se que passe para cerca de 1.553.000m², contribuindo Luanda com 41.000m² e Talatona com 23.500m², esperando-se que algum do stock já tenha ocupação.

A Vacancy Rate, ou a taxa de disponibilidade de escritórios no mercado em 2014 foi de 8,15%, sobre a totalidade do merca-do, sendo em Talatona de 23,74%. Em Luanda e por apenas se conseguir monitorizar de uma forma mais consistente o edificado a partir de 2009, o disponível sobre este stock novo (cerca de 620.000m²), é de 9,76%.

A zona prime e preferencial de escritórios em Luanda, designada internacionalmente por CBD (Central Business District) situa-se na Baixa e Marginal. Nesta encontram-se localizados os princi-pais departamentos governamentais, sedes de bancos e segu-radoras e sedes de empresas (sobretudo as ligadas ao sector petrolífero) de onde se espera que nunca venham a sair. Aqui encontramos projectos como as Torre Kanhangulo, 3 Torres, Sky Office, Loanda Towers, etc.

Por sua vez, a dita zona central - a que delimita a prime - tem sido a localização escolhida para o desenvolvimento de alguns projectos como é o caso da Torre Maculuso, é ainda a localização da sede de alguns Bancos, como o Sol, o BNI, do BCA, além do BFA, como ainda o Banco Valor ou o Banco do Huambo.

A nova localização da Praia do Bispo, encontra-se o ex-edifício sede do BPA, do CaixaTotta, ou da Chevron, além de um edifício da Seguradora AAA. Esta localização continua com problemas estruturais, principalmente de esgotos e de electricidade, preven-do-se a sua resolução em breve.

The Luanda office market behaves just like that of any other place in the world: it lives on economic growth as this brings a natural increase in the number of organisations, which translates into a greater number of people and the need for space in which they can work.

We have been witnessing multionational companies, some of which are world leaders in their sectors, setting up business here.

The stock of offices in greater Luanda for 2014 is estimated at 660,000 sqm. This volume results from a physical survey carried out in 2009 of the buildings existing at that time plus the new con-struction that has come onto the market since 2009.

The stock for 2015 is estimated to be around 1,553,0000 sqm, with Luanda contributing 41,000 sqm and Talatona 23,500 sqm. It is hoped that some of the stock will already be occupied.

The vacancy rate for offices is 8.15% of the total space on the market. However, because it has only been possible to monitor buildings in a more consistent way since 2009, the availability of this stock (about 620,000 sqm) is actually 9.76%.

Luanda’s prime and preferred business district is known by the in-ternational term CBD (Central Business District). Here we find the main government departments and bank, insurance and corpo-rate headquarters, especially the Oil Sector, and they are not ex-pected to leave this area. The area is also home to developments like Torre Kanhangulo, 3 Torres, Sky Office, Loanda Towers, etc.

In turn, what is known as the central area – which shares a bound-ary with the CBD - has been the location of choice for the devel-opment of a number of projects such as Torre Maculuso, and also the location for the headquarters of some banks including Sol, BNI, BCA, BFA, Banco Valor and Banco do Huambo.

The new location of Praia do Bispo is establishing itself as an up-and-coming location for offices and is already home to the head-quarters of BPA, Caixa Totta, and Chevron, as well as a building of the insurance company AAA. However, this area still has some structural problems such as drains and electricity supply

MERCADO DE ESCRITÓRIOSOffice Market 03.2

Zonas | Zones Estado | State

Zona Prime Novo | New 7.500 - 11.000

Zona Central

Zona Praia do Bispo

Usado | Used

Novo | NewUsado | Used

4.000 - 8.500

6.500 - 9.0003.500 - 5.000

130 - 170

90 - 130

90 - 150 80 - 125

110 - 120ND

Talatona Novo | New

Usado | Used

5.500 - 7.000

95 - 120

85 -100

Venda/m² (USD)Sale/sqm (USD)

Arrendamento/Mês/m² (USD)Rent/Month/Sqm (USD)

Zona PrimePrime Zone(CBD)

(Talatona)

Zona CentralCentral Zone

Zona ExpansãoExpansion Zone

LUANDA

Praia do Bispo

Talatona, é hoje um destino consolidado do mercado de escritórios, onde já se encontra um “cluster” das comunicações e audiovisual, como a Unitel, a Movicel, a Zap, onde se encontram em operação alguns Parques Empresariais como o Belas Business Park, o DolceVita, o Projecto da Cidade Financeira, prevendo-se vir a entrar no mercado em 2014, o Fetungo de Belas e alguns projectos de menor escala. Podemos assim concluir que continuará a existir uma Procura sustentada para vários tipos de produto, em especial em Talatona, menos dependente do sector petrolífero, com a previsão da entrada da mais empresa internacionais, além do significativo crescimento das presentes no mercado. Pode assim esperar-se que se mantenha o desempenho do segmento, adequando a oferta à procura, mantendo os valores médios do mercado, mas esperando uma redução das prime rents. Evidentemente muito irá depender do investimento económico principalmente das multinacionais.

Today, Talatona is a well-established destination for the office market. It is already home to a cluster of communications and audio-visual companies such as Unitel, Movicel and Zap. Some business parks such as Belas Business Park are also operating in Talatona as are DolceVita and the Cidade Financeira project. Fetungo de Belas and some smaller-scale projects are also expected to come onto the market in 2015. In conclusion, there is still sustained demand for various types of product (especially in Talatona, that is less dependent on the oil sector), and this will be helped by the expected arrival of more international companies and the growth of those already present in the market. This means we can expect the performance of the market to remain steady, with supply adjusting to demand and average market values being maintained. However, a reduction in prime rents is expected. Evidently, much will depend on economic investment, principally by multinationals.

Edifício Vitória, Fundo de Investimento Imobiliário, Besa Património.

DELIMITAÇÃO ZONA ESCRITÓRIOSOffice Areas

Imóvel | BuildingTorre Kanhangulo

Sky Residence e Business

3 Towers

Torres Oceano

Luanda Towers

Torre Maculusso

Ingombota Palace

Fénix

Prestige Coqueiros

Ed Curva

Kaluanda

Ed Escritórios

Ed Debeers

Dolce Vita

Cidade Financeira

Zenith

Ingombotas

Maianga

Maculuso

Ingombotas

Talatona

Escritórios, Residencial e Comércio | Office, Residential and Retail

Escritórios e Comércio | Office and Retail

Escritórios | Office

Escritórios e Residencial | Office and Residential

Zona | Zone Uso | Use

Resultado do forte progresso económico, houve um generalizado aumento da riqueza global em Angola, a população tem vindo a ter melhores condições de vida. O índice de pobreza tem vindo a diminuir e o poder de compra a aumentar, que para o segmento do Retalho é fundamental.

O segmento retalho em Angola divide-se hoje em três diferentes conceitos:

- Centros Comerciais - Shopping Centers;- Retail Parks;- Lojas de Rua.

