A NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO - Página … · de residência permanente do arrendatário, e...

A NOVA LEI A NOVA LEI DO DO

ARRENDAMENTO URBANOARRENDAMENTO URBANO

OS PRINCIPAIS TEMASOS PRINCIPAIS TEMAS

�� O DIREITO SUBSTANTIVOO DIREITO SUBSTANTIVOO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU) O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU) –– CCóódigo Civildigo Civil

�� O DIREITO PROCESSUAL CIVILO DIREITO PROCESSUAL CIVIL-- A FORMAA FORMAÇÇÃO DE TÃO DE TÍÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAISTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS -- a Nova Lei do Arrendamento a Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU)Urbano (NLAU)-- A EXECUA EXECUÇÇÃO PARA ENTREGA DE COISA IMÃO PARA ENTREGA DE COISA IMÓÓVEL ARRENDADA VEL ARRENDADA –– CCóódigo de Processo Civildigo de Processo Civil

�� A ACTUALIZAA ACTUALIZAÇÇÃO DAS RENDAS ANTIGASÃO DAS RENDAS ANTIGAS –– a Nova Lei do Arrendamento a Nova Lei do Arrendamento UrbanoUrbano

-- CCÁÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADALCULO DA RENDA ACTUALIZADA-- COMO DESENCADEAR A ACTUALIZACOMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÇÃO DA RENDAÃO DA RENDA-- MODOS DE ACTUALIZAMODOS DE ACTUALIZAÇÇÃO DA RENDA ÃO DA RENDA -- IMEDIATA E FASEADAIMEDIATA E FASEADA

�� O SUBSO SUBSÍÍDIO DE RENDADIO DE RENDA

�� A RENOVAA RENOVAÇÇÃO E REABILITAÃO E REABILITAÇÇÃO URBANASÃO URBANAS-- ACTUALIZAACTUALIZAÇÇÃO DA RENDA = IMPULSIONADOR DA RENOVAÃO DA RENDA = IMPULSIONADOR DA RENOVAÇÇÃO/REABILITAÃO/REABILITAÇÇÃO URBANASÃO URBANAS-- AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAISAS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS-- AS OBRAS COERCIVAS/OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIAS OBRAS COERCIVAS/OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁÁRIO/OS FUNDOS DE PENSÕESRIO/OS FUNDOS DE PENSÕES-- O OBSERVATO OBSERVATÓÓRIO DA HABITARIO DA HABITAÇÇÃO E DA REABILITAÃO E DA REABILITAÇÇÃO URBANA / BASE DE DADOS DA HABITAÃO URBANA / BASE DE DADOS DA HABITAÇÇÃOÃO

�� A PENALIZAA PENALIZAÇÇÃO DOS PRÃO DOS PRÉÉDIOS DEVOLUTOSDIOS DEVOLUTOS

O DIREITO SUBSTANTIVOO DIREITO SUBSTANTIVO

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU)(NRAU)

ÂMBITO DE APLICAÂMBITO DE APLICAÇÇÃOÃO

TEMPORAL TEMPORAL

DO NRAUDO NRAU(regras transit(regras transitóórias)rias)

Aos contratos novosAos contratos novos(celebrados ap(celebrados apóós a entrada em s a entrada em

vigor da nova lei)vigor da nova lei)

aplicaaplica--se o NRAUse o NRAU

�� Nos contratos de arrendamento Nos contratos de arrendamento habitacionais habitacionais celebrados na vigência celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), (RAU),

++�� Nos contratos de arrendamento Nos contratos de arrendamento não habitacionaisnão habitacionais celebrados apcelebrados apóós DL s DL 257/95, de 30.09257/95, de 30.09

importa distinguir:importa distinguir:

AOS CONTRATOS DE DURAAOS CONTRATOS DE DURAÇÇÃO LIMITADAÃO LIMITADA

�� aplicaaplica--se o NRAUse o NRAU (art. 26.(art. 26.ºº/1 NLAU)/1 NLAU)

�� renovamrenovam--se automaticamentese automaticamente, quando , quando não sejam denunciados por qualquer das não sejam denunciados por qualquer das partes, partes, no fim do prazo pelo qual no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo perforam celebrados, pelo perííodo de odo de três anos, se outro superior não tiver três anos, se outro superior não tiver sido previsto,sido previsto, sendo a primeira sendo a primeira renovarenovaçção pelo perão pelo perííodo de cinco anos no odo de cinco anos no caso de arrendamento para fim não caso de arrendamento para fim não habitacional habitacional (art. 26.(art. 26.ºº/3 NLAU)/3 NLAU)

AOS CONTRATOS SEM DURAAOS CONTRATOS SEM DURAÇÇÃO LIMITADAÃO LIMITADA

�� aplicaaplica--se o NRAUse o NRAU – as regrasprevistas para os contratos de previstas para os contratos de duraduraçção indeterminadaão indeterminada (art. 26.(art. 26.ºº/1 /1 NLAU)NLAU)

++�� com as especificidades previstas com as especificidades previstas no art. 26.no art. 26.ºº/4 NLAU/4 NLAU

As especificidades de regime As especificidades de regime previstas no art. 26.previstas no art. 26.ºº/4 NLAU:/4 NLAU:

1. 1. MANUTENMANUTENÇÇÃO DAS RESTRIÃO DAS RESTRIÇÇÕES ÕES ÀÀ DENDENÚÚNCIA DO NCIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PELO SENHORIO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PELO SENHORIO PREVISTAS NO ACTUAL ART. 107.PREVISTAS NO ACTUAL ART. 107.ºº RAURAU

ObjectivoObjectivo: protec: protecçção legão legíítima expectativa do arrendattima expectativa do arrendatááriorio

(art. 26.(art. 26.ºº/4/a) LNAU)/4/a) LNAU)

O O art. 107.art. 107.ºº RAURAU estabelece que o direito de denestabelece que o direito de denúúncia do contrato de arrendamento, facultado ncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio quando necessita do prao senhorio quando necessita do préédio para sua habitadio para sua habitaçção, ou dos seus descendentes em 1.ão, ou dos seus descendentes em 1.ºº grau, grau, ou para nele construir a sua residência ou dos seus descendentesou para nele construir a sua residência ou dos seus descendentes em 1.em 1.ºº grau (actuais algrau (actuais alííneas a) e neas a) e b), do n.b), do n.ºº 1, do artigo 69.1, do artigo 69.ºº do RAU), não pode ser exercido quando no momento em que deva do RAU), não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:

a) Ter o arrendata) Ter o arrendatáário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encrio 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na ontre na situasituaçção de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de peão de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de nsão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiênincapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade cia a que corresponda incapacidade superior a dois tersuperior a dois terçços;os;

b) Manterb) Manter--se o arrendatse o arrendatáário no local arrendado hrio no local arrendado háá 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um perperííodo de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na odo de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta.vigência desta.

