2324_Análise das transações imobiliárias na cidade

download 2324_Análise das transações imobiliárias na cidade

of 17

Transcript of 2324_Análise das transações imobiliárias na cidade

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    1/17

    ISSN 1984-7203

    C O L E O E S T U D O S C A R I O C A S

    Anlise das transaes imobilirias na

    cidade do Rio de Janeiro, no perodo

    1968 -1995

    N 20010508

    Maio - 2001

    Pedro Abramo, Maria Alice Martins - convnio IPP/Prefeitura da Cidade doRio de Janeiro - IPPUR/UFRJ

    PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

    Secretaria Municipal de Urbanismo

    Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    2/17

    EXPEDIENTE

    A Coleo Estudos Cariocas uma publicao virtual de estudos e pesquisas sobre o Municpio do Rio deJaneiro, abrigada no portal de informaes do Instituto Municipal de Urbanismo Pereira Passos da SecretariaMunicipal de Urbanismo da Prefeitura do Rio de Janeiro (IPP) : www.armazemdedados.rio.rj.gov.br.

    Seu objetivo divulgar a produo de tcnicos da Prefeitura sobre temas relacionados cidade do Rio deJaneiro e sua populao. Est tambm aberta a colaboradores externos, desde que seus textos sejamaprovados pelo Conselho Editorial.

    Periodicidade: A publicao no tem uma periodicidade determinada, pois depende da produo de textos por parte dostcnicos do IPP, de outros rgos e de colaboradores.

    Submisso dos artigos:Os artigos so submetidos ao Conselho Editorial, formado por profissionais do Municpio do Rio de Janeiro, que

    analisar a pertinncia de sua publicao.

    ConselhoEditorial:Ana Paula Mendes de Miranda, Fabrcio Leal de Oliveira, Fernando Cavallieri e Paula Serrano.

    Coordenao Tcnica:Cristina Siqueira e Renato Fialho Jr.

    Apoio:Iamar Coutinho

    CARIOCA Da, ou pertencente ou relativo cidade do Rio de Janeiro; do tupi, casa do branco. (NovoDicionrio Eletrnico Aurlio, verso 5.0)

    http://www.armazemdedados.rio.rj.gov.br/http://www.armazemdedados.rio.rj.gov.br/
  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    3/17

    ANLISE DAS TRANSAES IMOBILIRIAS NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO,

    NO PERODO 1968 -1995

    Pedro Abramo, Maria Alice Martins - convnio IPP/Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro -

    IPPUR/UFRJ

    Anlise das Transaes Imobilirias na Cidade do Rio de Janeiro no perodo

    1968 1995

    A anlise aqui apresentada utiliza como referncia a tese de mestrado do

    Professor Pedro Abramo, "Dinmica Imobiliria: elementos para o entendimento da

    Espacialidade Urbana"- IPPUR/UFRJ - 1988. As informaes necessrias ao clculo

    do coeficiente de especializao encontram-se no relatrio da referida pesquisa.

    Foram includas tabelas de composio das transaes imobilirias nas Regies

    Administrativas do Municpio do Rio de Janeiro, abrangendo o perodo 1968/1995

    (exceto o ano de 1989, cujos dados no foram disponibilizados). Essas tabelas foram

    construdas a partir de informaes contidas nas guias de recolhimento do Imposto de

    Transmisso de Bens Imveis (ITBI), que descrevem o imvel objeto da transao

    segundo o tipo (apartamento, casa, imvel comercial ou terreno), localizao (endereocompleto), tamanho (rea construda e metragem do terreno), a frao ideal, o valor

    pactuado ou declarado, o valor fiscal (venal) do imvel e o envolvimento ou no de

    financiamento do SFH na transao.

    As guias do ITBI serviram de fonte para pesquisa sobre o mercado imobilirio

    urbano no Rio de Janeiro, realizada pelo IPPUR-UFRJ, sob a coordenao do

    Professor Martim Smolkai. Nessa pesquisa, o critrio amostral definiu o nmero de

    2000 guias anuais, coletadas nos ltimos quinze dias de dezembro, com abrangnciasuficiente para abarcar o conjunto das regies administrativas do municpio, de forma a

    garantir a representatividade de todos os tipos de objetos transacionados. As tabelas

    de composio das transaes imobilirias referentes ao perodo 1968/1988 foram

    retiradas do banco de dados gerado por esta pesquisa, utilizando-se apenas o nmero

    de imveis transacionados por ano, segundo o tipo (apartamento, casa, imvel

    comercial, terreno), agrupados por R.A. A partir de 1990, as tabulaes foram

    realizadas contabilizando o universo das guias do ITBI.

