1013051-57.2014.8.26.0071* - Canal Judicial - Gestores de ... · de regressão linear) da NBR...

Eng.º Richard Gebara 1

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO

DA 4.ª VARA CÍVEL BAURU.

1013051-57.2014.8.26.0071*

RICHARD GEBARA, brasileiro, Engenheiro Civil,

CREA n.º 060020304-9, PERITO nomeado por V.Ex.ª nos Autos da

AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerida por CONDOMÍNIO

PORTAL DA COLINA em relação a PAMELA CAETANO BUENO,

após proceder aos estudos e vistorias necessárias vem apresentar seu Laudo

conclusivo:

01 – OBJETIVO

O objetivo do presente Laudo é proceder à avaliação do

IMÓVEL OBJETO descrito nos Autos.

___________________________________________________________________

Assinado por RICHARD GEBARA:01259865800 em 15/06/2015 17:32:16.386 -0300

D�� certificado por RICHARD GEBARA:01259865800 <[email protected]>.

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02 – IMÓVEL OBJETO

Refere-se ao APARTAMENTO sob n.º 341 do Bloco 03,

Matriculado sob n.º 112.217 no 2.º Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de

Bauru, situado no RESIDENCIAL PORTAL DA COLINA, localizado na

Rua Máriodos Reis Pereir, quarteirão 02, nesta cidade, município, comarca e

2.ª Circunscrição Imobiliária de Bauru, composto pelas seguintes dependências:

Sala de Estar;

Sacada;

Dois Dormitórios;

Banheiro Social;

Cozinha;

Área de Serviços;

Vaga de Garagem descoberta.

Sua área total é de 56,140 metros quadrados, assim

distribuída:

Área real de USO PRIVATIVO = 49,930 m2

Área real de USO COMUM = 6,210 m2

O RESIDENCIAL PORTAL DA COLINA possui

13 BLOCOS DE APARTAMENTOS, edificados em uma GLEBA DE TERRAS

de forma irregular, destacada da antiga Fazenda Palmital, atualmente anexa ao

Residencial Parque Colina Verde, agora identificada como GLEBA 03, situada

neste município e comarca de Bauru/SP, cadastrada na Prefeitura Municipal de

Bauru como SETOR 04, QUADRA 1668, LOTE 20, com a área de 14.027,252

metros quadrados.

O APARTAMENTO sob n.º 341 do RESIDENCIAL

PORTAL DA COLINA possui fração ideal relativa ao terreno de 0,5147 %,

representando uma área proporcional de 72,198 metros quadrados.

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03 – NOMEAÇÃO DE PERITO

Em fls. 70 ocorreu a nomeação de PERITO,como segue:

“Vistos.

Tome-se por termo a penhora da parte ou fração ideal

pertencente à executada sobre o bem imóvel descrito na certidão de páginas

41/44. Após, expeça-se mandado de avaliação e intimação. Se não for

realizada a avaliação pelo oficial de justiça, mediante justificativa idônea,

fica nomeado, desde logo, o engenheiro civil Richard Gebara, que servirá

escrupulosamente, ficando dispensado da prestação de compromisso

(CPC, art. 433).

Arbitro os honorários provisórios ao perito no valor de

R$ 1.000,00, que deverão ser depositados pelo exequente, em cinco dias,

contados da intimação.

Com a constrição, expeça-se mandado de averbação e/ou

registro da penhora.

Intime-se.”

04 – VISTORIA

Conforme petição de fls. 86 foi agendado o dia 05 de maio

para o início dos trabalhos.

Nessa ocasião foram elaboradas as fotos que ilustram este

Laudo, bem como se procedeu aos levantamentos e observações necessárias para

o desenvolvimento dos trabalhos.

05 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO

O MÉTODO a ser empregado pode ser resumido nos

seguintes ITENS:

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A – DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Conforme constatado no trabalho de pesquisa efetuado junto

ao mercado imobiliário da cidade de Bauru, tendo sido consideradas as

características do IMÓVEL AVALIANDO e a atual conjuntura econômica do

país, pode-se concluir que:

O mercado apresenta um desempenho normal;

Quantidade média de ofertas;

Nível médio de demanda.

B – METODOLOGIA E CRITÉRIOS UTILIZADOS

Para a determinação do VALOR DE MERCADO do

IMÓVEL OBJETO, foram adotados os critérios recomendados pela Associação

Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para a Avaliação de Bens (NBR 14.653).

Nas avaliações os métodos dividem-se em Diretos (aqueles

que definem o valor de forma imediata através de comparação direta com dados

de elementos assemelhados) e Indiretos (aqueles que definem o valor através de

processos e cálculos com emprego de sub-métodos auxiliares como o de custo, o

da renda, o involutivo ou outros).

