Post on 30-Nov-2018
Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial
engmarcelo.augusto@gmail.com marceloaugustoperitocriminal@hotmail.com.br
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Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da 4˚
Vara Civil de Araraquara
Dra. ANA CLÁUDIA HABICE KOCK
Processo nº 1013806-86.2014.8.26.0037
Autos de: “Procedimento Ordinário - Condomínio”
RTE: JOANITA MARA DA SILVA.
RTO: ANTONIA FERREIRA
Marcelo Augusto, CREA: 5061446850, perito nomeado nos
Autos em epígrafe, perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo
concluído seu Trabalho Pericial conforme solicitado vem até V.
Excia, para requerer a juntada do Laudo para renovar nossos
protestos de apreço e consideração.
Solicitamos ainda que seja informado á defensoria pública do
estado à conclusão desta para que, seja liberado os honorários já
depositados conforme folhas 204 dos Autos.
Termos em que,
P. Deferimento
Araraquara, 07 de fevereiro de 2017.
Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho
Perito Criminal e Técnico em Mecânica.
CREA. 5061446850
ABINP 438/11
INCRA C3B
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LAUDO TÉCNICO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:
1.1. Objetivo:
Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo ao
imóvel bem como aos itens incluídos durante esta demanda.
1.2. Características da Região:
Imóvel localizado em Área Urbana na Avenida Benedito Alves nº
21, quadra 74 lote 21-B - Cadastro 25.074.051, localizado em
área de expansão residencial desta cidade.
1.2.1. Titularidade
Segundo observado nos Autos, visualizamos o número de
Matricula 67.627 emitidas pelo 1º Cartório de Registros de
Imóveis de Araraquara, medindo 5,00 metros de frente para a
Rua Trinta e Sete; 5,00 metros de linha dos fundos, onde
confronta com o lote 07 – B, 25,00 metros de frente aos fundos,
do lado esquerdo onde confronta com o lote 21–A, onde foi
edificada uma casa, sendo assim observado através da página 2
da inicial dos Autos, aonde faz referência a número de Cadastro
25.074.051 lote 21-B da Quadra 74 de dimensões regulares gerando uma área de área de 125,00 m².
1.2.2. Vocação
A vocação do imóvel e também de toda a região
circunvizinha é residencial em função do tamanho dos lotes
observados.
1.2.3. Benfeitorias
Serão Descritas Oportunamente no Seguimento do Laudo.
Data das Vistorias e Participantes:
As vistorias foram realizadas no imóvel objeto dos Autos nas
datas e nos dias conforme abaixo:
Data 20/10/2016 – Conforme Agendamento
Participante:
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Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.
Destaco que o Imóvel estava Fechado e o morador não estava,
destaco que, nenhuma das partes compareceram.
Data 11/11/2016 – Retornamos ás 15:00h
Participante:
Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.
Destaco que o Imóvel estava Fechado também morador não estava.
Data 16/12/2016 – Retornamos ás 09:00h.
Participante:
Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.
Destaco que o Imóvel estava Fechado também morador não estava.
2. PERÍCIA: 2.1. Metodologia:
2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos
Imobiliários veículos informativos Idôneos;
2.1.2. Um Levantamento de Dados e Valores junto a
Imobiliárias Tradicionais da Região;
2.1.3. No transcorrer deste trabalho, foram observados os
preceitos básicos das Normas:
No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos
básicos das Normas NBR 14653 –1, NBR 14653 –2 e 14653 –
3 as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão
descontinuadas conforme site www.abnt.gov.br, como
também o das NBR 14653 –4, NBR 14653 –5, 14653 –6 e
14653 –7.
Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e
critérios:
Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário araraquarense,
através de ofertas de Jornais, Publicações e site das
Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas:
Imobiliária São Paulo;
Toscano Imóveis;
Imobiliária Morada Center;
Rede Imobiliária.
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2.1.3.1. Também foram consultados os seguintes:
Código Tributário Brasileiro;
Vade Mecum – Editora Saraiva;
Lei nº 6.766 - Parcelamento do Solo Urbano;
Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
Lei nº 10.267- Cadastro Nacional de Imóveis Rurais;
Curso de Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP;
2.2. Nível de Precisão:
1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:
- Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das
informações apresentadas e do universo encontrado.
- Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara e região.
2.3. Anexos:
2.3.1. Anexo 1 – Fotos do Imóvel.
2.3.2. Anexo 2 – Folha de Espelho do IPTU.
2.4. Avaliação:
Quando da vistoria Pericial no local importante destacar que nos
dirigimos ao local três (03) vezes, sendo a primeira na data de
20/10, conforme agendamento realizado a mais de 30 dias e a
as demais foram em dias e horários alternados, contudo sem sucesso,
todavia frente a observação do padrão construtivo e também a
dimensão do IPTU, se faz a realização desta.
