Sites e redes sociais ajudam na gestão dos condomínios

circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ano 1 | nº 03 | jul/ago 2014

OFICIAL DE JUSTIÇAcomo o condomínio deVe receBÊ-lo

SEGURANÇAnorma da aBnt regulamenta reFormas

INADIMPLÊNCIAtaxas condominiais precisam ser pagas

Especializada emsegurança eletrônica

para condomínios,comércio e indústria

. Alarmes

. Interfonia

. Câmeras

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Rede autorizada

10 anos no mercadoMais de atendidos1.000 condomínios

Av. Presidente Itamar Franco, 690. Centro - Juiz de Fora - MG segmax-seguranca@hotmail.com

Vivemos uma experiência frustrante com a derrota da seleção brasileira de futebol para a da Alemanha por 7 a 1 na Copa do Mundo. Faltam palavras para explicar os senti-mentos que passam pelos nossos corações... Sem entrar na discussão do “lugar” que este esporte ocupa em nossa socie-dade, deixamos aqui registrada a nossa particular admiração por alguns jogadores, em especial David Luiz, que representa o nosso sentimento de garra, espírito de luta, humildade e

espiritualidade. Assim como ele, é preciso saber enfrentar os reveses da vida e da profissão e levar desse fracasso, uma lição de recomeço e reconstrução para todos os brasileiros, estando aí incluídos os síndicos que lidam com muitos obstáculos no seu dia a dia.

Esta edição da revista traz um assunto quente, datado de 18 de abril de 2014, quando foi aprovada a Norma 16280 da ABNT que regula o tratamento dado às obras em edifícios, visando, dentre outros benefícios, coibir as ações de moradores e síndicos que fazem reformas, das menores às maiores, sem se preocupar com a segurança e a capacidade da estrutura predial. O assunto está gerando polêmica e atritos entre gestores e condôminos, mas já deixamos o nosso recado: não é bom o síndico flexibilizar neste assunto, para não correr riscos de ter que assumir responsabilidades por danos graves a si próprio ou a terceiros.

Também neste exemplar estamos focando um tema que mostra uma Juiz de Fora no caminho do desenvolvimento tecnológico com a utilização de sites e redes sociais na gestão dos condomínios. Leia os depoimentos de adminis-tradores e síndicos que entraram na era digital e não fique fora dessa: busque você também esta inovação e sinta como ela poderá auxiliar e muito no seu dia a dia.

Para finalizar, tivemos a oportunidade de conversar com o advogado Cristia-no de Souza, especialista em direito condominial, figura renomada na capital paulista na mídia especializada, que nos concedeu uma entrevista exclusiva sobre um assunto muito importante: a inadimplência. Com uma visão simples, porém eficaz e esclarecedora, ele dá dicas valiosas para direcionar bem os trabalhos dos síndicos na boa gestão financeira dos condomínios, afinal, quem não quer ver o seu condomínio bem cuidado, sem problemas de dinheiro e ain-da por cima valorizado? Não deixe de ler então esta edição da revista!

Uma boa leitura e até a próxima,

ANDREA CASTILhOEDITORA

EDITORAAndrea Castilho

DIRIGIDO ACondomínios residenciais, comerciais, horizontais, rurais, empresariais, administradoras, construtoras e shoppings

PERIODICIDADEBimestral

TIRAGEM4.000 exemplares

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDOSíndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores

CIRCULAÇÃOJuiz de Fora / Minas Gerais

JORNALISTA RESPONSÁVELAndrea CastilhoMTB 5892logica@logicavirtual.com(32)8704-3246

ESTAGIÁRIORafael Rodrigues

COLABORADORESClaudia de Oliveira e SilvaJoaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira

CONTATO PUBLICITÁRIOPaulo Cáscio(32) 8897-6822contato2@logicavirtual.com

PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 CentroJuiz de Fora, MG CEP: 36010-900(32) 3212-3329logica@logicavirtual.comwww.sindicojf.com.br

IMPRESSÃOGráfica Central

A reprodução dos textos deste jornal requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista.

O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

internet e gestão de condomínios

nBr 16280 discorre sobre reformas

mais segurança e menos privacidade 12advogado conversa

sobre inadimplência 8como produzira ata de assembleia

RECOMEÇAR SEMPRE

2 o síndico em revista - jul/ago 2014

Obrigações

> Admissão/Demissão (CAGED) – comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente> Recolhimento do INSS – até o dia 20 do mês subsequente> Recolhimento do FGTS – 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte.> Recolhimento do PIS – 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. > Recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços Prestados) – 5% sobre as notas fiscais, até o dia 5 do mês subsequente.

PisO saLariaL DOs eMPregaDOs eM cOnDOMíniOs(válido até 31/12/2014) - Sindicato dos Empregados em Edifícios de Juiz de Fora - SINDEDIF Database – janeiro de cada ano> Empregados em condomínios residenciais ...........................R$ 806,04> Empregados em condomínios comerciais ............................R$ 853,66

> Adicional noturno 25%

> Horas extras 75%

> Ticket alimentação R$ 80,00/mês

Até R$ 1.317,07 8De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12 9De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24 11

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário, antecipa para o primeiro dia útil anterior.

cOnTribUiçÃO sOciaL (inss)

Empregados e trabalhadores avulsos

Salário de Contribuição (R$) INSS (%)

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2014

PisO saLariaL DOs eMPregaDOs eM cOnserVaDOras (válido até 31/12/2014) Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

Database – janeiro de cada ano> Ascensorista e cabineiro (6 horas) .....................................R$ 902,69> Faxineiro/Serviços gerais ...................................................R$ 773,82> Garagista.............................................................................R$ 911,21> Porteiro/vigia........................................................................R$ 843,70> Zelador.................................................................................R$ 911,21

> Adicional noturno 20%

> Horas extras 60%

> Ticket alimentação R$ 9,00/

dia trabalhado

Falando de condomínioMais uma vez agradecemos pelos

e-mails que ajudam a enriquecer nos-sa modesta coluna. Continuaremos a comentar sobre atos que representam VIOLÊNCIA INTERNA NOS CONDO-MÍNIOS, conforme relatos e trocas de informações nas assembleias das quais participamos em mais de uma centena de prédios. Falaremos hoje sobre ATAS.