Quanto a Centros Comerciais, já existem no mercado quatro in-vestimentos e esperando-se para 2014/15 a inauguração de mais dois ou três.

No mercado a funcionar em pleno teremos:Belas Shopping - Inaugurado em 2007 trata-se do primeiro es-paço de grande dimensão a surgir em Angola - mais concreta-mente na zona de Talatona. Conta com 100 lojas e com 8 salas de cinema.

Millennium Shopping - O segundo Centro Comercial de Angola inaugurado em 2008 no Lubango. Conta com cerca de 40 lojas e com a curiosidade de ter sido lançado no mercado para venda.

Ginga Shopping - situado em Viana e com 70 lojas, inaugurado em 2012.

Atrium Nova Vida - com cerca de 35 lojas, foi inaugurado em fins de 2012, situando-se na zona sul, no projecto Nova Vida.

Sky Gallery - Com 6.000m² de ABL e 40 lojas, inaugurou parcial-mente em 2014.

A inaugurar no período de 2015 a 2016:Luanda Shopping – Integrado no Projecto Comandante Gika. Contará com cerca de 60.000m² de ABL, distribuídos por 208 lojas, 6 salas de cinema e um health-club. Tem o maior Hiper-mercado de Angola, com aproximadamente 10.000m² da cadeia Kero.

Luanda Towers/Vista Club Shopping – Integrado num projecto misto, escritórios, habitação, com aproximadamente 7.600m² de ABL e 40 lojas.

Shopping Fortaleza – Empreendimento localizado na marginal, na proximidade da Fortaleza de Luanda, com 18.000m² de ABL.

Shopping do Kinaxixi – Empreendimento comercial com obra em curso, no antigo mercado do Kinaxixi, com uma ABL estimada de cerca de 50.000m² e mais de 200 lojas.

Kianda Shopping – ao lado do BNA, em plena baixa, este pro-jecto irá oferecer ao mercado, cerca de 12.00m².

Mundial Shopping – em Camama, junto ao Kilamba Kiaxi e ao Zango, promovido por um Grupo Empresarial Sul Africano, Mc-Cormick, irá oferecer cerca de 50.000m² de ABL, com aproxima-damente 120 lojas. Tem plano de expansão de mais 40.000m².

Shopping Carnaval – em Viana, desenvolvido pelo Grupo Em-presarial RMB Westport, esta superfície comercial desenvolverá aproximadamente 31.000m² de ABL em 2 piso, com mais de 110 lojas, contará ainda com uma âncora, a Shoprite.

As a result of strong economic progress, there has been a general increase in total wealth in Angola and the population has been enjoying better living conditions. The poverty rate has been falling and purchasing power increasing. And this is fundamental for the retail market.

The retail market in Angola is currently split into three different sectors:

- Shopping Centres- Retail Parks- High Street Retail

There are already four shopping centre investment projects oper-ating in the market and the inauguration of two or three more is expected in 2014/2015.

Already operating in the market:Belas Shopping - opened in 2007, this was the first large-scale shopping centre to be completed in Angola. It is located in Tala-tona and has around 100 shop units and an 8-screen multiplex.

Millennium Shopping - opened in 2008 as the second shopping centre in Angola. This centre is in Lubango and has around 40 shop units and is unusual in that it was put onto the market for sale rather than rent.

Ginga Shopping - located in Viana with 70 shop units, this centre was opened in 2012.

Atrium Nova Vida - with around 35 shop units, this centre was opened towards the end of 2012 and is located in the south of the Luanda´s, Nova Vida project.

Sky Gallery – with 6,000 sqm of GLA and 40 shop units, was partially inaugurated in 2014.

To open in 2015 to 2016:Luanda Shopping - part of the Comandante Gika development, this project will have around 60,000 sqm of GLA including 208 shops, a 6-screen cinema and a health club. It has the largest hypermarket in Angola, at around 10,000 sqm, which is part of the Kero chain.

Luanda Towers/Vista Club Shopping - part of a mixed-use pro-ject for homes and offices with approximately 7,600 sqm of GLA and 40 shops.

Shopping Fortaleza - located on the Marginal, near the Fortaleza de Luanda, with around 18,000 sqm of GLA.

Kinaxixi Shopping - a commercial development under construc-tion at the former Kinaxixi market, with a GLA estimated at around 50,000 sqm and more than 200 shops.

Kianda Shopping - next to BNA, in the centre of the downtown area (baixa), this project will bring around 12,000 sqm onto the market.

Mundial Shopping - in Camama, next to Kilamba Kiaxi and Zan-go, and promoted by a South African business group, McCor-mick, will offer around 50,000 sqm of GLA with approximately 120 shops. It has an expansion plan for a further 40,000 sqm.

Shopping Carnaval - in Viana, developed by the RMB Westport business group, this commercial centre will have around 31,000 sqm of GLA on 2 floors with more than 110 shops. It will also have Shoprite as its anchor.

MERCADO RETALHISTARetail Market03.3

EmpreendimentoDevelopment

AnoYear

ZonaZone

ÁreaArea

LojasShops

Vista Shopping, Vista Club, S.A.

(a) Tem prevista a ampliação de mais de 16.000m² de espaço comercial, 2016.(a) There are expansion plans for 2016 of 16,000 sqm.

Centros Comercias | Shopping Centres USD 80 - 130Retails Parks | Retails Parks

Lojas Rua | Hight | High Street Retail

USDUSD

ND25 - 150

3.000 - 10.000

Os Retail Parks tardam a entrar no mercado, estando em funcio-namento apenas o Lobito Retail Park. Uma nova realidade está a surgir no mercado, que são as grandes cadeias de distribuição, desenvolverem um “RetailPark”, nos seus projectos, onde a sua loja funciona como a âncora do Projecto, como por exemplo em Benguela, onde o Kero e a Shoprite estão a implementar projec-tos deste tipo.

Em Luanda tardam a sair alguns destes projectos, estando em curso um Projecto no Largo do Patriota, desenvolvido pela RMB Westport e que trará ao mercado cerca de 70 lojas, ancorados pela Shoprite.

Mantém-se uma forte procura pelas Lojas de rua, por vários con-ceitos comercias, continuando a ser difícil encontrar lojas bem localizadas, em edifícios novos. Quem procura estes espaços, foge dos edifícios ditos coloniais, pois na maioria das vezes, são necessárias grandes obras de adaptação.

Hoje é possível encontrar em Luanda nas principais ruas da cida-de, Lojas que vendem algumas das emblemáticas marcas inter-nacionais, desde a Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porche, Porcelanosa, Lion of Porches, etc.

Retail parks have been late in coming onto the market and the only one operating is Lobito Retail Park. A new situation in the market is that large distribution chains are developing retail parks as part of their projects, where their store will act as the anchor for the project. One example of this is in Benguela where Kero and Shoprite are developing projects of this type.

In Luanda is it taking time for projects of this type to appear.

One project is underway at Largo do Patriota, developed by RMB Westport and it will bring around 70 shops, anchored by Shoprite, onto the market.

