02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

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MBA – GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÃO CIVIL Orçamento e Planejamento de Custos de Edificações Docente: Ana Claudia Nunes Alves

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MBA – GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÃO CIVIL

Orçamento e Planejamento de Custos de Edificações

Docente: Ana Claudia Nunes Alves

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EMENTA DA DISCIPLINA• Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de

construção. • Montagem do memorial de incorporações. Padrões de construção.

CUB. • Estimativas de custo. Técnicas de orçamentação. • Centros de custo. Controle orçamentário. • Planejamento estratégico de custos de empreendimentos

imobiliários. • Cronograma físico-financeiro.

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CENÁRIO DA CONSTRUÇÃO CIVIL HOJEO setor da construção civil no Brasil passa por mudanças,

aproximando-se das metas cada vez mais ousadas das demais cadeias da indústria, principalmente no que se refere a prazos e custos.

A otimização e racionalização de processos é uma realidade da qual as empresas não podem fugir, sob o risco de perderem espaço competitivo, uma vez que o seu desempenho depende das características do setor, bem como do ambiente econômico e político no qual as mesmas estão inseridas.

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CENÁRIO DA CONSTRUÇÃO CIVIL HOJEA expectativa da CBIC para o mercado imobiliário é de

continuidade da expansão, uma vez que a renda e o crédito imobiliário seguem crescendo no país. "O mercado não deverá passar por transformação radical, pois nada indica que o país vivenciará um período recessivo. Mas é preciso considerar que os efeitos da crise econômica internacional ainda podem chegar ao país. É preciso acompanhar“

CBIC prevê aceleração da atividade da construção civil em 2012. In: O Globo. 08/12/2011. Disponível em:

http://g1.globo.com/economia/noticia/2011/12/cbic-preve-aceleracao-da-atividade-da-construcao-civil-em-2012.html

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CENÁRIO DA CONSTRUÇÃO CIVIL HOJE

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Coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP afirma que os preços têm crescido além do explicável por sua estrutura de custos.

As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima do seu valor justo. Valor não é atributo de qualquer bem, mas o preço justo equivale a um valor justo. O preço justo é aquele que cobre os custos de produção em regime eficaz, contém margem para cobertura das incertezas, tendo em vista que o preço é fechado antes da construção, e contempla uma margem de resultado para os investimentos, que conduz a uma taxa de retorno adequada aos riscos de empreender.

Especialista alerta para formação de bolha no mercado imobiliário residencial. In: PINIweb – 19/07/1. Disponível em: http://www.piniweb.com.br/construcao/mercado-imobiliario/artigo224883-1.asp

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PROCESSOS RELACIONADOS A CUSTOS

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Sistemas de Gestão para Empresas de Incorporação Imobiliária. Souza, Roberto de. São Paulo: O Nome da Rosa, 2004;25.

Estimativa de custos do empreendimento, compreendendo os custos de: estudo de viabilidade, aquisição do terreno, projetos, construção, vendas, promoção, administração, encargos e financiamento, comparados à projeção de receita de vendas.

Definição do Produto, estudo de viabilidade e

aquisição do terreno

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Nesta fase o incorporador,com foco no mercado, define o produto e analisa a viabilidade inicial tendo como base estimativas de custos de produção por m² de área construída. Isso é feito conforme os parâmetros da NBR 12.721.

Definição do Produto, estudo de viabilidade e

aquisição do terreno

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PROCESSOS RELACIONADOS A CUSTOS

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Para subsidiar o estudo de viabilidade, realiza-se a estimativa de custos de construção. Nesta etapa dificilmente tem-se à disposição todos os elementos necessários para a elaboração de um orçamento detalhado e, por esse motivo, o custo da obra precisa ser estabelecido a partir de estimativas, parâmetros e informações preliminares do projeto.

Esta estimativa é elaborada com base nos dados técnicos preliminares existentes – como estudo de massa ou estudo preliminar de arquitetura, levantamentos topográficos, sondagens, custos médios de construção, parâmetros de equivalência de áreas e outros.

Definição do Produto, estudo de viabilidade e

aquisição do terreno

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Na etapa de projeto e incorporação são elaborados os projetos, o memorial de incorporação, com os quadros de áreas constantes na NBR 12.721:2007, bem como o orçamento preliminar ou detalhado do empreendimento.

Projeto e Incorporação

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Algumas construtoras, antes da elaboração do orçamento definitivo, preparam um orçamento preliminar. Ele geralmente é elaborado com base no projeto legal ou anteprojeto de arquitetura, quando já se espera ter disponível também os estudos preliminares dos projetos complementares (estrutura, fundações, instalações, etc). Visa a confirmação preliminar das estimativas realizadas no estudo de viabilidade, antes do lançamento do empreendimento e início das vendas. É elaborado com base nos dados definidos nos memoriais de especificações técnicas e acabamentos, bancos de dados de preços de insumos e serviços, levantamentos preliminares de quantidades e/ou taxas de quantitativos adotadas para as etapas de estrutura, instalações, fundações, etc.

Projeto e Incorporação

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Durante o processo de construção é realizado um planejamento detalhado de custos, os quais serão constantemente acompanhados e medidos, a fim de verificar se as metas estão sendo cumpridas.

Construção

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O orçamento detalhado tem por objetivo a confirmação das estimativas realizadas nas etapas anteriores, confrontando-as com os dados reais da edificação e permitindo um maior grau de precisão. Permite a correção de possíveis desvios e serve para controle dos custos da obra. Deve ser elaborado a partir dos projetos e especificações definitivos, medições dos projetos executivos, fundações estabelecidas, cotações no mercado e concorrências de produtos e serviços.

Construção

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Nesta fase também é realizado o acompanhamento dos custos. Ele visa atualizar periodicamente a previsão de custo global da obra, detectando eventuais desvios antecipadamente, além da manutenção da base de dados de custos de construção, que servirá de referência para novos orçamentos.

Construção

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Os contratos com os clientes incluem o controle de recebimentos, atrasos e negociações de parcelas com os mesmos.

Contratos com os Clientes

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Onde são gerados indicadores de custos, comparando-se o custo global meta com o valor de venda global do empreendimento, permitindo, assim, ajustar índices não satisfatórios em empreendimentos futuros e retroalimentando o sistema.

Gerenciamento de Resultados do

Empreendimento

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INCORPORAÇÃO X CONSTRUÇÃOO objetivo do curso é permitir a avaliação dos custos de edificações,

sejam nas fases de incorporação, construção ou venda das unidades.

Entre as atividades envolvidas no setor de edificações, a incorporação é responsável pela aquisição do terreno, desenvolvimento do empreendimento, elaboração de estudos de viabilidade, aprovação de projetos, contratação da construtora, marketing, venda e entrega dos imóveis.