2.2. DIREITO DE DENDIREITO DE DENÚÚNCIA PARA HABITANCIA PARA HABITAÇÇÃO ÃO DO SENHORIO DO SENHORIO depende do pagamento do montante previsto no depende do pagamento do montante previsto no art. 1102.art. 1102.ºº/1 CC, na redac/1 CC, na redacçção dada pela nova ão dada pela nova lei, montante esse que não pode ser inferior a lei, montante esse que não pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos termos dos um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.artigos 30.ºº e 31.e 31.ºº da Nova Lei do Arrendamento da Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU) Urbano (NLAU) -- ou seja, uma renda actualizadaou seja, uma renda actualizada

ObjectivoObjectivo:: permitir a atribuipermitir a atribuiçção de uma indemnizaão de uma indemnizaçção ao ão ao arrendatarrendatáário com base numa renda actualizadario com base numa renda actualizada

(art. 26.(art. 26.ºº/4/b) LNAU)/4/b) LNAU)

3. 3. IMPOSSIBILIDADE DE DENIMPOSSIBILIDADE DE DENÚÚNCIA DO NCIA DO CONTRATO DE DURACONTRATO DE DURAÇÇÃO INDETERMINADA ÃO INDETERMINADA PELO SENHORIO, SEM JUSTIFICAPELO SENHORIO, SEM JUSTIFICAÇÇÃO ÃO

(mediante comunica(mediante comunicaçção ao arrendatão ao arrendatáário com antecedência rio com antecedência não inferior a 5 anos,não inferior a 5 anos, tal como previsto no art. 1101.tal como previsto no art. 1101.ºº/c) /c) CC, na redacCC, na redacçção dada pela NLAU)ão dada pela NLAU)

ObjectivoObjectivo: protec: protecçção legão legíítima expectativa do arrendattima expectativa do arrendatááriorio

(art. 26.(art. 26.ºº/4/c) LNAU)/4/c) LNAU)

44. . CONTRATOS DE DURACONTRATOS DE DURAÇÇÃO LIMITADAÃO LIMITADA::

renovamrenovam--se automaticamente, quando não sejam se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo perqual foram celebrados, pelo perííodo de três anos, se outro odo de três anos, se outro

superior não tiver sido previstosuperior não tiver sido previsto

ObjectivoObjectivo: assegurar que a 1.: assegurar que a 1.ªª renovarenovaçção ão éé feita por 3 feita por 3 anos, se outro peranos, se outro perííodo superior não tiver sido previstoodo superior não tiver sido previsto

(art. 26.(art. 26.ºº/4/d) LNAU)/4/d) LNAU)

Aos contratos antigosAos contratos antigos(celebrados antes da entrada em vigor (celebrados antes da entrada em vigor

do RAU e do DL 257/95, de 30.09)do RAU e do DL 257/95, de 30.09)

aplicaaplica--se o NRAUse o NRAUnos termos previstos no art. 26.nos termos previstos no art. 26.ºº NLAU, NLAU,

com as devidas adaptacom as devidas adaptaççõesões(art. 28.(art. 28.ºº NLAU)NLAU)

O PROGRESSIVO ALARGAMENTO O PROGRESSIVO ALARGAMENTO DO ÂMBITO DE APLICADO ÂMBITO DE APLICAÇÇÃO ÃO

DO NOVO REGIME DE DIREITO SUBSTANTIVO DO NOVO REGIME DE DIREITO SUBSTANTIVO APROVADO PELA NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO APROVADO PELA NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO

VISA ASSEGURAR:VISA ASSEGURAR:

�� A protecA protecçção das legão das legíítimas expectativas das partes timas expectativas das partes que celebraram contratos de arrendamento antes que celebraram contratos de arrendamento antes da entrada em vigor do novo regimeda entrada em vigor do novo regime

�� A igualdade de tratamento das partes, A igualdade de tratamento das partes, independentemente do momento de celebraindependentemente do momento de celebraçção ão dos contratos de arrendamentodos contratos de arrendamento

TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO POR MORTEPOR MORTE

REGIME TRANSITREGIME TRANSITÓÓRIORIO

ARRENDAMENTO HABITACIONAL ARRENDAMENTO HABITACIONAL

1.1. O arrendamento habitacional O arrendamento habitacional não caducanão caduca por morte por morte do primitivo arrendatdo primitivo arrendatáário quando lhe sobrevivario quando lhe sobreviva::

•• Cônjuge com residência no locado;Cônjuge com residência no locado;•• Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência

no locado;no locado;•• Ascendente que com ele convivesse hAscendente que com ele convivesse háá mais de um ano;mais de um ano;•• Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com Filho ou enteado com menos de um ano de idade ou que com

ele convivesse hele convivesse háá mais de um ano e seja menor de idade ou, mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.ºº ou 12.ou 12.ºº ano ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino mde escolaridade ou estabelecimento de ensino méédio ou dio ou superior;superior;

•• Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse hFilho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse háámais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.de incapacidade superior a 60%.

(art. 57.(art. 57.ºº/1 NLAU)/1 NLAU)

2. 2. A posiA posiçção do arrendatão do arrendatáário transmiterio transmite--sese, pela , pela ordem anterior, ordem anterior, ààs pessoas as pessoas aíí referidas, referidas, preferindo, em igualdade de condipreferindo, em igualdade de condiçções, ões, sucessivamente, sucessivamente,

�� o ascendente, o ascendente, �� filho filho

�� enteado mais velho enteado mais velho

(art. 57.(art. 57.ºº/2 LNAU)/2 LNAU)

ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONALARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL

�� Termina com a morte do arrendatTermina com a morte do arrendatáário, rio, salvosalvo existindo sucessor que, hexistindo sucessor que, háá mais de 3 anos, mais de 3 anos, explore em comum com o arrendatexplore em comum com o arrendatáário primitivo, rio primitivo, estabelecimento a funcionar no local estabelecimento a funcionar no local (art. 58.(art. 58.ºº/1 NLAU)/1 NLAU)

�� O sucessor com direito O sucessor com direito àà transmissão transmissão comunica ao comunica ao senhoriosenhorio a vontade de continuar a exploraa vontade de continuar a exploraççãoão

nos 3 meses posteriores ao decesso nos 3 meses posteriores ao decesso (art. 58.(art. 58.ºº/2 NLAU)/2 NLAU)

O REGIME TRANSITO REGIME TRANSITÓÓRIO RIO PARA A TRANSMISSÃO POR MORTE PARA A TRANSMISSÃO POR MORTE

VISA ASSEGURAR:VISA ASSEGURAR:

�� ARRENDAMENTO HABITACIONAL ARRENDAMENTO HABITACIONAL -- protecprotecçção da legão da legíítima tima expectativa do arrendatexpectativa do arrendatáário, e das pessoas que com ele rio, e das pessoas que com ele convivam, atenta a celebraconvivam, atenta a celebraçção do contrato de arrendamento ão do contrato de arrendamento antes da entrada em vigor do novo regimeantes da entrada em vigor do novo regime

�� ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL -- uniformizauniformizaçção de ão de tratamento, e protectratamento, e protecçção do ão do sucessor que, hsucessor que, háá mais de 3 anos, mais de 3 anos, explora em comum com o arrendatexplora em comum com o arrendatáário primitivo, o rio primitivo, o estabelecimentoestabelecimento

CARACTERCARACTERÍÍSTICAS DO NRAUSTICAS DO NRAU

�� ManutenManutençção e reforão e reforçço do princo do princíípio da autonomia da vontade das partes pio da autonomia da vontade das partes --liberdade contratual liberdade contratual

�� BipartiBipartiçção entre arrendamento habitacional e não habitacional (em vez daão entre arrendamento habitacional e não habitacional (em vez darepartirepartiçção tradicional entre arrendamento para habitaão tradicional entre arrendamento para habitaçção, comão, coméércio ou rcio ou indindúústria, exercstria, exercíício de profissão liberal ou outra aplicacio de profissão liberal ou outra aplicaçção lão líícita)cita)

�� Maior flexibilizaMaior flexibilizaçção das formas de cessaão das formas de cessaçção do contrato de arrendamentoão do contrato de arrendamento

O DIREITO PROCESSUAL CIVILO DIREITO PROCESSUAL CIVIL

DISTINDISTINÇÇÃO ENTRE ÃO ENTRE

O PROCESSO DECLARATIVO E O PROCESSO EXECUTIVOO PROCESSO DECLARATIVO E O PROCESSO EXECUTIVO

AtAtéé agora, a acagora, a acçção de despejo era considerada uma acão de despejo era considerada uma acçção mista, ão mista, ou seja, simultaneamente declarativa e executivaou seja, simultaneamente declarativa e executiva(artigos 55.(artigos 55.ºº a 61.a 61.ºº, e 102., e 102.ºº a 106.a 106.ºº do RAU)do RAU)

