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TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIASTRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Prof. Odmir FernandesProf. Odmir Fernandes

Nossa exposição abordará os aspectos tributários da venda e da locação do setor imobiliário

1) Imposto de Renda e Contribuições Pessoa física. Equiparação Pessoa jurídica: Lucro presumido. Lucro real Ativo circulante. Ativo imobilizado Vantagens e desvantagens

2) Tributação Municipal: ISS, IPTU e ITBI

3) Tributação Estadual: ICMS e ITCMD

4) Tributação Federal: Situações especificas

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IMPOSTO DE RENDAIMPOSTO DE RENDA

PESSOA FÍSICAPESSOA FÍSICA

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICA

COMPRA E VENDACOMPRA E VENDA

IR = 15% sobre o IR = 15% sobre o Ganho de CapitalGanho de Capital

Valor de Venda........................... 1.000.000,00Valor de Venda........................... 1.000.000,00 (-) Custo de aquisição...............(-) (-) Custo de aquisição...............(-) 800.000,00800.000,00 (=) Ganho de Capital.................... 200.000,00(=) Ganho de Capital.................... 200.000,00 (-) Fator de Redução....................(-) Fator de Redução.................... IR Ganho de Capital. Alíquota..... 15%IR Ganho de Capital. Alíquota..... 15% IR a Pagar IR a Pagar (carnê leão)................... .......... 30.000,0030.000,00

A tributação é definitivaA tributação é definitiva(Não compensa na Declaração de Ajuste Anual) (Não compensa na Declaração de Ajuste Anual)

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICAISENÇÃOISENÇÃO

1)1) Até o valor R$ 440.000,00, do Até o valor R$ 440.000,00, do único imóvel único imóvel que possua, que possua, desde que não tenha outra alienação nos últimos desde que não tenha outra alienação nos últimos cinco cinco anosanos, tributada ou não (art. 23, Lei 9.250/95 e art. 132, II, , tributada ou não (art. 23, Lei 9.250/95 e art. 132, II, do RIR/1999).do RIR/1999).

Isenção condicionada a um Isenção condicionada a um único imóvel único imóvel e a cada e a cada cinco cinco anos.anos.

É irrelevante tratar de terreno, casa, apto., residencial, É irrelevante tratar de terreno, casa, apto., residencial, comercial, lazer, etc.comercial, lazer, etc.

Considera-se parte da alienação em condomínio ou em Considera-se parte da alienação em condomínio ou em comunhão.comunhão.

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICAISENÇÃOISENÇÃO

2)2) Está isento (a partir de 16.06.2005) Está isento (a partir de 16.06.2005) o ganho de capitalo ganho de capital na na venda de venda de imóvel residencial,imóvel residencial, para compra de outro imóvel para compra de outro imóvel residencial, no prazo de 180 dias (art. 39, Lei 11.196/2005) residencial, no prazo de 180 dias (art. 39, Lei 11.196/2005)

Não se aplica na venda de imóvel residencial para quitar Não se aplica na venda de imóvel residencial para quitar débito de imóvel residencial débito de imóvel residencial já possuído pelo alienantejá possuído pelo alienante

Não se aplica na venda ou aquisição de terreno Não se aplica na venda ou aquisição de terreno

Não se aplica na aquisição de vaga de garagem ou boxe de Não se aplica na aquisição de vaga de garagem ou boxe de estacionamento estacionamento (IN SRF nº 599/2005, art. 2º)(IN SRF nº 599/2005, art. 2º)

Aplicação parcial da venda - tributação proporcionalAplicação parcial da venda - tributação proporcional

3)3) Outras hipóteses de isenção ou Outras hipóteses de isenção ou n/tn/t

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICACUSTO DE AQUISIÇÃOCUSTO DE AQUISIÇÃO

Gastos que integram o custo de aquisiçãoGastos que integram o custo de aquisição

Construção, ampliação, reforma (com projeto Construção, ampliação, reforma (com projeto aprovado pelos órgão competentes)aprovado pelos órgão competentes)

Pequenas obrasPequenas obras Demolição de prédioDemolição de prédio CorretagemCorretagem Execução de obras públicas em beneficio do imóvelExecução de obras públicas em beneficio do imóvel..

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IR – PESSOA FÍSICAIR – PESSOA FÍSICARedução do Ganho de CapitalRedução do Ganho de Capital

I) Redução = Depreciação: art. 18, Lei 7.713/1988

Imóveis adquiridos de 1969 a 1988Imóveis adquiridos de 1969 a 1988

Adquiridos até 1969 – Isentos - pela redução de 100% Adquiridos até 1969 – Isentos - pela redução de 100%

II) Fatores de Redução – FR1 e FR 2 - art. 40, Lei 11.196/2005:

Alienações a partir de 16.06.2005Alienações a partir de 16.06.2005

Pode acumular as duas espécies de redução

Cálculos. Programa SRFB. 1 e 2

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICA AQUISIÇÃO - ALIENAÇÃOAQUISIÇÃO - ALIENAÇÃO

Caracterizam-se Caracterizam-se aquisição aquisição e e alienação alienação a compra, compra, venda, permuta, transferência de domínio útil de imóveis venda, permuta, transferência de domínio útil de imóveis foreiros, cessão de direitos, promessa de qualquer uma foreiros, cessão de direitos, promessa de qualquer uma dessas operações, adjudicação ou arrematação em hasta dessas operações, adjudicação ou arrematação em hasta pública, procuração em causa própria, doação, ou por pública, procuração em causa própria, doação, ou por contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis (art.154, RIR/99 e PN ou de direitos sobre imóveis (art.154, RIR/99 e PN 152/75).152/75).

