A Responsabilidade Civil Do Incorporador e Do Construtor

7/23/2019 A Responsabilidade Civil Do Incorporador e Do Construtor

http://slidepdf.com/reader/full/a-responsabilidade-civil-do-incorporador-e-do-construtor 1/27

A responsabilidade civil do incorporador e do construtor,sob o ponto de vista consumerista

Barbara Heliodora de Avellar Peralta

Resumo: Inicialmente, pretendo abordar no trabalho em pauta, alguns aspectos daresponsabilidade civil do incorporador e do construtor, devido ao grandedesenvolvimento da atividade no mercado imobiliário. A contratação pareceenvolvente, pois ao adquirir um imóvel na planta, estamos aparentemente realizandoum excelente negócio que em sua grande maioria é bastante proveitoso, do ponto devista econmico. A rentabilidade em voga é mais palpável se estamos diante de umaempresa con!iável e segura no mercado, onde os riscos são calculados. "o entanto,mesmo diante de tais caracter#sticas, podemos nos deparar com situaç$es de

empresas que não respeitam seus clientes, bem como a !unção social do contrato esão desleais no decorrer da execução destes tratos. Assim, baldada as previs$esabusivas contratualmente diante da proteção consumerista aplicável em nossasrelaç$es.

Sumário: %. Introdução& '. A responsabilidade do construtor (. A responsabilidade doincorporador e a multa do art. (), parágra!o )* da lei +.)%-+& +. A solidariedade doincorporador e do construtor& ). A incid/ncia do 010 no contrato de incorporaçãoimobiliária& . A inversão do nus da prova& 2. A responsabilidade ob3etiva doincorporador e construtor de unidades& 4. 1a antecipação da tutela no caso da morana entrega da unidade& . 5 dano moral decorrente desta relação& %6. 0onclusão& %%.7ibliogra!ia.

1. Introdução

Inicialmente, pretendo abordar no trabalho em pauta, alguns aspectos daresponsabilidade civil do incorporador e do construtor, devido ao grandedesenvolvimento da atividade no mercado imobiliário.

A contratação parece envolvente, pois ao adquirir um imóvel na planta, estamosaparentemente realizando um excelente negócio que em sua grande maioria ébastante proveitoso, do ponto de vista econmico.

A rentabilidade em voga é mais palpável se estamos diante de uma empresa con!iávele segura no mercado, onde os riscos são calculados. "o entanto, mesmo diante detais caracter#sticas, podemos nos deparar com situaç$es de empresas que nãorespeitam seus clientes, bem como a !unção social do contrato e são desleais nodecorrer da execução destes tratos.

Assim, baldada as previs$es abusivas contratualmente diante da proteçãoconsumerista aplicável em nossas relaç$es.

2. A RESPONSABILIDADE DO CONSTRTOR

Inicialmente, cumpre assinalar que a responsabilidade do construtor decorre do

contrato de empreitada, onde uma das partes, denominado empreiteiro se obriga a



realizar uma obra por intermédio de terceiros ou pessoalmente, recebendo umaremuneração que é !ornecida pelo proprietário da obra.

A obrigação derivada de tal contrato é a de resu!t"do, onde a obrigação principal éexecutar a obra, como contratualmente pactuada.

Assim, deve ser certo e determinado o resultado, onde do contrário, gera oinadimplemento ou mora contratual.

8A responsabilidade do construtor é de resultado, como 3á assinalado, porque seobriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade paraatender ao ob3etivo para qual !oi encomendada. 1e!eitos na obra, aparentes ou ocultosque importem sua ru#na total ou parcial con!iguram violação do dever de segurança doconstrutor, verdadeira obrigação de garantis9ele é o garante da obra:, ense3ando;lhe odever de indenizar independentemente de culpa. <ssa responsabilidade só poderáser a!astada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha;!orça maior, !ato exclusivo da v#tima ou de terceiro, não tendo aqui, relev=ncia o

!ortuito interno.> ?%@

endo em vista que a maioria dos de!eitos de obra são ocultos, não seria razoável quea responsabilidade do construtor cessasse com a entrega desta.

Bor sua vez, estabelece o artigo %4 do 00-6' C

Art. #1$. "os contratos de empreitada de edi!#cios ou outras construç$esconsideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazoirredut#vel de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dosmateriais, como do solo.

Barágra!o Dnico. 1ecairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que nãopropuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes aoaparecimento do v#cio ou de!eito.>

Assim, veri!icamos que o prazo do caput é um prazo de ordem pDblica, devido suaatenção ser voltada E coletividade e não somente as partes envolvidas, bem comoveri!icamos, se tratar de um prazo irredut#vel.

"o que tange ao prazo do parágra!o Dnico, o mesmo é decadencial, !azendo

re!erencia ao dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro em %46 diasdecorrente ao aparecimento do v#cio.

emos que observar ainda que terceiros, estranhos ao contrato principal, podem vir aso!rer danos decorrente desta relação. "este caso, nós teremos a res%ons"&i!id"dee'tr"(ontr"tu"! do (onstrutor , onde diante de danos acarretados a este terceiro,incidirá também a responsabilidade civil.

ratando;se de danos pelo !ato da obra, surge a responsabilidade independente dacomprovação de culpa, bastando que se comprove o dano e o nexo causal.

Faliente;se que há a possibilidade de inversão do nus da prova, como será analisadomais adiante.

http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6588#_ftn1




Grge !risar que diante do dano ocorrido, torna;se imperiosa a responsabilidadesolidária do incorporador e do construtor, sendo a responsabilidade do construtor abalizada pelo art. %4 do 00-6' e a do incorporador no art. (2 00-6'.

). RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR

0umpre notar que incorporação é toda atividade destinada a alienar !raç$es ideais deum terreno, vinculando;se a unidades autnomas, sem edi!icaç$es a seremconstru#das ou em construção sob regime condominial, podendo ou não oincorporador também e!etivar a construção do prédio 9artigos '4 e ' da Hein.+)%-+:, in verbis:

8Art. '4. As incorporaç$es imobiliárias, em todo o território nacional, reger;se;ão pelapresente Hei.

Barágra!o Dnico. Bara e!eito desta Hei, considera;se incorporação imobiliária aatividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação

total ou parcial, de edi!icaç$es ou con3unto de edi!icaç$es compostas de unidadesautnomas.>

Inicialmente, a lei que rege a obrigação do incorporador é a n* +.)%-%+ e aresponsabilidade pelos danos advindos da relação contratual, está expressa art. +( dare!erida lei.

8 Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preçoscertos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser!"eãoimpostas as seguintes normas:

## responder civi!mente pe!a e$ecução da incorporação, devendo indenizar osadquirentes ou compromissários, dos pre%uízos que a &stes advierem do fato de nãose conc!uir a edificação ou de se retardar in%ustificadamente a conc!usão das obras,cabendo!"e ação regressiva contra o construtor, se f'r o caso e se a &ste couber acu!pa&>

rise;se que a demora na entrega da obra, con!igura a mora do devedor econseqJentemente este estará obrigado a indenizar Equele que so!reu pre3u#zosdecorrentes da mora ou inadimplemento.

Gma das obrigaç$es do incorporador está prevista no artigo (' da lei em comento,onde estabelece que o incorporador t/m a obrigação de entregar o prédio de acordo

com o pro3eto de construção e o memorial descritivo. Assim, podemos observar commaior clareza a obrigação de resultado decorrente do contrato de empreitada.

8 Art. 3(. ) incorporador somente poderá negociar sobre unidades aut'nomas ap*s ter arquivado, no cart*rio competente de +egistro de #m*veis, os seguintes documentos:

d pro%eto de construção devidamente aprovado pe!as autoridades competentes-

g memoria! descritivo das especificaçes da obra pro%etada, segundo mode!o a quese refere o inciso #/, do art. 03, desta 1ei >



5utras obrigaç$es também decorrem do artigo (', no entanto, não apresentamcomplexidades de interpretaç$es ou não são ob3etos de análise do presente trabalho, in verbis:

8# informar obrigat2riamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seismeses, o estado da obra-

### em caso de fa!&ncia do incorporador, pessoa física ou %urídica, e não ser possíve! maioria prosseguir na construção das edificaçes, os subscritores ou candidatos aquisição de unidades serão credores privi!egiados pe!as quantias que "ouverem pago ao incorporador, respondendo subsidiriamente os bens pessoais destes-

#/ vedado ao incorporador a!terar o pro%eto, especia!mente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns, modificar as especificaçes, ou desviarsedo p!ano da construção, sa!vo autorização un5nime dos interessados ou e$ig&ncia!ega!-

/ não poderá modificar as condiçes de pagamento nem rea%ustar o preço dasunidades, ainda no caso de e!evação dos preços dos materiais e da mãodeobra,sa!vo se tiver sido e$pressamente a%ustada a facu!dade de rea%ustamento, procedendose, então, nas condiçes estipu!adas-

/# se o incorporador, sem %usta causa devidamente comprovada, para!isar as obras por mais de 36 dias, ou retardar!"es e$cessivamente o andamento, poderá o 7uiz notificá!o para que no prazo mínimo de 36 dias as reinicie ou torne a dar!"es oandamento norma!. 8esatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pe!a maioria abso!uta dos votos dos adquirentes, sem pre%uízo da responsabi!idadecivi! ou pena! que couber, su%eito cobrança e$ecutiva das import5nciascomprovadamente devidas, facu!tandose aos interessados prosseguir naobra (VETADO).

/## em caso de inso!v&ncia do incorporador que tiver optado pe!o regime da afetaçãoe não sendo possíve! maioria prosseguir na construção, a assemb!ia gera! poderá, pe!o voto de (93 dois terços dos adquirentes, de!iberar pe!a venda do terreno, dasacesses e demais bens e direitos integrantes do patrim'nio de afetação, mediante!ei!ão ou outra forma que estabe!ecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursosque comprovadamente tiverem aportado, o resu!tado !íquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrim'nio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário doterreno a quantia que !"e couber, nos termos do art. 46- não se obtendo, na venda, areposição dos aportes efetivados pe!os adquirentes, rea%ustada na forma da !ei e de

acordo com os critrios do contrato ce!ebrado com o incorporador, os adquirentesserão credores privi!egiados pe!os va!ores da diferença não reembo!sada,respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.; *In(!u+do %e!" Lein, 1-.)1/ de 2--0

0omo bem elucidou o nobre o 1es. Fergio 0avalieri ilho?'@, ao trazer a colação dosensinamentos de Aguiar 1ias, citando a obra Kesponsabilidade civil em debate, %L <d.,orense, pág. )+, in verbis:

8o incorporador e o responsável por qualquer espécie de dano que possa resultar dainexecução ou da ma execução do contrato de incorporação . rata;se de entregaretardada, de construção de!eituosa, de inadimplemento total, pondera Aguiar 1ias,

responde o incorporador, pois e ele que !igura no pólo da relação contratual opostoaquele em que se coloca o adquirente da unidade ou das unidades autnomas.>





Analisaremos agora, a multa decorrente do artigo () da lei em seu parágra!o )*, quetraz a previsão para o incorporador de um prazo para realizar a celebração do contratorelativo a !ração ideal de terreno e do contrato de construção e da convenção decondom#nio respeitando previsão do inciso 8i> do artigo (', ou se3a, somente poderánegociar sobre unidades autnomas após ter arquivado, no KMI, os documentosexigidos em lei, in verbis:

8 Art. 30. ) incorporador terá o prazo má$imo de 40 dias, a contar do t&rmo fina! do prazo de car&ncia, se "ouver, para promover a ce!ebração do competente contratore!ativo fração idea! de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da<onvenção do condomínio, de ac'rdo com discriminação constante da a!ínea =i=, doart. 3(Art. 3(. ) incorporador s2mente poderá negociar s'bre unidades aut'nomasap*s ter arquivado, no cart*rio competente de +egistro de #m*veis, os seguintesdocumentos: i:discriminação das fraçes ideais de terreno com as unidadesaut'nomas que a e!as corresponderão. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazom!imo "on"edido ao in"orporador para 6# ($e$$enta) dia$)

> 0? @a "ip*tese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá tambm na mu!ta de06 sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobráve! por via e$ecutiva, emfavor do adquirente ou candidato aquisição.>

Assim, a simples negociação de unidades antes deste registro, ense3a a aplicação damulta em !avor do consumidor, devendo os responsáveis pagar uma multacorrespondente a )6N sobre a quantia que tiver recebido.