Já à construção podem ser atribuídas atividades como a elaboração do orçamento detalhado, detalhamento do projeto, planejamento e execução da obra, bem como o cumprimento das garantias.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOA Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as

incorporações imobiliárias, estabelece que o incorporador é a pessoa física ou jurídica responsável pela venda de frações ideais de terreno a serem vinculadas a unidades autônomas e pela entrega da obra concluída.

Para tanto, deve-se entender unidade autônoma como parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum.

As edificações a serem construídas ou em construção devem ser sob regime condominial.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOA NBR 12.721 estabelece as definições e critérios de medição para as

áreas de uma edificação. A partir dela podemos considerar:• Áreas reais: medidas da superfície de quaisquer dependências, ou

conjunto de dependências, cobertas ou descobertas, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos. No seu cálculo devem ser excluídas as áreas não edificadas.

• No caso do pavimento em pilotis, é igual à do pavimento imediatamente acima, acrescida das áreas cobertas, externas à projeção deste e das áreas descobertas que tenham recebido tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas os de ventilação e iluminação.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO• Áreas de uso privativo: áreas cobertas ou descobertas que definem

o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias:

a. área privativa principal: área da unidade autônoma de uso exclusivo, destinada à moradia, atividade ou uso principal da edificação, situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo.

b. área privativa acessória: área da unidade autônoma de uso exclusivo, situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, box de lavanderia, vagas de garagem.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO• Áreas de uso comum: Área da superfície limitada pela linha que

contorna a dependência de uso comum, coberta ou descoberta, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções:

a. Área de uso comum de divisão não proporcional: área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que, por sua finalidade, tenha sua construção, localização e uso atribuídos à responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades autônomas, ou mesmo por todos (quando o seu uso não depender de qualquer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da unidade autônoma considerada)

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DEMAIS ÁREAS A SEREM CONSIDERADASÁrea Total Edificada (ATE): é a soma de todas as áreas computáveis para aproveitamento do lote.

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DEMAIS ÁREAS A SEREM CONSIDERADASÁrea Total Construída (ATC): é a soma de todas as áreas cobertas medidas pelas partes externas das paredes e projeções das coberturas.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOO Custo global da construção é o valor mínimo a ser atribuído à

construção da edificação.

Ele é calculado através do CUB (Custo Unitário Básico de Construção) divulgado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado.

Corresponde ao somatório do valor de todas as áreas equivalentes à área de custo padrão multiplicados pelo CUB, mais o valor das demais despesas não incluídas no CUB, ou seja, fundações especiais, elevadores, instalações, equipamentos, obras complementares, impostos e taxas, bem como projetos e remuneração do construtor e do incorporador.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOMensalmente a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC),

através do seu Banco de Dados (www.cbicdados.com.br), calcula o CUB médio Brasil. Este procedimento é realizado a partir dos resultados dos CUBs estaduais divulgados pelos Sinduscons de todo o país.

O CUB médio Brasil funciona como uma média nacional e exerce o papel de parâmetro com o qual se pode comparar e balizar não apenas os CUBs regionais, mas também os outros indicadores nacionais para o setor, como, por exemplo, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC/FGV) e O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOO SINAPI é um sistema de pesquisa mensal que informa os custos e

índices da construção civil e tem a CAIXA e o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE como responsáveis pela divulgação oficial dos resultados.

O INCC da Fundação Getúlio Vargas visa aferir a evolução média dos custos de construções habitacionais. Corresponde à média dos Índices da Construção Civil - ICC de doze municípios de capital ponderada pelos respectivos números de licenças "HABITE-SE", de modo a refletir a distribuição regional da construção residencial urbana no País.

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CUSTOS DA CONSTRUÇÃO CIVIL

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ANO/MÊS CUB MÉDIO BRASIL (R$/m2) SINAPI (R$/m2)

JAN/2013 943,91 814,43

FEV/2012 946,59 816,96

MAR/2012 954,13 819,53

ABR/2012 957,98 824,81

Boletim Estatístico CBIC/ABR/2012. Ano VIII, No 04. Atualizado em maio de 2012.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOPara fins de cálculo dos custos unitários básicos, a NBR 12.721

estabeleceu projetos-padrão, segundo suas características principais e especificações de acabamento. Assim, para calcular o custo global da construção, deve-se enquadrar o empreendimento numa das seguintes classificações de projetos-padrão:

• Residência Popular – RP1Q

• Residência Unifamiliar

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R1B – Padrão Baixo

R1N – Padrão Normal

R1A – Padrão Alto

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO

• Residência Multifamiliar

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Projeto de Interesse Social - PIS

Prédio Popular PPN – Padrão Normal

R8N – Padrão Normal

Prédio Popular PPB – Padrão Baixo

R8B – Padrão Baixo

R8A – Padrão Alto

R16A – Padrão Alto

R16N – Padrão Normal

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO• Galpão Industrial – GI

• Edifício Comercial

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Salas e Lojas – CSL8Padrões Normal e Alto

Andar Livre – CAL8

Salas e Lojas – CSL16Padrões Normal e Alto

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOCritérios para o cálculo de áreas equivalentes:

• Orçamento padrão das dependências: o custo unitário equivalente é obtido pela divisão do custo unitário da dependência pelo CUB de mesmo padrão.

• Coeficientes médios: caso não haja orçamento padrão das dependências, pode-se utilizar o coeficiente de equivalência de áreas do projeto-padrão. Nestes casos, podem-se utilizar os coeficientes estabelecidos pela NBR 12.721:

a. Garagem em subsolo = 0,50 a 1,00.b. Área privativa = 1,00.c. Varandas = 0,75 a 1,00.d. Terraços e áreas descobertas sobre lajes = 0,30 a 0,60.e. Barrilete, reservatórios, casa de máquinas = 0,50 a 0,75.f. Jardins = 0,10 a 0,30.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOComo exemplo, suponhamos uma edificação classificada no padrão

R-8 Baixo, cuja área real total é de 3.128m2. Desta, 240m2 correspondem a área descoberta; 360m2 à garagem; 2.520m2 a área privativa e 8m2 a caixa d´água. Assim, se não temos o orçamento das dependências, utilizaríamos, para o cálculo do custo, as áreas equivalentes.

