1º Curso de Extensão em Direito Registral Imobiliário O...

1º Curso de Extensão em Direito Registral Imobiliário

O Processo Civil e sua relação com o Registro de Imóveis

Ivan Jacopetti do Lago

1 – Temas.

• Temas que serão tratados:

• A qualificação registral dos títulosjudiciais;

• A inscrição das ações judiciais, a Lei13.097/2015 e a proteção doterceiro adquirente.

2 – A qualificação registral dos títulos judiciais.

• É possível registrar uma partilha em que alguémrecebeu cota maior ou menor do que lhe cabia porlei?

• É possível averbar uma penhora de imóvel que nãopertence ao executado?

• É possível registrar carta de sentença que instituadireito real não previsto em lei?


• A qualificação registral implica um juízo daregistrabilidade do título levando-se em conta asregras e os princípios legais.

• O regime jurídico registral é de “direito estrito” –não se admite que seja temperado pela equidade.

•O que não significa que não caiba ao registradora interpretação da norma: o que se afasta é aintegração de eventuais lacunas; a recusa àaplicação de uma norma vigente por razões dejustiça ou inconstitucionalidade; etc.


• Por outro lado, quanto ao objeto, aqualificação deve restringir-se ao conteúdo dotítulo e documentos que o acompanham, aosregistros preexistentes e a relação entre eles.

• Não se admite, por exemplo, que aqualificação se baseie em informaçõeslevadas ao conhecimento do registrador poroutros meios, provas não documentais etc.


• A qualificação, como regra, abrange uma série de elementos:

• Competência material e territorial do registrador;

• Existência de eventual impedimento;

• Legitimidade da rogação;

• Registrabilidade em abstrato do título (em sentido material e formal);

• Requisitos extrínsecos do título em sentido formal;

• O sentido do conteúdo do título;

• Circunstâncias dos sujeitos;

• Circunstâncias do objeto;

• Incidência de tributos;

• Etc.


• De maneira geral, portanto, a qualificaçãoimplica uma análise da legalidade dos títulosapresentados em sentido material e formal(ou seja, a análise de sua compatibilidade coma Ordem Jurídica).

• Pelo que, por exemplo, não se registra umnegócio jurídico nulo de pleno direito, aindaque as partes estejam em acordo, e a formaseja válida.


• E quanto aos títulos judiciais? A discussão quanto aos limitesda qualificação é bastante antiga.

• Os títulos judiciais nem sempre estiveram sujeitos aoregistro. A obrigatoriedade do registro destes somente foiintroduzida com o Código Civil de 1916.

• Já se sustentou que os títulos judiciais não estariam sujeitos àqualificação registral, devendo ser inscritos sem mais.

• Contudo, desde há muito a doutrina e a jurisprudência seconsolidaram no sentido de que os títulos judiciaissujeitam-se à qualificação.


• Nesse sentido, o Conselho Superior daMagistratura de SP (Processo 1000777-24.2016.8.26.0481): “Como é sabido, os títulosjudiciais também não escapam ao crivo daqualificação registral,[1] de modo que oregistrador, longe de questionar o conteúdo dadecisão e tampouco o seu mérito, deveráexaminar se estão atendidos os princípiosregistrais pertinentes ao caso, para seu perfeitoingresso no fólio real.”.

http://www.kollemata.com.br/#_edn1


• A questão que permanece é: até que pontopode chegar a análise, de maneira a nãoquestionar a decisão ou seu mérito?

• Em 1980 o registrador Elvino Silva Filhoapresentou célebre trabalho no IV CongressoInternacional de Direito Registral, na Cidadedo México, tratando do tema.


• Para Elvino, a fiscalização da atividade registralpelo Poder Judiciário não pode desvirtuar oparadigma legal da independência jurídica doregistrador;

• Por outro lado, não poderia o registrador criardúvidas sobre matéria que tivesse sido objetodo julgado.


• Assim, caberia ao registrador analisar:

• Se o título em si está ou não sujeito a registro;

• Se o juízo emissor não era absolutamente incompetente emrazão da matéria.