ATA: É o registro da vida do condo-mínio, portanto deve ser o retrato fiel do que aconteceu na Assembleia. Não se pode omitir na Ata, uma resolução assemblear sobre algo que não existe na convenção ou no regulamento inter-no do condomínio, muito menos deixar de registrar a fala de um condômino em protesto lícito. A Assembleia Geral é o local para discussão de questões que afetam o condomínio como um todo, ou o direito individual do condômino, pois havendo divergência sobre determina-do assunto, os protestos deverão cons-tar na Ata.

Isto porque futuramente, a transcri-ção dos fatos poderá incentivar outros condôminos a participarem, levando-os a opinarem numa próxima oportunida-de e influenciar outras pessoas. Daí a omissão ou acréscimo de fato na Ata poderá prejudicar todo o processo. As atas de resoluções assembleares são obrigatórias e devem ficar à disposição dos condôminos.

O Síndico deve incentivar a partici-pação dos condôminos nas assembleias. É o local ideal para discussão dos as-suntos que afetam a comunidade con-dominial, dando oportunidade para que

todos dêem sugestões, além de novas ideias. Sabemos que muitos condômi-nos gostam de reclamar de forma in-tolerante, mas não vão às assembleias para junto com os demais buscar solu-ções conjuntas.

Algumas administradoras têm reali-zado gravações para subsidiar a elabo-ração da Ata da Assembleia Geral Or-dinária (AGO) ou Extraordinária (AGE), sendo a Ata o documento que prova a realização da assembleia.

Nela, devem constar os termos:> Hora,dia, mês e o ano em que fora

realizada a assembleia;>Número de condôminos presentes

(contando com os que levam consigo procuração) para efeito de apuração do quorum (todos devem assinar o Livro de Presenças);

>Nome do presidente e do secretá-rio da mesa de trabalho (este poderá ser um condômino convidado a exercer a função);

>A transcrição da convocação e sua pauta (ordem do dia);

>As decisões tomadas, as votações

realizadas e seus resultados, devendo constar os assuntos discutidos;

>A hora do encerramento e assina-tura dos presentes (todos) se a mesma for redigida imediatamente após seu término, ou pelo presidente e secretá-rio, caso seja escrita posteriormente.

Sua redação deve ser clara, não po-dendo ter rasura e nem espaço em branco. As atas das Assembleias Gerais Ordinárias e as Extraordinárias (quando o assunto exigir) devem ser registradas no Cartório de Títulos e Documentos para que ganhem eficácia. É importante lembrar que após oito dias após sua re-alização, deverá ser distribuída a todos os condôminos.

Por ser o registro da vida do condo-mínio, as Atas não podem ser manipu-ladas, o que caracteriza uma VIOLÊN-CIA contra os demais condôminos. A falta de participação dos condôminos leva a grandes distorções nos condomí-nios, assim como o uso indevido de pro-curações mantém administrações sem a preocupação de buscar prioridades, planejamento e controle. Agrava-se ainda mais quando há o fato do FUNDO DE RESERVA ser usado para cobrir des-pesas ordinárias e não ser reembolsado, o que leva a se fazer chamadas extras e pior, afasta cada vez mais os condô-minos das assembleias e consequente-mente de participação.

Lembramos ainda que quem vive em coletividade deve promover a fra-ternidade, a paz e a harmonia, pois o condomínio deve ser um local de vida saudável e prazerosa. Até o próximo!

3www.sindicojf.com.br

José Maria Braz Pereira - Consultor Condominial

brazpereirajm@hotmail.com

A Ata é o registro da vida do condomínio

e deve ser o retrato fiel do que aconteceu

na Assembleia

Janeiro de 2012. Três pré-dios desmoronam no Centro do Rio de Janeiro, deixando vários mortos e feridos. In-quérito feito pela Polícia Fe-deral apontou uma empresa como potencial responsável pelos desabamentos por ter feito obras no nono andar do

Edifício Liberdade sem acom-panhamento técnico, as quais teriam afetado a estrutura de sustentação do imóvel. Sete pessoas foram indiciadas, entre elas o síndico deste prédio. Com o objetivo de evitar situações como essa, também registradas em outras cidades brasileiras, entrou em vigor, no dia 18 de abril, a Norma 16280 da Associação Brasileira de Normas Téc-nicas (ABNT).

Com a publicação da NBR 16280, caberá a um responsável técnico – engenheiro ou arquiteto - emitir, de acordo com a necessidade, uma Ano-tação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilida-de Técnica (RRT) no caso de reformas em unidades ou mesmo em áreas co-muns de condomínios verticais. Por outro lado, o síndico ou a administra-dora do condomínio deverão exigir a apresentação dos projetos e poderão contratar especialista para emissão de parecer. A norma também organiza as etapas da obra, listando requisitos para serem cumpridos antes, durante e depois da reforma, dando ao síndico o poder de autorizar ou não a inter-venção. Juntamente com esse poder vem uma enorme responsabilidade.

De acordo com o engenheiro civil especialista em avaliações e perícias

Mais segurança aos condomínios nova norma da aBnt determina procedimentos para reformas e amplia atuação dos síndicos

em engenharia, Ricardo Guerrero, é importante o síndico saber que ele é responsável pela integridade de toda a edificação, devendo se atentar para o fato de que conste na convenção do condomínio “que toda e qualquer in-tervenção nas unida-des e áreas comuns devam ser comuni-cadas formalmente”.

Feita essa comu-nicação, Guerrero explica que o síndi-co deverá “exigir do condômino a apre-sentação da gestão da reforma elabora-da por profissional técnico habilitado, com diretrizes que contemplem a pre-servação dos sistemas de seguran-ça, meios que protejam os usuários e vizinhanças de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução da reforma e o registro com a aprovação dos órgãos competentes exigidos para a intervenção”.