No caso específico desta avaliação, foi utilizado o

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO para a

obtenção do valor do imóvel, através de comparação direta também conhecida

como “regra da vizinhança”, em função de ser o mais recomendável para este caso.

Esse método consiste em determinar o valor do imóvel pela

comparação com outros imóveis com características semelhantes, onde a

comparação entre o imóvel em exame e os imóveis pesquisados é feita

levando-se em conta as características intrínsecas de cada um, e adaptando-se às

diversas condições através de fórmulas próprias.

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Os elementos utilizados para a determinação do valor do

imóvel devem mostrar características o mais próximas possíveis do mesmo, sendo

obtidos junto à pesquisas em jornais e imobiliárias locais e/ou outras fontes, citadas

na relação de amostras anexas a este laudo.

O número de amostras encontrado para o

IMÓVEL AVALIANDO foi de 34 (trinta e quatro).

A técnica utilizada para o tratamento dos elementos, coletados

nas pesquisas e demais cálculos, consistiu do emprego de

software específico para avaliações comparativas do mercado imobiliário, com uso

de regressão linear (Inferência Estatística – TS-Sisreg – Sistema de Regressão

Linear Múltipla, versão 1.4.22), sendo que para a análise das correlações

estatísticas que permitiram o ajuste do valor unitário obtido

neste LAUDO DE AVALIAÇÃO foram utilizadas, também, as metodologias

fundamentadas na NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos).

Os atributos dos valores praticados no mercado imobiliário e

analisados foram os seguintes:

Valor Total do Imóvel; Valor Total – VD*)

Quantidade de Dormitórios; (Quartos – VQ**)

Quantidade de Suítes; (Suítes – VQ**)

Quantidade de Vagas de Garagem; (Estacionamentos – VQ**)

* VD – Variável dependente no modelo;

** VQ – Variável do tipo quantitativo no modelo

Encontram-se anexados os Memoriais de Cálculos

(Inferências Estatísticas), referentes à avaliação do imóvel, constando no referido

anexo, a equação de regressão e a verificação dos pressupostos do modelo com

relação à Linearidade, Normalidade, Homocedasticidade, Colinearidade ou

Multicolinearidade, Pontos Influenciantes ou Outliers, Testes de Significância e

Poder de Explicação (ANEXO N.º 03).

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C – GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Conforme os critérios constantes na subseção 9.4.1

(Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear) da

NBR 14.653-2/2004 (Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos), e

considerando-se a explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no

mercado, vistoria ao imóvel avaliando, identificação das fontes, número de dados

de mercado efetivamente utilizados, apresentação de fórmulas e parâmetros

utilizados, apresentação de informações relativas a todos os dados amostrais e

variáveis utilizadas na modelagem, o presente Laudo de Avaliação se enquadra no

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO III.

D – GRAU DE PRECISÃO

Conforme a Tabela 3 que consta na subseção 9.4.2

(Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos

de regressão linear) da NBR 14.653-2/2004 (Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis

Urbanos), considerando-se a utilização do Método Comparativo Direto de Dados

de Mercado, a amplitude do intervalo de confiança de 80 %

em torno do valor central da estimativa, e observando-se as subseções 9.1 a 9.3 da

referida norma, o presente Laudo de Avaliação está especificado no

GRAU DE PRECISÃO III.

E – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO

O valor do imóvel avaliado conforme desmonstrado nos

MEMORIAIS DE CÁLCULOS (Anexo 3) é dado pela equação abaixo:

Valor Total = [1,3028943e+10 + (1,5536607e+09 x 2²)+

+ (1,1788549e+10 x 0) + (7,5536384e+09 x 0,5 )]0,5

Valor Total = R$ 151.724,77

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F - BIBLIOGRAFIA

Foram consultadas:

NBR 14.653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis

Urbanos (ABNT NBR 14.653/2004);

Engenharia de Avaliações – Rubens Alves Dantas

(Editora PINI Ltda.).

06 – CONCLUSÃO

O VALOR DE MERCADO encontrado para o

IMÓVEL OBJETO, representado pelo APARTAMENTO n.º 341,

localizado no BLOCO 3, do RESIDENCIAL PORTAL DA COLINA,

localizado na Rua Mário dos Reis Pereira, quarteirão 02, nesta cidade, município,

comarca e 2.ª Circunscrição Imobiliária de Bauru, Matriculado sob n.º 112.217

no 2.º Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Bauru, com os

arredondamentos previstos nas Normas Técnicas é de:

R$ 152.000,00(cento e cinquenta e dois mil reais).

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07 – ANEXOS

Anexos a este Laudo:

ANEXO 01 – Fotos do IMÓVEL AVALIANDO;

ANEXO 02 – Trecho da ABNT 14563-2 referente às tabelas

utilizadas para a determinação do Grau de Fundamentação e Precisão do Laudo.