A partir da NLAU, a acA partir da NLAU, a acçção declarativa passa a ser ão declarativa passa a ser autautóónoma da acnoma da acçção executivaão executiva

artigos 14.artigos 14.ºº LNAU (acLNAU (acçção de despejo) ão de despejo) + +

artigo 15.artigo 15.ºº LNAU (tLNAU (tíítulo executivo)tulo executivo)++

artigos 930.artigos 930.ºº--A a 930.A a 930.ºº--E do CPCE do CPC

ACACÇÇÃO DECLARATIVAÃO DECLARATIVA

�� DestinaDestina--se a fazer cessar a situase a fazer cessar a situaçção jurão juríídica do dica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso àà via via judicial para promover tal cessajudicial para promover tal cessaçção ão -- art. 14.art. 14.ºº/1 NLAU/1 NLAU

�� Segue a forma de processo comum declarativo Segue a forma de processo comum declarativo -- art. art. 14.14.ºº/1 NLAU/1 NLAU

�� Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente do arrendatde residência permanente do arrendatáário, e quando este rio, e quando este tenha na tenha na áárea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e limlimíítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do trofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do PaPaíís, outra residência ou a propriedade de ims, outra residência ou a propriedade de imóóvel para vel para habitahabitaçção adquirido apão adquirido apóós o ins o iníício da relacio da relaçção de ão de arrendamento, com exceparrendamento, com excepçção dos casos de sucessão ão dos casos de sucessão mortismortis causacausa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir , pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnizauma indemnizaçção igual ao valor da renda determinada ão igual ao valor da renda determinada nos termos dos artigos 30.nos termos dos artigos 30.ºº a 32.a 32.ºº da LAU, desde o termo da LAU, desde o termo do prazo para contestar atdo prazo para contestar atéé àà entrega efectiva da entrega efectiva da habitahabitaçção ão -- artart. 14.. 14.ºº/2 NLAU/2 NLAU

Na pendência da acNa pendência da acçção de despejoão de despejo, , o arrendato arrendatáário deve pagar / depositar rio deve pagar / depositar

as rendas vencidas, nos termos geraisas rendas vencidas, nos termos gerais


Se o arrendatSe o arrendatáário não pagar ou depositar rio não pagar ou depositar as rendas/encargos ou despesas vencidas as rendas/encargos ou despesas vencidas

por um perpor um perííodo superior a 3 mesesodo superior a 3 meses

o arrendato arrendatáário rio éé notificado para, notificado para, em 10 dias,em 10 dias,proceder ao seu pagamento ou depproceder ao seu pagamento ou depóósito, sito, e ainda da importância de indemnizae ainda da importância de indemnizaçção devida, ão devida, juntando prova aos autos, juntando prova aos autos, sendo condenado nas custas do incidente e nas despesas sendo condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depde levantamento do depóósitosito


Se no final do prazo dos Se no final do prazo dos 10 dias,10 dias, o arrendato arrendatáário nada fizerrio nada fizer

o senhorio pode requerer certidão dos autos relativa a o senhorio pode requerer certidão dos autos relativa a estes factosestes factos

a qual constitui Ta qual constitui TÍÍTULO EXECUTIVO para TULO EXECUTIVO para efeitos de despejo do local arrendadoefeitos de despejo do local arrendado

na forma de PROCESSO EXECUTIVO COMUM na forma de PROCESSO EXECUTIVO COMUM PARA ENTREGA DE COISA CERTAPARA ENTREGA DE COISA CERTA

(art. 14.(art. 14.ºº/5 LAU)/5 LAU)

RECURSOSRECURSOS

�� POSSIBILIDADE DE RECURSO PARA A RELAPOSSIBILIDADE DE RECURSO PARA A RELAÇÇÃO, ÃO, INDEPENDENTEMENTE DO VALOR DA ACINDEPENDENTEMENTE DO VALOR DA ACÇÇÃOÃO

(art. 678.(art. 678.ºº/5 CPC)/5 CPC)““Independentemente do valor da causa e da Independentemente do valor da causa e da sucumbênciasucumbência, , éésempre admisssempre admissíível recurso para a Relavel recurso para a Relaçção nas acão nas acçções em que se ões em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessaaprecie a validade, a subsistência ou a cessaçção de contratos de ão de contratos de arrendamento, com exceparrendamento, com excepçção dos arrendamentos para habitaão dos arrendamentos para habitaçção ão não permanente ou para fins especiais transitnão permanente ou para fins especiais transitóóriosrios””. .

�� EFEITO SUSPENSIVO DA APELAEFEITO SUSPENSIVO DA APELAÇÇÃOÃO(art. 692.(art. 692.ºº CPC)CPC)

ObjectivoObjectivo: : ResoluResoluçção das actuais dão das actuais dúúvidas doutrinvidas doutrináárias e rias e jurisprudenciais acerca da admissibilidade da interposijurisprudenciais acerca da admissibilidade da interposiçção de recurso e a ão de recurso e a fixafixaçção do seu efeitoão do seu efeito

FORMAFORMAÇÇÃO DEÃO DE TTÍÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAISTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS

�� O legislador abriu o leque dos tO legislador abriu o leque dos tíítulos executivos tulos executivos extrajudiciaisextrajudiciais

�� Com base no tCom base no tíítulo executivo extrajudicial, o senhorio pode tulo executivo extrajudicial, o senhorio pode intentar de imediato executiva para:intentar de imediato executiva para:

�� ENTREGA DE COISA CERTA ENTREGA DE COISA CERTA (im(imóóvel arrendada)vel arrendada)


�� PAGAMENTO DE RENDA PAGAMENTO DE RENDA (art. 15.(art. 15.ºº/2 NLAU)/2 NLAU)

CRIACRIAÇÇÃO DE TÃO DE TÍÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAISTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAISRAZÃO DE SERRAZÃO DE SER::

�� Ano de 2003 Ano de 2003 -- dados estatdados estatíísticos relativos sticos relativos àà duraduraçção mão méédia das dia das acacçções de despejoões de despejo, quanto , quanto ààs acs acçções de despejoões de despejo-- acacçções declarativas = 17 mesesões declarativas = 17 meses-- acacçções executivas = 24 mesesões executivas = 24 meses

�� A certeza jurA certeza juríídica que subjaz aos tdica que subjaz aos tíítulos executivos extrajudiciaistulos executivos extrajudiciais --o o ““direitodireito”” encontraencontra--se definido pelas partes, sendo tão somente necessse definido pelas partes, sendo tão somente necessáário rio efectivar o direito do senhorio efectivar o direito do senhorio àà desocupadesocupaçção do locado pelo arrendatão do locado pelo arrendatáário rio inadimplenteinadimplente, que pretende aproveitar o tempo de dura, que pretende aproveitar o tempo de duraçção do processo ão do processo declarativo para se manter no local arrendadodeclarativo para se manter no local arrendado

�� No caso do tNo caso do tíítulo executivo por falta de pagamento de rendas pelo tulo executivo por falta de pagamento de rendas pelo arrendatarrendatááriorio-- Dados estatDados estatíísticos sticos -- 90% das ac90% das acçções de despejo intentadas devido ões de despejo intentadas devido àà falta de falta de

pagamento de rendas pagamento de rendas -- Compelir o arrendatCompelir o arrendatáário ao pontual cumprimento da sua obrigario ao pontual cumprimento da sua obrigaçção principal ão principal --

pagamento da rendapagamento da renda-- Permitir ao senhorio a imediata desocupaPermitir ao senhorio a imediata desocupaçção do locado, sem precisar de passar ão do locado, sem precisar de passar

por 17 meses de litigância processualpor 17 meses de litigância processual

ACACÇÇÃO EXECUTIVA ÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE COISA IMPARA ENTREGA DE COISA IMÓÓVEL ARRENDADAVEL ARRENDADA

Em caso de falta de desocupaEm caso de falta de desocupaçção do ão do locado na data devida por lei ou locado na data devida por lei ou

acordo das partes, acordo das partes, podem servir de base podem servir de base àà execuexecuçção ão

para entrega de coisa certa para entrega de coisa certa

6 T6 TÍÍTULOS EXECUTIVOS TULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAISEXTRAJUDICIAIS

OS 6 TOS 6 TÍÍTULOS EXECUTIVOSTULOS EXECUTIVOSEXTRAJUDICIAISEXTRAJUDICIAIS

1. 1.