    MAI - 2001 1

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    4/17

    As tabulaes sobre as transaes imobilirias quando analisadas em conjunto

    com outras informaes (licenas de edificao, habite-se, censo demogrfico)

    permitiram estimar os deslocamentos do capital imobilirio na malha urbana (oferta) e

    seu impacto sobre os mercados imobilirios. Para identificar as flutuaes temporais

    das transaes em cada regio administrativa foi construdo um coeficiente de

    especializao no tempo, para o perodo de 1968 a 1995. Privilegiando-se as

    alteraes dos estoques residenciais, as regies administrativas foram analisadas

    agrupadas por reas de planejamento.

    Uma observao de fundo metodolgico: a abrangncia da coleta de dados se

    modifica a partir de 1990, quando passa a contabilizar o universo das guias do ITBI,

    conforme explicado em pargrafo mais acima. No intuito de aferir a qualidade da

    amostra dos anos 1968/88, foram realizados vrios testes para verificar a sua

    representatividade. Esses testes confirmaram a representatividade espao-temporal do

    critrio amostral adotado, sendo que o teste definitivo ocorreu ao se comparar a

    distribuio dos objetos transacionados no mercado imobilirio da cidade do Rio de

    Janeiro dos anos onde foi utilizado o critrio de amostra (1968/88) com os anos onde a

    tabulao foi realizada a partir do universo das transaes ocorridas no Municpio

    (1990/95). Desde ento, pode-se constatar que a distribuio agregada dos dados a

    partir da amostra acompanha a mesma distribuio dos objetos transacionados

    segundo a tabulao do universo dos dados, confirmando, portanto, a

    representatividade da amostra.

    rea de Planejamento 1 se consolida como rea de negcios, reduzindo uso

    residencial.

    A AP-1 pode ser considerada uma rea consolidada, que no apresenta

    modificaes expressivas no padro de ocupao do solo e teve diminuda sua

    participao relativa no total de novas unidades residenciais.

    A RA do Centro merece mais ateno. Primeiro ncleo de ocupao urbana da

    cidade do Rio de Janeiro, teve seu desenvolvimento caracterizado pela concentrao

    de negcios, expulsando o uso residencial para outras regies, a partir da expanso da

    malha urbana. Observando-se os indicadores de densidade predial (nmero de

    prdios/Km) e de verticalizao (nmero de domiclios/prdio) na dcada de 70

    verifica-se uma perda de 25,3% na densidade predial e um acrscimo de 50,2% na

    verticalizao, indicando intensificao no uso do solo. Na mesma dcada houve um

    MAI - 2001 2

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    5/17

    decrscimo na populao residente de aproximadamente 8%, o que denota que o

    aumento na verticalizao no foi direcionado ao uso residencial.

    As informaes sobre a participao relativa de novas unidades (habite-se) e a

    composio das transaes imobilirias confirmam essa tendncia. No perodo de

    1975 a 1980 o acrscimo de novas unidades de salas e lojas comerciais saltou de

    4,8% para 38,7% do total da cidade enquanto o acrscimo de unidades residenciais

    decaiu. A composio das transaes imobilirias indica a importncia dos negcios

    com imveis comerciais no Centro, de 1968 a 1984, na medida em que

    aproximadamente 60% das transaes imobilirias se deram com esse tipo de

    estoque.

    A partir do incio da dcada de 90, as informaes das transaes imobilirias no

    Centro sinalizam uma tendncia a queda na sua participao relativa no total das

    transaes com imveis comerciais: se at o final dos anos 80 metade das transaes

    com imveis comerciais da cidade eram realizadas nessa RA, a partir dessa data

    verifica-se que esse percentual passa a ser de apenas 30% das transaes.. A perda

    de importncia relativa do Centro no mercado de imveis comerciais reflete a

    consolidao de centros de comrcio secundrios tais como Barra da Tijuca e Zona

    Sul.