Strong demand for high street stores by a range of commercial concepts persists, but it continues to be difficult to find well-locat-ed shops in new buildings. Those seeking this type of space avoid colonial buildings because, in most cases, major adaptation works are necessary.

These days, in Luanda’s main streets, you can find shops selling some of the leading international brands such as Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porche, Porcelanosa, Lion of Porches, etc.

CENTROS COMERCIAISShopping Centres

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamentoMarket Values for Sales and Rental

Arrendamento/m² Rent/Month/sqm

VendaSale

Belas ShoppingMillennium LubangoLuanda ShoppingShopping do KinaxixiShopping FortalezaAtrium Nova vidaGinga ShoppingGalerias Sky Center3 TorresVista ShoppingKianda ShoppingMundial ShoppingShopping CarnavalGalerias MuximaGaleria Continente

200720092015

ConstruçãoConstrução

20122012201420152016

ConstruçãoConstruçãoConstruçãoConstruçãoConstrução

TalatonaLubangoAlvaladeKinaxixiMarginalTalatona

VianaKinaxixiKinaxixiBaixaBaixa

CamamaVianaBaixa

Talatona

19.500(a)ND

60.00050.00018.0009.000

20.0005.0005.2507.60012.00

50.00031.000

100ND20822090357040ND50ND120110NDND

EmpreendimentoDevelopment

AnoYear

ZonaZone

ÁreaArea

LojasShops

RETAIL PARKS Retail Parks

Lobito retail ParkBenfica Retail ParkXYAMI RetailBenguela (Kero)Shopprite Lobito

2012Construção

LobitoPatriota - Luanda

Benguela

15.00015.000

14.000

The Government has made a solid commitment to investment with its Plan for a National Network of Logistics. This plan creates more than 40 hubs for the country and an Industrial Census is currently underway. These factors, together with Angola’s strong economic growth, mean that the country will have to continue to import certain essential goods and services. This is because it will not be able to produce the products it needs internally in the short term. As mentioned, the Angolan Government’s efforts will turn the industrial property sector into one of the largest in the country in the future, not only because of the immediate need to diversify the economy, but especially because of the emerging internal needs for property. There will continue to be demand for warehousing because of imports, and when viewed alongside the almost total lack of industrial/warehousing property, this represents a fantastic investment opportunity for developers.

Naturally, depending on the province being analysed, the ques-tion of location is crucial to the success of any logistics park or platform when you also take into account the size of the country and its geographical position on the continent. For example, the logistical needs of Hambo or Huíla (the majority of which are agri-cultural), are completely different to those of Luanda or Cabinda, the majority of which are for the import of goods and equipment. This means it is essential to think decisively about industrial/logis-tics property that has links to the seaports and the railways.

ZONAS INDUSTRIAIS Industrial Location

MariaTeresa

Centro Logístico de Talatona

Estrada para Catete

Barra doCuanza

Bom Jesus

Cabo Ledo Muxima

Mabutas

Caxito

Bairrodo Dande

LUANDAZona Norte (Estrada para Cacuaco)Northern Zone ( Road to Cacuaco)

Estrada para CateteRoad to Catete

Luanda Sul(Talatona, Benfica)

O forte compromisso e investimento Governamental, com o Plano da Rede Nacional de Plataformas Logísticas, criando pelo país mais de 40 pólos, bem como com o Censo Industrial em curso, Angola por força do seu forte crescimento económico, irá neces-sariamente ter de continuar a importar um conjunto essencial de bens e serviços, pois não será num curto espaço de tempo que possa internamente produzir estes produtos. Como referido a aposta do Governo de Angola, irá posicionar o segmento imo-biliário industrial, como um dos de maior futuro no país. Não só pela necessidade imediata de diversificar a economia, mas espe-cialmente pelas emergentes necessidades imobiliárias internas. Continuando a existir necessidades de armazenamento por força das importações, que quando aliadas, à quase inexistência de produto imobiliário industrial/armazenagem oferecem uma gran-de oportunidade de investimento aos promotores.

Naturalmente, dependendo da província em análise, a questão localização é determinante para o sucesso de qualquer parque/plataforma logística, considerando ainda a dimensão do país, sua situação geográfica no continente. As necessidades logísticas do Huambo ou Huíla (maioritariamente Agrícola), nada têm a haver com Luanda, ou Cabinda por exemplo, que são na sua maioria, a importação de bens e equipamentos. Isto obriga decisivamente a pensar-se, os produtos imobiliários industriais/logísticos, pro-vavelmente interligando as plataformas logísticas, com os Portos Marítimos e com o Caminho de Ferro.

MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO Industrial and Logistics Market03.4

Também a construção de novas estradas entre as províncias é outro dos factores determinantes para este segmento, confirman-do-se a entrada de operadores logísticos internacionais.

Em Luanda, para além da mencionada oferta industrial na proxi-midade do Porto Marítimo, destacam-se ainda as zonas de Via-na, Benfica, da Estrada para o Cacuaco e a Estrada para Catete, existindo alguns projectos já edificados e alguns outros em curso, como o Viana HUB, que além da pequena industria e distribuição, vai permitir instalar grandes operadores.

Será correcto dizer que este é dos segmentos do mercado imobi-liário, o que oferece mais oportunidades de investimento.

The construction of new roads between the provinces is another determining factor for this segment because of the intention of inter-national logistics operators to come into the country.

In Luanda, besides the stock of industrial property around the Mar-itime Port, we should not forget the areas of Viana, Benfica, and the Cacuaco and Catete roads, where some projects have already been built and others are under construction. These include Viana Logistics Park which, apart from small industry and distribution, will be able to accommodate large-scale operators.

It would be true to say that this is one of the sectors of the property market that offers the greatest investment opportunities.

Mantém-se a particularidade que, ao contrário do resto do mer-cado imobiliário mundial, as Lojas de rua, com algumas poucas excepções, têm valores de transacção (arrendamento ou venda) inferiores aos valores de escritório e por vezes aos de habitação, tendo no entanto vindo a aproximar-se dos outros segmentos.

A grande questão, é se os Lojistas, conseguirão manter uma ca-pacidade de crescimento dos seus negócios, ao ritmo de cresci-mento dos projectos imobiliários comerciais a saírem no merca-do.

We continue to see an unusual feature that differs from the prop-erty market in the rest of the world: high street shops which, with just a few exceptions, are less expensive to rent or buy than of-fices and sometimes even residential property. However, prices have been getting closer to those in other sectors.

The burning question is whether shop owners will manage to maintain a capacity for growth that keeps up with the growth of the real estate projects coming onto the market.

