A importância de um Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) para a

avaliação em massa de imóveis

Profa. Dra. Andrea F.T. CarneiroPrograma de Pós graduação em Ciências Geodésicas e Tecnologias

da Geoinformação – UFPE

andreaftenorio@gmail.com

11

2

Cadastro = Sistema de Informações Territoriais

Fonte:FIG,1998

2

O Conceito Cadastral

3

(Fonte:FIG,1998)

3

A INFORMAÇÃO TERRITORIAL produzida deve permitir o estabelecimento de políticas territoriais com objetivos diversos:

� tributação imobiliária,

� planejamento rural e urbano,

� garantia da segurança do direito de propriedade e do crédito,

� regulação do mercado imobiliário,

� gerenciamento ambiental, entre outros.

44

O VALOR DA INFORMAÇÃO CADASTRAL

55

6

�Integrar os conteúdos cadastrais;

� Otimizar os processos de gestão;

� Promover a interoperabilidade e multifuncionalidade;

� Aperfeiçoar o registro territorial;

� Aumentar a eficiência dos serviços prestados;

� Aumentar a segurança dos dados;

� Possuir uma plataforma tecnológica dirigida ao cidadão;

� Permitir o acesso à informação.

FUNÇÕES DE UM SISTEMA CADASTRALMULTIFINALITÁRIO:

6

7

Infraestrutura

Planejamento Meio Ambiente

ETC....

Cadastro Fiscal

CTM

Multifinalidade

Compartilhamento

7

8

CADASTRO

8

9

Elementos técnicos do cadastro:

9

10

Dados geométricos:

10

11

Originais de levantamento

do cadastro alemão

11

(fotos: Markus Hasenack)

12

Planta de Mensura

(ex:Argentina)

Fonte: http://www.geometras.com.ar/

mensuras.html

12

13

Dados descritivos:

• Pessoa

• Uso

• E outras variáveis

para a determinação

do valor !

13

1414

Valor do Imóvel e Cadastro

A melhoria do processo de avaliação em massa é…

ƒƒƒƒ {dados, pessoas, métodos}

1515

Importância do Valor

do Imóvel

ƒƒƒƒ {Dados, pessoas, métodos}

Cadastro

Observatório

Diretrizes Nacionais do CTM

. Temas cadastrais, dados importantes, sistema de informação...

. Base de dados do mercado imobiliário, parcerias...

Dados cadastrais:

Parcelas, Benfeitorias, Infraestrutura, Topografia

Superfície, Zoneamento, Servidões

Fonte: Edmundo Moura (2011) ,

Material produzido para a Capacitação

em CTM - Lacad-UFPE/MinCidades

Parcela

Parte única do solo pertencente a um ou mais proprietários registrada numa única matrícula.

Benfeitorias

Construção devidamente averbada e registrada no RI (Registro de Imóveis).

Infraestrutura

Serviços públicos ou particulares oferecidos a população através de investimentos no local onde encontra-se o imóvel.

Topografia

Aspecto do terreno em relação ao nível da rua e aos confrontantes.

Superfície

Aspecto do solo da parcela, em relação, a sua capacidade de absorção e/ou proximidade a córregos e rios.

Zoneamento

Critério estabelecido pelo município para disciplinar o uso das parcelas, ou seja, criar zonas específicas para cada vocação.

Servidões

Áreas onde não é possível edificar e onde as parcelas pertencem a União por determinação da Lei.

Avaliação

Variáveis:

Localização, Área do Terreno, Área Construída, Infra-estrutura

Padrão Construtivo, Conservação, Equipamentos, Topografia,

Superfície, Servidões, Zoneamento

Avaliação - Variáveis

Localização:

Área do Terreno

Dimensões, tamanho da frente, confrontações.

Área Construída

Padrão ConstrutivoVários padrões construtivos:

Conservação

Equipamentos

Piscina, Churrasqueira, Sistema de Segurança, Portão eletrônico, Salão de Festas, Gerador, Sistema de Gás canalizado, Quadra esportiva, Etc...

Zoneamento (Lei do uso e ocupação do solo)

Taxa de Ocupação, Gabarito, Potencial Construtivo, Recuos, Restrições

Os Sistemas de Informação Geográfica como apoio à variável localização

Índices Urbanísticos – Zoneamento do Plano Diretor

Superposição do zoneamento na

malha de parcelas

Armazenamento em banco de dados

dos dados do plano diretor

Fonte: Everton Silva (2010),

Capacitação em CTM - MinCidades

Distância por

caminho ao centro

da cidade

Pares Média

(Km)

Desvio Padrão

Média Diferencas

Desvio Padrão

Correlação

6.824 2.593 Distância bidirecional e Distância impedância 7.123 2.487

-.299 .446 .985*

6.824 2.593 Distância bidirecional e Distância reta 5.359 2.073

1.464 .679 .982*

7.123 2.487 Distância impedância e Distância reta 5.359 2.073

1.764 .641 .977*

Estatísticas descritivas das medidas de distâncias

Acessibi-

lidade

Características de Localização - SIG

Distribuição dos eventos demercado por tipo de pavimento

Pavimentação Frequên-

cia

%

total

%

acumulado

Asfalto 240 15,6 15,6

Lajota 548 35,6 51,2

Paralelepípedo 219 14,2 65,5

Sem

pavimentação

531 34,5 100,0

Total 1538 100,0

Distribuição espacial dos tipos depavimentos

PavimentaçãoCaracterísticas de Localização - SIG

Rutas Comerciales/Servicios

L e g e n d a :