ANEXO 03 – Laudo de Avaliação – METODOLOGIA

CIENTÍFICA – INFERÊNCIA ESTATÍSTICA (TS-Sisreg 1.4.22).

Bauru, 15 de junho de 2015.

ENG.º RICHARD GEBARA

PERITO JUDICIAL

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FOTOS N. OS 01 E 02

MOSTRAM O ACESSO AO RESIDENCIAL PORTAL DA COLINA

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FOTOS N. OS 03 E 04

MOSTRAM O ACESSO AO RESIDENCIAL PORTAL DA COLINA

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FOTOS N. OS 05 E 06

MOSTRAM O ACESSO AO APARTAMENTO 341 DO RESIDENCIAL PORTAL DA COLINA

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FOTOS N. OS 07 E 08

MOSTRAM O ACESSO AO APARATAMENTO 341 DO RESIDENCIAL PORTAL DA COLINA

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FOTOS N. OS 09 E 10

VISTAS PARCIAIS DA ÁREA DE ESTACIONAMENTO

DO RESIDENCIAL PORTAL DA COLINA

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ANEXO N.º 02

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Anexo 2 - Trecho retirado da ABNT 14.653-2

“ ...

9.2 Método comparativo direto de dados de mercado e comparativo

direto de custo

9.2.1 Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão

linear

Tabela 1 –

Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear

Item DescriçãoGrau

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliandoCompleta quanto a todas as

variáveis analisadas

Completa quanto às variáveis

utilizadas no modeloAdoção de situação paradigma

2 Coleta de dados de mercadoCaracterísticas conferidas

pelo autor do laudo

Características

conferidas por

profissional

credenciado pelo

autor do laudo

Podem ser utilizadas

características fornecidas por

terceiros

3Quantidade mínima de dados de

mercado, efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o número

de variáveis independentes

4 (k+1), onde k é o número de

variáveis independentes

3 (k+1), onde k é o número de

variáveis independentes

4 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todos os dados e variáveis

analisados na modelagem,

com foto

Apresentação de

informações relativas aos

dados e variáveis

efetivamente utilizados no

modelo

Apresentação de informações

relativas aos dados e variáveis

efetivamente utilizados no modelo

5 Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas uma

variável, desde que:

a) medidas das

características do imóvel

avaliando não sejam

superiores a 100% do

limite amostral superior,

nem inferiores à metade do

limite amostral inferior.

b) o valor estimado não

ultrapasse 10% do valor

calculado no limite da

fronteira amostral, para a

referida variável;

Admitida, desde que:

a) as medidas das características

do imóvel avaliando não sejam

superiores a 100% do seu limite

amostral superior, nem inferiores

à metade do limite amostral

inferior.

b) o valor estimado não ultrapasse

10% do valor calculado no limite

da fronteira amostral, para as

referidas variáveis,

simultaneamente;

6

Nível de significância (somatório do valor

das duas caudas) máximo para a rejeição da

hipótese nula de cada regressor (teste

bicaudal)

10% 20% 30%

7Nível de significância máximo admitido

nos demais testes estatísticos realizados.1% 5% 10%

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IMA

O.

fls. 220


9.2.1.1 Para atingir o Grau III, são obrigatórias:

a) apresentação do laudo na modalidade completa;

b) discussão do modelo, verificadas a coerência da variação das

variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades no

ponto de estimação.

9.2.1.2 A utilização de códigos alocados no modelo de regressão

implica a obtenção, no máximo, de Grau II de fundamentação.

9.2.1.3 A utilização de tratamento prévio por fatores de

homogeneização, para a transformação de variáveis em modelos de regressão,

implica na obtenção, no máximo, de Grau II de fundamentação.

9.2.1.4 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de

fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:

a) Na tabela 1, identificam-se 3 campos (Graus III, II e e sete itens).

b) O atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois pontos; e do

Grau III, três pontos.

c) O enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o

conjunto de itens, atendendo à tabela 2.

Tabela 2 –

Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação

no caso de utilização de modelos de regressão linear

Graus III II I

Pontos Mínimos 18 11 7

Itens obrigatórios no grau

correspondente

3, 5, 6 e 7, com

os demais no

grau II

3, 5, 6 e 7 no

mínimo

no grau II

Todos, no

mínimo

no grau

9.2.2 Graus de precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear

Tabela 3 –

Grau de precisão da estimativa do valor

no caso de utilização de modelos de regressão linear

DescriçãoGrau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno do valor central da estimativa30% 30% - 50% > 50%

...”

___________________________________________________________________

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ANEXO N.º 03

___________________________________________________________________



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.

fls. 222


A3.01 - Grau de Fundamentação e Precisão

A3.01.01 - Determinação de grau de fundamentação deste Laudo

Técnico.