Considera-se ocorrida a aquisição ou alienação ainda Considera-se ocorrida a aquisição ou alienação ainda que a transmissão do imóvel se dê mediante instrumento que a transmissão do imóvel se dê mediante instrumento particular (art. 154, RIR/99).particular (art. 154, RIR/99).

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICAAQUISIÇÃO - ALIENAÇÃO

Transferência para integralizar capital é alienaçãoTransferência para integralizar capital é alienação

Não está sujeita ao Ganho de Capital, se pelo Não está sujeita ao Ganho de Capital, se pelo mesmo mesmo valorvalor constante da Declaração de Ajuste do IRPF constante da Declaração de Ajuste do IRPF

Valor diferente. Apura-se o Ganho de CapitalValor diferente. Apura-se o Ganho de Capital

Na Declaração anual de Ajuste IRPF - Bens e Direito - Na Declaração anual de Ajuste IRPF - Bens e Direito - Constar as cotas/ações da sociedadeConstar as cotas/ações da sociedade

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICALOCAÇÃO DO IMÓVELLOCAÇÃO DO IMÓVEL

Recebimento do alugueis: IR-FonteRecebimento do alugueis: IR-Fonte

Alíquota de Alíquota de 15% a 27,5%, 15% a 27,5%, - Tabela progressiva- Tabela progressiva

Recto. de P. Física: Pagamento pelo Carnê LeãoRecto. de P. Física: Pagamento pelo Carnê Leão

Recto. de P. Jurídica: Desconto/retençãoRecto. de P. Jurídica: Desconto/retenção

O IR-Pago/Retido na Fonte será objeto de ajuste na O IR-Pago/Retido na Fonte será objeto de ajuste na Declaração do IRPF Declaração do IRPF em abril do anoem abril do ano seguinte, com seguinte, com complementação ou restituição do imposto.complementação ou restituição do imposto.

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICALOCAÇÃO DO IMÓVELLOCAÇÃO DO IMÓVEL

Deduções permitidasDeduções permitidas: ainda que pagas pelo locatário, : ainda que pagas pelo locatário, mas desde que o mas desde que o ônus seja do locador:ônus seja do locador:

Impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que produz Impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que produz o rendimentoo rendimento

Aluguel pago pela sublocação Aluguel pago pela sublocação

Despesas para cobrança/recebimento do aluguel Despesas para cobrança/recebimento do aluguel

Despesas de condomínioDespesas de condomínio

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IR - PESSOA FÍSICAIR - PESSOA FÍSICA EQUIPARAÇÃOEQUIPARAÇÃO

Equipara-se à Pessoa Jurídica a pessoa física que Equipara-se à Pessoa Jurídica a pessoa física que promover a promover a incorporação imobiliária (prédios em incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção rurais, com ou sem construção (arts. 151 a 160, do (arts. 151 a 160, do RIR/1999)RIR/1999)

Não ocorre equiparação: Não ocorre equiparação: Na subdivisão feita por força Na subdivisão feita por força de partilha amigável ou judicial de herança, legado, de partilha amigável ou judicial de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (art. 153, RIR/99). condomínio (art. 153, RIR/99).

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IMPOSTO DE RENDAIMPOSTO DE RENDA

PESSOA JURÍDICAPESSOA JURÍDICA

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IR - PESSOA IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDO

Ativo Circulante - Compra e VendaAtivo Circulante - Compra e VendaValor R$ 1.000.000,00Valor R$ 1.000.000,00

Base de cálculo = Lucro presumidoBase de cálculo = Lucro presumido(8% da Receita = R$ 80.000,00)(8% da Receita = R$ 80.000,00)

Tributos Tributos Alíquota % Alíquota % Imposto Imposto IRPJ IRPJ 15,00% 1,2% 12.000,0015,00% 1,2% 12.000,00IRPJ/ Ad IRPJ/ Ad (1)(1) 10,00% 0,8% 8.000,0010,00% 0,8% 8.000,00CSLL CSLL (2)(2) 9,00% 1,08% 10.8009,00% 1,08% 10.800,00,00PIS/ Cofins PIS/ Cofins 3,65% 3,65% 36.500,003,65% 3,65% 36.500,00TOTAL TOTAL 6,73% 6,73% R$67.300,00R$67.300,00

(1) IRPJ/Adicional: BC Superior a R$240 mil/ano (não considerado no exemplo)(2) BC =12% s/ Receita

L. Presumido: Podem optar. Circulante. Permanente

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IR - PESSOA IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDOLUCRO PRESUMIDO

Comparativo com a Pessoa FísicaCompra e Venda

Pessoa JurídicaPessoa Jurídica Ativo Circulante - L. PresumidoAtivo Circulante - L. Presumido

(R$1.000.000,00(R$1.000.000,00 = BC x 8% =R$ 80.000,00) = BC x 8% =R$ 80.000,00)

