Gestão da Manutenção Predial

A Tecnologia, a Organização e as Pessoas

Respeite o Direito Autoral

Gestão da Manutenção Predial.A Tecnologia, a Organização e as Pessoas

Copyright © 2001 Carlos de Souza Almeida, do autor

Todos os direitos reservados por Carlos de Souza Almeida.

Nenhuma parte desta publicação poderá ser reproduzida, guardada pelo sistema “retrieval”ou transmitida de qualquer modo ou por qualquer outro meio, seja este eletrônico, mecânico, de fotocópia, de gravação, ou outros, sem prévia autorização, por escrito, de Carlos de Souza Almeida.

Editor: Carlos de Souza Almeida

Produtor Editorial: José Mario Beniflah CarvãoProdutor Gráfico: Copiadora Amiga dos EstudantesCapa: Monotipia de Angladas Luther L. MeiraEditoração Eletrônica: José Roberto Dourado Mafra.

Dados de Catalogação na Publicação

GESTALENT Consultoria e Treinamento Ltda.

Av. Rio Branco, 156 grupo 2921 - Centro - RJ – Rio de Janeiro CEP: 20.043-900Tel: (21) 99 99 58 31

e-mail: gestalent@gestalent.com.brsite: http://www.gestalent.com.br

ALMEIDA, Carlos de Souza.

Gestão da Manutenção Predial, Carlos de Souza Almeida, Mario Cesar Rodriguez Vidal – [Rio de Janeiro] - 2001.GESTALENT Consultoria e Treinamento Ltda - Rio de Janeiro - Edição do Autor, 2001

BibliografiaISBN: 85 – 902121 – 1 – 4

229p., Ilustrado

1.Gestão; 2.Gestão da Manutenção; 3.Ergonomia na Manutenção; 4.Gerência da Manutenção Predial. Carlos Almeida

Carlos de Souza AlmeidaMario Cesar Rodriguez Vidal

Gestão da Manutenção Predial

A Tecnologia, a Organização e as Pessoas

Primeira EdiçãoEdição do Autor

Rio de JaneiroAgosto de 2001

GESTALENT Consultoria e Treinamento Ltda.

Av. Rio Branco, 156 grupo 2921 – Centro – RJ – Rio de Janeiro CEP:20.043-900

Tel: (21) 99 99 58 31e-mail: gestalent@gestalent.com.brsite: http://www.gestalent.com.br

Sumário:

Capítulo 1 A Distância entre o Projetado e a Realidade 17

1.1 – Uma Trajetória na Manutenção 171.2 – Do Prescrito ao Imprevisível os Desafios da Ergonomia na Manutenção 181.3 – A Singularidade da Manutenção Predial 201.4 – A Estrutura do Livro 21

Capítulo 2 A Gestão Integrada de Manutenção 23

2.1 Definição: 232.2 Conceitos Básicos – Terminologia 242.3 A Cronologia da Evolução da Engenharia de Manutenção 252.4 Gestão Estratégica da Manutenção 27

Capítulo 3 Estratégias da Administração Predial 32

3.1 Manutenção Predial : Custo ou Investimento ? 323.2 O Banco de Dados de Manutenção 393.3 A Engenharia de Manutenção Predial 443.4 As Ferramentas Gerenciais da Manutenção Predial 473.5 Programa de Administração Estratégica de Serviços. 603.6 A Implantação da Central de Controle: 67

Capítulo 4 Metodologias para o Gerenciamento dos Complexos Prediais 72

4.1 Elegibilidade, ponto de partida para uma boa Manutenção 724.2 Estratégias de Inspeção e Check list na Manutenção Predial 784.3 Indicadores de Manutenção 101

Capítulo 5 Logística do Complexo Predial 106

5.1 Objetivos: 1065.2 A Concepção Logística 1075.3 Administração de Materiais 1115.4 Nível de Serviço 1135.5 O Produto 1145.6 Informações de Planejamento Logístico 117

