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2ª quinzena - Julho 2020 - nº 142
Direção: Dominique Pierre FagaJornalista Responsável:Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073ISSN: 1982-4599
Conselho Editorial:Heronides Dantas de FigueiredoNathan Leocata MachadoRebecca Fascina Alvesredacao@diariodasleis.com.br
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32ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Ação de Despejo: Locatário desaparecido deverá ser citado por edital em ação de despejo.............20Alteração em Condomínio: Para as alterações de desdobramento ou unificação de unidades,
mudança nas áreas privativas ou comuns exige-se a unanimidade dos coproprietários .................26Animais em Condomínio: Condomínio não pode proibir a criação de animais desde que os
mesmos não sejam prejudicias ao sossego, salubridade, segurança dos possuidores e aos bonscostumes ...........................................................................................................................28
Contas de Água: Locador ficou responsável pelos débitos de água e esgoto devido os mesmosserem do locatário anterior, não podendo repassá-lo ao novo locatário .......................................17
O inadimplemento dos serviços de água do antigo locatário não pode serresponsabilidade do locador ou do locatário seguinte ...............................................................21
Despesas Condominiais: Condômina foi condenada ao pagamento da reforma realizada nocondomínio devido a mesma ter sido aprovada em assembleia .................................................25
Financiamento: Cancelamento injustificado na liberação do financiamento pela instituiçãofinanceira ..........................................................................................................................11
Fração Ideal: Não há ilegalidade na taxa de condomínio mais alta para apartamento com fraçãoideal maior ........................................................................................................................24
Inadimplência: O inadimplemento substancial antecipado na entrega de imóveis ..........................5Inventário: Herdeiro que usa o imóvel deverá pagar aluguel aos demais até que seja realizada a
partilha do bem ..................................................................................................................34IRPF: Isenção do imposto sobre a renda do ganho de capital auferido por pessoa física residente
no País na venda de imóveis residenciais ...............................................................................12Laudo de Vistoria: Locador não provou que os danos no imóvel foram causados pelo locatário
ou que já existiam à época da locação devido à ausência do laudo de vistoria .............................19Loteamento Simulado: É considerado nulo e impossibilitado o seu registro no Cartório a divisão
de imóvel rural em áreas que tenham dimensões inferiores à fração mínima de parcelamento .......33Pandemia: Aluguel: Imobiliária: se garantiu aluguel, tem que cumprir ........................................13Pandemia: Cartório: Como funcionam as escrituras públicas à distância? ....................................29Pandemia: Condomínio: A inadimplência condominial e o fundo de reserva em tempos de
pandemia ..........................................................................................................................22Pandemia: Crowdfunding: Covid-19 e as novas oportunidades no mercado imobiliário .................32Portão de Garagem: Locatários são responsáveis somente pela manutenção e conservação do
motor de portão em condomínio de casas e não pela substituição do mesmo ..............................19Reajuste Mensal: É ilegal a atualização mensal das parcelas ajustadas entre as partes em
Instrumento Contratual .......................................................................................................9Registro: Protesto contra a alienação de bens averbado na matrícula do imóvel não pode impedir
o registro de compra e venda do mesmo................................................................................31Rendimento de Aluguel: Rendimentos de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica a pessoa
física .................................................................................................................................20Rescisão Contratual: Promitente compradora terá a devolução de 80% da quantia paga pela
unidade devido a impossibilidade de obtenção do financiamento para a quitação do imóvel ..........12Índices de Correção Monetária ............................................................................................35
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52ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
InadimplênciaO inadimplemento substancial
antecipado na entrega de imóveis
Laísa Brito de Sousa*
A inadimplência contratual,
ou seja, o descumprimento do
contrato, por alguma das par-
tes é um motivo que permite o
desfazimento do contrato e o
retorno ao status quo ante, o
estado anterior à celebração do
contrato.
No caso específico de ina-
dimplemento de construtoras na
entrega de imóveis que foram
comprados na planta, uma das
consequências da rescisão con-
tratual, por culpa do fornecedor,
é a devolução pela construtora
dos valores que foram pagos ao
consumidor adquirente.
Conforme já afirmado pelo
STJ na SÚMULA 543:
“Na hipótese de resolução
de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel sub-
metido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parce-
las pagas pelo promitente com-
prador integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promi-
tente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido
o comprador quem deu cau-
sa ao desfazimento.” (Súmula
543/STJ, Segunda Seção, DJe
31/08/2015).
Ocorre que o consumidor não
precisa sempre esperar o ven-
cimento do prazo da entrega
do imóvel, posto que o atraso
exacerbado no andamento da
construção, de tal modo que se
pode prever a impossibilidade
de cumprimento do prazo esti-
pulado em contrato, configura-
-se inadimplemento por parte
da construtora. É o chamado
inadimplemento substancial an-
tecipado, ou seja, quando já é
possível prever de forma clara
a inadimplência, torna-se possí-
vel a resolução do contrato por
culpa da construtora. Portanto,
trata-se de uma causa de reso-
lução antes da exigibilidade da
entrega do imóvel, posto que o
descumprimento já é assumido
como real. Assim, o consumidor
não precisa delongar os pre-
juízos que sofre pelo atraso na
obra até o vencimento do prazo.
O inadimplemento substan-
cial antecipado tem suas bases
no Parágrafo único do art. 395
do Código Civil, conforme será
explicado posteriormente, e já
é reconhecido pela jurisprudên-
cia do Superior Tribunal de Jus-
tiça e por Tribunais Estaduais.
Vide:
“Recurso Especial nº 1.294.
101 – RJ (2011/0229036-1) Re-
lator: Ministro Raul Araújo – Re-
corrente: Gafisa s/a advogado:
Dauro Francisco Villela Schettino
e outro (s) - Recorrido: George
Soares Solon de Pontes e outro
advogado: Renata Cunha Pinto
e outro (s) Ementa Recurso Es-
pecial. Processual Civil e Civil.
Código Civil de 2002, art. 421.
Ausência de prequestionamen-
to. Incidência das súmulas n°
282 e 356 do STF. Código Civil
de 2002, art. 395. Ausência de
violação. Recurso parcialmente
conhecido e, nessa extensão,
desprovido.
1. A regra do art. 395 do
CC/2002 responsabiliza o de-
vedor em mora e possibilita ao
credor rejeitar a prestação que,
devido à mora, tornou-se para
si inútil, exigindo indenização.
Na hipótese, a inutilidade da
prestação consulta o interesse
do credor, levando em conta
elementos objetivos, relaciona-
dos às normas contratuais e à
natureza da prestação, e ele-
mentos subjetivos, relativos à
necessidade do credor e a sua
legítima expectativa.
2. Em decorrência da mora,
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 146
Inadimplência
tem-se, na espécie, o inadim-
plemento substancial. O V.
acórdão recorrido fez a corre-
ta subsunção da norma inserta
no art. 395, parágrafo único,
do CC/2002 ao caso, enten-
dendo que a mora ensejou o
desfazimento do negócio, ca-
racterizando inadimplemento
definitivo, pois considerou que
o objeto do contrato tornou-se
inútil aos recorridos.
3. Recurso especial parcial-
mente conhecido e, nessa ex-
tensão, desprovido”.
Ainda, em referência à cita-
da decisão (REsp n° 1.294.101/
RJ), o e. Ministro Raul Araújo,
relator do recurso, explica:
“Apesar de a demanda ter
sido promovida antes do es-
coamento do prazo fatal para
conclusão da empreitada, inci-
de a teoria do inadimplemento
antecipado, visto ser incontro-
verso o atraso das obras, que
o apelante anuiu ao imputá-lo
a casos fortuitos, sem compro-
vá-los, contudo. O documento
juntado em grau recursal, em
27 de outubro de 2010, só vem
corroborar o retardo da cons-
trução, pois demonstra que se
findou 1 ano após a data limi-
te para o seu término, estando
pendente do 'habite-se'. Com
efeito, quando as partes fixam
o momento para o cumpri-
mento das prestações, mas as
condutas praticadas por uma
delas revelam que não será
adimplente ao tempo conven-
cionado, adianta-se o remédio
resolutório como espécie de
antecipação do inadimplemen-
to, concedendo ao prejudica-
do a possibilidade imediata de
desconstituição da relação, em
72ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
vez de aguardar pelo desenlace
avisado e sofrer prejuízo ainda
mais amplos.”
Portanto, a culpa exclusi-
va da construtora no atraso da
obra autoriza o desfazimento
do negócio jurídico, e torna in-
devida a retenção dos valores
pagos pelos autores.
Este também é o entendi-
mento adotado pelo e. TJDFT:
“Apelação Cível. Promessa de
compra e venda de imóvel na
planta ou em construção. Pe-
dido de rescisão contratual c/c
devolução de valores. Atraso
substancial da obra. Suspen-
são no pagamento das parcelas
pelo adquirente. Irrelevância.
Inadimplemento antecipado do
fornecedor. Causa resolutiva do
negócio jurídico. Retorno das
partes ao status quo ante. Res-
tituição de todas as quantias
desembolsadas. Reembolso da
comissão de corretagem a títu-
lo de dano emergente. Recurso
conhecido e desprovido.
1. A rescisão contratual an-
tes do vencimento da prestação
principal (entrega do imóvel) é
direito que assiste ao consumi-
dor, se no decorrer da execu-
ção de contrato de promessa de
compra e venda, as circunstân-
cias indicarem a inviabilidade
ou impossibilidade de cumpri-
mento da obrigação contraída
pela incorporadora. Aplicação
da teoria do inadimplemento
antecipado.
