L U C I A N E L O P E S S I L V E I R A

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - As cautelas impostas pela moderna

jurisprudência

LOCAÇÃO PROTEGIDA -Proteção do Fundo de Comércio/Fundo de Empresa (art.51, §4º LI) – Permite Ação Renovatória

LOCAÇÃO NÃO PROTEGIDA – Sujeita à ação de despejo por denúncia imotivada, inclusive, com risco de liminar

Requisitos para proteção

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III- o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três

anos

renovação por “ igual prazo”

exigência de que a “soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”

Questões em debate

Renovação por “igual prazo”

O art. 51, estabelece o direito à renovação do contrato, por “igual prazo”.

A maioria dos doutrinadores, acompanhando orientação jurisprudencial, entende que independentemente do prazo do contrato a ser renovado, ou da soma dos prazos, as renovações serão feitas pelo prazo de cinco anos, por ser este o período mínimo para pretensão renovatória, independente de resultar ou não da soma dos prazos.

Interpretação do caput do art. 51

A interpretação do art. 51, caput, da Lei 8.245/91, deverá afastar-se da literalidade do texto, para considerar o aspecto sistemático da norma, que prevê, no próprio inciso II do referido dispositivo, o prazo de 5 (cinco) anos para que haja direito à renovação, a qual, por conseguinte, deverá ocorrer, no mínimo, por esse mesmo prazo.

Entendimento jurisprudencial firme

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER SOMADO AO PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL O DO ADITAMENTO.

IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.

1. O prazo máximo da renovação contratual será de 5 anos, ainda que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período, nos termos da jurisprudência desta Corte.

2. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 633.632/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 12/05/2015)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ACCESSIO TEMPORIS. PRAZO DA RENOVAÇÃO. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 51 da Lei 8.245/91. (...)

3. A Lei 8.245/91 acolheu expressamente a possibilidade de "accessio temporis", ou seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido de renovação, o que já era amplamente reconhecido pela jurisprudência, embora não constasse do Decreto n.º 24.150/1934.

4. A renovatória, embora vise garantir os direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar patrimônio imaterial, que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário, notadamente o fundo de comércio, o ponto comercial, também não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador, e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.

(...)

6. Quando o art. 51, caput, da Lei 8.2145 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato "por igual prazo", ele está se referindo ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, da Lei 8.245/91, para a renovação, qual seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes. (...)

8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de "accessio temporis", dar-se-á pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período. (...)

(REsp 1323410/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2013, DJe 20/11/2013)

Reiteração de decisões do STJ construtoras deste entendimento

No mesmo sentido, acolhendo a tese de que o prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em Ação Renovatória é de cinco anos, é ajustada à jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça: REsp. 693.729/Naves; REsp. 267.129/Fonseca; REsp. 170.589/Vidigal; REsp. 202.180/Dipp; REsp. 195.971/Fischer; AgRg nos EDcl no REsp 962945/Gallotti.REsp 1.323.410 /Nancy

Quanto à interrupção dos prazos

Evolução Jurisprudencial

Flexibilização da regra em virtude dos casos concretos que mostravam intenção de inviabilizar o direito à renovação

Não admitindo a soma de prazo indeterminado

LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATORIA. "ACCESSIO TEMPORIS". CONTRATO VERBAL.

CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO.

1. NÃO SE SOMAM CONTRATOS DE LOCAÇÃO, PARA FINS COMERCIAIS, QUANDO ENTRE ELES MEDEIA OUTRO, COM PRAZO DE VIGENCIA INDETERMINADA.

2. RECURSO NÃO CONHECIDO.

(REsp 53.502/SP, Rel. Ministro EDSON VIDIGAL, QUINTA TURMA, julgado em 27/10/1997, DJ 24/11/1997, p. 61256)

Admitindo intervalo por prazo indeterminado desde que seja breve

PROCESSUAL CIVIL - LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATORIA PROCEDENTE - CONTAGEM DE PRAZO - ACESSÃO DE TEMPO - RECURSO ESPECIAL INADMITIDO - INCIDENCIA DA SUMULA 07-STJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO INDEFERIDO POR DESPACHO - AGRAVO REGIMENTAL - NEGATIVA DE VIGENCIA AO ART. 51 DA LEI N. 8.245/91 INDEMONSTRADA.