Conforme NBR 14653-2, item 9.2.1, tabela 1, os graus defundamentação, no caso de utilização de modelos de regressão linear, são indicadosabaixo.

Item Descrição Grau Pontos

1Caracterização do imóvel avaliando

III Completa quanto a todas as variáveis analisadas

3

2 Coleta de dados de mercadoI Características conferidas pelo autor do

laudo1

3Quantidade mínima de dados demercado, efetivamente utilizados

III 6 (k+1) = 6x(3+1) = 24

Onde k é o número de variáveis independentes

3

4Identificação dos dados de mercado

III Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis

efetivamente utilizados no modelo2

5 Extrapolação III Não admitida 3

6 Nível de significância III 10% 3

7 Nível de significância máximo III 1% 3

Total de pontos, em conformidade com a tabela 2 – enquadramentos dos laudossegundo seu grau de fundamentação, no caso de utilização de modelos de regressãolinear.

18

Portanto, com 18 pontos e atendendo as condições obrigatórias daTabela 2, o trabalho se enquadra no GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO.

A3.01.02 - Determinação de grau de precisão.

Conforme item 9.2.2 Grau de Precisão, no caso de utilização demodelos de regressão linear, tabela 3, determina-se o seguinte:

Para a amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valorcentral da estimativa, neste caso em 7,61 %, resulta, portanto, no: GRAU III DEPRECISÃO.

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A3.01.03 - - Pesquisa dos Elementos

Foram realizadas pesquisas no mercado imobiliário nos meses de março e abril de 2015, portanto as amostras estão saneadas para o mês de MAIO/JUNHO de 2015.

ID: 626 CIM: 743 / 58

Local: Ed. Camboriu (361)

Endereço: R. Aviador Ribeiro de Barros, 4-20Bairro: Parque Jardim Europa, Bauru - SPFonte: Kaza Consultoria Imobiliária (014 3313-6520 )

Qtd. Dormitórios: 2Qtd. Suítes: 0

Qtd. Estacionamentos: 1Tráfego na via principal: Sim

Valor: R$ R$ 150.000,00

Fotos do Condomínio:

Infraestrutura PúblicaX Rede de Água X Iluminação Pública X PavimentaçãoX Rede de Esgoto Rede de Gás X Guias/SarjetasX Rede Elétrica X Rede de Telefone FossaX Rede de Galerias Pluviais X TV a Cabo Paralelepípedos

___________________________________________________________________

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ID: 627 CIM: 551 / 58

Local: Ed. Parque das Nações (1676)

Endereço: Avenida Rodrigues Alves, 56-80Bairro: Distrito Industrial Domingos Biancardi, Bauru - SPFonte: Kaza Consultoria Imobiliária (014 3313-6520 )



Valor: R$ R$ 145.000,00



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ID: 628 CIM: 1477 / 58

Local: Ed. Residencial Florença (1620)

Endereço: Rua Bernardino de Campos, 9-87Bairro: Vila Souto, Bauru - SPFonte: Kaza Consultoria Imobiliária (014 3313-6520 )



Valor: R$ R$ 130.000,00



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ID: 629 CIM: 1483 / 58

Local: Ed. Verde Sul (593)

Endereço: Rua Capitão Alcides, 20-17Bairro: Jardim Carvalho, Bauru - SPFonte: Kaza Consultoria Imobiliária (014 3313-6520 )



Valor: R$ R$ 180.000,00



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Par

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ID: 630 CIM: 1320 / 58

Local: Ed. Paranoá (486)

Endereço: Rua Sergipe, 1-29Bairro: Vila Cardia, Bauru - SPFonte: Kaza Consultoria Imobiliária (014 3313-6520 )



Valor: R$ R$ 180.000,00



___________________________________________________________________

Par

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Est

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34, é

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ia d

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talm

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por

ED

ILS

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SIM

AO

.

fls. 228


ID: 631 CIM: 761 / 49

Local: Ed. Tókio (581)

Endereço: Praça Rodrigues de Abreu, 3-84Bairro: Centro, Bauru - SPFonte: Imobiliária Gilar Filial 01 ((014) 3234-1333 )



Valor: R$ R$ 175.000,00



___________________________________________________________________



Par

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ID: 632 CIM: 991 / 49

Local: Ed. Terra Branca (575)

Endereço: Rua Paraguai, 8-35Bairro: Jardim Terra Branca, Bauru - SPFonte: Imobiliária Gilar Filial 01 ((014) 3234-1333 )



Valor: R$ R$ 150.000,00



___________________________________________________________________

Par

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ID: 633 CIM: 806 / 49





Valor: R$ R$ 150.000,00



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ID: 634 CIM: 246 / 49





Valor: R$ R$ 150.000,00



___________________________________________________________________

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ID: 635 CIM: 076 / 49





Valor: R$ R$ 150.000,00



___________________________________________________________________

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ID: 636 CIM: 445 / 49

Local: Ed. Bauru (1677)