Kessalte;se que um sinal de reserva de imóvel 3á é su!iciente para a incid/ncia damulta, se o incorporador não cumpriu os requisitos do art. ('.

Kegistre;se ainda que a multa em comento, não está condicionada a nenhum outropré;requisito do artigo (), como por exemplo, seu parágra!o +*, tendo em vista que oaludido parágra!o, apenas concede uma opção ao adquirente de resguardar seudireito real de aquisição E terceiros.

Assim, a multa pode ser exigida antes ou depois da !aculdade do parágra!o +* doaludido artigo.

"este sentido a 1es. Heila Oariano?(@, pro!eriu sua decisão com uma maestria #mpar sobre o estudo em pauta.

85 !ato determinante da aplicação da penalidade prevista no art. (), P)* consiste no

simples descumprimento pelo incorporador de suas obrigaç$es legais, sendo devida amulta independentemente do !ato de os adquirentes optarem pelo adimplemento oupela extinção do contrato.>

A ilustre 1esembargadora ainda aduz os ensinamentos do Oinistro 7AKK5F 1<O5"<IK5 em voto pro!erido como relator ?+@ sobre a dispensa de outros requisitos,como do parágra!o +* do artigo () para a execução da multaC

85 FK. OI". 7AKK5F O5"<IK5 9Kelator:C ; 1esassiste razão E recorrente,con!orme bem evidenciou o ribunal Qa quoR, com base no voto pro!erido pelo Fr.1esembargador Oário Oachado durante o 3ulgamento da apelação. 5 art. (), P +*, daHei +.)%-+, estabelece uma mera !aculdade ao adquirenteC a averbação da QcartapropostaR ou do Qa3uste preliminarR con!ere;lhe direito real opon#vel a terceiro. Sá o P )*independe da !ormalização acima re!erida. 5 atraso imputável ao incorporador,







excedente aos 6 9sessenta: dias contados da celebração do Qa3uste preliminarR, dáense3o a que o adquirente possa exigir a sanção ali prevista por meio da execução, ouse3a, a multa de )6N sobre a quantia por ele paga. 0onsoante assinalou opronunciamento 3udicial acima aludidoC Qnão há, permissa venia, nenhumcondicionamento a que, previamente E cobrança executiva, se3a registrado odocumento preliminar no Kegistro de Imóveis. <sse registro, como 3á se viu, é!aculdade de que disp$e o adquirente. "unca obrigação. Ouito menos pré;requisitopara a execuçãoR 9!l. 4+:. al !oi, por sinal, a interpretação atribu#da a esta 0orte aosre!eridos incisos legais. Tuando do 3ulgamento do K<sp .4+%;FB, Kel. Oin. KuUKosado de Aguiar, anotouC Q0omo se v/, tem sido decidido que o !ato determinante daaplicação da multa é o descumprimento pelo incorporador, da sua obrigação deoutorgar os contratos nos prazos !ixados, sendo devida independentemente do !ato deo adquirente optar pelo adimplemento ou pela extinção do contrato. rata;se desanção relativamente grave que a lei imp$e ao incorporador não porque tenha emvista a economia do contrato, no seu aspecto puramente patrimonial, mas atendendoao interesse social na regularidade de empreendimentos dessa naturezaR. 1o quanto!oi exposto, não conheço do recurso.>

Assim, veri!icamos que o consumidor pode e deve pedir a execução da multa,independente da opção pela resolução do contrato.

"este sentido, trazemos a con!er/ncia os demais 3ulgados que servirão de !ulcro paraa brilhante decisão supra mencionadaC

81ireito civil e processual civil. Kecurso especial. Incorporação imobiliária. Oulta. Aplicação. 010. Oatéria 3ur#dica não apreciada pelo ribunal de origem. Indenização.atos e provas insuscet#veis de reexame.; "ão se conhece do recurso especial notocante E matéria 3ur#dica não apreciada pelo ribunal de origem. ; Ao concluir oribunal <stadual pela aus/ncia de culpa da incorporadora no atraso da entrega do

imóvel, lastreou;se nos !atos e provas apresentados no processo, o que impede amodi!icação do 3ulgado no particular em sede especial. ; 5 art. (' da Hei n.* +.)%-+disp$e que a incorporadora somente poderá negociar as unidades autnomas após ter arquivado, no cartório competente de Kegistro de Imóveis, a respectiva incorporação. ;5 descumprimento da obrigação que incumbe E incorporadora de proceder E outorgaválida do contrato de compra e venda de !ração ideal de terreno no prazo !ixado emlei, imp$e a aplicação da multa prevista no art. (), P )* da Hei n.* +.)%-+.Brecedentes. Kecurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.>9K<sp 24+4-B7, Kel. Oinistra "A"0V A"1KIMWI, erceira urma, 3ulgado em')-6-'66, 1S 6.%6.'66 p. '4:

8Incorporação. Atraso na celebração do contrato. Oulta de )6N 9art. (), P )*, da Hei .)%-+:. <xecução cab#vel. A multa prevista no art. (), P )*, da Hei +.)%-+ decorredo descumprimento, pelo incorporador, da sua obrigação de outorgar ao adquirente ocontrato no prazo legal, independentemente da averbação a que se re!ere o P +* domesmo preceito legal. Brecedente. Kecurso especial não conhecido. 9K<sp.%+2.4'-1, Kel Oin. 7AKK5F O5"<IK5, Tuarta urma, 3ulgado em 6'-%'-'66(,1S '-6(-'66+:

805"15OX"I5 < I"05KB5KAYZ5. ABHI0AYZ5 15F AKF. (' < (), BAK. ). 1AH<I +.)%-%+. %. 5 I"05KB5KA15K F[ F< A0WA WA7IHIA15 A "<M50IAKG"I1A1<F AG\"5OAF GOA ]<^ K<MIFKA15F 5F 150GO<"5FBK<]IF5F "5 AK. (' 1A H<I +.)%-%+, F<"15 FGF0<X]<H 1< F5K<K A

OGHA 15 AK. (), BAK. )., "5 0AF5 1< ]I5HAYZ5. '. A TGAHII0AYZ5SGKX1I0A 15 "<M50I5 K<AHI^A15 "Z5 <OBA"A A "AGK<^A 1A 5B<KAYZ5



BAKA AAFAK A ABHI0AYZ5 1A OGHA, 1<F"<0<FF_KIA A AFFI"AGKA 1<GO 05"KA5 1< BK5O<FFA 1< 05OBKA < ]<"1A. (. TGA"15 A BK5]AK<AHIÂ1A "AF I"FA"0IAF 5K1I"_KIAF 1<IÀ 0HAK5 TG< 5I"05KB5KA15K 5<K<0<G BAKA ]<"1AF AF G"I1A1<F K<F<K]A1A A5 AG5K, TG< S_ WA]IA BAM5 1I]<KFAF BAK0<HAF 15 BK<Y5 A]<"YA15, <, AI"1A, K<AHI^5G 5 "<M50I5 <O 1<F05"5KOI1A1< 05O A H<MIFHAYZ5BK[BKIA, "Z5 <O K<H<]"0IA A K<0GFA 1< AFFI"AGKA, B<H5 A1TGIK<"<, 1A BK5O<FFA 1< 05OBKA < ]<"1A. +. K<0GKF5 <FB<0IAH05"W<0I15 < BK5]I15.> 9K<sp )4'46-OM, Kel Oin. 0AKH5F AH7<K5O<"<^<F 1IK<I5, erceira urma, 3ulgado em %)-%6-%, 1S %.%'.% p. )64(:

805"15OX"I5 < I"05KB5KAYZ5 9H<I ". +)%-+:. 57KIMAY<F 15I"05KB5KA15K BAKA 05O 5 A1TGIK<"<. OGHA. 5 I"05KB5KA15K F[ F< A0WA WA7IHIA15 A "<M50IAK F57K< G"I1A1< AG\"5OAF GOA ]<^K<MIFKA15F 5F 150GO<"5F B<KI"<"<F 9AK. (':. A AHA 15K<MIFK5, 5F 05"KA5F IKOA15F 05O 5 A1TGIK<"< 1<IÀO 1< <K]AHI1A1<, 1AI A 05KK<A I"0I1"0IA 1A OGHA BK<]IFA "5 BAK;) 15 AK.

(). '. G"I5KOIÂYZ5 1A SGKIFBKG1"0IA. TG<FZ5 "Z5BK<TG<FI5"A1A 9FGOGHAF '4' < ()-F:. (. K<0GKF5 <FB<0IAH "Z505"W<0I15.> 9K<sp 2%%-FB, Kel. Oinistro "IHF5" "A]<F, erceira urma, 3ulgadoem 6-6+-%%, 1S '6.6).%% p. )':

<m sentido contrário, algumas decis$es ainda !azem a ligação da aplicação da multasomente nos casos de extinção do contato. "o entanto, acredito que não seria a suamelhor interpretação da lei, que é expressa e ainda norteada pelos %rin(+%ios d" &o"34 o&5eti6" e %ro&id"de (ontr"tu"!.

0omplementando, no tange ao patamar da re!erida multa, o Fuperior ribunal deSustiça 3ulgou que tal previsão legal, será norteada pelas normas gerais que

regulamentam a mora. "este sentido, os arestos abaixo ementadosC

80I]IH. I"05KB5KAYZ5. OGHA. A multa prevista no P )* do art. () da Hei n*+.)%-+, su3eita;se Es regras gerais sobre a mora, estatu#das no art. )) e seguintesdo 0ódigo 0ivil e este, em seu art. '+, permite ao 3ulgador reduzir proporcionalmentea pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento, quando se cumpriu emparte a obrigação. 0onsiderando as peculiaridades da espécie em que, mais do queem parte, a obrigação !oi cumprida por inteiro, a multa !ica reduzida para %6N 9dez por cento: do valor das parcelas pagas, !ixados os honorários advocat#cios em %6N sobreo valor da condenação, 3á considerada a compensação pela sucumb/ncia rec#proca, eas custas deverão ser suportadas na proporção de +6N pelos autores e 6N pela ré.

Kecurso dos autores não conhecido. Kecurso da ré parcialmente conhecido e nessaparte parcialmente provido.> 9K<sp '66)2-1, Kel. Oinistro 0<FAK AF5K K50WA,Tuarta urma, 3ulgado em 6(-64-%, 1S %'.6'.'66% p. %'6:

Ainda de !orma mais clara, no voto do supracitado Acórdão, ponderou o ilustre relator Oinistro 0<FAK AF5K K50WAC

8A regra retro indicada não imp$e outra condição para aplicação da multa senão a sóocorr/ncia do disposto no P+* do reportado art. (). < tal se deu, por isso mesmo nãohá que ser !eito qualquer questionamento para aplicá;lo. Oesmo assim, quanto ao seupercentual, pode ser estipulado com um certo temperamento, que dependerá daspeculiaridades de cada caso concreto. 9...: Fendo assim, a multa há de ser aplicada,

mas seu percentual pode e deve ser a3ustado a cada situação. < as peculiaridades daespécie imp$em inquestionavelmente a aplicação da multa, mas em baixo percentual,



por isso que o reduzo a dez por cento das import=ncias pagas. "este ponto, pois,conheço parcialmente do recurso.>

+. SOLIDARIEDADE DO INCORPORADOR E DO CONSTRTOR

"ão pairam dDvidas de que o incorporador e construtor, respondem solidariamentepelos danos causados aos adquirentes das unidades pactuadas. "este sentido,trazemos a baila o entendimento do Bro!essor Férgio 0avalieri ilho ?)@ C

8Bm nada a!tera esta conc!usão o fato de ter sido a construção cometida ao construtor.) incorporador continua responsáve! porque o contratante. +esponde tambm oconstrutor, porque causador direto do dano, e tem responsabi!idade !ega!, de ordem pCb!ica, de garantir a so!idez e segurança da obra em benefício do seu dono e dainco!umidade co!etiva, conforme %á demonstrado.

