CONTRATOS EM ESPÉCIECONTRATOS EM ESPÉCIE

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DIREITO CIVILDIREITO CIVIL

Sílvio de Salvo Venosa

Sílvio de Salvo Venosa

16. CORRETAGEM

V. III 22

16.1. Conceito. Natureza jurídica:

– pelo contrato de corretagem, uma pessoa, independentemente de mandato, de prestação de serviços ou de outra relação de dependência,

obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas (art. 722);

16. CORRETAGEM

V. III 33

– na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um resultado útil de certo negócio, esperando-se que o corretor faça aproximação entre um terceiro e o comitente;

– a natureza jurídica do contrato de corretagem é de contrato bilateral, acessório, consensual, oneroso e aleatório:

I) bilateral, porque dele emergem obrigações para ambas as partes, embora possa

também onerar apenas uma delas;

16. CORRETAGEM

V. III 44

II) acessório, porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio, tratando-se de contrato preparatório com universo negocial amplo;

III) consensual, porque depende unicamente do consentimento, sem outro procedimento;

IV) a regra geral é não depender o contrato de corretagem de forma, podendo ser verbal ou escrito;

16. CORRETAGEM

V. III 55

V) trata-se de contrato oneroso, porque pressupõe eventual remuneração do corretor;

VI) aleatório, porque depende de acontecimento falível para que essa remuneração seja exigível, qual seja, a concretização do negócio principal, subordinando-se ao implemento de condição suspensiva.

– na corretagem, existe uma obrigação de resultado que condiciona o direito à remuneração (art. 725).

16. CORRETAGEM

V. III 66

16.2. Corretor:

– corretores oficiais são aqueles investidos de ofício público, disciplinado por

lei, assim se colocam os corretores de mercadorias, de navios, de

operação de câmbio, de seguros, de valores em Bolsa etc., todos com regulamentação particular;

– corretores livres são os que exercem a intermediação sem designação oficial, podendo, nesse caso, atuar todos os que estejam na plenitude de sua capacidade civil;

16. CORRETAGEM

V. III 77

– a profissão de corretor de imóveis, por exemplo, é disciplinada pela Lei no 6.530/78, regulamentada pelo Decreto no 81.871/78;

– o exercício da profissão de corretor de imóveis é deferido ao possuidor de título técnico em transações imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) da jurisdição.

16. CORRETAGEM

V. III 88

16.3. Remuneração:

– o corretor somente fará jus à remuneração, denominada geralmente

comissão, se houver resultado útil, conforme art. 725 do Código;

– estatui o art. 724 do Código que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo

natureza do negócio e os usos locais;

16. CORRETAGEM

V. III 99

– a remuneração será devida sempre que o negócio for concluído em decorrência da aproximação realizada pelo corretor (art. 727);

– não haverá direito à remuneração se as partes concluírem o negócio sem iniciativa, apresentação ou qualquer intervenção do corretor (primeira parte do art. 726);

16. CORRETAGEM

V. III 1010

– a exclusividade prova-se pela denominada opção (segunda parte do art. 726);

– no caso de corretagem de imóveis, o fato de o mediador não ser corretor habilitado não o inibe de receber a remuneração, ainda que sob a forma do injusto enriquecimento.

16. CORRETAGEM

V. III 1111

16.3.1. Outros direitos e deveres do corretor:

– executar a mediação com diligência e prudência (art. 723 do atual

Código);

– assistir à entrega das coisas vendidas por seu intermédio, se alguma das partes o exigir; guardar sigilo absoluto sobre as negociações,

podendo ser responsabilizado por quebra de sigilo profissional (art. 56 do Código Comercial);

16. CORRETAGEM

V. III 1212

– o corretor assume uma obrigação de fazer, não podendo o corretor negociar, direta ou indiretamente, sob seu nome ou no de outrem (art. 59 do Código Comercial);

– o art. 60 do estatuto mercantil excetua dessa restrição a aquisição de apólices da dívida pública e de ações de sociedade anônima, das quais não poderá, no entanto, ser diretor, administrador ou gerente;

– o art. 729 dispõe que os preceitos sobre corretagem constantes do Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

16. CORRETAGEM

V. III 1313

16.4. Extinção:

– a extinção da corretagem pelos modos ordinários de desfazimento dos contratos, como o distrato, o caso fortuito e a força maior;

– a extinção pelo cumprimento da obrigação, com a aproximação útil e o pagamento da comissão;

– na corretagem por prazo determinado, a expiração do prazo também a extingue, persistindo a

responsabilidade pós-contratual quando o negócio é concluído após o prazo;

16. CORRETAGEM

V. III 1414

– a incapacidade ou a falta de legitimação superveniente do corretor também podem extinguir o contrato, colocando-se nesse campo a falência, se for comerciante;

– no contrato de corretagem por prazo indeterminado, pode o negócio ser resilido unilateralmente, atendendo a revogação ao requisito da boa-fé.