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Dependência Área real Coeficiente Área

equivalente

Área descoberta do térreo 240m2 0,10 24m2

Garagem em subsolo 360m2 0,50 180m2

Área privativa 2.520m2 1,00 2.520m2

Caixa d´água 8m2 0,50 4m2

Total 3.128m2 2.728m2

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PROJETOS - PADRÃO RESIDENCIAIS MULTIFAMILIARES – VALORES DIVULGADOS PELO SINDUSCON-MT EM MAIO/2012 - VALORES EM R$/m²

PADRÃO BAIXOR-1 914,21

PP-4 855,38 R-8 822,47 PIS 613,93

PADRÃO NORMAL

R-1 1.053,66 PP-4 1.034,41 R-8 891,16

R-16 865,59

PADRÃO ALTO

R-1 1.328,44 R-8 1.105,03

R-16 1.167,38

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃOO cálculo dos custos relativos a áreas de garagem são os que

costumam gerar maior polêmica e devem ser calculados de forma a evitar incongruências entre as áreas a serem vendidas e aquelas apresentadas no Memorial de Incorporações.

Estas áreas, conforme estabelecidos na Lei 4.591/64 devem ser tratadas como propriedade exclusiva, estando vinculada à unidade habitacional que a corresponder ou a fração ideal de terreno.

O incorporador deve fazer ainda a repartição do terreno em frações ideais atribuídas às unidades autônomas na instituição do condomínio.

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AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃONo exemplo dado, o custo de construção, excluídos os itens de

fundações, elevadores, paisagismo, urbanização, instalações, equipamentos, obras complementares, impostos e taxas, bem como projetos e remuneração do construtor e do incorporador, seria:

Soma das áreas equivalentes = 2.728m2

CUB do mês de maio/2012 divulgado pelo Sinduscon/MT:R8-B = R$822,47/m2

Custo de construção - 2.728 x 822,47 = R$2.243.698,16

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Cobertura Técnica

Pavimento Tipo

Pavimento Tipo

Pavimento Tipo

Pavimento Tipo

Térreo

Garagem Subsolo

EXERCÍCIO 01 – ESTUDO DE CASO

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Considerando uma edificação com uma garagem subsolo, quatro pavimentos tipo e uma cobertura técnica com apenas casa de máquinas e reservatório superior enquadrada no projeto-padrão R8-Normal:1.Calcular as áreas equivalentes, determinando e justificando os coeficientes utilizados.2.Calcular o custo básico de construção utilizando o CUB.3. Calcular o custo de construção/ m2 de área privativa.4.Calcular a área total edificada (ATE) e a área total construída (ATC).5.Qual o aproveitamento do projeto (AP/AEQ)?

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EXERCÍCIO 01 – ESTUDO DE CASO

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Para os acabamentos da edificação serão utilizados:•Portas de madeira lisa com pintura esmalte branca.•Janelas de alumínio anodizado natural com vidro liso/fantasia de 4mm.•Bancas em mármore cinza andorinha. Cuba do banheiro em louça. Cuba da cozinha em aço inox. Tanque de louça na área de serviço.•Piso cerâmico em todos os cômodos da unidade autônoma.

• Paredes da unidade autônoma em pintura PVA.

• Paredes de banheiro e cozinha em revestimento cerâmico branco.

• Forros em gesso acartonado com pintura PVA.

• Escadas em piso cimentado e paredes com textura acrílica.

• Fachadas em textura acrílica.• Telhamento em chapas

onduladas de fibrocimento.• Portaria, salão de jogos e de

festas em piso cerâmico e paredes em pintura PVA.

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EXERCÍCIO 01 – ESTUDO DE CASO

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SUBSOLO ÁREA REAL COEF. ÁREA EQUIV.Garagem área comum 131,56Garagem área privativa/vagas 144Área comum/circulações 13,73 TÉRREO Área descoberta 112,73Jardins 21,71Portaria/salão de festas e jogos 153,07Área comum/circulações 13,73 PAVIMENTOS TIPO Área privativa 576,12Varandas 68,4Área comum/circulações 54,92 COBERTURA TÉCNICA Telhamento/terraços descobertos 161,13 TOTAL 1451,1

SOMATÓRIO ÁREAS EQUIV. X CUB R$

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EXERCÍCIO 01 – ESTUDO DE CASOO terreno onde se situa a edificação analisada possui 15,00 x 20,00m.

Para fins de cálculo do custo global de construção do exemplo, consideraremos os seguintes custos adicionais:

• Fundações = R$104.000,00• Aquecedores = R$6.400,00• Bombas de recalque = R$3.200,00• Instalação e regulação do condomínio = R$2.800,00• Impostos e taxas = R$2.700,00• Projetos arquitetônicos = R$55.000,00• Projetos estruturais = R$32.000,00• Projetos de instalações = R$25.000,00• Remuneração do construtor = R$50.000,00

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃOO Memorial de Incorporações é o conjunto de documentos a serem

registrados no Cartório de Registro de Imóveis visando descrever as características de custos do empreendimento. Ele inclui documentos, tais como:

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•Título de propriedade do terreno;• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel e ao incorporador;• Projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes;• Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva área construída, conforme quadros I e II da NBR 12.721;

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

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As áreas reais e equivalentes devem ser incluídas no cálculo da áreas privativas e áreas comuns dos Quadros I e II da NBR 12.721.

ÁREA DE USO PRIVATIVA

COBERTA PADRÃO

COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE OU DESCOBERTA

TOTAIS

REAL EQUIVALENTE REAL EQUIVALENTE

7 8 9 10 11

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

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As áreas reais e equivalentes devem ser incluÍdas no cálculo da áreas privativas e áreas comuns.

ÁREA DE USO COMUM

COBERTA PADRÃO

COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE OU DESCOBERTA

TOTAIS

REAL EQUIVALENTE REAL EQUIVALENTE

7 8 9 10 11

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

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QUANTIDADE

(Número de pavimentos idênticos)

COBERTA DE PADRÃO

DIFERENTE OU DESCOBERTA

TOTAISÁREA DO

PAVIMENTO

REAL EQUIVALENTE REAL EQUIVALENTE REAL EQUIVALENTE

13 14 15 16 17 18

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

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• Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;• Minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;• Minuta do contrato padrão de vendas das unidades autônomas, contendo clausulas, condições e prazos;• Declaração, acompanhada de projetos elucidativos, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃOA Lei 4.591/64 proíbe ao incorporador qualquer alteração no projeto ou

modificar especificações arquivadas. As modificações só ocorrem por unanimidade e consenso dos condôminos ou por exigência legal.

O acesso ao memorial é público e qualquer interessado pode obter certidões ou cópias de qualquer peça do processo de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.

A responsabilidade do incorporador só se extingue com a expedição do habite-se, averbação da construção e lavradura dos instrumentos para constituição do condomínio.

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃONo contrato para a construção de imóveis com o incorporador ou

diretamente entre adquirentes e construtor deverá constar:• Projetos aprovados;• Memorial descritivo da edificação;• Prazo de entrega da obra;• Condições e forma de prorrogação deste prazo.