Endereço: Avenida Rodrigues Alves, 12-48Bairro: Centro, Bauru - SPFonte: Imobiliária Gilar Filial 01 ((014) 3234-1333 )



Valor: R$ R$ 150.000,00



___________________________________________________________________

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ID: 637 CIM: 488 / 49





Valor: R$ R$ 145.000,00



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ID: 638 CIM: 140 / 49

Local: Ed. Camelot (1678)

Endereço: Rua Almeida Brandão, 9-35Bairro: Vila Cardia, Bauru - SPFonte: Imobiliária Gilar Filial 01 ((014) 3234-1333 )



Valor: R$ R$ 140.000,00



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fls. 236


ID: 639 CIM: 884 / 49

Local: Ed. Jardim das Orquídeas I (439)

Endereço: Avenida do Hipódromo, 8-155Bairro: Vila Carolina, Bauru - SPFonte: Imobiliária Gilar Filial 01 ((014) 3234-1333 )



Valor: R$ R$ 140.000,00



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fls. 237


ID: 640 CIM: 828 / 49

Local: Ed. Henri Matisse (1679)

Endereço: Rua Padre João, 14-68Bairro: Vila Santa Tereza, Bauru - SPFonte: Imobiliária Gilar Filial 01 ((014) 3234-1333 )



Valor: R$ R$ 160.000,00



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ID: 641 CIM: 2748 / 26

Local: Ed. Res. Águas do Sobrado (1680)

Endereço: Rua Fortunato Resta, 8-45Bairro: Vila Giunta, Bauru - SPFonte: Cel-Lar - Operações Imobiliarias ( )



Valor: R$ R$ 125.000,00



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fls. 239


ID: 642 CIM: 2770 / 26

Local: Ed. Res. Águas do Sobrado (1680)

Endereço: Rua Fortunato Resta, 8-45Bairro: Vila Giunta, Bauru - SPFonte: Cel-Lar - Operações Imobiliarias ( )



Valor: R$ R$ 125.000,00



___________________________________________________________________

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fls. 240


ID: 643 CIM: 334 / 59

Local: Ed. Guarapari (420)

Endereço: Rua Bel-Air, 4-91Bairro: Estoril Centreville, Bauru - SPFonte: Abel Sampaio Imóveis ((14) 3234-2474 )



Valor: R$ R$ 220.000,00



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fls. 241


ID: 644 CIM: 137 / 59

Local: Ed. Gaia Residencial (1681)

Endereço: Rua Dr. Olimpio de Macedo , 4-Bairro: Vila Cidade Universitária, Bauru - SPFonte: Abel Sampaio Imóveis ((14) 3234-2474 )



Valor: R$ R$ 190.000,00



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fls. 242


ID: 645 CIM: 205 / 59

Local: Ed. Cronos (1682)

Endereço: Rua Prof. Gerson Rodrigues, QBairro: Vila Cidade Universitária, Bauru - SPFonte: Abel Sampaio Imóveis ((14) 3234-2474 )



Valor: R$ R$ 180.000,00



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fls. 243


ID: 646 CIM: 10061200 / 8

Local: Ed. Camboriu (361)

Endereço: R. Ribeiro de Barros, 4-20Bairro: Parque Jardim Europa, Bauru - SPFonte: Residem Operações Imobiliárias ( )



Valor: R$ R$ 160.000,00



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fls. 244


ID: 647 CIM: 10097400 / 8

Local: Ed. Castelbello (1683)

Endereço: Avenida Cruzeiro do Zul, 16-Bairro: Jardim Carvalho, Bauru - SPFonte: Residem Operações Imobiliárias ( )



Valor: R$ R$ 160.000,00



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fls. 245


ID: 648 CIM: 9866500 / 8

Local: Ed. Suely II (568)

Endereço: Rua Constituição, 2-55Bairro: Centro, Bauru - SPFonte: Residem Operações Imobiliárias ( )



Valor: R$ R$ 250.000,00



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fls. 246


ID: 649 CIM: 8818 / 4

Local: Ed. Flamboyants (405)

Endereço: Avenida Orlando Ranieri, 7-95Bairro: Parque Residencial das Camélias, Bauru - SPFonte: Addad-Volpe Negócios Imobiliários ((014) 3104-1234 )



Valor: R$ R$ 175.000,00



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fls. 247


ID: 650 CIM: 8647 / 4

Local: Ed. Flamboyants (405)

Endereço: Avenida Orlando Ranieri, 7-95Bairro: Parque Residencial das Camélias, Bauru - SPFonte: Addad-Volpe Negócios Imobiliários ((014) 3104-1234 )



