NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO 7 JANEIRO - PORTO

A T&T desenvolve, comercializa e presta suporte a software de diversas reas: gesto comercial, gesto de condomnios, contratos de arrendamentos, gesto associativa tal como informao disponvel no nosso site. Dentro das solues que temos, no mbito da conferncia, os programas para gesto de arrendamentos so realmente os que se enquadram no tema. Em termos de funcionalidades, os 5 programas so iguais tendo apenas a diferena de os profissionais permitirem a faturao dos servios de mediao. Temos os nossos programas com 2 tipos de licena: com ou sem licena anual. Os programas de licena anual so solues, cuja licena de utilizao de 365 dias aps a data do registo (no mesmo equipamento). No final desse perodo, o programa fica em modo de consulta at ser feito novo licenciamento. O licenciamento autorizado aps pagamento da licena. Os programas, da T&T, de licena anual tm associado um servio gratuito: - Suporte tcnico, disponvel atravs de diversos meios: telefone, e-mail, suporte direto ou atravs da rea de cliente online; - Acesso automtico a todas as atualizaes, sejam elas fruto de alteraes fiscais e legais obrigatrias, sejam de novas funcionalidades introduzidas nos produtos e que visam o aumento do potencial da aplicao.

Informaes 22 772 42 34

Manteigas Martins

Carla Freire

A. Raposo Subtil

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

ORADORES

Carlos Nabais

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

7 JANEIRO DE 2013

HOTEL VILA GAL - PORTO

Manteigas Martins

Aplicvel aos contratos habitacionais celebrados no domnio do RAU e no habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do DL 257/95.

3 - O prazo de renovao dos contratos de durao limitada (a termo ou prazo) passa a ser de 2 anos, enquanto que na redao anterior era de 3 ou 5 anos conforme se tratasse de arrendamentos habitacionais ou no habitacionais, isto se outro prazo superior no tivesse sido previsto.

4 a) Nos contratos habitacionais sem durao limitada, abrangidos por este artigo, mantm-se a impossibilidade de denncia injustificada, em relao aqueles em que o inquilino tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

b) Em acaso de denncia para habitao ou para obras, a indemnizao a pagar ao inquilino de um ano calculada de acordo com as alneas a) e b) do n 2 do art 35 (1/15 do valor do locado.

Aplicvel aos contratos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU e no habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95.

3- Apesar da denncia injustificada prevista na alnea c) do

art 1101 do C.C. passar a poder a ser efectuada com a antecedncia de 2 anos, nos arrendamentos abrangidos por este artigo, nas situaes em que a mesma possvel para os arrendamentos no habitacionais (trespasse, locao de estabelecimento ou cesso do arrendamento para profisso liberal ou sendo a inquilina uma sociedade a haver transmisso de mais de 50% do capital) mantm-se a antecedncia de 5 anos para a denncia.

Nota: Foi includa como razo para a denncia a cesso do arrendamento para o exerccio de profisso liberal.

4- Em caso de denncia do contrato de arrendamento para a realizao de obras de remodelao ou restauro profundos que obriguem desocupao do locado, para inquilinos com idade superior a 65 anos ou portadores de deficincia com grau de incapacidade superior a 60% e, na falta de acordo entre as partes, o senhorio obrigado a garantir o realojamento do inquilino, em condies anlogas s que este j detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos.

Mantm o principio de que se o inquilino denunciar o contrato de arrendamento no mbito do processo de atualizao da renda ou quando o mesmo cesse por aplicao do n 3 do art. 28 (trespasse, locao de estabelecimento, cedncia de posio nos arrendamentos por exerccio de profisso liberal ou cedncia de posies sociais superior a 50%, a denncia confere ao inquilino o direito a ser compensado pelas obras licitamente feitas no arrendado nos termos aplicveis s benfeitorias realizadas por possuidor de boa f, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.

Nota: A denncia pelo inquilino no mbito do processo de atualizao da renda, s pode ser exercida na resposta comunicao do senhorio destinada a atualizar a renda (alnea d) do n 3 do art. 31 e alnea d) do n 3 do art. 51).

I ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS (ART 30 A 36)

1 - Inicia-se com a comunicao do senhorio ao arrendatrio, contendo os seguintes elementos:

O valor da renda e o tipo e durao do contrato propostos;

O valor do locado, avaliado nos termos do CIMI, acompanhado de cpia da caderneta predial urbana.

2 - Na resposta, em 30 dias, o inquilino pode: a) Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio; b) Opor-se ao valor proposto pelo senhorio,

contrapropondo um valor diferente, sendo que na falta de contraproposta se considera que oferece o valor da renda em vigor;

c) Em qualquer caso, pronunciar-se sobre o tipo e durao do contrato propostos pelo senhorio;

d) Denunciar o contrato de arrendamento, sendo que, neste caso, a denncia opera decorridos 2 meses sobre a receo da comunicao pelo senhorio e o inquilino deve entregar o arrendado no prazo de 1 ms aps a produo dos efeitos da denncia;

Nota: efetuada a denncia, nos termos desta alnea, o inquilino tem direito a ser indemnizado pelas obras licitamente feitas no arrendado, nos termos do art. 29.

e) Se quiser retirar efeitos do rendimento do seu agregado familiar, da idade ou da eventual incapacidade, deve o inquilino faz-lo nesta resposta, indicando, designadamente, que o RABC do seu agregado inferior a 5 retribuies mnimas nacionais anuais, que tem idade igual ou superior a 65 anos ou que tem deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

3- a) Se o arrendatrio no responder considera-

se que aceita a proposta do senhorio e a nova renda devida no 1 dia do segundo ms seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o contrato ter o tipo e o prazo propostos pelo senhorio;

b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio tudo se passa como descrito na alnea anterior, sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou da durao do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

c) Caso o arrendatrio, opondo-se a proposta do senhorio, faa contra proposta quanto renda e ao tipo e durao do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente, o contrato fica submetido ao NRAU no 1 dia do 2 ms seguinte ao da resposta do senhorio ou ao termo do prazo para a mesma previsto.

d) De referir que na falta de acordo quanto ao tipo e prazo do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

4 Se no aceitar a contraproposta, o senhorio pode:

a)Denunciar o contrato, pagando ao arrendatrio uma indemnizao correspondente a 5 anos da renda que resultar do valor mdio da proposta do senhorio e contra proposta do inquilino;

b)Atualizar a renda, atravs da aplicao de um valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imvel arrendado, determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstncias, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

5 Se o senhorio denunciar o contrato h que considerar o seguinte:

a) Se a contra proposta do inquilino no divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a indemnizao ser, respetivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%,

b) A denncia produz efeitos no prazo de 6 meses sobre a comunicao e o inquilino deve entregar o arrendado no ms seguinte ao da produo dos efeitos da denncia, devendo a indemnizao ser paga no momento da entrega do locado.

c) A produo dos efeitos da denncia eleva-se para um ano se o arrendatrio tiver a seu cargo filho ou enteado menor da idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11 ano ou 12 ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior;

d) No perodo compreendido entre a comunicao da denncia e a produo dos respetivos efeitos, mantm-se a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

Se o inquilino invocar um RABC inferior a 5 Salrios Mnimos Nacionais Anuais e no houver acordo entre inquilino e senhorio, o contrato s fica submetido ao NRAU 5 anos aps a receo da comunicao ao inquilino em que invocado este rendimento.