8esta forma, quando o incorporador ce!ebra contrato de incorporação com oconstrutor, nada mais faz do que estender!"e a sua obrigação, pa$$ando am%o$ a

$er re$pon$&el ela "on$tru'o. ) incorporador, na rea!idade, está apenas, sefazendo substituir pe!o construtor .>

"este mesmo sentido, ilustra Arnaldo KizzardoC

8anto que se imp$e a responsabilidade solidária do dona da obra e do construtor, omesmo acontece relativamente ao incorporador e ao construtor. 5 incorporador !iguracomo o contratante 3unto aos adquirentes das unidades, enquanto o construtor éconsiderado o causador direto do dano. "o entanto, os adquirentes de unidade temação direta contra o incorporador, !acultando;se;lhes via responsabilizando oconstrutor. 0aso não acionado o ultimo, e se vier atender a postulação, reserva;se;lhe

o direito de regresso, a !im de reembolsar;se do montante pago.>?@<stabelece ainda o Art. +' do 00-6'C

8Art.+'C 5s bens do responsável pela o!ensa ou violação do direito de outrem !icamsu3eitos E reparação do dano causado& e, se a o!ensa tiver mais de um Autor, todosrespondem solidariamente pela reparação.>

#n casu, incide ainda a previsão do artigo 2* parágra!o Dnico, do 010 no mesmosentido.?2@

Ainda no que tange a solidariedade, estabelece o artigo ') do 010C

8 Art.(0: D vedada a estipu!ação contratua! de c!ausu!a que impossibi!ite , e$onere ouatenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seçes anteriores.

Earágrafo primeiro: "avendo mais de um responsáve! e!a causação do dano, todosresponderão so!idariamente pe!a reparação prevista nesta e nas seçes anteriores.Fendo o dano causado por componente ou peça incorporada ao produto ou serviço,são responsáveis so!idários seu fabricante, construtor ou importador e o que rea!izoua incorporação.>

Hogo, o entendimento consolidado em sede doutrinaria e 3urisprudencial é no sentido

de que há solidariedade do incorporador e do construtor no contrato de incorporaçãoimobiliária.










7. INCID8NCIA DO CDC NO CONTRATO DE INCORPORA9AO IOBILI;RIA

0ediço que o adquirente pactuou um contrato de adesão e assume !igura deconsumidor na relação 3ur#dica !ormada, nos termos do art. (* da lei consumerista queconceitua como !ornecedor toda pessoa que desenvolve atividade, entre outras, a dedistribuição ou comercialização de produtos e serviços.

Assim, o !oro eleito é o do domic#lio do consumidor, nos termos do art. %6%, I do 010.Bortanto, restando comprovada a relação de consumo, são aplicáveis as regrasprevistas no 010.

A 3urisprud/ncia 3á paci!icou neste sentidoC

81<F. BAGH5 0<FAK FAH5OA5 ; SulgamentoC %)-6'-'666 ; "5"A 0AOAKA0I]<H 1.--1.1$11 ; AB<HA0A5 ; %L <menta A0A5 5K1I"AKIA K<F0IFA5 1< 05"KA5 05OBKA < ]<"1A 1< IO5]<HK<FB5"FA7IHI1A1< 0I]IH 15 05"FKG5K K<FB5"FA7IHI1A1< 57S<I]A

1A"5 O5KAH I"1<"I^A0A5 I`A0A5 15 ]AH5K 1<F05"FI1<KA0A5 1AB<KF5"AHI1A1< SGKI1I0A 0.1< 1<<FA 15 05"FGOI15K Ação 5rdinária derescisão e indenização. <di!#cio Balace I. Aplicação do 0ódigo de 1e!esa do0onsumidor. 1anos materiais e morais. 1esconsideração da autonomia dapersonalidade 3ur#dica. Broced/ncia. O in(or%or"dor<(onstrutor e= um 3orne(edor de ser6iços >" !u? dos (on(eitos (!"ros e o&5eti6os (onst"ntes do "rt. ). do CDC .Falta aos olhos, máxima v/nia, a ocorr/ncia de !ato gerador da rescisão do contratode compra e venda, pois publica e notória a insegurança resultante do evento paratodos os proprietários dos apartamentos que !icaram interditados por longos oitomeses. 5 caos que se instalou na vida daqueles que acreditaram nas promessas daIncorporadora e indescrit#vel e, alem da rescisão, obvio que deve ela indenizar ospre3u#zos e!etivamente causados. A res%ons"&i!id"de d" Construtor"/ se@und" Re=/e= o&5eti6" (omo se 6e no "rt. 12/ do CDC e da primeira Ke encontra amparo no art.'4 do mesmo 0ódigo, que acolheu a teoria da desconsideração da personalidade 3ur#dica quando se trata de empresas coligadas, o que ocorre na hipótese em 3ulgamento. 5 dano moral resulta da dor intensa, da !rustração causada e dahumilhação a que !oi submetida a vitima. < certo que sua !ixação deve levar emconsideração a natureza de real reparação do abatimento psicológico causado, mas,por outro lado, não se pauta no enriquecimento indevido. 5 montante deveproporcionar uma compensação pelo desgosto, dor e tristeza so!ridos, ao mesmotempo em que representa uma sanção ao in!rator, alem do desestimulo a outrasin!raç$es. Bara seu arbitramento devem ser observadas as condiç$es sociais eeconmicas das partes envolvidas, sopesando o Suiz, com bom senso, as

circunstancias da causa em exame. A !ixação do ilustre Oagistrado de primeiro graunão e razoável, merecendo, diante das circunstancias, ser aumentada para )669quinhentos: salários m#nimos para cada um dos Autores. Brovimento do primeirorecurso e improvimento do segundo.> 9F0f:

"o que tange a incid/ncia do 010 na presente demanda, resta n#tido que mesmo coma matéria regulada em lei espec#!ica, a lei consumerista intervém, quando !avorável aoconsumidor, sendo denominado pela brilhante doutrinadora 0laudia Hima Oarques,como diálogo das ontes. < neste sentido, aclara Arnaldo Kizzardo ?4@C

G 1ecorrendo a incorporação da atividade de !ornecedor de produtos e serviços,exercida pelo incorporador,tem in(iden(i" o Codi@o de DEESA DO

Consumidor. 5corre que se opera a atividade de construção e venda das unidadesimibiliárias, as quais se destinam para consumidores !inais, que passam a usa;las para

http://www.tj.rj.gov.br/scripts/weblink.mgw?MGWLPN=JURIS&LAB=CONxWEB&PGM=WEBPCNU88&N=199900118191


http://www.tj.rj.gov.br/scripts/weblink.mgw?MGWLPN=JURIS&LAB=CONxWEB&PGM=WEBPCNU88&N=199900118191




moradia ou para outro uso pessoal. <sta pois submetida ao =mbito do art. (* da Hei n*4.624 a incorporação, aplicando;se as regras sobre o !ato do produto e do serviço 9art.%':, e sobre os v#cios ou de!eitos na qualidade9art. %4 e '6:, não divergindo adisciplina sobre incid/ncia das mesmas regras E atividade do dono da obra e doconstrutor>.9rizzardo ))%:

0orroborando o entendimento, segue a posição do 1esembargador Fergio 0avalieriilho ?@C

Dess" 3orm"/ os institutos e (ontr"tos (ontinu"m re@idos %e!"s norm" e%rin(+ios ue !e são %r%rios / m"s sem%re ue @er"rem re!"çFes de (onumo3i("m t"m&4m su5eitos G dis(i%!in" do Cdi@o do Consumidor. E 4 isso ueo(orre t"m&4m (om " in(or%or"ção <(onstrução.H Fergio ()

Fobre o tema pac#!ico, o FS 3á posicionou !avoravelmenteC

8I"05KB5KAYZ5 IO57IHI_KIA 05"KA5 0H_GFGHA A7GFI]A. 5 contrato

de incorporação, no que tem de esec#!ico, é regido pela lei que lhe é própria 9Hei+.)%-%+:, mas sobre ele t"m&4m in(ide o Cdi@o de De3es" do Consumidor/ue introdu?iu no sistem" (i6i! %rin(+%ios @er"is ue re"!ç"m " 5ustiç"(ontr"tu"!/ " eui6"!n(i" d"s %rest"çFes e o %rin(+%io d" &o"34 o&5eti6" 9...:9+Lurma., K<sp 46.6(, Oin. KuU Kosado:

Impende ressaltar, que uma das causas tuteladas pelo 010 é o prazo imprevisto paraa entrega da coisa, como ensina o ilustre 1esembargador e Bro!essor Férgio 0avalieriilho ?%6@C

8<m !ace dessa nova concepção contratual, são reputadas abusivas, entre outras,

cláusulas que estabelecem rea3ustes aleatórios nos contratos de compra e venda deimóveis, ou com base em #ndices a serem escolhidos pelo incorporador, prazoimpreciso para a entrega da obra ou a sua prorrogação in3usti!icável& a perda total dasprestaç$es pagas em !avor do credor que, em razão do inadimlemento do consumidor,pleitear rescisão do contrato e a retomada do imóvel 90ódigo de 1e!esa do0onsumidor, art. )(:.>

1evemos observar ainda, todos os deveres atinentes a contratação leal, respeitando a!unção social do contrato, a boa !é ob3etiva, bem como todos de deveres decorrentesdo 010 expressos no artigo *, como por exemplo, o dever a in!ormação, dever deredação clara, proteção contra publicidade enganosa, dentre outros estipulados nomencionado artigo.

"esse diapasão, encontramos algumas (!"usu!"s "&usi6"s no (ontr"to de "desão,que !erem direitos básicos do consumidor, expressos nos seguintes artigos, (, ], `,Ì, ÌI, e )% e )( do 010.

<is algumas decis$es em de!esa do consumidor, por clausulas abusivas diversasC

1<F. OAGK5 1I0fF<I" ; SGHMAO<"5C (%-6(-'66 ; 1<0IOA F<À 0AOAKA0I]<H 5K1I"_KIA. INCORPORA9JOIOBILI;RIA*... E DI;LOKO ENTREONTES CO AS DEAIS NORAS PERTINENTES. PRELIINAR DEEIST8NCIA DE CL;SLA ME IPE A TILIA9JO DE ARBITRAKE/AASTADA POR IOLAR O ART. 71/ II/ DO CDC. PRECEDENTES DO C.STQ.APLICA9JO DA TEORIA DA BASE OBQETIA/ ME NJO EIKE ME OS ATOSSPERENIENTES SEQA ETRAORDIN;RIOS E IPREISEIS/ AS/ TJO









SOENTE/ A CONIKRA9JO DA ONEROSIDADE ECESSIA/ TAL COOPREISTA NO ART. #,/ / DO CDC./ E DEONSTRADA NA ESPCIE. CL;SLALIITADORA DA AIOR PARTE DA RESTITI9JO ME SE AIKRA/IKALENTE/ ABSIA *ART. 71/ II/ E I/ DO CDC./ DEENDO SER RESTITDOO RESPECTIO PERCENTAL DETERINADO NA SENTEN9A/K<1G^I"15;F<<TGIAI]AO<"< A CL;SLA B<"AH 05OB<"FA[KIA, "A 5KOA 15 AK.+%(, 15 0[1IM5 0I]IH 1< '66'9...: '66.66%.6(+ ; AB<HA0A5 ; 1 EENTA

0omo bem asseverado na sentença esgrimida, veri!icamos a previsão contratual dearbitragem, em o!ensa direta ao art. )%, ]II do 010, devendo ser considerada nula.

emos ainda a 8a c!ausu!a uni!atera! que garante vantagem somente para ofornecedor; onde não equilibra a relação 3ur#dica e en!raquece ainda mais a posiçãocontratual do consumidor ?%%@ .

]eri!icamos também a cláusula que estipula que a devolução das parcelas somenteocorrerá após a venda do imóvel. A mencionada cláusula é abusiva devido a situação

de desigualdade que deixa o consumidor e caso a obra não se3a conclu#da nunca,!icará o consumidor sem receber o valor devido?%'@.

A clausula penal que estipula valor irrisório é também considerada abusiva, tendo emvista que o valor deve compensar os danos acarretados ao adquirente e por vedar aoprincipio constitucional da plana indenização?%(@.

Bortanto, uma obra que não estipula um prazo para entrega da obra, um prazoelevado e não razoável, de atraso na obra in3usti!icadamente, as clausulas dedecaimento, rea3ustes aleatórios nos contratos de compra venda de imóveis ou combase em #ndices a serem escolhidos elo incorporador, dentro outras são clausulas quenão podem ser regidas pela autonomia de vontade, pois estaria indo contra a própriarazão de existir um código consumerista.