Além disso, deverá expressamente constar a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃOCaso não haja ainda projeto completo na ocasião do registro, as

avaliações iniciais de custos da construção podem ser realizadas com base em procedimentos simplificados utilizando o custo unitário básico por metro quadrado e o projeto padrão que mais se aproxime do imóvel.

Os orçamentos detalhados, realizados com o emprego das composições de custos dos respectivos serviços podem ser apresentados na íntegra em substituição ao orçamento simplificado, juntamente com o memorial descritivo após definida a metodologia executiva.

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

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• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com os Quadros III e IV A da NBR 12.721 e com base nos custos unitários;

Banheiros ou WC

Quartos dos Empregados

R$ por m2:

m2 %m2 %m2 100%m2 %m2 %m2 100%

Número de Pavimentos

Área Equivalente

Quartos Salas

1. Projeto-padrão (Lei 4.591/64, Art 53) que mais se assemelha ao da incorporação projetadaCLASSIFICAÇÃO GERAL USO RESIDENCIAL

DesignaçãoPadrão de

Acabamento

2. Sindicato que forneceu o Custo Unitário Básico:

INFO

RM

AÇÕ

ES G

ERAI

S

4.5. Área equivalente * de uso comum global4.6. Área equivalente * globalobs: áreas equivalentes em área de custo padrão

3. Custo Unitário Básico para o mês de:4. Áreas Globais do prédio projetado:4.1. Área real privativa global4.2 Área real de uso comum global4.3 Área real global4.4. Área equivalente * privativa global

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

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• Memorial descritivo das especificações da obra projetada com descrição detalhada do acabamento e materiais utilizados na construção, conforme NBR 12.721;

O Quadro VI – Memorial Descritivo dos Equipamentos deve ser preenchido com informações do tipo, marca, acabamento e detalhes gerais.

Os Quadro VII e VIII – Memorial Descritivo dos Acabamentos de Uso Privativo e de Uso Comum, respectivamente devem conter informações das dependências, pisos, paredes, tetos e outros acabamentos, tais como rodameios, rodatetos, sancas, etc.

Deve-se incluir a composição dos custos globais básicos da edificação, discriminando o percentual de materiais e o de mão-de-obra.

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MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

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Além do cálculo de áreas reais e equivalentes e dos custos globais básicos, devem ser adicionados nos quadros os custos não considerados no projeto-padrão, tais como:

• Fundações;

• Elevador;

• Equipamentos e instalações;

• Playground;

• Serviços complementares de urbanização, paisagismo, recreação, instalação e regulamentação do condomínio;

• Impostos, taxas e emolumentos cartoriais;

• Projetos diversos;

• Remuneração do incorporador e do construtor

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ESTIMATIVAS DE CUSTOAs estimativas de custos são as bases das informações necessárias

ao estudo de viabilidade do projeto quando ainda não se tem projetos executivos e um orçamento detalhado do mesmo. Estes valores iniciais servem para a tomada de decisões técnicas e administrativas nesta fase do empreendimento.

Por se tratar de um orçamento simplificado e não dispor de algumas informações técnicas detalhadas da obra, a estimativa de custos possui uma margem de incerteza que deve ser levada em consideração no estudo de viabilidade do empreendimento.

Pode-se também elaborar o orçamento por estimativas utilizando os principais itens e serviços da construção, calculando-se os seus custos de maneira simplificada. Nesse caso, são necessários valores históricos da empresa para obras e serviços semelhantes.

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃODependendo do grau de detalhamento de um orçamento, ele pode ser

chamado de preliminar ou detalhado.

O orçamento preliminar é mais preciso que a estimativa de custos, sendo elaborado com base no levantamento dos serviços e na pesquisa de preços, porém, os mesmos restringem-se aos principais insumos.

O orçamento analítico ou detalhado consiste na identificação, descrição e quantificação de todos os elementos que irão compor os custos do empreendimento, sendo, portanto, mais preciso que o preliminar.

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃOOs custos de implantação para a construção de um empreendimento

devem levar em consideração despesas como:

• Aquisição do terreno;• Planejamento e estudos de viabilidade;• Elaboração de projetos; • Construção, incluindo mão-de-obra, material e equipamentos;• Gerenciamento da construção; • Financiamento da construção; • Seguros, taxas e impostos; • Equipamentos e instalações não incluídas no orçamento; • Instalação do canteiro de obras; • Análises, testes e inspeções de qualidade.

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃOPara calcular os custos, é necessário primeiro estabelecer quais os

custos do empreendimento.

Custo = todo valor de bens ou serviços consumidos no processo produtivo.

Em relação ao produto, os custos podem ser fixos e variáveis.

Os custos fixos permanecem constantes no curto prazo e não variam na mesma proporção do volume de produção.

Os custos variáveis variam proporcionalmente com o aumento ou diminuição da produção.

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃOEm relação ao volume de atividades os custos podem ser diretos ou

indiretos.

Custos diretos são aqueles atribuídos diretamente aos serviços ou produtos. Costumam variar numa certa proporcionalidade em relação à produção e são aqueles que serão agrupados e entrarão na Composição de Custos Unitários para cada tipo de serviço.

Já os custos indiretos são mais difíceis de serem associados a um único projeto ou serviço. Estão incluídos neles os custos de administração da empresa e demais custos gerenciais. Eles dependem do tipo e porte da obra e forma de gerenciamento da empresa.

A modalidade de formação do preço e o tipo de contratação devem ser definidos antes do cálculo dos custos do orçamento, bem como do fechamento da proposta.

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO

A analise da documentação do empreendimento, bem como de todas as condicionantes que possam interferir nos prazos e custos da obra é realizada através dos projetos; especificações técnicas; edital (conforme o caso), além da realização de visita técnica ao local.

Além disso, devem ser consideradas as restrições, tais como duração da obra, restrições de horário de trabalho e critérios de medição.

PREÇO DE VENDAE BDI

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO

A Estrutura Analítica de Projetos (EAP) é uma forma de organização de projetos por atividades, podendo haver diferentes níveis de detalhamento dos itens, de acordo com a complexidade do projeto.

Além dos itens sugeridos pela NBR 12.721 cada empreendimento necessita de um determinado grau de detalhamento da EAP.

PREÇO DE VENDAE BDI

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO O importante no estabelecimento da EAP é ter um projeto detalhado o suficiente para ser mensurado, porém, não demasiadamente detalhado, sob o risco do controle se perder em minúcias desnecessárias.

O que se costuma fazer é atribuir um maior grau de detalhamento no planejamento físico da obra, uma vez que o controle deste costuma ser semanal ou até diário, deixando o planejamento de custos conforme o Plano de Contas da contabilidade da empresa, se este for medido quinzenal ou mensalmente.