Durante esses 5 anos a renda pode ser atualizada nos termos seguintes:

Para os inquilinos com um RABC igual ou superior a 1.500 euros mensais, a renda corresponder a um mximo de 25% do seu rendimento;

Para os inquilinos com um RABC entre 500,00 e 1.500 euros mensais, a renda corresponder a um mximo de 17% do seu rendimento.

Para os inquilinos com um RABC inferior a

500,00 euros mensais, a renda corresponder a um mximo de 10% do seu rendimento.

Notas: A renda assim apurada mantm-se durante os

5 anos a menos que seja inferior que resultaria da atualizao anual da renda em vigor, caso em que esta a aplicvel;

A renda devida no 1 dia do 2 ms seguinte

ao da receo da comunicao contendo o respetivo valor;

Todos os anos o inquilino tem obrigao de

fazer prova do rendimento, no ms em que o invocou, sob pena de no poder prevalecer-se dessa circunstncia;

Terminados os 5 anos o senhorio pode promover a transio do contrato para o NRAU, no podendo agora o inquilino invocar o seu rendimento, sendo que, na falta de acordo, o mesmo considera-se celebrado por um prazo certo de 2 anos e com um valor mximo de renda anual correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI;

a) Verificando-se uma destas circunstncias, o contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo entre inquilino e senhorio, aplicando-se nesta sede o regime geral;

b) Na falta de acordo, se o inquilino no invocar

RABC inferior a 5 RMNA, o contrato mantm o mesmo regime e a renda atualizada para um valor anual mximo correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI;

c) Se o inquilino invocar RABC inferior a 5 RMNA igual ou superior a 1.500 euros, o valor mximo da renda corresponder a 25% do rendimento, sendo que se o RABC se situar entre 500 e 1.500 euros, o valor mximo da renda ser de 17% do rendimento e, finalmente, se o rendimento for inferior a 500,00, o valor mximo da renda ser de 10%.

d) Passados os 5 anos, mesmo para os inquilinos que tenham invocado um RABC inferior a 5 RMNA, o valor mximo da renda anual passa a ser de 1/15 do valor do locado determinada nos termos do CIMI, podendo, nestas circunstncias, o inquilino ter direito a subsdio de renda, em termos a definir em diploma prprio.

1. A passagem para o RNAU inicia-se pela comunicao do senhorio ao arrendatrio, indicando o valor da renda, o tipo e durao do contrato e ainda o valor do locado determinado nos termos do CIMI, acompanhado de cpia da caderneta predial;

2. O inquilino, em 30 dias, pode: a) Aceitar a proposta do senhorio; b) Opor-se a ela, contrapropondo novo valor e ou

pronunciando-se sobre o tipo e durao do contrato;

c)Denunciar o contrato de arrendamento, produzindo a denncia efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepo pelo senhorio da comunicao, devendo o arrendatrio desocupar o locado em 30 dias;

d) Se o inquilino quiser retirar consequncias

do facto de se tratar de uma micro entidade e de que no locado funciona um estabelecimento comercial aberto ao pblico, dever, tambm, faz-lo na resposta iniciativa do senhorio, devendo juntar documento comprovativo desses factos.

3. a) Se o arrendatrio no responder, considera-

se que aceita a proposta do senhorio e a nova renda devida no 1 dia de 2 ms seguinte ao do termo do prazo para a resposta e o contrato ter o tipo e o prazo propostos pelo senhorio;

b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio

tudo se passa como descrito na alnea anterior, sendo que, na falta de acordo acerca do tipo ou da durao do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

d) Caso o arrendatrio, opondo-se proposta do senhorio, faa contra proposta quanto renda e ao tipo de contrato e durao do contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite expressamente, o contrato fica submetido a NRAU no 1 dia do 2 ms seguinte ao da resposta do senhorio ou ao termo do prazo previsto para a mesma.

e) De referir que na falta de acordo quanto ao

tipo e prazo do contrato, este se considera celebrado por prazo certo, por 5 anos.

4 Se no aceitar a contraproposta, o senhorio pode:

a) Denunciar o contrato, pagando ao

arrendatrio uma indemnizao correspondente a 5 anos da renda que resultar do valor mdio da proposta do senhorio e contraproposta do inquilino;

b) Atualizar a renda, atravs da aplicao de um

valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imvel arrendado determinado nos termos do CIMI, sendo que, nestas circunstncias, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

5 Se o senhorio denunciar o contrato h que considerar o seguinte:

a) Se a contra proposta do inquilino no divergir da proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a indemnizao ser, respectivamente, elevada para o dobro ou em mais 50%,

b) A denncia produz efeitos no prazo de 6 meses

sobre a comunicao e o inquilino deve entregar o arrendado no ms seguinte ao da produo dos efeitos da denncia, devendo a indemnizao ser paga no momento da entrega do locado.

c) No perodo compreendido entre a comunicao da

denncia e a produo dos respectivos efeitos, mantm-se a renda antiga ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

Micro entidade: Empresa titulada por pessoa individual ou coletiva que no ultrapasse 2 dos seguintes limites:

Total do balano: 500.000,00 Volume de negcio: 500.000,00 Nmero mdio de empregados durante o

exerccio:5

1. Se o arrendatrio invocar e provar que uma micro entidade e que no locado existe um estabelecimento aberto ao pblico, a menos que haja acordo entre as partes, o contrato s submetido ao NRAU passados 5 anos a contar receo pelo senhorio daquela invocao;

2. Durante 5 anos o valor da renda atualizado para um valor

anual mximo correspondente a 1/15 do valor patrimonial do imvel locado, determinado nos termos do CIMI, sendo a renda devida no 1 dia do 2 ms posterior quele em que o mesmo foi comunicado ao inquilino;

3. Durante esses 5 anos, o inquilino deve, no ms correspondente quele em que foi invocada essa qualidade, fazer prova de que ela se mantm;

4. Passados os 5 anos, o senhorio pode promover

a transio para o RNAU, no podendo, agora, o inquilino invocar que se trata de uma micro entidade, seguindo-se a tramitao normal que rege essa transio, sendo que, na falta de acordo quanto ao tipo ou durao do contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo, por 2 anos.

