Universidade Catlica de GoisEPA Prof. Marina Santana de LacerdaAtividade Simulada rea Cvel

AO DE DESPEJO

Base Legal Artigo 59 e seguintes da Lei 8.245/91, alterada pela Lei 12.112/09Procedimento Ordinrio com as modificaes da Lei 8.245/91Nomenclatura Autor e Ru/Locador-propretrio e Locatrio-usurio

Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao de do locador para reaver o imvel, com exceo das hipteses de desapropriao, a de despejo. A ao de despejo especifica do locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao proprietrio.Trata-se do meio processual pelo qual se desfaz o vnculo contratual, obrigando o locatrio a desocupar o imvel.

Procedimento das Aes de DespejoA lei do inquilinato informa nos arts. 59 e seguintes que as aes de despejo tero o rito ordinrio, com algumas alteraes previstas em lei.

Foro CompetentePor fora do art. 58 da lei do inquilinato as aes de despejo devem ser propostas no foro do lugar da situao do imvel (inciso II). Trata-se, no entanto, de competncia relativa, tanto que a lei se refere possibilidade de foro de eleio.

LegitimidadeTem legitimidade ativa aquele que figura na qualidade de locador, bem como seus sucessores. No plo passivo da ao figurar o inquilino e seus eventuais sucessores.

Concesso Liminar de Desocupao nas Aes de DespejoO pargrafo 1. do art. 59 da lei do inquilinato (modificado pela Lei12.112/09 antes eram cinco hipteses) permite em nove hipteses o despejo liminar, com desocupao em quinze dias, sem conhecimento do ru, mediante depsito de cauo em dinheiro. So as hipteses:a- Descumprimento do mtuo acordo (art. 9o., inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento;b- O disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia;c- O trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato;d- A morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imvel as pessoas no autorizadas por lei;e- A permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio.f- O disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;g- O trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato;h- O trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada;i- A falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo.Cumpre observar que a cauo legal e de cunho processual. Desempenha um papel especfico no processo, qual seja, acautelar o direito do ru quanto a possvel prejuzo. Pela sua natureza, prestada no prprio bojo do processo de conhecimento.Finalmente, deve-se lembra que a desocupao liminar no se insere propriamente nos poderes gerais de cautela do juiz. Tal medida liminar est tratada fora do processo cautelar propriamente dito. providncia determinada pelo juiz mediante depsito da cauo, nos prprios autos do processo de conhecimento. A execuo dessa liminar processa-se de plano, mediante simples mandado judicial.O momento devido para pedir a desocupao liminar, antes do conhecimento da parte contrria, com a inicial ou at a citao do ru. Para isso, o pedido de liminar deve acompanhar a inicial ou estar inserido nela, com o comprovante da cauo. No pleiteada a a desocupao, dever o autor aguardar a sentena de procedncia, para ento pedir a execuo provisria.

Valor da CausaPara as aes de despejo o valor da causa ser o correspondente a doze meses de aluguel (art. 58, III da lei do inquilinato). Para sua determinao deve-se tomar como parmetro o ltimo aluguel vigente, ainda que haja pedido de majorao na renovatria e na revisional.Quando se tratar de despejo decorrente de extino do contrato de trabalho (art. 47, II), o valor a ser atribudo ser de trs salrios vigentes quando do ajuizamento.

DESPEJO POR DENNCIA VAZIAO despejo por denncia vazia aquele que permite ao locador denunciar o contrato de locao, firmado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, sem ter que justificar seu pedido, nos termos do art. 46 da lei do inquilinato. Da porque da expresso vazia, pois o pedido no est relacionado a uma conduta especfica do locatrio, mas sim ao simples trmino da relao locatcia.Assim, terminado o prazo do contrato, o seu simples decurso interpela o devedor. O termo final do prazo constitui o devedor em mora. Portanto, no o locatrio surpreendido com a ao de despejo movida contemporaneamente extino do prazo contratual. Contudo, caso o contrato j esteja vigorando por prazo indeterminado (pargrafo 1o. do art. 46), o locador deve notificar o inquilino para que desocupe o imvel no prazo de 30 dias. A notificao, neste caso, imprescindvel, sendo que na sua omisso h carncia de ao.Cabe observar, na hiptese de contrato por prazo indeterminado, que a ao de despejo deve ser proposta em seguida ao escoamento do prazo de notificao, caso contrrio perder a eficcia. H que se entender como razovel que o despejo seja ajuizado 30 dias aps o decurso de prazo concedido na notificao.Por fim, bom lembrar que o art. 47, inciso V tambm traz uma hiptese de denncia vazia para as locaes ajustadas verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses.Nesta hiptese, se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar 05 anos, o imvel pode ser retomado por esta modalidade de despejo, mediante prvia notificao. Outra situao a descrita no pargrafo nico do art. 50, o qual dispe sobre a prorrogao do contrato de locao por temporada. Caso isso ocorra a denuncia ocorrer aps 30 meses do incio da relao contratual, exigindo, tambm, a notificao prvia.