EM CASO DE REVOGAEM CASO DE REVOGAÇÇÃO PELAS PARTES:ÃO PELAS PARTES:

o contrato de arrendamentoo contrato de arrendamento

+ +

o acordo revogato acordo revogatóório rio --art. 1082.art. 1082.ºº/2 CC/2 CC

(art. 15.(art. 15.ºº/1/a) NLAU)/1/a) NLAU)

2. 2.

EM CASO DE CADUCIDADE POR DECURSO DO PRAZO:EM CASO DE CADUCIDADE POR DECURSO DO PRAZO:

o contrato de arrendamento o contrato de arrendamento

não renovnão renováável, vel,

de onde conste a fixade onde conste a fixaçção do prazoão do prazo

(art. 15.(art. 15.ºº/1/b) NLAU)/1/b) NLAU)

3. 3.

EM CASO DE OPOSIEM CASO DE OPOSIÇÇÃO ÃO ÀÀ RENOVARENOVAÇÇÃO:ÃO:

o contrato de arrendamentoo contrato de arrendamento+ +

comprovativo da comunicacomprovativo da comunicaçção ão prevista no art. 1097.prevista no art. 1097.ºº CCCC

(comunica(comunicaçção do senhorio, com uma antecedência ão do senhorio, com uma antecedência não inferior a 1 ano do termo do contrato)não inferior a 1 ano do termo do contrato)

(art. 15.(art. 15.ºº/1/c) NLAU)/1/c) NLAU)

4. 4.

EM CASO DE DENEM CASO DE DENÚÚNCIA POR COMUNICANCIA POR COMUNICAÇÇÃOÃO::


comprovativos das comunicacomprovativos das comunicaçções ões previstas nos previstas nos artsarts. 1101.. 1101.ºº/c) e 1104./c) e 1104.ºº do CCdo CC(comunica(comunicaçção ao arrendatão ao arrendatáário com antecedência não inferior rio com antecedência não inferior

a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessaa cinco anos sobre a data em que pretenda a cessaçção ão + +

confirmaconfirmaçção da 1.ão da 1.ªª comunicacomunicaçção com a antecedência ão com a antecedência mmááxima de 15 meses, e mxima de 15 meses, e míínima de 1 ano nima de 1 ano relativamente relativamente àà data da sua efectivadata da sua efectivaçção)ão)

(art. 15.(art. 15.ºº/1/d) NLAU)/1/d) NLAU)

5. 5.

EM CASO DE RESOLUEM CASO DE RESOLUÇÇÃO POR COMUNICAÃO POR COMUNICAÇÇÃO:ÃO:


comprovativo da comunicacomprovativo da comunicaçção prevista no ão prevista no art. 1084.art. 1084.ºº/1 CC/1 CC

(comunica(comunicaçção do senhorio da mora no pagamento da ão do senhorio da mora no pagamento da renda/encargos/despesa superior a 3 meses, ou de renda/encargos/despesa superior a 3 meses, ou de

oposioposiçção pelo arrendatão pelo arrendatáário rio àà realizarealizaçção de obra ordenada ão de obra ordenada por autoridade ppor autoridade púública)blica)

(art. 15.(art. 15.ºº/1/e) NLAU)/1/e) NLAU)

6. 6.

EM CASO DE DENEM CASO DE DENÚÚNCIA PELO ARRENDATNCIA PELO ARRENDATÁÁRIO, RIO, NOS TERMOS DO ART. 37.NOS TERMOS DO ART. 37.ºº/5 NLAU:/5 NLAU:

comprovativo da comunicacomprovativo da comunicaçção da iniciativa ão da iniciativa do senhorio do senhorio (art. 34.(art. 34.ºº/2 NLAU)/2 NLAU)

+ + documento de resposta do arrendatdocumento de resposta do arrendatááriorio

((artsarts. 37.. 37.ºº/5 e 43./5 e 43.ºº/5 NLAU)/5 NLAU)

(art. 15.(art. 15.ºº/1/f) NLAU)/1/f) NLAU)

ACACÇÇÃO EXECUTIVAÃO EXECUTIVAPARA PAGAMENTO DE RENDAPARA PAGAMENTO DE RENDA

TTÍÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL:TULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL:

o contrato de arrendamentoo contrato de arrendamento++

o comprovativo de comunicao comprovativo de comunicaçção ao arrendatão ao arrendatáário do rio do montante em dmontante em díívidavida

(ART. 15.(ART. 15.ºº/2 NLAU)/2 NLAU)

A COMUNICAA COMUNICAÇÇÃO entre senhorios/arrendatÃO entre senhorios/arrendatááriosrios

O comprovativo da comunicaO comprovativo da comunicaçção ão integra o tintegra o tíítulo executivotulo executivo(art. 15.(art. 15.ºº NLAU)NLAU)

FORMA DA COMUNICAFORMA DA COMUNICAÇÇÃO ÃO –– regra geral:regra geral:

escrito assinado pelo declarante escrito assinado pelo declarante + +

Carta registada com ARCarta registada com AR (art. 9.(art. 9.ºº/1 NLAU)/1 NLAU)ou ou

Entrega em mão,Entrega em mão, devendo o destinatdevendo o destinatáário apor em crio apor em cóópia a sua pia a sua assinatura, com nota de recepassinatura, com nota de recepçção (art. 9.ão (art. 9.ºº/6 NLAU)/6 NLAU)

FORMA DA COMUNICAFORMA DA COMUNICAÇÇÃOÃOno caso deno caso de comunicacomunicaçção do senhorio ão do senhorio

destinada destinada àà cessacessaçção do contrato por resoluão do contrato por resoluççãoão(art. 1084.(art. 1084.ºº/1 CC): /1 CC):

1.1. NotificaNotificaçção avulsa ão avulsa 2.2. Contacto pessoal de:Contacto pessoal de:

advogadoadvogado, , solicitadorsolicitador

solicitador de execusolicitador de execuççãoão, ,

feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicacomunicaçção e cão e cóópia dos documentos que a pia dos documentos que a

acompanhem, devendo o notificando assinar o originalacompanhem, devendo o notificando assinar o original


ACACÇÇÃO EXECUTIVAÃO EXECUTIVA

PARA ENTREGA DE COISA IMPARA ENTREGA DE COISA IMÓÓVELVEL

ARRENDADAARRENDADA

�� São intentadas São intentadas com base nos 6 tcom base nos 6 tíítulos tulos executivos previstos no art. 15.executivos previstos no art. 15.ºº/1 NLAU/1 NLAU

�� TrataTrata--se de uma acse de uma acçção executiva para ão executiva para entrega de coisa certa, cuja tramitaentrega de coisa certa, cuja tramitaçção se ão se encontra prevista nos artigos 928.encontra prevista nos artigos 928.ºº a 930.a 930.ºº--E do CPC E do CPC (os artigos 930.(os artigos 930.ºº--B a 930.B a 930.ºº--E foram E foram aditados pelo artigo 5.aditados pelo artigo 5.ºº da NLAU)da NLAU)

AS QUATRO ESPECIFICIDADES AS QUATRO ESPECIFICIDADES DA TRAMITADA TRAMITAÇÇÃOÃO

1. 1. CASOS DE SUSPENSÃO DA EXECUCASOS DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÇÃOÃO(art. 930.(art. 930.ºº--B/1 do CPC)B/1 do CPC)