Capítulo 6 Os Sistemas Inteligentes na Administração Predial 120

6.1 A Evolução Informática na Administração Predial 1206.2 O Cabeamento Estruturado nos Complexos Prediais 121

Capítulo 7 Contribuições da Ergonomia para a Manutenção Predial 129

7.1 Conceitos-Chave 1297.2 A Ergonomia do Produto e a Ergonomia de Produção 1297.3 Os Campos Modernos da Ergonomia 1317.4 Trabalho Prescrito e Trabalho Real 1327.5 Variabilidade. 133

7.6 Síntese 142

Capítulo 8 A Segurança na Manutenção Predial 143

8.1 O Homem de Manutenção e os Acidentes 1438.2 As Medidas Preventivas 1448.3 A Confiabilidade Humana: 1458.4 A Ergonomia como alternativa à visão clássica da Segurança 1468.5 O operador antropotecnológico como agente de confiabilidade e não-confiabilidade 1498.6 Síntese: 149

Capítulo 9 A Organização do Trabalho nos Complexos Prediais 151

9.1 A Segurança e a Complexidade na atividade coletiva 1519.2 Confiabilidade e sistemas sócio-técnicos complexos 1519.3 Relações dentro de uma equipe (trabalho em equipe) 1539.4 Trabalho de equipe e redundância 1539.5 Trabalho de equipe e desdobramento de estrutura 1549.6 Confiabilidade e não-confiabilidade coletiva 1559.7 Síntese: a equipe como agente de confiabilidade e não confiabilidade 156

Capítulo 10 Gerenciamento de Recursos Humanos – Gestão de Talentos 159

10.1 Dimensionamento da Equipe de Manutenção Predial 15910.2 Formação do Profissional de Manutenção Predial 16210.3 Como obter a melhoria do pessoal da Manutenção Predial: 163

Capítulo 11 A Ferramenta da Terceirização nos Complexos Prediais 167

11.1 Os Contratos 16711.2 Aspectos Legais 16811.3 Implantação da Terceirização 17411.4 Ações para a Terceirização: 17911.5 ETAPA DE ESTRATÉGIAS DE IMPLANTAÇÃO 17911.6 Objetivos; Restrições; Alternativas e Soluções: 18111.7 PREPARAÇÃO DA IMPLANTAÇÃO 18511.8 PLANO DE DESENVOLVIMENTO E OPERAÇÃO 18611.9 CONCLUSÕES: 188

Prefácio

MANUTENÇÃO É COISA MUITO SÉRIA

A luminária de um centro cirúrgico que queima no momento mais crítico de uma delicada operação, o sistema central de ar condicionado de um grande prédio de escritórios que dissemina fungos e germes, o elevador cheio que enguiça entre dois andares altos... De vez em quando, recebemos alguns sinais de alerta de que materiais e equipamentos têm uma vida útil limitada e precisam ser conservados em perfeitas condições, colocando em realce uma atividade de vital importância para a economia de todas as sociedades e a vida de todos nós, mas que, infelizmente, até hoje só é lembrada pelo cidadão comum quando os problemas acontecem: a Manutenção.

Filha quase bastarda do "Império da Produção" instaurado pela Revolução Industrial, a Manutenção experimentou uma impressionante evolução neste curto período de pouco mais de 100 anos de existência formal, sendo que alguns já a apontam como a mais importante Função da Engenharia nos dias de hoje. A introdução da Manutenção Preventiva, o advento da Preditiva, a criação da TPM e da RCM, a paulatina transformação em Gestão de Ativos são pontos de inflexão relevantes que marcaram decisivamente sua trajetória de progressiva valorização, levando-a, finalmente, a desempenhar o estratégico papel de protagonista - que, por mérito e justiça, sempre foi seu - na preservação da saúde empresarial. Embora esta conquista já seja claramente reconhecida pelos meios técnicos e tecnológicos, algo ainda está faltando, pois, enquanto tal realidade não for conhecida do grande público, os resultados conseguidos continuarão sendo bastante aquém do desejável.