2. A mora ou o inadimple-
mento na entrega do imóvel, é
fato bastante e suficiente para
fundamentar a resolução da
promessa de compra e venda
de imóvel pelo consumidor.
3. Se a resolução da promes-
sa de compra e venda do imó-
vel ocorre por culpa do incor-
porador, as partes devem ser
restituídas ao status quo ante e
a devolução dos valores desem-
bolsados pelo adquirente deve
ser integral (Súmula 543/STJ).
4. Não se mostra cabível a
retenção de qualquer percen-
tual do montante desembolsa-
do pelo promissário comprador,
porquanto a multa é a prefixa-
ção das perdas e danos, impu-
tável a quem der causa à re-
solução do contrato. Seria um
contrassenso admitir sua exi-
gência pelo incorporador, cuja
culpa é razão da resolução do
negócio jurídico.
5. Diante da rescisão do con-
trato por culpa exclusiva da
promitente vendedora, o reem-
bolso dos valores pagos a título
comissão de corretagem e par-
celas do financiamento com-
preende a reparação dos danos
emergentes, consequência lógi-
ca do retorno das partes ao sta-
tus quo ante.
6. Recurso conhecido e Des-
provido”.
(Acórdão n° 1071676, 201607
10100783APC, Relator: Luís
Gustavo B. de Oliveira 4ª Tur-
ma Cível, Data de Julgamento:
31/01/2018, Publicado no DJE:
05/02/2018. Pág.: 436/438).
No caso em comento, de
atraso exacerbado na obra, o
consumidor, via de regra, não
busca a rescisão contratual
simplesmente por desistência
na aquisição do imóvel, mas
pelos infortúnios causados em
razão do inadimplemento da
construtora, restando claro que
a construtora é quem deu causa
à rescisão.
O art. 395 do Código de Pro-
cesso Civil prevê com relação à
mora:
“Art. 395. Responde o deve-
dor pelos prejuízos a que sua
mora der causa, mais juros,
atualização dos valores mone-
tários segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, e
honorários de advogado.
Parágrafo único. Se a pres-
tação, devido à mora, se tornar
inútil ao credor, este poderá
enjeitá-la, e exigir a satisfação
das perdas e danos”.
Assim, a mora da construto-
ra pode tornar inútil aos credo-
res a satisfação da obrigação,
pois, o consumidor pode não ter
interesse em receber o imóvel
com absurdo atraso, vez que o
Inadimplência
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 148
imóvel pode ter sido adquirido
como um investimento, com o
intuito de capitalizar sua verba,
para citar apenas um exemplo.
Portanto, o atraso nas obras
causado pelo fornecedor fere a
legítima expectativa dos consu-
midores de receber o imóvel no
tempo previsto, e pode fulminar
o interesse deles em receber o
imóvel.
Portanto, podem os consu-
midores que adquiriram imóveis
na planta e que têm a constru-
ção com atraso exacerbante,
requer a rescisão contratual por
culpa exclusiva da construtora,
pugnando pela imediata devo-
lução de todas as parcelas pa-
gas, corrigidas monetariamente
a partir do desembolso de cada
parcela e, ainda, a incidência de
juros mensais, a partir da cita-
ção, e até o efetivo pagamento.
Quanto à incidência da cláu-
sula penal, o artigo 408 do Có-
digo Civil prevê:
“Art. 408. Incorre de pleno
direito o devedor na cláusula
penal, desde que, culposamen-
te, deixe de cumprir a obriga-
ção ou se constitua em mora”.
Como já amplamente de-
monstrado, os fornecedores são
devedores no caso em comento,
posto que culposamente deixa-
ram de cumprir sua obrigação
contratual, incorrendo, portan-
to, na cláusula penal. Ressalta-
-se, ainda, que a cláusula penal
independe da comprovação de
prejuízo, conforme previsão do
art. 416 do Código Civil.
Portanto, caso haja previsão
de cláusula penal por inadimple-
mento da construtora prevista
no contrato, os consumidores
podem requerer a inversão da
cláusula penal em desfavor dos
fornecedores.
Com relação a esta matéria,
em decisão recente do STJ, em
julgamento de Recursos Repeti-
tivos, foi decidido pela possibi-
lidade de inversão da cláusula
penal em desfavor da constru-
tora pelo inadimplemento, pos-
to que é abusiva a prática de
estipulação de uma penalidade
em desfavor do consumidor so-
mente:
“Recurso Especial represen-
tativo de controvérsia. Compra
e venda de imóvel na planta.
Atraso na entrega. Novel Lei nº
13.786/2018. Contrato firmado
entre as partes anteriormente
à sua vigência. Não incidência.
Contrato de adesão. Omissão de
multa em benefício do aderen-
te. Inadimplemento da incorpo-
radora. Arbitramento judicial da
indenização, tomando-se como
parâmetro objetivo a multa es-
tipulada em proveito de apenas
uma das partes, para manuten-
ção do equilíbrio contratual. 1. A
tese a ser firmada, para efeito
do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: ‘No contrato de ade-
são firmado entre o comprador
e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimple-
mento do adquirente, deverá
ela ser considerada para a fi-
xação da indenização pelo ina-
dimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obri-
gações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por ar-
bitramento judicial’. 2. No caso
concreto, Recurso Especial Par-
cialmente Provido”.
Portanto, caso haja atraso
exacerbado no andamento das
construções de imóveis que fo-
ram adquiridos na planta, os
consumidores não precisam so-
frer os prejuízos até o fim do
prazo contratual para a entrega
do imóvel, podendo requerer
em juízo a rescisão contratual
com base no inadimplemento
substancial antecipado.
* A autora é Advogada em Brasília, DF. Sócia no Escritório Henrique De Sousa & Advogados.
Pós-graduada em Advocacia Empresarial, Contratos, Responsabilidade Civil e Família pelo Instituto
Brasiliense de Direito Público – IDP.
Inadimplência
92ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Reajuste MensalÉ ilegal a atualização mensal das parcelas ajustadas
entre as partes em Instrumento Contratual
Minha cliente comprou, por um Contrato Particular direto com o proprietário, o imóvel que alugava.
Combinaram que o preço total de R$ 281.200,00 deveria ser pago através de um pequeno sinal e o sal-
do restante pago em 7 anos com parcelas que aumentariam anualmente e com balões anuais maiores,
porém todos corrigidos pela poupança mais juros de 2% ao mês cumulativos.
Inicialmente ajustaram que a compradora pagaria mensalmente o valor de R$ 1500,00 tendo a pri-
meira parcela vencida em 10.9.2019. Ocorre que o valor da parcela esta subindo todo mês e a última
vencida em 10.12.2019 fora paga mais de R$ 1650,00.
Perguntas:
1 – É permitida a cobrança com juros e acréscimos cumulativos todo mês? Ou haveria alguma ilega-
lidade?
2 – Havendo ilegalidade qual medida deverá ser tomada, uma vez que a cliente deseja pagar o justo?
BDI Responde:
1 – Sobre o caso:
a) É irregular a atualização mensal das parcelas ajustadas em Instrumento Contratual, com base
nos fatores integrais de remuneração dos depósitos de poupança (TR + juros de 0,5%), uma vez que a
cumulação destes com os correspondentes à remuneração adicional dos depósitos de poupança (0,5%)
configura “bis in idem” (Além dos juros cobrados de 2%, existe mais 0,5% de juros embutidos na remu-
neração da poupança).
b) Para os financiamentos imobiliários, a Lei da Usura (Decreto n° 22.626/1933) e a Súmula n° 121
do Superior Tribunal Federal (STF), proíbem os juros compostos:
– Súmula n° 121 do STF:
“É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”.
Decreto nº 22.626/33: “Art. 4º. É proibido contar juros dos juros; esta proibição não compreende a
acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos e conta-corrente de ano a ano”. Juros compostos são
os juros capitalizados mensalmente. Juros simples são os juros que incidem sobre o capital sem serem
capitalizados, ou seja, sem que os juros de um mês incidem sobre os juros dos meses anteriores.
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1410
O que é proibido é a capitalização mensal. A capitalização anual é permitida. Conforme entendimen-
tos Jurisprudenciais e Sumulares, é vedada somente a capitalização mensal de juros (juros compostos),
conforme a Súmula n° 121 do STF, devendo-se aplicar os juros simples que seriam de 12% ao ano.
c) Embora a Emenda Constitucional n° 40/2003 tenha revogado a regra inseria no §3º do artigo 192
da Constituição Federal, retirando do texto constitucional a limitação aos juros em 12% ao ano (1% ao
mês), quando poder-se-ia cobrar juros acima de 1% ao mês, conforme a jurisprudência, somente as
instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros remuneratórios de 1%, que foi estipulada
na Lei de Usura (Decreto n° 22.626/33), de acordo com a súmula n° 596 do STF.
2 – Caberia uma Ação Revisional do contrato, com liminar de suspensão dos pagamentos, podendo,
também, se valer de uma ação de consignação em pagamento pelo valor que se achar correto, pois é ad-
mitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada
a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada
art. 51, §1º, do CDC), fique cabalmente demonstrada.
Reajuste Mensal
112ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
FinanciamentoCancelamento injustificado na liberação
do financiamento pela instituição financeira
Meu cliente conseguiu a aprovação do financiamento junto a Caixa Econômica Federal, para a compra
de um imóvel. Dentro do normativo da Caixa, tudo foi providenciado, quando da assinatura foi surpre-
endido com o cancelamento do crédito, sob a alegação que a Caixa teria fechado a carteira e que nada
poderiam fazer. Que dentro das providências, pagou as certidões, avaliação de engenheiro, advogado e
outros, somatizando um enorme prejuízo.
