OS FUSOS HORÁRIOS. 5 – OS FUSOS HORÁRIOS E SUAS IMPLICAÇÕES.
2017 · INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS ... Na elaboração deste trabalho, ......
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2017
LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.067/08/2017 – Imóvel urbano
Matrícula 20.889
Autos 0000035-40.1994.8.16.0004
1ª Vara de Falências e Recuperação Judicial do Foro Central da
Comarca da Região Metropolitna de Curitiba/PR
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R Padre Agostinho 2.540 Sala 401 Champagnat Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
1
ÍNDICE.................................................................................................01
1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................04
3. OBJETO...................................................................................................04
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................04
5. OBJETIVO.................................................................................................06
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................07
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................07
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................07
9. PESQUISA DE VALORES............................................................................09
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA..............................09
11. ENCERRAMENTO.....................................................................................09
ANEXOS
ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais
OBJETO: Imóvel composto por terreno com 1.901,31 m² e 675,00m² de benfeitorias
FINALIDADE: Valor de venda forçada – Venda em Leilão
METODOLOGIA: Método Evolutivo
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: agosto de 2017
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:
Benfeitorias21%
Terreno79%
VALOR DA AVALIAÇÃO R$ 870.000,00
(Oitocentos e setenta mil reais).
Benfeitorias 186.000,00
Terreno 684.000,00
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
2.1. Na elaboração deste trabalho, forma utilizados dados e informações obtidos nos autos e
visita técnica no local.
2.2. O avaliador não interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na operação,
bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar conflito
de interesses.
2.3. No melhor conhecimento e crédito dos consultores, as análises, opiniões e conclusões
expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e
levantamentos verdadeiros e corretos.
2.4. Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo que as fontes
das mesmas contidas e citadas neste trabalho
2.5. O Laudo de Avalaição apresenta todas as condições limitativas impostas pelas
metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões
contidas no mesmo.
2.6. Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer
natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo os bens avaliados.
2.7. O presente trabalho atende as recomendações e critérios estabelecidos pela ABNT NBR
14653
3. OBJETO
3.1. Imóvel Urbano - Industrial
3.2. Descrição sumária do bem
Imóvel composto por terreno com 1.901,31 m² e 675,00m² de benfeitorias., localizado à
Rua Vitório Sfendrych, 339 – Araucária/PR, com Matrícula nº20.889 da 2ª Circunscrição
de Araucária/PR – Guia Amarela 02020002401410-01
4
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Araucária
Araucária é um município brasileiro do estado do Paraná, do qual é o décimo segundo mais populoso,
com 135 459 habitantes, conforme estimativa do IBGE, de agosto de 2016.
Município de Araucária
Bandeira Brasão
Hino
Fundação 11 de fevereiro de 1890 (127 anos)
Gentílico araucariense ou araucariano
Prefeito(a) Hissam Hussein Dehaini[1] (PPS)
(2017–2020)
Localização
Localização de Araucária no Paraná
5
Araucária
Localização de Araucária no Brasil
25° 35' 34" S 49° 24' 36" O
Unidade federativa
Paraná
Mesorregião Metropolitana de Curitiba IBGE/2008[2]
Microrregião Curitiba IBGE/2008 [2]
Região metropolitana
Curitiba
Municípios limítrofes
Balsa Nova, Campo Largo, Contenda, Curitiba, Fazenda Rio
Grande, Mandirituba e Quitandinha
Distância até a capital
27 km
Características geográficas
Área 469,166 km² [3]
População 135 459 hab. IBGE/2014[4]
Densidade 288,72 hab./km²
Altitude 897 m
Clima Subtropical Cfb
Fuso horário UTC−3
Indicadores
IDH-M 0,740 alto PNUD/2010 [5]
PIB R$ 13 209 780 mil (BR: 41º) – IBGE/2011[6]
PIB per capita R$ 109 142,87 IBGE/2011[6]
Página oficial
Economia
A exploração comercial da madeira iniciou-se na Freguesia do Iguassú a partir do século XIX, até a
década de 1930, quando entra em crise pela devastação das reservas. Os moradores de Araucária
ainda se dedicaram à exploração da erva-mate até a década de 1940, quando houve o declínio das
exportações para a Argentina, que se tornou autossuficiente. O crescimento econômico da região
proporcionou a abertura de mercado para outras atividades geradoras de emprego para a população
como olarias, cerâmicas, moinhos, fábricas de palhões, de massa de tomate, de caixas de madeira, de
linho, de fósforo, de balas, de bolachas e torrefação de café.