�� No caso de recepNo caso de recepçção da oposião da oposiçção ão àà execuexecuçção, em ão, em execuexecuçções que se fundem em tões que se fundem em tíítulo executivo tulo executivo extrajudicial extrajudicial

�� Executado requerer o diferimento da Executado requerer o diferimento da desocupadesocupaçção do local arrendado para habitaão do local arrendado para habitaçção, ão, motivada pela cessamotivada pela cessaçção do respectivo contratoão do respectivo contrato

2. 2. SUSPENSÃO DA EXECUSUSPENSÃO DA EXECUÇÇÃO PELO AGENTE de EXECUÃO PELO AGENTE de EXECUÇÇÃOÃO

(art. 930.(art. 930.ºº--B/2 e 3 do CPC)B/2 e 3 do CPC)

�� sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e convencido na acconvencido na acçção declarativa, exibir algum dos seguintes ão declarativa, exibir algum dos seguintes ttíítulos,tulos, com data anterior ao incom data anterior ao iníício da execucio da execuçção:ão:

1.1. TTíítulo de arrendamento ou de outro gozo legtulo de arrendamento ou de outro gozo legíítimo do prtimo do préédio, emanado dio, emanado do exequente;do exequente;

2.2. TTíítulo de subarrendamento ou de cessão da positulo de subarrendamento ou de cessão da posiçção contratual, ão contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificarequerida no prazo de 15 dias a respectiva notificaçção ao exequente, ão ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamentoou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou ou a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendata cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatáário ou rio ou cessioncessionáário como tal.rio como tal.

�� Em caso de arrendamento para habitaEm caso de arrendamento para habitaçção, ão, quando se mostre, por quando se mostre, por atestado matestado méédico que indique fundamentadamente o prazo durante dico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo qual se deve suspender a execuçção, que a diligência põe em risco ão, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doende vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doençça a agudaaguda

3. 3. CASOS DE DIFERIMENTO DA DESOCUPACASOS DE DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÇÃOÃO

(art. 930.(art. 930.ºº--C do CPC)C do CPC)

�� ImImóóvel arrendado para habitavel arrendado para habitaçção ão (art. 930.(art. 930.ºº--C/1 CPC)C/1 CPC)

�� Mediante requerimento pelo executadoMediante requerimento pelo executado, , dentro do prazo dentro do prazo de oposide oposiçção ão àà execuexecuçção,ão, invocando razões sociais imperiosas, invocando razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas dispondevendo logo oferecer as provas disponííveis e indicar as veis e indicar as testemunhas (mtestemunhas (mááximo: 3) (art. 930.ximo: 3) (art. 930.ºº--C/1 CPC)C/1 CPC)

�� FundamentosFundamentos -- art. 930.art. 930.ºº--C/2 CPCC/2 CPCa)a) A desocupaA desocupaçção imediata do local causa ao executado um prejuão imediata do local causa ao executado um prejuíízo zo

muito superior muito superior àà vantagem conferida ao exequente vantagem conferida ao exequente b)b) A falta de pagamento de rendas se deve a carência de meios do A falta de pagamento de rendas se deve a carência de meios do

executado (o que se presume relativamente ao beneficiexecutado (o que se presume relativamente ao beneficiáário de rio de subssubsíídio de desemprego ou de rendimento social de inserdio de desemprego ou de rendimento social de inserçção)ão)

c)c) Que o executado Que o executado éé portador de deficiência com grau comprovado portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% de incapacidade superior a 60%

4. RESPONSABILIDADE DO EXEQUENTE4. RESPONSABILIDADE DO EXEQUENTE(art. 930.(art. 930.ºº--E do CPC)E do CPC)

Em caso de procedência da oposiEm caso de procedência da oposiçção ão àà execuexecuçção fundada ão fundada em tem tíítulo extrajudicialtulo extrajudicialo exequente responde pelos danos culposamente o exequente responde pelos danos culposamente causados ao executado e incorre em multa correspondente causados ao executado e incorre em multa correspondente a dez por cento do valor da execua dez por cento do valor da execuçção, mas não inferior a ão, mas não inferior a 10 UC nem superior ao dobro do m10 UC nem superior ao dobro do mááximo da taxa de ximo da taxa de justijustiçça, quando não tenha agido com a prudência normal, a, quando não tenha agido com a prudência normal, sem prejusem prejuíízo da responsabilidade criminal em que possa zo da responsabilidade criminal em que possa tambtambéém incorrerm incorrer

A ACTUALIZAA ACTUALIZAÇÇÃO ÃO DAS RENDAS ANTIGASDAS RENDAS ANTIGAS

�� EstagnaEstagnaçção do mercado de arrendamento ão do mercado de arrendamento -- Censos de Censos de 20012001

�� 740 mil casas arrendadas740 mil casas arrendadas

�� 420 mil casas arrendadas420 mil casas arrendadas = contratos anteriores a 1990, = contratos anteriores a 1990, ou seja:ou seja:

�� rendas congeladas hrendas congeladas háá 6 d6 déécadas cadas �� (m(méédia da renda mensal: 20 dia da renda mensal: 20 €€))

�� senhorios não podem denunciar os contratos de senhorios não podem denunciar os contratos de arrendamento anteriores a 1990arrendamento anteriores a 1990

CCÁÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADALCULO DA RENDA ACTUALIZADA

�� A renda actualizada = 1/12 de 4% do valor do locado, o qual A renda actualizada = 1/12 de 4% do valor do locado, o qual resulta da avaliaresulta da avaliaçção fiscal efectuada pelos servião fiscal efectuada pelos serviçços de finanos de finançças, as, nos termos previstos no Cnos termos previstos no Cóódigo do Imposto Municipal sobre digo do Imposto Municipal sobre ImImóóveis (artigos 38.veis (artigos 38.ºº e e ssss do CIMI), multiplicado pelo coeficiente do CIMI), multiplicado pelo coeficiente de conservade conservaçção, se o prão, se o préédio tiver mais de 10 anos de construdio tiver mais de 10 anos de construççãoão

OU SEJAOU SEJA

VALOR DA RENDA MENSALVALOR DA RENDA MENSAL

==

(VALOR DA AVALIA(VALOR DA AVALIAÇÇÃO FISCAL x COEFICIENTE DE CONSERVAÃO FISCAL x COEFICIENTE DE CONSERVAÇÇÃO x 0,04) / 12ÃO x 0,04) / 12

�� (multiplicar o valor do locado por 0,04 (relativo aos 4%) e pelo(multiplicar o valor do locado por 0,04 (relativo aos 4%) e pelo factor de factor de conservaconservaçção (de 0,5 a 1,2), e dividir tudo por 12 meses do ano)ão (de 0,5 a 1,2), e dividir tudo por 12 meses do ano)

FFÓÓRMULA DE CRMULA DE CÁÁLCULO LCULO

3 OBJECTIVOS3 OBJECTIVOS

1.1.TRANSPARÊNCIA E VERDADE TRANSPARÊNCIA E VERDADE

FISCALFISCAL

O valor do locado resulta da avaliaO valor do locado resulta da avaliaçção ão fiscal fiscal

2.2.