• Se o título é compatível com os registros anteriores, salvo seum possível conflito constitui um dos fundamentos dasentença;

• Se o ato atinge direito que não foi objeto da decisão, ou deterceiros que não foram parte na ação (salvo decisões comefeitos erga omnes);

• Requisitos formais extrínsecos;

• Se houve trânsito em julgado (há exceções);


• E não caberia ao registrador analisar:

• A justiça da decisão;

• A errônea interpretação de negócio jurídico;

• A errônea interpretação da norma;

• A falsidade ou precariedade de prova;

• A ofensa á coisa julgada;

• A congruência entre o pedido pelas partes e o decidido pelojuiz;

• A congruência entre a decisão e seus fundamentos;


• Já nos anos 90, Kiotsi Chicuta propõe umaregra geral: A qualificação registral do títulojudicial deve ser realizada; mas deve limitar-seaos requisitos formais extrínsecos (o queabrange a análise de eventual incompetênciaabsoluta, em qualquer caso), e à conexãoentre os dados do título e os dados presentesno registro.


• O autor trata também de alguns casos concretos, de grandeutilidade prática:

• A necessidade de averbação de acessão artificial quandoesta é mencionada no título, mas não no registro;

• A possibilidade de que dados pessoais omitidos no títulosejam supridos sem necessidade de aditamento no título,quando provados por documentos oficiais e se não houverqualquer dúvida sobre a identidade dos sujeitos;

• A possibilidade de ofício do juízo ser compreendido comomandado quando seu conteúdo contiver a mesma força eintensidade deste;

• Etc.


• No final dos anos 90, algumas distinções importantes forampropostas pela Doutrina:

• Marcelo Martins Berthe, com base em precedentes da CGJSP,propôs a distinção dos títulos judiciais em:

• Títulos judiciais em sentido próprio: Aqueles que cuidamdas causas ou fundamentos de um direito ou obrigação, eestão previstos no artigo 167 da Lei 6.015 (Marcelo FortesBarbosa Filho: é o fundamento jurídico – ou títulolegitimário – pelo qual uma pessoa assume uma posiçãodiante de um certo imóvel);

• Títulos judiciais em sentido impróprio: Aquelesconsiderados judiciais em sentido formal, e previstos noartigo 221 da Lei 6.015 (instrumentos judiciais).


• A maioria dos títulos judiciais em sentidoimpróprio – cartas de sentença, formais departilha, certidões de processo – contem emseu bojo um título judicial em sentido próprio.

• Ou seja, segundo MFBF, contem umadeclaração emitida pelo Estado juiz relativaà presença de um título legitímário capazde respaldar a mutação jurídico-patrimonial.


• Mas não necessariamente é assim com osmandados: estes são títulos judiciais em sentidoimpróprio (e, portanto, são instrumentosjudiciais), mas por vezes não carregam um títuloem sentido próprio, mas, tão somente, umaordem judicial).

• (MFBF: um comando dirigido ao registrador,derivado da atividade jurisdicional, comoresposta, especialmente, a situações de urgênciae que, dotadas de provisoriedade, demandamcerta elasticidade na sua conformação).


• Os instrumentos judiciais que contenham um título judicial em sentidopróprio (e, portanto, envolvam a transmissão ou constituição de direitos)devem ser qualificados quanto a:

• Competência material e territorial do registrador;

• Incompetência absoluta do juízo emissor;

• Requisitos formais extrínsecos;

• Adequação do título em sentido próprio ao rol do artigo 167;

• Compatibilidade com a legislação tributária, urbanística, ambientaletc;

• Compatibilidade com registros anteriores;

• Mas não poderá adentrar na coisa julgada, ou em matéria preclusa.


• Já o mandado que contenha apenas ordem judicial (em geral, comconteúdo cautelar) deve receber qualificação registral maisrestrita do que os instrumentos judiciais que contenham títulosjudiciais em sentido próprio:

• Competência territorial e material do registrador;

• Exame formal do instrumento (o que abrange sua coerênciacom o conteúdo do processo);

• Mas não o amparo legal da decisão (por exemplo, se háhipótese de bloqueio, indisponibilidade etc).

• E a coerência com assentamentos anteriores?

•Segundo MFBF, não cabe esta análise, salvo em casos deabsoluta impossibilidade de cumprimento (por exemplo,averbação de indisponibilidade em casos em que a pessoa quesofreu a restrição não detem direitos sobre o bem).


