A Multa de Mora nas Despesas de Condomínio e o Novo ... ?· ... a sociedade surge a partir do...

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    A MULTA DE MORA NAS DESPESAS DE CONDOMNIO E O NOVOCDIGO CIVIL

    Gilberto Pinto dos Santos Juiz no Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo

    SUMRIO: 1. O condomnio: consideraes gerais. 2.A conveno de condomnio. 2.1. Natureza jurdica. 2.2.Contedo. 2.3. Validade e eficcia. 3. O novoordenamento jurdico. 3.1. Direito intertemporal. 3.2. Ateoria da irretroatividade da lei. 3.3. Efeitos imediatos dalei nova. 4. A necessidade, ou no, de se alterar aconveno para adapt-la ao Novo Cdigo Civil. 5. Aspenalidades moratrias previstas na conveno.Prelavncia, ou no, aps o Novo Cdigo Civil. 6.Concluses.

    1. O CONDOMNIO: CONSIDERAES GERAIS.

    Discorrendo sobre a sociologia da propriedade, CAIO

    MRIO DA SILVA PEREIRA lembra que a propriedade um encadeamento mstico

    entre o indivduo e a coisa, consagrando-se como extenso da prpria pessoa1.

    A palavra propriedade vem do latim proprietas, derivada

    de proprius, significando o que pertence a uma pessoa. Ainda, segundo o esclio de

    SERPA LOPES, a palavra deriva de domare, significando sujeitar ou dominar, idia

    correspondente de domus, casa, em que o senhor da casa se denomina dominus.

    1 Condomnio e Incorporaes. 9 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 22.

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    Conseqentemente, domnio significa superioridade, dominao, poder que se exerce

    sobre as coisas, que a este respeito estiverem submetidas2.

    Embora no Direito romano a palavra dominium tivesse um

    significado mais extenso que o de propriedade, porquanto a primeira servia para indicar

    tudo quanto pertencia ao chefe da casa, mesmo que se tratasse de um usufruto, ao passo

    que a palavra proprietas tinha um sentido mais restrito3, com o passar do tempo foi-se

    tornando indistinto o uso das expresses domnio e propriedade, inclusive na prpria lei

    (p. ex.: arts. 505, 525, 526, 527, 530, 533 do Cdigo Civil/1916).

    Do domnio, derivou-se o condomnio, consubstanciado

    pela diviso da propriedade, ou pelo domnio compartilhado entre diversas pessoas, noo

    esta que nem sempre foi bem aceita. CLVIS BEVILCQUA, por exemplo, assinalou

    que em regra, o condomnio o estado anormal da propriedade4, visto que, se o

    domnio um direito por sua natureza exclusivo, a existncia de uma co-titularidade importa

    numa anormalidade de sua estrutura.

    Deixada de lado a discusso travada entre as diversas

    correntes doutrinrias em torno da natureza do condomnio, interessa aqui apenas a idia

    fundamental do instituto, que se centra naquela forma de comunho em virtude da qual a

    propriedade de uma coisa corprea pertence a uma pluralidade de pessoas por quotas-

    partes qualitativamente iguais.

    importante destacar que essa comunho no se confunde

    com a sociedade, pois entre uma e outra h muitas diferenas: na sociedade o lao

    pessoal; na comunho real; a sociedade surge a partir do concurso de vontades, da

    2 Curso de Direito Civil. Direito das Coisas. Vol. VI. 4 ed. rev. e atualiz. p/ Jos Serpa Santa Maria. Riode Janeiro: Freitas Bastos, 1996, p. 282.3 SERPA LOPES, ob. cit., p. 282.4 Direito das Coisas. Vol. I. 4 ed. atual. p/ Jos Aguiar Dias. Rio de Janeiro: Forense, 1956, p. 214.

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    conveno realizada affectio societatis; a comunho no exige esse concurso e pode

    surgir at mesmo contra a vontade dos interessados; a sociedade pressupe o intuito de

    lucro; a comunho no; na sociedade os bens pertencem ao fundo social; na comunho, o

    domnio pertence a cada um, que aliena ou grava, livremente, a sua frao; etc.

    Em sntese, no condomnio h uma relao de igualdades

    que se limitam reciprocamente; uma situao de equilbrio que torna possvel a coexistncia

    de direitos iguais sobre a mesma coisa, limitando em cada um o poder de gozo e de

    disposio da mesma, tanto quanto exigido por igual direito dos outros5. Ou em outras

    palavras, no condomnio a coisa indivisvel pertence em conjunto a vrias pessoas e a parte

    de cada uma no uma parte material, mas uma quota-parte, expressa percentualmente ou

    em frao. No condomnio, portanto, o direito de propriedade que partilhado entre os

    condminos e no a prpria coisa.