Quase ninguém sabe, mas os números que envolvem a Manutenção são muito grandes. Segundo os dados da ABRAMAN - Associação Brasileira de Manutenção, a Função representa, no Brasil, um negócio que movimenta mais de US$ 25 bilhões por ano, empregando 20% da força de trabalho própria das empresas. Em países mais ricos, como os EUA, Japão e Alemanha, estes valores são ainda mais impressionantes, atingindo US$ 300, US$ 175 e US$ 130 bilhões, respectivamente. Tais números e a já mencionada importância estratégica da Atividade, como grande fiadora da competitividade, produtividade e lucratividade empresariais, clamam por sua maior divulgação, dotando-a de uma necessária visão mais acessível para o pleno reconhecimento da sociedade.

Neste sentido, a extraordinária contribuição dada por Carlos Almeida com esta obra possui uma importância que ultrapassa a mera vertente técnica dos aspectos e conceitos discutidos, de forma brilhante e extremamente talentosa. Ao abordar a Manutenção Predial, num cenário de tão poucos títulos publicados sobre o assunto, Almeida traz uma realidade e uma visão da Função que estão muito mais próximas do cidadão comum do que aquelas inerentes aos segmentos puramente industriais, sem deixar de lado os temas de interesse direto para os profissionais ligados ao Setor. Neste refinado balanceamento de contextos, vale-se de sua grande experiência como professor dos cursos

de Gerência de Manutenção da ABRAMAN e de Pós-Graduação em Engenharia de Manutenção da UFRJ/COPIMAN, nas cadeiras de Manutenção Predial e Ergonomia aplicada à Manutenção, tendo sido indicado para tais corpos docentes em virtude de seu excepcional desempenho quando deles foi nosso aluno, em 1994 e 1995.

Baseando-se em seus diversos trabalhos publicados e na série de cursos sobre Manutenção Predial que ministrou no Brasil, Argentina, Chile, Costa Rica e Bolívia, Almeida utiliza ainda sua vivência de vários anos no comando da Divisão de Engenharia do Hospital Universitário Clementino Fraga Filho, da UFRJ, para apresentar, de forma clara, objetiva e sistematizada, os diferentes tópicos relativos às metodologias e ferramentas de gerenciamento, segurança e confiabilidade, estratégias de gestão e logística aplicada à Manutenção de complexos prediais. Além disso, reserva 4 capítulos completos - Organização do Trabalho, Gestão de Talentos, Contribuições da Ergonomia e Gerência da Terceirização - para tratar da importância do Fator Humano para a Administração da Manutenção Predial, demonstrando possuir perfeita consciência de que o sucesso de qualquer Organização de Manutenção depende fundamentalmente da vivência, experiência e capacidade de discernimento de seus profissionais, em vista dos constantes desafios que enfrentam, provocados pela riqueza e variedade de temas com que lidam no seu dia-a-dia.

Assim, é com imenso orgulho que apresentamos a magnífica obra deste grande companheiro e amigo, batalhador incansável pela valorização da Função e de seus profissionais. Temos certeza que estes saberão consagrá-la com o sucesso a que ela, com toda a certeza, está fadada, pois, como afirma Marylin Ferguson em A Conspiração Aquariana, quando os propósitos forem justos e corretos - como aqui o são - o Universo conspira a nosso favor.

Rogério Arcuri FilhoAgosto de 2001.

Parte I: Tecnologia

As Ferramentas Gerenciais

Capítulo 1 A Distância entre o Projetado e a Realidade

O bom-senso é a coisa mais bem repartida deste mundo, porque cada um de nós pensa ser dele tão bem provido, que mesmo aqueles que são mais difíceis de se contentar com qualquer outra coisa, não costumam desejar mais do que o que têm.