C la s s e 1

C la s s e 2C la s s e 3C la s s e 4C la s s e 5

L e g e n d a :

C la s s e 1

C la s s e 2C la s s e 3C la s s e 4C la s s e 5

L e g e n d a :

C la s s e 1

C la s s e 2C la s s e 3C la s s e 4C la s s e 5

Características de Localização - SIG

Áreas Inundáveis

Declividade

Média da Renda – Censo (IBGE)

Superficie Contínua da Renda Fatiada

Superfície Contínua da AMR Fatiada

41

PORTARIA 511/2009 MINISTÉRIO DAS CIDADES

42

PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES

Art. 29A avaliação de imóveis é um processo técnico, que deve ser

transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e

fornecer ao Município o valor venal, entendido como o valor de

mercado, base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano –

IPTU e demais tributos imobiliários.

Art. 29A avaliação de imóveis é um processo técnico, que deve ser

transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e

fornecer ao Município o valor venal, entendido como o valor de

mercado, base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano –

IPTU e demais tributos imobiliários.

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PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES

Art. 30 Recomenda-se que o resultado final da avaliação retrate a

real situação dos valores dos imóveis no mercado, permitindo o

fortalecimento da arrecadação local dos tributos imobiliários e a

promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento isonômico dos

contribuintes.

Art. 30 Recomenda-se que o resultado final da avaliação retrate a

real situação dos valores dos imóveis no mercado, permitindo o

fortalecimento da arrecadação local dos tributos imobiliários e a

promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento isonômico dos

contribuintes.

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4545

PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES

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A PVG e o Cadastro

� variáveis do modelo retiradas do cadastro

� obtenção rápida de valor individual ou de grupo de imóveis

� integração dos sistemas

� georreferenciamento

� rotinas de atualização/alteração cadastral

� política tributária

� emissão de carnês, atendimento ao cidadão

•

47

Art. 31 Recomenda-se que o Município forneça informações claras e

precisas dos dados físicos e do valor do imóvel ao contribuinte,

facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamações

decorrentes do CTM e da avaliação dos imóveis.

Art. 31 Recomenda-se que o Município forneça informações claras e

precisas dos dados físicos e do valor do imóvel ao contribuinte,

facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamações

decorrentes do CTM e da avaliação dos imóveis.

A maioria dos países europeus oferece serviços para a

consulta dos valores associados aos bens imóveis e na

maioria dos casos este não é um dado protegido.

(Amália Velasco,2011).

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PRINCÍPIO DA TOTAL TRANSPARÊNCIA

BLACK HAWK (EUA)

Vendas em 2014

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DADOS REFERENTES A UM IMÓVEL TRANSACIONADO

DADOS PESSOAIS

LOCALIZAÇÃO

VALORES E TAXAS

50

1

BOLETO PARA PAGAMENTO

51

1

TERRITORIAL (SOCIAL,

AMBIENTAL OU LEGAL)

• POLÍTICAS PÚBLICAS

VALORES

• POLÍTICAS TRIBUTÁRIAS

Sistema de informações

para acompanhamento da

evolução de um

fenômeno, de um domínio

ou de um tema

estratégico, no tempo e

no espaço.

OBSERVATÓRIO

Base de Dados do Mercado Imobiliário

Parcelacondomínios

Edificações

Logradouros

Infraestrutu

raPessoas

Mobiliário

BDMI

Fonte:

Everton

Silva,2010

BDMI

Fonte:

Everton

Silva,2010

Comparativo de datos de mercado. Datos heterogéneos, homogeneización por factores, metodología científica…

Involutivo. Emprendimiento hipotético, aprovechamiento eficiente, estudio de viabilidad

técnico-económica, escenarios viables para producción y comercialización…

Evolutivo. Valor del terreno más el de la construcción, factor de comercialización…

Renta. Capitalización presente de su renta liquida, el bien vale por lo que puede producir…

(hoteles, predios industriales, centros comerciales, hospitales,…

Base de Dados de Mercado Imobiliário

Características de Localização - SIG

Distribuição Espacial dos Eventos de Mercado

CONSIDERAÇÕES SOBRE O PANORAMA DA EUROPA (Amália Velasco,2011):

•O valor está cada vez mais dissociado do imposto;

•A definição do valor não é competência do município, a cobrança de imposto sim;

•O valor é multifinalitário;

•Tendência de dispor de um valor único para todas as aplicações da administração pública.

Mesmo que utilizem a avaliação por renda, o observatório serve de apoio.

Acordos para a obtenção dos dados de forma automática:

Principalmente os valores das hipotecas (bancos e notários) Autodeclarados e comprovados pela administração

5959

6060

6161

Obrigada pela atenção !

Andrea F. T. Carneiro – aftc@ufpe.br

Departamento de Engenharia Cartográfica da UFPE

Programa de Pós-graduação em Ciências Geodésicas

e Tecnologias da Geoinformação