    Evoluo da Composio das Transaes Imobilirias na RA Centro

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    60%

    70%

    80%

    90%

    68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94 95

    APARTAMENTO CASAS I. COMERCIAIS

    MAI - 2001 3

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    6/17

    Zona Sul esgotou, progressivamente, na dcada de 1970, o mercado para capitais

    imobilirios

    At meados da dcada de 70, a atividade imobiliria concentrava sua atuao

    nas trs regies administrativas que compem a Zona Sul: Botafogo, Copacabana e

    Lagoa. A ocupao desta rea ocorreu segundo uma lgica seqencial, onde os

    perodos de transio dos padres de ocupao apresentaram velocidade crescente.

    Em 1960, as regies de Botafogo e Copacabana j apresentavam um perfil de

    urbanizao razoavelmente definido, detendo o maior ndice de densidade populacional

    da cidade, caracterizando-se por uma ocupao predominantemente residencial

    multifamiliar. J a dcada de 70 apresentou uma queda na taxa de crescimento dos

    domiclios particulares permanentes nessas duas regies, sendo mais significativo em

    Copacabana (31,26%, na dcada de 60, e 16,38%, na dcada de 70), enquanto a

    regio administrativa da Lagoa apresentou um crescimento acelerado (17,97%, na

    dcada de 60, e 50,89%, na dcada de 70). A consolidao das regies de Botafogo e

    Copacabana induziu os capitais imobilirios a se deslocarem para outras reas da

    cidade, sendo que uma parcela desses capitais foi concentrar sua produo na regio

    da Lagoa (a densidade populacional aumentou de 7.875 hab/km, na dcada de 60,

    para 15.170 hab/km, na dcada de 70; enquanto a densidade predial passou de 793

    para 1.167 prdios/km no mesmo perodo).

    A fase de transio da Lagoa aproximou-se de seu final em meados da dcada

    de 70, quando o nmero de habite-se em relao ao resto da cidade apresentou seu

    pique entre 1974 e 1976: nesses trs anos 20% da produo legalizada de novas

    unidades habitacionais do Municpio foram produzidos nesta regio. A partir de ento

    diminuiu sua participao relativa na produo de novas unidades residenciais na

    cidade, indicando a opo dos capitais imobilirios em deslocar seus investimentospara outras reas.

    importante lembrar que o final da fase de transio na consolidao de uma

    determinada regio no significa a ocupao de todo o espao edificvel e/ou a

    reutilizao de todos os terrenos com algum uso anterior. Os capitais deixam de atuar

    em determinada rea quando as possibilidades de realizao de ganhos excepcionais

    se esgotam.

    Analisando a distribuio relativa das transaes com apartamentos no Rio deJaneiro verifica-se que as transaes imobilirias apresentam sincronia com a variao

    MAI - 2001 4

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    7/17

    dos estoques residenciais. Em 1968, metade das transaes imobilirias com

    apartamentos ocorriam na zona sul , caindo, em 1978, para 35%, 39% em 1984 e, em

    1994, para 30,4%. A elevao apresentada em alguns anos reflete apenas uma

    presso da demanda sobre o estoque, determinada por mudanas no quadro

    macroeconmico, que resultaram na maior atratividade do ativo imvel em relao aos

    outros ativos econmicos, e pela tradio do mercado imobilirio na zona sul, sinnimo

    de liquidez.

    Observando-se os grficos construdos a partir do coeficiente de especializao

    no tempo das transaes com apartamentos pode-se ter uma indicao dos

    deslocamentos dos capitais imobilirios a partir de informaes do prprio mercado.

    Em Botafogo, a curva descendente indicando a perda de importncia relativa

    nas transaes nesta rea, sendo que antes de 1968 Botafogo j havia adquirido uma

    relativa estabilidade em seu ciclo de vida.

    Em Copacabana, a fase de maior atuao dos capitais imobilirios foi na dcada

    de 60, sendo que o pique de transaes imobilirias se deu no incio da dcada de 70

    quando a curva passa a ser descendente indicando estabilizao do seu padro de

    ocupao.

    A partir de meados dos anos 80, os dados de transaes com apartamentos

    tambm apresentam uma tendncia a queda, indicando estabilizao do ciclo de vida

    nessa regio. Da mesma maneira, a curva do coeficiente de especializao das

    transaes com apartamentos na zona sul corrobora a indicao de uma estabilizao

    do ciclo de vida das RAs de Botafogo, Copacabana e Lagoa.