Apesar do rigor da norma, o diretor regional administrativo do Sindica-to de Engenheiros (Senge), Fernando José, enfatiza que “vale a regra do bom senso. Essa norma não veio para criar paranoia. Mas é preciso ter bom

senso, já que segu-rança é fundamen-tal”.

Segundo Fernan-do José, um dos principais itens a serem observados nas reformas nos imóveis em Juiz de Fora é a retirada de alvenaria estrutural para a abertura de vãos, o que certa-mente comprome-terá a segurança da

edificação. Ele explica que alterações no sistema elétrico, de gás ou em ele-vadores também deverão ser respal-dadas por responsável técnico.

Segundo o diretor regional do Sen-ge, Carlos Alberto de Oliveira Joppert, os síndicos devem ainda ter atenção

“O não cumprimento da norma só vai aumentar a responsabilidade de quem está à frente do condomínio ou da própria obra”, informa o engenheiro Ricardo Guerrero

O síndico deverá exigir do condômino a apresentação da gestão da reforma elaborada

por profissional técnico habilitado

DIvulGAção

“Melhor gastar um pouco mais para ter maior segurança”

A NBR 16280 não prevê nenhum tipo de fiscaliza-ção ou multa para o caso de seu descumprimento, não havendo, no enten-dimento de Ameliana Carvalho, da R&G Admi-nistradora de Condomí-nios, a obrigatoriedade de se fazer mudanças na convenção do condo-mínio. Entretanto, ela destaca que seria “muito bom que as convenções fossem revistas e atua-lizadas para que todos os condôminos fiquem cientes das normas exi-gidas para reformas ou obras”. Ainda de acordo com Ameliana, o síndico é legalmente responsá-vel pela segurança do condomínio. Em relação à responsabilidade do proprietário, ela cita o artigo 1336 do Código Civil: “é dever do condô-mino não realizar obras

que comprometam a se-gurança da edificação”. Ameliana destaca ainda que, apesar de não ser lei, a NBR 16280 deve ser seguida, fazendo coro com o engenheiro Ricar-do Guerrero no sentido de ressaltar que a norma servirá de embasamento no caso de algum pro-blema judicial. Para fa-cilitar, ela acredita que o acesso à NBR 16280 deveria ser gratuito, o que não acontece atual-mente. Sobre os custos para seu o cumprimento, Ameliana acredita que “vai onerar sim e, con-sequentemente, impac-tar na taxa condominial quando ocorrerem obras em áreas comuns. Mas, o que precisa ser ava-liado é a relação custo/benefício. Melhor gastar um pouco mais para ter maior segurança”.

Essa norma não veio para criar paranoia. Mas é preciso ter bom senso,

já que segurança é fundamental

quanto à obrigação legal de inspeção anual dos elevado-res, efetuada por empresas re-gistradas junto ao CREA-MG, acompanhada de ART emitida por um técnico ou engenheiro mecânico.

Para o engenheiro civil es-pecialista em avaliações e pe-rícias em engenharia e diretor regional do ( S e n g e ) , E d u a r d o B a r b o s a Monte i ro de Castro,, situações como a ocorrida no Rio de Ja-neiro são ocasiona-das por um problema cultural. “Temos a cultura da não valorização do profissional. No caso de uma intervenção em casa, não se procura o engenheiro. Falo isso sem querer desmerecer os outros profissionais. Daí a necessidade da NBR 16280, que define responsabilidades e resguarda o condômino e o

síndico. Agora, qualquer inter-venção feita pelo morador terá a responsabilidade mais carac-terizada”.

Segundo Ricardo Guerrero, apesar de NBR 16280 não ser uma lei, ela tem força de lei. “Qualquer problema em que o condomínio seja acionado, os profissionais habilitados

vão utilizar a norma como referência para base-ar os seus pareceres. Com isso, o síndico pode ser acionado judicialmen-te e respon-der como responsável

perante a Justiça, assim como os proprietários de unidades. Os Juízes também têm as nor-mas da ABNT como referência e se existe uma normatização, ela deve ser seguida. O não cumprimento da norma só vai aumentar a responsabilidade de quem está à frente do con-domínio ou da própria obra”.

como o uso da internet tem influenciado na gestão e nas relações entre moradores

Carolina Lima

As profundas transformações que o surgimento da internet causou em variadas instâncias da nossa sociedade, também reper-cutem dentro dos condomínios. Antes restrita ao recebimento e envio de e-mails, hoje as funciona-

lidades que a interligação de computadores em rede oferece são inúmeras e os condô-minos, síndicos e administradoras estão sabendo aproveitar essas vantagens para melhor gestão dos condomínios.

As administradoras de condomínio, se-guindo essa tendência, têm mantido seus sites para funções que vão além da propa-ganda do negócio ou para manter um canal de relacionamento com o cliente. Uma das principais vantagens são as áreas restritas dentro do próprio site da administradora, com páginas distintas para cada condomí-nio e morador, como conta Omar Cordeiro Ulhôa, sócio da administradora Contato. “Dentro da área restrita do site, temos uma parte administrativa para síndico, subsíndi-co e conselho, e outra parte para o morador. Quem entra com login da parte administra-tiva consegue ver todas as cartas e notifi-cações para os moradores e quem é o mo-rador só consegue ver as da sua unidade.” Segundo Omar, são disponibilizados nestas áreas segunda via de boleto, balancete na íntegra, gráfico de consumo de água/gás, atas, convenção, regimento, notificações e circulares.

Para Omar, a internet possibilitou trans-parência, agilidade e economia de custos para a gestão do condomínio. “Como na bo-leta vem apenas um resumo, no site o con-domínio pode ter o balancete na íntegra, o que fica mais claro. Outro fator é a agilida-

Revolução digital nos condomínios

de, às vezes a pessoa viaja, mas, pode tirar segunda via do boleto e pagá-lo em qualquer lugar. Realmente auxilia muito e reduziu alguns custos. Quan-do assumimos a administração de um prédio a gente divulga o login e senha e põe tudo lá, en-tão não precisa fi-car mandando pa-pelada”, assegura.