    O nosso direito contempla basicamente duas grandes

    espcies de condomnio, o clssico, chamado pelo Cdigo Civil/2002 de condomnio

    geral, e o edilcio. O clssico abarca as subespcies do condomnio voluntrio, que

    aquele que nasce da vontade dos interessados, e do condomnio incidente ou legal, que no

    resulta de manifestao de vontade, mas sim de outras situaes, como por exemplo a

    sucesso hereditria ou o direito de vizinhana, nos casos das paredes, cercas, valas e

    muros divisrios etc. E o edilcio compreende o chamado condomnio especial,

    conhecido tambm por vrias outras denominaes: propriedade horizontal (Caio Mrio

    da Silva Pereira); condomnio relativo (Carlos Maximiliano); comunho pro-indiviso

    (Caldas Brando); condomnio em edifcios (J. Nascimento Franco); condomnio em

    edifcios de apartamentos (Washington de Barros Monteiro) etc.

    5 CARLOS MAXIMILIANO. Condomnio. 5 ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1961, p. 7.

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    O condomnio edilcio, que mais de perto interessa a este

    estudo, ganhou fora a partir do sculo passado, com a crescente vinda do homem do

    campo para as cidades, em virtude do desenvolvimento urbano e industrial. Aps a

    Segunda Guerra Mundial, acentuou-se o fenmeno, gerando a necessidade do suprimento

    de moradias, da recebendo grande impulso a construo de edifcios. Substituindo as vilas

    operrias, esta nova modalidade de grande construo propiciou melhor aproveitamento do

    solo, barateamento de custos, oferta de infra-estrutura urbana e comercial etc.

    O condomnio edilcio integra assim essa transformao

    consagrada na linha de evoluo do individual para o social, fazendo deslocar o conceito

    dominial da exclusividade para a utilizao coletiva, conseqentemente restando o poder

    exclusivo reduzido a uma unidade no conjunto, e mesmo assim onerada de pesadas

    restries6.

    Essa utilizao do edifcio pelo agrupamento, em situao

    coletiva, gerou a necessidade de um regime especial, que se vem aperfeioando ao longo

    do tempo.

    No Brasil, a primeira legislao especfica surgiu com o

    Decreto n 5.481, de 25.06.1928, que permitiu que os prdios de mais de cinco andares,

    construdos com cimento armado e divididos em apartamentos ou escritrios, se

    constitussem em propriedades autnomas designadas numericamente e passveis de serem

    averbadas no registro imobilirio. Posteriormente, vieram outros diplomas legais, alterando

    ou modificando o regramento da matria: Decreto-lei n 5.234, de 08.02.43; Lei n 285, de

    05.06.48; Lei n 4.591, de 16.12.64; Decreto-lei n 981, de 21.10.69; Lei n 6.434, de

    6 CAIO MRIO, Condomnio e Incorporaes, p. 47.

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    19.07.77; Lei n 6.709, de 31.10.79; Lei n 7.182, de 27.3.84; Lei n 9.267, de 25.03.96,

    e Medida Provisria n 2.221, de 04.09.20017.

    2. A CONVENO DO CONDOMNIO.

    O condomnio edilcio institui-se por ato entre vivos ou por

    testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio do imvel,

    devendo nesse ato constitutivo, alm do que dispuser a lei especial, constar,

    obrigatoriamente: a) a discriminao e individualizao das unidades autnomas, de

    propriedade exclusiva; b) a determinao da frao ideal de cada unidade, relativamente ao

    terreno e partes comuns; e c) o fim a que se destinam as mesmas unidades (art. 1.332,

    incisos I a III)8.

    Mas como adverte CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA,

    na vida da propriedade horizontal no basta o ato de sua criao. Os problemas

    decorrentes da vizinhana prxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos

    que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimnio

    coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recprocos

    dos co-proprietrios, a desconformidade de padres de educao destes, a convenincia

    de se estabelecer um regime harmnico de relaes que elimine ou reduza ao mnimo as

    zonas de atritos implicam na instituio de um estatuto disciplinar das relaes internas

    dos condminos, ou conveno do condomnio9.

    A conveno, portanto, rene as normas reguladoras da

    vida em comum, de forma a suprir as disposies legais no que diz respeito s condies

    7 LVARO VILLAA AZEVEDO. O Condomnio no Novo Cdigo Civil. In O Novo Cdigo Civil.Estudos em Homenagem ao Prof. Miguel Reale. Coord. p. Domingos Franciulli Netto et. al. So Paulo:LTR, 2003, p. 1.024/1025.8 Idem, p. 1027.9 Condomnio e Incorporaes, p. 123.

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    peculiares de cada edifcio, aumentando a soma de deveres, pautando o comportamento

    individual em benefcio da coexistncia, estabelecendo critrios de soluo das

    divergncias, mximas de orientao das deliberaes, forma de convocao da

    assemblia, quorum de instalao e votao etc.10.

    To importante a conveno que a lei atual exige seja

    subscrita pelos titulares de, no mnimo, 2/3 (dois teros) das fraes ideais (art. 1333,

    Cdigo Civil), bem como estabelece quais clusulas obrigatrias deve conter (arts. 1.332 e

    1.334).

    2.1 NATUREZA JURDICA.

    Como atrs foi dito, o condomnio no se confunde com a

    sociedade, pois nele no h affectio societatis nem se obrigam as pessoas a contribuir,

    com bens ou servios, para o exerccio de atividade econmica e a partilha, entre si, dos