Em 1972, com a instalação da Refinaria Presidente Getúlio Vargas e em 1973 com a criação do CIAR
(Centro Industrial de Araucária), ocorreu um crescimento bastante acentuado e uma inversão no
quadro populacional, econômico e social do Município, em que a população urbana passou a superar
a rural com a vinda de um contingente populacional de vários pontos do país e a economia que se
baseava na agricultura e pecuária passou a ser predominantemente industrial/urbana. A partir da
década de 1970, ocorreu uma acentuada industrialização da cidade, totalizando o segundo maior
parque fabril do estado, apenas atrás da capital. Dentre as indústrias instaladas na cidade é possível
destacar: FAFEN-PR, CSN Paraná, Siderúrgica Guaíra (Gerdau), Berneck, Cocelpa, Imcopa, Tri-Sure,
6
Hübner Auto Linea, AAM do Brasil, Filtros Mil, Dyno do Brasil, Adesi, Gonvari do Brasil, Haus
Technology, Trane e Novozymes.
Localização e acesso
Integrado à Região Metropolitana de Curitiba, no primeiro planalto paranaense, ocupa uma área de
460,85 km², situa-se a 857 m do nível do mar. Situada às margens do Rio Iguaçu, é cortada pela BR-
476, a Rodovia do Xisto, via de interligação da Região Sudoeste do País. Está a 27 km do centro de
Curitiba.
Com a implantação da REPAR, da Petrobrás, na década de 1970, a cidade começou a sofrer influências
do desenvolvimento industrial, servindo de sede a novas indústrias, com geração de empregos e o
deslocamento de trabalhadores da área rural para a urbana.
Adapta-se ao processo de industrialização, mantendo suas características agrícolas, o que a torna um
importante polo agroindustrial.
Abriga, na divisa com os municípios de Curitiba e Campo Largo a represa do Rio Passaúna, que abastece
de água a região da capital paranaense.
Atualmente Araucária passa por um processo de aumento de sua população devido ao efetivo
contratado nas obras de ampliação da REPAR, com mais de 20.000 pessoas contratadas para essas
obras, Araucária acaba abrigando significada parcela destes trabalhadores, oriundos de diversas
regiões do Brasil, mas principalmente o Nordeste e o estado da Bahia.
Divisão territorial
Como Araucária é um município bastante extenso territorialmente, está dividido em bairros grandes e
estes divididos em loteamentos. A área urbana representa cerca de um terço do território municipal.
Os bairros localizados na área urbana são: Centro, Iguaçu, Fazenda Velha, Campina da Barra,
Tindiquera, Barigui, Porto das Laranjeiras, Boqueirão, Sabiá, Capela Velha, Chapada, Vila Nova,
Estação, Costeira, Cachoeira, Passaúna, São Miguel (parcialmente rural) e Thomaz Coelho.
Na zona rural estão localizados: Bela Vista, Colônia Melado, Mato Dentro, Boa Vista, Espigão Alto,
Onças, Botiatuva, Faxinal, Palmital, Campestre, Faxinal do Tanque, Ponzal Campinas das Palmeiras,
Fazendinha, Rio Abaixinho, Campina das Pedras, Formigueiro, Rio Abaixo, Campina dos Martins, Fundo
do Campo, Rio Verde Abaixo, Campo Redondo, Guajuvira de Cima, Rio Verde Acima, Campo Tomáz,
Ipiranga, Roça Nova, Camundá, Lagoa Grande, Roça Velha, Capinzal, Lagoa Suja, São Sebastião,
Capoeira Grande, Lavra, Taquarova, Colônia Cristina, Mato Branco, Tietê e Guajuvira (distrito com
status de sub-prefeitura
5. OBJETIVO
Determinação do valor de venda em hasta pública – venda/liquidação forçada
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também
muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o
valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço
de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo
do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado
do bem, que é a sua velocidade de venda.
7
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma
venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu
preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
Lote de terreno urbano nº 01 com área de 1.901,31m², localizado à Rua Vitório Sfendrich _
Barigui, Araucária/PR, com frente para a Rua Vitório Sfendrich, onde mede 39,21 metros
lineares, de quem da rua olha o imóvel, do lado direito mede 48,54 metros lineares onde
confronta com o lote 02, do lado esquerdo mede 49,49 metros lineares confrontando com a
Agrícola Industrial Sul Ltda, e pelos fundos de largura 38,89 metros lineares, onde confronta
também com o lote 02.