PREÇO DE VENDAE BDI

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPOOs Centros de Custos são unidades da empresa com custos diretos alocados e percentuais ou valores atribuídos aos custos indiretos. A organização dos custos em centros de custos permite a visão de onde foram utilizados os recursos.

O orçamento se caracteriza como um instrumento de ação, cujo objetivo principal é orientar o processo de tomada de decisões econômicas de uma empresa. Cabe ao orçamento estabelecer a visualização antecipada dos resultados operacionais a serem atingidos.

PREÇO DE VENDAE BDI

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPONo setor da construção civil, a falta de conformidade dos sistemas de custeio dificulta a gestão de custos e o processo de planejamento e controle da obra.

Para reduzir a variação entre os custos orçados e os reais o ideal é que o maior número possível de itens se encontre na planilha e possam ser classificados como custos diretos, deixando uma pequena parte aos indiretos que, por sua natureza, possuem uma maior dificuldade de associação aos processos e, portanto, uma maior dificuldade de controle.

PREÇO DE VENDAE BDI

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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Até o final de 2010 não se podia perceber indicativos de preços crescentes pela formação de bolha [...]. Naquela conjuntura ficava fácil explicar que, no que dependia do planejamento das empresas, os sistemas de formação de preços estavam em alteração para incluir margens de proteção para o descolamento do INCC-FGV dos custos de cada obra e para o desvio entre custos e orçamento.

Os resultados decepcionantes do primeiro grande giro de empreendimentos depois das aberturas de capital das empresas [...] estavam presos à ineficácia no planejamento. [...] Os preços estavam formados sob a premissa de que as empresas dispunham de sistemas de controle de custos para realinhá-los aos orçamentos, quando evidenciados desvios. O que se viu é que as empresas haviam instalado sistemas capazes de registrar custos, portanto de identificar os desvios, mas não a tempo hábil de promover crítica aos processos e tentar compensações, nem sempre viáveis.

Especialista alerta para formação de bolha no mercado imobiliário residencial. In: PINIweb – 19/07/1. Disponível em: http://www.piniweb.com.br/construcao/mercado-imobiliario/artigo224883-1.asp

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO

As quantidades de cada serviço devem ser levantadas utilizando-se os critérios da composição de custos unitários de cada serviço.

Quando o levantamento é feito com base em anteprojetos, a margem de erro é alta, o que pode provocar uma grande disparidade entre o planejado e o realizado na obra.

PREÇO DE VENDAE BDI

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPOAs perdas devem ser levadas em consideração nos levantamentos, porém, a otimização e racionalização dos processos construtivos fazem com que as mesmas sejam bastante reduzidas, trazendo margens de desperdício menores.

Outra questão que deve ser lembrada nos levantamentos é o reaproveitamento dos materiais, principalmente daqueles não permanentes, ou seja, materiais que serão retirados após a execução dos serviços, tais como formas, escoramentos e tapumes.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO Os custos diretos são aqueles diretamente associados aos serviços e representam o custo orçado dos serviços levantados.

Para o seu cálculo utilizam-se as composições unitárias, que tem a finalidade de expressar os valores relativos às produtividades, quantidades de insumos e preços unitários de cada atividade.

O custo dos equipamentos deve ser calculado de forma diferenciada, conforme sejam próprios ou alugados. PREÇO DE VENDA

E BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO Os custos de equipamentos alugados são calculados em função do valor horário de aluguel e do tempo de permanência do mesmo na obra.

Já os equipamentos próprios são calculados levando-se em consideração a depreciação do mesmo, óleo, combustível, custos de manutenção e outras despesas eventuais.

Deve-se atentar que a vida útil do equipamento varia de acordo com as condições de uso do mesmo e não só nas informações técnicas do fabricante.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPONo cálculo da mão-de-obra devem-se acrescentar os encargos sociais incidentes, conforme a legislação trabalhista vigente.

Em algumas obras, além dos encargos básicos estabelecidos em lei, devem ser acrescentados encargos complementares, tais como EPI, alimentação, transporte, ferramentas, etc.

Este valor dos encargos pode variar de 120% a 170%, dependendo do tipo de obra, do contratante, do local etc.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPOO custo unitário corresponde ao custo de uma unidade de serviço, desmembrado em seus insumos (material, mão-de-obra e equipamentos) e os encargos incidentes de mão-de-obra.

O índice é a incidência do insumo na execução do serviço. Os índices são o inverso da produtividade.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO Exemplo de Composição de Custos Unitários

PREÇO DE VENDAE BDI

11.03.01CHAPISCO COMUM - ARGAMASSA DE CIMENTO E AREIA 1:3 M2

00020 PEDREIRO H 0.2000

00099 SERVENTE H 0.2500

10501 AREIA LAVADA M3 0.0030

10517 CIMENTO PORTLAND COMUM (CP) KG 1.3900

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPOSão aqueles necessários à execução da obra, mas que não estão diretamente associados aos serviços, tais como equipe técnica, escritório, despesas gerais, mobilização e desmobilização de canteiro, taxas e outras despesas.

Todos os custos que não entraram nas composições são considerados indiretos para fins de cálculo. Eles podem ser maiores ou menores em função da localização da obra, da política de gestão da empresa, do prazo de execução e da complexidade da metodologia executiva.PREÇO DE VENDA

E BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPOTambém devem ser incluídos nos custos indiretos aqueles chamados de acessórios, tais como a taxa de administração central; imprevistos e contingências, bem como os custos financeiros.

A Taxa de Administração Central corresponde aos custos com pessoal; veículos; equipamentos; despesas e infra-estrutura física do escritório central; serviços de terceiros e outros.

Estes custos podem ser da ordem de 2% a 5% do custo total das obras.

PREÇO DE VENDAE BDI

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CUSTOS INDIRETOS – TAXA DE ADMINISTRAÇÃO CENTRAL

ITEM DESCRIÇÃO

Pessoal Inclui despesas com pessoal do escritório sede e filiais.

Instalações

Físicas

Inclui aluguel de imóveis, depósitos e impostos como IPTU.

Despesas

Gerais

Inclui despesas com água, luz, telefone, internet, assinaturas de

jornais e revistas, material de escritório e limpeza.

Veículos e

Equipamentos

Incluem despesas de veículos utilitários, plotters, copiadoras,

computadores, ar condicionado.

Serviços de

Terceiros

Inclui despesas de assessoria, consultoria, publicidade, auditoria e

treinamentos.

Outros Inclui anuidades (CREA), aquisição de editais, seguros, viagens, etc.

Fonte: Modificado de MATTOS, 2006;209.

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPOQuanto aos imprevistos e incertezas, aqueles considerados de força maior, tais como eventos naturais de grande impacto, criação de novos impostos e taxas, confiscos governamentais e guerras, normalmente são cobertos pela contratante.

