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2. Código de Conduta do RICS

Ética e Deontologia no Imobiliário - ESAI

39


40Ética para o RICS

RICS atribui muita importância à ética por duas razões:

Royal Charter;

O reconhecimento como entidade autorreguladora;


41

nos anos 80...

1000 páginas

Ex. Regulamentação sobre o

dinheiro de clientes.

Ética e RICS


42

nos anos 90...

E os de fora?..

Consolidação e condensação

40 páginas sobre as regras básicas

Practice statements Globais e

locais, guidance notes, etc

Regras comuns a todos (os nove

princípios básicos)

Ética e RICS


43

nos anos 00...

Ética e RICS

E a responsabilidade das firmas?

E a perceção do público em geral?


44

nos anos 00...

Ética e RICS

6 páginas

Divididas em:

Regras de Conduta para membros

Regras de Conduta para firmas


45

Incorporam os nove princípios básicos nos dois níveis, membros e firmas:

Regras de Conduta - 2007

1. Agir com integridade.

2. Seja sempre honesto.

3. Seja aberto e transparente nos seus negócios.

4. Seja responsável pelas suas ações.

5. Conheça os seus limites e atue em concordância.

6. Seja sempre objetivo.

7. Trate os outros sempre com respeito.

8. Seja um bom exemplo.

9. Tenha a coragem de atuar.


46Regras de Conduta - Membros


2. Fornecer sempre um elevado nível de serviço.

3. Agir de modo a promover a confiança na profissão.

4. Tratar os outros com respeito

5. Assumir responsabilidade

Versão 2012




Isto significa ser honesto e direto em tudo o que faz.

Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja

limitado:

• Ser digno de confiança em tudo o que faz.

• Ser aberto e transparente no modo como trabalha. Nas suas atividades comerciais, o

membro deve partilhar com os seus clientes e/ou outros toda a informação apropriada e

necessária de modo a que estes a compreendam.

• Respeitar a confidencialidade da informação dos seus clientes e potenciais clientes.

• O membro não deve divulgar informação a outros a não ser que tal seja apropriado.

• Não se aproveitar de um cliente, colega, terceiro ou qualquer outra pessoa para quem o

membro tenha um dever de cuidado.




Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja limitado

(cont):

• Não permitir que o preconceito, conflito de interesses, ou influência indevida de outros se

substituam ao seu julgamento e obrigações profissionais.

• Esclarecer suficientemente todos os interessados sempre que um conflito de interesses,

ou mesmo um potencial conflito de interesses, surja entre o membro ou o seu

empregador, e o seu cliente.

• Não oferecer ou aceitar presentes, hospitalidade ou serviços, o que poderá sugerir uma

obrigação imprópria.

• Agir consistentemente no interesse público quando se trata de tomar decisões ou fornecer

aconselhamento.




Isto significa garantir que o seu cliente, ou outros por quem o membro tenha

responsabilidade profissional, recebem sempre deste o melhor aconselhamento, apoio ou

desempenho possível dentro dos termos de contratação acordados.


limitado:

• Deixar claro qual o serviço requisitado pelo cliente e qual o serviço que é prestado pelo

membro.

• Agir dentro do seu âmbito de competência. Caso se verifique que serão necessários

serviços fora desse âmbito, o membro deve estar preparado para agir em conformidade,

como por exemplo, informando o seu cliente dessa necessidade, obtendo

aconselhamento especializado ou consultoria ou, em última análise, caso não seja capaz

de satisfazer os requisitos do serviço, explicando ao cliente que não está nas melhores

condições para o continuar a representar.




Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja limitado

(cont):

• Ser transparente sobre taxas e quaisquer outras despesas ou pagamentos, tais como

taxas de referência ou comissões.

• Comunicar com o seu cliente de modo a que este possa tomar decisões informadas.

• Caso utilize os serviços de terceiros, o membro deve garantir que pagará por esses

serviços dentro do prazo acordado.

• Encorajar a integração do tratamento justo dos clientes.



3. Agir de modo a promover a confiança na profissão.

Isto significa agir de modo a que, tanto na sua vida profissional como na sua vida privada,

o membro deve promover-se a si, promover a empresa ou organização para quem

trabalha e promover a sua profissão em geral, de maneira positiva e profissional.


limitado:

• Promover o que o membro e a sua profissão representam – através dos mais elevados

padrões globais.

• Compreender que ser profissional está para além do modo como o membro se comporta

enquanto trabalha; é também sobre a modo como se comporta em privado.