Tributos Tributos Alíquota %Alíquota %Imposto Imposto

IRPJ 15,00% 1,2% 12.000,00IRPJ 15,00% 1,2% 12.000,00IRPJ/Ad(2) 10,00% 0,8% 8.000,00IRPJ/Ad(2) 10,00% 0,8% 8.000,00CSLL (2) 9,00% 1,08% 10.800CSLL (2) 9,00% 1,08% 10.800,00,00PIS/Cofins 3,65% 3,65% 36.500,00PIS/Cofins 3,65% 3,65% 36.500,00TOTAL ........................ TOTAL ........................ 6,73% 67.300,006,73% 67.300,00

Pessoa FísicaPessoa Física

V. de Venda 1.000.000,00V. de Venda 1.000.000,00Custo Aquis. Custo Aquis. -800.000,00-800.000,00Ganho/Capital 200.000,00Ganho/Capital 200.000,00

IR s/Ganho Capital: 15%IR s/Ganho Capital: 15%

Imposto................ 30.000,00Imposto................ 30.000,00

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IR - PESSOA IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDOLUCRO PRESUMIDO

IMÓVEL NO ATIVO PERMANENTE

Venda - Tributa-se o Ganho de CapitalVenda - Tributa-se o Ganho de Capital

((BC = 100% do Ganho), BC = 100% do Ganho), considerando o considerando o Preço de venda (-) Custo de aquisição (-) DepreciaçãoPreço de venda (-) Custo de aquisição (-) Depreciação

Ganho de Capital = R$200.000,00Ganho de Capital = R$200.000,00 Tributos Tributos Alíquota Alíquota % % Valor a pagarValor a pagar

IRPJIRPJ 15% 15% R$ 30.000,0015% 15% R$ 30.000,00IRPJ/Ad. 10% 10% R$ 20.000,00IRPJ/Ad. 10% 10% R$ 20.000,00CSLL 9% 9% CSLL 9% 9% R$ 18.000,00R$ 18.000,00

PIS e Cofins 3,65% N/T PIS e Cofins 3,65% N/T TOTAL TOTAL 34%34% R$ 68.000,00$ 68.000,00

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LOCAÇÃO: RECEITA - LOCAÇÃO: RECEITA - R$ 1.000.000,00R$ 1.000.000,00BC 32% (1)BC 32% (1) = R$320.000,00= R$320.000,00

Tributos AlíquotaAlíquota % % Impôsto Impôsto a pagara pagarIRPJ IRPJ 15,00%15,00% 4,8% 4,8% R$ 48.000,00 R$ 48.000,00IRPJ/Adic.(2)IRPJ/Adic.(2) 10,00%10,00% 3,2% R$32.000,00 3,2% R$32.000,00CSLL CSLL 9,00% 2,88% R$ 28.800,009,00% 2,88% R$ 28.800,00PIS/Cofins (3) PIS/Cofins (3) 3,65% 3,65% R$ 36.500,003,65% 3,65% R$ 36.500,00TOTAL TOTAL 14,53%14,53% R$145.300,00R$145.300,00

Comparativo: Na P. Física a tributação dos aluguéis pode alcançar Comparativo: Na P. Física a tributação dos aluguéis pode alcançar 27,5%. Na P. Jurídica: 14,33%.27,5%. Na P. Jurídica: 14,33%.

((1) BC = Receita total, se o objeto social não for a locação(2) BC = Diferença superior a R$20mil/mês; R$240/ano (não considerado no exemplo)(3) N/T = Não/Tributado, se o objeto social não for a locação

IR - PESSOA IR - PESSOA JURÍDICALUCRO PRESUMIDOLUCRO PRESUMIDO

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IMPOSTO DE RENDAIMPOSTO DE RENDAP.FÍSICA - P.JURÍDICAP.FÍSICA - P.JURÍDICA

CONCLUSÕES CONCLUSÕES

Na venda - Na venda - de modo geral - é mais vantajosa a de modo geral - é mais vantajosa a tributação na Pessoa Física (15% s/ o Ganho de Capital) tributação na Pessoa Física (15% s/ o Ganho de Capital) do que na Pessoa Jurídicado que na Pessoa Jurídica

No aluguel: No aluguel: A tributação é mais onerosa na Pessoa Física do que na Pessoa Jurídica

Carga tributária. Base de cálculo considerada

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IMPOSTO DE RENDAIMPOSTO DE RENDAP.FÍSICA - P.JURÍDICAP.FÍSICA - P.JURÍDICA

CCONCLUSÕESONCLUSÕES

Na venda a tributação do imóvel do Na venda a tributação do imóvel do Ativo PermanenteAtivo Permanente será mais será mais alta, de 32% sobre o Ganho de Capital (na P.Física 15% sobre o alta, de 32% sobre o Ganho de Capital (na P.Física 15% sobre o Ganho) Ganho)

Manter o imóvel no Manter o imóvel no Ativo PermanenteAtivo Permanente será vantagem se o objetivo será vantagem se o objetivo for a for a locação.locação.

Na PJ o Ganho será maior se considerarmos a depreciaçãoNa PJ o Ganho será maior se considerarmos a depreciação

Se o Se o objeto socialobjeto social também for a compra e venda, a SRFB tem também for a compra e venda, a SRFB tem entendido que o imóvel poderá ser transferido para o entendido que o imóvel poderá ser transferido para o Ativo CirculanteAtivo Circulante no momento da alienação no momento da alienação (cf., Consulta 139/06 - SRRF/10ª RF)

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IR - PESSOA JURÍDICA LUCRO PRESUMIDOLUCRO PRESUMIDO

Consulta nº 139/06 - SRRF/10ª RFConsulta nº 139/06 - SRRF/10ª RF

IRPJ. Lucro Presumido. Bens passíveis de integrar o Ativo IRPJ. Lucro Presumido. Bens passíveis de integrar o Ativo Circulante e o Ativo imobilizado. Transferência de ContasCirculante e o Ativo imobilizado. Transferência de Contas..