Pergunta: Poderiam me auxiliar?
BDI Responde: Havendo nexo de causalidade entre a conduta da CEF e o evento danoso, surge daí
a responsabilidade objetiva no dever de reparação do dano, ainda que aplicada a responsabilidade sub-
jetiva, o que se perquire da combinação dos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil:
“Art. 186: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e
causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
(...)
Art. 927: Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.
Não obstante a possibilidade de se analisar a questão sob o prisma da Responsabilidade Subjetiva,
eis que provada a culpa do Banco por ter agido com imprudência, negligência e imperícia, não se pode
deixar de lado a Responsabilidade Objetiva decorrente do Código de Defesa do Consumidor, “in verbis”:
O artigo 14: “O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela re-
paração dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, bem como
por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.
Lembremos que o artigo 6º Inciso VI, do mesmo Código Consumerista dispõe que:
“São direitos básicos do consumidor: VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e
morais, individuais, coletivos e difusos”.
Pelo que se infere que, uma vez causado danos ao consumidor, a reparação é medida que se impõe.
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1412
Rescisão ContratualPromitente compradora terá a devolução de 80%
da quantia paga pela unidade devido a impossibilidadede obtenção do financiamento para a quitação do imóvel
Ementa: Compromisso de compra e venda – Rescisão contratual, restituição de quantias pagas e in-
denização de danos morais – Culpa pela rescisão que não pode ser atribuída à ré – Possibilidade, porém,
da resolução do negócio – Súmula nº 1 do TJSP – Restituição das quantias pagas devida, mas autorizada
uma retenção de 20% para compensar os prejuízos da resolução do negócio jurídico – Correção mo-
netária desde os desembolsos e juros de mora a contar do trânsito em julgado – Despesas da unidade
que somente são devidas a partir da entrega das chaves, não ocorrida no caso – Restituição em dobro
incabível, ausente a comprovação da má-fé – Dano moral ausente – Sucumbência recíproca – Recursos
providos em parte.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível n° 1001999-28.2018.8.26.0361 – Relator: Augusto Re-
zende – Data do julgamento: 16.4.2019
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
Isenção do imposto sobre a renda do ganhode capital auferido por pessoa física residente
no País na venda de imóveis residenciais
Solução de consulta n° 60, de 23 de Junho de 2020 (DOU-1, 29.6.2020)
Ementa: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF
Ganho de capital. Alienação de imóvel residencial. Aquisição de imóvel residencial com carta de cré-
dito de consórcio. Isenção.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
IRPF
132ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Pandemia: AluguelImobiliária: se garantiu aluguel, tem que cumprir
COVID-19 não afeta direito do locador receber integralmente seu crédito
Kênio de Souza Pereira* e Geovane Ferreira Pires**
A garantia de aluguel utiliza-
da por algumas imobiliárias para
atrair o proprietário do imóvel
transmite a este a convicção de
que todas as obrigações do in-
quilino, no caso de sua inadim-
plência, serão pagas em dia pela
administradora ou startup.
Em um cenário ideal, onde os
cidadãos cumprissem as normas
espontaneamente, sem confli-
tos, com pouca inadimplência e
que o despejo por falta de pa-
gamento fosse realizado em 30
dias como nos Estados Unidos,
isso seria fácil de ser cumprido.
Entretanto, na realidade, 63%
da população ativa está negati-
vada no SPC ou Serasa em 2019,
situação essa que se agravará
em 2020 diante do aumento do
desemprego. No Brasil é comum
as ações de despejo demorarem
15 meses, mesmo que o inquili-
no não esteja pagando nada ao
locador. Por essas razões e por
uma questão cultural, que faz
muitos desejarem levar vanta-
gem sobre outros, justifica-se
o fato de 90% das imobiliárias
não garantirem o aluguel aos
proprietários de imóveis. A co-
brança da comissão visa pagar
o trabalho de administração que
envolve diversos procedimentos
(avaliação, promoção do imóvel,
seleção dos candidatos, visto-
rias, negociação do aluguel de-
fasado, cobrança dos encargos),
além do empenho na obtenção
de bons fiadores ou outro tipo
de garantia previsto no art. 37
da Lei do Inquilinato com o ob-
jetivo de proteger o locador.
Porém, diante do desaqueci-
mento da economia em decor-
rência do afastamento social que
pode perdurar por meses, é che-
gado o momento das imobiliárias
que venderam garantia cumpri-
rem o compromisso firmado e
assegurarem aos proprietários
o recebimento em dia e integral
dos aluguéis e encargos.
Inadimplência tende acrescer conforme o tempo
de isolamentoPara evitar o contágio pelo
Covid-19, autoridades vêm so-
licitando a reclusão das pessoas
em suas residências. O isola-
mento tem gerado a perda de
receita dos autônomos e das
empresas, o que tem resultado
em demissões de funcionários.
Independente da pandemia,
no caso de inadimplência dos
inquilinos, caberá às imobiliárias
e startups arcarem com o pa-
gamento da dívida, pois agiram
como se fossem Cias. de Segu-
ros ao garantirem aos locadores
o pagamento dos aluguéis, en-
cargos e danos no imóvel.
Trata-se de um contrato ale-
atório, caracterizado pelo fato
de a contraprestação do con-
tratado (imobiliária ou startup)
ser necessária apenas após um
acontecimento futuro, no caso,
o inadimplemento do aluguel e
demais encargos. O artigo 458
do Código Civil determina: “Se
o contrato for aleatório, por di-
zer respeito a coisas ou fatos
futuros, cujo risco de não virem
a existir um dos contratantes
assuma, terá o outro direito de
receber integralmente o que lhe
foi prometido, desde que de sua
parte não tenha havido dolo ou
culpa, ainda que nada do aven-
çado venha a existir”.
Inadimplência é o risco assumido pela imobiliária
garantidoraAo que tudo indica, chegou
a hora de pagar e os locadores
devem exigir seu direito ao alu-
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1414
guel, encargos e reparação de
danos garantidos. Ao fazer pro-
paganda ou ao firmar o contrato
de administração com garantia
pela imobiliária, que algumas
classificam como “adiantamen-
to do aluguel”, essas empresas
assumiram um risco de prejuí-
zos decorrentes do contrato de
locação com o inquilino, sendo
que poderiam passar todo o pe-
ríodo contratual sem qualquer
inadimplência, obtendo unica-
mente lucro com sua promessa.
Porém, ao assumirem tal
risco, sequer podem alegar a
inexigibilidade do cumprimen-
to da obrigação pela ocorrência
de um evento extraordinário e
imprevisível, sendo que o mo-
tivo da garantia de aluguel é
a inadimplência, a qual pode
ocorrer por motivos imprevisí-
veis, fora do controle das par-
tes. Não pode, em respeito aos
preceitos do Código Civil (CC),
aquele que assumiu espontane-
amente o papel de garantir, dei-
xar de pagar em dia os créditos
do locador, nos termos do arti-
go 422, que obriga as partes a
honrarem os termos pactuados
com boa-fé: “Os contratantes
são obrigados a guardar, assim
na conclusão do contrato, como
em sua execução, os princípios
de probidade e boa-fé.”
A jurisprudência já enfrentou
casos de empresas que garanti-
ram aluguéis aos locadores e ten-
taram se furtar do pagamento,
tendo sido condenadas a cumpri-
rem a obrigação assumida:
“Direito Civil e Processual Ci-
vil. Contrato de aluguel garanti-
do. Inadimplemento contratual.
Revelia. Efeitos. I - No caso em
apreço, é incontroversa a cele-
bração de contrato de aluguel
garantido entre as partes, no
qual a ré se obrigou a assegurar
o pagamento mensal de aluguel
e das despesas ordinárias de
condomínio, consumo de água,
energia, taxas de esgoto, sane-
amento e IPTU, caso o locatá-
rio não o fizesse, bem como a
existência de débitos relativos
ao imóvel, o que caracteriza
inadimplemento contratual. II -
O réu revel não pode alegar em
apelação questões de fato que
deveriam ter sido arguido na
contestação, pois a seu respei-
to operou-se a preclusão. Além
disso, o exame dessas questões
em sede de recurso implicaria
em supressão de instância, na
medida em que não foram ob-
jeto de análise da instância ori-
ginária. III - Negou-se provi-
mento ao recurso.
(TJDFT - Apelação Cível n°
20150710189903APC - 0018411-
79.2015.8.07.0007 – 6ª Turma
Pandemia: Aluguel
152ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Cível. Rel: Des. José Divino – Data
do Julgamento: 31/08/2016. Data
da Publicação: 13/03/2016).
Apelação Cível. Ação de res-
cisão de contrato cumulada com
cobrança. Contrato de adminis-
tração de imóvel com cláusula
de 'aluguel garantido' em caso
de inadimplência do locatário.
Alegação dos locadores contra-
tantes de que a administradora
não estava repassando os va-
lores dos locativos e acessórios
inadimplidos pelos locatários.
Parcial procedência na origem.
Recurso da ré. Preliminar. Perda
superveniente do interesse pro-
cessual. Alegação de que, em
outra ação, a parte autora havia
entabulado acordo com os sublo-
catários do imóvel, acordando o
pagamento das verbas devidas.
Argumento de que o acordo te-
ria abarcado o objeto desta lide.