• Compreender como as ações do membro podem afetam os outros e o ambiente e,

sempre que apropriado, pôr em causa ou corrigir esse comportamento.

• Cumprir as suas obrigações. Fazer o que se prometeu realizar.

• Tentar sempre cumprir o espírito das suas obrigações profissionais e não apenas letra, ou

o que está escrito nos padrões.



4. Tratar os outros com respeito.

Isto significa tratar as pessoas com cortesia, cordialidade e consideração,

independentemente da sua etnia, religião, tamanho, idade, país de origem, género,

orientação sexual ou deficiência. Significa, também, estar ciente das sensibilidades

culturais e culturas empresariais.


limitado:

• Ser sempre cortês, educado e atencioso com os clientes, potenciais clientes a quaisquer

outros com que o membro tenha contacto.

• Nunca discriminar ninguém por qualquer motivo. Garantir sempre que questões de etnia,

género, orientação sexual, idade, tamanho, religião, país de origem ou deficiência não

terão lugar no modo como o membro trata outras pessoas ou desenvolve o seu trabalho.

• Tanto quanto lhe seja possível, o membro deve encorajar a empresa ou organização para

quem trabalha a colocar o tratamento equitativo e respeitoso no cerne da sua cultura

empresarial.



5. Assumir responsabilidade

Isto significa ser responsável por todas a suas ações – não culpar os outros quando

alguma coisa corre mal e, caso o membro suspeite que algo corre mal, estar preparado para

agir em conformidade.


limitado:

• Agir sempre com destreza, cuidado e diligência

• Sempre que alguém reclame por algo que o membro tenha feito, este deve responder

apropriada e profissionalmente, com o objectivo de, tanto quanto lhe seja possível,

resolver a questão de modo satisfatório para o reclamante.

• Caso o membro pense que algo não está bem, deve estar preparado para o questionar e

discutir o assunto com os seus colegas, dentro da empresa ou organização para quem

trabalha, com o RICS, ou com qualquer outra pessoa, organismo ou organização

relevantes.


54Regras de Conduta - Firmas

1. Proporcionalidade

2. Responsabilização

3. Consistência

4. Objetividade - Target

5. Transparência



Regem o comportamento das companhias “reguladas”

Uma companhia regulada é aquela na qual pelo menos 1 dos partners

ou directores são membros de RICS e, se assim o desejarem,

igualmente os “sole practitioners”

Entraram em vigor na Europa em Outubro de 2010



Regem o comportamento das companhias “reguladas”

Uma companhia regulada é aquela na qual pelo menos 1 dos partners ou

directores são membros de RICS e, se assim o desejarem, igualmente os

“sole practitioners”

Poderão anunciá-lo nas suas comunicações, etc

Deverão ter um liaison Officer para as relações com o RICS e realizar o

“Annual Return”

Deverão cumprir todos os requisitos (PII, Complaints handling, etc)

Entraram em vigor na Europa em Outubro de 2010



Mesmo se não tenciona ter a companhia regulada, deverá conhecer as

regras e demonstrá-lo

(ex: PII, Complaints handling procedure, 3rd party arbitration, CPD for

employees, etc)

wwwricsorg/pt/regulation

http://www.rics.org/pt/regulation



Membros que sejam encontrados em falta podem defender-se das

acusações nos tribunais disciplinares (mistos)

Em caso de se provar a falta aplicam-se sanções que podem chegar à

expulsão

Cada ano mais de 20 membros RICS são expulsos por “conduct unbefitting”

www.rics.org/disciplinary

Tribunais disciplinares:

http://www.rics.org/disciplinary


59Regras de Conduta – Linhas Gerais

• Presentes, doações e sweeteners

• Segurança no trabalho

• Discriminação

• Conflitos de interesse

• Branqueamento de capitais

• Revelação de informação confidencial

• Responsabilidade financeira

• Concorrência desleal

• Abuso de substâncias

• “Whistleblowing”


60Regras de Conduta – Linhas Gerais

‘The effectiveness of such codes of ethics depends on the extent to which

to management supports them with sanctions and rewards.’