R. Descartes

1.1 – Uma Trajetória na Manutenção

Carlos de Souza Almeida

Este livro aborda as atividades dos homens de manutenção (ajudantes; profissionais; gerentes) dando um especial destaque às variabilidades que emergem no dia a dia, realidade que tem sido muito pouco abordada nas obras existentes sobre o importante tema da manutenção predial. Os dados, metodologias e resultados aqui apresentados foram sendo colhidos e se estruturando durante a minha trajetória profissional, que teve inicio em 1979, quando do primeiro estágio em uma empresa de Construção Civil do Rio de Janeiro, seguindo até a presente data quando da minha formação no Programa de Engenharia de Produção da COPPE/UFRJ e nos trabalhos de consultorias e cursos em empresas brasileiras.

Cabe ressaltar, que o período em que estive a frente da Divisão de Engenharia do Hospital Universitário Clementino Fraga Filho da Universidade Federal do Rio de Janeiro, teve papel de fundamental importância e está aqui apresentado como parte do campo empírico.

Nesta busca de conhecimentos no campo científico da Engenharia de Manutenção e na tentativa de fortalecer a atividade de Manutenção Predial, assim como, a de Manutenção Hospitalar, iniciei uma longa caminhada na Associação Brasileira de Manutenção – ABRAMAN, tendo seu início em 1987 ainda como participante passivo da associação, chegando em 1994 no X Congresso Brasileiro de Manutenção, realizado no Rio Centro, com a primeira Mesa Redonda sobre o tema – Os Novos Caminhos da Manutenção Predial, onde foram discutidos assuntos como: A Terceirização; A Meta da Qualidade nos Edifícios Administrativos entre outros.

Nossa última ação ocorreu quando da criação do Comitê de Tecnologia e Gestão de Recursos Prediais, como não poderia ser diferente, no XVI Congresso Brasileiro de Manutenção ocorrido em Vitória – ES, no ano de 2000, por idealização do Engenheiro Rogério Arcuri Filho e Augusto Calero de Faria. Um ideal utópico transformando-se em realidade na ABRAMAN, o Comitê teve sua primeira reunião na sede da ABRAMAN – no Rio de Janeiro em 05 de outubro de 2000, tendo como associados fundadores: Augusto Calero Faria, Carlos Alberto Barros Gutiérrez, Carlos de Souza Almeida, Flávio Rothier, Marcos André de Souza Ribeiro, Rogério Arcuri Filho e Robson Medeiros.

Sem que percebesse, senti-me envolvido e fascinado pelo ensino e a pesquisa, o que provocou a mudança no meu projeto de vida e minha opção pela carreira docente, descobrindo assim, um excelente campo empírico nas salas de aula e nos contatos com os diversos profissionais

do setor, sendo possível, através destes diálogos e discussões, compilar as várias idéias e conceitos, que procuro transmitir neste livro.

Desta forma, desejo a todos, uma boa leitura.

1.2 – Do Prescrito ao Imprevisível os Desafios da Ergonomia na Manutenção

Mario Cesar Vidal

A Ergonomia, tal como recentemente a esquematizei tem um objetivo e uma finalidade dentro de uma perspectiva. Esta perspectiva é a de transformar a realidade de um processo de trabalho de forma a que este se torne menos problemático para o agente humano. De uma forma intuitiva buscamos identificar tudo o que atrapalhe o bom desempenho ou que cause desconforto, perigo ou doença e buscamos desenvolver uma alternativa mais adequada. A finalidade é a transformação da situação de trabalho já que a realidade de um processo de trabalho é muito ampla, envolve muitos agentes diferentes. E para isso a ergonomia trabalha de forma cientifica, ou seja conceitualmente embasada e seguindo as regras do método cientifico. Com isso ela objetiva estudar a atividade visando obter uma modelagem que permita transformar positivamente a situação de trabalho.

O desafio era tratar de uma realidade profissional muito diferente daquelas sobre as quais a pratica da Ergonomia se estruturou. Pessoalmente havia trabalhado com o desenvolvimento de produtos industriais, como o ônibus urbano, analises de processos como a gestão da variabilidade durante a execução de uma obra civil, e projetos de ambientes tais como salas de controle e call-centers. Um belo dia porém meus caminhos cruzaram com os de Carlos, então responsável pela engenharia de um grande Hospital.