Tese afastada. Processo que se
encontra suspenso até o trânsito
em julgado da decisão nos pre-
sentes autos. Sentença vergas-
tada que deixou expressamente
determinado o abatimento, nes-
ta condenação, de eventuais va-
lores recebidos pelos locadores,
na outra demanda. Objeto desta
lide, ademais, que vai além da-
quele debatido no acordo realiza-
do no outro processo. Preliminar
de perda superveniente de inte-
resse, afastada. Mérito. Alegação
de que a obrigação de garantia
não se estendia sobre água e
energia elétrica. Tese arredada.
Previsão de cobertura sobre 'de-
mais encargos incidentes sobre
o imóvel'. Cláusula aberta que
reclama interpretação ampliati-
va. Ademais, contrato de adesão
que atrai interpretação mais fa-
vorável ao aderente. Exegese do
art. 423/cc. Imposição, ainda,
da aplicação do art. 47, do CDC.
Obrigação de garantia sobre tais
verbas bem estabelecida. Dano
moral. Comprovação de inscrição
do nome da autora em órgão de
proteção ao crédito por inadim-
plência sobre consumo de água
do imóvel objeto do contrato.
Não pagamento do débito, pela
administradora, mesmo obrigada
pelo contrato de administração.
Descumprimento do contrato de
administração, que gerou o aba-
lo de crédito da autora. Obriga-
ção de indenizar. Abatimento de
taxa de administração do imó-
vel, dos valores condenatórios a
título de aluguel. Possibilidade.
Taxa de administração cujo aba-
timento é expressamente previs-
to em contrato. Manutenção da
desconsideração da personalida-
de jurídica. Má administração da
imobiliária ré devidamente com-
provada nos autos. Desnecessi-
dade de instauração de inciden-
te próprio. Sentença assinada e
prolatada no CPC/73 que não fa-
zia tal previsão. Pedido de afas-
tamento de multa por embargos
procrastinatórios, aplicados na
origem. Acolhimento do pedido.
Uma dentre as teses desenvolvi-
das nos aclaratórios que foi obje-
to de acolhimento neste recurso.
Inexistência de indícios de má-fé
na oposição. Recurso conhecido
e parcialmente provido. (TJSC
- Apelação Cível n° 0003617-
44.2011.8.24.0064 – 3ª Câmara
Cível. Rel: Des. Saul Steil. Data
do Julgamento: 22/10/2019)".
Mostra-se inviável a utiliza-
ção de qualquer justificativa
para deixar de pagar em dia o
locador, mesmo diante da in-
capacidade de pagamento do
inquilino, pois o locador conta
com o respeito ao mencionado
artigo 422 CC.
Logicamente, se os locado-
res soubessem da possibilida-
de da imobiliária ou da startup
deixar de cumprir a propagan-
da realizada ou a garantia as-
sumida no contrato, esses não
teriam entregue o imóvel para
a administradora.
Cias. Seguradoras honram o que contratam
As imobiliárias tradicionais
utilizam sempre fiadores, tí-
tulos de capitalização ou o se-
guro fiança, sendo essa últi-
ma garantia muito bem aceita
pelo mercado diante do fato
das Cias. Seguradoras arcarem
com o sinistro rapidamente, ou
Pandemia: Aluguel
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1416
seja, logo após serem comuni-
cadas da impontualidade, inde-
pendentemente da prolação de
sentença em ação de despejo
por falta de pagamento.
O diretor e responsável pelos
produtos para mercado de loca-
ções imobiliárias da Alper Segu-
ros, Paulo Brum, que tem atua-
ção nacional, esclarece que “os
locadores podem ficar tranquilos
quanto ao recebimento dos alu-
guéis e encargos da locação, pois
serão quitados de imediato pela
Seguradora, logo após a aber-
tura do sinistro, no decorrer do
processo de despejo, mesmo no
decorrer da suspensão das ati-
vidades decorrentes do corona-
vírus”. Paulo Brum afirma que,
“quanto ao seguro fiança em ab-
soluto não há nenhum respaldo
legal ou exclusão que preveja
negativa de cobertura por conta
da pandemia. Muito antes pelo
contrário, essa é a melhor hora
do proprietário escolher como
garantia o seguro fiança loca-
tícia, pois ele garante liquidez
de aluguéis em tempos difíceis.
Para se ter uma ideia, hoje con-
seguimos fazer um combo com
seguro de vida prestamista onde
em caso de desemprego ou mor-
te o seguro de vida garante de 6
a 12 vezes (conforme o contra-
tado) os custos de aluguel e en-
cargos, mesmo que o óbito seja
decorrente de Covid-19.”
Quanto às apólices que ex-
cluíam cobertura de seguro de
vida em caso de pandemia, o
Diretor da Alper frisou “que elas
recusaram suas condições ge-
rais e passaram a dar cobertu-
ra mesmo tendo dispositivo em
contrário, ou seja, o mercado
segurador consolidou a posição
de que não negará indenizações
em decorrência de Covid-19”.
Propaganda integra aocontrato de administração
Mesmo que no contrato de
administração não esteja clara
a garantia, caso ela tenha sido
anunciada na propaganda, o lo-
cador pode exigir o cumprimen-
to desse compromisso conforme
o artigo 30 do Código de Defesa
do Consumidor (CDC), que es-
tabelece que a propaganda inte-
gra o contrato. Além disso, nos
termos do artigo 47 do CDC, ao
avaliarmos um contrato, pre-
valece a interpretação mais fa-
vorável ao consumidor, que no
presente caso é o locador que
contratou com a imobiliária o
fornecimento de serviços de ad-
ministração e da garantidora.
Insiste-se que se o locador
imaginasse que a imobiliária pu-
desse descumprir seu compro-
misso não teria aberto mão dos
fiadores, e consequentemente
optado pelas imobiliárias tradi-
cionais, que em 90% dos casos
não prometem assumir o papel
de garantidoras por reconhece-
rem a impossibilidade de fazer o
papel de Cias de Seguros.
Provavelmente, caso a Pan-
demia se prolongue, as imo-
biliárias tradicionais, que não
abrem mão das boas garantias
(seguro fiança ou títulos de
capitalização), estarão numa
condição melhor por terem
agido em prol da maior segu-
rança do locador. Todavia, se a
imobiliária ou startup prome-
teu, assumiu os riscos, sejam
quais forem, caberá o ônus de
pagar ao locador todos os va-
lores integrais, sem qualquer
desculpa.
* O autor é Advogado em Belo Horizonte, MG. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário
da OAB-MG. Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG.
** O autor é Advogado em Belo Horizonte, MG. Advogado do Escritório Kênio Pereira Advoga-
dos Associados. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Pandemia: Aluguel
172ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Contas de ÀguaLocador ficou responsável pelos débitos de água e esgoto
devido os mesmos serem do locatário anterior,não podendo repassá-lo ao novo locatário
Ementa: Processual Civil e Administrativo. Agravo em recurso especial. Prestação de serviços de
fornecimento de água e esgoto. Pagamento do débito de consumo. Obrigação pessoal. Existência de
contrato de locação não informado à concessionária. Responsabilidade do proprietário do imóvel. 1. A
jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que os débitos relativos aos serviços essenciais, tais
como água/esgoto e energia elétrica, são de natureza pessoal, ou seja, de quem efetivamente obteve a
prestação do serviço, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem, pois não se vin-
culam à titularidade do imóvel. Precedentes: AgRg no AREsp n° 45.073/MG, Rel. Min. Napoleão Nunes
Maia Filho, Primeira Turma, DJe 15/02/2017; AgRg no AREsp n° 829.901/SP, Rel. Min. Napoleão Nunes
Maia Filho, Primeira Turma, DJe 11/05/2016AgRg no AREsp n° 592.870/SP, Rel. Min. Humberto Mar-
tins, Segunda Turma, DJe 21/11/2014; AgRg no REsp n° 1.320.974/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves,
Primeira Turma, DJe 18/08/2014; AgRg no REsp n° 1.444.530/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira
Turma, DJe 16/05/2014. 2. Todavia, no caso dos autos, não obstante tenha havido contrato de locação
do imóvel, não houve a alteração da titularidade contratual perante a concessionária do serviço. Assim,
considerando que o proprietário do bem permaneceu inscrito como titular do serviço nos cadastros da
concessionária, que não foi informada da existência do contrato de locação, não há como imputar a ela a
obrigação de cobrar os custos de terceiro (locatário), que com ela sequer manteve relação contratual. 3.
Por conseguinte, não há que falar em ilegitimidade da recorrente, proprietária do imóvel, para figurar na
presente execução fiscal, não podendo se eximir de sua obrigação contratual perante a concessionária de
pagamento pelos serviços prestados, cujas faturas de consumo estão regularmente em seu nome, sem
prejuízo de eventual direito de regresso em face do inquilino. 4. Esse mesmo raciocínio já foi adotado
por esta Corte ao reconhecer a ilegitimidade do locatário para discutir perante a concessionária questões
relativas a contrato de prestação de serviços, em relação ao qual não fez parte. Precedentes: AgInt no
AREsp n° 1.105.681/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 09/10/2018; AgRg no REsp n°
1.185.667/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 27/09/2010; REsp 1.074.412/RS, Rel.
Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 11/05/2010). 5. Agravo conhecido para negar provimento
ao recurso especial.