DESPEJO POR DENNCIA CHEIAO despejo por denncia cheia ou motivada aquele cujas possibilidades de retomada do imvel esto indicadas nos incisos do art. 47 da lei do inquilinato. Nestes casos no h necessidade de notificao prvia do inquilinoAs hipteses de denncia motivada so:a) Casos de desfazimento da locao do art. 9o;b) Desocupao do imvel por extino do contrato de trabalho;c) Uso prprio e uso residencial de ascendente ou descendente (Art. 47, III);d) Demolio e edificao ou realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico (Art. 47, IV).

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTOO despejo por falta de pagamento de fato uma das modalidades de despejo por denncia motivada. Contudo, em razo da sua importncia prtica a lei do inquilinato dedicou-lhe um tratamento mais especfico.A lei do inquilinato permite expressamente (art. 62, I) (modificado pela Lei 12.112/09) a cumulao do pedido de despejo com o de cobrana de aluguis e acessrios da locao. Na oportunidade deve-se citar o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana. A inicial deve vir acompanhada com o clculo discriminado do valor do dbito. Com isto se permite que o devedor purgue a mora, no prazo de 15 dias, contados da citao, ou se defenda de parcelas discutveis includas na inicial. Poder o devedor evitar a resciso, requerendo, no prazo da contestao, autorizao para pagamento do dbito atualizado. O devedor deve fazer pedido expresso nesse sentido. Esse pagamento de que fala a lei se constitui na purgao da mora.Com a nova Lei 11.112/09, o Art. 62 passou a ter nova redao:Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o seguinte:I o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito;II o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos:a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa; III efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento do locador;IV no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada;V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados disposio do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant - los desde que incontroversos; VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos.Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao.

MODELO DE PEDIDO DE DESPEJO POR DENNCIA VAZIA:

Isto posto requer;I) a citao do ru por oficial de justia para apresentar, em querendo, defesa no prazo de 15 dias, sob pena de reputarem-se aceitos os fatos alegados (artigo 319)II) seja ao final a demanda julgada procedente para o fim determinar a resciso do contrato de locao, determinando-se o imediato despejo do inquilino, expedindo-se, para tanto, o competente mandado.III) seja o ru condenado, outrossim, nas custas e honorrios a serem arbitrados por Vossa Excelncia (artigo 20, CPC)IV) Informa que as intimaes devero ser intimadas ao Dr... no endereo___________V) Protesta Provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos que ficam desde j requeridas ainda que no especificadas.

Atribui-se causa o valor de R$________

Termos em que, pede deferimento

Goinia (data)(nome do advogado)(OAB do advogado)

MODELO DE PEDIDO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO:Isto posto requer;I) a citao do ru por oficial de justia para apresentar, em querendo, defesa no prazo de 15 dias, sob pena de reputarem-se aceitos os fatos alegados (artigo 319), ou, no mesmo prazo, requeira a purgao da mora.II) a intimao de___________, residente na_______________, na qualidade de fiadores do contrato de locao, para que tomem cincia da presente ao.III) seja ao final a demanda julgada procedente para o fim determinar a resciso do contrato de locao, determinando-se o imediato despejo do inquilino, expedindo-se, para tanto, o competente mandado.IV) seja o ru condenado, outrossim, nas custas e honorrios a serem arbitrados por Vossa Excelncia (artigo 20, CPC)V) Informa que as intimaes devero ser intimadas ao Dr... no endereo___________Protesta Provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos que ficam desde j requeridas ainda que no especificadas.Atribui-se causa o valor de R$________Termos em que,pede deferimentoGoinia (data)(nome do advogado)(OAB do advogado)