Sérgio Liporoni

SISTEMA TRIBUTÁRIO MUNICIPAL

LEGISLAÇÃO

BASE CARTOGRÁFICA

ORGANIZAÇÃO E CADASTRO TÉCNICO

GEOPROCESSAMENTO

BANCO DE DADOS

AVALIAÇÃO EM MASSA

ORGANIZAÇÃO E PLANTA DE VALORES GEORREFERENCIADA

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

EXEMPLOS DE APLICAÇÃO

TRIBUTOS MUNICIPAIS URBANOS

TRIBUTOS MUNICIPAIS

TRIBUTOS MUNICIPAIS

IMPOSTOS ITBI

ISS

IPTU

REMUNATÓRIAS(DE SERVIÇO)

REGULATÓRIAS OU DISCIPLINARES (DE POLÍCIA)

TAXAS

CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

CONTRIBUIÇÃO PARA O CUSTEIO DO SERVIÇO DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

ESTRUTURA TRIBUTOS MUNICIPAISURBANOS

TRIBUTOS MUNICIPAIS

SISTEMA TRIBUTÁRIO MUNICIPAL: FATO GERADOR, BASE DE CÁLCULO E ATIVIDADE

TÉCNICA

TIPO DE TRIBUTO FATO GERADOR BASE DE CÁLCULO ATIVIDADE TÉCNICA

IPTU – Imposto sobre a

Propriedade Predial e Territorial Urbana

Domínio e Posse da propriedade Valor venal

Planta de Valores e Cadastro Imobiliário

do Município

ITBI – Imposto sobre a

Transmissão de Bens Imóveis

Transferência da propriedade do bem

imóvelValor venal

Planta de Valores e Cadastro Imobiliário

do Município

ISS – Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza

Prestação de serviços por empresas,

profissionais autônomos, etc.

Valor do serviço prestado

Cadastro destes prestadores de

serviços

IMPOSTOS

TRIBUTOS MUNICIPAIS

TRIBUTOS

SISTEMA TRIBUTÁRIO MUNICIPAL: FATO GERADOR E BASE DE CÁLCULO E ATIVIDADE

TÉCNICA CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

TRIBUTOS MUNICIPAIS

TRIBUTOS

TIPO DE TRIBUTO FATO GERADOR BASE DE CÁLCULO ATIVIDADE TÉCNICA

Contribuição de Melhoria

Valorização dos imóveis na região da execução das obras

Valor da obra executada dividido

pelos imóveis beneficiados direta ou indiretamente e

proporcional à valorização inserida

aos imóveis

Cadastro de Infra-estrutura Urbana,

Planta de Valores e Cadastro Imobiliário

A PROGRESSIVIDADE DO IPTU

IPTU

ITBI

ISS

AS TAXAS

CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

CONTRIBUIÇÃO PARA O CUSTEIO DO SERVIÇO DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

ASPECTOS INCONSTITUCIONAISNA TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL

LEGISLAÇÃO

TRIBUTOS

FUNDAMENTOS DE BASE CARTOGRÁFICA E

GEOPROCESSAMENTOAPLICADOS EM GESTÃO TRIBUTÁRIA DE CIDADES

INTRODUÇÃO

AVANÇO TECNOLÓGICO

INFORMÁTICA

GEOPROCESSAMENTO

PROCESSO AVALIATÓRIO

CARTOGRAFIA

BASE CARTOGRÁFICA

BASE CARTOGRÁFICA

BASE CARTOGRÁFICA

DEFINIÇÃO

Representação gráfica dos elementos geográficos de uma áreade estudo, georreferenciados, ou seja, localizados em suasdeterminadas coordenadas geográficas.

Atualmente, de maneira a acompanhar as evoluções tecnológicas eempregar os recursos de que dispomos, o ideal é que tenhamos esteselementos mapeados em meio digital.

A BASE CARTOGRÁFICA DIGITAL, além de fornecer apossibilidade de que se façam atualizações constantes, permite trabalharcom os diversos tipos de elementos gráficos dispostos em planos ou níveistemáticos diferentes, conhecidos também como “layers”.