• A partir do final dos anos 90, por influência doDireito Espanhol, a Doutrina e a jurisprudênciapassaram a apontar outra regra geral – cabe aoregistrador verificar:

• Incompetência absoluta do juízo;

• Congruência entre a ordem e o processo de ondese originou;

• Requisitos formais extrínsecos do documento;

• Análise de obstáculos propriamente registrários(prioridade, especialidade, continuidade).


• O caso das partilhas “per saltum”:

• Situação concreta: Após a morte do decujus “A”, morre um de seus filhos “B” (que,por sua vez, era pai de “C” e “D”), sem quetenha sido realizada a partilha dos bens de“A”. É possível realizar a partilha dos bensde “A” diretamente para “C” e “D”?


• A posição tradicional da jurisprudência do CSMSM era no sentido de quea partilha per saltum não poderia ser registrada por violação ao princípioda continuidade (cf., por exemplo, o processo 0002506-52.2009.8.26.0383): Como se percebe, o título não se coaduna com oprincípio da continuidade. A questão já foi enfrentada mais de uma vez poreste Colendo Conselho Superior da Magistratura, não se admitindo apartilha per saltum (Apelação nº 917-6/7, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 4.11.08;Apelação nº 1.067-6/4, Rel. Des. Ruy Camilo, j. 14.4.09). Enfim, o registrodeve refletir o princípio de saisine (Código Civil, art. 1.784), haja vista acontinuidade essencial ao sistema de registro imobiliário (Lei nº 6.015/73,arts. 195 e 237). A cumulação de inventários, facultada em normaprocessual por princípio de economia, não torna prescindível a descriçãoda filiação sucessória prescrita pelo direito material. Consequentemente,a retificação do título, com a inclusão da transmissão omitida, ensejaránova aferição de eventual incidência do imposto causa mortis.

http://www.kollemata.com.br/kollemata/integra.php?id=18680

http://kollemata.com.br/kollemata/integra.php?id=19364

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015.htm


Em 2013 houve uma mudança no entendimento (cf. processo0909846-85.2012.8.26.0037): No caso em exame, o Oficialrecusou o ingresso do formal de partilha diante datransmissão direta dos bens devidos aos herdeiros Eduardo,Luiz Henrique e Cristiane em virtude do filho da autora daherança haver falecido posteriormente a esta. A qualificaçãodo Oficial de Registro de Imóveis, ao questionar a títulojudicial, ingressou no mérito e no acerto da r. sentençaproferida no âmbito jurisdicional, o que se situa fora doalcance da qualificação registral por se tratar de elementointrínseco do título. Assim não fosse, estar-se-ia permitindoque a via administrativa reformasse o mérito da jurisdicional.


E em 2018, retomou-se o entendimento original (cf. processo0001207-39.2016.8.26.0498): Ainda que inventariados de modoconexo e por instrumento conjunto, os bens dos falecidos deveriamter sido, assim, paulatinamente partilhados quanto ao seu ingressono registro de imóveis, conforme a ordem de falecimentos,ressalvadas hipóteses de comoriência, o que não houve no casoconcreto. Pelo princípio da continuidade, ou do trato sucessivo,compete a transmissão da propriedade ao espólio herdeiro, e assimsucessivamente, não sendo possível a transmissão da propriedadediretamente aos herdeiros, pelo fato daquele que faleceuposteriormente ainda estar vivo quando aberta a sucessão anterior.A cumulação de inventários visa privilegiar a economia processual,mas não é apta a afastar a previsão de partilhas distintas,sucessivas e sequenciais, aplicáveis no caso em tela.

3 – Lei 13.097 e a proteção do terceiro adquirente.

A Lei Federal 13.097 de 2015 trouxe mudançasrelevantes ao sistema brasileiro de registro deimóveis.

Com base nesta lei, o sistema passa a protegerde maneira mais intensa o terceiro adquirentede boa-fé.

Mas que tipo de proteção o registro podeoferecer?


A mera prioridade (1ª dimensão dainoponibilidade –Mónica Jardim):Quem poderia ter levado seu direito ao

registro, e não o levou, não pode vê-loprevalecer em face de terceiro que obteve oregistro

Este efeito está presente em qualquersistema de registro, independente de ser oregistro constitutivo oudeclarativo/consolidativo.