Parte integrante e decisiva do desenvolvimento económico de Angola, é o significativo número de unidades hoteleiras, existindo mais de 170 estabelecimentos licenciados em todo o país, com especial ênfase na Província de Luanda. Luanda hoje oferece 8 unidades de 4* e 5*, esperando-se mais uma unidade de 5* para 2105 com cerca de 390 quartos, ultrapassando assim a barrei-ra dos 2.000 quartos em Luanda, preenchendo as evidentes la-cunas que existiam no mercado de quem procurasse uma dormi-da, quase exclusivamente por motivos profissionais, ao contrário do resto do país que começa a ter algum turismo/procura interna por motivos de lazer.

O continuado esforço do Ministério da Hotelaria e Turismo, que após várias acções, de formação nos últimos 5 anos, começa agora a pôr em prática a estratégia definida para os pólos de desenvolvimentos Turísticos, como Calandula/Malanje, Cabo Ledo/Luanda, particularizando o projecto transfronteiriço Oka-vango-Zambeze e o Pólo de Desenvolvimento Turístico da Baía do Okavango, ambos na província do Kuando Kubango e onde já se encontram lotes em venda para a promoção de unidades turísticas. O Plano Governamental Paternon, espera atingir em 2020, um número de turistas, cerca de 4.500 milhões.

Assinala-se que o subsegmento do turismo - Golf, tem tido uma procura cada vez mais acentuada, principalmente para um nú-mero cada vez maior de expatriados existentes em Angola, mas igualmente de assinalar a interessante procura por Angolanos. O campo Golf do Mangais, integrado no Complexo Turístico Man-gais Eco Resort, na Barra do Kwanza, que tem obrigatoriamente associado a componente hoteleira e imobiliária, começou a en-tregar as primeiras casas durante o ano de 2014.

Iniciou-se a construção do terceiro Campo de Golf em Angola, em Menongue, no Kuando Kubango, prevendo-se a entrega dos primeiros 9 buracos em princípio de 2015, reforçando assim a qualidade do projecto transfronteiriço Okavango-Zambeze.

Em 2014, assistiu-se ao reforço da consolidação do mercado hoteleiro em Luanda, tendo os hotéis atingido excelentes taxas ocupação acima de 80%, tendo os Hotéis de 4*, trabalhado com tarifas diárias, entre os 350 e 400Usd/noite.

Para 2015, espera-se a manutenção do bom desempenho do sector, devido ao esperado crescimento do sector não petrolífero.

A decisive and integral part of the economic development of Ango-la is the significant number of hotels throughout the country, which total more than 170 licensed establishments. The particular focus is the Province of Luanda where there are now eight 4 and 5-star hotels and it is expected that a new 5-star hotel will open in 2015. This takes Luanda past the milestone of 2000 rooms, meeting the clear shortage faced by those seeking a place to stay, almost exclusively for business reasons. This contrasts with the rest of the country which is beginning to see some internal tourism/lei-sure-based demand.

After a number of training programmes over the last 5 years, the Ministry of Hotels and Tourism is now beginning to put into prac-tice a clear strategy of Tourism Development Clusters, including Calandula/Malanje Cabo Ledo/Luanda. There has been particu-lar focus on the cross-border Okavango-Zambeze project and the Baía do Okavango Tourism Development Cluster, both in the Province of Kuando Kubango, where building plots are already on sale for the development of properties for tourism. The Govern-ment plan ‘Paternon’ expects to achieve by 2020 tourist numbers of around 4.5 million.

One important tourism sub-sector - golf - has seen ever-increas-ing demand, principally from a growing number of expats living in Angola, but there is also interesting demand for this sport by Angolans themselves which is worthy of note. The Mangais Golf course, part of the Mangais Eco Resort in Barra do Kwanza, has the usual hotel and residential property component, and first houses were released during 2014.

Construction work has now started on Angola’s third golf course in Menongue, Kuando Kubango. The first 9 holes are expected to be delivered at the beginning 2015 and will bring even greater quality to the Okavango-Zambeze cross-border project.

In 2014, we witnessed further consolidation of the hotel market in Luanda, where hotels achieved excellent occupation rates above 80%, with 4-star hotels operating with rates of between USD350 and USD400 per night.

For 2015, it is hoped that the strong performance of the sector will continue as a result of the expected growth in the non-oil sector.

MERCADO HOTELEIROHotel and Tourism Market03.5

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento Market Values for Sales and Rental

Zonas | Zones Estado | State Venda/m² (USD)Sale/sqm(USD)

Viana / BenficaNovo | New 1.300 - 1.900

Talatona

Usado | Used

Novo | New

Arrendamento/Mês/m² (USD)Rent/Month/sqm (USD)

Usado | Used

700 - 900

500 - 800

13 - 19

10 - 12

11 - 15

25 - 6020 - 40

8 - 11

Estrada CateteNovo | New

Usado | Used

1.100 - 1.600

800 - 1.000

11 - 15

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOInvestment Market03.6

O ano de 2015,espera-se que seja definitivamente o ano do ar-ranque da indústria do investimento imobiliário institucional em Angola, o mercado assim o necessita, quer seja como uma forma de financiar projectos, ou por via do fomento da poupança dos particulares. Com a Legislação aprovada do Regime Fiscal dos Organismos de Investimento Colectivo, DR (Decreto Presidencial nº 7/2013 de 11 de Out 2013, no DR I Série – nº196 de 11 de Out 2013), estão reunidas todas as condições para um arranque efectivo, continuando os investidores particulares a aproveitar, beneficiando de óptimos retornos, muito superiores a qualquer aplicação financeira existente no mercado.

Seria ainda consequente o Governo de Angola, criar incentivos fiscais para quem investisse neste segmento de negócio imobi-liário.

Mantém-se assim para as Sociedades Gestoras uma grande oportunidade de negócio, pois serão o mercado destino de um número significativo de entidades individuais e colectivas, de-tentoras de importantes portfólios de activos imobiliários, muitos arrendados.

É determinante saber explicar aos investidores imobiliários os benefícios e as vantagens de terem os activos imobiliários sob Gestão de uma Sociedade Gestora, que poderá estender a sua actividade ao chamado Asset & Property Managment - Gestão dos Activos Imobiliários, em termos administrativos, de manuten-ção e conservação, gestão contabilística e financeira, bem como a gestão de clientes.

Esta actividade, pode-se dizer que em muitos casos é o fim de uma linha, onde estiveram envolvidos a indústria de construção e imobiliária, etc, sendo por isso determinante para estes segmen-tos que a Industria do Investimento Imobiliário seja motivada a desenvolver cada vez mais a sua actividade.

Hoje já é uma realidade a intenção de investidores imobiliários internacionais olharem para o mercado Angolano, contudo esbar-ram em temas já referidos, como a actual Lei do Arrendamento, falta de legislação consistente em termos de regulação do mer-cado financeiro imobiliários, a agilização do tema da expatriação dos dividendos, etc.