E x p e r i ê n c i a semelhante vive o proprietário da administradora Portal, Milton de Almeida Queiroz que oferece ainda outro serviço por meio da internet: a assembleia virtual. Segundo ele, essa modalidade de reunião, em que mo-radores votam nas pautas pertinentes ao condomínio por meio virtual, já é uma realidade em grandes centros como São Paulo. Para ser válida, o con-domínio precisa apenas mudar a cláu-

sula da convenção condominial rela-tiva à realização de assembleia para que esta possa ser realizada de forma híbrida, o que pode ser feito através de ata. Milton acredita que essa mo-dalidade de votação em pouco tempo

vai ser predomi-nante no cotidiano dos condomínios, pela sua comodi-dade e facilidade. “No futuro, acredi-to que vai ser tudo virtual, até mesmo porque aumenta

a participação, já que a assembleia é realizada de forma mais objetiva, sem fugir ao tema e sem tantos con-flitos. Os assuntos e discussões ficam registrados no forum, caso se precise recorrer novamente à informação e a assembleia presencial será realizada somente para ratificar resultado na votação virtual”, explica.

A internet possibilitou transparência, agilidade e

economia de custos

Interatividade estimula participaçãoMas se engana quem acha

que somente as administrado-ras têm utilizado esse recurso. Muitas iniciativas particulares de síndicos e moradores ilus-tram como a internet tem sido utilizada de forma disseminada na sociedade. Plataformas gra-tuitas na internet, que permi-tem a criação de sites também são formas de ocupação do cibe-respaço. Este é o caso do Con-domínio Residencial Everest, localizado no bair-ro São Mateus em Juiz de Fora, que por iniciativa da síndica Ângela An-drea Gomes criou um site próprio para o condomí-nio na plataforma Wix. O site cumpre uma importante função de pres-tação de contas, mas também serve para socialização e integração en-tre os moradores. “Postamos informações breves, pautas de reunião, solicitação de uso das áreas comuns e fotos de festas realizadas no condo-mínio. Estas são as que fazem o maior sucesso, é o que o pessoal mais gosta e cobra quando não colocamos.”

Outra iniciativa é o site do Resi-dencial Jardim da Serra, que fica

no bairro Parque Jardim da Serra, criado pelo condômino e membro do comitê gestor, Fernando Amo-rim. Com domínio próprio, o site tem uma proposta mais comer-cial. Além de disponibilizar infor-mações do condomínio, também abre espaço para publicidade, que é revertida para o condomí-nio. “A ideia é disponibilizar in-formações para que nenhum mo-rador possa alegar que estava à margem e não foi consultado. As

funções interativas do site permitem que todos participem”, ex-plica Fernando.

A inovação da as-sembleia virtual já é realidade neste con-domínio, que implan-tou a novidade ape-nas para votações do Comitê Gestor. São 11 membros que são convidados a votar em pautas específicas do condomínio dentro do próprio site. Se, após 10 dias da data

da convocação a pessoa não se manifestar, o seu voto é descon-siderado. Existe até um tutorial que explica detalhadamente como dentro de uma área restrita do site os membros do comitê gestor podem votar. “Há envolvimento de todos, muitos reclamam, su-gerem e a internet auxilia nessa interação”, garante Fernando.

O site cumpre uma importante

função de prestação de contas, mas também serve

para socialização e integração entre os

moradores

Síndica Ângela posta pautas de reuniões e agenda uso de áreas comuns

Empresário Milton oferece assembleia virtual para condomínios

S RAFAEl RoDRIG

O Síndico: Quais são as princi-pais causas da inadimplência nos condomínios?Cristiano de Souza: Não existe uma regra geral, é certo, no en-tanto, que o condomínio reflete em muitos aspectos a situação econômica do país. Muitas vezes, verificamos que o condômino deixa de contribuir com o condo-mínio por possuir uma base de informações errada sobre o que significa o valor do condomínio,

ou seja, não sabe que condo-mínio não se paga, se contribui para as despesas de manuten-ção do empreendimento. E isso contribui para a valorização do patrimônio.

Como a inadimplência afeta o equilíbrio financeiro do condo-mínio?A inadimplência, por não ser igual em cada condomínio, não possui uma regra geral.

Porém, o que nos parece mais aconselhável é que o síndico, verdadeiro administrador do condomínio, analise sua cole-tividade e conforme as osci-lações analisadas administre o fluxo de caixa, ou seja, as despesas com as receitas, al-terando, se o caso, as datas de vencimento para melhor satisfazer as necessidades do próprio condomínio, seja na receita, seja nas despesas.

Cristiano de Souza é advogado processualista e atualmente o foco principal de suas atividades são o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios em São Paulo. Escreve para di-versos órgãos da mídia especializada com colu-nas nos sites Sindiconet, Condomínio em Foco e Direcional Condomínios, onde também é colabo-

rador da revista. Ministra cursos, palestras, semi-nários e conferências sobre o tema Condomínio. É também autor do livro “Sou Síndico, e agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condomi-nial em 11 lições”. Nesta entrevista exclusiva, a revista O Síndico consultou o especialista para fa-lar sobre um dos principais motivos de problemas nos condomínios: a inadimplência.

Conscientização é a principal arma contra inadimplência

taxa deve ser vista não como pagamento, mas como investimento no condomínio

SAlI FIGu

A medida mais salutar para inibir a inadimplência é um

programa de conscientização de que a contribuição feita

se converte em investimento, direto e indireto, no patrimônio

do condômino

Existe uma média de inadimplência considerada aceitável dentro do con-domínio?Muitos dizem que até 20% é o nor-mal, mas não existe normal para uma exceção, pois contribuir é a regra. Assim, deve cada coletividade ava-liar até qual índice é “aceitável” e se houver excessos, deve promover ime-diatos procedimentos de recuperação, seja de crédito, seja de postura da co-letividade.