1. b) Clarifica que a unio de facto s permite a

transmisso se tiver durado, pelo menos, 2 anos e se o unido de facto tiver residncia no locado h mais de 1 ano.

c) Limita a transmisso para ascendentes em 1 grau; e) A redao proposta para esta alnea, ao retirar a

expresso maior de idade para filho deficiente alm de no trazer nada de novo, pois o filho menor de idade j se encontrava abrangido pela alnea d), pode levar, face redao do n 2, a interpretao de que um filho menor de idade sem deficincia prefere na transmisso a um filho com deficincia.

3. O direito transmisso no se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do pas, data da morte do arrendatrio.

5. Quando se transmite para ascendente com

idade inferior a 65 anos data da morte do arrendatrio, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos de prazo certo, por 2 anos.

6. Caso a posio do arrendatrio se transmita para filho ou enteado no deficiente, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que o mesmo adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11 ou 12 ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mdio ou superior, na data em que perfizer 26 anos, sendo que, na falta de acordo entre as partes, o contrato passa a contrato a prazo por 2 anos.

1. Limita a transmisso s situaes em que o falecido arrendatrio era primitivo arrendatrio e clarifica que s h transmisso se o sucessor trabalhar efetivamente no estabelecimento.

Nota: Nada clarifica quanto s vrias questes que a redao deste artigo sempre levantou, designadamente, como compatibilizar o direito aqui previsto com a necessidade de autorizao para a cedncia a terceiro no inquilino; outra situao de duvidosa soluo consiste na existncia de herdeiro legitimrio, herdeiro do estabelecimento, e sucessor que h mais de 3 anos explore o estabelecimento com o de cujus e, portanto, com direito transmisso do arrendamento.

Alis, , tambm, de significado equvoco o termo sucessor.

DEBATE

ALMOO LIVRE

Recomea s 14H00

A Debates & Discursos, vai iniciar no 1. semestre deste Ano uma nova rea de negcio, no mbito do turismo e lazer. Decidimos proporcionar aos Nossos Clientes e Amigos um servio de excelncia, e para isso, contamos consigo!

Obrigado

Manteigas Martins

Decreto-lei 157/2006, com as alteraes introduzidas pela Lei n 30/2012, de 14 de Agosto

O Dec-Lei N 157/2006, de 8 de Agosto, veio, na matria sobre que, fundamentalmente, dispe a denncia ou suspenso do contrato de arrendamento por motivo de obras, revogar a Lei N 2088, de 3 de Junho de 1957, matria que foi regulada por esta lei durante quase cinquenta anos.

O DL N 157/2006, mesmo com as alteraes introduzidas pelo D.L. N 306/2009, de 23 de Outubro, trouxe, ainda, maiores condicionamentos possibilidade de denncia ou suspenso dos contratos de arrendamento antigos, os vinculisticos, para efeitos de denncia para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos.

Com as alteraes introduzidas a este diploma legal pela Lei n 30/2012, de 14 de Agosto inverte-se, totalmente, o paradigma, ou seja, a denncia para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos, nos contratos antigos, antes, substancialmente de extrema dificuldade, passa a poder efectuar-se quase sem restries, sendo que, formalmente, a sua concretizao efectuada por mera comunicao extrajudicial, em substituio do processo judicial anterior.

Sobre esta matria o que se dispe no D.L N 157/2006, com as alteraes introduzidas pela Lei n 30/2012, visa regulamentar o que sobre a mesma dispem os artigos 1101 e 1103 do Cdigo Civil, apresentando-se, cremos, como a alterao mais significativa ao Regime de Arrendamento Urbano.

A nica limitao livre denncia do contrato de arrendamento para demolio refere-se aos contratos de arrendamento para habitao celebrados antes da entrada em vigor do RAU, sendo que, em relao a estes contratos, a denncia para demolio s pode ocorrer caso se verifique uma das situaes previstas no art 24, ou seja, quando a demolio:

a) Seja ordenada pela Cmara Municipal por a construo ameaar ruir ou oferecer perigo para a sade pblica e para a segurana das pessoas;

b) Seja necessria por fora da degradao do prdio,a atestar pelo Municpio;

c) Decorra do plano de pormenor de reabilitao urbana;

d) Seja considerada pelo Municpio a soluo mais adequada, ou seja necessria execuo de plano municipal de ordenamento do territrio ou aprovao de rea de reabilitao urbana.

Este diploma, em concreto, regula, nos termos do art. 1, o regime aplicvel:

a) denncia do contrato de arrendamento para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos;

b) realizao de obras coercivas; c) denncia ou suspenso dos contratos de

arrendamento anteriores ao RAU para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos quando o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;

d) realizao de obras pelo arrendatrio.

Em geral cabe ao senhorio efectuar obras de conservao, nos termos do art 1074 a 1111 do Cdigo Civil, bem como da legislao urbanstica, nomeadamente, do RJUE.(Art 2). Caso o senhorio as no efectue, o Municpio ou a entidade gestora da operao de reabilitao urbana podem intim-lo sua realizao, bem como proceder sua realizao coerciva, nos termos dos arts 12 a 22 deste diploma.(Art 3).

So obras de remodelao ou restauro profundos, as obras, designadamente de conservao e reconstruo que obriguem, para a sua realizao, desocupao do locado. (Art. n 4, n 1).

Complementando o que j se disse a propsito do disposto no art 1103 do cdigo Civil e no art 28 da Lei 6/2006, nas situaes em que o inquilino habitacional com contrato anterior ao RAU, seja pela idade, seja pela deficincia, pode optar pelo realojamento, dispe o art 6 deste diploma que se considera realojamento em condies anlogas, quanto ao local, a sua localizao na mesma freguesia ou em freguesia limtrofe e desde que o fogo de substituio se encontre em estado de conservao igual ou superior ao do locado e seja adequado s necessidades do agregado familiar do inquilino, (Art 25, n 1).

O fogo de substituio considera-se adequado s necessidades do agregado familiar desde que se situe entre o mnimo e o mximo previstos no Art. 6, n 5, de acordo com o seguinte quadro:

Composio do Agregado familiar

Tipo de fogo (Mnimo)

Tipo de fogo (Mximo)

1 T0 T1/2

2 T1/2 T2/4

3 T2/3 T3/6

4 T2/4 T3/6

5 T3/5 T4/8

6 T3/6 T4/8

7 T4/7 T5/9

8 T4/8 T5/9

9 ou mais T5/9 T6

No se aplica o regime previsto na alnea b) do art 1101 quando a demolio:

a) Seja ordenada nos termos do n 3 do art 89 do RJUE ou do art 57 do regime jurdico da Reabilitao Urbana;

b) Seja necessria por fora da degradao do prdio, a atestar pelo Municpio;

c) Decorra de plano de pormenor de reabilitao urbana.

(Art. 7, n 2)

Todavia, quando a ordem ou necessidade de demolio previstas nas alneas a) e b) antes referidas, resultem de aco ou omisso culposa do proprietrio ou de terceiro, o arrendatrio tem direito a ser indemnizado pelo responsvel, nos termos gerais, (Art 7, n 3). Os termos da denncia de contrato de arrendamento para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos encontram-se expressos nas consideraes tecidas no mbito do art 1103 do Cdigo Civil.