Quando falamos em Base Cartográfica, em primeiro plano deve-serelacionar o trabalho à precisão exigida, a qual vai depender das atividadesque nela se apóiam.

BASE CARTOGRÁFICA

A escala da Base Cartográfica vai variar de acordo com a precisãoexigida, a qual vai depender das atividades que nela se apóiam, por exemplo:

Saúde: determinação dos locais onde surgiram epidemias, a basecartográfica será utilizada apenas para situar o tema, portanto sem grandesprecisões;

Educação: estudo do deslocamento de alunos para as escolas, a basecartográfica deve representar, com razoável precisão as ruas do bairro e as escolaspara que distâncias e rotas possam ser bem identificadas;

Concessionária de luz, água ou telefone: planejamento da distribuiçãode seus equipamentos (postes, dutos, postes telefônicos) na malha urbana, a basecartográfica, para representar cada item, deve ter uma precisão compatível para alocação;

Cadastro Imobiliário: para fins de IPTU e/ou ITBI, a base cartográficadeve ter alta definição e, ainda que possibilite medições diretas com precisãorazoável, porém não dispensam verificações em campo.

ESCALA E ELEMENTOS REPRESENTADOS

BASE CARTOGRÁFICA

CARTA CADASTRAL – ESCALA 1:2000

Mais adequada para representação de áreas urbanas, é elaborada em escala grande,entre 1:500 e 1:5.000 por meio de levantamento aerofotogramétrico, mostrando oslimites físicos das propriedades e suas construções.

BASE CARTOGRÁFICA

ORTOFOTOCARTA – ESCALA 1:2000

Executadas em escalas grandes, são composições de imagens corrigidassobrepostas por plantas de sistemas viários, hidrografia, toponímia, constituindo-seem uma carta que possui a imagem aérea como plano de fundo.

DADOS GEOGRÁFICOS

SENSORIAMENTO REMOTO

Formas de obtenção de banco de dados,sobre um objeto, terreno, etc., sem quehaja contato físico com o mesmo, comoexemplos, podemos citar as fotografiasaéreas e imagens de satélite.

DADOS GEOGRÁFICOS

FOTOGRAFIAS AÉREAS OUAEROFOTOGRAMETRIA

Consiste no sobrevôo de uma região de interesse, afim de capturarimagens por meio de máquinas fotográficas, para mapear umterritório desconhecido ou que sofreu transformações.

DADOS GEOGRÁFICOS

SATÉLITES ORBITAIS

Os Satélites Orbitais são instrumentos para captação de imagens, queficam em órbita a centenas de quilômetros da superfície da Terra. Osmesmos podem ser de alta resolução, quando obtêm imagens em grandeescala, podendo ser visualizadas até escala mínima de 1:2.000, e de baixaresolução, com imagens em pequena escala, abrangendo grandes áreasque podem ser visualizadas na escala máxima de 1:25.000.

Satélite QuickBird ll resolução 0,60 cm

Satélite Ikonos resolução 1 m

Satélite Landsat 7 resolução 25 m

DADOS GEOGRÁFICOS

IMAGENS

Imagem obtida por Aerofotogrametria

Imagem de alta resolução QuickBird

Imagem de baixa resolução Landsat 7

DADOS GEOGRÁFICOS

ORTORRETIFICAÇÃO

IMAGEM ORTORRETIFICADA

IMAGEM BRUTAProcesso de transformação da projeção cônica da aerofoto para projeção ortogonal eretificação altimétrica. Podem ser realizada também em imagens de satélites (imagensOrbitais), cuja qualidade de resolução vem aumentando, na razão inversa a seu custo, cadavez menor.

BASE CARTOGRÁFICA

DIAGNÓSTICO DA BASE CARTOGRÁFICA

A Municipalidade não possui base cartográfica

A municipalidade possui apenas algumas cartas emformato analógico

A municipalidade possui material cartográfico digital

De suma importância para realização dos serviços é diagnosticar a qualidade ea validade das informações cartográficas existentes, isto quando existentes.