Valor: R$ R$ 180.000,00



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fls. 248


ID: 651 CIM: 6702 / 4

Local: Ed. Cibele (378)

Endereço: Rua Moyses Leme da Silva, 3-60Bairro: Jardim América, Bauru - SPFonte: Addad-Volpe Negócios Imobiliários ((014) 3104-1234 )



Valor: R$ R$ 212.000,00



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ID: 652 CIM: 6755 / 4

Local: Ed. Vila Grená (598)

Endereço: Rua Christiano Pagani, 10-49Bairro: Jardim Auri Verde, Bauru - SPFonte: Addad-Volpe Negócios Imobiliários ((014) 3104-1234 )



Valor: R$ R$ 240.000,00



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ID: 653 CIM: 7781 / 4

Local: Ed. Cidade Jardim (379)

Endereço: Rua Ana Rosa Zuicker D Annunziata, 3-60Bairro: Jardim Cruzeiro do Sul, Bauru - SPFonte: Addad-Volpe Negócios Imobiliários ((014) 3104-1234 )



Valor: R$ R$ 260.000,00



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ID: 654 CIM: A1652 / 45

Local: Ed. Astúrias (336)

Endereço: Rua Aviador Mário Fundagem Nogueira, 3-9Bairro: Jardim América, Bauru - SPFonte: Bru-Lar Imobiliária ((14) 3879-2595 )



Valor: R$ R$ 230.000,00



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fls. 252


ID: 655 CIM: A301 / 45

Local: Ed. Vila Grená (598)

Endereço: Rua Christiano Pagani, 10-49Bairro: Jardim Auri Verde, Bauru - SPFonte: Bru-Lar Imobiliária ((14) 3879-2595 )



Valor: R$ R$ 240.000,00



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fls. 253


ID: 656 CIM: A1655 / 45

Local: Ed. Vilagio di Roma (604)

Endereço: Rua Eduardo Vergueiro Lorena, 5-44Bairro: Vila Aeroporto, Bauru - SPFonte: Bru-Lar Imobiliária ((14) 3879-2595 )



Valor: R$ R$ 260.000,00



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fls. 254


ID: 657 CIM: A1519 / 45

Local: Ed. Araucária (332)

Endereço: Rua Capitão Gomes Duarte, 17-47Bairro: Vila Santa Tereza, Bauru - SPFonte: Bru-Lar Imobiliária ((14) 3879-2595 )



Valor: R$ R$ 270.000,00



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fls. 255


ID: 658 CIM: A1520 / 45

Local: Ed. Residencial Las Palmas (519)

Endereço: Rua Floriano Peixoto, 16-50Bairro: Jardim Estoril, Bauru - SPFonte: Bru-Lar Imobiliária ((14) 3879-2595 )



Valor: R$ R$ 280.000,00



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fls. 256


ID: 659 CIM: AP0053 / 21

Local: Ed. Cibele (378)

Endereço: Rua Moyses Leme da Silva, 3-60Bairro: Jardim América, Bauru - SPFonte: Moraes Imobiliária ((14) 3321-7000 )



Valor: R$ R$ 180.000,00



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fls. 257


A3.01.04 - Atributos em função dos Elementos

Os atributos dos valores praticados no mercado imobiliário e analisados

foram os seguintes:

Valor Total do Imóvel; Valor Total – VD*)Quantidade de Dormitórios; (Quartos – VQ**)Quantidade de Suítes; (Suítes – VQ**)Quantidade de Vagas de Garagem; (Estacionamentos – VQ**)

* VD – Variável dependente no modelo;** VQ – Variável do tipo quantitativo no modelo – Coberta = 1,00 / Descoberta = 0,5

A3.01.05 – Relação de Dados Utilizados no Modelo

Foram considerados para efeito de cálculo, os seguintes valores das variáveis a serem Projetadas à fim de se determinar o Valor Total do Imóvel:

Valor Total do Imóvel = A ser definido.Quantidade de Dormitórios = 02Quantidade de Suítes = 0Quantidade de Vagas de Garagem = 0,5

Como o Valor Total das amostras foi retirado de ofertas de mercado, o mesmo foi depreciado através do fator 0.9 a fim de se obter o real valor do bem ofertado.

