Post on 07-Jun-2020
PIRES CONSULTORIA E AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA.
Edilson Pires Pereira CORRETOR E PERITO AVALIADOR JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL CRECI SP 124.107 CNAI 15859 TEL. (11) 4219-1249 / 97548-0798 E-mail piresavaliacoes@pericia.gru.br
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Parecer Técnico Mercadológico / Laudo Solicitante
SI ADVISORS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA.
LOCALIZAÇÃO Rua Sylvia, S/N – Jd. do Embaixador
Campos do Jordão/SP – CEP 12460-000
VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 1.683.350,20
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO
Rua Sylvia, S/N – Jd. do Embaixador Campos do Jordão/SP – CEP 12460-000
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INTRODUÇÃO
O presente parecer técnico de avaliação mercadológica é elaborado sob
responsabilidade do corretor e perito avaliador Edilson Pires Pereira, que
dedica com exclusividade a avaliação de bens patrimoniais de pessoas físicas,
jurídicas e órgãos públicos.
Os laudos de avaliações imobiliárias, pareceres técnicos, estudos ou
relatórios técnicos são elaborados seguindo conceitos e padrões de rigidez,
seriedade e isenção. Definidos como primordiais em seus fundamentos.
As pesquisas e apurações do valor imobiliário contido no final deste parecer
técnico obedecem aos critérios de transações á vista na data de avaliação.
Não se tratando de valor de custo ou reposição, podendo este ser maior ou
menor que o valor da venda, o valor transacionável e realizável, tendo que ser,
aliás, o critério de transação á vista obrigatório nesses casos, pois as licitações
hastas públicas judiciais são feitas exclusivamente por esta forma.
Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da lei 6.530, de
12 de maio de 1978 (D.O.U de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de
corretor de imóveis, e com as resoluções do conselho federal de corretores de
imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2016, (D.O.U de 26/06/2006),
(D.O.U de 26/06/2007), dispõem sobre a competência do corretor de imóveis
para elaboração de laudos e parecer técnicos de avaliação mercadológica
regulamentam a sua forma de elaboração.
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METODOLOGIA UTILIZADA
Para a realização do presente trabalho, utilizou-se o método comparativo
direto de dados de mercado, que permite a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do mercado imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de
imóveis.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliado resulta da
comparação deste com outros de natureza e característica intrínsecas e
extrínsecas semelhantes.
As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio
de técnicas de homogeneização normatizada.
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IMÓVEL AVALIANDO – CASA
Casa de alto padrão
Localizada na travessa dos Embaúbas nº 121
Jd. do Embaixador – Campos do Jordão/SP
CEP 12460-000
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel: A) : - Lote B, situado na Vila Sylvia junto ao Jd. Embaixador, em
Capivari, no Distrito, Município, Comarca e Oficial de Registro de Imóveis de
Campos do Jordão, deste Estado, com a área de 1.472,00 m² (hum mil,
quatrocentos e setenta e dois metros quadrados), perfeitamente descrito e
caracterizado na matrícula de nº 7387 do mencionado registro imobiliário; B)
Uma residência com a área total construída de 208,42 m² (duzentos e oito
metros e quarenta e dois centímetros quadrados), e seu respectivo terreno
Capivari, no Distrito, Município, Comarca e Oficial de Registro de Imóveis de
Campos do Jordão, deste Estado, com área de 1.500,00 m² (hum mil e
quinhentos metros quadrados); perfeitamente descrito e caracterizado na
matrícula de nº 7388 do mencionado Registro Imobiliário com inscrição
cadastral sob o nº 03.900.356 na Prefeitura Municipal de Campos do Jordão.