O pagamento com juros e multa é a única arma do condomínio contra os inadimplentes?A arma para o condomínio é ter regras rígidas e não flexibilizar para nenhum “amigo do rei”. Assim, sobre o débito deve incidir o que de direito e se não houver uma solução amigável, pro-mover imediatamente uma demanda judicial de cobrança de condomínios. Quanto mais rápido a providência, melhor o resultado.

Que direitos os inadimplentes têm que não podem ser cerceados dentro do condomínio?O inadimplente não perde seu direito de propriedade. Toda vez que medi-das forem adotadas para cercear este direito, deve o síndico estar alerta e preservar a segurança jurídica de to-dos, mantendo a ordem, pois qual-quer deliberação de assembleia deve ser legítima, mas também legal.

Quais são as penalidades legais po-dem ser aplicadas aos inadimplentes do condomínio?Por lei, a unidade que não estiver qui-te com o condomínio, em suas obri-gações, não pode participar ou votar, mas em condomínio a lei prevê que a coletividade se administre determi-nando outras regras em convenção, tais como, por exemplo, não poder o inadimplente ser síndico ou conse-

lheiro. Sempre tomando cuidado para não ferir a propriedade do inadim-plente, que por ser uma proprieda-de condominial é composta de parte comum e exclusiva. Somente pode restringir o uso de uma das partes o Poder Judiciário, pois ainda que em direito legítimo, não cabe ao síndico fazer justiça com as próprias mãos. (proibição do Código Penal – art. 345).

Como os condomínios podem se pre-caver da inadimplência? Conhece medidas que possam ser tomadas como exemplo para outros condomí-nios? Nenhuma roda é reinventada. A me-dida mais salutar que o condomínio pode adotar para inibir a inadimplên-cia é um programa de conscientização de que a contribuição feita se conver-te em investimento, direto e indireto, no patrimônio do condômino. Ações

como protestos, corte de consumíveis, restrição forçada de áreas comuns afetam a segurança jurídica da cole-tividade, criam conflitos e podem pro-vocar indenizações desnecessárias.

O programa Minha Casa Minha Vida tem sido o caminho para a conquista da casa própria de muitos brasileiros, porém há notícias de níveis altíssimos de inadimplência nesses condomí-nios. Que medidas estão sendo toma-das para resolver o problema, visto que na maioria os moradores são de baixa renda?Nenhum programa deveria ser im-plantando sem que houvesse uma base de conhecimento do que se trata este programa. Nossa Cons-tituição fala que é de competên-cia corrente entre Estado, União e Municípios promover programas de construção de moradias e a me-lhoria das condições habitacionais. Nada adianta construir e não dar conhecimento do que seja morar em condomínio. Não se trata de baixa renda, se trata de dar informação, eis a essência de ser um cidadão, ter conhecimento.

O que o governo pode fazer para in-centivar as pessoas que participam do programa Minha Casa Minha Vida a sair da inadimplência com relação às taxas de condomínio?Dar a devida informação e investir em conhecimento do cidadão do que seja morar em condomínio. Exemplos de empreendimentos de sucesso em programas de baixa renda são direta-mente relacionados com oficinas de como viver em condomínios, implan-tados antes da instalação da família, ou seja, saber que um problema de vazamento afeta a água de todos e no seu bolso também se a conta não for individualizada, é importante para haver união no grupo.

A arma para o condomínio é ter

regras rígidas e não flexibilizar para

nenhum “amigo do rei”.

Fato corri-queiro na vida de porteiros de condomínios é ter um Oficial de Justiça tocando o interfone para entregar intima-ção a um mora-

dor. Apesar de ocorrer com relativa frequência, esse momento ainda é cercado de dúvidas. En-tretanto, um porteiro com experiência e for-mação específica saberá se portar desde o pri-meiro passo, que é exigir a apre-sentação da carteira funcional, evitando, dentre outros proble-mas, ser enganado por crimino-sos. Por outro lado, os Oficiais de Justiça não têm medo de afir-mar: o porteiro facilita muito a vida de quem busca cumprir a determinação de um Juiz.

Independentemente de qual-quer argumento, a primeira ati-tude do porteiro é exigir iden-tificação. Segundo a Oficiala de Justiça Ana Maria Lacerda, que há oito anos exerce essa função, “o mais correto é o porteiro ou o síndico solicitar a carteira fun-cional do profissional. Ele tem que estar com esse documento e jamais hesitar em mostrá-lo.” Em sua parte anterior, a carteira

to Como receber o Oficial de Justiça? apesar de ser frequente, situação ainda gera muitas dúvidas

funcional tem a logomarca do Tri-bunal de Justiça de Minas Gerais, o nome do oficial, a matrícula, a data de expedição, o cargo ocupa-do e a especialidade. No verso, são informados número da carteira de identidade, CPF, número do título de eleitor, data de nascimento, PA-SEP, digital e assinatura do oficial, além de outras informações.

Não é incomum o porteiro ou o síndico pedirem para ler o conteú-do da intimação, mas isto não de-

veria ser aceito. Segundo Ana Maria, eles até po-dem ver a intimação, mas não devem ter acesso ao assunto de que ela trata. “Pode prejudicar a dili-gência, uma vez que fere o segredo de Justiça, ou mesmo humilhar o réu, já que o porteiro ou o síndico acabará sabendo do que se trata. Não interessa para a pessoa que está nos recepcionando saber qual é o motivo da diligência. Basta ver a nossa cartei-

ra funcional”, argumenta a Oficiala de Justiça.

De certo, um ponto bastante polêmico na relação entre o por-teiro e o serventuário da Justiça é quando o oficial pede para ter acesso ao interior do condomínio. Segundo o coordenador da Cebra-pe Cursos Profissinalizantes, Ri-cardo Firmino, no caso de entrega da intimação, o porteiro não pre-cisa deixar o Oficial de Justiça su-bir ao andar desejado. “O porteiro deve acionar o morador para que ele desça e faça o recebimento na portaria. O Oficial de Justiça vai entender o procedimento e aguar-dar na portaria para poder fazer a entrega da intimação. Se essa pessoa não está presente, o oficial deverá voltar em outro dia”, ga-rante Firmino.