No mercado de investimento, dada a falta de segmentação e maturidade do mesmo, pode-se falar em yields iniciais a acom-panhar as taxas activas e passivas da Banca Comercial) com valores na ordem de:

It is hoped that 2015 will be the year when the institutional prop-erty investment industry takes off in Angola. The market really needs this, whether as a way to finance projects or as a means to encourage individuals to save. With the approval of the legislation on Tax Framework for Collective Investment Bodies (Regime Fis-cal dos Organismos de Investimento Colectivo -Presidential De-cree 7/2013 of 11 October, in PD Series I – no. 196 of 11 October 2013), we have all the conditions for a real start to such invest-ment. Private investors are continuing to take advantage of the situation, benefiting from excellent returns that are much greater than any financial investment existing on the market.

A consequence of this would be for the Government of Angola to create tax incentives for those investing in the property sector.

This means there is still a great business opportunity for asset management companies, as they will be the target for a significant number of individuals and legal entities that hold important portfo-lios of rental property assets.

It is crucial to be able to explain to real estate investors the ben-efits and advantages of having their real estate assets handled by management companies. The activity of such companies can cover what is known as ‘asset and property management’, in ad-ministrative terms covering maintenance and conservation, finan-cial and accounting management, as well as client management.

In many cases it can be said that this activity is the end of a line that has involved the construction and property industry, etc. For this reason, it is crucial for these segments for the real estate in-vestment industry to be motivated to continue to develop its ac-tivities.

The intention of international real estate investors to look at the Angolan market is already a reality. This is despite the difficulties caused by the topics referred to previously, such as the current Letting Law, the lack of consistent legislation in terms of regulation of the real estate finance markets and the streamlining of the topic of repatriation of dividends, etc.

Given the lack of segmentation and maturity of the investment market, we can talk about initial yields with values in the order of:

O contrato de arrendamento tipo em Luanda tem a duração de 3 a 5 anos.Typical rental contracts in Luanda have a duration of 3 to 5 years.

Golf Mangais Eco Resort, Barra do Kwanza

Escritórios | Offices

Segmento/Segment Yields (%)

13 - 17

13 - 16

Industrial | Industrial 12 -15

VALORES PRATICADOS: TAXA DE RENTABILIDADE

Yields

Novo | New

Usado | Used

Neste Relatório de 2015, continuamos o que iniciámos em 2014, introduzindo umas referências às principais Províncias onde exis-te desenvolvimento imobiliário. Já anteriormente foi dito que será impossível qualquer comparação com a Cidade de Luanda, mas cada uma à sua escala apresenta diferentes estágios sempre apoiadas no desenvolvimento empresarial.

BENGUELA / LOBITO

Pela dimensão do mercado, a Abacus em associação com JLL entende que a região como um único mercado. A península tem vindo a ter alguns investimentos produtivos privados, que tem ajudado a criar uma maior actividade empresarial, especialmente no Lobito e Catumbela. Igualmente no Lobito, a Refinaria está a avançar, embora num ritmo longe do desejável. O Caminho de Ferro por sua vez vem contribuindo para o aumento e crescimen-to, mas terá muito ainda para dar à região.

Em termos imobiliários, no Lobito, mantêm-se o edifício habita-cional Anfiris, como a referência, encontramos o primeiro Retail Park de Angola, o Lobito Retail Park. Em Benguela, a referência mantém-se o edifício misto Acácias Place, salienta-se a instala-ção da Shopprite e do Kero, desenvolvendo ambos um conceito de Retail park, ancorados nas suas respectivas marcas, existindo ainda alguns edifícios residências de pequena escala a desenvol-ver no centro de Benguela. Referência ainda para a Centralidade da Catumbela.

In this 2015 Report we continue what we began in 2014 by pre-senting some information about main provinces where real estate development is taking place. We have already said that it would be impossible to include a comparison with the city of Luanda, but on its own scale, each province is at a different stage, always supported by business development.

BENGUELA / LOBITO

Because of the size of the market, Abacus, in association with JLL, believes this region is unique in the market. The peninsu-la has begun to see some private production investment which has helped to create greater business activity, especially in Lobito and Catumbela. Also in Lobito, the refinery is making progress, although at a less than desirable speed. In turn, the railway has contributed to an increase in growth but it still has a lot to give to the region.

In terms of property in Lobito, the Anfiris residential building re-mains the key reference point, while Lobito Retail Park is Angola’s first retail park. In Benguela, the benchmark is still the mixed-use building Acácias Place. The arrival of Shoprite and Kero is also im-portant. They are each developing a retail park concept anchored by their respective brands. There are also some small-scale resi-dential buildings being developed in the centre of Benguela. Ref-erence should also be made to the Centralidade da Catumbela.

Escritórios | Offices

Segmento | Segment

2.800 - 5.000

2.600 - 4.500

1.500 - 3.000

1.800 - 2.500

500 - 1.100

30 a 25

20 a 15

25 a 20

30 a 25

12 a 818 a 13

Industrial | Industrial

PROVÍNCIASProvinces03.7

OS VALORES SITUAM-SE EM: | VALUES ARE BETWEEN:

Da Província do Zaire, com referência exclusiva da Cidade de Santo António do Zaire, onde se encontra a Base do Kwanda, a Refinaria de Gás e hoje em construção a Fábrica do Ciclo Combi-nado, os edifícios mais recentes, terão apenas 5/6 anos. Tem-se vindo a assistir a algumas alterações no imobiliário no Soyo, a “exclusividade” da Base de Kwanda, parece ter terminado, com várias empresas a instalarem-se em edifícios fora da Base, como por exemplo uma entidade do sector petrolífero arrendou a totali-dade do dos 94 apartamentos do edifício Urbisoyo.

Em fase de trabalhos, encontra-se o Polígono Industrial do Soyo, a “Cidade” da Angola LNG, que contará coim 317 casas e equi-pamentos de apoio.

Existem algumas Guest-house que têm servido como alternativa para algumas empresas. OS valores podem situar-se em cerca de 125Usd/m² para apartamentos com todas as exigências de segurança e conforto das multinacionais e 50Usd em edifícios na cidade de construção recente.

Os escritórios, podem-me situar entre os 30Usd/2 e os 60USd/m², dependendo do nível de acabamento.

Dos armazéns podem-se encontrar valores na ordem dos 20 a 30Usd/m².

The Province of Zaire’s exclusive point of reference is the city of Santo António of Zaire, which is home to the Kwanda Base and the gas refinery. It is also the location for construction of the combined cycle plant and the most recent buildings are only 5/6 years old. We have been witnessing some changes in the proper-ty market in Soyo. The exclusivity of the Kwanda Base seems to have come to an end with various companies setting up outside the base. For example, a company from the oil sector has rented all 94 apartments in the Urbisoyo building.

The Soyo Industrial Park is also under construction as is the An-gola LNG ‘City’, which will have 317 houses and support infra-structures.

There are a number of guesthouses that have served as an aalter-native accommodation for some companies. The prices are be-tween USD125/sqm for apartments meeting all the requirements of security and comfort of multinationals and USD50/sqm for re-cently constructed buildings in the city. The prices for offices are between USD30/sqm and USD60/sqm depending on the level of finishes.

For warehouses the prices are around USD20-30 sqm, though with some special characteristics the prices may be higher.