O início dos serviços de geoprocessamento dependem fundamentalmente dodiagnóstico da base cartográfica municipal e, quanto a este aspecto, encontram-se as seguintes situações:

BASE CARTOGRÁFICA

GEOCODIFICAÇÃOEsta fase, é que vai integrar a base cartográfica ao banco de dados tabulares da área ou município em questão, processo este fundamental para transformar a base cartográfica em um SIG.

ATUALIZAÇÃO / ADAPTAÇÃO DA BASE CARTOGRÁFICA

BASE CARTOGRÁFICA

DADOS CADASTRAIS

São bens geográficos que possuem atributos e podem estar associados avárias representações gráficas, por exemplo, lotes.

GEOPROCESSAMENTO

GEOPROCESSAMENTO

GEOPROCESSAMENTO

Conforme pesquisa do BNDES, Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social Brasileiro, essas informações representam entre 70 e 80% das utilizadas pelas prefeituras.

Processamento informatizado de dados georreferenciados por meio de programas específicos, permitindo o uso de

informações gerais associadas às coordenadas dos mapas.

DEFINIÇÃO

GEOPROCESSAMENTO

SISTEMA DE INFORMAÇÕES GEOGRÁFICAS - SIG

No momento que deixamos de ter informações puramente gráficas e passamos a terestas informações geocodificadas temos o que chamamos de SIG ou GIS(Geographic Information System).

“SOFTWARES” PARA GEOPROCESSAMENTO

BASE CARTOGRÁFICA DIGITALIZADA OU

VETORIZADA

BANCO DE DADOSPESQUISAS IMOBILIÁRIAS OU

CADASTRO TÉCNICO MUNICIPAL

SIG – SISTEMAS DE INFORMAÇÕES GEOGRÁFICAS

GEOPROCESSAMENTO

PROCESSAMENTO DE IMAGENS

Obtidas por satélites ou fotografias aéreas, representam forma de capturaindireta do dado espacial (SENSORIAMENTO REMOTO), é necessário recorreràs técnicas de fotointerpretação e classificação para identificar os bensgeográficos.

QUANDO A MUNICIPALIDADE JÁ POSSUI UM SISTEMA DE GEOPROCESSAMENTO

1. Analisar as feições espaciais nele contidas.

2. Reconhecimento do tipo de geocodificação

3. Verificação de todas as feições contidas na base cartográfica para a elaboração da planta de valores.

4. Análise dos formatos do arquivos para evitar a incompatibilidade(ex.: .dwg; .dxf, .dgn, .shp, .txt)

GEOPROCESSAMENTO

CADASTRO TÉCNICO

CADASTRO

IMOBILIÁRIOTrata-se do levantamento “in loco” da situação de desmembramento das quadras fiscais,em sub-unidades territoriais (lotes), retratando-se a configuração do conjunto, e também,das características físicas, atributos e outros dados de cada lote, de suas eventuaisconstruções e de seu uso e ocupação.

CADASTRO

TIPOS DE CADASTRO TÉCNICO

MOBILIÁRIOLevantamento das atividades econômicas e de seus principais indicadores, deestabelecimentos comerciais, indústrias e empresas ou autônomos.

DE LOGRADOUROSConsiste no levantamento dos equipamentos públicos de infra-estruturaurbana, locados em cada face de quadra, por logradouro.

MULTIFINALITÁRIOEste cadastro compreende a identificação dos equipamentos e serviços urbanos e sociais, melhoramentos públicos e todos os elementos de infra-estrutura implantada que definem as feições físicas do Município.

O NOVOGEOAVALIAR

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR DESKTOP

ATUALIZAÇÃO DO GEOAVALAR

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISAS

GEOAVALAR PESQUISAS ONLINE

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA

BANCO DE DADOS COMPARTILHADO

O Geoavaliar Pesquisas trata-se de um banco de dadosgeográfico compartilhado, ou seja, trata-se de um ambientemultiusuário cujo conjunto de dados, nesse caso,pesquisas imobiliárias, serão organizadas,georreferenciadas, compartilhadas e integradas, deforma centralizada. Todas as pesquisas estarãoarmazenadas em apenas um local e serão atualizadas,acessadas, adquiridas e qualificadas por diversos usuários.