    Na Lagoa, a curva ascende a partir do ponto de inflexo com a curva de

    Botafogo e, posteriormente, Copacabana, indicando afluxo de capitais para essa

    regio. Percebe-se tambm uma diminuio no perodo de mudana no padro de

    ocupao. Botafogo teve um processo de mudanas no padro de ocupao mais lentoque Copacabana que, por sua vez, foi mais vagaroso que o da Lagoa. O processo de

    mudana do uso do solo da regio da Lagoa comea a arrefecer a partir de 1976 com o

    declnio de sua participao relativa em novas unidades na Cidade, chegando em 1980

    ao mesmo patamar de 1972. A curva de transaes com apartamentos tambm

    apresenta queda, a partir de 1977, indicando estabilizao do ciclo de vida nessa

    regio.

    A acelerao das fases de transio de reas da cidade imps aos capitaisimobilirios movimentos mais velozes de deslocamentos espaciais, elevando o grau de

    MAI - 2001 5

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    8/17

    incerteza quanto ao momento de consolidao do novo padro de ocupao e do fim

    da valorizao ampliada. A diminuio do tempo de valorizao induziu os capitais

    imobilirios a se diferenciarem espacialmente da deciso de investir em eixos de

    expanso, de forma a possibilitar mudanas de uso na rea como um todo e

    deslocamento da demanda. Com o processo de acumulao dos capitais imobilirios, a

    concorrncia se realizou cada vez mais pela diferenciao do produto habitao,

    criando barreiras atuao de determinados capitais. A sofisticao do produto

    impediu que capitais de menor porte atuassem naquele novo espao de valorizao,

    determinando a criao de outros novos vetores de expanso e potencializando o

    processo de diferenciao espacial da atuao dos capitais imobilirios.

    Na consolidao do padro de ocupao de Copacabana (e Botafogo), os

    capitais que se deslocaram para a Lagoa produziram unidades mais sofisticadas, de

    forma a atender uma demanda de maior renda. Os capitais incapazes de tal produo

    deslocaram-se para outras reas da cidade, como a Ilha do Governador.

    O esgotamento das possibilidades de valorizao ampliada na zona sul forou

    os capitais a definirem novos setores de atuao em duas novas grandes reas de

    expanso: Barra da Tijuca e algumas localidades do subrbio e zona norte. A atuao

    na Barra caracterizou-se pela introduo de novos atributos no produto imobilirio,

    diferenciando o estoque residencial e criando algumas barreiras entrada de pequenos

    e mdios incorporadores. Por outro lado, a valorizao dos capitais no subrbio (zona

    norte inclusive) reproduziu o padro de ocupao da zona sul resultando numa

    homogeneizao do espao construdo na cidade.

    MAI - 2001 6

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    9/17

    Coeficiente de especializao no tempo - Transao com Apartamentos nas RA's de

    BOTAFOGO, COPACABANA, LAGOA - Mdia mvel trienal

    0,40

    0,60

    0,80

    1,00

    1,20

    1,40

    1,60

    69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94

    BOTAFOGO COPACABANA LAGOA

    Zona Norte, na dcada de 70 passa a ser receptora dos capitais imobilirios que

    no encontram mais mercado na Zona Sul

    Apesar da diminuio de sua participao relativa no total de domiclios da

    cidade, no se pode dizer que essa regio se encontre estagnada. A dcada de 70

    apresentou um movimento de verticalizao, quando a Tijuca passou de 2,24

    domiclios/prdio, em 1970, para 3,69, em 1980, e Vila Isabel de 1,74 para 2,49

    domiclios/prdio.

    Na Tijuca, apesar do crescimento do ndice de verticalizao, no se verificou

    alterao espacial da malha edificada. A densidade predial (n de prdios por km)

    inclusive diminuiu, de 455, na dcada de 70, para 388, na dcada de 80. O indicador

    de novas unidades habitacionais (habite-se) confirma a estabilidade no ciclo de vida

    dessa RA pois, tanto em termos absolutos quanto relativos, veio se apresentando de

    forma decrescente (13% em 1975, 5% em 1980, 3,7% em 1984). As transaes

    imobilirias nessa rea se deram predominantemente com apartamentos, sendo que o

    nmero de transaes com casas foi bastante significativo. Apesar da rea ser

    ocupada predominantemente por apartamentos, mais de 1/4 das habitaes so

    unidades unifamiliares. Como a Tijuca se estabilizou antes do padro de ocupaoverticalizada operar mudanas de uso do solo em toda sua extenso, a rea no se

    MAI - 2001 7

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    10/17

    homogeneizou completamente (segundo o novo padro), mantendo um "sub-mercado"

    de casas estvel. Cabe ainda destacar a importncia do mercado de imveis

    comerciais na Tijuca. Esse sub-mercado corresponde a aproximadamente 10% das

    transaes imobilirias da regio durante os anos 90. Da mesma maneira, a

    participao relativa da Tijuca no total de transaes imobilirias com imveis

    comerciais na cidade varia entorno de 5% o que revela a importncia desta regio no

    sub-mercado de imveis comerciais do Rio de Janeiro.