Venda/m² (USD)Sale/sqm (USD)

Arrendamento/Mês/m² (USD)Rent/Month/sqm (USD)

Os valores mais elevados poderão incluir na série de serviços.The higher values include a range of services that a normal condominium does not provide.

GESTÃO DE CONDOMÍNIOSProperty Management03.8

A cuidada manutenção dos edifícios é determinante para não só um melhor uso dos seus utilizadores, como também, para uma efectiva poupança com a exploração dos edifícios. Poucos sabe-rão que um edifício sem manutenção ou com manutenção defi-ciente, poderá ter um custo quase idêntico ao da construção, se considerarmos um período de vida de 50 a 60 anos e a preços constantes.

Assim e dado a pouca maturidade do mercado e a quase ausên-cia do compromisso dos particulares para o tema, poderá assistir-se a uma deterioração rápida dos activos imobiliários. Torna-se determinante uma atitude pedagógica das entidades governa-mentais e dos agentes do mercado para esta importante tarefa.

Se comparamos os valores praticados em Angola, com a maior parte dos mercados internacionais, acharemos estes mais ele-vados, contudo ter-se-á de ter em conta factores que são quase exclusivos de Angola, em que além dos normais custos num cor-rente condomínio, existirão outros significativos como, Geradores eléctricos, seu consumo, fornecimento de combustível e manu-tenção, Bombas de água, tratamento, fornecimento e acondicio-namento, especial manutenção do A/C, etc.

The careful maintenance of buildings is crucial not only for the convenience of their users but also for real savings in operating costs. Few people are aware of the fact that a building that is not maintained or is badly maintained may incur costs almost identical to those of construction if we consider a lifespan of 50 to 60 years and constant prices.

This situation, the lack of maturity of the market and the almost total absence of commitment to maintenance by private owners may lead to a rapid deterioration of property assets. This means it is crucial for government bodies and those involved in the market to take on the role of teacher in this important task.

If we compare maintenance costs in Angola with most internation-al markets, we will see that they are higher. However, we must take into account factors that are almost exclusive to Angola. Be-sides the normal running costs for a condominium, there are other significant costs such as electricity generators and the associated costs of fuel and maintenance, water pumps, treatment, supply and conditioning of water, special maintenance of air-conditioning units, etc.

EM TERMOS DE VALORES GERAIS PODEREMOS TER | IN GENERAL TERMS, SERVICE CHARGES ARE AS FOLLOWS:

m²/ mês | sqm/month

Residencial (edifícios e condomínios) | Residential ( buildings) USD / m² 5 - 8Escritórios | Offices USD / m² 5 - 12Industrial | Industrial USD / m² 2 - 3,5

Quanto às Facilities, Angola apesar de melhorar todos os dias no conjunto do país, mantém um grau de dificuldade de aceder facilmente a um conjunto de serviços básicos do dia-a-dia, como limpeza, manutenção interna das casa/apartamentos, tratamento de roupas, eventualmente mesmo o fornecimentos de roupas da casa, etc.

Assim e com recurso a empresas que prestam esse tipo de servi-ços, podemos adiantar para 2015, valor médio de 30-40/Usd/m²/mês, para os serviços acima mencionados.

When it comes to facilities, despite continuing improvements throughout the country, Angola continues to be characterised by problems in having easy access to a set of basic day-to-day services such as cleaning, internal maintenance of houses/apart-ments, laundry, and possibly even the supply of household linens, etc.

In these circumstances, and with information from companies that provide these types of services, for 2015 we believe the average price of the above mentioned services will be USD30-40/sqm/month.

FACILITIESAmenities

CABINDA

Seguindo orientações do executivo, começou-se a assistir à saí-da de empresas da Base de Malongo para a Cidade, essencial-mente para Guest-houses, havendo também oferta de alojamen-to na Cidade Desportiva e no Projecto do Cajueiro. Contudo não se têm verificado investimentos significativos:

Não existem edifícios em desenvolvimento, com excepção de uma única Torre de mais de 20 pisos junto ao novo Porto maríti-mo, que se encontra de momento parada, bem como 3 edifícios junto ao Estádio.

Em termos de valores, espera-se que os valores se mantenham, para 2015, com as Guest-House, dependendo dos serviços ofe-recidos e da qualidade do activo imobiliário, estarão entre os 60Usd e o 80Usd/m². Quanto a valores de venda, teremos para activos usados cerca de 2.500Usd/3.000Usd/m².

CABINDA

Following directions from the Executive, we have begun to wit-ness companies leaving the Malongo Base for the city, essentially to guesthouses. There is also some accommodation available in Cidade Desportiva (sporting city) and the Cajueiro Project. Never-theless, we have not seen significant investments.

There are no buildings under development, with the exception of a single tower with more than 20 floors close to the new seaport, construction of which is currently suspended. There are also three buildings next to the stadium.

In terms of prices, depending on the services offered and the qual-ity of the property, guesthouses cost between USD60/sqm and USD 80/sqm. As for sale values, used property prices are around USD2,500-3,000/sqm.

Segmento | Segment

A Tributação e a Fiscalidade em Angola, foi objecto num passado recente de algumas alterações.

Muito se tem falado, sem haver à data, algo de firme sobre a in-tenção de eliminar IPU para edifícios novos por um determinado período, para 2014, manter-se-ão os seguintes dados:

1. IMPOSTO PREDIAL URBANO – IPU

a) Sobre o arrendamento:

Valor: 15% sobre o valor da renda a pagar.

Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis.

Quando ocorre: No mês seguinte à celebração do arrendamento (independentemente de quando ocorre o pagamento da renda).

A quem compete: Ao proprietário, sendo no entanto o inqui-lino que por conta deste, pagará ao estado (no mês seguinte à celebração do arrendamento), devendo o inquilino entregar cópia do pagamento do imposto ao senhorio, no máximo no mês seguinte ao pagamento efectuado. O senhorio em Janeiro do ano seguinte deverá entregar a Declaração de Rendimentos - Modelo 1 nas finanças correspondentes às rendas arrecadadas com os arrendamentos.

b) Sobre a Detenção de Imóveis:

Valor: 0% até um valor patrimonial de 5.000.000 Kwzs.

0,5% sobre o excedente dos 5.000.000 Kwzs para o valor patri-monial atribuído pelas finanças.

Objectivo: Imposto que tributa a titularidade dos imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago anualmente, apenas em casos de prédios não arrendados, o imposto deve ser pago nos meses de Janeiro e Julho do ano seguinte.

A quem compete: Ao proprietário do imóvel, usufrutuário ou be-neficiários dos rendimentos.

Em ambos os casos, o IPU tem isenções previstas se o interve-niente for:

- Estado, institutos públicos e associações que gozem do estatuto de utilidade pública.

- Estados Estrangeiros.

- Organizações Religiosas, quanto aos imóveis destinados exclusivamente ao culto.