Quando iniciamos um novo campo de trabalho em nossas vidas é razoável se supor que desconhecemos muito daquela realidade. A dose no entanto foi cavalar. O que imaginava como sendo pertinente a uma engenharia hospitalar se limitava a uma pequena parte da atribuição daquele setor. Para mim, de formação industrial existia a tecnologia médica. Mesmo minha incursão no campo da construção civil havia sido na perspectiva da industrialização da construção, o que deixava em lugar seguro todos os meus paradigmas e mantinha incólume o largo rol de meus preconceitos.

Este encontro se deu na égide de um projeto ambicioso, que era o de se tentar modelar e melhorar no que fosse possível a organização hospitalar face aos desafios de novas formas de gestão da tecnologia da organização e evidentemente das pessoas. O primeiro campo deste programa se voltou para o entendimento de um processo – a produção de exames complementares, efetivamente um dos processos chaves de uma organização hospitalar. O segundo, porém, colocou a mim e à equipe frente às demandas do setor de engenharia do HUCFF. Desculpem-me os profissionais de manutenção pela obviedade do que descobri: que havia necessidade de que o hospital enquanto estrutura predial deveria se manter num patamar mínimo de adequabilidade aos seus fins e era isso a grande ocupação da engenharia. Daí ver aquela divisão dirigida por um

engenheiro civil. Na minha visão destorcida por paradigmas e preconceitos eu via um profissional de eletrônica, de instrumentação cuidando de aparelhos de última geração, tal qual, tomógrafos, eletrocardiógrafos, UTI’s, centro cirúrgico. Habilidades certamente imprescindíveis. Mas a grande e essencial ocupação se dava na manutenção predial e na gestão de contratos dos equipamentos médico-hospitalares.

Naquele momento comecei a aprender um pouco sobre manutenção e isso formou uma verdadeira parceria, com cada qual trazendo para a mesa o seu cabedal de competências para tratar de problemas de melhoria de desempenho. Esta agradável experiência me levou a formular o convite ao Carlos para vir trabalhar no GENTE/COPPE, buscando a aproximação da proposta da Ergonomia – transformar positivamente as situações de trabalho – com a proposta da Manutenção – cuidar de que os sistemas apresentem disponibilidade e performance quando solicitados a operar. Nosso primeiro desafio foi o estudo da manutenção subaquática em águas profundas. Devo esclarecer que a tradição da COPPE está no desenvolvimento de métodos de engenharia não rotineira. E este era o caso : entender para transformar uma atividade complexa, perigosa e em ambiente hostil. Penso poder falar que ambos ficamos convictos de que essa aproximação de propostas era de extremo interesse cientifico, conceitual e tecnológico.

Uma característica importante destes dois campos é o fato de trabalharem a partir do conceito de demanda. Isto significa que os problemas de que nos ocupamos não são formulados de forma puramente filosófica ou teórica. Eles advém de necessidades manifestas, cujas causas e encaminhamentos para atendê-las definem nosso escopo de trabalho de engenharia. Numa situação ideal, teríamos como antecipar e resolver problemas num estágio onde suas conseqüências ainda sejam de baixo impacto. Além disso com a certeza de implantar soluções confiáveis.

As demandas de situações não rotineiras não são tão freqüentes assim. Nos tem chegado uma série de solicitações de pessoas com problemas prementes e que buscam informações, elementos e conhecimento para resolvê-las. Tal como no Hospital, a grande maioria destas tem se situado no campo da Manutenção predial. Olhando para nosso passado recente, Carlos teve a idéia de produzir este livro. Consultado, respondi como teria feito nosso saudoso Ulisses Guimarães: Sim, e porque não? Afinal passei boa parte de minha vida profissional tentando entender a distancia entre o projetado e a realidade. Aqui se trata de reduzir um distanciamento entre o considerado imprevisível e o que deve e pode ser gerido. Chegamos a um titulo, a gestão da manutenção predial articulada em três elementos: a tecnologia, a organização e as pessoas.