Dados da Decisão: STJ – Agravo Interno n° 1557116 – Relator: Ministro Benedito Gonçalves – Data
do Julgamento: 5.12.2019
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
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192ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Laudo de VistoriaLocador não provou que os danos no imóvel foramcausados pelo locatário ou que já existiam à épocada locação devido à ausência do laudo de vistoria
Ementa: Apelação Cível - Locação imóvel comercial - Danos materiais - Ônus da prova - Art. 373
do CPC/15 - Não comprovação - Multa rescisória - Descabimento - Notificação - Lei nº 8.245/91 - Pela
distribuição do ônus da prova, nos termos do art. 373 do CPC/15, incumbe ao autor provar os fatos
constitutivos do seu direito e ao réu, os fatos modificativos, extintivos ou impeditivos do direito do au-
tor - Considerando a ausência de laudo de vistoria inicial e de entrega do imóvel, não obstante as fotos
juntadas (docs. 10/14), não restou provado que os danos ali registrados foram ocasionados pela locação
do apelado ou que já não existiam à época da contratação - Notificada previamente a locadora, dentro
do prazo legalmente estabelecido, fato não impugnado pela apelante, exime-se o apelado do pagamento
da multa prevista na cláusula penal (artigos 4º e 6º da Lei nº 8.245/91).
Dados da Decisão: TJMG - Apelação Cível n° 1.0000.19.035330-0/002 - Relator: Des. Sérgio André
da Fonseca Xavier – Data do Julgamento: 10.12.2019
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
Locatários são responsáveis somente pela manutençãoe conservação do motor de portão em condomínio
de casas e não pela substituição do mesmo
Administramos a locação de 5 casas em um condomínio residencial, onde todas as casas alugadas
pertencem a um só locador.
Sendo assim, o motor do portão de entrada dos carros danificou e não teve conserto. O prestador de
serviços contratado, verificou que deveria ser comprado um novo motor. Acontece que a empresa (loca-
dora) fez a troca do motor e quer cobrar dos locatários.
Pergunta: O locador proprietário das 5 casas tem o direito de cobrar dos locatários?
BDI Responde: Nos termos do art. 23, § 1º, alínea “f”, da Lei do Inquilinato nº 8.245/91, o locatário
é responsável somente pela manutenção, conservação e pequenos reparos do portão eletrônico (fusíveis
se houver, lubrificação, etc), não se incluindo a despesa para a troca do motor do portão eletrônico, que
é despesa extraordinária, de obrigação do locador e que não se refere a gastos rotineiros de manuten-
ção, nos termos do art. 22, parágrafo único e alíneas “c” e “e”, da mesma lei em comento, pois o portão
eletrônico é essencial à habitabilidade e à segurança do edifício.
Portão de Garagem
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1420
Locatário desaparecido deverá ser citadopor edital em ação de despejo
Ajuizei uma ação de despejo por falta de pagamento em desfavor de um locatário. Não consigo citá-lo,
já foram diligenciados diversos endereços, mas o mesmo não foi encontrado. Descobri recentemente que
a filha desse locatário é quem está usufruindo da posse do imóvel.
Pergunta: Posso sub-rogar para essa filha a locação do imóvel e consequentemente citá-la para que
o processo tenha seu prosseguimento. Ou terá que ser citado o locatário em si?
BDI Responde: No caso não há o que se falar em sub-rogação. Se o contrato de locação está em
nome do locatário, somente este poderá ser citado para a ação, pelo vínculo obrigacional estabelecido
entre locador e locatário. Não se sabendo do paradeiro do locatário que abandonou o imóvel locado, o
mesmo deverá ser citado por hora certa quando há prova de que o mesmo esteja se ocultando; ou cita-
ção por edital, nos termos dos arts. 256 e 257 e 232 do Código de Processo Civil, quando o réu estiver
em lugar incerto e não sabido, ou desconhecido, ignorado, etc., com a subsequente nomeação de curador
especial, caso não compareça aos autos.
Ação de Despejo
Rendimentos de aluguéis de imóveis pagos
por pessoa jurídica a pessoa física
Solução de consulta nº 55, de 23 de Junho de 2020 (DOU-1, 25.6.2020)
Ementa: Imposto sobre a Renda Retido na Fonte - IRRF
Rendimentos de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica a pessoa física.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
Rendimento de Aluguel
212ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
O inadimplemento dos serviços de água do antigolocatário não pode ser responsabilidade
do locador ou do locatário seguinte
Tenho uma casa alugada onde o antigo locatário saiu sem quitar os débitos de conta de água, uma
vez que a concessionária está cobrando uma conta no valor de R$ 2.500,00. Foi feito uma vistoria pela
mesma e não foi encontrado vazamento, mesmo assim a companhia alega que os valores estão corretos
e, mesmo após cortar o fornecimento, tem emitido contas nos valores de aproximadamente R$ 50,00
o que na verdade são valores que sempre foram praticados pelo locatário. O locatário não pagou e está
discutindo os débitos na justiça e a água está cortada. Estou tentado ligar em nome do novo locatário
mas a concessionária se nega a efetuar, afirmando que só fará a ligação quando houver a quitação dos
débitos do antigo locatário, mesmo sendo essa nova ligação, em nome de outro locatário, ao contrário
do que acontece com a energia elétrica onde fazem a ligação em nome de outro locatário e continuam
com a cobrança do antigo.
Pergunta: Gostaria de saber como devo proceder uma vez que o novo locatário está com o contrato
e não consegue solicitar a ligação da água. Sem contar que a ligação onde consta débito, não foi apre-
sentado nenhum contrato para transferência de nome dessa conta.
BDI Responde: No caso é obrigação da empresa o fornecimento de energia elétrica e/ou água e
restabelecer o serviço independente do pagamento do antigo morador.
A obrigação contratual entre o locatário e a concessionária é personalíssima, ou seja, relativo às
pessoas que estavam presentes na negociação. O não pagamento do antigo locatário não pode ser res-
ponsabilidade do locador ou do locatário seguinte. Importante salientar que esta situação só se aplica se
o locatário realizou um contrato em seu nome com a concessionária, e não apenas arcou com os paga-
mentos das contas ainda no nome do proprietário ou de terceiro.
Se a conta de água está em nome do antigo locatário, a jurisprudência do Superior Tribunal De Justiça
é no sentido de que:
“A obrigação de pagar pelo serviço prestado pelo FORNECIMENTO DE ÁGUA é destituída da natureza
jurídica de obrigação “propter rem”, pois não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que ma-
nifesta vontade de receber os serviços". (AgRg no Ag n° 1.323.564/SP, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN,
Segunda Turma, DJe 2/2/11).0011978-15.2013.8.26.0229.
Contas de Água
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1422
A inadimplência condominial e o fundode reserva em tempos de pandemia
Suse Paula Duarte Cruz Kleiber*
Pandemia: Condomínio
Todos sabemos que a ina-
dimplência é um problema re-
corrente nos condomínios e
nesse momento de pandemia
que se seguirá de recessão,
sem sombra de dúvida ela vai
aumentar.
Atuo com cobranças somen-
te em condomínios há 20 anos
e sempre me manifesto no sen-
tido de que ninguém deixa de
saldar suas dívidas porque acha
interessante, embora já tenha
ouvido todas as justificativas
possíveis, imaginárias, reais e
absurdas de condôminos como:
“vocês não me lembraram do
vencimento; tive que pagar a
parcela do carro”. Logicamen-
te há aqueles que enfrentam
problemas e mazelas da vida e
acabam por atrasar as contri-
buições destinadas à manuten-
ção do empreendimento, cujo
dever vem previsto no artigo
1336, Inciso I do Código Civil.
Todos sabemos nossos rendi-
mentos, o que é possível adiar
ou não. E o seu condomínio é
inadiável. Pense que é através
dele que os funcionários diretos
ou indiretos (zelador, porteiro,
pessoal da limpeza), e os pres-
tadores de serviços (elevador,
sistema de combate a incêndio,
limpeza geral, etc.) dependem
232ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
dessa contribuição para sobre-
viverem. É uma engrenagem
perfeita que sem um dente, não
seguirá adequadamente.
Nesse momento é certo que
a inadimplência aumentará e
infelizmente alguns se aprovei-
tarão dele para dar prioridade
a outras despesas. É de suma
importância que o condômino
que, de fato, tenha tido perda
drástica em seus rendimentos e
não consiga cumprir com o seu
dever de pagar a cota condo-
minial não espere muito tempo
e a dívida aumentar por meses
para procurar o síndico ou a ad-
ministração.
Sugiro que acordos sejam
realizados num número maior
de parcelas, sem excluir juros,
multa e correção.
O síndico saberá separar
aquele que foi incontestavel-
mente lesado pela pandemia
daquele devedor contumaz e
dos que, infelizmente, tentam se
beneficiar com as situações de
crise. O condômino consciente
sabe que a manutenção regular
de seu patrimônio não pode ser
arriscada e caso seja necessário
atrasar, agirá rapidamente para
que a sua pendência não fique
maior e prejudique ainda mais a
si e aos seus pares.
Nesse momento, os condo-
mínios saberão o quão vital é
arrecadar mensalmente o fun-
do de reserva, pois, um pou-
quinho todos os meses faz di-
ferença em tempos difíceis. Ele
vem instituído e regulamenta-
do na convenção condominial,
geralmente estabelecido no
cálculo de despesas ordinárias
num percentual de 5% a 10%
do valor mensal, inclusive pre-
vê quando e como poderá ser
utilizado. Algumas preveem até
mesmo o limite a ser arrecada-
do e ao ser alcançado determi-
na sua destinação como pintura
de fachada ou decisão assem-
blear. Mas caso a convenção
nada diga sobre a sua forma de
utilização é determinante que o
síndico realize uma assembleia
para tratar do tema.