O terreno apresenta topografia Plana, mas divididos em dois taludes, o primeiro, de frente
para a Rua com aproximadamente 1.581,31m² e o segundo fazendo divisa com os fundos do
primeiro, com aproximadamente 320,00m²
Possui um galpão industrial de 675,00m², em alvenaria, piso em concreto, estrutura do telhado
em madeira, sem forro e telhas de fibrocimento.
Possui ainda cobertura meia agua de Eternit, e um, canil estes dois últimos sem valor
comercial.
Matrícula nº20.889 da 2ª Circunscrição de Araucária/PR – Guia Amarela 02020002401410-
01
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
7.1. Liquidez: Baixo/regular
7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.
7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular
7.4. Público alvo para absorção do bem: Investidor, consumidor empresário
7.5. Facilitadores para negociação do bem: Valor venda forçada
7.6. Dificultadores para negociação do bem: Localização – insegurança devido a
quantidade de assaltos a residências na região. Grande número de imóveis similares
ofertados na região.
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com
a coleta de dados enquadrando-se no Grau de fundamentação (2), e Grau de Precisão (3)
constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de
normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir
8.1. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método comparativo direto
de custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação
Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra
composta por imóveis de projetos semelhantes, contemporâneos de numa
mesma região, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os
procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.
8
8.1.1. Fatores de Homogeneização
8.1.1.1. Localização: de acordo com a localização determinada pelas ruas
e seu potencial comercial
8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa
= (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa
(Sp/Sa) ^ (1/8). (Sp/Sa) ^ (1/8).
8.1.1.3. Fator testada: Para Ta>2Tp, adotado Ft = 1,1892; Para Ta < Tp/2,
adotado Ft = 0,8409
8.1.1.4. Fator Comercialização FC =100% - FV - FA FC = 0,75 Onde: FV = Fator venda forçada* = 22%
• 17%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada
FA = Fator Aluguel* = 3 %
0,5 x Valor do Imóvel x 6 Valor do imóvel
8.2. Para a obtenção do valor das benfeitorias: O Método de Quantificação
de Custo é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas. Neste caso apropriado pelo custo unitário básico de construção. Cub Sinduscom PR (Ver anexo memória de cálculo benfeitorias). Após o cálculo do valor do imóvel, aplica-se o Fator de Homogeneização Oferta de 75%.
8.3. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método evolutivo, onde, a composição do valor do imóvel avaliado é obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas, e o fator de comercialização, ou seja, SEGUNDO ABNT 14653-2 - 2004:
8.3.1. VI = (VT + VB) 8.3.2. VI= valor do imóvel 8.3.3. VT = valor do terreno 8.3.4. VB = Valor das benfeitorias
9
9. PESQUISA DE VALORES
9.1 Valores das cotações de imóveis similares
Anexo Pesquisa de Mercado
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
10.1. Valor do Imóvel: R$ 870.000,00 (Oitocentos e setenta mil reais).
10.1.1. Valor Arredondado do Terreno: R$ 684.000,00 (Seiscentos e oitenta e quatro
mil reais).
10.1.1.1. Valor Terreno: R$ 684.300,48 (Seiscentos e oitenta e quatro mil,
trezentos reais e quarenta e oito centavos).
10.1.2. Valor Arredondado das Benfeitorias: R$ 186.000,00 (Cento e oitenta e seis
mil reais).
10.1.2.1. Valor das Benfeitorias: R$ 185.812,15 (Cento e oitenta e cinco mil,
oitocentos e doze reais e quinze centavos).
R$ 247.749,53 x 0,75 = R$ 185.812,15
11. ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo
os anexos relacionados abaixo) de 09 (nove) folhas escritas só de um lado.