A empresa optante pelo lucro presumido que comercializa bens A empresa optante pelo lucro presumido que comercializa bens suscetíveis de serem contabilizados tanto no ativo permanente suscetíveis de serem contabilizados tanto no ativo permanente como na conta estoques, em virtude de suas atividades como na conta estoques, em virtude de suas atividades desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu objeto desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo social, pode transferir da primeira conta para segunda o respectivo bem a ser destinado para futura comercialização sem a bem a ser destinado para futura comercialização sem a necessidade de apurar o correspondente ganho de capital, necessidade de apurar o correspondente ganho de capital, contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos sistematizados, baseados nas normas e padrões de contabilidade sistematizados, baseados nas normas e padrões de contabilidade geralmente aceitos.geralmente aceitos.

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IR - PESSOA JURÍDICAIR - PESSOA JURÍDICA

LUCRO REALLUCRO REAL

  

Lucro Real = Lucro comercial/contábil da empresa Lucro Real = Lucro comercial/contábil da empresa – ajustado = – ajustado = Base de cálculo do IR Base de cálculo do IR

Ajustes: adições, exclusões ou compensações de Ajustes: adições, exclusões ou compensações de custos e despesas custos e despesas autorizadas pela leiautorizadas pela lei

Lucro Real: Alíquotas: 25% (15%+ 10%). Lucro Real: Alíquotas: 25% (15%+ 10%). Estimado e mensalEstimado e mensal

CSSL: 9%; Pis/Cofins: 9,25% CSSL: 9%; Pis/Cofins: 9,25% (não-cumulativo =1,65%+7,6%)

Lucro real mensal e estimado

Não-cumulatividade: compensação dos custos e despesas o-cumulatividade: compensação dos custos e despesas autorizados pela lei autorizados pela lei

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IR - PESSOA JURÍDICAIR - PESSOA JURÍDICALUCRO REALLUCRO REAL

Lucro Real: IR 15% + 10%; CSSL: 9% ; e Pis/Cofins: 9,25%

SITUAÇÃO ESPECÍFICA:

Construção/incorporação: apropriação de custos e receitas

A IN SRF 458/2004, disciplina a cobrança do PIS e da COFINS, não

cumulativa. Alíquota de 9,25%;

O art. 10, XX, da Lei 10.833, permite a aplicação da cumulatividade

(3,65%, com as receitas da execução por administração, empreitada ou

subempreitada de obras de construção civil, até 31.12.2008)

Pis/Cofins: Estão sujeitas à incidência cumulativa as PJ que apurampagam o IR pelo Lucro Presumido ou Arbitrado.

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IR - PESSOA JURÍDICAIR - PESSOA JURÍDICALUCRO REALLUCRO REAL

Lucro real - Regime de competência/caixaLucro real - Regime de competência/caixa

Custos: Construção, serviços, publicidade, atendimento, Custos: Construção, serviços, publicidade, atendimento, corretores, cadastro, cobrança, depreciação, seguro (regime de corretores, cadastro, cobrança, depreciação, seguro (regime de competência).competência).

Na atividade imobiliária a apropriação dos custos e da receita Na atividade imobiliária a apropriação dos custos e da receita aproxima-se do regime de caixa, mediante os ajustes na escrita aproxima-se do regime de caixa, mediante os ajustes na escrita contábil (Vedado ajuste no Lalur) contábil (Vedado ajuste no Lalur)

Custos - nas operações imobiliárias podem ser apropriados:Custos - nas operações imobiliárias podem ser apropriados: (1) custos pagos ou incorridos; (1) custos pagos ou incorridos; (2) custos contratados; e (2) custos contratados; e (3) (3) custo orçadoscusto orçados para as vendas de unidades ainda não para as vendas de unidades ainda não

realizadas e realizadas e semsem a contratação dos serviços de execução a contratação dos serviços de execução

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IR - PESSOA JURÍDICAIR - PESSOA JURÍDICAComparativo Comparativo – – Receita de aluguel Receita de aluguel

Patrimônio........................ 10.000.000,00Patrimônio........................ 10.000.000,00Terreno................................2.000.000,00Terreno................................2.000.000,00Edificação (1)......................8.000.000,00Edificação (1)......................8.000.000,00

Receita de Aluguel................100.000,00Receita de Aluguel................100.000,00

Pis/Cofins 9,25%..................(-) 9.250,00Pis/Cofins 9,25%..................(-) 9.250,00Custos/despesas..................(-) Custos/despesas..................(-) Depreciação (1)....................(-) 2.666,00Depreciação (1)....................(-) 2.666,00

IR/BC..................................(R$88.084,00)IR/BC..................................(R$88.084,00)

IR (15%+10%)..........................22.021,00IR (15%+10%)..........................22.021,00CSSL 9% CSSL 9% (2).......................... (2).......................... 2.880,00 2.880,00