A denncia do contrato de arrendamento para habitao celebrado anteriormente ao RAU para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos, se o arrendatrio tiver idade igual ou superior a 65 anos ou grau de incapacidade superior a 60%, o senhorio, na falta de acordo, obrigado a garantir o realojamento do arrendatrio em condies anlogas s que j detinha, (Art 25, n 1).

Nestas circunstncias, na comunicao da denncia, o senhorio deve indicar o local destinado ao realojamento, bem como a renda que prope e, ainda, o prazo de que o inquilino dispe para responder que de 30 dias.(Art 25, n 1) Neste prazo, o arrendatrio pode optar pela indemnizao de um ano de rendas ou pelo realojamento, devendo, neste caso, se for caso disso, invocar que o rendimento do seu agregado familiar inferior a 5 salrios mnimos nacionais anuais, sendo aplicvel o regime da actualizao de rendas do NRAU, (Art. 25, n 2)

Se o arrendatrio invocar RABC inferior a 5 salrios mnimos nacionais anuais, o senhorio pode, ainda, em 10 dias, optar pela suspenso do contrato em substituio da denncia, quando esta seja destinada realizao de obras de remodelao ou restauro profundos, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatrio no perodo da suspenso,(Art 25, n 5).

Na comunicao em que se opte pela suspenso, o senhorio deve informar o arrendatrio:

a)do local e das condies de realojamento propostos;

b)da data do incio e durao previsvel das obras;

c)da data para a entrega da chave do local de realojamento temporrio e para a desocupao do locado,(Art 25, n 6).

Em caso de realojamento, por motivo de idade ou de deficincia, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, devendo o mesmo ser celebrado por durao indeterminada, no podendo o senhorio proceder sua denncia injustificada e ser-lhe aplicvel o regime de actualizao de rendas previsto no NRAU,(Art 25, ns. 8 e 9).

A obrigao de realojamento antes prevista s existe se o arrendatrio tiver no locado a sua residncia permanente ou a falta de residncia seja devida a caso de fora maior ou doena.(Art. 25, n 12). O senhorio que opte pela suspenso do contrato, face a invocao de RABC inferior a 5 salrios mnimos, fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatrio, durante o perodo da suspenso, em condies anlogas s que j detinha. (art 26, n 1)

O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupao do locado, devendo o arrendatrio, logo que o senhorio lhe comunique a concluso das obras, reocupar o locado no prazo de 3 meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento (art 26, n 2 e 3).

Se o arrendatrio no desocupar o locado aplica-se o regime do BNA, devendo o requerimento ser acompanhado da comunicao em que o senhorio opta pela suspenso e indica ao arrendatrio o local e as condies do realojamento, a data de incio e durao previsvel das obras e a data da entrega da chave do realojamento temporrio. (art 26, n 4 e 5).

Este diploma legal regulamenta ainda o Regime das Obras em Prdios arrendados quando as mesmas sejam da iniciativa do Municpio ou do arrendatrio. Finalmente, com a revogao dos Art. 35 a 46, operada pela Lei 30/2012, de 14 de Agosto, deixou o inquilino de ter a faculdade de adquirir, mesmo contra a vontade do proprietrio, o prdio arrendado, quando este se encontrasse no estado de mau ou pssimo e o senhorio, notificado para o efeito, no realizasse as obras necessrias.

Carla Freire

ALTERAES S REGRAS SOBRE LOCAO PREVISTAS NO CDIGO CIVIL

COFFEE BREAK

15min

Antnio Raposo Subtil

I - VERTENTES E OBJECTIVOS DA REFORMA LEGISLATIVA: A reforma do regime do arrendamento urbano aprovada pela Lei n 31/2012, de 14 de Agosto

tem como principais objetivos: a. a alterao ao regime substantivo, vertido no Cdigo Civil (Liberdade Contratual)

b. a reviso do sistema de transio dos contratos para o NRAU (Atualizao das rendas) c. A agilizao do mecanismo/procedimento de despejo (Desjudicializao via BNA) Regime processual misto e complexo Procedimento extrajudicial/ especial de despejo (BNA) Procedimento de oposio ao requerimento de despejo (Tribunal) Ao declarativa de despejo para cessao do contrato (Tribunal). Ao executiva de despejo fundada em sentena (Tribunal)

Requerimento avulsos (a reenviar para Tribunal), nomeadamente: Requerimento de suspenso da desocupao do locado (Tribunal); Requerimento de diferimento da desocupao do domiclio (Tribunal); Requerimento de impugnao do ttulo de desocupao (Tribunal); Requerimento para autorizao judicial de entrada imediata no domiclio(Tribunal).

II MECANISMO ESPECIAL DE DESPEJO PROPOSTO: Com a nova reviso do regime jurdico do arrendamento urbano, procedeu-se

criao de um mecanismo especial de despejo, sendo que, a sua tramitao tem a seguinte estrutura:

Fase extrajudicial: procedimento especial de despejo a tramitar junto do

BNA resultante da apresentao do requerimento de despejo pelo senhorio (Artigos 15 do NRAU);

Fase judicial: autos a distribuir em Tribunal pelo BNA resultante da iniciativa/oposio do arrendatrio pretenso de despejo (Artigos 15-F, H, e I) e, de forma autnoma, a ao de despejo regulada no art. 14 do NRAU.

Com a reviso operada pela Lei n 31/2012, de 14 de Agosto, paralelamente cessao

do contrato pela via judicial (art. 14), criou-se um mecanismo extrajudicial/ especial de despejo (artigo 15-A), destinado s situaes em que, tendo cessado o contrato de arrendamento nas situaes consagradas no artigo 15, o arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por conveno das partes.

Efetivamente, em face da nova redao dos artigos 14 e 15 do NRAU e da

interpretao do artigo 1048 do CC, entende-se que, a ao de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial) especial de despejo, constituem meios rgidos disposio do senhorio, dado que s o direito resoluo do contrato por falta de pagamento de rendas pode ser exercido judicial ou extrajudicialmente.

III - FINALIDADE DO BALCO NACIONAL DO ARRENDAMENTO (BNA): [art 15-A do NRAU] Natureza [art 15-A do NRAU] : O Balco Nacional do Arrendamento criado, junto da Direco-Geral da

Administrao da Justia, mas no se integra na orgnica judiciria. Atribuies [art 15-A do NRAU]: Destina-se a assegurar a tramitao do procedimento extrajudicial/especial

de despejo, no tendo, contudo, qualquer participao ou interveno na fase judicial.