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA

REDUÇÃO DE CUSTO E TEMPO COM GARANTIA DE SEGURANÇA

Ao centralizar as pesquisas em um único banco de dados, garantiráeconomia de custo e tempo para os profissionais de avaliações.Além disso, para garantir a inserção de informações seguras efidedignas, os usuários serão devidamente cadastrados econstantemente qualificados.

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA

AQUISIÇÃO DE PESQUISAS

Os usuários poderão adquirir pesquisas através de três critérios:

MAPA: o usuário poderá localizar pesquisas a partir de sua localizaçãogeográfica, ao definir uma área no mapa.

DATA: o usuário poderá definir a data de interesse para obtenção depesquisas.

TIPO: o usuário poderá informar as Tipologias construtivas constantesnas pesquisas imobiliárias.

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA

AQUISIÇÃO DE PESQUISAS

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA

BUSCA POR PESQUISAS

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA

QUALIFICAÇÃO DAS PESQUISAS

São definidos três tipos de filtros para garantir a qualidade das pesquisas:

FILTRO GEOGRÁFICO: garantirá que uma pesquisa seja inseridacorretamente no mapa.FILTRO DE DUPLICIDADE: garantirá que não sejam inseridaspesquisas com o mesmo endereço.FILTRO DE DADOS: impedirá que sejam inseridas pesquisas cominformações inconsistentes ou repetidas.

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA

APROVAÇÃO DAS PESQUISAS

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISAS

VÍDEOS

Compra:http://unidesk.com.br/videos-

geoavaliarpesquisas/compra/compra.html

Exportação:http://unidesk.com.br/videos-

geoavaliarpesquisas/exportacao/exportacao.html

ASPECTOS GERAISGEOAVALIAR

GEOAVALIAR PESQUISASCOMO FUNCIONA

PUBLICAÇÃO DAS PESQUISAS E AQUISIÇÃO DE CRÉDITOS

Além de consultar e adquirir as pesquisas de seu interesse, os usuários poderão publicar suaspróprias pesquisas. Ao serem publicadas e, após passarem por todos os filtros para garantiade sua qualidade, as pesquisas incluídas se tornarão créditos. Os créditos acumuladospoderão ser utilizados para aquisição de novas pesquisas.

QUANTIDADE DE PESQUISASA busca/planilha a seguir informa a quantidade de pesquisas existentes por Estado, Municípioe organizados por tipologia.

FORMA DE PAGAMENTOAs pesquisas poderão ser adquiridas individualmente ou por pacotes. Os pagamentos serãorealizados através de PagSeguro.

SIG E

AVALIAÇÃO TRIBUTÁRIA

AVALIAÇÃO

PLANTA DE VALORESGEORREFENCIADOS – PVG’s

AVALIAÇÃO

A Planta de Valores Georreferenciados é uma avaliação em massa queune a clássica Planta de Valores Genéricos e a moderna tecnologia degeoprocessamento.

Isto garante à antiga Planta de Valores, o dinamismo e a praticidade deum sistema de geoprocessamento, permitindo a constante atualização ecorreções no comportamento do mercado durante o tempo.

Assim, a tributação dos impostos e taxas relacionados ao patrimônioimobiliário podem ser feitas com mais exatidão, corrigindo distorções ecaminhando no rumo da JUSTIÇA FISCAL.

AVALIAÇÃO

DIAGNÓSTISCO DA PVG ANTERIOR

Para o início dos serviços e desenvolvimento de toda a metodologia e logística do projetode uma Planta de Valores Georreferenciados, faz-se necessário o conhecimento dasformas de tributação e de toda a estrutura da Planta de Valores Genéricos do municípioestudado.

Aspectos que devem ser analisados:

• Estruturação da Planta de Valores anterior, isto é, verificar onde estão aplicados osvalores unitários de terreno, se nos logradouros, em trechos de logradouros, faces dequadra, bairros, setores fiscais, etc.

•Variáveis utilizadas para formação dos valores unitários do exercício anterior.

•Verificar na legislação a existência de possíveis fatores aplicados ao Valor Unitário deTerreno, como fatores de testada, profundidade, glebas, topografia, etc.