Acompanham (3) três anexos:
ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula Curitiba, 24 de agosto de 2017 HELCIO KRONBERG
Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta
1 7.368.000,00R$ 16.841,00 437,50R$ 1,00 1,31 0,75
2 7.000.000,00R$ 15.000,00 466,67R$ 1,05 1,30 0,75
3 2.000.000,00R$ 4.756,00 420,52R$ 1,00 1,15 0,75
4 1.150.000,00R$ 4.435,92 259,25R$ 1,00 1,12 0,755 7.500.000,00R$ 24.920,00 300,96R$ 1,00 1,38 0,75
Médias 5.003.600,00R$ 13190,584 376,98R$
Fatores de Homogemeização
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO TERRENO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 7.368.000,00 16.841,00 437,50 1,00 1,31 0,75 429,85
2 7.000.000,00 15.000,00 466,67 1,05 1,30 0,75 477,75
3 2.000.000,00 4.756,00 420,52 1,00 1,15 0,75 362,70
4 1.150.000,00 4.435,92 259,25 1,00 1,12 0,75 217,77
5 7.500.000,00 24.920,00 300,96 1,00 1,38 0,75 311,50
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Área Oferta
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação:Mat; 20.889 Tipo:Laudo completo Solicitante:1ª V. Falencias
Lograd.:Rua Vitório Sfendrych 339 Complemento:
Bairro: Cidade:Araucária Estado:Paraná
Nº:
Hélcio Kronberg2/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
5
4
217,77
477,75
1.799,56
3
86,66
259,98
359,91
362,70
76,224071
101,653291
10.333,391544
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )..........................................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,65
1,1592
1,3983
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 28,24
Hélcio Kronberg3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ).....................................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls )....................................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
290,22
429,60
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
1.901,31
359,91
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
19,36
19,36
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 359,91
684.300,48
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)..................................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)..............................................................(ud) =
2
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
seiscentos e oitenta e quatro mil, trezentos reais e quarenta e oito centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...................................................(R$/m2) = Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )................................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
305,93
359,91
413,90
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )):
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):( R$ / m2 )
Data: 23/08/2017
429,85437,50477,75466,67
362,70420,52217,77259,25311,50300,96Q46Q26
Q47Q48
Q27Q28
Q49Q29Q50Q30
Q51Q31Q52Q32Q53Q33Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55Q56Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35Q36Q37Q38
Q39
Var.Am
1234567891011121314151617181920
0,981,02
0,860,841,03Q66
Q67Q68Q69Q70
Q71Q72Q73Q74
Q75Q76Q77Q78
Q79Q80
.1
.2
.3
.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6 .7 .8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
123
De:
217,77304,43391,09
INTERVALO
Até
304,43391,09477,75
Freq.
122
---------------------------------------------------------___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q8223 Q43 Q63 Q8324 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO BENFEITORIA(S)
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/3
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
__________________________________________________________________________________________________________1) PARÂMETROS ADOTADOS:
1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:
Prazo estimado para conclusão da obra........................................................................( meses ):
Taxa de administração da obra.............................................................................................( % ):
Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção.......................( % ):
Lucro ou remuneração da construtora...................................................................................( % ):
1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
1.2.1) DEPRECIAÇÃO:Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:
Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real..........................................................................................................................(anos):
Vida útil total provável........................................................................................................(anos):
Idade em % da vida................................................................................................................(%):
Fator de depreciação................................................................................................( decimal ):
1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):
Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):
Data de referência CUB:
Padrão de acabamento:
Área construída padrão ( Predominante ) ( Ap )...................................................................( m2 ):
Valor do CUB ( Custo unitário básico )...........................................................................( R$/m2 ):
IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
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------------------
------------------
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------
------
------
------
------
------
------
------
i
1
2
3
4
5
6
7
8
9
8,00
15,00
10,00
15,00
28,00
45,00
62,22
Siduscom/PR
23/08/2017
Normal
675,00
762,55
Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão
1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:
Fator C ( estado da construção ).............................................................................................(%):
Fator K ( Ross - Heidecke )............................................................................................(decimal):
33,20
66,91
Onde C = Entre Reparos Simples e Importantes
0,3309
Identificação:Mat. 20.889 Tipo:Laudo completo Solicitante:aªVara de Falencias
Lograd.:Rua Vitório Sfendrich 339 Complemento:
Bairro: Cidade:Araucária Estado:Paraná
Nº:
Hélcio Kronberg2/3
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:
Sendo:
onde:
Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );
Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );
675,00
Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.
Logo:
Área equivalente de construção ( Ae )................................................... ( m2 ):
1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
1 ---------------------- ---------------------------
2 ---------------------- ---------------------------
3 ---------------------- ---------------------------
4 ---------------------- ---------------------------
5 ---------------------- ---------------------------
6 ---------------------- ---------------------------
7
8
9
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )
10
11
12
13
14
15
16
17
18
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
----------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
---------------------------
Custo total não incluído no CUB....................................................................... ( R$ ): 0,00
2) CONCLUSÕES:
2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:
Sendo:
VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD
onde:
VFC = Valor final das construções ( R$ );
Ae = Área equivalente de construção ( m2 );
CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );
A = Taxa de administração da obra ( % );
F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );
L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );
FD = Fator de depreciação ( decimal ).