Direo [art 15-D, 15-E, 15-H do NRAU]: Ao BNA compete a direo do procedimento extrajudicial de despejo,

nomeadamente: a verificao dos requisitos dos requerimentos de despejo e de oposio; a notificao ao requerido do requerimento de despejo; a converso do requerimento de despejo em ttulo de desocupao; e a apresentao distribuio dos autos em Tribunal, aps ser deduzida

a oposio pelo arrendatrio pretenso do senhorio.

mbito territorial [art 15-A do NRAU]: Tem competncia em todo o territrio nacional para a tramitao do

procedimento extrajudicial/especial de despejo, apesar do Tribunal competente ser o do locado/imvel objeto do contrato de arrendamento.

Da anlise das competncias atribudas ao BNA (na proposta de Lei constava Secretrio do BNA), verifica-se que a sua atuao limitada, restringindo-se :

notificao ao requerido do requerimento de despejo apresentado pelo senhorio, para os efeitos do disposto no artigo 15-D do NRAU;

converso do requerimento de despejo em ttulo de desocupao (caso no haja oposio do arrendatrio, nos termos do artigo 15-F do NRAU);

distribuio em Tribunal dos autos, aps deduzida oposio pelo arrendatrio, conforme dispe o artigo 15-H do NRAU.

IV - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA RESPONSABILIDADE DO BNA A. mbito/ finalidade [art. 15. do NRAU]: O procedimento especial de despejo o meio processual que se destina a efetivar a cessao do contrato do arrendamento, quando o arrendatrio no desocupe o locado (artigo 15 do NRAU), mas s podem servir de base ao procedimento os ttulos mencionados no seu nmero 2, que deixaram de ser designados por ttulos executivos. Contudo, de forma totalmente inovadora, a fim de combater a informalidade, o n 4 do art. 15 do NRAU vem dispor que: o procedimento extrajudicial/especial de despejo s se aplica aos contratos de arrendamento em relao aos quais o senhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da administrao fiscal e cumprido todas as obrigaes tributrias relativas aos mesmos. Pretende-se atingir o mesmo fim da ao executiva para entrega de coisa certa (locada) com base nos ttulos executivos previstos no art 15 do NRAU, na sua redao inicial.

B. Pedidos/ pretenso do senhorio [art 15, n5 e art 15-B n 2 al. e) e g) do NRAU]: No mbito do procedimento extrajudicial/especial de despejo, o pedido de pagamento

de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupao do locado. Evita-se, desta forma, a instaurao em tribunal de duas aes distintas: uma para efetivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso.

O facto de se prever a possibilidade de cumular o pedido de desocupao com o de

pagamento de uma quantia pecuniria uma vantagem face ao regime atual, que obriga a apresentao de duas aes executivas distintas e com tramitao autnoma.

Nos termos do n8 do art 15 do NRAU, as rendas que se forem vencendo na

pendncia do procedimento especial de despejo, em que tenha sido formulado o pedido de pagamento de rendas (encargos e despesas) devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

Importa realar que, para os efeitos do n5 do art 15- J do NRAU, o ttulo para

desocupao do locado, quando tenha sido efetuado o pedido de pagamento de rendas (encargos ou despesas) pelo senhorio, constitui ttulo executivo para pagamento de quantia certa, aplicando-se o disposto no CPC (execuo para pagamento de quantia certa baseada em injuno).

C. Titulos/ suporte do procedimento [art 15 n 2 do NRAU]: A Lei n. 31/2012 altera a natureza dos ttulos, passando a design-los com documentos que

podem servir de base ao procedimento, e que so os seguintes: a) Em caso de revogao, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n. 2 do

artigo 1082. do Cdigo Civil;

b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no sendo o contrato renovvel, o contrato escrito donde conste a fixao desse prazo;

c) Em caso de cessao por oposio renovao, o contrato de arrendamento acompanhado do

comprovativo da comunicao prevista no artigo 1097. ou no n. 1 do artigo 1098. do Cdigo Civil;

d) Em caso de denncia por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do

comprovativo da comunicao prevista na alnea c) do artigo 1101. ou no n. 1 do artigo 1103. do Cdigo Civil;

e) Em caso de resoluo por comunicao, o contrato de arrendamento, acompanhado do

comprovativo da comunicao prevista no n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, bem como, quando aplicvel, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposio realizao da obra;

f) Em caso de denncia pelo arrendatrio, nos termos dos n.s 3 e 4 do artigo 1098. do Cdigo Civil,

do artigo 34. ou do artigo 53., o comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatrio.

Assim, o valor jurdico dos ttulos enunciados no n 2 do art 15 do NRAU reduzido, dado que os

mesmos deixam de ter natureza de ttulo executivo e, consequentemente, deixam de ser passveis de execuo imediata, quer via BNA quer em Tribunal (por exemplo: o acionamento dos fiadores ter de ocorrer em Tribunal).

D. Fases [art 15-B a 15-S do NRAU]:

O procedimento extrajudicial/especial de despejo, comporta essencialmente cinco fases, a saber:

1. O senhorio apresenta junto do BNA a respetiva pretenso de despejo (vide requisitos a

constar do modelo prprio a aprovar por Portaria previstos no art 15- B do NRAU); 2. O BNA promove a notificao do arrendatrio (vide poderes limitados para a recusa do

requerimento de despejo prevista no art 15-C do NRAU e exigncias da notificao referidas no art 15-D do NRAU);

3. Se o arrendatrio no deduzir oposio ao pedido de despejo, o BNA emite o ttulo de desocupao do imvel, podendo o senhorio proceder ao despejo imediato (vide elementos essenciais do ttulo constantes do art 15- E do NRAU, sem prejuzo da regulamentao a aprovar por Portaria);

4. Caso o arrendatrio se recuse a proceder entrega voluntria do locado, ou incumpra o acordo de desocupao firmado com o senhorio, haver lugar interveno do tribunal com carcter urgente, para a obteno da autorizao de entrada no seu domicilio (Nota: a interveno do tribunal para a obteno desta autorizao, limita-se s situaes de desocupao de imveis objeto de arrendamento para habitao, excluindo os contratos de arrendamento no habitacionais, conforme dispe o art 15- L do NRAU);

5. Se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo, h lugar a interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, devendo, contudo, o arrendatrio prestar cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, proceder ao pagamento da taxa de justia e, no decurso do referido processo, efetuar o depsito das rendas vencidas, sob pena da oposio se considerar como no deduzida (vide ns 3, 4 e 5 do art 15 F recusa da oposio- e art 15- H distribuio e termos posteriores do NRAU).

A tramitao do procedimento extrajudicial/especial de despejo no difere do regime

atualmente previsto para a execuo para entrega de coisa certa (locada) com base nos ttulos executivos previstos no art. 15 do NRAU, na sua redao inicial, sendo apenas diferente a entidade competente para receber a pretenso de despejo, no caso o BNA.