0ristiano Weinec Fchmitt ?%+@, em sua obra 80lausulas abusivas nas relaç$es deconsumo>, traz as !ormas de controle das clausulas abusivas, onde de !orma maisconcisa, tentaremos demonstrá;lasC

8) contro!e concreto>?%)@ ocorre quando a relação de consumo 3á !oi conclu#da.

5 8contro!e interno>?%@ é o caso do art. + do cdc, onde o consumidor terá meios deexercer tal controle. Sá o 8contro!e e$terno> é o exercido pelos órgãos administrativos e 3udiciais.

5 8contro!e antecipado>?%2@ é como o nome 3á diz, prévio e de acordo com o re!eridoautor, exercido em sua maioria na via administrativa e nos contratos deadesão, Gresponsáveis pe!o e$ame prvio, com aprovação, ou não, das condiçesgerais dos neg*cios prconfeccionadas, pe!os fornecedores.;

Bara o Autor, esta !orma de controle é mais comum nos contratos de adesão diante daleitura do art. )+ do 010. <nquanto que o G<ontro!e posterior *8+ ; , seriam as sanç$esdo art. ) do 010.

Sá o 8contro!e !egis!ativo*,+ poderá adquirir feição forma!, no caso do art. 4H, bem

como na sua forma materia!, e$emp!o do art. 0I.;






















) G<ontro!e %udicia!; -#+ , admitindo algumas previs$es !avoráveis ao consumidor,como a inversão do nus da prova e a desconsideração da personalidade 3ur#dica.

Bor !im, o Gcontro!e administrativo-*+ está na instauração do inquérito civil.

"o que tange a se@ur"nç" d" o&r", o artigo %' e %+ do 010, regulam a matériadecorrente do de!eito do produto ou do serviço e desta !orma, o de!eito na obra estána ceara da responsabilidade ob3etiva, devendo o !ornecedor provar por sua contaprópria que o de!eito não existiu.?''@

Fobreleva acentuar que a responsabilidade pela a qualidade da obra, engloba osmateriais de baixa qualidade e a má técnica utilizada e os artigos %4 e '6 do 010,cuidam do v#cio do produto ou do serviço.

Aqui, temos que observar que os pre3u#zos decorrentes da ma qualidade de serviço ede materiais, não compensam com a contraprestação realizada pelos adquirentes.

1eve atender ainda a um prazo normal e razoável com as caracter#sticas do produto,portanto, se o de!eito aparecer apos o prazo de ) anos, consoante artigo '2 do 010,sendo um de!eito decorrente da obra, o !ornecedor será obrigado a reparar o dano.

A responsabilidade do construtor não termina com a entrega da obra. emos aresponsabilidade pela segurança e qualidade da obra, com previsão no artigo %4 do00-6' c-c artigo %' parágra!o (* e %+ do 010.

5 mencionado prazo só começa a !luir a partir da ocorr/ncia do acidente de consumo,nada importando q esse acidente tenha ocorrido durante ou depois dos ) anos. "aspalavras do Bro!essor Fergio 0avalieri .?'(@

8<m outras palavras, o prazo de garantia ou de segurança pelo código do consumidor não e mais de apenas cinco anos, mas sim por todo o período dedurabi!idade razoável da obra. A qualquer tempo em que o acidente ocorrer respondeo incorporador-construtor, só a!astando a sua responsabilidade se provar que a obranão tinha de!eito, ou se3a, que o acidente decorreu do tempo e do desgaste natural daobra por !alta de conservação. 5 de!eito do produto devera ser examinado tendo emvista o temo decorrido entre o momento em que !oi colocado no mercado e aocorr/ncia do dano. 8

"o tocante a u"!id"de d" o&r", esta pode parecer per!eita no momento da entregada unidade, no entanto, v#cios ocultos acarretados de baixa qualidade dos materiais

empregados e-ou a má técnica utilizada, podem acarretar danos posteriores comorachaduras, in!iltraç$es, vazamentos, problemas hidráulicos. Faliente;se que estesv#cios podem não comprometer a segurança da obra, porém lhe diminui o valor e suautilidade.

<sta responsabilidade pelo vicio do produto ou serviço decorre da !alta decon!ormidade com a qualidade da coisa ou do serviço com sua perspectiva dedurabilidade e utilidade.

#. DA INERSJO DO UNS PROBANDI V Art. #,/ III d" Lei $.-W$<-

0ediço que o consumidor, pessoa natural, não se encontra no mesmo plano deigualdade com o incorporador-construtor, até porque não disp$e de acesso as












in!ormaç$es internas, sendo, portanto hipossu!iciente. <m sendo assim, poderásolicitar a inversão do nus da prova tendo preenchidos os seguintes requisitosC

; ]erossimilhança das alegaç$es do consumidor 9a alegação do Autor é veross#mil,visto que trouxe provas irre!utáveis:&

; Wipossu!ici/ncia técnica 9!alta de conhecimento técnico, espec#!ico:.

]e3amos a posição da melhor doutrinaC

8"este en!oque, a Hei 4.624-6 prev/ a !acilitação da de!esa do consumidor através dainversão do nus da prova, adequando;se E universalidade de 3urisdição, na medidaem que o modelo tradicional mostrou;se inadequado Es sociedades de massa,obstando o acesso E ordem 3ur#dica e!etiva e 3usta>.?'+@ 90ódigo de 1e!esa do0onsumidor, comentado pelos autores do antepro3eto, <d. orense Gniversitária, )Led., pág. %%, %2:.

5 entendimento pretoriano entende no mesmo diapasão 9inclusive determinando apreval/ncia do art. *, ]III sobre a regra do art. (((, I do 0B0:, in verbisC

ribunal de Sustiça de Fão Baulo. Brova \nus Inversão Admissibilidade <xist/ncia de verossimilhança nas alegaç$es do autor Brovas do adimplemento nãoapresentadas pela requerida Inaplicabilidade do art. (((, I do 0ódigo de Brocesso0ivil, !ace E preval/ncia do art. *, ]III, do 0ódigo de 1e!esa do 0onsumidor, por ser norma espec#!ica Kecurso não provido. 9Aplica;se a regra da inversão do \nus daprova, visto que há verossimilhança nas alegaç$es do autor.9Apelação 0#vel n.'+6.2)2;' Bresidente Brudente Kelator 1<7AI" 0AK15F5 00I] ].G. ''.6.+:

ribunal de Sustiça de Fão Baulo. INDENIA9JO V Pro6" V Unus V In6ersão VC"&imento V Com%ro6"ção do adimplemento não apresentada pela ré Inaplicabilidade do art. (((, I, do 0ódigo de 1e!esa do 0onsumidor, como normaespec#!ica Kecurso não provido. 9Apelação 0#vel n. '4.66;' Oar#lia %L0=mara 0ivil KelatorC Foares Hima %+.%%.) ].G.:

Assim, há a possibilidade de inversão do nus da prova, nos termos do art. *, ]III daHei 4.624-6.

W. DA RESPONSABILIDADE OBQETIA DO INCORPORADOR E CONSTRTOR DENIDADES

<lucida Arnaldo Kizzardo ?')@C

G não se executando a obra de acordo com as revis$es contratuais, ouinsatis!atoriamente, arca com a obrigação de indenizar, ou re!azer a obra, por imposição dos dispositivos acima indicados, reservando;se lhe os prazos para oexerc#cio do direito ou para remover a pretensão que lhe é assegurada.>

Inobstante a regulamentação espec#!ica da matéria, diante do 3á demonstrado 8diálogodas !ontes> da escritora 0laudia Hima Oarques, a responsabilidade em pauta terá aincid/ncia do 010 e conseqJentemente a responsabilidade será OBQETIA sendo,

portanto, su!iciente a demonstração do d"no e3eti6o suportado pelo Autor e o ne'o("us"!.







1<F. "AMI7 FHAI7I ; SulgamentoC %-6(-'664 ; F<`A 0AOAKA0I]<H 2--W.--1.#W07# ; AB<HA0A5 ; %L <menta

1ireito do 0onsumidor. Bromessa de compra e venda de unidade imobiliáriaresidencial em construção. Kestituição do valor pago, devido ao inadimplemento daobrigação de entrega da coisa. 0abimento. 1evolução de valor proporcional.As"ti6id"des do in(or%or"dor e do (onstrutor/ 6o!t"d"s %"r" " (onstrução deim6eis residen(i"is/ (on3i@ur" re!"ção de (onsumo/ (om " so!idári"res%ons"&i!id"de o&5eti6" dos mesmos %e!os d"nos ("us"dos "o %romitente(om%r"dor. Ao assumir os direitos e obrigaç$es da empresa sob o regime deliquidação extra3udicial, a sucessora, que 3á atuava no setor, sabia bem do sistema deexig/ncias para a retomada do empreendimento, se3a no =mbito da municipalidadese3a no =mbito do agente !inanceiro, com o que a circunst=ncia não ampara aidenti!icação da !orça maior. A sucessora, ao assumir a obrigação de concluir oempreendimento, tornou;se responsável pelos pre3u#zos causados pelo atraso naentrega da obra causado pela empresa sucedida 9FS, K<sp n* '62(%-KS, (L urma,Oinistro 0arlos Alberto Oenezes 1ireito:.Broporcionalidade na !ixação da retenção de

(6N. eoria da causalidade adequada.1esprovimento dos recursos, mantendo;se asentença.

1<F. "AMI7 FHAI7I ; SulgamentoC '4-6(-'662 ; F<`A 0AOAKA0I]<H 2--W.--2.-2## ; AMKA]5 1< I"FKGO<"5 ; %L <menta 1ireito do0onsumidor. Bromessa de compra e venda de unidade imobiliária residencial emconstrução. Bedido indenizatório com resolução contratual pelo inadimplemento daobrigação de entrega da coisa. 1enunciação da lide pretendida pela promitentevendedora E construtora ora em estado !alimentar. 1escabimento.As "ti6id"des doin(or%or"dor e do (onstrutor/ 6o!t"d"s %"r" " (onstrução de im6eisresiden(i"is/ (on3i@ur" re!"ção de (onsumo/ (om " so!idári" res%ons"&i!id"deo&5eti6" dos mesmos %e!os d"nos ("us"dos "o %romitente (om%r"dor .Bedido de

antecipação da tutela. Impossibilidade. 0oisa 3ulgada. Aus/ncia dosrequisitos.1esprovimento do agravo.

Assim a !alha no contrato de incorporação é !ato do produto ou do serviço, nos termosdo art. %' do 010, sendo regida pela responsabilidade 57S<I]A e demonstrados osdanos que o adquirente v/m so!rendo, bem como o nexo causal, imp$e;se onecessidade da reparação civil.

Hogo, diante da mora do incorporador em entregar a unidade ao adquirente, deve omesmo ser indenizado por qualquer pre3u#zo advindo desta mora.