JUSTIJUSTIÇÇAA

�� AOS PRAOS PRÉÉDIOS COM MAIS DE 10 ANOS DIOS COM MAIS DE 10 ANOS -- aaplicaplicaçção do ão do coeficiente de conservacoeficiente de conservaçção (art. 33.ão (art. 33.ºº NLAU)NLAU)

�� JUSTIJUSTIÇÇA SOCIAL A SOCIAL -- arrendatarrendatáário do locado com "excelente" rio do locado com "excelente" coeficiente de conservacoeficiente de conservaçção (não (níível 5), paga uma renda mais vel 5), paga uma renda mais alta do que o arrendatalta do que o arrendatáário do locado com "bom" (nrio do locado com "bom" (níível 4) ou vel 4) ou "m"méédio" (ndio" (níível 3) coeficiente de conservavel 3) coeficiente de conservaççãoão

�� DIREITO A UMA HABITADIREITO A UMA HABITAÇÇÃO CONDIGNA ÃO CONDIGNA RESPONSABILIZARESPONSABILIZAÇÇÃO DO SENHORIOÃO DO SENHORIORENOVARENOVAÇÇÃO E REABILITAÃO E REABILITAÇÇÃO URBANAS ÃO URBANAS -- se o locado se o locado estiver com um "mau" (nestiver com um "mau" (níível 2) ou "pvel 2) ou "pééssimo" (nssimo" (níível 1) vel 1) coeficiente de conservacoeficiente de conservaçção, o senhorio não pode actualizar / ão, o senhorio não pode actualizar / aumentar a renda, sem previamente realizar obras de aumentar a renda, sem previamente realizar obras de conservaconservaççãoão

3.3.DINAMIZADINAMIZAÇÇÃO DO ÃO DO

MERCADO DE ARRENDAMENTOMERCADO DE ARRENDAMENTO

= a taxa de referência de rentabiliza= a taxa de referência de rentabilizaçção para ão para as rendas antigas de 4% as rendas antigas de 4%

Exemplo:Exemplo:Valor da avaliaValor da avaliaçção fiscal do locado = 150.000 euros ão fiscal do locado = 150.000 euros "Bom" coeficiente de conserva"Bom" coeficiente de conservaçção (1,0)ão (1,0)Renda mensal = 500 euros Renda mensal = 500 euros [[( 150.000 x 1,0 x 0,04)/12( 150.000 x 1,0 x 0,04)/12]]

COMO DESENCADEAR A ACTUALIZACOMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÇÃO DA RENDAÃO DA RENDA

3 FASES3 FASES

�� 1.1.ªª FASEFASE -- SENHORIO: SENHORIO: PEDIDO DE AVALIAPEDIDO DE AVALIAÇÇÃO PATRIMONIAL DO LOCADO AOS ÃO PATRIMONIAL DO LOCADO AOS SERVISERVIÇÇOS DE FINANOS DE FINANÇÇAS ou AVALIAAS ou AVALIAÇÇÃO EFECTUADA HÃO EFECTUADA HÁÁ 3 3 ANOS NOS TERMOS DO CIMIANOS NOS TERMOS DO CIMI

�� 2.2.ªª FASEFASE -- SENHORIO: SENHORIO: COMUNICACOMUNICAÇÇÃO AO ARRENDATÃO AO ARRENDATÁÁRIO DA ACTUALIZARIO DA ACTUALIZAÇÇÃO DA ÃO DA RENDA RENDA

�� 3.3.ªª FASEFASE -- ARRENDATARRENDATÁÁRIO:RIO:RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.ºº PEDIDO DE AVALIAPEDIDO DE AVALIAÇÇÃO ÃO PATRIMONIALPATRIMONIAL

1.1.ªª FASEFASE -- SENHORIO: SENHORIO:

PEDIDO DE AVALIAPEDIDO DE AVALIAÇÇÃO PATRIMONIAL AOS SERVIÃO PATRIMONIAL AOS SERVIÇÇOS DE FINANOS DE FINANÇÇASASOU OU

AVALIAAVALIAÇÇÃO EFECTUADA HÃO EFECTUADA HÁÁ 3 ANOS NOS TERMOS DO CIMI3 ANOS NOS TERMOS DO CIMI

O senhorio pede a realizaO senhorio pede a realizaçção da avaliaão da avaliaçção ão patrimonial do locadopatrimonial do locado aos serviaos serviçços de finanos de finançças, as, a qual sera qual seráá efectuada nos termos dos artigo 38.efectuada nos termos dos artigo 38.ººa 46.a 46.ººdo CIMI (ou do CIMI (ou aproveita a que tiver aproveita a que tiver efectuado nesses termos hefectuado nesses termos háá menos de 3 menos de 3 anosanos))

o CIMI prevê os seguintes coeficientes:o CIMI prevê os seguintes coeficientes:

-- AfectaAfectaççãoão-- LocalizaLocalizaççãoão-- Qualidade e confortoQualidade e conforto-- VetustezVetustez

Se o locado tiver Se o locado tiver mais de 10 anos de construmais de 10 anos de construççãoão::

�� serseráá ainda feita uma avaliaainda feita uma avaliaçção para ão para apuramento do apuramento do coeficiente de coeficiente de conservaconservaççãoão

�� a a realizar por um Arquitecto ou realizar por um Arquitecto ou EngenheiroEngenheiro, que para o efeito se , que para o efeito se deslocardeslocaráá ao locadoao locado

O senhorio sO senhorio sóó pode aumentar a pode aumentar a renda se:renda se:

�� tiver sido realizado as avaliativer sido realizado as avaliaçções ões

++�� o locado tiver um coeficiente de o locado tiver um coeficiente de conservaconservaçção "excelente" (5), "bom" ão "excelente" (5), "bom" (4) ou "m(4) ou "méédio" (3)dio" (3)

2.2.ªª FASEFASE -- SENHORIO: COMUNICASENHORIO: COMUNICAÇÇÃO AO ARRENDATÃO AO ARRENDATÁÁRIORIODA ACTUALZIADA ACTUALZIAÇÇÃO DA RENDAÃO DA RENDA

�� O senhorio comunica ao arrendatO senhorio comunica ao arrendatááriorio a sua vontade: a sua vontade: actualizar a renda. actualizar a renda.

�� FORMA FORMA –– carta registada com aviso de recepcarta registada com aviso de recepççãoão

�� CONTECONTEÚÚDO:DO:

�� CCóópia do resultado da avaliapia do resultado da avaliaçção do locado nos termos do CIMI e ão do locado nos termos do CIMI e do ndo níível de conservavel de conservaççãoão

�� Valor da renda futura (correspondente a 4% do valor patrimonial Valor da renda futura (correspondente a 4% do valor patrimonial do locado)do locado)

�� Valor de renda mensal, devido no primeiro ano Valor de renda mensal, devido no primeiro ano �� PerPerííodo do faseamento odo do faseamento -- 2, 5 ou 10 anos2, 5 ou 10 anos�� Prazo de resposta do arrendatPrazo de resposta do arrendatáário rio -- 40 dias40 dias�� Consequência da falta de resposta Consequência da falta de resposta –– actualizaactualizaçção faseada em 5 ão faseada em 5

anosanos�� InvocaInvocaçção de que o arrendatão de que o arrendatáário dispõe de RABC > 15 RMNA, e rio dispõe de RABC > 15 RMNA, e

respectivo documento comprovativo (declararespectivo documento comprovativo (declaraçção emitida pelo ão emitida pelo serviserviçços de finanos de finançças)as)

3.3.ªª FASEFASE -- ARRENDATARRENDATÁÁRIO: RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.RIO: RESPOSTA / SILÊNCIO / 2.ºº PEDIDO DE PEDIDO DE AVALIAAVALIAÇÇÃO PATRIMONIALÃO PATRIMONIAL

�� RESPOSTARESPOSTA�� Forma da resposta Forma da resposta –– escritaescrita

�� ConteConteúúdo da resposta:do da resposta:�� Alega RABC Alega RABC << 5 RMNA (Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a 5 Retribui5 RMNA (Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a 5 Retribuiçções ões