E. Finalidade e Contedo da Notificao [art. 15 D do NRAU] De acordo com a redao dada ao n1 do art. 15. D do NRAU, aps o BNA verificar que

o requerimento de despejo rene as condies necessrias para ser aceite, dever notificar por carta registada com aviso de receo o arrendatrio (aplicvel o disposto nos artigos 236 a 238 do CPC, por remisso do n 3 do art 15- D do NRAU), para este, no prazo de quinze dias, tomar uma das seguintes atitudes:

a) Desocupar o locado e, simultaneamente, proceder ao pagamento das quantias

peticionadas pelo requerente;

b) Deduzir oposio pretenso formulada pelo requerente e, simultaneamente, requerer o diferimento da desocupao do locado, caso se trate de imvel arrendado para habitao;

c) Requerer apenas o diferimento da desocupao do locado, nos termos do disposto

nos artigos 15 N e 15 O do NRAU, no caso de se tratar de um arrendamento para fins habitacionais.

Os elementos que deve conter o ato de notificao so os previstos no n 4 do citado

artigo, no podendo deixar de se fazer referncia s advertncias previstas nas alneas c) e d), nomeadamente: de que a no desocupao do locado, a falta de pagamento da quantia peticionada e a no deduo de oposio dentro do prazo legal, constituem ttulo para a desocupao do locado e, ainda, de que nos casos em que so peticionadas quantias em divida, caso no ocorra a sua liquidao, so devidos juros de mora desde a data da apresentao do requerimento, at efetivo e integral pagamento.

F. Autorizao Judicial para entrada imediata no domiclio [Art. 15 L do NRAU]:

Nas situaes em que o arrendatrio no desocupe o domicilio voluntariamente ou

no cumpra o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido deduzida oposio ao requerimento de despejo e estejamos perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de execuo, o notrio ou o oficial de justia devem apresentar um requerimento no tribunal judicial da situao do locado, o qual tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 5 dias, ser autorizada a entrada imediata no domicilio.

O Juiz s pode recusar o referido requerimento de autorizao para entrada no

domicilio, quando no tenha sido utilizado o modelo de requerimento aprovado ou este no esteja devidamente preenchido, quando no seja anexado ao mesmo o titulo emitido pelo BNA para a desocupao do locado ou se demonstre que no foi liquidada a taxa de justia devida e, ainda, quando as comunicaes e notificaes dirigidas aos ocupantes no tenham sido efetuadas em conformidade com o disposto nos artigos 9, 10e 15 D do NRAU.

G. Suspenso do Procedimento [art 15-M do NRAU]: Encontram-se previstas algumas causas de suspenso do procedimento

extrajudicial/especial de despejo, nomeadamente quando exista ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do senhorio, ou ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do arrendatrio.

Tratando-se de arrendamento para habitao, h lugar suspenso

das diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de doena aguda.

Nestas situaes, o agente de execuo, o notrio ou o oficial de

justia devem lavrar certido das ocorrncias anexando mesma os documentos exibidos e advertir a pessoa que se encontra na posse do locado, de que deve no prazo de dez dias, requerer ao juiz a confirmao da suspenso, sob pena de prosseguirem as respetivas diligncias para a desocupao, devendo o juiz decidir sobre tal questo, no prazo de cinco dias, aps audio do senhorio.

Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no art 930-B do CPC, que dispe o seguinte:

Artigo 930.-B Suspenso da execuo

1 - A execuo suspende-se nos seguintes casos: a) (revogada); b) Se o executado requerer o diferimento da desocupao do local arrendado para

habitao, motivada pela cessao do respetivo contrato, nos termos do artigo 930.-C.

2 - O agente de execuo suspende as diligncias executrias sempre que o detentor da coisa, que no tenha sido ouvido e convencido na ao declarativa, exibir algum dos seguintes ttulos, com data anterior ao incio da execuo:

a) Ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do exequente;

b) Ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respetiva notificao ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cesso, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatrio ou cessionrio como tal.

3 - Tratando-se de arrendamento para habitao, o agente de execuo suspende as diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de doena aguda.

4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execuo lavra certido das ocorrncias, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que a execuo prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitar ao juiz a confirmao da suspenso, juntando ao requerimento os documentos disponveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente ou ao seu representante.

5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execuo, ouvido o exequente, decide manter a execuo suspensa ou ordena a imediata prossecuo dos autos.

6 - O exequente pode requerer, sua custa, o exame do doente por dois mdicos nomeados pelo juiz, decidindo este da suspenso, segundo a equidade.

H. Diferimento da desocupao [art 15-N e 15-O do NRAU e arts 930-C e D do CPC]:

O arrendatrio pode requerer o diferimento da desocupao do locado, por razes sociais imperiosas, por um perodo de cinco meses.

O diferimento de desocupao do locado para fins habitacionais decidido de

acordo com o prudente arbtrio do tribunal, tendo em considerao as circunstncias previstas no n 2, s podendo ser concedido em ltima instncia, quando o arrendatrio seja portador de deficincia com grau de incapacidade superior a 60% e/ou tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, o arrendatrio seja beneficirio do subsidio de desemprego auferindo um valor igual ou inferior retribuio mnima mensal garantida ou de rendimento de reinsero social, cabendo, nesta ltima situao ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social, pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao perodo de deferimento, ficando esta entidade sub-rogada nos direitos do senhorio.

Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no art 930-C do CPC, que dispe o seguinte:

Artigo 930.-C Diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao

1 - No caso de imvel arrendado para habitao, dentro do prazo de oposio execuo, o executado pode requerer o diferimento da desocupao, por razes sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a apresentar, at ao limite de trs. 2 - O diferimento de desocupao do local arrendado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, devendo o Juiz ter em conta as exigncias da boa-f, a circunstncia e o executado no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a situao econmica e social das pessoas envolvidas, s podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos: a) (revogado); b) Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carncia de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de desemprego, de valor igual ou inferior retribuio mnima mensal garantida, ou de rendimento social de insero; o diferimento de desocupao do local arrendado para habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do tribunal, desde que se alegue algum dos seguintes fundamentos: c) Que o executado portador de deficincia com grau comprovado incapacidade superior a 60%.

3 - No caso de diferimento, decidido com base na alnea b) do nmero anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social pagar ao exequente as rendas correspondentes ao perodo de diferimento, ficando aquele sub-rogado nos direitos deste.

4. O diferimento de desocupao do local arrendado para habitao por razes sociais imperiosas no pode ser novamente peticionado pelo executado ou qualquer elemento do seu agregado familiar que com ele coabite antes de decorridos cinco anos sobre anterior deciso favorvel.

I. Desistncia/ extino do procedimento [art 15-G do NRAU]: At deduo da oposio ou, na sua falta, at ao termo do prazo de

oposio, o requerente pode desistir do pedido de despejo, estando previstas no art 15- R do NRAU as sanes para o uso indevido ou abusivo do procedimento.