    Vila Isabel, at o incio da dcada de 70 apresentou um padro de ocupao

    extensivo, com casas trreas e sobrados. Mas a partir da 2 metade da dcada

    comeou a modificar a caracterstica de seu estoque imobilirio, com o crescimento na

    participao relativa de novas unidades habitacionais na cidade (habite-se), passando

    de 5,4%, em 1975, para 11,4%, em 1981. A verticalizao cresceu 43,1% entre 1970 e

    1980 e a densidade predial passou de 1686 para 1850 prdios por Km, no mesmo

    perodo. A rea licenciada para edificaes acima de 5 pavimentos, a partir de 1972,

    passou a variar em torno de 80%. Licenas para edificaes de prdios baixos (at 4

    pavimentos) refluem de aproximadamente 30%, no final da dcada de 60, para 7%, em

    1984. As transaes imobilirias tambm indicam as alteraes no padro de

    ocupao da regio. As transaes com apartamentos apresentam uma tendncia

    constante de crescimento sendo que a partir de 1977 sua participao relativa nos

    negcios da rea ficou em torno de 80%. J o mercado de casas, que respondia, no

    final da dcada de 60, por 30% dos negcios, tem esse percentual reduzido metade,

    a partir de 1977.

    O crescimento nas transaes com apartamentos indica afluxo de capitais para

    a rea. Comparando-se as curvas das RA's Lagoa e Vila Isabel, verifica-se que o

    refluxo de negcios com apartamentos na Lagoa, encerrando a fase de transio na

    Zona Sul, correspondeu ao perodo em que os negcios com apartamentos em VilaIsabel crescem acima da mdia da cidade, confirmando a rea, que j vinha sendo alvo

    da ao dos capitais imobilirios, como opo espacial para valorizao desses

    capitais. Vale lembrar que o deslocamento dos capitais para Vila Isabel no implicou a

    introduo de grandes inovaes no produto imobilirio inter-reas, mas intra-reas,

    isto , os novos imveis se distinguiam do estoque existente nessa regio,

    reproduzindo as caractersticas dos prdios produzidos anteriormente na Zona Sul.

    MAI - 2001 8

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    11/17

    0,00

    0,20

    0,40

    0,60

    0,80

    1,00

    1,20

    1,40

    1,60

    69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94

    TIJUCA VILA ISABEL

    COEFICIENTE DE ESPECIALIZAO NO TEMPO - TRANSAESCOM APARTAMENTOS NAS RA's VILA ISABEL, TIJUCA - MDIA

    MVEL TRIENAL

    Subrbios do Rio de Janeiro apresentaram, no perodo 1968 a 1984,

    intensificao e verticalizao do uso do solo

    As Regies Administrativas da AP-3, durante o perodo 1968 a 1984, podem serreunidas em dois grupos, segundo as caractersticas do estoque residencial:

    1) reas Consolidadas: Ramos, Penha, Madureira, Anchieta, so regies com

    padro de ocupao relativamente estabilizado e que, ao longo do perodo,

    permaneceram com um estoque imobilirio caracterstico de uso do solo extensivo. A

    consolidao do padro de ocupao no significa que sejam reas estagnadas e/ou

    em deteriorao, mas indica que o acrscimo no estoque imobilirio local no est

    modificando as caractersticas dos ambientes construdos. Essas regies

    apresentaram, inclusive, nas dcadas de 60 e 70, crescimento absoluto de seus

    estoques residenciais, com elevao nos indicadores de densidade predial e

    verticalizao.

    A consolidao do padro de ocupao com um carter predominantemente

    extensivo dessas RA's pode ser verificado na composio das transaes imobilirias

    de cada rea e na evoluo do nmero de habite-se. A predominncia das transaes

    com casas constante ao longo do perodo estudado para as 4 regies. A participao

    MAI - 2001 9

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    12/17

    diferenciada na produo de novas unidades manteve-se baixa, exceto em alguns anos

    especficos quando houve uma elevao repentina causada pela ao do Estado

    (CEHAB-RJ) na produo de moradias. Como a ao estatal descontnua, tem-se

    efeitos sazonais que, no entanto, no configuram uma tendncia intensificao do

    uso do solo.