Independentemente do método empregado, a base de todas as avaliações, seja ela em massa ou não,é a COMPARAÇÃO.

Os métodos de avaliação são divididos em dois grupos:

- Métodos Diretos: métodos básicos, definem o valor de forma imediata através da comparação diretacom dados de elementos assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas desse bem.

- Métodos Indiretos: que o fazem através de processos de cálculo com emprego de sub-métodosauxiliares como o método do custo, da renda, involutivo, residual, entre outros.

Conforme a NBR 14.653-1 Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais; em seu item 8.2.1.:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: identifica o valor de mercado do bem por meio detratamento técnico dos atributos comparativos, constituintes da amostra.

MÉTODOS AVALIATÓRIOS

AVALIAÇÃO

ORGANIZAÇÃOE

METODOLOGIA

ORGANIZAÇÃO

INSTALAÇÕES E MONTAGEM DA EQUIPE

ORGANIZAÇÃO

Primeiramente devem ser dimensionados os recursos

humanos e materiais necessáriosà elaboração dos trabalhos.

GERENTE GERAL DO PROJETO

SUPERVISOR DE CAMPO

SUPERVISOR DE GABINETE

PESQUISADORES AUXILIARES

PROCESSAMENTO DOS DADOS

EQUIPE DE CONTROLE DE QUALIDADE

GEOPROCESSAMENTO

Em seguida, a realização de treinamento para capacitação da equipe.

PESQUISADORES

INSTALAÇÕES E MONTAGEM DA EQUIPE

ORGANIZAÇÃO

Reconhecimento de Campo

Material obtido junto à Prefeitura

Rec. e Planejamento dos Trabalhos

Atualização Base Cartográfica

Pesquisa de Valores

Análise, simulação e fixação dos valores

Valor Unitário por face de quadra

Coleta e Análise dos Dados

Metodologia

Valor Unitário das

Construções

Definição da Minuta do Projeto

de Lei

ATIVIDADES PRELIMINARES

PVG

Atividades Complementares

PESQUISA NO MERCADO IMOBILIÁRIO

•Definição das características a serem observadas.

METODOLOGIA

•Elaboração das fichas de pesquisa.

•Logística: coleta dos dados em campo.

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

AT (ÁREA)Variável quantitativa que corresponde à área superficial do terreno. Infere-se que quanto maior a área do imóvel menor o seu valor unitário.

FP (FRENTEPROJETADA)

Variável quantitativa correspondente à metragem frontal do imóvel para a via pública, geralmente, a testada influencia positivamente no valor dos imóveis. Em contrapartida, podem ocorrer casos em que no mercado imobiliário local constata-se a influência da testada no valor unitário é quase nula.

PE (PROFUNDIDADE EQUIVALENTE)

Variável quantitativa que representa a profundidade dos terrenos da amostra, isto é, a relação área do terreno / testada. Contudo dentre as três variáveis, AT, FP e PE apenas duas podem ser utilizadas em conjunto devido a correlação entre elas.

DC (DISTÂNCIA AOCENTRO)

Variável quantitativa correspondente à distância emmetros ou quilômetros da face de quadra ao centro dacidade.

X COORDY COORD

Variáveis quantitativas que representam eixosimaginários para ordenar a valorização a partir docentro. Substitui a variável DC, devendo-se tomar ocuidado para que a região avaliada esteja no mesmoquadrante para que os resultados sejam semprepositivos.

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

VP (VIA PRINCIPAL)

Variável dicotômica. Proveniente de dados coletados em campo, traduz a importância do logradouro ao Município, economicamente, assume-se que vias principais devam ser mais valorizadas do que os demais tipos de vias.

VS (VIA SECUNDÁRIA)

Variável dicotômica. Traduz a importância da via para a região / bairro, isto é, são vias principais dentro dos bairros, geralmente onda há itinerários de ônibus e comércio setorial. Contudo, a associação das variáveis VP e OV, normalmente descarta-se o uso desta variável.

OV (OUTRAS VIAS) Variável dicotômica. Representa as vias locaisresidenciais ou não do Município.