"este sentido, trazemos a baila o entendimento 3urisprudencial do ribunal de Sustiçado Kio de SaneiroC

1<F. 5KHA"15 F<005 ; SulgamentoC ')-6'-'664 ; 5IA]A 0AOAKA0I]<H 2--$.--1.-01$1 ; AB<HA0A5 ; %L <menta AB<HAYZ5 0X]<H. 0ivil.0onsumidor. 0ontratos. Bromessa de compra e venda de bem imóvel. Kescisão decontrato c-c Indenização por 1anos Oateriais. Atr"so n" entre@" d" o&r" em mais desete anos. Inexecução do pacto. Oora contratual. 1evolução de prestaç$es. Lu(ros(ess"ntes.-- Bromessa de compra e venda de bem imóvel celebrado em %'-'66+.Brazo de entrega do bem em ev.-4. Bagamento das prestaç$es até Oarço-4.0láusula contratual prevendo a prorrogação do prazo de entrega até %46 dias.Fuspensão do pagamento. <!etiva entrega da obra mais de sete anos após o prazo

contratual previsto. Alegação de caso !ortuito e !alta de recursos pela suspensão dospagamentos pelos promitentes compradores, como excludente de responsabilidade



pelo atraso na entrega da obra. Fentença de proced/ncia parcial do pedido,determinando a devolução de todos os valores pagos pela autora, mais um percentual!ixado a t#tulo de lucros cessantes a partir da data prevista para entrega do imóvel. Apelação. Alegação de 9i: inexist/ncia de in!ração contratual ante a mora anterior daautora, e 9ii: aus/ncia de prova quanto aos alegados lucros cessantes.-- 1emandaoriunda de promessa de compra e venda celebrada com grupo econmico que, Eexemplo de inDmeras outras, pretende a rescisão ou execução completa do pacto em!unção de atraso de quase uma década na entrega do bem ob3eto do contrato. Ooracontratual con!essa pela construtora-incorporadora e que se consubstancia em !atopDblico e notório em !unção da enxurrada de aç$es com base no negócio 3ur#dicocelebrado, sendo, inclusive, ob3eto de ação coletiva. ortuito interno atribu#vel somentea parte contratual responsável pela execução da obra. Entendimento (ons"@r"do noSTQ/ se@undo o u"! o %romitente (om%r"dor tem direito " %er(e&er/ " t+tu!o de!u(ros (ess"ntes/ 6"!or re!"ti6o " "!u@ueres desde " d"t" %re6ist" %"r" " entre@"do im6e!. Oanutenção da sentença. Bretensão recursal mani!estamenteimprocedente e contrária ao entendimento 3á !ixado pela 0orte quanto E matéria."egativa de seguimento ao Apelo. Kescisão de contrato aquisitivo de

apartamento. ... C"&imento d" re%"r"ção do d"no m"teri"! (onsistente no 6"!or do "!u@ue! de im6e! (orres%ondente "o %r"?o entre " d"t" (ontr"t"d" %"r" "entre@" do im6e! e " d"t" d" res(isão do (ontr"to. 9...: Apelação 0#vel n*'66.66%.%)6++:

80ompromisso de compra e venda de unidade imobiliária descumprimento do prazoconvencionado para a entrega da obra por parte da promitente vendedora Kescisãodo contrato devolução das prestaç$es pagas e indenização por perdas e danos cabimento; Xndices de rea3uste monetário e 3uros de mora previstos no contrato legalidade. O ris(o em%res"ri"! 4 inerente G "ti6id"de de in(or%or"ção e(onstrução (i6i! "nte os 3"tores "!e"trios e im%re6is+6eis/ sendo d" e'(!usi6"res%ons"&i!id"de d" em%res" %romitente 6endedor" " su" o(orrn(i" ue "3et" o

em%reendimento imo&i!iário. Bortanto, demonstrada a responsabilidade exclusiva daré pelo não cumprimento da obrigação, a!igura;se como medida 3usta e inteiramentecompat#vel com as diretrizes do 0ódigo de 1e!esa do 0onsumidor a decisão quedecreta a rescisão do contrato e a devolução integral das parcelas pagas elopromitente comprador e " indeni?"ção %or %erd"s e d"nos emer@entes/(om%reendendo estes X!timos/ no ("so/ os "!u@ueres 6irtu"is de6idos a partir dadata !inal convencionada para a entrega das chaves, até as restituiç$es das quantiaspagas pelo promitente comprador. 89%2L c=mara 0#vel, Apelação. n* '66(.66%.%%)4,Kel. 1es. Sosé Meraldo Antnio, data do 3ulgamento %%-6-'66(. 1<F. BAGH5OAGKI0I5 B<K<IKA ; SulgamentoC 62-6+-'66 ; TGAKA 0AOAKA 0I]<H>

82--.--1.-$#10 ; AB<HA0A5 ; %L <menta%: Incorporação imobiliária. Atraso naentrega da obra. Indenização. 0onsignação em pagamento. Fentença de parcialproced/ncia. '. Abusividade da cláusula contratual que prev/ multa pelo atraso naobra, em valor desproporcional Es penalidades impostas ao consumidor. "5or"ção/ "3im de se "deu"r "o e3eti6o %re5u+?o su%ort"do %e!os "utores/ eui%"rá6e! "o6"!or do "!u@ue! de im6e! seme!"nte. (. 1ano moral con!igurado. Indenização!ixada por ano de atraso na entrega do imóvel, mas cu3o valor deve ser desde logoconsolidado, pois não pode se trans!ormar em nova multa. +. <m se tratando depedido consignatório, com e!eito liberatório, o levantamento dos valores pelo credor éconseqJ/ncia lógica do decreto de proced/ncia. Bara obstá;lo devem ser buscadas asvias próprias. ). Fucumb/ncia da ré quase total. "ão incid/ncia do art. '%, 0B0. .Brovimento parcial do recurso.>

82--W.--1.1$$$- ; AB<HA0A5 ; %L <menta1<F. A"A OAKIA 5HI]<IKA ; SulgamentoC%-6-'662 ; 5IA]A 0AOAKA 0I]<H Ação de conhecimento ob3etivando a revisão de



contrato de promessa de cessão de direitos de imóvel em construção com pedidocumulado de indenização por danos material e moral, !undada no inadimplemento dapromitente;vendedora que não concluiu a obra no prazo estipulado. Fentença quedeterminou a entrega do imóvel acabado e com habite;se, no prazo de até noventadias, sob pena de multa diária de K %66,66, vedou a cobrança de 3uros moratóriossobre o saldo devedor da Autora e condenou a Ké ao pagamento de indenização por dano moral, e de lucros cessantes equivalentes ao valor locat#cio do imóvel, a seremapurados em liquidação de sentença, além dos nus da sucumb/ncia. Apelação daKé. Agravo retido contra decisão que de!eriu a inversão do nus da prova em !avor da Apelada. Inversão do nus da prova que constitui direito básico do consumidor.Intelig/ncia do artigo *, inciso ]III da Hei 4.624-6. Ke3eição do agravo retido.Kelação de consumo. Kesponsabilidade ob3etiva. 1i!iculdades !inanceiras decorrentesda inadimpl/ncia de terceiros e de promitentes compradores que não caracterizammotivo de !orça maior a a!astar a responsabilidade da Ké, por se tratar de !atoprevis#vel e inerente E sua atividade. Atraso in3usti!icado na entrega do bem. alha naprestação do serviço. Kesponsabilidade da Ké pela entrega do imóvel pronto eacabado, assumida no contrato celebrado entre as partes. 0láusula penal abusiva se

consideradas as penalidades impostas ao comprador no caso de inadimpl/ncia,revelando sua natureza tão;somente moratória. Indeni?"ção " t+tu!o de !u(ros(ess"ntes eui6"!ente "o 6"!or !o("t+(io do im6e! ue 4 de6id"/ t"nto m"is ue" Autor" 6em "r("ndo (om des%es"s de "!u@ue! %"r" su" mor"di". 1ano moralcon!igurado. Tuantum da reparação !ixado em K %6.666,66, montante compat#velcom a repercussão dos !atos narrados nos autos, observados critérios derazoabilidade e de proporcionalidade. \nus da sucumb/ncia corretamente imposto EKé por ter a Autora deca#do de menor porção do pedido. 1esprovimento da apelação.>

82--#.--1.12272 ; AB<HA0A5 ; %L <menta1<F. OAKIA AGMGFA ]A^ ; SulgamentoC'(-6)-'66 ; BKIO<IKA 0AOAKA 0I]<H AYZ5 1< K<]IFZ5 05"KAGAH.05OBKA < ]<"1A 1< IO[]<H AI"1A "A BHA"A. Atraso in3usti!icado do réu na

conclusão da obra, ense3ando reparação por perdas e danos em valor acima doprevisto na cláusula contratual que, abusiva, trouxe desequil#brio E relação deconsumo. i'"ção d" mu!t" mens"! em "%ro'im"d"mente -/7Y do 6"!or doim6e! n" 4%o(" d" "6enç"/ re3!etindo mont"nte m4dio de "!u@ue! (o&r"do nomer("do/ (orri@idos "t4 " d"t" em ue er"m de6idos, a partir da qual incidirãotambém 3uros. Aplicabilidade plena do #ndice I"00 e de 3uros simples Es prestaç$esnegociais, eis que previstos no instrumento, não se mostrando eles excessivamenteonerosos ou geradores de vantagem indevida. Inexist/ncia de dano moral indenizávelpelo mero inadimplemento contratual. FDmula 2) do S<KS. 1edução do valor 3ádepositado em 3u#zo da quantia a!erida pelos cálculos do 3u#zo. Fentença que sere!orma.>

Inobstante a responsabilidade ob3etiva do 0ódigo do 0onsumidor e seus requisitos 3ádemonstrados, são os requisitos da Kesponsabilidade contratualC

a: <xist/ncia de um contrato valido&

b: Inexecução do contratoC inexecução que se mani!esta diante da mora do contrato.

c: 1ano e nexo causal

<stamos diante da violação de um dever primário estabelecido no contrato e que gerapara o pre3udicado o dever de ser ressarcido pelas perdas e danos so!ridos.



rise;se que sendo um contrato de relação consumerista, basta o consumidor preencher os requisitos da lei.4.624-6 para ter seus pre3u#zos reparados.

<stabelece ainda o art. (4C

8"ão cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais 3uros eatualização monetária segundo #ndices o!iciais regularmente estabelecidos, ehonorários de advogado.>

Fabemos que o 0ódigo civil, estabelece em seu art. +2) queC

8A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se nãopre!erir exigir;lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.>

"o tocante a ocorr/ncia de caso !ortuito ou !orça maior, muitos incorporadores econstrutores tentam se eximir da responsabilidade civil, alegando os tais institutos por

diversos !atores que na maioria das vezes não con!igura nem um caso, nem outro.ais argumentos são sempre os mesmos, assim elencaremos alguns a t#tulo dedemonstração.

Alguns costumam alegar que o atraso no pagamento por parte dos demaispromitentes cessionários é caso de !orça maior que exclu#a responsabilidade peloatraso da obra e parecem esquecer a teoria que norteia tal relação, 8teoria doempreendimento> que não pode ser trans!erido aos demais adquirentes. ?'@

5utro argumento muito utilizado é o !ato de a construtora não ter obtido !inanciamentopara continuar a obra, o que também não caracteriza !orça maior e deve ense3ar a

aplicação do art. %+ do 010?'2@

Wá também os que alegam o 8boom imprevis#vel do mercado da construção civil e aconseqJente escassez de Oao de obra, bem como material e equipamentos deconstrução civil.

5 que veri!icamos é que os incorporadores alegam a escassez de mão de obra, masnão param de lançar empreendimentos, no dito per#odo cr#tico.

7asta observar que se os incorporadores realmente estivessem realmente comescassez de material e Oao de obra não poderia lançar tantos empreendimentos deprazos certos e determinados neste per#odo do 8boom> sabendo da sua

impossibilidade no cumprimento da obrigação.

Bortanto, seria ao menos dDbio, alegar um !ato para se excluir de indenizar os danoscausados e outrora continuar exercendo a atividade com a mesma presteza sempre.

Assim, não há que se !alar em exclusão de responsabilidade civil advindo do 8boom>na construção civil, exceto em casos que se3am e!etivamente comprovados, devendoo incorporador-construtor reparar os danos causados aos adquirentes, tendo em vistaque o alegado é, em muitas das vezes contraditório.

$. DA ANTECIPA9JO DE TTELA NO CASO DE ORA DO

INCORPORADOR<CONSTRTOR NA ENTREA DA OBRA. Arti@o 2W)/ I do CPC







1iante da mora na entrega do imóvel podemos veri!icar em quase todos os casos, queos adquirentes que residem de aluguel, !azem um plane3amento mensal para poder arcar com as prestaç$es do empreendimento e do aluguel simultaneamente por umper#odo certo e determinado.

"o entanto, tendo a obra extrapolado o prazo, inclusive da previsão contratual queprev/ um per#odo geralmente de %46 dias ou 6 dias, deve o incorporador-construtor arcar com os alugueis dos adquirentes no valor de um aluguel no mesmo patamar doimóvel adquirido.

0abe !risar, que este lapso previsto contratualmente deve ser razoável e não podecaracterizar !orma de excluir a responsabilidade no caso da mora, sendo muitoextenso. Assim, o prazo mais comum é o de %46 dias ou 6 dias, sendo que se umincorporador estipula um prazo de (6 dias ou +66 dias está obviamentedesproporcional ao ob3eto do contrato, bem como está sendo desleal com a outraparte contratante, tentando mascarar a possibilidade de uma !utura reparação dedanos decorrentes desta mora.

1iante do quadro em comento, alguns adquirentes acabam arcando com amanutenção de dois imóveis por um tempo não programado, o que poderá causar danos na vida !inanceira do mesmo.