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CARACTERÍSTICA DO LOGRADOURO E REGIÃO CIRCUNVIZINHAS
Campos do Jordão é um Município brasileiro no interior do Estado de São Paulo, mais precisamente, na Serra da Mantiqueira. Faz parte da recém criada Região Metropolitana do Vale do Paraíba e litoral Norte, sub-região 2 de Taubaté. A cidade fica à altitude de 1.628 metros, sendo portanto, o mais alto Município brasileiro, considerado a altitude da sede. Sua população estimada em 2017 era de 51.454 habitantes. Distante à 173 quilômetros da Cidade de São Paulo, sua principal via de acesso é a Rodovia Floriano Rodrigues Pinheiro. Campos do Jordão é chamada de a “Suíça Brasileira”, como estratégia de marketing, pela sua arquitetura tardia baseada em construções europeias e pelo seu clima mais frio que a média brasileira. Por isso, a cidade recebe maior quantidade de turistas tanto nacionais como internacionais durante a estação de inverno, especialmente no mês de Julho. A cidade realiza anualmente um importante festival internacional de música erudita. Em Setembro, realiza o festival da viola. Campos do Jordão abriga o palácio Boa Vista, detentor de um amplo acervo de arte nacional do período colonial e do modernismo, aberto a visitação pública. Também possui o Museu Casa da Xilogravura, o maior em seu tipo existente no país, e o Museu Felícia Leiner com esculturas a céu aberto, junto a fábrica de chocolate Araucária, pode-se conhecer um pouco do processo de produção do chocolate e visitar o Museu do Chocolate.
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FOTO AÉREA DA REGIÃO DO IMÓVEL
Rua Sylvia, S/N Jardim do Embaixador Campos do Jordão/SP
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FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO
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FOTO DOCUMENTO DO IMÓVEL AVALIANDO
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FOTO DOCUMENTO DO IMÓVEL AVALIANDO
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FOTO DOCUMENTO DO IMÓVEL AVALIANDO
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FOTO DOCUMENTO DO IMÓVEL AVALIANDO
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REFERÊNCIA 1
Casa à venda 180 m² por R$ 1.700.000,00 4 quarto, 2 suítes, 4 banheiros
Área total do terreno 1.560 m², área construída 180 m² Bairro Capivari – Campos do Jordão/SP
Fonte: Viva Real – cód.744
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REFERÊNCIA 2
Casa à venda 257 m² por R$ 1.600.000,00 3 quartos, 3 suítes, 4 banheiros, 2 vagas
Fonte: Viva Real – cód.0027
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REFERÊNCIA 3
Casa à venda 254 m² por R$ 1.800.000,00 4 quartos, 1 suíte, 3 banheiros Área total do terreno 280 m²
Capivari – Campos do Jordão/SP Fonte: Imóvel Web – cód. 2933777285
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REFERÊNCIA 4
Casa à venda 130 m² por R$ 1.250.000,00 1 suíte, 4 vagas, 2 banheiros Área total do terreno 1.242 m²
Capivari – Campos do Jordão/SP Fonte: Imóvel Web – cód. 2934182229
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Homogeneização dos dados e resultado das coletas Evolução dos cálculos
Pesquisa de preço para avaliação homogeneização de dados
REFERÊNCIA V.V (R$) R$ V.M (M²)
R1 1.700.000,00 9.444,45
R2 1.600.000,00 6.225,70
R3 1.800.000,00 7.086,50
R4 1.250.000,00 9.615,50
SOMA V.V R1+R2+R3+R4
Nº DE REFERÊNCIA
CÁLCULO SOMA POR M²
32.372,15 4 8.093,03
I A – VALORES REFERENCIAIS (01 Á 05) X (M² IA) = VALOR
IMÓVEL AVALIANDO SOMA TOTAL
V.M (M²) M² + V.V (I A)
A.C
9.093,03 208,00 M² 1.683.350,20
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CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e característica intrínsecas e
extrínsecas semelhantes, utilizando o método comparativo direto de dados de
mercado ponderando as características e atributos dos dados obtidos por
meios de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a
determinação do valor levado em consideração as diversas tendências e
flutuações do mercado imobiliário normalmente diferente das flutuações e
tendências de outros ramos da economia.
Conclui-se que o valor de mercado do imóvel objeto deste parecer técnico de
avaliação mercadológica é de R$ 1.683.350,20 (hum milhão, seiscentos e
oitenta e três mil, trezentos e cinquenta reais e vinte centavos) admitindo-se
uma variação de até 5% (cinco por cento) para cima ou para baixo.
Agradecemos a oportunidade de preparar este trabalho, nos colocamos á
disposição de vossa excelência para quaisquer que se façam necessários.
Atenciosamente