Porteiro deve exigir a apresentação da carteira funcional e não ajudar a

ocultar o morador

Postura parecida foi a adotada pelo porteiro de condomínio loca-lizado na Praça Menelick de Car-valho, no Centro de Juiz de Fora. Sidney Alves atua há cerca de um ano como porteiro e já pre-cisou receber Oficial de Justiça em duas oportunidades. “Nossa orientação é para pedir a identi-ficação do oficial, com a apresen-tação de sua carteira, e depois entrar em contato com o morador pedindo autorização para que o oficial possa subir. Não pode su-bir ninguém sem antes o mora-dor ser avisado. Na primeira vez, a pessoa não estava e o oficial deixou um bilhete pedindo para ela entrar em contato. Na outra, o morador autorizou a subida”, relata o porteiro.

Mas, para a Oficiala de Justiça Ana Maria, o fato de o porteiro comunicar ao morador pode atra-palhar a diligência, sobretudo no cumprimento de mandados de busca e apreensão. “É importan-te chegarmos de surpresa para evitar que o morador possa, por exemplo, esconder algum bem. Por isso, pedimos para não avisar no apartamento, o que pode ge-rar insatisfação por parte do mo-rador”, explicou, destacando ain-da que essa possibilidade deveria estar prevista no re-gimento do condomí-nio para preservar o porteiro de possíveis conflitos.

Diante do exposto, conclui-se que o por-teiro não deve ajudar a ocultar o morador. “Ele só deve obedi-ência ao síndico. Se é um bom profissional, vai saber sair dessa situação. Correspon-dência dessa magnitude deve ser recebida e o porteiro não pode ajudar a ocultar ninguém. Estará, inclusive, arriscando a própria função e até responder processo se for comprovado que

ele mentiu”, observa Firmino. “O porteiro não deve ajudar a ocul-tar uma pessoa. Se acharmos que isso está acontecendo, podemos até acionar a polícia”, afirma Ana Maria.

Por fim, Ana Maria destaca a importância da atu-ação dos Oficiais de Justiça, o que, mui-tas vezes não é com-preendido por to-dos. “Os oficiais são os olhos e os ouvi-dos da Justiça. Por-tanto, precisamos e contamos com o apoio dos porteiros, síndicos e, sobre-tudo, da população em geral. Qualquer

informação é de suma valia para dar prosseguimento a uma dili-gência e para conclusão positiva da mesma, contribuindo, desta forma, para a celeridade proces-sual”.

Os oficiais são os olhos e os ouvidos

da Justiça, portanto, precisamos e

contamos com o apoio dos porteiros

e síndicos

Deixar o oficial de Justiça entrar no condomínio ou chamar o morador?

Na esteira do avanço tec-nológico digital e o lamentá-vel aumento da violência, a gestão de condomínios/asso-ciações, shoppings e asseme-lhados se vê com a possibili-dade do uso de sistemas de segurança por câmeras de ví-deo (ou outra mais avançada) que registram imagem, áudio

e também recursos para divulgação de informações do condomínio (sites ou redes sociais). A realidade nos mostra um incremento da tecnologia da in-formação, capitaneada pela internet e equipamentos com inúmeros recursos, e ao mesmo tempo a relativização do conceito de privacidade. Na socieda-de dos “15 minutos de fama” - como profetizou o artista norte-americano Andy Warhol - é difícil separar o pú-blico e o privado de redes sociais como Facebook, Twitter, Instagran, de Si-tes, Blogs, e de ferramentas de busca e pesquisa como Google, Bing etc., nas quais a própria pessoa, seja física ou jurídica, renuncia sua privacidade quando divulga/posta imagens, áudio e informações pessoais, profissionais ou institucionais. No mesmo grau, in-felizmente, fica vulnerável na segu-rança de seus dados.

Neste contexto, há a discussão dos limites visto que tanto segurança como privacidade são direitos constitucional-mente agasalhados, exigindo a utiliza-ção equilibrada dos recursos em prol do bem comum. A situação, na prática, se dá através do condomínio/associação

que manipulam imagens e informações – e como existe legislação estadual para essa matéria, são recomendáveis certas cautelas:

> a colocação das câmeras e a con-tratação de empresa especializada de-vem ser discutidas e votadas em as-sembleia;

> inserção de avisos legíveis e des-tacados sobre a existência de câmeras, tal qual o famigerado “sorria, você está sendo filmado”;

> a divulgação de informações, ima-gens e áudios pelo condomínio/associa-ção via internet deve ser aprovada em assembleia e expressamente autorizada pelas pessoas envolvidas/participantes;

> colocação das câmeras apenas nas áreas de uso comum com trânsi-to de pessoas e veículos, nas áreas de lazer em geral e nas áreas de serviços de efetiva circulação da equipe de fun-cionários (incluindo terceiros) e dos prestadores de serviços do condomínio/associação;

> não colocação de câmera dentro do salão de festa ou outro espaço des-

tinado a evento sob locação ou cessão, uma vez que a circulação quando do acesso já foi devidamente monitorada, e com os visitantes/convidados presume--se a responsabilidade do condômino/associado no espaço interno; não coloca-ção em áreas de serviço de uso privado (refeitórios, banheiros, vestiários, prova-dores etc).

Um ponto crucial é a forma e o local que essas imagens/informações devem ficar registradas e arquivadas, além do modo de acesso às mesmas: as imagens registradas nas áreas de uso comum de circulação ficam - até mesmo para o devido monitoramento e eventual ação imediata - para visualização pública e de toda equipe envolvida (porteiros, zeladores, seguranças etc); as imagens registradas nas áreas de uso comum de lazer e áreas de serviços ficam em um cômodo com equipamento reservado para visualização sempre com presen-ça do síndico/administrador. Por seu turno, para o direito de visualização e obtenção de cópias faz-se necessária a autorização expressa do síndico/ad-ministrador com acompanhamento da pessoa solicitante e com real interesse jurídico e, conforme o caso, dependente de ordem policial e/ou judicial.