Sendo assim, utilizou-se a fórmula:

VT1 = (VT x 0,9)

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fls. 258


A3.01.06 – Resumo dos Dados Utilizados no ModeloID

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Cor

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(V

T x

0,9

)

626 R. Ribeiro de Barros, 4-20 Ed. Camboriu 2 0 1 150.000,00 135.000,00

627 Avenida Rodrigues Alves, 56-80 Ed. Parque das Nações 2 0 1 145.000,00 130.500,00

628 Rua Bernardino de Campos, 9-87 Ed. Residencial Florença 2 0 1 130.000,00 117.000,00

629 Rua Capitão Alcides, 20-17 Ed. Verde Sul 2 0 1 180.000,00 162.000,00

630 Rua Sergipe, 1-29 Ed. Paranoá 2 0 1 180.000,00 162.000,00

631 Praça Rodrigues de Abreu, 3-84 Ed. Tókio 2 0 0 175.000,00 157.500,00

632 Rua Paraguai, 8-35 Ed. Terra Branca 2 0 0 150.000,00 135.000,00




636 Avenida Rodrigues Alves, 12-48 Ed. Bauru 2 0 0 150.000,00 135.000,00


638 Rua Almeida Brandão, 9-35 Ed. Camelot 1 0 0 140.000,00 126.000,00

639 Avenida do Hipódromo, 8-155Ed. Jardim das Orquídeas I

2 0 1 140.000,00 126.000,00

640 Rua Padre João, 14-68 Ed. Henri Matisse 1 0 0 160.000,00 144.000,00

641 Rua Fortunato Resta, 8-45Ed. Res. Águas do Sobrado

2 0 1 125.000,00 112.500,00

642 Rua Fortunato Resta, 8-45Ed. Res. Águas do Sobrado

2 0 1 125.000,00 112.500,00

643 Rua Bel-Air, 4-91 Ed. Guarapari 2 0 1 220.000,00 198.000,00

644 Rua Dr. Olimpio de Macedo , 4- Ed. Gaia Residencial 1 0 1 190.000,00 171.000,00

645 Rua Prof. Gerson Rodrigues, Q Ed. Cronos 1 0 1 180.000,00 162.000,00

646 R. Ribeiro de Barros, 4-20 Ed. Camboriu 2 0 1 160.000,00 144.000,00

647 Avenida Cruzeiro do Zul, 16- Ed. Castelbello 2 0 1 160.000,00 144.000,00

648 Rua Constituição, 2-55 Ed. Sueli II 2 0 1 250.000,00 225.000,00

649 Avenida Orlando Ranieri, 7-95 Ed. Flamboyants 3 0 1 175.000,00 157.500,00

650 Avenida Orlando Ranieri, 7-95 Ed. Flamboyants 3 0 0 180.000,00 162.000,00

651 Rua Moyses Leme da Silva, 3-60 Ed. Cibele 3 1 1 212.000,00 190.800,00

652 Rua Christiano Pagani, 10-49 Ed. Vila Grená 3 0 1 240.000,00 216.000,00

653 Rua Ana Rosa Zuicker D Annunziata, 3-60 Ed. Cidade Jardim 3 0 1 260.000,00 234.000,00

654 Rua Aviador Mário Fundagem Nogueira, 3-9 Ed. Astúrias 2 0 1 230.000,00 207.000,00

655 Rua Christiano Pagani, 10-49 Ed. Vila Grená 3 0 1 240.000,00 216.000,00

656 Rua Eduardo Vergueiro Lorena, 5-44 Ed. Vilagio di Roma 3 0 1 260.000,00 234.000,00

657 Rua Capitão Gomes Duarte, 17-47 Ed. Araucária 2 1 1 270.000,00 243.000,00

658 Rua Floriano Peixoto, 16-50 Ed. Las Palmas 3 1 2 280.000,00 252.000,00

659 Rua Moyses Leme da Silva, 3-60 Ed. Cibele 3 1 1 180.000,00 162.000,00

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A3.01.07 – Determinação da Equação de Cálculo.

Informações complementares:Número de variáveis: 5Número de variáveis consideradas: 4Número de dados: 34Número de dados considerados: 41

Resultados Estatísticos:Linear

Coeficiente de correlação: 0,670182Coeficiente de determinação: 0,449143Coeficiente de determinação ajustado: 0,390123Fisher-Snedecor: 7,61Significância: 0,01

Não-LinearCoeficiente de determinação: 0,412848

Normalidade dos resíduos65% dos resíduos situados entre -1 e +1 s90% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do Modelo: 0

EquaçãoRegressores Equação T-Observado Significância Crescimento Não-LinearDormitórios x² 1,89 6,98 2,52 %Suites x 1,76 8,87 21,10 %Estacionamentos x 1,80 8,19 2,79 %VT1 y²

VT1 =[ 1,3028943e+10 + (1,5536607e+09 x Dormitórios²) + (1,1788549e+10 x Suites) ++ (7,5536384e+09 x Estacionamentos )]0,5

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CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA

DADOS VARIÁVEIS

Total da Amostra : 34 Total : 5

Utilizados

: 32 Utilizadas : 4

Outlier : 0 Grau Liberdade : 28

MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: y²

COEFICIENTES VARIAÇÃO

Correlação : 0,67018 Total : 6.019.387.422.568.987.230.000,00000

Determinação : 0,44914 Residual : 3.315.820.184.181.312.324.000,00000

Ajustado : 0,39012 Desvio Padrão : 10.882.194.146,17507

F-SNEDECOR D-WATSONF-Calculado : 7,60997 D-Calculado : 1,54015Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%