Wikipedia ‘Code of Ethics’

3. Compreender, decidir e comunicar o que “é correcto”


66

Ética e o setor imobiliário


67

Os profissionais do sector imobiliário e da construção são frequentemente

percebidos pelo público, corretamente ou não, como corruptos;

Ex. Agentes imobiliários são considerados nos USA, UK, e Espanha a

segunda profissão menos honesta (depois de corretores de bolsa e antes

de agentes de seguros)

Num estudo realizado nos USA e UK, 96% das respostas indicam que os

avaliadores sobreavaliam as propriedades para conseguir negócio

Bases do negócio imobiliário


68

Dinheiro Poder

Informação

O que é a “ética”


69

Existe uma ética aplicável a nível mundial?

Ethos=hábito, costume

Non-realism vs realism

Non realism: ética é uma construção de uma civilização num momento em

tempo

Realism conceitos-base reconhecidos como corretos.


70

A ética profissional é um processo, não um texto

Os comportamentos são motivados

Ações têm consequências

A opinião individual conta

Vulnerabilidade é mutua

Ética – Os cinco princípios base


71Ética – Propósito?!

Para além do óbvio... (prisão, etc)...

Estudos demonstram melhor performance financeira entre as empresas

que têm e impõem um código ético (melhor performance, menos oscilação

no preço, mais duração)

‘Strong ethics keep corporations healthy. Poor ethics make companies sick.

Values are the immune system of every organisation ‘

Patrick Dixon


72Comportamento Ético

Um comportamento ético é dar o melhor de sim próprio para garantir que

os interesses do cliente estão protegidos e ao mesmo tempo salvaguardar

os interesses do público e a sociedade em geral

Comportamento éticoÉtica?


73Comportamento Ético nas Organizações

"Trabalhar para uma empresa com uma má reputação pode afetar as

perspetivas de carreira dos jovens consultores"



Nas organizações existem benefícios associados com o comportamento ético,

incluindo:

• Vantagem competitiva;

• Desempenho melhorado;

• Manutenção da reputação;

• Contenção de custos e sucesso financeiro;

• Elevados níveis de retenção de equipas e clientes:



Nas empresas de elevada dimensão de prestação de serviços imobiliários, o

comportamento ético é reconhecido como tendo um benefício financeiro;

Ou, mais importante, a ausência de valores éticos tem um custo comercial – e às

vezes esse custo pode ser devastador;

Padrões éticos e reputação profissional também são percecionados pelos

especialistas em imobiliário como estando interligados remetendo-os para uma

preocupação acrescida com a ética;



Porque a reputação é o que mantém as organizações na vanguarda do mercado

é amplamente reconhecido que, a longo prazo, as empresas éticas terão

potencialmente mais sucesso do que aqueles sem ética;

O clima ético de uma organização é um trunfo de conhecimento que não pode

ser reduzida a escrito e que não pode ser comprado e vendido. Pode todavia ser

explorado pela organização nas suas relações com os clientes e funcionários.

É comercialmente valioso


77Cultura Empresarial

É muito importante para os gestores de negócios a criação de uma cultura

que oriente e reforce os seus funcionários nas decisões e escolhas do

dia-a-dia:

... Importante o fato de esta necessidade ser independente da dimensão

da empresa. ...

Necessidade de cultura empresarial

Código de Conduta

Monitorizável


78Cumprimento das normas Éticas - Riscos

Códigos de éticos, sem monitorização possuem risco importantes que os

podem tornar não eficazes:

• Em última instância podem não influenciar o comportamento

individual;

• Não é possível projetar um código que é geral o suficiente para cobrir

todas as possíveis situações e códigos destinados a incentivar o

julgamento dificultam a prestação de contas;


79Cumprimento das normas Éticas - Riscos

• Ao omitirem os diversos tipos importantes de problemas éticos podem

não garantir a conduta ética nestas áreas;

• Protegendo profissionais, em vez do público que servem os

profissionais.

“codes of conduct must be accompanied by effective mechanisms

for communication, enforcement and review”

RICS


80Comunicação ao Mercado

4. Aplicação Prática dos desafios éticos


81


82A árvore de decisão ética


83Conflitos de Interesse

Em termos de comportamento antiético, conflitos de interesse são

usualmente identificados como sendo a causa de '... dano financeiro e

material a milhões de pessoas inocentes ' e '... ajudaram a minar a fé e a

confiança em numerosas instituições... por parte do público'.

Os conflitos de interesses muito provavelmente o principal obstáculo

que uma gestão eficaz e eficiente se confronta nos dias de hoje.


84Independência, objetividade e conflito de interesses

Os profissionais do imobiliário devem demonstrar independência e

objetividade em todos os seus trabalhos.