1.3 – A Singularidade da Manutenção Predial

As características singulares do processo de trabalho de Manutenção Predial – complexo e coletivo – e questões mais gerais, como a diversidade de agentes que regulam a atividade de manutenção predial, a dispersão e superposição de responsabilidades, a defasagem entre a prática e a norma concorre para a discussão das questões desta classe, como por exemplo – segurança; qualidade de vida no trabalho; formação profissional; certificação profissional; normas de trabalho; planejamento da atividade desta categoria, pois se constitui ainda num terreno obscuro. Isto aponta para a necessidade de estudos de avaliação das condições de trabalho para a categoria de manutenção predial.

É neste quadro extremamente complexo que um número de trabalhadores de manutenção predial atua, alguns poucos especializados enquanto muitos outros ainda analfabetos, trabalhando em prédios com alta tecnologia e precária formação profissional e, em outros prédios, em completo modo degradado de instalações, de equipamentos e de gerencia, sem fiscalização sobre a segurança do trabalho, demandando premente intervenção.

O objetivo deste livro portanto, é estimular a reestruturação da atividade de manutenção predial de forma profissional, pela participação da sociedade, entidades e agentes envolvidos neste processo. Neste livro procuramos avançar no projeto de desenvolvimento da Função Manutenção Predial abordando a problemática da gerencia nos complexos prediais em sistemas de trabalho simples e/ou complexos, ou ainda em modo nominal e/ou em modo degradado.

Mais precisamente este livro se encaixa, especialmente no que tange ao gerenciamento das atividades de Manutenção Predial com utilização de sistemas inteligentes, onde as ferramentas e os indicadores serão abordados. Este tema visa o desenvolvimento de sistemas de antecipação e prevenção que permitam aos gerentes o controle de sistemas prediais simples e complexos planejando e tomado às boas decisões nos momentos mais adequados, em particular no contexto de emergências.

Como base deste desenvolvimento estamos nos referenciando na proposta teórica estabelecida por PAVARD e VIDAL (1999) acerca da confiabilidade em sistemas complexos e cooperativos. Segundo esta proposta é possível identificar uma série de atividades implícitas de regulação e a partir delas desenvolver projetos de sistemas que as facilitem, bem como possibilitem a execução de outras atividades implícitas desconhecidas. Entre esses desenvolvimentos estão as Bases Inteligentes de Dados, que dão suporte a atividades formais e implícitas, conhecidas ou por conhecer.

Como auxiliar a atividade de Gestão da Manutenção Predial através deste desenvolvimento específico e aplicado da Engenharia? Este objetivo/desafio torna-se possível, a partir da consolidação dos conhecimentos e modelagens adquiridas nos Projetos do GENTE/COPPE, enriquecendo-os com a contribuição dos profissionais de manutenção predial e com as ferramentas da Ergonomia aplicáveis neste sistema Por este caminho mostraremos as condições concretas para construir os artefatos, mentefatos e sociofatos capazes de contribuir para a melhoria tecnológica e organizacional das atividades de Manutenção Predial.

Tendo como foco a gestão das variabilidades na manutenção - e através das interações dos diferentes grupos de trabalho, da análise das aulas e das contribuições feitas por alunos e profissionais, foi possível a criação de propostas para a melhoria ergonômica desta família de atividades. Os elementos utilizados abrangeram: as atividades de manutenção predial nos equipamentos e instalações dos complexos prediais - equipamento e equipe técnica (equipe de manutenção – supervisores e gerentes); e professores ligados à formação de profissionais de

manutenção como referencial teórico.

Estabelecemos, assim, o pressuposto conceitual deste livro, como uma das contribuições necessárias para responder aos questionamentos encontrados:

A atividade de Manutenção Predial pode ser efetivamente melhorada com o mapeamento das anomalias e correção das distorções que envolvem as atividades humanas nela presentes.