No sistema brasileiro, no qual vigora o princípio dainscrição e, portanto, o registro é constitutivo, afalta de registro implica a inocorrência da mutaçãoreal – e portanto a inoponibilidade do direito aterceiros, já que seu titular continuará tendoapenas um direito pessoal.

Com isso, a inoponibilidade do direito nãoregistrado é uma consequência natural dosistema – pode haver transmissões inter vivosregistradas e ineficazes pela nulidade do título;mas não há nenhuma não registrada que sejaeficaz.


Não se cogita da boa ou má-fé do segundo adquirente, jáque, de todo modo, o alienante ainda era proprietário dobem; nem da onerosidade da aquisição.

Ainda, o registro não se destina a sanear defeitos do título; enem há preocupação com a validade do título /titularidade do bem.O que há, tão somente, é uma prioridade concedida aotítulo registrado antes: supondo-se que todos aquelesque estiverem em conflito sejam igualmente válidos,prevalece o que antes foi registrado (força negativa /preclusiva da publicidade –M. Jardim).


A legitimação registral (Roca Sastre):O Direito reputa exato o conteúdo do registro, mas

de maneira menos intensa de como o faz com afé-pública.

Na legitimação há uma exatidão “em princípio”,já que a presunção que milita em favor doconteúdo registrado admite prova em contrário.Já na fé-pública, o terceiro que por ela éprotegido o é de maneira definitiva, ficandomantido seu direito.


Com isso, protege-se – ainda que provisoriamente – otitular registral do direito, bem como terceiros quedele adquiriram: presume-se que o direito existe eque pertence àquela pessoa; e, por outro lado,presume-se que um direito cujo registro foi canceladonão existe.

Assim como na fé-pública, a proteção oriunda dalegitimação registral deriva da confiança depositadaem uma situação jurídica aparentemente exata (talcomo na Gewere alemã).


Os efeitos da legitimação, contudo, não selimitam a gerar prova a se apresentar emjuízo. Se estende:Ao exercício do direito pelo seu titular,bem como seu poder de disposição;Ao exercício de direitos de terceiros contraele, como, por exemplo, o beneficiário deservidão que onere o bem; aquele quetenha direito de ser indenizado por danoscausados pelo imóvel; o Fisco; etc.


A legitimação registral no direito positivo:Alemanha – BGB, §891: A inscrição de um direito no livro fundiário

importa presunção da existência do direito na pessoa do titular. Ocancelamento de um direito inscrito no livro fundiário importapresunção da inexistência deste direito.

Brasil – CC, art. 1245: Art. 1.245: Transfere-se entre vivos a propriedademediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua aser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretaçãode invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirentecontinua a ser havido como dono do imóvel.


A fé-pública:Também tem por objetivo proteger a

confiança que terceiros depositam noregistro; mas o faz de maneira mais intensa,em benefício do tráfico jurídico (M. Jardim –Sistemas de proteção máxima).

Com isso, atendidos os pressupostos, a leireputa exato o conteúdo dos livros deregistro, ainda que não o sejam.


Os pressupostos variam de sistema para sistema.Mas de maneira geral:

- O terceiro adquirente (considerando-se umacadeia de transmissões);- Por negócio jurídico (oneroso ou não, conformeo caso);- De boa fé;fica protegido, em definitivo.

Com isso, o registro não apenas é consideradoexato, como também completo.


Qual é a abrangência da fé pública?Existência, extensão e titularidade do direito;

O que a fé pública não abrange?Dados meramente de fato;Estado e capacidade dos sujeitos;Direitos sobre bens móveis;A materialidade e os dados físicos do imóvel (épolêmico – por vezes, dados físicos, como ainclusão ou não de certa área, repercutem naexistência ou extensão do direito).


Observe-se, contudo, que a fé pública não sanadefeitos eventualmente existentes nos títulosanteriores da cadeia; apenas protege o terceirodos efeitos do reconhecimento destes defeitos.