Hélcio Kronberg3/3
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES
Logo para:
Temos:
Valor final das construções ( VFC ).............................................................( R$ ): 247.749,53
/ /
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) =
duzentos e quarenta e sete mil, setecentos e quarenta e nove reais e cinquenta e três centavos
Legenda
% Custo da construção
% Custo da administração da construção
% Custo financeiro da obra
% Lucro ou remuneração da construtora
68,74
10,31
7,91
13,04
(considerando a depreciação):
ANEXO PESQUISA DE MERCADO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
IMÓVEL X COTAÇÕES
COTAÇÃO 1
VALOR: Localização:
Área: 16.841,00 m² R$/m²: R$ 437,50
DESCRIÇÃO EXCELENTE OPORTUNIDADE - TERRENO / ÁREA INDUSTRIAL - CIC - ARAUACÁRIA/PR**
Rua Vitório Sfendrych, 333 - Bairro Barigui - Araucária/PR**Terreno com uma Área de
16.841,00m² ****CONTÉM***Terreno com uma área total de 16.841,00 m²*Viabilidade para
Loteamento Industrial com Barracões** Valor Excepcional para para Pagamento á Vist
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Localização: Rua Vitório Sfendrych 333, Barigui, Araucária
COTAÇÃO 2
VALOR: R$ 7.000.000,00
Área: 15.000,00 m² R$/m²: R$ 466,67
DESCRIÇÃO: terreno, ótimo,industrial, na melhor localização de Araucária, 140m de frente para a Av. das
Araucárias, em frente a encopa. -Zoneamento ZS1. -Permite Sub Divisão de Terrenos de 2000m².
-Também aceita locação no sistema. -Built to suit. Mais informações entre em contato. Atualizado
17/01/2017 Entre em contato conosco, tire sua dúvida e ou marque uma visita com nossos corretores.
URL: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-para-venda-em-chapada-araucaria-pr-
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Localização: Av. das Araucárias
COTAÇÃO 3
VALOR: R$ 2.000.000,00
Área: 4.756,00 m² R$/m²: R$ 420,52
DESCRIÇÃO: TERRENO ESQUINA, ARAUCÁRIA (COM E RES), BARIGUI, 4.755,50 M2 (1 QUADRA DO PORTAL
POLONÊS), R$ 2 MILHÕES.
Excelente terreno, plano, um pouco acima do nível da rua, asfalto, luz, agua.
Quadra 04- Loteamento Parque dos Pinheiros - Araucária PR
Localização: Frente para a Av. das Araucárias (175,00 metros), esquina com R. Emilio Cunha (24,00 metros),
fundos com R. Pedro Chempeck (175 metros) e esquina com R. Vicente Szczerbwski (51,00 metros), e a 500
metros do Portal de Araucária.
URL: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-esquina-araucaria-com-e-res-barigui-4-
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Localização: Av. das Araucárias
COTAÇÃO 4
VALOR: R$ 1.150.000,00
Área: 4.435,92 m² R$/m²: R$ 259,25
DESCRIÇÃO: Proximo a Avenida das Araucárias com fácil acesso ao Contorno Sul Terreno com 4.435,92m²
sendo que 1.936,00m² são de Área de Preservação Permanente
URL: https://www.chavesnamao.com.br/imovel/terreno-comercial-a-venda-pr-araucaria-barigui-4435m2-
RS1550000/id-435320/?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=MitulaImoveis
Localização: Rua José Cheinfert, 106, Barigui, Araucária
COTAÇÃO 5
VALOR: R$ 7.500.000,00
Área: 24.920,00 m² R$/m²: R$ 300,96
DESCRIÇÃO: Terreno com excelente frente para a rua toda asfaltada, no meio das grandes industrias da
Cidade Industrial de Araucária - CIAR, ZI - zoneamento industrial, plano, limpo, podendo construir de
imediato. Com área total de 24.920,00 m². localizado ao lado da Facear, Risotolândia e Corpo de
Bombeiros. maiores
URL http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-industrial-a-venda-thomaz-coelho-araucaria.-
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Localização: Rua Luís Franceschi - Thomaz Coelho, Araucária - PR