Uma vez que ele é um per-
centual que se destaca da conta
ordinária, não deve ser utiliza-
do para repor a inadimplência,
isso em tese. Penso que nesses
especiais e excepcionais mo-
mentos ele pode ser utilizado. O
fundo de reserva se destina jus-
tamente para situações emer-
genciais como a que vivemos,
em que a quarentena impediu
a muitos de obterem a mesma
receita e, caso não seja possí-
vel fazer assembleia para au-
torizar seu uso e se a situação
do condomínio for muito grave,
o síndico com muita responsa-
bilidade poderá utilizá-lo e ato
contínuo esclarecer o uso, des-
tinação e aprovação em regular
assembleia. O momento de for-
ça maior autoriza sua utilização
desde que seja para manter a
manutenção regular diante de
uma inadimplência incomum e
que não foi considerada quando
da provisão orçamentária.
Temos que agir com empa-
tia e acreditar que as pessoas
agem de boa-fé e dar oportuni-
dade ao condômino que solicita
renegociação ante ao momento
mundial delicado enfrentado e
o tempo dirá quem se utilizou
dele de forma descabida e em
detrimento da coletividade con-
dominial.
* A autora é Advogada em São Paulo, SP. Consultora jurídica condominial, palestrante, mem-
bro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana, e da Comissão
de Direito Condominial da OAB-SP. É especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Escola
Paulista de Direito (EPD). Autora do livro “Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria
condominial”. Colunista de revistas/sites da área condominial.
Pandemia: Condomínio
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1424
Fração Ideal
Não há ilegalidade na taxa de condomínio mais alta para apartamento com fração ideal maior
Ementa: Recurso Especial. Condomínio. Convenção. Despesas Ordinárias. Apartamentos em cober-
tura. Rateio. Fração Ideal. Art. 1.336, I, do CC/2002. Regra. Legalidade. 1. Recurso especial interposto
contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para uni-
dades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3.
A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício,
como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz,
bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar
eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base
na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do
CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em
valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não
há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente
da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial
ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio
despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido.
Dados da Decisão: STJ – REsp n° 1778522 – Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Data do
Julgamento: 2.6.2020
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
252ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Despesas Condominiais
Condômina foi condenada ao pagamentoda reforma realizada no condomínio devidoa mesma ter sido aprovada em assembleia
Ementa: Despesas de condomínio – Ação de execução por título extrajudicial – Demanda de condo-
mínio em face de condômina - Embargos à execução – Sentença de parcial procedência – Recurso da em-
bargante - Parcial reforma do julgado - Cabimento – Alegação de excesso de execução - Inadimplemento
demonstrado – Correta incidência de juros moratórios e de correção monetária sobre o débito objeto
da transação, não cumprida a partir da assinatura do termo de confissão de dívida, ante a existência de
cláusula expressa nesse sentido - Afastamento, porém, dos honorários advocatícios incluídos nos cál-
culos que acompanharam o termo de confissão de dívida – Cabimento, a fim de se evitar "bis in idem"
– Incidência de juros de mora e correção monetária – Verbas devidas e que integram implicitamente o
débito condominial, ainda que não tenham constado expressamente no boleto de pagamento emitido
pelo condomínio, sob pena de se propiciar enriquecimento sem causa em favor da executada – Despe-
sas extraordinárias de condomínio devidas – Aprovação em assembleia geral – Autora, ademais, que já
quitou parte das parcelas, com anuência implícita à cobrança – Dever de pagamento presente. Apelo da
embargante provido em parte.
Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível n° 1089884-87.2018.8.26.0100 – Relator: Marcos Ramos
– Data do Julgamento: 4.9.2019
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1426
Alteração em CondomínioPara as alterações de desdobramento ou unificação
de unidades, mudança nas áreas privativas ou comunsexige-se a unanimidade dos coproprietários
Administramos um condomínio que possui 4 coberturas e um condômino de uma delas, tem a preten-
são de transformar a sua unidade em duplex, elevando a metragem quadrada de área construída e citan-
do que manterá o nível do telhado a fim de não promover alteração da fachada ou da estética do edifício.
Pergunta: Pode o condômino levar a sua proposta para uma AGE? Em caso afirmativo qual seria o
quórum? Teria que alterar o fracionamento ideal de todo o conjunto?
Enfim, solicito as informações, bem como os fundamentos jurídicos a fim de dar conhecimento ao
Síndico.
BDI Responde: Havendo qualquer alteração na área privativa de algum condômino, deverão ser re-
feitos os instrumentos de instituição, especificação e convenção do condomínio, com aprovação unânime
dos condôminos.
Quanto a criação de nova unidade autônoma exige-se:
- concurso unânime das vontades dos comunheiros;
- aprovação da municipalidade;
- aquisição (a título oneroso ou gratuito) da fração ideal do solo vinculada à nova unidade;
- alteração na instituição do condomínio, quanto à individuação das unidades;
- alterações não só na fração ideal de terreno de cada unidade, mas também nas áreas de uso comum
de divisão proporcional correspondentes a cada uma delas, de tal sorte que a área total (soma das áreas
privativas e comum) também se modificará;
- No Registro de Imóveis:
- averbação da construção relativa ao novo apartamento (certidão da Prefeitura + CND);
- registrar que este imóvel integra o condomínio registrado na matrícula mãe nº tal e que passou a
constituir-se em unidade autônoma
- descrever a nova unidade
- encerrar esta matrícula e abrir matrícula para a nova unidade autônoma.
Quanto ao aumento da área construída da unidade autônoma exige-se:
- concurso unânime das vontades dos comunheiros;
- aprovação da municipalidade;
- aquisição (a título oneroso ou gratuito) da fração ideal de terreno que será acrescida ao apartamento
com área aumentada;
- alteração na instituição do condomínio, quanto à individuação das unidades;
- alterações não só na fração ideal de terreno de cada unidade, mas também nas áreas de uso comum
272ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Alteração em Condomínio
de divisão proporcional correspondentes a cada uma delas, de tal sorte que a área total (soma das áreas
privativas e comum) também se modificará;
- No Registro de Imóveis:
- averbação da construção relativa à área aumentada (certidão da Prefeitura + CND);
- averbação da nova descrição, já com a área aumentada
- averbar, na matrícula mãe (pode ser reaberta) a nova individuação.
Diz J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, em seu livro “CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS”, 5ª
edição, 1988, Ed. Revista dos Tribunais, pág. 15:
“Uma vez registrado o instrumento de instituição do condomínio, exige-se a unanimidade dos copro-
prietários, com anuência dos compromissários compradores ou promitentes cessionários de direitos à
compra de unidades autônomas, para as alterações que importem em desdobramento ou unificação de
unidades, mudança na destinação das áreas privativas ou comuns; enfim, para as inovações que pos-
sam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade a
que inicialmente se destinou o edifício e suas unidades autônomas, tal como a transformação da casa do
zelador, ou de qualquer área comum, em unidade privativa”.
Veja a seguinte matéria publicada no BDI:
Condômino pode transformar sua unidade autônoma em duas, distintas entre si?
BDI nº 15 - ano: 2011 - (Perguntas & Respostas)
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1428
Animais em CondomínioCondomínio não pode proibir a criação de animais desde que os mesmos não sejam prejudicias ao sossego, salubridade,
segurança dos possuidores e aos bons costumes
Com a recente decisão tomada pelo STJ com relação ao julgamento de uma ação sobre a manutenção
de animais em prédios em condomínio, amplamente difundido na mídia, não deixou de forma clara como
deverão os condomínios se portarem diante de tal decisão.
A principio, nos condomínios que possuam dispositivo em convenção da proibição de animais, enten-
demos que o simples julgamento de um caso, que tenha se tornado jurisprudência, faça com que tal
dispositivo passe a ser nulo e sim continua a proibição, entretanto, se houver alguma ação judicial é que
poderá ser julgado com base na decisão, mas em via de regra, não autoriza os condôminos e ou locatá-
rios, a passar de forma automática a levar animais para o condomínio.
Pergunta: Este entendimento está correto?
BDI Responde: As decisões judiciais autorizam a permanência de animais em condomínio em face da
Lei que existe para todos os condôminos e não com aplicação para determinado condômino que propôs a
ação. As deliberações aprovadas em assembleia que proíbam a manutenção de animais em condomínio,
contrariam as leis, pois a manutenção destes, no condomínio, é exercício regular do direito de proprie-
dade.
Veja as seguintes disposições legais:
- Artigo 1228 do Código Civil, “in verbis”:
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha.
– Art. 5º, Inciso XXII da Constituição Federal, “in verbis”.
“- é garantido o direito de propriedade”.
No caso, o que poderá ser debatido será a manutenção prejudicial do animal no condomínio, quando,
nos termos do art. 1.336, inciso IV do Código Civil ao condômino é proibido utilizar o condomínio, seja
nas áreas comuns e privadas, de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possui-
dores, ou aos bons costumes.
Desta forma não é proibido ter animais no condomínio, entretanto:
a) Se o animal for feroz, deverão portar focinheiras;
b) No caso de barulhos ensurdecedores, os animais deverão ser banidos do condomínio;
c) Os animais não poderão transitar desacompanhados nas áreas comuns, não podendo utilizar o
elevador social.
c) etc.
292ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Pandemia: Cartório
Como funcionam as escrituras públicas à distância?
Fellipe Simões Duarte*
A pandemia do coronavírus
trouxe uma verdadeira revolu-
ção no âmbito dos cartórios. Se
antes havia uma expectativa de
que, futuramente, teríamos am-
bientes online para a prática de
atos notariais, atualmente essa
questão se tornou realidade.