<stando o adquirente nesta situação, com di!iculdades em arcar com os gastos dedois imóveis, devido ao comprometimento do orçamento, tendo em vista que esteadquirente acreditava 3á estar residindo no apartamento adquirido e estar livre depagar aluguel, deve exigir do incorporador que arque com as custas do aluguel atéque se3a entregue a unidade adquirida.

"o que tange a concessão da tutela, adverte o processualista HGI^ MGIHW<KO<OAKI"5"I?'4@, in Oanual do Brocesso de 0onhecimento )L ed. Kevista dos ribunais,p. '6(C

8A tutela antecipatória pode ser concedida no curso do processo de conhecimento,constituindo verdadeira arma contra os males que podem ser acarretados pelo tempodo processo, sendo viável não apenas para evitar um dano irreparável ou de di!#cilreparação 9art. '2(, I, do 0B0:, mas também para que o tempo do processo se3adistribu#do entre as partes litigantes na proporção da evid/ncia do direito do autor e da!ragilidade da de!esa do réu 9art. '2(, II e P *, do 0B0:>

"o presente caso em pauta, são os requisitos para a concessão da medidaC

%ro6" ineu+6o(" d" 6erossimi!"nç" d"s "!e@"çFes devendo ser demonstradaclaramente com a documentação 9contrato de aquisição de unidade imobiliária,escritura de compra e venda, contrato de aluguel, extratos bancários, etc...:demonstrando a mora do incorporador-construtor na entrega da unidade pactuada.

; und"do re(eio de d"no irre%"rá6e! ou de di3+(i! re%"r"çãoC tendo em vista que oadquirente está arcando com a manutenção de dois imóveis, o que não estariaocorrendo caso a obra estivesse sido entregue, demonstrando que a situação estácausando abalo !inanceira na vida do Adquirente ou outro dano advindo da relação 3ur#dica.

Ainda recentemente o 1es. Oarcus aver em lapidar acórdão?'@ derivado doprocesso n* '666.66'.666)6, decidindo ID8NTICA questão, en!atizou a necessidade







da concessão da tutela para o pagamento do aluguel até que se3a entregue oimóvel, in verbis:

81es. OAK0GF A]<K ; SulgamentoC %)-6'-'666 ; quinta c=mara c#vel2---.--2.---7- ; agravo de instrumento ; %L <mentapromessa de compra e venda deapartamento em construção ATRASO NA ENTREKA DA OBRA TTELAANTECIPADA LOCACAO DE IOEL aluguel obrigação de pagamento Agravo deInstrumento. utela antecipada. Ação de natureza condenatória. <mpresa deconstrução imobiliária. 0ontrato de compromisso de compra e venda de apartamento,com obrigação de entrega da unidade ate maio de %. "ãocumprimento. Ante(i%"ção do %edido %"r" (om%e!ir " (onstrutor" " %"@"r o"!u@ue! do "duirente "te= " entre@" do im6e!. Pressu%ostos d" medid"e6iden(i"d"s. erossimi!"nç" d"s "!e@"çFes e6iden(i"d"s %or %ro6"ineu+6o(". D"no de di3+(i! re%"r"ção. %"tente o re(eio de d"no de di3+(i!.E6iden(i"ndose ue o Autor en(ontr"6"se n" iminn(i" de não ter (ondiçFesde (um%rir (om " du%!" o&ri@"ção: o %"@"mento dos "!u@ueres e o d"%rest"ção do im6e! %rometido. 1ecisão correta. Kecurso desprovido.> 9H0K:

81es. Oaria Wenriqueta Hobo ; SulgamentoC '2-6-'666 ; décima quarta c=marac#vel 2---.--2.-0W#$ ; agravo de instrumento ; %L ementapromessa de compra evenda de apartamento em construção ATRASO NA ENTREKA DA OBRA TTELAANTECIPADA locação de imóvel ALKEL obrigação de pagamento Agravo deInstrumento. 1ireito 0ivil. Bromessa de 0ompra e ]enda de Imóvel. utelaantecipada. Se o %romitente (om%r"dor %"@ou "s %rest"çFes do %reço e o im6e!não !e 3oi entre@ue %e!o (om%romissário 6endedor/ 5á= 6en(ido o %r"?o "5ust"doentre "s %"rtes/ ("&e " tute!" "nte(i%"d" %"r" determin"r ue " (onstrutor""nte(i%e o %"@"mento de um mont"nte mens"! (orres%ondente " 1Y *um %or (ento do 6"!or do im6e!/ est"&e!e(ido n" es(ritur" de modo " ense5"r %oss" o"utor "r("r (om "s des%es"s re!"ti6"s "o "!u@ue! de um im6e! em idnti("s

(ondiçFes. Brovimento parcial do recurso.> 9H0K:

"o tocante ao requisito da reversibilidade da antecipação da tutela, o mesmo estápresente no próprio direito E aquisição do imóvel do adquirente.

Assim, deverá o adquirente solicitar a tutela no sentido de condenar oincorporador-construtor a e!etuar o pagamento do aluguel no patamar de 6)N ou %Ndo imóvel adquirido, sob pena de multa a ser !ixada pelo 3u#zo ara o e!etivocumprimento da decisão 3udicial.

1essa !orma, evitar;se;á a ocorr/ncia de mais danos de di!#cil reparação ou

irreparáveis na vida !inanceira dos adquirentes.

"ão é demais lembrar que diante de uma decisão interlocutória de tutela antecipada écab#vel o recurso de agravo de instrumento, diante da urg/ncia da demanda,

. O DANO ORAL DECORRENTE DESTA RELA9JO

Bor derradeiro, deve ser analisado o dano moral decorrente do inadimplementocontratual e suas conseqJ/ncias no plano sub3etivo de cada indiv#duo.

"esse #nterim, veri!ica; se que o ribunal de Sustiça do Kio de Saneiro, lançou oseguinte enunciado n* 2), inverbis:



85 simples descumprimento de dever legal, ou contratual, por caracterizar meroaborrecimento, em princ#pio, não con!igura dano moral, salvo se da in!ração advémcircunstancia que atenta contra a dignidade da parte.>

7rilhantemente, 1<F. 0AKH5F <1GAK15 BAFF5F?(6@, aduz que tal premissa G não poderia ser aceita em termos abso!utos e inf!e$íveis sob pena de graves in%ustiças>.

Aduz ainda que Gnem todo inadimp!emento contratua! não causa conseqJ&ncias demenor import5ncia; e ,Gnem por isso, o <*digo do <onsumidor e$c!uiu a presença dodano mora! art. H?, inc./#, da !ei n? K.6LK9M6;.

0onclui ainda, Gas regras de e$peri&ncia art. 330, do <E< mostram os desmandos eos descasos com que são tratados os consumidores ...;

Acredito que diante da constitucionalização do direito civil, pub!icização ouainda despatrimonia!ização, os direitos da pessoa humana, tornaram;se ainda mais!ortes.

Bor este instituto, devemos interpretar o direito civil concomitantemente com ospreceitos constitucionais. < desta !orma, não há como se excluir o dano moralocorrido, diante do enunciado mencionado, pelo simples !ato de que tal dano édecorrente de inadimplemento contratual.

1eve haver uma releitura das normas do direito civil, que regem as relaç$es 3ur#dicas econceder maior aplicação constitucional a estas relaç$es.

1iante da previsão constitucional de que o dano moral é indenizável, no art. )* e `, da0K7-44 veremos que tal direito sobrep$e ao direito de que no inadimplemento

contratual não há dano moral.

j claro que trata;se de descumprimento contratual e a sDmula tem incid/ncia sobre asrelaç$es 3ur#dicas, no entanto as normas que regulam o dano moral também incidemsobre os adquirentes de boa e que realmente so!reram danos imateriais cominadimplemento do incorporador e é preciso observar os par=metros a conceder talreparação.

Fendo o dano moral, in re ipsa, logo não há que !azer prova, está provado por si só,pelo simples ocorrido.

Gltrapassado este obstáculo, veremos que outro obstáculo é quando os 3ulgadores

entendem que o dano moral pode ocorrer no inadimplemento contratual, no entanto oatraso na entrega da unidade, de um ou dois ou cinco anos, não passou de 8merodissabor>.

"ão há como olvidar que os adquirentes, na grande maioria dos casos, dispensarames!orços !inanceiros durante anos e no !inal destes intermináveis anos, somenteamargou a resolução do contrato pelo seu descumprimento.

0omo aceitar que o descumprimento do contrato de incorporação se3a apenas ummero dissabork Boderia ser um mero dissabor no caso de pessoas com alt#ssimopadrão aquisitivo, onde aquele empreendimento seria apenas mais um em sua vida,

que logo seria substitu#do por outro sem ao menos ter sido visitado pelo adquirenteinvestidor, vez que em muitos casos a aquisição de um imóvel na planta é uma !ormade investimento.





"ão pode ser considerado mero dissabor, uma !am#lia que 3unta economias duranteanos e após de todo o es!orço empenhado se v/ diante de um acontecimento quedesestabiliza toda a !am#lia e em muitos casos traz sim, um enorme abalo ps#quico noindiv#duo, brigas e stress !amiliares.

"ão de!endo que a indenização do dano moral se3a aplicado em qualquer caso deinadimplemento decorrente de um contrato de incorporação imobiliária, sem observar as regras atinentes a concessão, de!endo que se3a aplicado nos casos em que houveum dano ps#quico, sendo que um atraso, uma mora deste plano, em sua grandemaioria depreende;se um dano não apenas cotidiano, como se depreende do acórdãoem apelação c#vel n* '664.66%.'422C

81<F. 05"0<I0A5 O5GF"I<K ; SulgamentoC %-%%-'664 ; ]IM<FIOA 0AOAKA0I]<H Ação cominatória cumulada com indenizatória por danos materiais e morais.Incorporação imobiliária. Atraso na entrega de unidade autnoma. 0onstruçãoinacabada. Fentença 3ulgando parcialmente procedente os pedidos. Incon!ormismo daré. <ntendimento desta Kelatora quanto E manutenção da sentença guerreada.

Kelação de consumo. 1emora in3usti!icada na entrega de unidade imobiliária. eoriado risco do empreendimento. A parte ré deve assumir os riscos de sua atividade,respondendo pelos danos ocasionados ao autor. Inexist/ncia de previsão para entregada unidade imobiliária. No ("so em e'"me de(orridos m"is de # "nos %"r" entre@"do im6e! "duirido %e!" %"rte "utor"/ "s o&r"s seuer estão(on(!u+d"s. 9...: Notrio ue " situ"ção em e'"me u!tr"%"ss" em muito os meros"&orre(imentos do di""di"/ não %odendo ser (onsider"d" (omo sim%!esin"dim%!emento (ontr"tu"!. D"no mor"! %"ss+6e! de (om%ens"ção. Mu"ntum(om%ens"trio "deu"d"mente 3i'"do %e!o 5u+?o " uo em RZ 2-.--- *6inte mi!re"is/ %ois em (onson[n(i" (om os %rin(+%ios d" r"?o"&i!id"de e%ro%or(ion"!id"de. 05"W<0IO<"5 15 K<0GKF5 e 1<FBK5]IO<"5 15 AB<H5>

"ão seria plaus#vel que !osse necessário um dano incomensurável a gerar o danomoral, como o caso da !al/ncia da maior incorporadora e construtora do 7rasil, a<"05H-F.A, na década de 6, que abalou a vida de mais de +6.666 !am#lias.