Concluindo, como em um pacto so-cial, admite-se a liberdade vigiada em favor da segurança e da tranquilida-de, devendo a adequada utilização das imagens e das informações estar am-parada em informação técnica, condu-ta profissional e respeitosa, evitando--se eventual responsabilização

Câmeras de segurança

Cláudia de Oliveira e Silva -Advogada

www.cosilva.tumblr.com

Admite-se a liberdade vigiada em favor

da segurança e da tranquilidade

imagens, informações e privacidade

RESPONSABILIDADE CIVIL - DANO MORAL - COLOCAÇÃO DE FOTOS EM COMUNIDADE VIRTUAL - CER-CEAMENTO DE DEFESA INOCOR-RENTE - PRELIMINARES REJEITA-DAS - EXPOSIÇÃO INDEVIDA DA PESSOA NÃO CONFIGURADA - CA-NAL DE COMUNICAÇÃO MANTIDO ENTRE MORADORES DO CONDO-MÍNIO ONDE RESIDEM AS PARTES — Retratação do dia a dia e eventos ocorridos no residencial - Inexistên-cia de comentários relacionado às fotos, de modo a emprestar conota-ção espúria visando denegrir ou di-famar - Dinâmica dos fatos que não denotam intenção de atingir a honra ou personalidade - Reconvenção - Inexistência do alegado excesso na ação ou abuso de poder da parte, ao exercer seu legítimo direito de ação - Decisão que analisou a questão de forma sucinta e coesa, não havendo falar em sentença ‘citra petita’ - Re-cursos desprovidos.

(Decisão unânime da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n. 0007814-20.2008.8.26.0152. Co-marca de Cotia. Relator Desem-bargador Percival Nogueira. Julga-mento em 14.07.2011. In DJe de 29.07.2011).

“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ENSINO PAR-TICULAR. CITAÇÃO. VALIDADE. CARTA CITATÓRIA ENVIADA AO ENDEREÇO DA REQUERIDA, INTE-GRANTE DE CONDOMÍNIO. Rece-bimento por porteiro ou zelador de edifício residencial e/ou comercial, sem objeção. Teoria da aparência. Admissibilidade. As razões ofereci-das não corroboram com a reforma da decisão monocrática. Negaram provimento ao recurso. Unânime.”(Decisão unânime da 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Agravo n. 70058184268. Co-marca de Cruz Alta. Relator Desem-bargador Luís Augusto Coelho Braga Julgamento em 20.03.2014. In DJe de 24.03.2014).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CAU-TELAR DE EXIBIÇÃO DE FITA DE VÍDEO DE CÂMERA DE SEGURAN-ÇA. SUSPEIÇÃO DO MAGISTRADO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA DO CONDOMÍNIO. FALTA DE INTE-RESSE PROCESSUAL CONFIGURA-DA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. A ale-gação de suspeição deve ser arguida em procedimento próprio. A falta de resistência por parte do condomínio em exibir as imagens constantes nas gravações da câmera de segurança, afasta o interesse processual do con-dômino, mormente porque não lo-grou demonstrar ameaça ou violação de direito, ficando apenas no campo de meras alegações. Para que se configure a litigância de má-fé é ne-cessário que se demonstre conduta intencionalmente maliciosa da parte ou o manejo de lide temerária.”

(Decisão unânime da 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Ge-rais. Apelação n. 1.0024.11.292731-4/001. Comarca de Belo Horizonte. Relator Desembargador Estevão Luc-chesi. Julgamento em 04.04.2013. In DJe de 12.04.2013).

“AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIA-ÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO ATÍ-PICO. PROCEDÊNCIA DA COBRAN-ÇA. Este Tribunal vem decidindo, reiteradamente, ser plenamente possível e legítima a cobrança das despesas, a título de contribuição, efetuadas por associação de mora-dores com serviços (de limpeza, ma-nutenção, conservação e vigilância) efetivamente postos à disposição do proprietário de imóvel localizado no condomínio de casas”.

(Decisão unânime da 16ª Câma-ra Cível do Tribunal de Justi-ça de Minas Gerais. Apelação n. 1.0090.09.025456-7/001. Comarca de Brumadinho. Relator Desem-bargador Wagner Wilson. Julga-mento em 16.02.2011. In DJe de 25.02.2011).

Claudia de Oliveira e Silva - advogadawww.cosilva.tumblr.com

A jurisprudência é o conjunto de decisões reiteradas dos tribunais e serve de base para os juízes na interpretação e aplicação da lei. Acompanhar tais decisões é essencial como referência jurídica. A advogada Claudia de Oliveira e Silva traz para a revista O Síndico ementas de algumas decisões dos tribunais de destaque do país.

As motobombas submersas

ficam instaladas dentro dos

reservatórios de água

RAFAEl RoDRIG

Edifício Residencial Noblesse, da Construtora NorteSul, implantou o sistema de bomba submersa

Descansar após um dia de trabalho é sempre bom, mas às vezes o silêncio é interrom-pido pelo barulho estridente da motobomba do condomínio, geralmente localizada na gara-gem ou no sub-solo dos edifí-cios. Esse incômodo, porém, pode estar com os dias conta-dos, graças às novas motobombas sub-mersas, instaladas dentro dos reserva-tórios de água e que servem para o bom-beamento para a cai-xa superior do prédio para abastecimento das unidades.

“Dentre as van-tagens, esse tipo de bomba proporciona uma economia maior, porque já vem com itens embutidos que teríamos que comprar posteriormente para instalação como cone-xões, válvula de pé, válvula de retenção”, conta o empre-sário Victor Hugo Castañon de Mattos Junior, da Construtora

CASA DAS BOMBAS é A SOLUÇãO!

Empresa inova com bombeamento submerso

equipamento é silencioso e transfere água com mais facilidade

NorteSul. Ele revela que optou por colocar bombas submer-sas nos novos condomínios edificados por sua empresa e afirma que além de serem si-lenciosas e não incomodarem os condôminos ou os porteiros,

elas dispensam casa de máquinas, sendo que, em certos casos, chega até a sobrar uma vaga na gara-gem. Importante ain-da frisar que conso-mem menos energia.