A situação de calamidade pú-
blica trazida pelo vírus adiantou
o avanço da legislação, de for-
ma que já é possível que Car-
tórios de Notas de todo o país
pratiquem atos à distância. E
isso passou a ser possível após
a edição do Provimento nº 100
pelo Conselho Nacional de Jus-
tiça, no dia 26.5.2020. Norma-
tiva que regulamentou os atos
notariais à distância.
Neste sentido, o presente
artigo pretende demonstrar de
maneira didática a possibilidade
de lavratura de escrituras pú-
blicas e outros atos à distância.
Ou seja, sem que seja necessá-
rio que o interessado se deslo-
que ao cartório.
I – Atos notariaisà distância
Inicialmente, para efeito de
entendimento, os atos notariais
são aqueles atos praticados
pelo tabelião de notas. A título
de exemplo, são as escrituras
públicas de compra e venda de
imóvel, escrituras de permuta,
atas notariais, reconhecimen-
tos de firmas, procurações pú-
blicas, etc.
II – Como fazer o atonotarial à distância?
Os atos notariais eletrônicos
deverão ser realizados exclusi-
vamente através da plataforma
e-Notariado, no link: www.e-
-notariado.org.br.
Para que o interessado co-
mece a praticar atos notariais à
distância, é preciso que ele se
dirija a um tabelionato de notas
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1430
credenciado como Autoridade
Notarial com seu documento de
identidade e comprovante de en-
dereço. Assim, será emitido gra-
tuitamente seu certificado digital
e-notariado. O certificado ficará
no celular do interessado.
Assim, o serviço de atos no-
tariais à distância não depende
de obtenção de certificados em
tokens, como são aqueles dos
advogados, contadores e em-
presários (ICP-Brasil). Será uti-
lizado exclusivamente o certifi-
cado do e-notariado.
Uma vez realizado o cadas-
tro, o tabelião de notas e a
parte se encontrarão em vide-
oconferência para a prática do
ato, que dependerá de alguns
requisitos.
III – Os requisitos do ato notarial eletrônico
O Provimento trouxe alguns
requisitos para o ato notarial
eletrônico (art. 3º). São eles:
• videoconferência notarial
para captação do consentimen-
to das partes sobre os termos
do ato jurídico;
• concordância expressada
pelas partes com os termos do
ato notarial eletrônico;
• assinatura digital pelas
partes, exclusivamente através
do e-Notariado;
• assinatura do Tabelião de
Notas com a utilização do certi-
ficado digital ICP-Brasil;
• uso de formatos de docu-
mentos de longa duração com
assinatura digital.
A gravação por videoconferên-
cia realizada entre o tabelião e a
parte, segundo o parágrafo único
do art. 3º, deve conter necessaria-
mente a identificação, a demons-
tração da capacidade e a livre ma-
nifestação das partes atestadas
pelo tabelião, o consentimento
das partes e a concordância da es-
critura pública, o objeto e o preço
pactuado do negócio, a declaração
da data e horário da prática da-
quele ato e a declaração indicativa
do livro, página e do tabelionato
em que está sendo lavrado o ato
notarial.
Esses requisitos são de gran-
de importância, uma vez que
deve haver consentimento na
prática dos atos, bem como a
correta identificação das partes.
IV – Outras questões
relevantesa) a Matrícula Notarial Ele-
trônica (art. 12 e seguintes do
Prov. 100 CNJ).
A normativa federal criou a
MNE (Matrícula Notarial Ele-
trônica). Trata-se de chave de
identificação individualizada
que facilitará a unicidade e ras-
treabilidade da operação eletrô-
nica praticada;
b) O acesso de usuário ex-
terno para conferência de au-
tenticidade (art. 9º, §2º).
O e-notariado permitirá o
acesso de usuários externos,
desde que previamente cadas-
trados, para conferir a autenti-
cidade de ato que tenham inte-
resse;
c) a questão da territoriali-
dade do tabelião.
Para efeitos de atos eletrô-
nicos junto aos tabelionatos de
notas, deve-se considerar com-
petente aquele tabelionato da
circunscrição do imóvel ou do
domicílio do adquirente.
Sendo que o adquirente po-
derá escolher qualquer tabelio-
nato de notas do Estado para a
lavratura do ato (art. 19, §2º).
* O autor é Advogado em Juiz de Fora, MG. Advogado Imobiliário e Registral. Pós-graduado em
Direito Ambiental (UFPR) e em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial (UNISC).
Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG de Juiz de Fora. Membro do
Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e da Academia Nacional de Direito Notarial e
Registral (AD NOTARE).
Pandemia: Cartório
312ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
RegistroProtesto contra a alienação de bens averbado
na matrícula do imóvel não pode impediro registro de compra e venda do mesmo
Ementa: Recurso Especial. Processual Civil. Embargos de terceiro. Protesto contra a alienação de
bens. Interesse processual. Necessidade, utilidade e adequação. Averbação do protesto na matrícula de
imóvel. Mera publicidade da manifestação de vontade do promovente. Efeitos sobre as relações jurídicas
e direitos. Inexistência. Indevida apreensão judicial. Inocorrência. Vantagem, benefício ou utilidade dos
embargos de terceiro. Ausência. 1. Cuida-se de embargos de terceiro por meio dos quais se requer o
cancelamento do protesto contra a alienação de bens que foi averbado na matrícula do imóvel e que foi
apontado como impedimento para o registro da compra e venda. 2. O propósito recursal consiste em
determinar se há interesse processual no ajuizamento de embargos de terceiro contra a decisão que
defere o pedido de averbação do protesto contra a alienação de bens na matrícula do imóvel. 3. Recurso
especial interposto em: 11.7.2019; conclusos ao gabinete em: 6.11.2019; aplicação do CPC/15. 4. Entre
as condições da ação, que devem ser preenchidas para que exista o direito a um pronunciamento sobre
o mérito da causa, o interesse processual se traduz na necessidade, utilidade e adequação da medida
judicial para assegurar a seu promovente o fim jurídico por ele colimado. 5. Devem ser sumariamente
indeferidos, por falta de legítimo interesse, os pedidos formulados nos processos que se mostrem des-
necessários ou inadequados frente aos próprios fatos descritos na petição inicial. 6. O protesto judicial
é medida destinada a comprovar ou documentar uma manifestação formal de vontade do promovente,
o qual busca, por meio de referido procedimento, comunicar a terceiros interessados sua intenção de
fazer atuar no mundo jurídico uma determinada pretensão, mas não acrescenta nem diminui direitos do
promovente ou influencia diretamente as relações jurídicas que possua com terceiros. 7. A averbação
do protesto contra a alienação de bens na matrícula do imóvel consiste em manifestação do princípio da
publicidade, tendo por escopo apenas dar conhecimento a terceiros interessados sobre o direito que o
promovente alega possuir sobre o imóvel. 8. É pressuposto dos embargos de terceiro a existência de um
ato de constrição judicial sobre o bem que o terceiro alega ser possuidor ou proprietário. 9. Na hipótese
dos autos, a recusa do registro do imóvel no nome da recorrente é efeito da atuação do oficial cartorário
e não do deferimento do pedido de averbação do protesto na matrícula do imóvel, que é mero ato de
publicidade do protesto e que não afeta a posse ou a propriedade de terceiro alheio ao procedimento,
e que não configura apreensão judicial que possa, sequer em tese, ser reformada por meio de eventual
julgamento de procedência dos embargos de terceiro. Inexistência de interesse processual por ausência
do binômio utilidade-adequação. 10. Recurso especial desprovido.
Dados da Decisão: STJ - REsp n° 1758858 – Relatora: Ministra Nancy Andrighi – Data do Julgamen-
to: 19.5.2020
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1432
Covid-19 e as novas oportunidades no mercado imobiliário
Pedro Henrique Almeida da Silva*
Pandemia: Crowdfunding
O denominado “inimigo invi-sível” tem gerado instabilidade a nível mundial, de modo que as atividades econômicas vêm enfrentando extrema volatilida-de a cada dia que passa.
A reação imediata de muitos tem consistido na suspensão do pagamento de todas as obri-gações, sejam elas comerciais, bancárias ou tributárias.
Outros acabam optando pela suspensão de todo e qualquer investimento que esteja em an-damento ou que estivesse em cogitação. A grande indagação se resume a qual seria a melhor iniciativa.
É correto afirmar que muitos irão “surfar a onda” das mora-tórias, estejam realmente pre-cisando ou não.
Contudo, seria prudente compreender que as dívidas não desaparecem, mas sim-plesmente se distanciam a “curto prazo”.
Aos menos atingidos pelos efeitos financeiros da crise, e que “felizmente” poderiam dar seguimento às opções de in-vestimento existentes, subsiste ainda o receio das oscilações do
mercado de commodities e da bolsa de valores.
Em que pese as constan-tes variações acima, vê-se que o mercado imobiliário tem se mantido incólume mesmo dian-te da crise da Petrobrás e dos demais escândalos políticos.
Entretanto, os investimen-tos no ramo imobiliário não são acessíveis a todos, e tal fato acabou levando algumas em-presas a instituírem platafor-mas de “crowdfunding”, que na tradução literal para a língua portuguesa significa “Financia-mento Coletivo”.
O “crowdfunding” seria uma plataforma equivalente a um fun-do de investimento, composto por múltiplas pessoas físicas e/ou ju-rídicas que se agrupam com o in-tento de fomentar a captação de recursos para grandes projetos.