Já aqueles considerados de previsibilidade relativa, tais como chuvas, atraso no pagamento de medições e produtividade da mão-de-obra abaixo da meta, normalmente são incluídas no valor dos custos indiretos em forma de percentual.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO

Quando o contrato é por preço global, ou seja, a contratada recebe um valor fixo pelos serviços executados, o percentual costuma ser maior (de 2,5% a 5%), pois a empresa corre um risco maior de imprevistos.

Se o contrato é por preço unitário aplica-se um percentual entre 1,5% e 3%, já que a remuneração se dará sobre todos os quantitativos de serviços efetivamente executados.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPO

Os custos financeiros são aqueles decorrentes da defasagem temporal entre o desembolso da empresa e o recebimento pela contratante após a medição.

Desta forma, é como se o construtor estivesse financiando a obra para a contratante. Por isso, este valor deve ser incluído nos custos indiretos.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPOOs impostos considerados na formação do preço de venda são aqueles que incidem sobre o faturamento do contrato e não aqueles que incidem sobre a mão-de-obra ou materiais, pois estes já foram incluídos nas composições de custos unitários.

Ou seja, são incluídos os impostos de COFINS, PIS, ISS, IRPJ e CSLL.

É interessante que a empresa opte pela forma de tributação mais vantajosa entre lucro real e lucro presumido.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

ANÁLISE DO ESCOPOO lucro operacional ou bruto é o lucro antes da incidência do IRPJ e CSLL; e o lucro líquido é o lucro após a incidência do IRPJ e CSLL.

O lucro é a diferença entre as receitas e as despesas, sendo calculado em reais (R$). Já a lucratividade corresponde à relação entre o lucro e a receita, calculada em percentuais.

A lucratividade baixa costuma ser praticada em situações de grande concorrência e épocas de recessão. Já a lucratividade alta ocorre quando há pouca concorrência e elevado grau de risco no projeto.

PREÇO DE VENDAE BDI

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

PREÇO DE VENDAE BDI

ANÁLISE DO ESCOPO

O preço de venda é composto pelos custos (direto, indireto, administração central, custo financeiro, imprevistos e contingências), somados a lucratividade desejada e aos impostos. Para o seu cálculo utiliza-se a seguinte equação:

PV = custos

1 – i

Onde i = tudo que incide sobre o preço de venda ou faturamento, tais como impostos e lucro.

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

PREÇO DE VENDAE BDI

ANÁLISE DO ESCOPO A partir do preço de venda encontrado, diluem-se todos os custos indiretos, acessórios, impostos e lucro na montagem da planilha de venda. O percentual destes valores sobre os custos diretos é chamado de BDI (Bonificação de Despesas Indiretas), que corresponde aos custos indiretos, administração central, imprevistos e contingências, lucro e impostos. Para encontrarmos o BDI utiliza-se a seguinte fórmula:

BDI (%) = PV/CD-1

Onde PV = preço de venda

CD = custos diretos advindos das composições de custos unitários

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TÉCNICAS DE ORÇAMENTAÇÃO

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EAP

LEVANTAMENTOS

CUSTOS DIRETOS

CUSTOS INDIRETOS

LUCRO E IMPOSTOS

PREÇO DE VENDAE BDI

ANÁLISE DO ESCOPOO cálculo do BDI (Bonificação e Despesas Indiretas) corresponde à remuneração do risco do empreendimento somado ao lucro da empresa.No BDI estão incluídos, além da margem de lucro esperada, todas as despesas indiretas com administração, custos financeiros, taxas e impostos.

O BDI é o percentual a ser aplicado sobre os custos diretos dos itens da planilha. A planilha de venda é elaborada, então, já com os valores acrescidos do BDI.

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EXERCÍCIO 02 – ESTUDO DE CASO

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Num empreendimento comercial contratado por preço global, os custos foram distribuídos conforme abaixo.

CUSTOS DIRETOS SERVIÇO UNID QUANT. VALOR VALOR TOTALEstruturas m2 549,48 1820,00 R$ 1.000.057,00Alvenarias m3 606,67 45,00 R$ 27.300,15Revestimentos m2 2.413,25 82,05 R$ 198.007,35Coberturas m2 75,00 600,00 R$ 45.000,00Instalações vb 01 890.000,00 R$ 890.000,00SUBTOTAL R$ 2.160.364,50

CUSTOS INDIRETOS Administração central e despesas indiretas R$ 109.621,87 Imprevistos R$ 36.414,58Custos financeiros R$ 12.405,47SUBTOTAL R$ 158.441,92 Lucratividade 10%Impostos 9%PREÇO DE VENDA R$.............................

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EXERCÍCIO 02 – ESTUDO DE CASO

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A partir da análise do orçamento queremos saber:a) Qual o preço de venda calculado?b) Qual o percentual do BDI?c) Se o valor médio de venda para este tipo de empreendimento no mercado é da ordem de R$ 2.700.000,00 o valor de venda calculado é viável?d) Qual seria o percentual máximo de BDI para se atingir o valor de venda de R$ 2.700.000,00?e) Qual a taxa de administração central? f) Monte a Planilha de Preços aplicável com o BDI máximo.

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CICLO DE VIDA DO PROJETO

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Planejamento e Execução do

Canteiro de Obras

Execução dos Serviços –

Pico da Obra Início do

Projeto

Encerramento do Contrato

A construção civil costuma seguir um fluxo de atividades num ritmo lento-rápido-lento parecido com o que se verifica numa Curva de Gauss ou Curva Normal.

Page 83: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

PLANEJAMENTO DE CUSTOSNesta fase, os custos são distribuídos ao longo do ciclo de vida do

projeto. Para tanto devem ser considerados os planos de recebimento e desembolso; a margem de lucro pretendida e os condicionantes econômicos do mercado.

O que se costuma fazer é elaborar o cronograma físico-financeiro do projeto nivelando-o conforme o ciclo de vida do projeto, ou seja, alocando os maiores custos e recebimentos nos meses de pico da obra.

Isso permite ao construtor um menor desembolso no início e término do contrato. Veremos essa questão em mais detalhes na elaboração do cronograma físico-financeiro e no nivelamento de recursos.

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Page 84: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

PLANEJAMENTO DE CUSTOSAs distribuições dos recebimentos não necessariamente devem estar

associadas diretamente ao fluxo da execução dos serviços, sendo que em alguns casos, é interessante uma distribuição igual ao longo da obra e em outras não. Para verificar qual a melhor proposta, o melhor é fazer simulações, a fim de se estabelecer qual a forma mais vantajosa.