Os imóveis apenas pagam um dos impostos do IPU, caso este-jam arrendados ou não arrendados, o imposto não é cumulativo. Imóveis arrendados, não pagam IPU da detenção da propriedade.

Fiscalidade do IPU para Pessoas Colectivas:

Exclusão da incidência de Imposto Industrial sobre rendas rece-bidas.

Os rendimentos provenientes de rendas imobiliárias, que tenham pago imposto IPU, serão excluídos da matéria colectável para apuramento de imposto Industrial.

The Angola taxation system has recently been subject to some changes, and in 2013 there were many.

Much has been said, without a specific date, of a firm intention to eliminate IPU (urban property tax) for new buildings for a specific period. For 2014, the following rules continue to apply:

1. URBAN PROPERTY TAX – IPU

a) On rental:

Value: A rate of 15% of the value of the rent to be paid.

Objective: To tax property rental income.

Payment: The tax is assessed in the month following the one in which the rental agreement is executed (regardless of when the payment of rent is made).

Taxable person: The landlord is liable. However, the tenant must pay this tax to the State on the landlord’s behalf (in the month following the execution of the rental agreement). The tenant must send a copy of the payment document to the landlord no later than the month following the one in which the payment was made. In January of the following year, the landlord must file the income declaration form (Declaração de Rendimentos - Modelo 1) at the tax office, stating the rent received.

b) On property ownership and use:

Value: A rate of 0% up to an official value for taxation purposes of AOA (kwanza) 5,000,000.

A rate of 0.5% on any value over and above the AOA (kwanza) 5,000,000 official value for taxation purposes attributed by the tax authorities.

Objective: To tax the ownership of the property.

Payment: The tax is assessed annually, only in the case of prop-erties that are not rented out. The tax must be paid in January and July of the following year.

Taxable person: The owner of the property or the person who has the right to enjoy or benefit from it.

In both cases, there are exemptions from IPU if the taxable person is/are:

- The State or a public institution or association that enjoys public interest status

- Foreign States

- Religious organisations in respect of properties used exclu-sively for worship

Buildings are only subject to one of the two urban property taxes (IPUs), according to whether or not they are rented out – the tax is not cumulative. The tax on ownership is not payable when the property is rented out.

IPU for companies and other legal entities:

Corporate tax is not assessed on any rental income.

Property rental income that has been subject to IPU is excluded from the calculation of corporate income tax.

TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA Property Taxation04.0

2. SISA Valor: 2% sobre o valor da aquisição.

Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.

A quem compete: A quem compra.

Isenções: Estado, Estados Estrangeiros, Organizações Religiosas, ou imóveis com valor de transacção inferior a 5.000.000 Kwzs. 3. IMPOSTO DE SELO

a) Sobre a compra e venda:

Valor: 0,3% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.

Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.

A quem compete: A quem compra.

b) Sobre financiamentos para a aquisição de habitação própria e permanente (crédito à habitação)

Valor: 0,1% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.

Quando ocorre: : Imposto pago a quando da compra de imó-veis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças, pelo banco, por conta do cliente.

A quem compete: A quem compra. 4. EMOLUMENTOS DO REGISTO PREDIAL E DO NOTARIAL Existem ainda um conjunto de custos e de taxas a pagar nas tran-sacções imobiliárias a nível do Registo e de Notário.

DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIODefining Property Areas 05.0

2. SISA (PROPERTY PURCHASE TAX)

Value: A rate of 2% of the purchase price.

Objective: To tax property purchases.

Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed.

Taxable person: The buyer.

Exemptions: The State, foreign States, religious organisations or properties. Properties with a transaction value below AOA (kwanza) 5,000,000 are also exempt. 3. STAMP DUTY

a) On sale and purchase:

Value: A rate of 0.3% of the purchase price or sale and purchase contract.

Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed.

Taxable person: The buyer.

b) On financing for the purchase of a person’s own perma-nent residence (housing credit)

Value: A rate of 0.1% of the purchase price or sale and purchase contract.

Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed. The payment is made by the bank on behalf of its client.

Taxable person: The buyer. 4. LAND REGISTRATION AND NOTARIES’ FEES There are also a set of costs and fees to be paid in property trans-actions in relation to land registration and notaries.

Angola, como muitos outros países, tem uma questão de extrema importância para se organizar e que é qual a Definição das áreas na comercialização.

Que áreas devemos considerar na análise dos projectos. Torna-se assim crítico, que existam definições objectivas de quais deve-rão ser as áreas a ser consideradas, pois é sobre estas que são que se definem as rentabilidades de uma promoção imobiliária.

A Abacus em associação com JLL, continua a contribuir para a formação profissional do mercado, em baixo apresenta as várias definições em linha com padrões internacionais, que devem ser utilizadas por todos os agentes envolvidos nos sectores, sejam eles promotores imobiliários, arquitectos, construtoras, agentes de comercialização, avaliadores, bancos, estado, projectistas, etc.

Isto levará a que a execução dos projectos, seja mais cuidada, perspectivando a óptica da rentabilidade, focando-se nos clientes finais utilizadores.

Desta forma teremos, em linha com os objectivos comerciais de cada promoção imobiliária, seja ele venda ou arrendamento, a definição de cada objectivo comercial.

Angola, like many other countries, has an extremely important is-sue to resolve, which is the definition of property areas.

What areas must we consider when defining projects? The ex-istence of objective definitions of the areas to be considered is critical because it is these areas that define the profitability of a property development.

Abacus in association with JLL, which has an ongoing commit-ment to contributing to professional training in the property mar-ket, sets out in this section various definitions in line with inter-national standards that should be used by everyone involved in the sector, whether they are property developers, architects, construction companies, selling agents, valuers, banks, the State, project planners, etc.

This will make it possible for projects to be executed more care-fully from the point of view of profitability and focusing on the end user clients.

This would give us - in line with the commercial objectives of each property development, whether for sale or rental - a definition of each commercial objective.

1. Segmento Residencial e de Escritórios:

a) Definição de área para VENDA – ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO:

Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apar-tamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50% das varandas, incluindo as zonas dependentes como estaciona-mentos e arrecadações. Deverá ainda considerar as respectivas permilagens de todas as zonas comuns.

b) Definição de área para ARRENDAMENTO ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA PRIVATIVA:

Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exte-rior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apartamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, cantei-ros e 50% das varandas.

Deverá ainda considerar as respectivas permilagens das cir-culações horizontais das zonas comuns do hall do piso e do lobby de entrada no edifício, excluí as circulações verticais (escadas e elevadores) e coretes técnicas.

2. Segmento de Comercial / Retalho (Centros Comerciais e Retails Parks):

a) Definição de área para venda, por princípio com excepção das Lojas de rua (em que se deve considerar a definição de Residen-cial e Escritórios, os outros conceito comerciais (Shopping Centres e Retails) por princípio não são para venda directa, são para arren-damento e posterior venda integral a investidor final no mercado de investimento.

b) Definição de área para ARRENDAMENTO ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA BRUTA LOCÁVEL:

Medição calculada na linha divisória da loja com o corredor comercial ou de serviço (ou perímetro exterior da parede exte-rior no caso de loja confinada com parede exterior dos centro comercial), metade das paredes que dividem lojas contíguas, excluindo pilares e zonas verticais técnicas dentro da loja.