Acredito !ielmente que uma !am#lia que 3untou anos economias para adquirir uma casaprópria e após anos aguardando a data prevista para a conclusão da obra, tenha queesperar ainda a mora contratual prevista e ainda assim, mais alguns anos pelainexecução do incorporador-construtor, tenha sentido um mero dissabor. A propósito,ve3a;se a 3urisprud/ncia que corrobora tal aclaramentoC

81<F. 51<< f"AA0f 1< F5G^A ; SulgamentoC 64-%6-'664 ; ]IM<FIOA 0AOAKA0I]<H AB<HAYZ5 0X]<H. K<HAYZ5 1< 05"FGO5. BK5O<FFA 1< 05OBKA <]<"1A 1< 7<O IO[]<H. AKAF5 "A <"K<MA 1A 57KA <O OAIF 1< 5I5 A"5F. DANO ORAL CONIKRADO. A LONKA DEORA PARA A ENTREKADO I\EL ATO ME NJO PODE SER CONSIDERADO EROABORRECIENTO/ Q; ME PROOCA RSTRA9JO E ABALO PSICOL\KICONAMELE ME EST; NA EPECTATIA PELO RECEBIENTO DA CASAPR\PRIA. ALOR CONDENAT\RIO ADEMADAENTE IADO. HG0K5F0<FFA"<F "Z5 K<05"W<0I15F, S_ TG< 5F AG5K<F 1<I`AKAO 1<05"KI7GIK BAKA 5 BAMAO<"5 1AF BAK0<HAF 15 I"A"0IAO<"5, <OOAKY5 1< '66(. K<0GKF5 BAK0IAHO<"< BK5]I15.2--$.--1.7--7 ; AB<HA0A5 ; %L <menta>



Impende asseverar que a !alta de respeito no trato dos direitos do consumidor geradano moral. ?(%@

5 !ato é que houve um claro avanço em nosso tribunal e inDmeros 3ulgados podemrespaldar tais aclaraç$es de incid/ncia de dano moralC

81<F. <K<FA 0AFK5 "<]<F ; SulgamentoC %'-6)-'66 ; TGI"A 0AOAKA0I]<H AB<HAYZ5 0I]<H. K<HAYZ5 1< 05"FGO5. BK5O<FFA 1< 05OBKA <]<"1A 1< 7<O IO[]<H. ATRASO NA ENTREKA DA OBRA E AIS DE -2ANOS/ DANO ORAL ANTIDO. HG0K5F 0<FFA"<F TG< 1<]<O F<KK<BAKA15F. Bromessa de compra e venda de bem imóvel celebrada em '%.6)..Brazo de entrega do bem em (6.6).. 0láusula contratual prevendo a prorrogação doprazo de entrega até 6 dias. Bagamento realizado integralmente. <!etiva entrega daobra mais de dois anos após o prazo contratual previsto. Alegação de motivo de !orçamaior como excludente de responsabilidade pelo atraso da obra. Sentenç" de%ro(edn(i" %"r(i"! do %edido/ (onden"ndo "o %"@"mento de RZ 1$.---/--*de?oito mi! re"is/ sendo RZ ).---/-- *trs mi! re"is %"r" ("d" "utor/ " t+tu!o de

d"nos mor"is. D"no mor"! m"ntido/ em r"?ão do %rin(+%io t"ntum de6o!utumu"ntum "%e!!"tum. <ntendimento consagrado pelo FS, segundo o qual opromitente comprador tem direito a perceber, a t#tulo de lucros cessantes, valor relativoa alugueres desde a data prevista para a entrega do imóvel. 0onsequente alteraçãoda sucumb/ncia, que agora deve ser suportada pela apelada9...: 2--.--1.1)2W7 ; AB<HA0A5 ; %L <menta>

81<F. K<I"AH15 B. AH7<K5 IHW5 ; SulgamentoC 64-6)-'66 ; TGAKA 0AOAKA0I]<H < O < " AC Kescisão 0ontratual c.c. Indenização. Incorporação Imobiliária.Instrumento Barticular de Bromessa de 0essão de 1ireitos Aquisitivos.I ; Atraso naentrega da unidade imobiliária incontroverso. Alegação que tal se ultimou por culpa daconstrutora encarregada das obras. ese que não se sustenta. "o desenvolvimento de

suas atividades. <mpreendedora poderia e deveria prever inadimpl/ncias e o maisconexo, de modo a não onerar quem !ielmente cumpre o contrato. Kisco doempreendimento.II ; Autora que adimpliu as prestaç$es pactuadas até um m/s depoisda data aprazada para a entrega do imóvel. Oora exclusiva da Ké, impondo a rescisãoda avença, com a devolução de todos os valores pagos, sem qualquer retenção.III ero in"dim%!emento (ontr"tu"! não ("r"(teri?" d"no mor"!. ]i%tese em !ideue se mostr" e'(e%(ion"!. rustr"ção d" ("s" %r%ri" inter3eriu no(om%ort"mento %si(o!@i(o d" A%e!"d"/ %"r" 3ins de "(o!imento de t"! 6er&".9...: 2--.--1.2))) ; AB<HA0A5 ; %L <menta>

81<F. BAGH5 OAGKI0I5 B<K<IKA ; SulgamentoC 62-6+-'66 ; TGAKA 0AOAKA

0I]<H Incorporação imobiliária. Atraso na entrega da obra. Indenização. 0onsignaçãoem pagamento. Fentença de parcial proced/ncia. '. Abusividade da cláusulacontratual que prev/ multa pelo atraso na obra, em valor desproporcional Espenalidades impostas ao consumidor. Oa3oração, a !im de se adequar ao e!etivopre3u#zo suportado pelos autores, equiparável ao valor do aluguel de imóvelsemelhante. ). D"no mor"! (on3i@ur"do. Indeni?"ção 3i'"d" %or "no de "tr"so n"entre@" do im6e!/ m"s (u5o 6"!or de6e ser desde !o@o (onso!id"do/ %ois não%ode se tr"ns3orm"r em no6" mu!t". +. 9...: 2--.--1.-$#10 ; AB<HA0A5 ; %L<menta>

81<F. A"5"I5 FAH1A"WA BAHW<IK5 ; SulgamentoC %2-6(-'66 ; TGI"A0AOAKA 0I]<H 1IK<I5 15 05"FGOI15K. 05OBK5OIFF5 1< 05OBKA <

]<"1A 1< IO[]<H. AKAF5 "A <"K<MA 1A 57KA. A5 I"05"K5]<KF5.IOBGAYZ5 1< 0GHBA 15 <OBK<I<IK5. K<AK15 B<H5 TGAH K<FB5"1< 5





BK5OI<"< ]<"1<15K, TG< "Z5 05OBK5]A A 505KK"0IA 1<0IK0G"F"0IA <`0HG1<"<. K<FB5"FA7IHI1A1< 57S<I]A, 05O 7AF< "A<5KIA 15 KIF05 15 <OBK<<"1IO<"5. DANO ORAL CARACTERIA9JO.RSTRA9JO E CONSTRANKIENTO DO CONSIDOR/ CO INAAST;ELABALO E SA ROTINA PSICOL\KICA. "<MA15 BK5]IO<"5 A5 BKIO<IK5 AB<H5.BAK0IAH BK5]IO<"5 15 K<0GKF5 A1<FI]5 2--.--1.-#2)$ ; AB<HA0A5 ; %L <menta>

Wá que se observar que no ramo de atividade em comento o prazo de entrega é umadas principais causas que levam o consumidor a contratar, pois o atraso nas obrascausa inDmeros transtornos na vida dos adquirentes. <sposa deste entendimento aribunal de Sustiça do Kio de Saneiro?('@.

81<F. HI"15HBW5 O5KAIF OAKI"W5 ; SulgamentoC 62-%6-'664 ; 1<0IOA F<`A0AOAKA 0I]<H I"05KB5KAYZ5 IO57IHI_KIA BK5O<FFA 1< 05OBKA <]<"1A 1< ABAKAO<"5 <O 05"FKGYZ5. I"A1IOBH<O<"5 05"KAGAH AKAF5 "A <"K<MA 1A 57KA. 0GHBA <`0HGFI]A 15 I"05KB5KA15K.

K<F0IFZ5 1< 05"KA5. K<FIGIYZ5 1AF IOB5K"0IAF BAMAF. B<K1AF< 1A"5F. BK<]IFZ5 05"KAGAH 1< K<FFAK0IO<"5. DANO ORAL.OCORR8NCIA. TRANSTORNOS ME ETRAPOLA O EROABORRECIENTO.Wavendo inadimplemento contratual por parte da incorporadora,que não entrega a unidade no prazo avençado, e não logrando /xito em demonstrar as excludentes de responsabilidade, deve devolver as quantias pagas, uma vezrescindido o contrato.Wavendo cláusula no instrumento particular de incorporaçãoprevendo o ressarcimento do adquirente em caso de atraso na entrega das chaves,!az o mesmo 3us E reparação pretendida.O d"no mor"! se ("r"(teri?" em r"?ão d"demor" n" entre@" d" unid"de e n" 3rustr"ção d" re"!i?"ção do sono d" ("s"%r%ri"/ est"ndo " 6er&" indeni?"tri" &em 3i'"d"/ não mere(endo u"!uer (ensur".Kecurso ao qual se nega provimento. 2--$.--1.)-)-# ; AB<HA0A5 ; %L

<menta>

81<F. A"A OAKIA 5HI]<IKA ; SulgamentoC 64-62-'664 ; 5IA]A 0AOAKA 0I]<H<mbargos in!ringentes. Ação de rescisão de negócio 3ur#dico com pedido cumulado derestituição de valores pagos, lucros cessantes e indenização por dano moral.Fentença que 3ulgou parcialmente procedente o pedido, para rescindir o negócio 3ur#dico celebrado entre as partes, condenada a construtora a devolver as quantiaspagas, acrescidas de 3uros e correção monetária, re!ormada em sede de apelação, emdecisão não un=nime, para condenar a construtora ao pagamento de K '6.666,66, at#tulo de indenização por dano moral e lucros cessantes equivalentes ao valor locat#ciodo bem, a serem apurados em liquidação de sentença. <mbargos in!ringentesob3etivando que prevaleça a conclusão do voto vencido que mantivera os termos dasentença. Bartes que celebraram contrato de compra e venda de imóvel emconstrução, cu3a obra não !oi conclu#da no prazo avençado. Kescisão do contrato coma restituição dos valores pagos corrigidos e acrescidos de 3uros. Atraso in3usti!icado naentrega do imóvel que ense3a o dever de indenizar. Hucros cessantes não veri!icadospor inexistir evid/ncia de que a aquisição do imóvel se destinava a locação. D"nomor"! (on3i@ur"do "nte " 3rustr"ção do (om%r"dor ue/ "%es"r de e3etu"r os%"@"mentos/ não !o@rou re(e&er o im6e!. Mu"ntum d" indeni?"ção 3i'"dose@undo (rit4rios de r"?o"&i!id"de e de %ro%or(ion"!id"de. Brovimento parcial dosembargos in!ringentes.2--$.--7.--1#0 ; <O7AKM5F I"KI"M<"<F ; %L <menta>

Keleva en!atizar, ainda, outras decis$es do pretório excelso, acerca do temaC





81<F. "AO<AHA OA0WA15 S5KM< ; SulgamentoC ')-6-'664 ; 1<0IOA<K0<IKA 0AOAKA 0I]<H 0ivil. Brocessual 0ivil. Incorporação imobiliária. 0ontratode promessa de compra e venda. Atraso na entrega da obra. D"no mor"!.Con3i@ur"ção.Tr"t"ndose de o&ri@"ção inerente "o direito de mor"di"/ o "tr"soe %rin(i%"!mente os 6+(ios (onst"t"dos n" o&r" não (on3i@ur"m/ di"nte d"s%e(u!i"rid"des do ("so/ mero in"dim%!emento (ontr"tu"!.Ao revés, os percalçospor que passou a autora, que, inclusive, levaram;na a despender quantia relativa aobras que competiam ao apelado, a !im de que a casa que adquirira reunisse ascondiç$es m#nimas para que !osse ocupada, perpassam a !ronteira do meroaborrecimento.al !ato iniludivelmente con!igura dano moral, pois abala suaintegridade psicológica, causando;lhe tristeza, angDstia e so!rimento& e existe in reipsa.]erba !ixada em K ).666,66, valor que corresponde a 3usta reparação dopre3u#zo extrapatrimonial da parte. Kecurso provido. 2--$.--1.2#1W0 ; AB<HA0A5 ; %L<menta>

]eri!icamos a legitima expectativa para a aquisição da casa própria, no percucienteentendimento do 1es. Weleno Kibeiro B. "unes, seguido do 1es. agner 0inelliC