Ainda, nos sistemas de fé pública nãonecessariamente vigora a “força formal doregistro”, na qual a mutação real prescinde decausa, e se dá somente por conta do modo deaquisição, simples ou complexo (abstração).

- Na verdade, há sistemas de fé pública causais:Espanha, Áustria, Suíça.


A fé pública no direito positivo:Alemanha – BGB, § 892: O teor do livro

fundiário é reputado exato em favordaquele que adquire por ato jurídico umdireito sobre um imóvel ou um direito quegrave outro direito desta natureza, salvo sehouver a inscrição de uma contradita ouque a inexatidão seja conhecida peloadquirente.


A Lei 13.097: Origem: Medida Provisória 656/2014.

Exposição de motivos: concentração; assimetria deinformações; vácuo informacional.

Assimetria de informações: AKERLOF, George, “Themarket for “Lemons”: Quality Uncertainty and theMarket Mechanism”, 1970.


A Lei 13.097 de 2015 prevê trêsmodalidades de reforço à eficácia doregistro de imóveis:

- uma de mera inoponibilidade;

- e duas de fé-pública.


• Antes da Lei 13.097, que ações judiciais poderiam serlevadas ao registro (as ações em si, e não seu resultado)?

• Lei 6.015, art. 167, I – o registro:

•21) das citações de ações reais ou pessoaisreipersecutórias, relativas a imóveis;

• Código de Processo Civil de 1973, art. 615-A:

•Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição,obter certidão comprobatória do ajuizamento daexecução, com identificação das partes e valor da causa,para fins de averbação no registro de imóveis, registro deveículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ouarresto. (atualmente, art. 828).


Lei 13.097 - 1a Modalidade: mera inoponibilidade.Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou

modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atosjurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sidoregistradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintesinformações: I - registro de citação de ações reais ou pessoaisreipersecutórias; II - averbação, por solicitação do interessado, deconstrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase decumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art.615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo dedireitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quandoprevistos em lei; e IV - averbação, mediante decisão judicial, daexistência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidadepatrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos doinciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código deProcesso Civil.


- Esta inscrição, como regra, não depende de decisão judicial específica,bastando a apresentação ao registro de requerimento acompanhado decertidão que comprove o ato; no entanto, haverá necessidade de decisãojudicial nas ações que, não sendo execuções, nem estando em faseexecutiva, tenham resultados patrimoniais que possam, a critério do juiz,reduzir o proprietário do bem à insolvência.

- Cabe ao interessado indicar os bens; mas deve o juiz restringir a providênciaa quantos bastem para garantir a satisfação do crédito.

- Recebida a ordem judicial, deve o oficial prenotá-la e cumprí-la ou devolvê-la com exigências, no prazo de cinco dias; e, após o cumprimento, devecomunicar o fato ao juiz, no prazo de dez dias.


O IV do artigo 792, IV, do NCPC revogou oartigo 54 da lei 13.097/15? Nesse caso, aanálise de todas as certidões de praxecontinua necessária para a demonstração daboa-fé?Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é

considerada fraude à execução:IV - quando, ao tempo da alienação ou daoneração, tramitava contra o devedor açãocapaz de reduzi-lo à insolvência;


O dispositivo deve ser interpretado de maneira sistemática:- Não há dúvidas de que o NCPC exige a averbação da existência de

processo de execução pendente para caracterizar a fraude à execução:Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude àexecução:

II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendênciado processo de execução, na forma do art. 828;

Art. 799. Incumbe ainda ao exequente:IX - proceder à averbação em registro público do ato depropositura da execução e dos atos de constrição realizados,para conhecimento de terceiros.

- Faz sentido não exigi-la para ações de conhecimento ou em fase deconhecimento?

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm


Então qual o sentido do artigo 792, IV?- Recorde-se que a inoponibilidade opera seus efeitos

quando o interessado PODIA levar o fato ao registro e nãoo fez; assim, a hipótese do inciso IV somente deve seraplicada em tais casos – por exemplo, o caso de bens nãosujeitos a registro, em consonância com o artigo 792,parágrafo 2º:

Art. 792, § 2º: No caso de aquisição de bem não sujeito aregistro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar queadotou as cautelas necessárias para a aquisição,mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidasno domicílio do vendedor e no local onde se encontra obem.