3. Segmento Industrial / Logístico e Stand Alones Comerciais):Neste segmento e dadas as especificidades da construção deste tipo de activos imobiliários, as áreas a considerar, quer na Venda, quer no Arrendamento, e porque quase não há zonas comuns, dever-se-á utilizar o seguinte conceito de Área Bruta de Constru-ção: Medição pelo perímetro exterior das paredes exteriores, me-tade das paredes que dividem, os armazéns, incluindo eventuais zonas de escritórios.

Este segmento, pelo seu propósito deverá sempre prever uma área de logradouro/estacionamento nunca inferior a 50% da área.

1. Residential and Office Market:

a) Definition of area for SALE – GROSS CONSTRUCTION AREA:

Measurements are calculated from the door inwards, around the external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50% of verandas, including dependent areas such as parking spaces and storage areas. The respective per thousandths of all the com-mon areas must also be taken into account.

b) Definition of areas for RENT - LETTABLE AREA or PRIVATE AREA:

Measurements are calculated from the door inwards, around the external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50% of verandas.

The respective per thousandths of the common horizontal circu-lation areas including landings and halls but excluding vertical cir-culation areas (stairs and lifts) and technical conduits, must also be taken into account.

2. Commercial/Retail Market (Shopping Centres and Retail Parks):

a) Definition of the area for sale, as a question of principle with the exception of high street shops, for which the residential and of-fice definition must be considered, the other commercial concept (shopping centres and retails) are, in principle, not intended for direct sale but rather for rent and later sale as a whole to the final investor in the investment market.

b) Definition of the area for RENT LETTABLE AREA or GROSS LETTABLE AREA:

Measurements are calculated from the dividing line between the shop and the commercial or service corridor (or the next area ex-ternal perimeter of the exterior wall in the case of a shop that is confined by the exterior wall of the shopping centre), half of walls that divide adjoining shops, excluding pillars and vertical technical areas inside the shop.

3. Industrial / Logistics Market and Commercial Stand-Alones:In this market, given the specifics of construction of these types of property assets and because there are almost no common ar-eas, the areas to be taken into consideration, whether for sale or rental, must be determined using the following concept of gross construction area: Measurement involves using the external pe-rimeter of exterior walls, half of the dividing walls, and the ware-house including any office areas.

Because of its purpose, this market must always make provision for a yard/parking area, which may never be smaller than 50% of the construction area.

Serviços para o mercado comercial / Commercial property services MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA / COMMERCIAL AGENCYAbacus e a JLL, figuram entre as empresas líderes de mercado na consultoria e mediação imobiliária nos sectores de escritórios, armazéns, comércio e residencial.We are one of the market leaders in the provision of agency services to the office, warehouse, retail and residential sectors.

INVESTIMENTO / INVESTMENT AGENCYOferecemos um serviço de consultoria completo em todos os sectores de mercado e montagem de operações de venda de activos arrendados. We provide the full range of investment services to both national and international clients.

GESTÃO DE IMÓVEIS / MANAGEMENTUma boa gestão do património proporciona poupanças significativas e evidentes. Através do Departamento de Management oferecemos um serviço de gestão de imóveis de escritórios, industriais, comerciais e residenciais.Professional property and asset management produces clear and significant cost savings and will maintain long-term capital values. Our Property Management department provides such a service across all commercial sectors, focusing on pro-active maintenance and management procedures.

AVALIAÇÕES / VALUATIONAtravés de um exaustivo envolvimento no mercado, garantimos um serviço completo de avaliações, em conformidade com os padrões internacionais. We provide a full range of valuation and consultancy services to international standards.

RESEARCH & CONSULTING / RESEARCH & CONSULTINGO nosso departamento de Research & Consulting trabalha sobre um factor fundamental na moderna gestão: a informação.Recolhemos e analisamos a actividade e tendências dos mercados, fornecendo aos nossos clientes toda a informação sempre actualizada.Property research and consultancy is based upon a fundamental factor in modern management, namely information. Our Research and Consultancy department collects and analyses information from all our market activities so as to provide our clients with the very best up-to-date information and market trends.

Serviços para o mercado residencial e turismo / Residential and resort services

RESIDENCIAL / RESIDENTIAL AGENCYNo sector residencial disponibilizamos os tradicionais serviços de mediação que podem variar desde a simples venda de apartamentos ao marketing orientado para luxuosas mansões ou fazendas/quintas agrícolas, vinícolas ou turísticas, no mercado internacional.We provide traditional residential estate agency services ranging from simple apartment sales to the marketing of luxury

farm and wine estates on the international market.

PROMOÇÃO INTERNACIONAL DE RESORTS / INTERNATIONAL RESORTS MARKETINGAtravés da sua rede internacional a JLL é uma das empresas líderes a nível mundial na mediação imobiliária do sector residencial turístico, tendo-se inclusivamente tornado uma referência no segmento de habitação de luxo. Sendo o maior agente imobiliário no Reino Unido, e um dos principais no mundo, proporciona aos clientes uma importante mais valia na promoção internacional de resorts através do acesso privilegiado a vários mercados internacionais.The JLL international network is one of the world’s leading residential estate agencies, and the JLL brand has become synonymous with luxury residential property worldwide.Being the largest property agent in both the UK, JLL can provide its clients with unrivalled access to key markets for resorts.

HOTÉIS E TURISMO / HOTELS AND TOURISMA nossa experiência do mercado local em combinação com o profissionalismo da equipa da JLL internacional sediada em Londres garantem aos nossos clientes consultoria e serviços da mais alta qualidade, bem como o acesso a mercados-chave para a promoção imobiliária no sector de hotelaria e resorts.Our local market expertise combined with JLL international London-based team provides our clients with advice and services of the highest quality, and also provides access to capital markets for both hotel and resort development sectors.

Aviso: Toda a informação contida neste documento tem um propósito mera-mente informativo. A Abacus / Arlington Consulting fez todos os esforços para garantir que a informação fosse a mais correcta, não aceitando qualquer responsabilidade ou consequente perda de informação decorrente do seu tratamento. A reprodução de toda ou qualquer parte deste documento, sem permissão escrita do departamento Research da Abacus / Arlington, é ex-pressamente proibida.

Disclamer: All the information here contained is for informative purposes only. Abacus / Arlington Consulting has made every effort to ensure that the infor-mation contained in this report is accurate but we accept no liability whatso-ever for consequential loss arising from its use. Reproduction of the whole or any part of it in any form is prohibited without written permission from Abacus / Arlington Research Department.

ANGOLALuanda Condomínio do BengoRua Fernão Lopes S/NBloco A - 2º Piso Escritório CVila Alice – Luanda

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