81<F. W<H<"5 KI7<IK5 B "G"<F ; SulgamentoC '2-6-'662 ; F<MG"1A 0AOAKA0I]<H 1IK<I5 0I]IH. 05"KA5 1< 05OBKA 1< G"I1A1< IO57IHI_KIA <O05"FKGYZ5. O5KA 1A 05"FKG5KA "5 0GOBKIO<"5 1A 57KIMAYZ51< 05"0HGIK A 57KA. 57KIMAYZ5 1< A^<K. OGHA. DANO ORAL. ]AH5K.HG0K5F 0<FFA"<F. FG0GO7"0IA. %: Fe a construtora não concluiu a obra nosprazos limites previstos no contrato, acertada a decisão que acolheu o pedido decondenação da empresa ao cumprimento de obrigação de !azer, sob pena de multa,se decorrido o prazo estabelecido para tal. ': <sta sanção não se con!unde com acláusula penal compensatória prevista no contrato celebrado pelas partes. ) Em&or"" %rin(+%io o in"dim%!emento (ontr"tu"! não ("r"(teri?e d"no mor"!/ "s(ir(unst[n(i"s do ("so (on(reto/ em es%e(i"! o !"r@o tem%o de "tr"so *m"is de

dois "nos no (um%rimento d" o&ri@"ção de (on(!uir " o&r"/ su%er" o mero"&orre(imento/ @er"ndo %ro3undo "&"!o %si(o!@i(o no "duirente/ o u"!("r"(teri?" o "!e@"do d"no im"teri"!. 0 O 6"!or de RZ10.---/-- 3i'"do " t+tu!o ded"no mor"! "tende "os %rin(+%ios d" r"?o"&i!id"de e d" %ro%or(ion"!id"de/indeni?"ndo de 3orm" 5ust" o d"no im"teri"! so3rido %e!o (onsumidor. ): "ãodemonstrados os alegados lucros cessantes re!erentes aos rendimentos com aposs#vel locação do imóvel, esta parcela não pode integrar a indenização. : Fe oautor !ormulou tr/s pedidos e apenas dois deles !oram acolhidos, os nus dasucumb/ncia devem ser proporcionalmente repartidos. 2: Brovimento parcial daprimeira apelação e desprovimento da segunda. 2--W.--1.2711# ; AB<HA0A5 ; %L<menta>

81<F. AM"<K 0I"<HHI ; SulgamentoC (6-6+-'664 ; F<`A 0AOAKA 0I]<H Apel9...:rustr"ção d" !e@+tim" e'%e(t"ti6" %"r" "uisição d" ("s" %r%ri".Tr"nstornos ("us"dos "o (onsumidor ue 6ão "!4m do mero "&orre(imento.Consumidor ue (ontinu" %"@"ndo "s %rest"çFes/ "%es"r do m"ni3esto "tr"son" o&r". Incorporadora que se queda silente diante das noti!icaç$es. D"no mor"!o(orrente. Surisprud/ncia do S-KS. Oanutenção da sentença recorrida. Kecursoconhecido e desprovido. 2--$.--1.1-$ ; AB<HA0A5 ; %L <menta>

Fegundo ponto que ense3a avaliação é o arbitramento do dano moral. 0ediço queeste deve ter em suporte os princ#pios da razoabilidade, da proporcionalidade, sendo 3usto para a reparação do dano.



< cr#vel a alegação que deve ser vedada o enriquecimento il#cito no momento da!ixação do dano moral, no entanto, o arbitramento deve além de reparar o danocausado, servir de sanção para que se3am abolidas das praticas abusivas de taiscomportamentos, bem como educar o agente causador do dano.

< neste sentido, não podemos olvidar que uma empresa, ao ser condenada emvalores irrisórios aos seus movimentos !inanceiros, ignoram a condenação econtinuam a reiterar os atos il#citos.

1evemos ter em mente que o correto é não cometer danos e a exceção é a suaocorr/ncia.

Bartimos do pressuposto basilar de que o consumidor, nos casos em que houve aviolação do direito deste, deve ser ressarcido e conseqJentemente, se estacondenação transmitisse pre3u#zos e!etivos as empresas, o que !atalmenteveri!icar#amos, seria uma alteração comportamental expressiva na maneira de exercer seus serviços e produtos por parte das empresas, observando todos os direitos

advindos da relação consumerista.

"este particular, é imperioso destacar que ao serem !ixados valores insigni!icantes aestas práticas, sabemos que as empresas não so!rem o e!eito de Gsanção; quepretendia o legislador ao tecer a norma em aplicação.

A a!irmativa ganha pu3ança especial, trazendo a colação dos ensinamentos doBro!essor Fergio 0avalieri ilho?((@C

8... o 3uiz, ao valorar o dano moral, deve arbitrar uma quantia que, de acordo com seuprudente arb#trio, se3a compat#vel com a reprovabilidade da conduta il#cita, a

intensidade e duração do so!rimento experimentado pela v#tima, a capacidadeeconmica do causador do dano, as condiç$es sócias do o!endido e outrascircunst=ncias mais que se !izerem presentes.>

"este sentido, !inalizo o artigo acreditando não pode haver uma inversão de valoresna sociedade, onde se deixa de punir a pratica de um dano em decorr/ncia de umasuposta 8!abrica de dano moral>, pois se há uma imensa demanda de dano moral éporque os !ornecedores estão prestando um péssimo serviço.

5 correto é que as empresas, se3a por serem leais com seus consumidores, se3a por medo de so!rer um condenação pecuniária alta, passem a respeitar o consumidor. <que se3a abolido do cotidiano dos indiv#duos, situaç$es vexatórias a que são

submetidos diariamente ao reclamar por seus direitos. "ão cabe mais em nossomercado de consumo nacional, o descaso e a !alta de respeito com que são tratadosos consumidores brasileiros.

Con(!usão

1iante do exposto, !orçoso concluir que o contrato de incorporação imobiliária deve ser analisado con3untamente com o 0ódigo de 1e!esa do 0onsumidor.

A a!irmativa ganha pu3ança especial tendo em vista que o nosso 0ódigo 0onsumerista!oi elaborado para nortear as relaç$es 3ur#dicas com a segurança que se espera de

qualquer relação contratual, pois devido ao patamar di!erenciado em que seencontram as empresas e os consumidores, estes realmente mereciam normasdi!erenciadas que as equiparem.





Berseverando pelos princ#pios protetivos do consumidor, devemos analisar cautelosamente as relaç$es 3ur#dicas consumeristas, pois inDmeras !ormas declausulas abusivas se apresentam com a di!usão dos contratos de adesão e namaioria das vezes os !ornecedores, mesmo sabendo serem abusivas continuamprevendo;as expressamente, pois apostam na tentativa de ludibriar senão todos,alguns consumidores mais desin!ormados, o que é muito comum em nosso pa#sdevido ao baixo grau de instrução da população.

Bi&!io@r"3i":Oanual do Brocesso de 0onhecimento )L ed. Kevista dos ribunais&0ódigo de 1e!esa do 0onsumidor, comentado pelos autores do antepro3eto, <d. orense Gniversitária, )Led., %2&0lausulas abusivas nas relaç$es de consumo, 'L edição, editora revista dos tribunais&Kesponsabilidade 0ivil, Arnaldo Kizzardo, editora !orense, '66)&Brograma de Kesponsabilidade 0ivil, )L edição, Fergio 0avalieri ilho, Oalheiros <ditores&^^^.st5.@o6.&r_^^^.t5.r5.@o6.&r_

^^^.%!"n"!to.@o6.&r Not"s:?%@ Brograma de Kesponsabilidade 0ivil, )L edição, Fergio 0avalieri ilho, Oalheiros <ditores, página (++&?'@ 5b. 0it. Bág. ()2&?(@ apelação c#vel n* '662.66%.))(', na 'L 0=mara c#vel do ribunal de Sustiça do Kio de Saneiro&?+@ K<sp n* %+2.4'-1?)@ 5b. 0it. Bág.. ()2&?@ Kesponsabilidade 0ivil, Arnaldo Kizzardo, editora !orense, '66), pág. ))6&?2@ Art. 2 9caput:Barágra!o DnicoC endo mais de um Autor a o!ensa, todos responderão solidariamente pela reparação dosdanos previstas nas normas de consumo.?4@ 5p. 0it. Bág.))%&?@ 5b. 0it. Bág. ()&

?%6@ 5b. 0it. Bág.(%&?%%@ EmentárioC '(-'66+ ; ". %6 ; 6'-6-'66+'66(.66%.%%+4 ; AB<HA0A5 ; 1 Ement" 1<F.OAH15"A15 1< 0AK]AHW5 ; SulgamentoC ')-%%-'66( ; "5"A 0AOAKA 0I]<H?%'@ '666.66%.%+62 ; AB<HA0A5 ; 1 Ement" 1<F. F<KMI5 0A]AHI<KI IHW5 ; SulgamentoC'6-6(-'66% ; F<MG"1A 0AOAKA 0I]<H:?%(@ 9'66'.66%.%))'' ; AB<HA0A5 ; 1 Ement"< 1<F. F<KMI5 0A]AHI<KI IHW5 ; SulgamentoC%%-6-'66' ; F<MG"1A 0AOAKA 0I]<H:?%+@ 0lausulas abusivas nas relaç$es de consumo, 'L edição, editora revista dos tribunais, pág. %)4&?%)@ 5b. 0it. Bág %)&?%@ 5b. 0it. Bag %6&?%2@ 5b. 0it. Bag. %6&?%4@ 5b. 0it. Bag. %'&?%@ 5b. 0it. Bag. %'&?'6@ 5b. 0it. Bag. %'&?'%@ 5b. 0it. Bag. %(&

?''@ Artigo %' parágra!o (* do 010.?'(@ 5b. 0it. Bag. ((&?'+@ 0ódigo de 1e!esa do 0onsumidor, comentado pelos autores do antepro3eto, <d. orenseGniversitária, )L ed., pág. %%, %2?')@ 5b. 0it. Bag. ))6&?'@ '66.66%.6)''' ; AB<HA0A5 ; 1 Ement". 1<F. 0<HF5 B<K<F ; SulgamentoC 6+-6(-'66 ;1<0IOA 0AOAKA 0I]<H?'2@ '664.66%.(+62 ; AB<HA0A5 ; 1 Ement"S1F. 1<F. OAGK5 "I05HAG SG"I5K ; SulgamentoC'-62-'664 ; 5IA]A 0AOAKA 0I]<H?'4@ Oanual do Brocesso de 0onhecimento )L ed. Kevista dos ribunais, p. '6(?'@ n*'666.66'.666)6?(6@ A. 0#vel n* 2--).--1.120?(%@81<F. HGIFA 75K<H F5G^A ; SGHMAO<"5C '+-6-'66 ; 1<0IOA F<IOA 0AOAKA 0I]<H1IK<I5 0I]IH. K<F0IFZ5 1< 05"KA5 BAKI0GHAK 1< BK5O<FFA 1< 05OBKA < ]<"1A 1<

IO[]<H <O 05"FKGYZ5. I"A1IOBH<O<"5 1A 05"FKG5KA. AKAF5 "A <"K<MA 1A57KA TG< SGFII0A A K<F5HGYZ5 15 05"KA5 < 5 K<5K"5 1AF BAK<F A5 FAGFTG5 A"<. DANO ORAL. OCORR8NCIA. A ALTA DE RESPEITO NO TRATO DOS DIREITOS DO

http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6588#_ftnref1

































































CONSIDOR KERADORA DE DANO ORAL. F< 5F AB<HA"<F K<FAKAO ]<"0I15F1<]<O FGB5KAK B5K I"<IK5 5F \"GF 1A FG0GO7"0IA. K<0GKF51<FBK5]I15. 2--.--1.1$#72 ; AB<HA0A5 ; %L <O<"A>.?('@ 2--.--1.-$$W ; AB<HA0A5 ; %L <menta 8"o ramo de atividade da autora, é notório que o respeitoaos prazos de entrega do serviço é uma das principais caracter#sticas que o consumidor procura aocontratar, visto que o atraso em obras causa muitos transtornos aos clientes, que, muitas vezes,aguardam sua conclusão para retornar Es suas resid/ncias ou a seus estabelecimentos.>

?((@ 5b. 0it. Bág. %%.

In!ormaç$es 7ibliográ!icas

B<KAHA, 7arbara Weliodora de Avellar. A responsabilidade civil do incorporador e do construtor, sob oponto de vista consumerista. InC`m&ito Qur+di(o, Kio Mrande, `II, n. 4, set '66. 1ispon#vel emChttpC--.ambito;3uridico.com.br-site-knlinrevistaartigosleituraartigoid)44. Acesso em abr '6%+.



http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6588



http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6588

A Responsabilidade Civil Do Incorporador e Do Construtor

Documents

Transcript of A Responsabilidade Civil Do Incorporador e Do Construtor