Através de um cronograma de entradas e saídas, é possível calcular os encargos financeiros, que são calculados através do desembolso e da taxa de juros acumuladas até o final da obra.

O cronograma físico-financeiro apresenta a distribuição do andamento dos serviços ao longo do tempo em forma de barra, bem como os custos de cada etapa alocados com seus percentuais correspondentes.

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Page 85: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO

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1 2 3 4

IMPLANTAÇÃO DA OBRA 100,00% R$ 12.400,50R$ 12.400,50

ADMINISTRAÇÃO DA OBRA 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% R$ 34.000,20R$ 8.500,05 R$ 8.500,05 R$ 8.500,05 R$ 8.500,05

MOVIMENTO DE TERRA 100,00% R$ 2.500,00R$ 2.500,00

INFRA-ESTRUTURA 100,00% R$ 22.050,00R$ 22.050,00 R$ 0,00 R$ 0,00

SUPRA-ESTRUTURA 80,00% 20,00% R$ 67.560,00R$ 54.048,00 R$ 13.512,00

VEDAÇÕES VERTICAIS 10,00% 90,00% R$ 14.700,00R$ 1.470,00 R$ 13.230,00

ESQUADRIAS E FERRAGENS 5,00% 95,00% R$ 3.600,00R$ 180,00 R$ 3.420,00

COBERTURA 80,00% 20,00% R$ 17.300,00R$ 13.840,00 R$ 3.460,00

IMPERMEABILIZAÇÕES 100,00% R$ 890,00R$ 890,00

REVESTIMENTOS DE TETOS 40,00% 60,00% R$ 2.500,00R$ 1.000,00 R$ 1.500,00

REVESTIMENTOS DE PAREDES 40,00% 60,00% R$ 32.860,00R$ 13.144,00 R$ 19.716,00

REVESTIMENTOS DE PISOS 60,00% 40,00% R$ 25.000,00R$ 15.000,00 R$ 10.000,00

PINTURAS 100,00% R$ 12.560,00R$ 12.560,00

R$ 45.450,55 R$ 64.018,05 R$ 78.406,05 R$ 60.046,05R$ 45.450,55 R$ 109.468,60 R$ 187.874,65 R$ 247.920,70 R$ 247.920,70

18,33% 25,82% 31,63% 24,22%18,33% 44,15% 75,78% 100,00% 100,00%

9.0

10.0

4.0

5.0

6.0

7.0

MÊS

1.0

2.0

3.0

TOTAL DO ITEMITEM DESCRIÇÃO

11.0

12.0

13.0

8.0

TOTAL MENSALTOTAL ACUMULADO

% MENSAL% ACUMULADO

Page 86: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

PLANEJAMENTO DE CUSTOSO Contrato por Preço Global ocorre quando a contratada fornece

materiais, mão-de-obra, ferramentas, equipamentos e responde pela qualidade na execução, prazos e segurança da obra.

O planejamento dos custos deve ser elaborado após o orçamento detalhado, pois qualquer erro implica em prejuízo da contratada.

No Contrato por Administração o contratado administra a obra e recebe como remuneração um percentual em relação a todas as despesas realizadas na construção chamada de taxa de administração.

Neste tipo de contrato, as quantidades muitas vezes são indeterminadas, necessitando de apropriações detalhadas dos serviços executados, a fim de evitar prejuízos.

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Page 87: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

PLANEJAMENTO DE CUSTOSNo Contrato por Preço Unitário a remuneração se dá pelos serviços

efetivamente executados, pois a contratada fecha o contrato estabelecendo preços por unidade de serviço.

O cronograma físico-financeiro é estabelecido com as quantidades do contrato, que podem sofrer alterações (re-ratificações) ao longo da obra. Os preços unitários devem vir acompanhados das composições unitárias dos serviços.

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Page 88: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

PLANEJAMENTO DE CUSTOSAs curvas ABC são gráficos utilizados para uma visualização rápida dos

principais serviços ou insumos de maior peso em termos de custos totais do projeto.

As curvas são geradas a partir dos custos totais de cada item, apresentados de forma decrescente em valores reais e percentuais. Assim, ela permite ao planejador fazer programações de compra de materiais, locação de equipamentos e previsão de faturamento de serviços, conforme a sua conveniência em termos de execução da obra, bem como de fluxo de caixa disponível.

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Page 89: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CURVA ABC

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CURVA ABC DE SERVÇOS

ITEM DESCRIÇÃO UN QUANT CUSTO DO

ITEM %

% ACUM

5.0 VEDAÇÕES VERTICAIS m2 385,00 21.778,97 19,56 19,56 1.0 SERVIÇOS INICIAIS vb 1,00 21.308,91 19,14 38,69 12.0 REVESTIMENTOS DE PAREDE m2 203,00 20.339,39 18,27 56,96

4.0 SUPERESTRUTURA m2 91,00 16.954,45 15,23 72,19 8.0 INSTALAÇÕES DE ESGOTO vb 1,00 8.472,95 7,61 79,80 6.0 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS vb 1,00 7.450,61 6,69 86,49 9.0 COBERTURA m2 148,00 5.482,95 4,92 91,41 2.0 MOVIMENTO DE TERRA m3 23,35 2.802,21 2,52 93,93 10.0 IMPERMEABILIZAÇÕES m2 17,89 2.237,28 2,01 95,94

11.0 REVESTIMENTOS DE TETOS m2 76,00 1.917,80 1,72 97,66 15.0 RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS m 17,99 1.259,41 1,13 98,79 18.0 PAISAGISMO m2 29,00 740,95 0,67 99,45 17.0 VIDROS m2 9,30 606,95 0,55 100

TOTAL GERAL R$ 111.352,83

Page 90: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CURVA ABC

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A CB

Page 91: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CONTROLE DE CUSTOSO controle de custos normalmente é realizado através da comparação

entre a meta e o realizado em cada etapa. A cada medição do cronograma físico, atualizam-se os custos, conforme o efetivado na obra.

O controle também pode ser feito aferindo-se, durante ou após a execução dos serviços, os índices utilizados nas composições de custos unitários. Com isso, pode-se saber qual a margem de erro do orçamento realizado e realimentar o sistema com índices mais próximos da realidade.

Outra forma de verificar a eficácia do orçamento é realizar o controle da variação dos custos ao longo do cronograma.

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Page 92: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CONTROLE DE CUSTOSO objetivo de realizar o controle da variação dos custos é de

assegurar que o orçamento não exceda os custos previstos.

Para tanto, os desvios em relação

à meta devem ser registrados para

a tomada de providências.

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Page 93: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CONTROLE DE CUSTOSA evolução de um projeto, especialmente na construção civil, não se

desenvolve de forma linear. O andamento dos serviços apresenta um comportamento lento-rápido-lento.