A motobomba sub-mersa possui motor de forma alongada ficando acoplada den-tro do reservatório. Funciona silenciosa-

mente e requer pouquíssima manutenção ou nenhuma, quando corretamente instala-da. A bomba submersa é um equipamento adequado para as aplicações gerais de bom-beamento ficando inteiramen-te debaixo d’água.A energia elétrica é levada ao motor por condutores com alta isolação.

Com o passar do tempo, as mo-tobombas convencionais podem se desgastar, não funcionando mais no mesmo ritmo ou até mesmo chegando a falhar. A substituição é necessária, entretanto muitos sín-dicos optam pelo conserto, retifi-cando diversas vezes o equipamen-to. Porém, esse tipo de prática pode gerar custos extras, porque bombas retificadas podem consumir mais energia, encarecendo a conta do condomínio. O ideal, em diversos casos, é adquirir opções recentes e modernas do equipamento, como a motobomba submersa, que oferece

funcionamento eficiente e econô-mico.

Dirigindo a Casa das Bombas desde 2012, o gerente Walcir, que acumula experiência de mais de 25 anos no ramo, relata que as moto-bombas submersas não ficam ex-postas a intempéries comuns como inundações e presença de insetos que podem danificar as motobom-bas convencionais. Também pos-sui um sistema de tubulações mais simples, gerando economia e prati-cidade na instalação.

Finalizando, o engenheiro Vic-tor Hugo, cuja empresa NorteSul

ganhou notoriedade no mercado juiz-forano de construção e incor-poração, afirma que tem plena con-fiança na Casa das Bombas – “eles não só nos indicaram o melhor pro-duto, como um funcionário treinado em fábrica, capacitado para fazer o serviço. A motobomba submersa bombeia água mais rapidamente e alcança níveis de altura maiores, com potências menores. Não pre-tendo usar mais nenhum outro tipo de bomba”, confessa.

equipamentos novos consomem menos energia

Uma bela fachada de um prédio não só valoriza o imóvel como garante a satisfação de quem mora no local. Por isso, investimentos na manutenção e conservação dessas áreas devem ser realizados com frequência.

Foi o caso do Edifício Alfredo Volpi, composto por duas torres de 12 an-dares, localizado no Centro de Juiz de Fora. Segundo a síndica profissional Luciana Borges, responsável pela ad-ministração do condomínio, era preci-so refazer toda a pintura externa, que se encontrava deteriorada, devido à umidade e ao tempo de uso, provocan-do problemas de infiltrações e depre-ciação do imóvel.

Juntamente com a comissão de obras, Luciana procurou no mercado uma empresa prestadora de servi-ços para solucionar o problema. Após apresentar seu portfólio, a ServiCor, que atua há mais de 10 anos no seg-mento de serviços do Grupo 1000 Tintas, foi escolhida dentre as concor-rentes, oferecendo o melhor custo-be-nefício e um atendimento rápido e efi-ciente. “Realizamos uma pesquisa de satisfação com os condôminos e todos ficaram satisfeitos ao final da obra”, comenta a síndica.

Para dar um novo visual à fachada das duas torres de 30 andares do Edi-fício Di Firenze, na Avenida Rio Bran-co, e evitar infiltrações, o síndico Di-lermando Reis conta que foi realizada uma assembleia para decidir qual em-presa faria o serviço e que a Servicor foi recomendada por terceiros, tendo seu orçamento, cronograma e propos-ta de trabalho aprovados. Dilermando

relata que se impressionou com o es-quema de segurança dos funcionários e que ainda eram supervisionados por um encarregado de obras, o que o dei-xou bastante tranquilo. “Diante de um trabalho completo, os 88 condôminos ficaram felizes”, relata.

O trabalho de pintura em altura en-volve profissionalismo e competência. Os funcionários necessitam dos Equi-pamentos de Proteção Individual (EPIs) e itens de acordo com a ABNT e Norma Regulamentadora 35 (NR-35), como a cadeira suspensa, cinto paraquedista, bota e máscara, além de equipamentos de rapel, como freio oito, mosquetão e dispositivo trava quedas, ficando o tra-balhador acoplado a duas cordas.

A empresa terceirizada precisa atender às exigências do Ministério do Trabalho e seus funcionários devem passar por uma bateria de exames que fazem parte do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCM-SO), para verificar patologias e fatores psicossociais que poderão desenvolver mal súbito, causado pela perda da es-tabilidade hemodinâmica (circulação do sangue) e, consequentemente a queda de altura.

A NR-35 considera trabalho em altu-ra a partir de dois metros fora do chão. Por isso, os síndicos precisam se preca-ver sobre os perigos de casos de aciden-tes que possam acarretar em compli-cações jurídicas. Dessa forma, na hora de contratar a empresa prestadora do serviço é preciso avaliar sua estrutura e saúde financeira que possibilitem arcar com todos os riscos, eximindo o condo-mínio em caso de acidentes.

ServiCor atende condomínios na pintura externa

orçamento com materiais e mão-de-obra é destaque

O coordenador comercial da Servi-Cor, Guilherme Toledo Junqueira, conta que o trabalho em altura é a especialida-de de sua empresa. “Nossos principais clientes são condomínios e construtoras. Treinamos nossos colaboradores, forne-cemos todos os materiais e equipamen-tos necessários para o serviço, temos coordenadores de obras para as deman-das, caracterizadas pela pintura externa, interna, fixação de pedras e recuperação de pastilhas”.

Sobre a responsabilidade dos colabo-radores terceirizados pelo condomínio, Guilherme destaca que “conforme o contrato com a ServiCor, a responsabili-dade é de sua empresa. Tomamos todos os cuidados para que o síndico não te-nha que se preocupar”. E para reforçar a tranquilidade dos síndicos, a ServiCor cuida ainda da gestão dos materiais for-necidos pelo grupo. “Queremos ofere-cer praticidade ao condomínio, por isso nossa proposta de serviços inclui, além da mão de obra especializada, o forne-cimento de todos os materiais e equipa-mentos a um preço fechado”

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Edição 119 Jornal dos Condomínios

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