PAV (PAVIMENTAÇÃO)

Variável dicotômica. Representa a importância dapavimentação de vias na composição do valorunitário de terreno.

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

ZH (ZONAS HOMOGÊNEAS)

Variáveis Dicotômicas. Após a realização da pesquisade mercado, faz-se necessário o agrupamento daspesquisas em grupos homogêneos, isto é, em mesmaregião geoeconômica, visto que o Setor Fiscal emquestão pode não apresentar uma valorizaçãosistêmica. Assim, podemos dividir homogeneamente aregião em A, B, C etc.

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

OT (OFERTA / TRANSAÇÃO)

Variável dicotômica. Tem por objetivo retirar do valorunitário de terreno a especulação imobiliária quecompõe o valor do imóvel. Assim, um imóveltransacionado habitualmente tem o valor inferioraqueles dispostos em oferta.

Também, dependendo-se da região analisada, podem-se utilizar outrasvariáveis, como por exemplo:

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

ABA (ABASTECIMENTO DE ÁGUA)

Variável Dicotômica. Esta variável corresponde aexistência ou não de abastecimento de águapotável.

ITO (ITINERÁRIO DE ÔNIBUS)

Variável Dicotômica. Representa os logradourospúblicos onde existe linhas de ônibus operantes,infere-se que as quadras com face para esteslogradouros possuem valor mais alto do que asdemais.

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

TOCUP (TAXA DE OCUPAÇÃO) Variável quantitativa. Indica à parcela do

terreno ocupada pela projeção horizontal dabenfeitoria.

CAPRON (COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO)

Variável qualitativa. Indica o resultado dadivisão da área construída pela área deterreno, que caracteriza casos de sub ousuper aproveitamento de terreno.

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

CM – CLASSE DE MANANCIAL

Variáveis Dicotômicas que representam classes demananciais, utilizadas em Municípios dentro da Áreade Proteção aos Mananciais.

ZON – ZONEAMENTO MUNICIPAL

Variável qualitativa ou séries de dicotômicas querepresentam o Zoneamento Municipal, sugere-se autilização desta variável quando o Municípioestudado possuir um zoneamento atualizado.

INFERÊNCIA ESTATÍTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

ENCHENTES

Variável dicotômica que representa, em municípioscom problemas de inundações, se o imóvelanalisado está ou não situado em área sujeita ainundações, depreciando os imóveis em casoafirmativo.

Assim, escolhidas as variáveis, passa-se à análise estatística da equação,determinando-se uma função matemática entre os dados observados, definindo se omodelo estatístico elaborado realmente representa o mercado imobiliário analisadocomo um todo, idealizando, por fim, a essência da planta de valores.

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

PRINCIPAIS VARIÁVEIS INFLUENTES NA FORMAÇÃO DE VALOR UNITÁRIO DE TERRENO EM AVALIAÇÕES EM MASSA

FICHAS DE PESQUISAS

METODOLOGIA

VISTORIA E LEVANTAMENTO DE DADOSCOMPLEMENTARES EM CAMPO

• Complemento dos atributos de cada pesquisa (topografia, superfície,etc.).

• Conferência e complemento das plantas e equipamentos urbanos epúblicos fornecida pela Municipalidade.

• Definição dos pólos de valorização e variáveis influenciantes.

• Definição das situações paradigmas a serem adotadas.

• Definição das zonas homogêneas.

• Definição dos valores básico das edificações das ofertas pesquisadas.

METODOLOGIA

DIGITALIZAÇÃO

São digitalizados todos os elementos de pesquisa, além de todos as variáveis coletadas em campo.

METODOLOGIA

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIA

Dados sobre tipos de vias.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIADados sobre pólos valorizantes e desvalorizantes.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIA

Dados sobre Plano Diretor Urbano – Uso do Solo.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIA

Dados sobre delimitação de bairros.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIA

Dados sobre delimitação de setores fiscais.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIA

Dados sobre elementos de pesquisa.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIADados sobre pavimentação.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIADados sobre redes de abastecimento de água.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIADados sobre rede de energia elétrica domiciliar.

LANÇAMENTO DE DADOS

METODOLOGIA

Dados sobre distância à praia.