As atividades de um projeto se assemelham a uma distribuição normal, ou seja, seguindo-se uma Curva de Gauss. Os custos serão distribuídos ao longo do projeto tendo como base a curva normal, ou seja, o nivelamento deverá levar em consideração esta peculiaridade da construção civil.

Assim, o nivelamento de recursos é uma redistribuição dos recursos de forma a suavizá-los ao longo do ciclo de vida do projeto.

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Page 94: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CONTROLE DE CUSTOSA curva de desenvolvimento da obra deve ser nivelada de forma a

manter um ritmo de desembolso lento-rápido-lento, conforme o ciclo de vida do projeto.

Assim, a alocação dos recursos pode ser do tipo “data mais cedo” ou “data mais tarde”. A mais cedo implica numa alocação mais intensa de recursos no início da obra, ou seja, um investimento maior. Porém, mantém as folgas como medida de segurança no cumprimento dos prazos.

Já a alocação de recursos com data mais tarde permite um investimento inicial reduzido, porém gera um maior risco em relação aos prazos, pois elimina as folgas, transformando todas as atividades em críticas.

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Page 95: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

NIVELAMENTO DE RECURSOS

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Page 96: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

NIVELAMENTO DE RECURSOSPara realizar o nivelamento, devem-se mover as atividades não críticas

dentro do seu limite de folga, a fim de não prejudicar as metas de prazos.

Deve-se realizar o nivelamento de custos considerando-se o cumprimento de prazos, bem como a disponibilidade dos demais recursos, como mão-de-obra, materiais e equipamentos.

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Page 97: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

META X REALDATA MAIS CEDO X DATA MAIS TARDE

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NIVELAMENTO DE RECURSOS

Page 98: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CUSTOS META X REAL X VARIAÇÃO DE CUSTOS

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NIVELAMENTO DE RECURSOS

Page 99: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CURVAS DE CUSTO MENSAIS E ACUMULADASA distribuição dos custos em curva costuma ser utilizada quando se

quer ter uma visão global da distribuição dos mesmos, seja mensalmente (Curva de Custo Mensal), ou de maneira acumulada (Curva S).

A curva de custo mensal é obtida a partir dos custos distribuídos mensalmente no cronograma físico-financeiro. Ela apresenta as características da Curva de Gauss, com distribuição lenta-rápida-lenta.

A Curva S apresenta a distribuição dos recursos de forma acumulada ao longo do tempo, assim, seus valores são sempre crescentes. O pico da obra pode ser visualizado a partir do momento de inflexão da curva.

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NIVELAMENTO DE RECURSOS

Page 100: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CURVAS DE CUSTO MENSAIS E ACUMULADAS

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NIVELAMENTO DE RECURSOS

CURVA DE CUSTOS (MENSAL X ACUMULADO)

109.000,00 340.000,00428.900,00 357.230,00

520.010,09 434.050,87235.000,00 90.080,00

109.000,00

449.000,00

877.900,00

1.235.130,00

1.755.140,09

2.189.190,96

2.424.190,962.514.270,96

0,00

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

3.000.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8

Meses

Val

ore

s (R

$)

Page 101: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

CURVAS DE CUSTO MENSAIS E ACUMULADAS

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NIVELAMENTO DE RECURSOS

Page 102: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

INDICADORES DE DESEMPENHONas diversas etapas do processo de incorporação já citados – definição

do produto, estudo de viabilidade e aquisição do terreno; projeto e incorporação; contratos com clientes e construção – podem ser medidos indicadores, tais como a representatividade do lucro bruto em relação ao valor de venda dos imóveis; a representatividade do custo de projetos em relação ao custo de construção; o percentual de inadimplência no recebimento dos contratos; o custo unitário de construção por metro quadrado de área de equivalente; bem como a variação entre o custo global previsto e o realizado.

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Page 103: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

ANALISE DE VALOR AGREGADOO Valor Agregado ou EVA (Earned Value Analysis) é mais uma técnica

de análise de desempenho de projetos. O seu diferencial está nele trabalhar com a integração dos valores de prazo e custo, comparando o trabalho planejado com o efetivamente realizado.

Os resultados obtidos pelo EVA auxiliam na analise dos custos, permitindo que se percebam se os valores gastos acima da meta estão ocorrendo por algum problema ou por uma aceleração intencional do projeto. Atualmente, esta é uma das ferramentas mais utilizadas para o controle de custos, pois permite ao planejador verificar e melhorar o equilíbrio do fluxo de caixa da obra.

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Page 104: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

ANALISE DE VALOR AGREGADOO EVA envolve a comparação de três grandezas: o valor previsto, o

valor agregado e o custo real.

O valor previsto corresponde ao custo orçado do trabalho meta, ou seja, o quanto deveria ser produzido.

O valor agregado corresponde a quanto deveria ter custado o trabalho realizado, ou seja, aquele efetivamente executado, conforme os custos orçados.

Já o custo real corresponde a quanto efetivamente custou o trabalho realizado.

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Page 105: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

ANALISE DE VALOR AGREGADO

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Fonte: Adaptado de MATTOS (2010). p.357.

VALORES SIGNIFICADO OBSERVAÇÃO

VA>CR

VC>0

O projeto gastou menos do que o

previsto para realizar o trabalho,

ou seja, está abaixo do orçamento.

Deve-se observar o motivo do

gasto ter sido menor que o orçado,

pois isso tanto pode ser oriundo de

uma boa gestão dos contratos,

bem como de uma perda na

qualidade dos serviços ou

insumos.

VA=CR

VC=0

O projeto gastou exatamente o

que foi previsto para realizar o

trabalho, ou seja, conforme o

orçamento.

VA<CR

VC<0

O projeto gastou mais do que o

previsto para realizar o trabalho,

ou seja, está acima do orçamento.

Neste caso, a perda pode ter

ocorrido por motivos de ordem

externa, tais como intempéries e

mudanças solicitadas pelo cliente,

bem como de uma baixa

produtividade. Portanto, deve-se

analisar as causas e adotar

providencias, a fim de corrigir as

falhas.

Page 106: 02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

Há uma tendência a tornar os processos de orçamento e planejamento mais detalhados, elaborando-os e controlando-os através de ferramentas e softwares cada vez mais precisos. Porém, não basta elaborar um bom planejamento, especialmente de custos, sendo necessário efetivar o acompanhamento e, principalmente, estabelecer análises críticas que permitam a tomada de decisões gerenciais de formas rápida e eficaz.

Desta forma, os conceitos apresentados nesta disciplina pretendem ampliar as possibilidades de ação dos gerentes, fazendo com que os mesmos possam selecionar as ferramentas mais adequadas a cada empreendimento.

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CONSIDERAÇÕES FINAIS