Imaginemos, por exemplo, um empreendimento cujo cus-to total de obra seria de R$ 50.000.000,00, e que o mesmo seja fracionado em 5.000 quo-tas de R$ 10.000,00 cada.
Cada um destes quotistas te-ria participação direta no resul-tado das vendas das unidades
autônomas do empreendimen-to, sendo o lucro auferido após o término das obras, todavia, pos-sibilitando o resgate do capital investido pela aquisição da quo-ta já durante a fase de obras.
Ademais, as unidades do em-preendimento seriam vendidas normalmente através do mer-cado imobiliário, o que acabaria fomentando dois tipos de perfil de adesão: investimento X ativo imobilizado.
Vale dizer que toda essa estru-tura seria administrada por uma empresa especializada no ramo, possibilitando a correta canaliza-ção dos recursos para aquisição de materiais e serviços.
Com isso, seria possível in-vestir no mercado imobiliário com importâncias menores, contando com toda a segurança e estabilidade que o setor pro-porciona.
Deste modo, soluções ino-vadoras prometem estender a vida útil de inúmeras pessoas jurídicas em tempos de crise, afinal, a reestruturação estraté-gica e operacional são mecanis-mos indissociáveis do guia de sobrevivência.
* O autor é Advogado em Florianópolis, SC. Sócio administrador do escritório Silva & Silva Ad-
vogados Associados, atuante nas áreas de Direito Imobiliário, Contratos e Propriedade Intelectual
em nível administrativo e contencioso.
332ª quinzena - Julho 2020 - nº 14
Loteamento SimuladoÉ considerado nulo e impossibilitado o seu registro no
Cartório a divisão de imóvel rural em áreas que tenhamdimensões inferiores à fração mínima de parcelamento
É um hábito em nossa região a compra e venda de fração ideal de lotes rurais, onde se escrituram a
compra e venda da área destacada e posteriormente a averbação na matrícula da mesma. Surgiu uma
informação de que a nova lei considera como totalmente ilegal, só permitindo esse procedimento para
membros da mesma família.
Pergunta: Essa informação é correta?
BDI Responde: No caso o art. 65 caput, da Lei n° 4.504/1964 – Estatuto da Terra diz que o imó-
vel rural não pode ser dividido em áreas que resultem dimensão com área inferior à fração mínima de
parcelamento – FMP (módulo rural), será considerada nula, sendo a mesma vedada e impossível o seu
registro no Cartório de Imóveis.
Não se podendo vender as partes de áreas rurais menores que um módulo, existe a possibilidade
de se vender toda a área rural para vários interessados, em condomínio voluntário, ficando os mesmos
como coproprietários (condôminos de toda a gleba), através de venda de partes ideais inferiores à fração
mínima de parcelamento – FMP (módulo rural), sem que haja desmembramento ou divisão da gleba,
nem localização, numeração ou metragem da parte ideal de cada condômino, dentro de toda área.
Desta forma cada coproprietário terá a sua escritura de fração ideal, menor que o módulo, registrada
em condomínio voluntário. Este procedimento é discutível, por ser caracterizado como um loteamento
simulado.
– Veja as seguintes matérias publicadas nos BDIs (contrárias e favoráveis), sobre o assunto:
- Cartório registro de imóveis – Escritura de Compra e Venda de partes ideais – Área inferior ao mó-
dulo rural da região – Possibilidade de registro (TJSP) (BDI nº 21 – ano: 2005 – Jurisprudência);
– Alienação de parte ideal de imóvel rural (BDI nº 6 – ano: 1998 – Boletim Cartorário);
– Notário. Imprescindível cartorário sacrificado (loteamento simulado em alienações de partes ideais)
(bdi nº 22 – ano: 2001 – boletim cartorário);
– O parecer 348/2001-e, a determinação normativa e sua adequação ao dia a dia dos notários -
Emanuel Costa Santos – Notário preposto em São Paulo, Capital (BDI nº 26 – ano: 2001 – Boletim Car-
torário).
2ª quinzena - Julho 2020 - nº 1434
Inventário
Herdeiro que usa o imóvel deverá pagar aluguel aos demais até que seja realizada a partilha do bem
Ementa: Apelação Cível - Ação de Reintegração de Posse - Representação processual - Intimação
para regularização - Inércia - Não conhecimento do primeiro recurso - Contestação - Intempestividade -
Revelia - Imóvel a ser inventariado - Utilização exclusiva por um herdeiro - Pagamento de aluguel devido
aos demais. 1. Evidenciando-se a não observância de pressuposto de validade do processo, no que tange
à representação processual, cuja regularização restou determinada ao primeiro apelante e não atendida,
o não conhecimento do recurso é medida que se impõe, nos termos do art. 76, § 2º do CPC/15. 2. Impõe
a decretação da revelia, uma vez reconhecida a intempestividade da contestação. 3. O herdeiro que usa
a título exclusivo o imóvel a ser inventariado deve arcar com o pagamento de aluguel em benefício dos
demais herdeiros, até que sobrevenha a partilha do bem.
Dados da Decisão: TJMG - Apelação Cível n° 1.0134.15.003474-9/001 - Relator: Des. José Arthur
Filho – Data do Julgamento: 27.11.2018
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIAMESES
FGV % IBGE % FIPE %
IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC
Jul./2019 0,3961 (-) 0,0080 0,3078 (-) 0,2166 0,5765 0,0999 0,1901 0,1438
Ago. (-) 0,6669 (-) 0,5067 0,1669 (-) 0,9035 0,4242 0,1200 0,1101 0,3302
Set. (-) 0,0054 0,5032 0,0033 0,6950 0,4635 (-) 0,0500 (-) 0,0400 0,0015
Out. 0,6751 0,5496 (-) 0,0858 0,8431 0,1834 0,0400 0,1000 0,1644
Nov. 0,3001 0,8501 0,4856 1,1145 0,0369 0,5400 0,5100 0,6822
Dez. 2,0918 1,7415 0,7684 2,3398 0,2082 1,2201 1,1501 0,9397
Jan./2020 0,4770 0,0931 0,5855 (-) 0,1273 0,3768 0,1899 0,2100 0,2868
Fev. (-) 0,0406 0,0120 (-) 0,0067 (-) 0,0312 0,3296 0,1700 0,2500 0,1061
Mar. 1,2441 1,6446 0,3403 2,3333 0,2559 0,1801 0,0700 0,1015
Abr. 0,8023 0,0497 (-) 0,1833 0,1053 0,2208 (-) 0,2300 (-) 0,3100 (-) 0,3040
Mai. 0,2800 1,0707 (-) 0.5369 1,7706 0.2030 (-) 0.2501 (-) 0.3800 (-) 0.2421
Jun. 1,5570
MESESTR (¹)
%POUPANÇA NOVA - % (²)
(A partir de 4.5.2012)POUPANÇA ANTIGA - % (²)
(Até 3.5.2012)SALÁRIO-MÍNIMO
R$
DÓLARCOMERCIAL (³)
R$
Ago. 0,0000 0,3434 0,5000 998,00 3,7649
Set. 0,0000 0,3434 0,5000 998,00 4,1385
Out. 0,0000 0,3153 0,5000 998,00 4,1644
Nov. 0,0000 0,2871 0,5000 998,00 3,9786
Dez. 0,0000 0,2871 0,5000 998,00 4,2240
Jan./2020 0,0000 0,2588 0,5000 1039,00 4,0307
Fev. 0,0000 0,2588 0,5000 1045,00 4,2695
Mar. 0,0000 0,2446 0,5000 1045,00 4,4987
Abr. 0,0000 0,2162 0,5000 1045,00 5,1987
Mai. 0,0000 0,2162 0,5000 1045,00 5,4270
Jun. 0,0000 0,1733 0,5000 1045,00 5,4263
Jul. 0,0000 0,1303 0,5000 1045,00 5,4760
1. TR - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.2. Poupanças Nova e Antiga - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês. A poupança antiga aplica-se aos depósitos feitosaté 3.5.2012. Já a Poupança Nova aplica-se aos depósitos feitos a partir de 4.5.2012.3. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.
IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015
Base de Cálculo (R$)
Até 1.903,98
De 1.903,99 até 2.826,65
De 2.826,66 até 3.751,05
De 3.751,06 até 4.664,68
Acima de 4.664,68
Alíquota (%)
Isento
7,5
15
22,5
27,5
Parcela a Deduzir (R$)
—
142,80
354,80
636,13
869,36
DEDUÇÕES:
a) R$ 189,59 por dependente;
b) Pensão alimentícia integral;
c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a
reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;
d) Contribuição à Previdência Social.
COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (4)
Reajuste em Abr./2020 Reajuste em Mai./2020 Reajuste em Jun./2020 Reajuste em Jun./2020Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual
IGP-M/FGV 1,0681 IGP-M/FGV 1,0668 IGP-M/FGV 1,0651 IGP-M/FGV 1,0731
IGP-DI/FGV 1,0701 IGP-DI/FGV 1,0610 IGP-DI/FGV 1,0681 IGP-DI/FGV
IPC-DI/FGV 1,0344 IPC-DI/FGV 1,0260 IPC-DI/FGV 1,0183 IPC-DI/FGV
INPC/IBGE 1,0331 INPC/IBGE 1,0246 INPC/IBGE 1,0205 INPC/IBGE
IPC-A/IBGE 1,0330 IPC-A/IBGE 1,0240 IPC-A/IBGE 1,0188 IPC-A/IBGE
IPC/FIPE 1,0322 IPC/FIPE 1,0261 IPC/FIPE 1,0238 IPC/FIPE
4. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.
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