Resultado após impostos.... 67.183,00Resultado após impostos.... 67.183,00

((1) Depreciação: 4% a.a. = Parcela mensal(2) BC 32% Receita

Patrimônio....................... 10.000.000,00Patrimônio....................... 10.000.000,00Terreno ...............................2.000.000,00Terreno ...............................2.000.000,00Edificação (1)......................8.000.000,00Edificação (1)......................8.000.000,00

Receita de Locação..............100.000,00Receita de Locação..............100.000,00

IRPJ/=BC 32%(R$32.000,00)IRPJ/=BC 32%(R$32.000,00)IR IR (15%+10%)(15%+10%) ......................(-) 8.000,00 ......................(-) 8.000,00Pis/Cofins 3,65% R.Bruta....(-) 3.650,00Pis/Cofins 3,65% R.Bruta....(-) 3.650,00CSSL 9%...............................(-) 2.880.00CSSL 9%...............................(-) 2.880.00

Resultado após impostos..... 85.470,00 Resultado após impostos..... 85.470,00

Lucro presumidoLucro presumidoLucro realLucro real

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TRIBUTAÇÃOTRIBUTAÇÃO

MUNICIPAL E ESTADUALMUNICIPAL E ESTADUAL

IPTU – ISS – ITBIIPTU – ISS – ITBI

ICMS - ITCMDICMS - ITCMD

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TRIBUTAÇÃO MUNICIPALTRIBUTAÇÃO MUNICIPALISSISS

LC 116/2003 e Leis municipais

Prestação de serviçosPrestação de serviços

Lista de serviçosLista de serviços

Execução de obras de construção civil, engenharia...Execução de obras de construção civil, engenharia...

Locação. Locação. Regime. Regime. LC 116/2003 e DL 406/1968 LC 116/2003 e DL 406/1968

Locação de bens móveis. Cessão de uso (STF, Pleno, RE 116.121-3/SP )

Atividade meio e atividade fim

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TRIBUTAÇÃO MUNICIPALTRIBUTAÇÃO MUNICIPALISSISS

Local da prestação. Retenção. Guerra fiscalLocal da prestação. Retenção. Guerra fiscal

Base de cálculo. Base de cálculo. Deduções. Materiais e SubempreitadasDeduções. Materiais e Subempreitadas

Materiais próprios e de terceirosMateriais próprios e de terceiros. Regime LC 116/03 e DL 406/68 . Regime LC 116/03 e DL 406/68 (STJ, 2ª T., AgReg no (STJ, 2ª T., AgReg no REsp 1.002.693/RS,j.2008)

Mercadorias e materiais (bens)Mercadorias e materiais (bens) ISS/ICMSISS/ICMS

Concreto: “Concreto: “O fornecimento de concreto, por empreitada, para O fornecimento de concreto, por empreitada, para construção civil, preparado no trajeto até a obra em betoneiras construção civil, preparado no trajeto até a obra em betoneiras acopladas a caminhões, é prestação de serviço, sujeitando-se apenas acopladas a caminhões, é prestação de serviço, sujeitando-se apenas à incidência do ISS” (STJ – Súmula 167) à incidência do ISS” (STJ – Súmula 167)

Argamassa:Argamassa: Na obra. Na loja Na obra. Na loja

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TRIBUTAÇÃO MUNICIPALTRIBUTAÇÃO MUNICIPALISSISS

Base de Cálculo presumida: Tabelas. Preço dos serviços. Contratação. Conclusão da obra. Habite-se

Incorporação: “Na incorporação, há dois contratos: o de compra e

venda e o de empreitada, sendo legítima a cobrança de ISS” (STJ, REsp 766.278/PR, j. 2007)

Construção própria: Para venda ou locação - não incidência. Serviços próprios (STJ, REsp 10.054/RJ, j, 1994; REsp 39.735/RJ, j,1996)

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TRIBUTAÇÃO MUNICIPALTRIBUTAÇÃO MUNICIPALIPTU IPTU

Base de cálculo: Base de cálculo: Valor VenalValor Venal

Alíquota: Alíquota: 1% a 1,5%1% a 1,5%

Contribuintes:Contribuintes: Propriedade e posse Propriedade e posse

Pessoas distintas.Pessoas distintas. Domínio e posse. Domínio e posse. animus domini. animus domini.

Cadastro municipal:Cadastro municipal: Imóveis compromissados e não transferidos. Imóveis compromissados e não transferidos. Execuções fiscal ao Execuções fiscal ao titular do domínio. titular do domínio.

Base de cálculo. Base de cálculo. Planta de valores. Presunções Planta de valores. Presunções

Reclamação Reclamação administrativa. Judiciário administrativa. Judiciário

IPTU – Propriedade e Posse do imóvelIPTU – Propriedade e Posse do imóvel

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TRIBUTAÇÃO MUNICIPALTRIBUTAÇÃO MUNICIPALITBI ITBI

Transmissão de bens imóveis Transmissão de bens imóveis inter vivosinter vivos a a titulo onerosotitulo onerosoCompra e venda Compra e venda

Base de cálculo: Valor Venal

Presunção: IPTU. Tabelas. Reavaliação

Alíquotas (SP): 2% (0,5% no SFH, até R$48 mil)

Reclamação. Ação judicial. Administrativa/Ação Judicial

DTI - Declaração de Transmissão imobiliária (Portaria SF 81/05-SP)

Obs.: Transmissão a titulo gratuito – ITCMD – Tributo Estadual

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TRIBUTAÇÃO MUNICIPALTRIBUTAÇÃO MUNICIPALITBIITBI

Imunidade - Não incidênciaImunidade - Não incidência

Não incideNão incide: Na transmissão de bens ou direitos incorporados ao : Na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a salvo se, nesses casos, a atividade atividade preponderantepreponderante do adquirente for a compra e venda desses do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.mercantil. (cf. art. 37, CTN e 156, § 2.º, I, CF/88) (cf. art. 37, CTN e 156, § 2.º, I, CF/88)

Preponderância: CTN, art. 37: § 1º Considera-se atividade preponderante Preponderância: CTN, art. 37: § 1º Considera-se atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.decorrer de transações mencionadas neste artigo.