    Em Anchieta verifica-se que a maior parte dos domiclios no passaram pela

    aprovao legal da prefeitura: o nmero de habite-se na dcada de 70 correspondeu a

    aproximadamente 10% do acrscimo de domiclios particulares permanentes no

    perodo (32.266).

    2) reas em processo de mudana no padro de ocupao: Mier, Engenho

    Novo, Iraj, Ilha do Governador, que intensificaram as mudanas no padro de

    ocupao a partir da 2 metade da dcada de 70, com a estabilizao do ciclo de vida

    da Zona Sul e o deslocamento dos capitais imobilirios para outros vetores de

    valorizao, sendo um deles a regio dos subrbios.

    A Ilha do Governador apresentou um forte incremento nas transaes com

    apartamentos nos primeiros anos da dcada de 70, juntamente com a Lagoa. Em 1971,

    a participao relativa da Ilha do Governador no total das transaes com

    apartamentos na cidade correspondia a apenas 1,9% do total. Em cinco anos, esse

    percentual subiu para 4,54% revelando um forte incremento das transaes com

    apartamentos nessa regio. Esse aumento aconteceu principalmente pela entrada de

    novas unidades habitacionais: o nmero de habite-se praticamente dobrou nos anos

    1974/1976 em relao aos anos anteriores. O aumento das transaes com

    apartamentos indica entrada dos capitais imobilirios na rea, reduzindo a importncia

    do sistema de produo por encomendas. A estratgia de produo na Ilha do

    Governador foi de produzir unidades multifamiliares menores, em prdios baixosdestinados s famlias de renda mdia. Em 1973 e 1974 aumentaram as licenas para

    edificao at 4 pavimentos: 75,1% e 67,4% respectivamente. No incio da dcada de

    80 caiu a participao na produo de imveis novos bem como sua participao no

    mercado de apartamentos da cidade. Em 1980, a Ilha do Governador representava

    4,18% das transaes com apartamentos na cidade, sendo que, em 1990, esse

    percentual cai para 3,11%. Esse refluxo indica uma fuga de capitais imobilirios da

    regio, incentivada, talvez, pelas limitaes institucionais (gabaritos, etc). Os capitais

    MAI - 2001 10

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    13/17

    se deslocaram para outras reas em que as condies de valorizao no estavam

    obstaculizadas.

    O Mier e o Engenho Novo, at o incio dos anos 70, tiveram 80% das licenas

    para edificao referidas a prdios de at 4 pavimentos. J no incio da dcada de 80,

    mais de 70% das licenas foram para prdios acima de 5 pavimentos, sendo que, em

    1981, 24% das licenas foram para prdios acima de 10 andares, indicando uma

    intensificao no uso do solo. Em 1977, a participao relativa dessas duas regies na

    produo de novas unidades na cidade triplicou em relao aos anos anteriores,

    chegando a 15,7% em 1983. O ndice de verticalizao aumentou, enquanto a

    densidade predial se manteve estvel, indicando a substituio de unidades prediais

    por outras de maior nmero de domiclios, ou seja, a utilizao mais intensa do solo.

    No Iraj o padro de ocupao comeou a se modificar no final da dcada de

    70, quando os pedidos de licena para edificao para unidades multifamiliares

    predominaram em relao s casas e sobrados. O processo de verticalizao de Iraj

    foi distinto do ocorrido nas Regies Administrativas do Mier e Engenho Novo, pois

    tendeu a ser inferior: na fase de transio, aproximadamente 50% das licenas foram

    para prdios de 3 e 4 pavimentos e 35% para prdios acima de 5 pavimentos. Como

    nas duas regies, o ndice de verticalizao de Iraj aumentou com a manuteno da

    densidade predial, indicando intensificao no uso do solo.