NORMALIDADE

Intervalo Classe % Padrão % Modelo-1 a 1 68 65

-1,64 a +1,64 90 90-1,96 a +1,96 95 100

MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR

Y = ( 13.028.942.969,008619 + 1.553.660.694,880429 * X1 ² + 11.788.548.583,699560 * X2 +7.553.638.449,574796 * X3 )0,5

MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES

AMOSTRA MODELO

Média : 160.931,25 Coefic. Aderência : 0,41285Variação Total : 46.760.388.750,00 Variação Residual : 27.455.440.282,42Variância : 1.461.262.148,44 Variância : 980.551.438,66Desvio Padrão : 38.226,46 Desvio Padrão : 31.313,76

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A3.01.08 – Determinação do Valor Total do Imóvel

Informações complementares:

Endereço: Mario dos Reis Pereira, 2-31Complemento: Apto nº 41 – 3º Andar – Bloco 3 – Ed. Portal da ColinaMunicípio: Bauru UF: SP

Dados do imóvel avaliado:

Dormitórios 2,0Suites 0Estacionamentos 0,5

Valores da Moda para 80 % de confiança

VT1 Médio: 151.724,77VT1 Mínimo: 142.154,42VT1 Máximo: 160.726,26

Precisão: Grau III

VT1 =[ 1,3028943e+10 + (1,5536607e+09 x Dormitórios²) + (1,1788549e+10 x Suites) ++ (7,5536384e+09 x Estacionamentos )]0,5

Aplicando-se os valores temos que:

VT1 =[ 1,3028943e+10 + (1,5536607e+09 x 2²) + (1,1788549e+10 x 0) ++ (7,5536384e+09 x 0,5 )]0,5

VT1 =: 151.724,77

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A3.01.09 – Testes de Aderência

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GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)

Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão

Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados

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A3.01.10 – Correlações das Variáveis

Correlações entre variáveis Isoladas Parciais

DormitóriosSuites 42 19Estacionamentos 37 11VT1 52 34

SuitesEstacionamentos 39 15VT1 52 32

EstacionamentosVT1 50 32

MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)

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A3.01.11 – Descrição das Variáveis

X1 DormitóriosNúmero de dormitórios disponíveis no imóvel, igua a 0,5 no caso de sala-dormitório;Tipo: QuantitativaAmplitude: 1,00 a 3,00Impacto esperado na dependente: Positivo10% da amplitude na média: 2,52 % na estimativa

X2 SuitesNúmero de suítes disponíveis no imóvel;Tipo: QuantitativaAmplitude: 0,00 a 1,00Impacto esperado na dependente: Positivo10% da amplitude na média: 21,10 % na estimativa

X3 EstacionamentosQuantidade de vagas de estacionamentos disponível ao imóvel; vagas descobertas=0,5; sem vagas=0,01;Tipo: QuantitativaAmplitude: 0,00 a 2,00Impacto esperado na dependente: Positivo10% da amplitude na média: 2,79 % na estimativa

* Valor TotalValor total do imóvel, em R$Tipo: QuantitativaAmplitude: 125.000,00 a 280.000,00Impacto esperado na dependente: Positivo

Y VT1

Tipo: DependenteAmplitude: 112.500,00 a 252.000,00

Micronumerosidade para o modelo: atendida.

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PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES

VA

RIÁVEL

Escala Linear

T-Student

Calculado

Significância (Soma das Caudas)

Determ. Ajustado (Padrão = 0,39012)

X1 Dormitórios x² 1,88511 6,98 0,33642

X2 Suites x 1,76372 8,87 0,34573

X3 Estacionamentos x 1,80451 8,19 0,34267

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO

DA 4.ª VARA CÍVEL BAURU.

1013051-57.2014.8.26.0071*

RICHARD GEBARA, brasileiro, Engenheiro Civil,

CREA n.º 060020304-9, PERITO nomeado por V.Ex.ª nos Autos da

AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerida por CONDOMÍNIO

PORTAL DA COLINA em relação a PAMELA CAETANO BUENO,

após proceder a entrega de seu Laudo Pericial, pelo trabalho realizado,

estima seus Honorários definitivos em R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos

reais)

Considerando a existência de um depósito a título de

honorários provisórios, solicita autorização para levantamento dessa

importância, bem como, se de acordo, seja intimado o AUTOR para o

depósito complementar.

Bauru, 15 de junho de 2015.

ENG.º RICHARD GEBARA

PERITO JUDICIAL

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1013051-57.2014.8.26.0071* - Canal Judicial - Gestores de ... · de regressão linear) da NBR...

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