DTI - Declaração de Transmissão Imobiliária – S.Paulo DTI - Declaração de Transmissão Imobiliária – S.Paulo

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TRIBUTAÇÃO ESTADUALTRIBUTAÇÃO ESTADUALITCMDITCMD

Transmissão Transmissão causa mortiscausa mortis e doação e doação de quaisquer bens ou direitos de quaisquer bens ou direitos

Inventário, arrolamento, separação, divórcio, Inventário, arrolamento, separação, divórcio, doação.doação.

Contribuintes:Contribuintes: Herdeiros e/ou legatários; donatário (ou doador). Herdeiros e/ou legatários; donatário (ou doador). Base de cálculo – Base de cálculo – Causa mortisCausa mortis:: Valor dos quinhões dos bens ou Valor dos quinhões dos bens ou

direitos transmitidos aos herdeiros ou legatários.direitos transmitidos aos herdeiros ou legatários.

Base de cálculo. Doações: Base de cálculo. Doações: Valor venalValor venal

Alíquota:Alíquota: até 8% - Resolução do SF n° 9, de 1992 - (SP 4%) até 8% - Resolução do SF n° 9, de 1992 - (SP 4%)

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TRIBUTAÇÃO ESTADUALTRIBUTAÇÃO ESTADUALICMS ICMS

Tributo que incide sobre operações com Tributo que incide sobre operações com mercadorias, bens importados e serviços de mercadorias, bens importados e serviços de transportes e de comunicação.transportes e de comunicação.

Mercadorias – para o ICMS - são bens móveis com a Mercadorias – para o ICMS - são bens móveis com a finalidadefinalidade comercial. comercial.

Bens de uso e consumo. Ativo imobilizado: Bens de uso e consumo. Ativo imobilizado: NãoNão são são mercadorias mercadorias

Distinção. Critério. Destinação/finalidade Distinção. Critério. Destinação/finalidade

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TRIBUTAÇÃO ESTADUALTRIBUTAÇÃO ESTADUALICMSICMS

Materiais empregados. Conceito de obra. ContrataçãoMateriais empregados. Conceito de obra. Contratação

Mercadorias/Materiais: Produzidos fora do local da obraMercadorias/Materiais: Produzidos fora do local da obra

Materiais próprios e de terceiros Materiais próprios e de terceiros (STJ, 2ª T., AgReg no (STJ, 2ª T., AgReg no REsp 1.002.693/RS, j.2008)

Inscrição estadual. ContribuinteInscrição estadual. Contribuinte

STJ: “Empresa de construção civil STJ: “Empresa de construção civil não não é contribuinte do ICMS” é contribuinte do ICMS”

((STJ, 1ª S., EmbDiv. REsp 149.946-MS, j. 06.12.99)

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TRIBUTAÇÃO ESTADUALTRIBUTAÇÃO ESTADUALICMSICMS

Substituição tributária Substituição tributária Lei 12.681/2007 (Dec. 52.942, de 29.04.2008 - estoque) Lei 12.681/2007 (Dec. 52.942, de 29.04.2008 - estoque)

Art. 8º - São Art. 8º - São sujeitos passivos por substituiçãosujeitos passivos por substituição, no que se refere ao , no que se refere ao imposto devido pelas operações ou prestações com mercadorias e imposto devido pelas operações ou prestações com mercadorias e serviços adiante nominados:serviços adiante nominados:

XXXIII - quanto a XXXIII - quanto a materiais de construção e congêneresmateriais de construção e congêneres, relativamente ao , relativamente ao imposto devido nas operações subseqüentes até o consumo final:imposto devido nas operações subseqüentes até o consumo final:

a) o fabricante, o importador ou o arrematante do produto importado do a) o fabricante, o importador ou o arrematante do produto importado do exterior e apreendido;exterior e apreendido;

b) qualquer estabelecimento situado em outro Estado ou no Distrito b) qualquer estabelecimento situado em outro Estado ou no Distrito Federal que promova saída da mercadoria a estabelecimento paulista;Federal que promova saída da mercadoria a estabelecimento paulista;

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TRIBUTAÇÃO FEDERALTRIBUTAÇÃO FEDERAL

SITUAÇÕES ESPECÍFICASSITUAÇÕES ESPECÍFICAS

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TRIBUTAÇÃO FEDERALTRIBUTAÇÃO FEDERALITR (INCRA)ITR (INCRA)

Imposto Territorial Rural – ITRImposto Territorial Rural – ITR

Posse ou propriedade de Imóvel Rural – art. 29, CTN Posse ou propriedade de Imóvel Rural – art. 29, CTN

Escritura: exige comprovação do pagto. do ITR dos últimos Escritura: exige comprovação do pagto. do ITR dos últimos cinco anos (art. 167 e 168, da Lei 6.015/73 e art. 21, Lei 9.393/96)cinco anos (art. 167 e 168, da Lei 6.015/73 e art. 21, Lei 9.393/96)

Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural –Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural –DITR, composta do:DITR, composta do:

I - Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR -Diac;I - Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR -Diac; II - Documento de Informação e Apuração do ITR -Diat II - Documento de Informação e Apuração do ITR -Diat (IN/SRF (IN/SRF

256/2002; IN/RFB 746/2007; e IN/RFB 830/2008).256/2002; IN/RFB 746/2007; e IN/RFB 830/2008).