    As indicaes do mercado imobilirio confirmam as modificaes nas

    caractersticas do padro de ocupao dessas reas. No final da dcada de 60, cerca

    de 25% dos negcios com casas no Rio de Janeiro eram realizados nessas 3 regies,

    caindo para cerca de 16% em 1984 e mantendo-se estvel nesse patamar durante a

    dcada seguinte (16,15% em 1990). Em meados da dcada de 70, as transaes com

    apartamentos superaram a mdia da cidade. A importncia desse processo pode ser

    visualizada a partir do peso relativo do Mier no total das transaes comapartamentos na cidade. Em vinte anos, essa regio praticamente dobrou sua

    participao relativa, pois, em 1970, as transaes com apartamentos no Mier

    correspondiam a 5,54% do total da cidade e, em 1995, o mesmo era de 9,40% estando

    praticamente no mesmo patamar da participao relativa da RA Lagoa. Apesar da

    intensificao no processo de verticalizao, essas regies ainda possuem um

    importante mercado local com casas, indicando que a fase de transio no padro de

    ocupao est longe de se esgotar (em 1995, 17,65% das transaes com casas nacidade foram realizadas nessas trs regies).

    MAI - 2001 11

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    14/17

    0,00

    0,50

    1,00

    1,50

    2,00

    69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94

    INHAUMA MEIER IRAJA ILHA DO GOVERNADOR

    COEFICIENTE DE ESPECIALIZAO NO TEMPO - TRANSAES COM APARTAMENTOS NASRA's INHAM A, MIER, IRAJ E ILHA DO GOVERNADOR - MDIA MVEL TRIENAL

    - MEDIA MOVEL TRIENAL

    Barra da Tijuca e Jacarepagu constituram-se em novas frentes de expanso

    imobiliria a partir dos anos 70

    A partir da consolidao da zona sul, os capitais imobilirios, na busca de

    deslocamento da demanda solvvel de maior poder aquisitivo, seguiram o caminho da

    orla martima, para a RA da Barra da Tijuca, criando um novo vetor de valorizao dos

    capitais. Para tanto, foi introduzida uma inovao no produto imobilirio capaz dealterar os padres de habitabilidade dessas faixas de renda em relao ao estoque

    residencial da cidade. Os condomnios fechados, horizontais e/ou verticais, definiram

    uma nova forma de consumo do espao da moradia. Em grande medida as

    caractersticas naturais (proximidades da orla, espao no edificado) e institucionais (o

    Plano Diretor da Barra j normatizara a ocupao, segundo critrios prximos s

    superquadras de Braslia) influenciaram o novo produto imobilirio. No entanto, foi a

    estratgia de valorizao dos capitais que criou barreiras entrada de capitais de

    menor vulto e determinou o padro de ocupao da Barra.

    A primeira constatao do deslocamento dos capitais que atuaram na regio da

    Lagoa em direo Barra pode ser vista na evoluo do habite-se dessas regies. Em

    1977, enquanto a Lagoa teve o nmero de habite-se reduzido metade (decrescendo

    sua participao relativa nos anos seguintes), a Barra duplicou o nmero de habite-se,

    ocorrendo o mesmo em 1978. At 1976, a participao da regio no total de novas

    unidades habitacionais produzidas na cidade no excedeu 1,4%; em 1977, esse total

    passou para 18%, chegando a quase 20% no ano seguinte.

    MAI - 2001 12

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    15/17

    Em 1980, o ndice de verticalizao j definia o padro de ocupao da regio

    (2,11 domiclios/prdio). A densidade predial, no entanto, era baixssima (50

    prdios/Km), bem como a populacional (278,5 pessoas/Km), indicando que o

    processo de ocupao da regio estava apenas em seu incio. Essas caractersticas

    podem ser observadas atravs do grfico de coeficiente de especializao no tempo

    das transaes com apartamentos.

    0,00

    0,50

    1,00

    1,50

    2,00

    2,50

    3,00

    3,50

    69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 90 91 92 93 94

    JACAREPAGUA BARRA DA TIJUCA

    COEFICIENTE DE ESPECIALIZAO NO TEMPO - TRANSAES COM APARTAMENTOS NAS RBARRA DA TIJUCA, JACAREPAGU - MD IA MVE L TRIENAL

    A grande quantidade de terra no ocupada possibilitou aos capitais atuar em

    empreendimentos usando o solo tanto de forma intensiva quanto extensiva, tendo por

    resultado o fato do mercado imobilirio da Barra ter nas transaes com casas um

    componente importante. Na ltima dcada e meia temos a confirmao do processo de

    ocupao intensivo na Barra atravs das indicaes das transaes com apartamentos

    que apontam claramente nesta direo. Em 1970, apenas 0,24% das transaes com

    apartamentos da cidade eram realizadas na Barra da Tijuca. Transcorridos vinte anos,

    esse percentual era da ordem de 8,32% e, em 1995, verificamos que 10,68% das

    transaes com apartamentos ocorreram na Barra da Tijuca. Outro fator que comprova

    a modificao no ciclo de vida dessa regio o peso crescente das transaes com

    imveis comerciais no sub-mercado da cidade. Em 1995, a Barra detinha 3,37% das

    transaes com imveis comerciais da cidade com uma clara tendncia a ganhar

    importncia relativa nos prximos anos.