Onde identificamos conforme relatado acima, é uma área edificada em
padrão construtivo popular, onde externamente na data das vistorias
não observamos danos estruturais que registrasse danos estruturais graves.
A Vistoria Pericial, feita no imóvel de características basicamente
residencial, verificamos as características da propriedade em questão,
onde assim segue abaixo:
Das Edificações:
Foi observado no local:
Sendo uma edificação de padrão baixo residencial, tendo sua frente
para a Avenida Benedito Alves nº 21 de padrões comuns e
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necessitando de reparos.
Descrevemos isto, pois entendemos que está devidamente registrado
no Cadastro municipal conforme Anexo 02 – solicitado a P.M.A:
2.4.1. Método de Comparativo Direto:
2.4.1.1. Avaliações Diretas do Imóvel e análise
estatística dos Valores:
Matricula nº Pesquisa Imobiliária
67.627 1 2 3 Pericia Amostras
Terreno R$ 297,93 R$ 280,00 R$ 290,00 R$ 300,00 R$ 291,72
Valores Totais em 2016
Valor
Médio Desvio Padrão Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões Valor Imóvel
R$/m2 R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$
R$ 291,93 R$ 7,86 R$ 284,07 R$ 299,79 R$ 293,22 125,00 R$ 36.652,24
R$ 36.652,24
2.4.2. Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT –
em sua parte 1: O conceito de valor de mercado
compreende a “quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições do
mercado vigente”, todavia, entendemos que mesmo
atendendo todos os fatores de correção, ponderação e
homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de
flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável
por este motivo, em situação quando possível, e
entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o
Método Comparativo de Dados de Mercado para o
Terreno e para edificação estaremos utilizando os dados
das Revistas Pini e construção de Mercado fazendo a
Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos
pelo encontrado e representado pelo anexo 01 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de
para cada uma sobre o valor do padrão da edificação
referente a Reparos Importantes e complementação de
Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA,
TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados
oportunamente abaixo.
2.4.3. Benfeitorias:
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Uso de Edificação Custo Total Material Mão-de-obra
Habitacional R$/m² R$/m² R$/m²
Residencial Popular R$ 1280,35 R$ 768,21 R$ 512,14
2.4.4. EDIFICAÇÕES Qte Estado Depreciação Valor
2.4.4.1. Edificação Principal 56,90 3,5 33,2% R$ 48.665,08
Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a
saber, e que foram levadas em consideração para esta análise:
1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão;
3) Dimensão da Edificação;
4) Depreciação da Construção.
Sendo assim encerramos conforme abaixo:
Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação:
Inscrição Valor Imóvel
25.074.051 R$
Terreno R$ 36.652,24
Edificações R$ 48.665,08
Total R$ 85.317,32
Oitenta e cinco mil trezentos e dezessete reais e trinta e dois
centavos
ERA O QUE HAVIA A EXPOR
Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 06 laudas
e 02 anexos, sendo todas as laudas digitalmente assinadas e em PDF colorido.
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INSCRIÇÃO CADASTRAL EXERCÍCIO REDUZIDO DATA EMISSÃO MOEDA CÓD. MUNICÍPIO
PROPRIETÁRIO
COMPROMISSÁRIO
ÁREA DO TERRENO
VALOR VENAL TERRENO
VALOR TOTAL
VALOR VENAL PRÉDIO VALOR VENAL ATUALIZADO
ÁREA DE CONSTRUÇÃOTESTADA SECUNDÁRIATESTADA PRINCIPAL
ALÍQUOTA DESC. IPTU VERDE
VALOR EXCEDENTE IMPOSTO LÍQUIDO DESCONTO TIPO DO IMPOSTO
ENDEREÇO DE ENTREGA
ENDEREÇO DO IMÓVEL
25.074.051.00 2017 75932 07/02/2017 REAL 0181
LOTEPLAN EMPREEND IMOB S/A
ESP. GERALDO ROBERTO MATOS
125,00 5,00
5.852,04 12.492,85 18.344,89
0,00 56,90
81,87 0,00 81,87 IMPOSTO PREDIAL
AV AUGUSTO DE CAMPOS Nº 35 JD DAS ESTACOES CEP 14810-350 ARARAQUARA SP
AV BENEDITO ALVES Nº 0 LOTE 21-B QUADRA 74 SAO PAULO (PQ RESID) ARARAQUARA SP CEP 14811-479
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARASecretaria Municipal da Fazenda
Rua São Bento, 840 - Centro - CEP: 14.801-901www.araraquara.sp.gov.br
0,4500 0,00
NÃO
MATRÍCULA:
TRANSCRIÇÃO:
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