38

TRIBUTAÇÃO FEDERALTRIBUTAÇÃO FEDERAL PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃOPATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Regime Especial de Tributação – RET (Lei 10.931/2004) Regime Especial de Tributação – RET (Lei 10.931/2004)

Finalidade: Segregar o patrimônio do incorporador para não ser Finalidade: Segregar o patrimônio do incorporador para não ser atingido pelas dividas da empresa atingido pelas dividas da empresa

Garantia maior ao adquirente do imóvelGarantia maior ao adquirente do imóvelImposto de Renda: Imposto de Renda: Art. 4º . Para cada incorporação submetida ao Art. 4º . Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas, o qual , o qual corresponderá ao pagamento unificado de: I - IRPJ; II - CSLL; III - corresponderá ao pagamento unificado de: I - IRPJ; II - CSLL; III - Contribuição para o PIS/Pasep; e IV - Cofins. Contribuição para o PIS/Pasep; e IV - Cofins.

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SOCIEDADE DE PROPÓSITOSOCIEDADE DE PROPÓSITOESPECÍFICO - SPEESPECÍFICO - SPE

Finalidade especifica (objeto social)Finalidade especifica (objeto social)

•Possui personalidade jurídica: sociedade personificadaPossui personalidade jurídica: sociedade personificada

•Consorcio. Associação de empresas -Consorcio. Associação de empresas - Joint venture Joint venture

•Segregação dos riscos empresariais Segregação dos riscos empresariais

•Endividamento tributário, trabalhista, etc.Endividamento tributário, trabalhista, etc.

•Preservação da empresa principal Preservação da empresa principal

•Diversidade de investidoresDiversidade de investidores

•Facilidade de financiamentosFacilidade de financiamentos

•Escolha melhor da forma de tributaçãoEscolha melhor da forma de tributação

•Tributação - Pessoas Jurídica em geral Tributação - Pessoas Jurídica em geral

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SOCIEDADE EM CONTA DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO - SCPPARTICIPAÇÃO - SCP

•Sem personalidade jurídica (CC: arts. 991 a 996; RIR/1999: art. 148 a 254; Sem personalidade jurídica (CC: arts. 991 a 996; RIR/1999: art. 148 a 254;

INSRF179/1987)INSRF179/1987)

•Sócio oculto - sócio ostensivo Sócio oculto - sócio ostensivo

•Equiparadas a P. Jurídicas. Tributação na pessoa do sócio ostensivoEquiparadas a P. Jurídicas. Tributação na pessoa do sócio ostensivo

•Tributação na pessoa do sócio ostensivoTributação na pessoa do sócio ostensivo

•Objetivo: Segregar patrimônio do sócio oculto, evitar riscos empresariaisObjetivo: Segregar patrimônio do sócio oculto, evitar riscos empresariais

•Escrituração contábil/fiscal próprios ou no sócio ostensivoEscrituração contábil/fiscal próprios ou no sócio ostensivo

•Sócio oculto: existência da sociedade - prova admitidas no direitoSócio oculto: existência da sociedade - prova admitidas no direito

•As SCP imobiliárias podem optar pelo lucro presumido, salvo se mantiver As SCP imobiliárias podem optar pelo lucro presumido, salvo se mantiver

custo orçadocusto orçado (IN SRF 31/2001). (IN SRF 31/2001).

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OUTROS ASPECTOS E OBRIGAÇÕESOUTROS ASPECTOS E OBRIGAÇÕES DA TRIBUTAÇÃO FEDERAL DA TRIBUTAÇÃO FEDERAL

SITUAÇÕES ESPECÍFICASSITUAÇÕES ESPECÍFICAS

Fundo Investimento Imobiliário

Built to suit (Const. sob medida). Locação atípica. STJ

Recebíveis Imobiliários. Letras. Alien.fiduciária. Lei 9514/97

Simples Nacional -- LC 123/2006

DOI - Declaração sobre Operações Imobiliárias

Dimob - Declaração de Informações sobre Ativ. Imobiliárias

Coaf - Conselho de Controle de Atividades Financeiras

42

TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIASTRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIASLEGISLAÇÃO BÁSICA LEGISLAÇÃO BÁSICA

Constituição Federal. CTN. CC;Constituição Federal. CTN. CC;

LC 87/1996, 116/2003, 123/2005;LC 87/1996, 116/2003, 123/2005;

Leis 6.404/1976; 9.698/1998; 10.406/2002; 10.637/2002; Leis 6.404/1976; 9.698/1998; 10.406/2002; 10.637/2002; 10.833/2003; 10.931/2004; 11.196/2005;10.833/2003; 10.931/2004; 11.196/2005;