PRODUTOS FINAIS

ASPECTOS GERAIS

PRODUTOS FINAIS

•Planta do Município em escala compatível (1:5.000 – 1:10.000) comlançamento de todos os valores unitários médios de terreno, por facede quadra, nas condições paradigma estabelecidas.

• Listagem de Valores por Logradouro (LVL) ou Listagem deValores por Face de Quadra(LVFQ) definidos por Setores e QuadrasFiscais, lançando os valores de face de quadra de forma tabular,codificados.

•Implantação no sistema de Informática.

ASPECTOS GERAIS

PRODUTOS FINAIS

PRODUTO FINAL DE UMA PVG

ASPECTOS GERAIS

PRODUTOS FINAIS

MAPA DE VALORES

ASPECTOS GERAIS

PRODUTOS FINAIS

MAPAS TEMÁTICOS DE VALORES

ASPECTOS GERAIS

PRODUTOS FINAIS

MAPA DE ISOLONHAS DE VALORES

ASPECTOS GERAIS

PRODUTOS FINAIS

LISTAGEM DE VALORES

Assim, como dito anteriormente, ao clicar em um dos elementos de pesquisa, você terá acesso a todas as informações do imóvel.

SÃO BERNARDO DO CAMPO

ASPECTOS GERAIS

PRODUTOS FINAIS

SIT – SISTEMA DE INFORMAÇÕES TRIBUTÁRIAS

EXEMPLOS DE APLICAÇÃO

TRATAMENTO ESTATÍSTICO

VARIÁVEIS QUANTITATIVAS

ST – ÁREA FP – FRENTE PROJETADA

DP – DISTÂNCIA À PRAIA

VARIÁVEIS QUALITATIVAS

TOPOGRAFIA PDU – PLANO DIRETOR URBANO

VARIÁVEIS DICOTÔMICAS (DUMMY)

VS – VIA PRINCIPAL ZE4 – ZONA ECONÔMICA 4

VS – VIA SECUNDÁRIA ZE5 – ZONA ECONÔMICA 5

OV – OUTRAS VIAS ZE6 – ZONA ECONÔMICA 6

ZE1 – ZONA ECONÔMICA 1 ZE7 – ZONA ECONÔMICA 7

ZE2 – ZONA ECONÔMICA 2 ZE8 – ZONA ECONÔMICA 8

ZE3 – ZONA ECONÔMICA 3 OT – OFERTA / TRANSAÇÃO

ESCOLHA DAS VARIÁVEIS

Após diversas simulações envolvendo todas as variáveis seleciondas em campo,as variáveis que se destacaram no modelo matemático representativo domercado imobiliário do Munícípio de Vitória, foram:

EXEMPLOS DE APLICAÇÃO

TRATAMENTO ESTATÍSTICO

MODELO PARA A VARIÁVEL DEPENDENTE

[VU] = (-30,208 - 3,1809 x 10-4 x [DP] + 0,18289 x [VP] - 0,3406 x [OV] + 4,8933 x 10-3 x [PDU]3 + 0,5990 x [OT] + 37,632 x [ZE1] + 37,201 x [ZE2] + 36,767 x [ZE3]+ 36,009 x [ZE4] + 35,981 x [ZE5] + 35,500 x [ZE6] + 35,066 x [ZE7] + 34,648 x

[ZE8])3

É importante ressaltar que todas as variáveis se mostraram coerentes com o mercado imobiliário local, resultando numa explicação lógica de 92,94 %.

EXEMPLOS DE APLICAÇÃO

MÓDULO PVM PESQUISA DE VALORES DE MERCADO

Este módulo apresenta os elementos comparativos que deram subsídios a elaboração da Planta de Valores Georreferenciados.

DESENVOLVIMENTO DO SISTEMA

EXEMPLOS DE APLICAÇÃO

MÓDULO PVM IMPRESSÃO DAS FICHAS DE PESQUISA

Selecionando o elementocomparativo natela de pesquisa, o aplicativo gera um relatório com osdados e foto dapesquisaselecionada.

DESENVOLVIMENTO DO SISTEMA