Ou, ainda, bens sujeitos a registro mas não registrados.


E por que o NCPC contem esta aparente contradição?- Na verdade, o artigo 54, IV, da Lei 13.097/2015 criou a possibilidade de

ingresso no registro das ações mencionadas no artigo 792, IV, doNCPC, as quais, até então, não contavam com previsão legal deregistro ou averbação.

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir,transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes emrelação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que nãotenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel asseguintes informações:IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipode ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possamreduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art.593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de ProcessoCivil.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5869.htm


2a Modalidade de proteção: fé-pública.- Lei 13.097, artigo 54, parágrafo único: Não poderãoser opostas situações jurídicas não constantes damatrícula no Registro de Imóveis, inclusive para finsde evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir oureceber em garantia direitos reais sobre o imóvel,ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses deaquisição e extinção da propriedade queindependam de registro de título de imóvel.


Quem recebe a proteção da fé-pública? Terceiro, DE BOA-FÉ, queadquirir ou receber em garantia direitos sobre os bens.

E contra quem? Contra quem ostente “situação jurídica” nãoconstante da matrícula – por exemplo, o verum dominus.

Diferentemente do que ocorre no primeiro caso, não há aindauma ação judicial em curso, uma penhora, ordem deindisponibilidade etc, que pudesse ser levada à matrícula;mas há uma situação de risco ao adquirente, como um defeitona cadeia de transmissões.

Ainda, há um outro requisito para que a proteção seja aplicável:a boa-fé do adquirente, cabendo ao titular da situação jurídicanão inscrita provar a má-fé.


Importante: a proteção se dá ao TERCEIRO,aquele que não adquiriu o bem ou o direito dequem teve sua situação jurídica violada.- Exemplo: B, de boa-fé, compra um bem de

alguém que se passa por A, o qual figura namatrícula como proprietário. Terá estaproteção?- Não, pois não é terceiro; mas se alienar obem a C, este contará com a proteção.


- Importante: a proteção se dá ao TERCEIRO,aquele que não adquiriu o bem ou o direito dequem teve sua situação jurídica violada.- Exemplo: B, de boa-fé, compra um bem de

alguém que se passa por A, o qual figura namatrícula como proprietário. Terá estaproteção?- Não, pois não é terceiro; mas se alienar obem a C, este contará com a proteção.


- Quem recebe a proteção da fé-pública? O adquirente deunidade autônoma integrante de incorporação imobiliária oucondomínio edilício; ou o adquirente de lote oriundo deparcelamento do solo.

- A lei não faz esta distinção; mas o dispositivo somente fazsentido se interpretado de maneira a ser aplicávelexclusivamente na alienação feita pelo empreendedor.

- Não se exige a boa-fé do adquirente (e não há relevância aprova de sua má-fé); nem são aplicáveis as exceções previstaspara as modalidades do artigo 54 – aquisições que ocorrem àmargem do registro e falência.

.


Exceções ao reforço de eficácia:a) Situações jurídicas decorrentes de

aquisições que se dão à margem do registro(não aplicável à terceira modalidade);

b) Aquisições e onerações mencionadas nosartigos 129 e 130 da Lei 11.101/2005 (nãoaplicável à terceira modalidade);

c) Imóveis públicos;d) Créditos tributários regularmente inscritos

em dívida ativa (CTN, artigo 185).


Casos:1) TJAM: Caso em que bloqueio de matrícula foi negado porque

imóvel era unidade autônoma, seguindo o artigo 55 da Lei13.097 (AgI 4000781-44.2015.8.04.0000).

2) STJ, RESP 1.592.072-PR: Era fato incontroverso que um casalconviveu por muitos anos em união estável, e que ao longo doperíodo foram adquiridos bens imóveis, em regime decomunhão parcial de bens. Após a separação, o varão alienoualguns dos bens sem participação da ex- companheira. Estaajuizou ação de anulação dos negócios e cancelamento dosrespectivos registros. Para o STJ, não se tendo levado a uniãoestável ao registro, nem havendo prova da má-fé doadquirente, deve-se reconhecer a validade dos negócios,incidindo o art. 54 da Lei 13.097/2015.

Obrigado!

Ivan Jacopetti do [email protected]

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