Prev um regime idntico ao previsto na lei processual para a desistncia do pedido (arts. 293 n 1 e 295 n 1 do CPC), embora o BNA possa devolver a pedido do requerente o expediente, sendo de realar que no citado art 15- G s esto previstas como causas da extino do procedimento: a desocupao do locado, a desistncia e a morte do requerente ou do requerido.

J. Deciso [art 15-E do NRAU]: O BNA converte o requerimento de despejo em ttulo para

desocupao do locado (no tendo ocorrido voluntariamente a desocupao do imvel):

quando o arrendatrio, depois de notificado, no deduza oposio no respetivo prazo (alnea a) do n 1);

quando deduza oposio mas no preste cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso (alnea b) do n 1), at ao valor mximo correspondente a seis rendas (exceto se beneficiar do regime do apoio judicirio e em condies a constar de Portaria a aprovar);

e, ainda, nos casos em que, na pendncia do procedimento especial de despejo, no efetue o depsito das rendas que se forem vencendo (alnea c) do n 1).

No mbito do regime ora alterado, os ttulos previstos no art 15 do NRAU tinham a natureza de ttulo executivo, o que permitia a sua execuo imediata, sem necessidade de qualquer converso ou interveno de entidade pblica para efeitos da sua validao.

A situao prevista na citada alnea c) do art 15 E do NRAU no de fcil compreenso, dado que nos termos do n 3 do mesmo artigo, constitudo o ttulo de desocupao do locado, o BNA disponibiliza-o ao agende de execuo (regulamentao tambm a definir por Portaria a aprovar).

L. Impugnao do Titulo [art 15-P do NRAU]: Nos casos em que o BNA tenha procedido emisso de ttulo para desocupao do locado, ou seja,

nos casos em que no existiu oposio ao requerimento de despejo por parte do arrendatrio, com a consequente distribuio do processo ao juiz, conferida a faculdade ao arrendatrio de impugnar o ttulo para desocupao do locado, em caso de violao das normas relativas comunicao da cessao do contrato e notificao do requerimento de despejo.

A referida impugnao dever ser apresentada por meios eletrnicos no tribunal judicial da situao do

locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocao do agente de execuo ou do notrio ao imvel para a sua desocupao ou do momento em que teve conhecimento da concretizao da referida diligncia, seguindo, com as necessrias adaptaes, a tramitao do recurso de apelao previsto nos artigos 692 e seguintes do Cdigo de Processo Civil.

Prev-se um regime semelhante ao da oposio penhora no mbito da ao executiva, contudo,

ser de realar que foi efetuada a degradao do valor jurdico dos ttulos previstos no art 15 do NRAU na sua redao inicial, permitindo que os ttulos para desocupao dos locados possam vir a ser objeto de impugnao, embora quer a impugnao quer o recurso da deciso judicial tenham sempre efeito meramente devolutivo (art 15 Q do NRAU).

V - VERTENTE JUDICIAL DA INICIATIVA / OPOSIO DO ARRENDATRIO:

A. Objeto: [art 15-F e art. 222 n 3 do CPC]: Se aps a notificao pelo BNA o arrendatrio deduzir oposio

pretenso de despejo, h lugar interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em que prestada uma cauo no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, at ao valor mximo correspondente a seis rendas (exceto nos casos em que o arrendatrio beneficie do regime do apoio judicirio), paga a taxa de justia e, no decurso do mesmo, seja efetuado o depsito das rendas vincendas.

Nos termos do n 3 do art 15. F do NRAU a prestao da referida

cauo ser regulada por Portaria a publicar, estando previsto no n4 e 5 do mesmo artigo que no se mostrando paga a taxa ou a cauo a oposio tem-se por no deduzida.

B. Fases [art 15-F, art 15H e 15- I do NRAU]: O procedimento judicial desenvolve-se do seguinte modo: 1. Deduzida oposio, o BNA apresenta os autos distribuio (Tribunal do locado) e remete ao requerente cpia da oposio; 2. Recebidos os autos, o Juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeioarem as peas processuais, ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado sempre que seja necessrio garantir o contraditrio; 3. No julgando logo procedente alguma exceo dilatria ou nulidade que lhe cumpra conhecer, ou no decidindo logo do mrito da causa, o juiz ordena a notificao das partes da data da audincia de julgamento. 4. Havendo lugar a audincia de julgamento, esta realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuio. 5. Findo o julgamento, a sentena, sucintamente fundamentada, logo ditada para a ata. Prev-se uma tramitao semelhante atualmente prevista para o julgamento da oposio execuo, prevista nos artigos. 818 e 820 do CPC, embora com prazos mais reduzidos.

De acordo com o n 4 do art. 15 H do NRAU, sempre que seja suscitada qualquer questo sujeita a deciso judicial, nomeadamente, nos casos em que necessrio recorrer a autorizao para entrada no domiclio, nos casos de pedido de suspenso da desocupao do locado e nos casos de impugnao do ttulo para desocupao do locado, os autos devero ser sempre apresentados distribuio (Tribunal).

Por outro lado, de acordo com o disposto no art. 15 L do NRAU, nas situaes em que o arrendatrio no desocupe o domiclio voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido deduzida oposio ao requerimento de despejo e estejamos perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de execuo, o notrio ou o funcionrio judicial devem apresentar um requerimento no tribunal judicial da situao do locado, o qual tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 10 dias, ser autorizada a entrada imediata no domiclio.

C. Recurso [art 15-Q do NRAU] Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, da deciso

judicial para desocupao do locado cabe sempre recurso de apelao, nos termos do art. 691 do CPC, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo.

de realar que no se procede alterao do art 678 do CPC, o

qual prev as decises que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso da deciso judicial para desocupao independentemente do valor da causa e da sucumbncia, o qual dispe o seguinte:

ARTIGO 678

1. O recurso ordinrio s admissvel quando a causa tenha valor

superior alada do tribunal de que se recorre e a deciso impugnada seja desfavorvel ao recorrente em valor superior a metade da alada desse tribunal, atendendo-se, em caso de fundada dvida acerca do valor da causa e da sucumbncia, somente ao valor da causa.

2. Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel recurso:

a) Das decises que violem as regras de competncia internacional ou em razo da matria ou da hierarquia, ou que ofendam o caso julgado;

b) Das decises respeitantes ao valor da causa ou dos incidentes, com o fundamento de que o seu valor excede a alada do tribunal de que se recorre;

c) Das decises proferidas, no domnio da mesma legislao e sobre a mesma questo fundamental de direito, contra jurisprudncia uniformizada do Supremo Tribunal de Justia;

3. Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre

admissvel recurso para a Relao: a) Nas aes em que se aprecie a validade, a subsistncia ou a cessao de

contratos de arrendamento, com exceo dos arrendamentos para habitao no permanente ou para fins especiais transitrios;

b) Das decises respeitantes ao valor da causa nos procedimentos cautelares, com o fundamento de que o seu valor excede a alada do tribunal de que se recorre.