MMíínimas Nacionais Anuais) 1 RMMG = 385,90 eurosnimas Nacionais Anuais) 1 RMMG = 385,90 euros�� RABC RABC << 5 RMNA = Actualiza5 RMNA = Actualizaçção Faseada em 10 anosão Faseada em 10 anos�� Para fazer prova desta situaPara fazer prova desta situaçção, o arrendatão, o arrendatáário tem de solicitar aos servirio tem de solicitar aos serviçços de os de

finanfinançças uma declaraas uma declaraçção, cujo conteão, cujo conteúúdo serdo seráá unicamente: unicamente: �� RABC RABC << 5 RMNA = Actualiza5 RMNA = Actualizaçção Faseada em 10 anosão Faseada em 10 anos�� RABC RABC >> 5 RMNA = Actualiza5 RMNA = Actualizaçção Faseada em 5 anosão Faseada em 5 anos�� Para beneficiar da ActualizaPara beneficiar da Actualizaçção Faseada em 10 anos tem de entregar ao senhorio ão Faseada em 10 anos tem de entregar ao senhorio

essa declaraessa declaraçção com a indicaão com a indicaçção RABC ão RABC << 5 RMNA5 RMNA�� Alega idade igual superior a 65 anos = ActualizaAlega idade igual superior a 65 anos = Actualizaçção Faseada em 10 anosão Faseada em 10 anos�� Alega deficiência com grau comprovado de incapacidade superior aAlega deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% = 60% =

ActualizaActualizaçção Faseada em 10 anosão Faseada em 10 anos�� Denuncia o contrato de arrendamentoDenuncia o contrato de arrendamento

�� SILÊNCIO = SILÊNCIO = ActualizaActualizaçção Faseada em 5 anosão Faseada em 5 anos

�� 2.2.ºº PEDIDO DE AVALIAPEDIDO DE AVALIAÇÇÃO PATRIMONIALÃO PATRIMONIAL

DECLARADECLARAÇÇÕES DOS SERVIÕES DOS SERVIÇÇOS DE FINANOS DE FINANÇÇASAS

�� DeclaraDeclaraçção que indica exclusivamente o escalão de ão que indica exclusivamente o escalão de rendimentos onde se insere o contribuinte e que rendimentos onde se insere o contribuinte e que determinardeterminaráá o pero perííodo de faseamento da actualizaodo de faseamento da actualizaçção da ão da rendarenda

�� Esta declaraEsta declaraçção indicarão indicaráá uma das seguintes situauma das seguintes situaçções:ões:�� RABC RABC <<<<<<<< 3 RMNA 3 RMNA �� RABC RABC <<<<<<<< 5 RMNA 5 RMNA �� RABC RABC >>>>>>>> 5 RMNA 5 RMNA

�� RABC RABC >>>>>>>> 15 RMNA15 RMNA

(e não os rendimentos das pessoas)(e não os rendimentos das pessoas)

AS DECLARAAS DECLARAÇÇÕES DOS SERVIÕES DOS SERVIÇÇOES DE FINANOES DE FINANÇÇAS AS ÉÉ QUE QUE PERMITEM CHEGAR PERMITEM CHEGAR ÀÀS SEGUINTES CONCLUSÕES:S SEGUINTES CONCLUSÕES:

�� RABC RABC <<<<<<<< 3 RMNA3 RMNA = Actualiza= Actualizaçção Faseada em ão Faseada em 10 anos10 anos+ + subssubsíídio de rendadio de renda

�� RABC RABC <<<<<<<< 5 RMNA5 RMNA = Actualiza= Actualizaçção Faseada em ão Faseada em 10 anos (se 10 anos (se idade igual/superior 65 anos = subsidade igual/superior 65 anos = subsíídio de renda)dio de renda)

�� RABC RABC >>>>>>>> 5 RMNA5 RMNA = Actualiza= Actualizaçção Faseada em ão Faseada em 5 anos5 anos

�� RABC RABC >>>>>>>> 15 RMNA15 RMNA = Actualiza= Actualizaçção Faseada em ão Faseada em 2 anos2 anos

RABCRABC

RRENDIMENTO ENDIMENTO AANUAL NUAL BBRUTO RUTO

DO AGREGADO FAMILIAR DO ARRENDATDO AGREGADO FAMILIAR DO ARRENDATÁÁRIO, RIO,

CCORRIGIDOORRIGIDO::

�� Pelo nPelo núúmero de elementos do agregado familiarmero de elementos do agregado familiar

�� Pelo nPelo núúmero de elementos do agregado familiar mero de elementos do agregado familiar que sejam portadores de deficiência igual ou que sejam portadores de deficiência igual ou superior a 60%superior a 60%

A CorrecA Correcçção do RAB ão do RAB éé determinante:determinante:

�� PerPerííodo de Faseamento da actualizaodo de Faseamento da actualizaçção da ão da renda:renda:

�� RABC RABC >> 15 RMNA = Actualiza15 RMNA = Actualizaçção Faseada em ão Faseada em 2 2 anosanos

�� RABC RABC << 5 RMNA = Actualiza5 RMNA = Actualizaçção Faseada em ão Faseada em 10 10 anosanos

�� AtribuiAtribuiçção de subsão de subsíídio de rendadio de renda�� RABC RABC << 3 RMNA = Actualiza3 RMNA = Actualizaçção Faseada em ão Faseada em 10 10 anosanos + + subssubsíídio de rendadio de renda

�� RABC RABC << 5 RMNA + idade igual/superior 65 anos = 5 RMNA + idade igual/superior 65 anos = ActualizaActualizaçção Faseada em ão Faseada em 10 anos10 anos + + subssubsíídio de dio de rendarenda))

MODOS DE ACTUALIZAMODOS DE ACTUALIZAÇÇÃO DA RENDAÃO DA RENDA -- IMEDIATA E FASEADAIMEDIATA E FASEADA

ACTUALIZAACTUALIZAÇÇÃO IMEDIATAÃO IMEDIATAARRENDAMENTO NÃO HABITACIONALARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL

�� O arrendatO arrendatáário conserva o local encerrado ou sem rio conserva o local encerrado ou sem actividade regular hactividade regular háá mais de um ano, salvo caso de formais de um ano, salvo caso de forçça a maior ou ausência formaior ou ausência forççada, que não se prolongue hada, que não se prolongue háá mais mais de dois anos (art. 56.de dois anos (art. 56.ºº/a) NLAU)/a) NLAU)

�� Trespasse ou locaTrespasse ou locaçção do estabelecimento ocorrido apão do estabelecimento ocorrido apóós a s a entrada em vigor da nova lei (art. 56.entrada em vigor da nova lei (art. 56.ºº/b) NLAU)/b) NLAU)

�� O arrendatO arrendatáário rio éé uma sociedade, e ocorre transmissão de uma sociedade, e ocorre transmissão de posiposiçção ou posião ou posiçções sociais que determina a alteraões sociais que determina a alteraçção da ão da titularidade em mais de 50 %, face titularidade em mais de 50 %, face àà situasituaçção existente ão existente aquando da entrada em vigor da nova lei (art. 56.aquando da entrada em vigor da nova lei (art. 56.ºº/c) /c) NLAU)NLAU)

ACTUALIZAACTUALIZAÇÇÃO FASEADA DA RENDAÃO FASEADA DA RENDA

�� REGRA GERAL = REGRA GERAL = 5 anos5 anos

�� REGIMES EXCEPCIONAIS REGIMES EXCEPCIONAIS = = 2 e 10 2 e 10 anosanos

ARRENDAMENTOS HABITACIONAISARRENDAMENTOS HABITACIONAIS

ACTUALIZAACTUALIZAÇÇÃO FASEADA em ÃO FASEADA em 2 anos2 anos::

�� se o senhorio invocar e provar que o se o senhorio invocar e provar que o arrendatarrendatáário dispõe de um RABC rio dispõe de um RABC >>>>>>>> 15 RMNA15 RMNA(art. 38.(art. 38.ºº/2/a) NLAU)/2/a) NLAU)Para fazer prova desta situaPara fazer prova desta situaçção, o senhorio tem ão, o senhorio tem de solicitar aos servide solicitar aos serviçços de finanos de finançças uma as uma declaradeclaraçção, cujo conteão, cujo conteúúdo serdo seráá unicamente RABC unicamente RABC >> 15 RMNA = Actualiza15 RMNA = Actualizaçção Faseada em 2 anos ão Faseada em 2 anos (em caso de (em caso de RABC RABC << 15 RMNA, a actualiza15 RMNA, a actualizaçção não serão não serááfaseada em 2 anos)faseada em 2 anos)