Decretos 4.524/2002; 5.164/2004; 5.442/2005Decretos 4.524/2002; 5.164/2004; 5.442/2005 RIR- Decreto 3.000/1999;RIR- Decreto 3.000/1999;

Princípios contábeis. Res. CFC 750/93 (10.5–Ativ. Imobiliárias);Princípios contábeis. Res. CFC 750/93 (10.5–Ativ. Imobiliárias);

IN/SRF 21/79; 84/79; 23/83; 179/87; 67/88; 107/88; 11/96; 25/99; IN/SRF 21/79; 84/79; 23/83; 179/87; 67/88; 107/88; 11/96; 25/99; 31/01; 84/01; 14/04; 404/04; 458/04; 468/04; 474/04; 576/05; 599/05; 31/01; 84/01; 14/04; 404/04; 458/04; 468/04; 474/04; 576/05; 599/05; 694/06. 694/06.

43

TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIASTRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS DOUTRINA: CONTÁBIL/FISCALDOUTRINA: CONTÁBIL/FISCAL

1-1-Magnus Amaral da Costa, Magnus Amaral da Costa, Contabilidade da construção civil e Contabilidade da construção civil e atividade imobiliáriaatividade imobiliária,, Ed. Atlas, 2ª ed., 2ª tiragem, SP, 2005 Ed. Atlas, 2ª ed., 2ª tiragem, SP, 2005

2-2-Alberto Manoel Scherrer,Alberto Manoel Scherrer, Contabilidade imobiliária: abordagem Contabilidade imobiliária: abordagem sistemática, gerencial e fiscalsistemática, gerencial e fiscal, , Ed Atlas, SP, 2003 Ed Atlas, SP, 2003

3-3-Paulo Joaquim AntônioPaulo Joaquim Antônio Manual de contabilidade e tributos de Manual de contabilidade e tributos de construtoras e imobiliáriasconstrutoras e imobiliárias, , Ed Atlas, SP, 2003Ed Atlas, SP, 2003

4-4-Alexandre Pereira Gonçalves,Alexandre Pereira Gonçalves, Tributação das operações Tributação das operações imobiliárias,imobiliárias, Ed. Quartier Latin, SP, 2007Ed. Quartier Latin, SP, 2007

5-5-Paulo Joni Teixeira,Paulo Joni Teixeira, Permuta de imóveis: prática contábil e fiscalPermuta de imóveis: prática contábil e fiscal, , Ed. Alternativa, PA, 2000.Ed. Alternativa, PA, 2000.

44

TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIASTRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS DOUTRINA: CONTÁBIL/FISCALDOUTRINA: CONTÁBIL/FISCAL

6-6-Paulo Joni Teixeira, Carin Fernandes Pereira e Milton J. Pantaleão, Paulo Joni Teixeira, Carin Fernandes Pereira e Milton J. Pantaleão, Atividades imobiliárias: prática contábil e fiscalAtividades imobiliárias: prática contábil e fiscal,, Ed. Alternativa, 3ª ed., Ed. Alternativa, 3ª ed., PA, 2006.PA, 2006.

7-7-Paulo Joni Texeira e Milton J. Pantaleão, Paulo Joni Texeira e Milton J. Pantaleão, Construção civil: aspectos Construção civil: aspectos tributários e contábeis,tributários e contábeis, Ed. Alternativa, Ed. Alternativa, 3ª ed. PA, 2003.3ª ed. PA, 2003.

8-8-F. Nepomuceno, F. Nepomuceno, Custos e contabilidade na atividade imobiliária da Custos e contabilidade na atividade imobiliária da construção civilconstrução civil,, Ed. IOB, SP, 2004Ed. IOB, SP, 2004

99-Antonio Carlos Mathias Coutro,-Antonio Carlos Mathias Coutro, Contrato de corretagem imobiliáriaContrato de corretagem imobiliária,, Ed. Ed. Atlas, 2ª ed., SP, 2007Atlas, 2ª ed., SP, 2007

10-10-Adriana Manni Peres, Ivo Ribeiro Viana e Miguel Gazola, Adriana Manni Peres, Ivo Ribeiro Viana e Miguel Gazola, Operações Operações imobiliárias – Col. IOB de Dir.imobiliárioimobiliárias – Col. IOB de Dir.imobiliário,, Ed. IOB, 2ª ed., SP, 2003 Ed. IOB, 2ª ed., SP, 2003

45

O B R I G A D O ! ! ! O B R I G A D O ! ! !

ODMIR FERNANDESODMIR FERNANDESAdvogado. Contabilista. Consultor JurídicoAdvogado. Contabilista. Consultor Jurídico

Foi Juiz Titular da 6ª Vara da Fazenda PúblicaFoi Juiz Titular da 6ª Vara da Fazenda Públicae Cood. das Execuções Fiscais da Capitale Cood. das Execuções Fiscais da Capital

É Juiz Tribunal de Impostos e Taxas de Estado É Juiz Tribunal de Impostos e Taxas de Estado É Presidente do STJD - Justiça Desportiva É Presidente do STJD - Justiça Desportiva É Mediador e Conciliador junto ao TJ/SP É Mediador e Conciliador junto ao TJ/SP

Especialista em direito tributário e empresarial Especialista em direito tributário e empresarial Co-autor: Co-autor: Lei de Ex.FiscalLei de Ex.Fiscal c com.om., e do , e do CTN com.CTN com., ed. RT., ed. RT.

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