    MAI - 2001 13

    Jacarepagu constitui-se em outra regio de ocupao recente que, como aBarra, apresentou um crescimento significativo de seu estoque residencial em 20 anos.

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    16/17

    O nmero de domiclios residenciais permanentes cresceu 238,8% entre 1960 e 1980.

    Parte desse crescimento de responsabilidade do Estado (CEHAB - RJ), que construiu

    16,1% dos novos domiclios. Os programas de cooperativas do BNH (INOCOOP)

    tambm foram bastante ativos na regio durante os anos 70, tendo produzido 28,3%

    dos domiclios acrescidos ao estoque. Mas a iniciativa privada que vem, a partir da

    dcada de 80, marcar o comeo de uma fase de transio para um padro de uso

    intensivo do solo.

    Na dcada de 70, a taxa de crescimento da densidade predial foi superior ao da

    verticalizao (194% e 43% respectivamente) indicando um movimento maior na

    ocupao extensiva do solo. A participao de Jacarepagu nos negcios com casas

    no Rio de Janeiro mais que triplicou na dcada de 70: 4,47% no final da dcada de 60

    e 16% na dcada de 70. J a partir do final dos anos 70, a participao das transaes

    com apartamentos tornou-se maior, indicando intensificao na atuao dos capitais

    imobilirios, assim como o nmero de habite-se, que, na primeira metade da dcada de

    80, dobrou em relao mdia dos anos 70. As licenas para edificaes tambm se

    modificaram: at 1976, mais de 80% da rea licenciada se destinava a edificaes de

    at 4 pavimentos; j em 1979 essa relao se alterou, com quase 70% da rea

    licenciada sendo destinada a prdios com mais de 5 pavimentos.

    Zona Oeste apresenta intenso crescimento, mas com pequena participao dos

    capitais imobilirios

    A AP-5 uma regio onde a forma de ocupao do solo predominantemente

    horizontal, podendo ser caracterizada como um espao de atuao dos sistemas de

    auto-produo, encomendas e estatal. A estratgia de ocupao se d principalmente

    sob forma de loteamentos populares (legais e ilegais), sendo que a maioria dashabitaes no passa pela aprovao legal da Prefeitura nem pelo mercado imobilirio

    formal. O nmero de habite-se da dcada de 70 (9.753 unidades) equivale a

    aproximadamente 10% do acrscimo real de domiclios particulares permanentes no

    mesmo perodo (93.493 domiclios). A produo estatal contribuiu bastante para o

    acrscimo de domiclios: no perodo de 1963 a 1983, 32% das novas unidades foram

    produzidas pela CEHAB - RJ.

    Nesta regio, verificou-se o maior acrscimo de domiclios na dcada de 70 emrelao ao resto da cidade. Tal fato pode ser verificado na composio das transaes

    MAI - 2001 14

  • 8/2/2019 2324_Anlise das transaes imobilirias na cidade

    17/17

    imobilirias, onde o mercado de casas bastante expressivo. A elevao das

    transaes com apartamentos resultou principalmente da comercializao dos

    conjuntos habitacionais. Os indicadores de densidade predial e verticalizao

    confirmam a expanso horizontal da regio, sendo que Bangu detm um estgio mais

    avanado de ocupao do solo, com maior ndice de verticalizao. A partir das

    indicaes das transaes imobilirias, verificamos que, apesar das modificaes nos

    seus ciclos de vida, a zona oeste apresenta o maior percentual de transaes com

    terrenos da cidade indicando, portanto, um processo de ocupao horizontal.

    iPara maiores detalhes sobre a pesquisa ver Smolka, M. Dinmica Imobiliria e Estrutura Intra-Urbana: O Caso

    da Cidade do Rio de Janeiro Relatrio de Pesquisa, IPPUR/UFRJ, 1989 e Bridging Conceptual na

    Methodological Issues in Studies on the Role of Property Markets in Intra-Urban Struturing: A Report on na

    Alternative Data Source- IPPUR/UFRJ, mimeo, 1992.

    MAI 2001