Para algumas finalidades, os estatutos, regulamentos, regras dos órgãos

reguladores, ou requisitos especiais do cliente poderão definir critérios

específicos que deverão também ser cumpridos de modo a alcançar um

determinado estado de independência e objetividade.

Há um dever geral de tratar informações relativas a um cliente como

confidenciais, sempre que essas informações se tornem conhecidas como

resultado da relação profissional e não sejam do domínio público.

Deve ter-se em conta que pode ser necessário divulgar alguns

pormenores do envolvimento do profissional. Se não for possível uma

divulgação adequada sem violar o dever de confidencialidade, então, o

trabalho deverá ser recusado. O dever de confidencialidade é contínuo e

permanente, e inclui clientes atuais, antigos e potenciais.



Os profissionais devem sempre atuar com integridade e evitar quaisquer

ações ou situações que sejam incompatíveis com as suas obrigações

profissionais.

Quando um conflito ou possível conflito for identificado, deverá ser

equacionada a aceitação ou recusa do trabalho. Para fins de auditoria,

deve ser feito um registo de todos os conflitos de interesse e da respetiva

resolução, e anexado aos documentos de trabalho.



Não é possível fornecer uma lista definitiva de situações em que uma

ameaça à independência ou objetividade possa surgir. Contudo, os

seguintes são exemplos de casos em que será necessário fazer uma

divulgação adequada e propor um modo de gerir o conflito de maneira

satisfatória ou até mesmo a recusa do trabalho se se considerar que um

possível conflito não poderá ser resolvido ou gerido satisfatoriamente, de

acordo com as normas profissionais:

• representar o comprador e o vendedor de um imóvel ou ativo na

mesma transação;

• representar duas ou mais partes em competição por uma

oportunidade de negócio;

• avaliar para um credor e ao mesmo tempo aconselhar o tomador de

empréstimo;

• avaliar um imóvel ou ativo anteriormente avaliado para outro cliente;

• realizar avaliações para terceiros quando a firma do avaliador mantém

outras relações remuneradas com o cliente e;



A objetividade pode ser comprometida sempre que o resultado de uma

avaliação for discutido com o cliente ou outra parte interessada antes da sua

conclusão.

Embora tais discussões não sejam impróprias, e na verdade possam ser

benéficas tanto para o prestador de serviços como para o cliente, o primeiro

deve estar ciente da possível influência que tais discussões possam vir a ter

sobre o seu dever fundamental de fornecer uma opinião objetiva.

Sempre que essas discussões ocorram, o avaliador deve registar por escrito

todas as reuniões e discussões, e sempre que, como resultado dessas

discussões, o avaliador decida alterar uma avaliação provisória, os motivos

para o fazer devem ser cuidadosamente registados.


88Chinese Walls

O RICS tem diretrizes rígidas sobre as normas mínimas que devem ser

adotadas por organizações de modo a separar consultores que atuam para

clientes em potencial conflito de interesses.

Qualquer solução adotada (coloquialmente conhecida em algumas jurisdições

como ’muralha da China’) deve ser suficientemente robusta para impossibilitar

a passagem de informações ou dados de uma equipa de consultores para

outra. Este é um teste rigoroso; tomar as ’medidas necessárias’ para realizar

uma separação efetiva não é suficiente. Assim sendo, qualquer acordo

configurado e acordado pelos clientes afetados deve garantir que:

• as equipas ou consultores que representam clientes em potencial conflito

devem ser diferentes; note que isto se estende à equipa de secretariado e

outras equipas de suporte;

• as equipas ou consultores devem ser fisicamente separados, pelo menos

estarem em diferentes partes de um edifício, ou até mesmo em edifícios

completamente

diferentes;


89Chinese Walls

• quaisquer informações ou dados, seja qual for o modo como estão

guardados, não devem, em momento algum, estar acessíveis ao ‘outro lado’.

Se em forma escrita, devem ser mantidos em local separado e fechado a

contento do funcionário responsável ou outra pessoa sénior e independente,

dentro da empresa;

• o funcionário responsável ou outra pessoa sénior independente:

• deve supervisionar a criação e manutenção deste regime enquanto

estiver em funcionamento, adotando medidas e controlo adequados de

modo a assegurar a sua eficácia;

• não deve ter envolvimento em qualquer uma das equipas;

• deve ter status suficiente na organização para ser capaz de trabalhar

sem impedimentos e;

• a firma deve disponibilizar formação e treino sobre os princípios e práticas

relativas à gestão de conflitos de interesses.

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