Com este enunciado queremos dizer que:

A formação dos profissionais de manutenção predial em complexos prediais e das outras equipes envolvidas deve ser adequada à atividade;

O conhecimento detalhado da atividade de manutenção predial em complexos prediais pode vir a ser suficiente para uma classe de situações semelhantes;

É possível a construção de uma modelagem ergonômica pertinente das situações de manutenção predial visando obter a fundamentação das melhorias operacionais e da prevenção de incidentes através da análise da atividade;

O saber acumulado dos profissionais de manutenção predial, dos supervisores, dos engenheiros e dos gerentes deve ser utilizado na construção coletiva do quadro futuro da atividade.

1.4 – A Estrutura do Livro

A estrutura do nosso livro, além dessa apresentação compreende 11 capítulos, a saber:

Parte I – Tecnologia – As Ferramentas Gerenciais

Capítulo 1 – importantes definições e essa apresentação.

Capítulo 2 – as definições e conceituações da disciplina de Engenharia de Manutenção, cujo conhecimento torna-se imprescindível na abordagem deste livro, visando oferecer uma contribuição para a organização e o acompanhamento Gerencial da Atividade de Manutenção Predial.

Capítulo 3 – as estratégias de Manutenção Predial e os aspectos de Investimento, tendo como agente relevante à criação de um banco de dados que possibilita eliminar os desperdícios, utilizando as ferramentas gerenciais necessárias para levar a Engenharia de Manutenção Predial ao nível ótimo de administração.

Capítulo 4 – as metodologias para o gerenciamento dos Complexos Prediais, seus indicadores, as estratégias de inspeção e o check list das instalações, neste capítulo são também apresentadas às descrições dos métodos de Reliabuilder e da administração da qualidade na Manutenção Predial.

Capítulo 5 – os conceitos da Logística no Complexo Predial, sua concepção e seus desdobramentos, assim como, os conceitos de administração de material, de nível de serviço e finalmente o produto logístico.

Capítulo 6 – a implantação de sistemas inteligentes de Administração Predial, descrevendo as opções do cabeamento estruturado e os seus benefícios com o uso da informática na Administração Predial.

Parte II – Organização – A Macroergonomia na Transformação do Processo

Capítulo 7 – Ergonomia – torna-se relevante recorrer aos fundamentos, princípios e conceituações de ergonomia, visando tratar a problemática que envolve as atividades de Manutenção Predial. Apresentamos alguns conceitos-chave, caracterizamos o paradigma ergonomia do produto e a ergonomia de produção e, ainda os campos modernos da ergonomia com os conceitos de trabalho prescrito e trabalho real, acrescido do conceito de variabilidade, fundamentais para o entendimento dos disfuncionamentos da Manutenção Predial.

Capítulo 8 – a modelagem ergonômica de acidentes, a ergonomia como alternativa à visão clássica da segurança, tendo o operador antropotecnológico como agente de confiabilidade e não confiabilidade.

Capítulo 9 – a contribuição da Organização do Trabalho em Complexos Prediais: segurança e a complexidade na atividade coletiva, discutindo a confiabilidade e os sistemas sócio-técnicos complexos à luz da ergonomia, apresentando as relações dentro de uma equipe, a complexidade dos sistemas sócio-técnicos, a confiabilidade e a não confiabilidade coletiva e finalmente a equipe como agente de confiabilidade e não confiabilidade.

Parte III – Pessoas - A Gestão de Talentos e o Homem nos Complexos Prediais

Capítulo 10 – as ferramentas gerenciais para a gestão de talentos com os critérios para o dimensionamento da equipe de manutenção predial objetivando também à formação do profissional para obtenção da competência individual e da equipe.

Capítulo 11 – os conceitos sobre terceirização e a técnica para elaboração de contratos, destacando os aspectos legais e as ações necessárias para implantação da terceirização na manutenção predial, com todas as etapas do processo anterior a licitação. Colocamos em anexo a este capítulo um exemplo de Edital Padrão e de uma Minuta de Contrato visando facilitar o entendimento e a padronizar as ações dos profissionais nos desempenhos de suas funções quando da elaboração de um Edital e um Contrato.