VI ACO DE DESPEJO: 1. mbito [art 14 do NRAU]:

A ao de despejo destina-se a fazer cessar a situao jurdica

do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso via judicial para promover tal cessao, ou seja, nas situaes no abrangidas pelo mecanismo especial de despejo, o senhorio deve socorrer-se da ao de despejo.

Da interpretao do art 1048 do CC, parece resultar que o

procedimento extrajudicial/especial de despejo (arts. 1083 ns 3 e 4 e 1084 do NRAU) e a ao de despejo so meios alternativos ao dispor do senhorio, mas, exclusivamente, na situao de resoluo por falta de pagamento de rendas.

Dispe aquele artigo o seguinte:

Artigo 1048. []

1. O direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatrio, at ao termo do prazo para a contestao da ao declarativa, pague, deposite ou consigne em depsito as somas devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041..

2. O locatrio s pode fazer uso da faculdade referida no nmero anterior uma nica vez, com referncia a cada contrato.

3. []. 4. Ao direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda

ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, aplicvel, com as necessrias adaptaes, o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo 1084..

2. Forma [art 14 do NRAU]: A ao de despejo segue a forma do processo comum declarativo prevista nos

artigos 461 e 462 do Cdigo de Processo Civil, sendo as decises judiciais objeto de execuo para entrega de coisa certa (arrendada).

3. Situaes especiais da tramitao da ao de despejo [art 14 n 3, 4 e

5 do NRAU]: Na pendncia da ao de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou

depositadas, nos termos gerais. Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um perodo igual o

superior a dois meses, no forem pagos ou depositados, o arrendatrio notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depsito e ainda da importncia da indemnizao devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depsito, que so contadas a final.

Em caso de incumprimento pelo arrendatrio do disposto no pargrafo anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessrias adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 15. e nos artigos 15.-J, 15.-L e 15.-N a 15.-P do NRAU.

O contrato de arrendamento, quando acompanhado do

comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante em dvida, ttulo executivo para a execuo para pagamento de quantia certa correspondente s rendas, aos encargos ou s despesas que corram por conta do arrendatrio (art. 14- A do NRAU).

Configura um regime semelhante ao previsto na redao inicial do art 15 n 2 do NRAU, que estabelecia o seguinte: o contrato de arrendamento ttulo executivo para a ao de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante em divida.

VII REQUERIMENTOS AVULSOS PREVISTOS NA PROPOSTA Requerimento para autorizao de entrada imediata no locado a apresentar

pelo Agente de Execuo (art 15-M); Requerimento de confirmao da suspenso da execuo (art 15-N); Requerimento de diferimento da desocupao (art 15-O); Requerimento de Impugnao do ttulo de desocupao (art 15-Q)

VIII. LEGISLAO COMPLEMENTAR PROPOSTA MATRIAS A

REGULAMENTAR POR VIA DE PORTARIA: Comunicaes pelo BNA (art.15.-S, n. 2, alnea h); Modelo e formas de apresentao do requerimento de despejo (art 15 B,

n 1); O recurso aos meios eletrnicos pelo BNA (art. 15.-D); Requerimento de Oposio ao requerimento de despejo (art. 15 F, n 2); Valor da Cauo a prestar pelo arrendatrio (art 15-F); Modelo do requerimento para entrada imediata (art 15-L); Requerimento de diferimento de desocupao (art.15.-S, n. 2, alnea b); Modelo do ttulo de desocupao do locado (art. 15- E, n 3).

EM CONCLUSO:

Para o normal funcionamento dos mecanismos / procedimentos

de despejo previstos na Lei 12/2012, o legislador ter de, em tempo, aprovar / adequar os seguintes diplomas / regulamentos:

1 - Lei Orgnica do BNA que estabelea o quadro do seu funcionamento e a afetao de meios (instalaes e quadro de pessoal);

2 As Portarias mencionadas no captulo anterior e os diplomas complementares indispensveis ao cumprimento dos objetivos da reforma legislativa.

Importa realar que, de forma incompreensvel, o legislador determinou que, no procedimento extrajudicial/especial de Despejo (BNA), s obrigatria a constituio de advogado para a deduo da oposio ao requerimento de desejo (art. 15- S, n 3 do NRAU), sendo de realar que, no n 4 consta: As partes tm de se fazer representar por Advogado nos atos processuais subsequentes distribuio no procedimento de despejo.

DEBATE

ENCERRAMENTO DOS TRABALHOS

Slide Number 1Slide Number 2Slide Number 3Slide Number 4Slide Number 5Slide Number 6Slide Number 7Slide Number 8NORMAS TRANSITRIAS alteraesART 26Slide Number 11ART 28Slide Number 13ART 29 ns 2 e 3Slide Number 15PROCESSO DE ACTUALIZAO DAS RENDASSlide Number 17Slide Number 18Slide Number 19Slide Number 20Slide Number 21Slide Number 22Slide Number 23Slide Number 246 O INQUILINO INVOCA RABC INFERIOR A CINCO RMNA (ART 35)Slide Number 26Slide Number 27Slide Number 287 - ARRENDATRIO COM IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 Anos OU DEFICINCIA com grau de incapacidade superior a 60%Slide Number 30Slide Number 31II ARRENDAMENTOS NO HABITACIONAIS (ART 50 A 54)Slide Number 33Slide Number 34Slide Number 35Slide Number 36Slide Number 37MICRO ENTIDADESlide Number 39Slide Number 40TRANSMISSO POR MORTE NO ARRENDAMENTO PARA HABITAOART 57Slide Number 42Slide Number 43TRANSMISSO POR MORTE NO ARRENDAMENTO PARA FINS NO HABITACIONAISART 58Slide Number 45Slide Number 46Slide Number 47Slide Number 48Slide Number 49Slide Number 50Slide Number 51Slide Number 52Slide Number 53Slide Number 54Slide Number 55Slide Number 56Slide Number 57Slide Number 58Slide Number 59Slide Number 60Slide Number 61Slide Number 62Slide Number 64Slide Number 65Slide Number 66Slide Number 67Slide Number 68Slide Number 69Slide Number 70Slide Number 71Slide Number 72Slide Number 73Slide Number 74Slide Number 75PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJONOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANOALTERAES APROVADAS PELA LEI N 31/2012, de 14 de AgostoSlide Number 78Slide Number 79Slide Number 80Slide Number 81Slide Number 82Slide Number 83Slide Number 84Slide Number 85Slide Number 86Slide Number 87Slide Number 88Slide Number 89Slide Number 90Slide Number 91Slide Number 92Slide Number 93Slide Number 94Slide Number 95Slide Number 96Slide Number 97Slide Number 98Slide Number 99Slide Number 100Slide Number 101Slide Number 102Slide Number 103Slide Number 104Slide Number 105Slide Number 106Slide Number 107Slide Number 108Slide Number 109