Avaliação do LocalAnálise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central

A decisão a respeito de localização é IRREVERSÍVEL, ou pelo menos envolve

enormes custos de reversibilidade

Uma localização de sucesso é resultado de exposição adequada, acesso fácil e

visibilidade excelente

ESQUINA, junto a vias primárias e secundárias

Localizações sofríveis: meio de quadra em vias secundárias, curvas e locais de difícil

visualização

Análise do Local

REGIÃO é uma área com características de homogeneidade e uniformidade visíveis, indicadas por tipos de edificação ou estilo construtivo, barreiras naturais, uso do solo ou por fatores subjetivos

Em estudos de viabilidade, costuma-se definir as ÁREAS DE INFLUÊNCIA do projeto, antes de iniciar-se as pesquisas

Essas áreas são flexíveis e mutáveis

Conceito de região

Localização

Características físicas do terreno

Legislação referente a Uso e Ocupação do Solo

Acesso e Visibilidade

Serviços Públicos

Vizinhança

Pontos fortes e fracos do Terreno

Impactos Ambientais

Análise do Local

Localização

Análise do Local

-Importante, principalmente por ser irreversível –

muda-se público-alvo, posicionamento, tarifa, etc.,

menos a localização.

-Impressão geral sobre o entorno

Ex.: Belo Horizonte – camelôs na porta de todos os

hotéis do centro.

Características Físicas do Terreno- Adequabilidade do terreno afeta viabilidade e influencia o valor agregado do projeto

- Características a serem levadas em consideração: tamanho, formato e topografia do terreno - pode-se transformar em ponto positivo ou negativo

- Tamanho do terreno pode determinar o tipo de produto que não poderia ser construído no local. Ex.: Resort em terreno pequeno

- O formato do terreno pode encarecer o projeto

- Outros pontos a serem analisados: Arborização, Insolação da região

Análise do Local

Análise do Local Características Físicas do Terreno Ex. Angra dos Reis

Características Físicas do Terreno ex. Campos do Jordão

Análise do Local

Características Físicas do Terreno ex. Salvador

Análise do Local

Características físicas do terreno

Dimensões - medidas e área total Formato - planta Topografia - indicar níveis de declividade Arborização e acidentes naturais Solo Ventos dominantes Insolação Condições de manutenção

Informações técnicas e localização

Preço por metro quadrado Valor médio dos terrenos da região Regularidade fiscal e restrições legais Restrições operacionais Endereço Posição (N) Fluxos de trânsito e cruzamento de ruas Exposição visual Sinalização e panorama

Legislação referente ao Uso e Ocupação do Solo

-Ligadas aos planos diretores dos municípios – visam estruturar e planejar o processo de urbanizaçãoEX: Flats

Análise do Local

Dados de propriedadeDados de propriedade

Lei de uso e ocupação do solo – define o Zoneamento da cidade, organizando as atividades em zonas (residencial, comercial, industrial, etc), e determinam o grau de permissibilidade de cada uma das atividades nos locais permitidos pela Lei de Zoneamento, indicando os requisitos mínimos a serem cumpridos: área ocupável (taxa de ocupação), área de construção (coeficiente de aproveitamento), recuos, gabaritos e uso do subsolo

Código de Obras/Edificações – em geral, requisitos relacionados à segurança. Em algumas cidades, o código pode determinar linhas construtivas. Ex.: Blumenau – estilo alemão, Porto Seguro - madeira

Leis ambientais (instâncias superiores)

Legislação referente a Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo - Ex.: Orla de Salvador

Análise do Local

Código de Edificações ou Código de Obras

Ex.: Blumenau

Análise do Local

o Necessidades determinadas pelo motivo de viagem e pelo meio de transporte utilizado

o Podem adquirir maior ou menor importância de acordo com o tipo de projeto

o Determinam sinalização de atração ou de orientação/informação (captação direta e antecipada ou compra por impulso)

o Sistemas de reservas ou associações de marca reduzem sua importância

Condições de Acesso e Visibilidade

Análise do Local

Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Sleep Inn Campinas

Análise do Local

Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Faria Lima X JK

Análise do Local

Disponibilidade de Serviços Públicos- Em grande maioria, necessários a qualquer empreendimento hoteleiro

- A ausência dos mesmos pode afetar a operacionalização do produto

- Analisar junto às empresas fornecedoras, a capacidade de atendimento em relação a demanda prevista Ex.: Água em Fernando de Noronha

Análise do Local

Infra-estrutura básica e de apoio(análise de capacidade)

Água Energia elétrica Esgotamento sanitário Refugo - coleta, seleção, processamento,

incineração ou reciclagem de lixo Segurança pública - avaliação do nível de

segurança e qualidade de vida no local Telecomunicações Estacionamento - análise das condições de

demanda e capacidade de absorção

Disponibilidade de Serviços Públicos

Análise do Local

Análise do Local

Caracterização da VizinhançaAnálise do Local

-Área de Influência imediata do terreno

-Principais pontos a serem analisados na vizinhança:

- características construtivas (estilo, idade, etc)- desenvolvimento sócio-econômico-demográficos (densidade demográfica, tendências de desenvolvimento econômico, disponibilidade para novas implantações, etc)- levantamento dos estabelecimentos vizinhos incluindo serviços de apoio- nível de atratividade para a indústria hoteleira (escritórios, praias, centro de convenções, etc)- níveis e geradores de poluição ambiental- plano estratégico para desenvolvimento da região, se houver. Ex.: Nova Faria Lima – SP, Belvedere - BH- quadro natural do local (principalmente hotéis de lazer)- segurança do local

Caracterização da Vizinhança Ex.: Brás - SP

Análise do Local

Estudos de Impacto Ambiental – EIA/RIMA

- Conjunto de atividades de caracterização, análise e avaliação, destinadas a estabelecer a viabilidade ambiental da implantação, operação e manutenção de um empreendimento

- Objetivam identificar e caracterizar os impactos ambientais, benéficos ou adversos na região onde se encontra o terreno

- Os impactos ambientais podem ser divididos em três tipos: - Físico: efeitos ambientais causados sobre o ar, a água e o solo - Biológico: causados sobre a fauna e a flora - Antrópicos: impactos sócio-econômicos e culturais

- Os projetos são obrigados a cumprir um processo de licenciamento ambiental, obtendo um tipo de licença para cada fase (projeto executivo, obras e operação)

Ex.: Wet`n Wild

Análise do Local

EIA/RIMA Ex.: Ilhabela

Análise do Local

PFOA – Pontos Fortes e Fracos

- Com base nos dados coletados e

analisados anteriormente, detecta-se os

pontos fortes e fracos da localização de um

determinado terreno, analisando também

as possíveis ameaças e oportunidades

futuras.

Análise do Local