�� se o arrendatse o arrendatáário não tiver no locado a sua rio não tiver no locado a sua residência permanente,residência permanente, habite ou não outra habite ou não outra casa, prcasa, próópria ou alheia pria ou alheia (arts.38.(arts.38.ºº/2/b e 45./2/b e 45.ºº/1 NLAU)/1 NLAU)

ARRENDAMENTOS HABITACIONAISARRENDAMENTOS HABITACIONAIS

ACTUALIZAACTUALIZAÇÇÃO FASEADA EM ÃO FASEADA EM 10 anos10 anos::

O arrendatO arrendatáário invoca:rio invoca:

�� RABC RABC << 5 RMNA 5 RMNA �� idade igual ou superior a 65 anosidade igual ou superior a 65 anos�� deficiência com grau comprovado deficiência com grau comprovado

de incapacidade superior a 60%de incapacidade superior a 60%(art. 38.(art. 38.ºº/3 NLAU)/3 NLAU)

RAZÃO DE SER:RAZÃO DE SER:

A ACTUALIZAA ACTUALIZAÇÇÃO FASEADA EM ÃO FASEADA EM 10 ANOS10 ANOSÉÉ

MAIS JUSTAMAIS JUSTA PARA O ARRENDATPARA O ARRENDATÁÁRIORIO

�� economicamente desfavorecidoeconomicamente desfavorecido�� idosoidoso

�� deficiente (60%)deficiente (60%)

ARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAISARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAIS

ACTUALIZAACTUALIZAÇÇÃO FASEADAÃO FASEADA EM EM 10 anos10 anos::

�� no locado existe um estabelecimento aberto ao pno locado existe um estabelecimento aberto ao púúblico, o blico, o arrendatarrendatáário seja uma rio seja uma microempresamicroempresa ou uma pessoa ou uma pessoa singularsingular

�� o arrendato arrendatáário adquiriu o estabelecimento por trespasse rio adquiriu o estabelecimento por trespasse ocorrido hocorrido háá menos de cinco anosmenos de cinco anos

�� no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao ppúúblico situado em blico situado em áárea crrea críítica de recuperatica de recuperaçção e ão e reconversão urbanreconversão urbaníística (ACRU)stica (ACRU)

�� a actividade exercida no locado classificada de interesse a actividade exercida no locado classificada de interesse nacional ou municipalnacional ou municipal


SUBSSUBSÍÍDIO DE RENDADIO DE RENDA

A QUEM A QUEM ÉÉ ATRIBUATRIBUÍÍDO SUBSDO SUBSÍÍDIO DE RENDADIO DE RENDA

�� ARRENDATARRENDATÁÁRIO QUE DISPONHA DE RIO QUE DISPONHA DE RABC RABC <<<<<<<< 3 RMNA3 RMNA(E actualiza(E actualizaçção faseada em 10 anos)ão faseada em 10 anos)

OUOU

�� ARRENDATARRENDATÁÁRIO:RIO:

IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOSIDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS++

QUE DISPONHA DE QUE DISPONHA DE RABC RABC <<<<<<<< 5 RMNA5 RMNA

(E actualiza(E actualizaçção faseada em 10 anos)ão faseada em 10 anos)

A RENOVAA RENOVAÇÇÃO ÃO EE

REABILITAREABILITAÇÇÃO URBANASÃO URBANAS

A ACTUALIZAA ACTUALIZAÇÇÃO DAS RENDAS ÃO DAS RENDAS ANTIGAS ANTIGAS

==IMPULSIONADOR DA RENOVAIMPULSIONADOR DA RENOVAÇÇÃO E ÃO E

REABILITAREABILITAÇÇÃO URBANASÃO URBANAS

Se o coeficiente de conservaSe o coeficiente de conservaçção for ão for "mau" (2) ou "mau" (2) ou ““ppééssimossimo”” (1), o (1), o senhorio ssenhorio sóó poderpoderáá aumentar a renda aumentar a renda se realizar obras de conservase realizar obras de conservaççãoão

AS OBRAS COERCIVASAS OBRAS COERCIVAS

Se senhorio não tomar a iniciativa Se senhorio não tomar a iniciativa de actualizar a rendade actualizar a renda

o arrendato arrendatáário pode solicitar rio pode solicitar ààComissão Arbitral Municipal Comissão Arbitral Municipal

(CAM)(CAM)a determinaa determinaçção do coeficiente de ão do coeficiente de

conservaconservaçção do locado ão do locado


Se o coeficiente de conservaSe o coeficiente de conservaçção ão for "mau" (1) ou "pfor "mau" (1) ou "pééssimo" (2)ssimo" (2)

o arrendato arrendatáário pode intimar o rio pode intimar o senhorio senhorio àà realizarealizaçção de obras ão de obras

(art. 48.(art. 48.ºº/2 e 3 NLAU)/2 e 3 NLAU)

Se apSe apóós ser intimado para realizar as s ser intimado para realizar as obras, o senhorio não as iniciar, obras, o senhorio não as iniciar,

o arrendato arrendatáário pode rio pode (art. 48.(art. 48.ºº/4 NLAU):/4 NLAU):

�� tomar a iniciativa da realizatomar a iniciativa da realizaçção das ão das obrasobras

�� solicitar solicitar àà Câmara Municipal a Câmara Municipal a realizarealizaçção das obras ão das obras

�� comprar o prcomprar o préédio pelo valor da dio pelo valor da avaliaavaliaçção feita nos termos do CIMI, ão feita nos termos do CIMI, com obrigacom obrigaçção de realizaão de realizaçção de obras ão de obras de conservade conservaçção, sob pena de reversãoão, sob pena de reversão

AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS (CAM)AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS (CAM)

�� COMPOSICOMPOSIÇÇÃOÃO -- representantes:representantes:�� da Câmara Municipalda Câmara Municipal�� do servido serviçço de finano de finançças competenteas competente�� dos proprietdos proprietáários rios �� dos inquilinosdos inquilinos

�� COMPETÊNCIASCOMPETÊNCIAS�� acompanhamento da avaliaacompanhamento da avaliaçção dos prão dos préédios arrendadosdios arrendados�� coordenacoordenaçção da verificaão da verificaçção dos coeficientes de conservaão dos coeficientes de conservaçção ão

dos prdos préédiosdios�� arbitragem em matarbitragem em matééria de responsabilidade pela realizaria de responsabilidade pela realizaçção ão

de obras, valor das mesmas e respectivos efeitos no de obras, valor das mesmas e respectivos efeitos no pagamento da rendapagamento da renda

(art. 49.(art. 49.ººNLAU)NLAU)

A PENALIZAA PENALIZAÇÇÃO ÃO DOS PRDOS PRÉÉDIOS DEVOLUTOSDIOS DEVOLUTOS

DUPLICADUPLICAÇÇÃO DO IMIÃO DO IMI

�� ResponsabilizaResponsabilizaçção dos proprietão dos proprietáários que não rios que não asseguram a funasseguram a funçção social da propriedade, ão social da propriedade, permitindo a sua degradapermitindo a sua degradaççãoão

�� PenalizaPenalizaçção em sede fiscal dos proprietão em sede fiscal dos proprietáários que rios que mantêm os prmantêm os préédios devolutos = dios devolutos = DUPLICADUPLICAÇÇÃO DO ÃO DO IMI IMI

�� PrPréédio devoluto dio devoluto -- não possui, simultaneamente, não possui, simultaneamente, infrainfra--estruturas de estruturas de áágua, ggua, gáás e electricidade, ou s e electricidade, ou não apresentam gastos (facturanão apresentam gastos (facturaçção)ão)

A NOVA LEI DO ARRENDAMENTO URBANO - Página … · de residência permanente do arrendatário, e...

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