1. ESTE TRIBUNAL TEM ENTENDIMENTO PACIFICO NO SENTIDO DE ADMITIR A CONTAGEM DO INTERREGNO ENTRE OS CONTRATOS ESCRITOS, COM VISTAS AO IMPLEMENTO DO TEMPO EXIGIDO PELA LEI PARA A RENOVAÇÃO LOCATICIA, DESDE QUE SEJA BREVE E DESTINADO AS TRATATIVAS (...)

(AgRg no Ag 100.017/RJ, Rel. Ministro ANSELMO SANTIAGO, SEXTA TURMA, julgado em 08/09/1997, DJ 13/10/1997, p. 51655)

Interrupção em período não significativo

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. "ACCESSIO TEMPORIS". SOMA DOS PRAZOS CONTRATUAIS. INTERRUPÇÃO MÍNIMA. VIABILIDADE.

- Em sede de ação renovatória de locação comercial, se o período de interrupção entre a celebração dos contratos escritos não é significativo, é de se admitir o "accessio temporis" pela soma de seus prazos, a fim de viabilizar a pretensão renovatória pelo perfazimento do qüinqüídio legal exigido. - Precedentes desta Corte. - Recurso conhecido e provido.

(REsp 150.183/SP, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 09/03/1999, DJ 05/04/1999, p. 156)

(REsp 120.207/SP, Rel. Ministro ANSELMO SANTIAGO, SEXTA TURMA, julgado em 14/04/1998, DJ 18/05/1998, p. 158) admitiu seis meses de intervalo

A atual jurisprudência tem admitido interregno entre dois contratos escritos com o fim de soma de prazos que garantam acesso à ação renovatória, e este intervalo tolerado depende de cada caso concreto.

Cautelas na eleição dos polos ativo e passivo

A Lei do Inquilinato apresenta regramento pontuado de peculiaridades na escolha dos polos ativo e passivo, diante de regras específicas

LEGITIMIDADE ATIVA

Art. 51 (...)

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido

pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de

sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente

poderá ser exercido pelo sublocatário

O cessionário pode somar os prazos concedidos ao locatário-

cedente para requerer renovação do contrato

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO RENOVATÓRIA. DISTRIBUIDORA DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE ATIVA. (...)

1. (...)

2. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a distribuidora de petróleo não possui legitimidade ativa para propor ação de renovação do contrato de aluguel, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei n. 8.245/91, quando subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista. Precedentes.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 496.098/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 10/03/2015)

Art. 51 LI

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. Hipótese em que o autor não mais integra a sociedade que explora a atividade comercial de hotelaria no imóvel locado. Extinção da ação com fundamento no artigo 267, inciso IV, do Código de Processo Civil. SENTENÇA CONFIRMADA. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70039396569, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 31/05/2012)

Art. 51 LI

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.

LEGITIMIDADE PASSIVA

Art. 71 (....)

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Entendimento Jurisprudencial -sobreposição de contratos –locação/sublocação

Ementa: LOCAÇÃO. AÇÕES RENOVATÓRIAS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. (...) Outrossim, não pode prosperar a ação renovatória movida pela sublocatária, também agravada, exclusivamente contra a locatária, porquanto o acolhimento de seu pleito de renovação da sublocação implicaria a extensão de seu contrato para depois do termo final da própria locação, de modo que a locadora devia necessariamente ter figurado no pólo passivo do feito - artigo 71, parágrafo único da Lei nº 8.245/91. (...) AGRAVO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70040895609, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado

em 26/05/2011)

Quando houver mais de um locador

RENOVATÓRIA. CO-LOCADORES. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO E PARADIGMA.

IDENTIDADE OU SIMILITUDE DE BASES FÁTICO-JURÍDICAS. AUSÊNCIA.

(...)

A ação renovatória tem que ser proposta em face de todos os co-locadores, por se tratar de hipótese de litisconsórcio necessário.

(...)

(REsp 605.476/MG, Rel. Ministro PAULO MEDINA, SEXTA TURMA, julgado em 26/05/2004, DJ 01/07/2004, p. 281)

Havendo pluralidade de locadores, e tendo em vista a natureza constitutiva de que se reveste a ação renovatória, deve ser ela endereçada a todos os locadores, em litisconsórcio necessário (entendimento

doutrinário e jurisprudencial pacífico)

Prazo para o exercício do direito à renovação

De acordo com art. 51,§ 5º da LI

A ação que visa garantir a renovação do contrato, deverá ser ajuizada no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, ou seja, no penúltimo semestre de vigência do pacto locatício.

O prazo é de direito material e não de direito processual, aplicando-se a Lei 810/49.

Art. 184 do Código de Processo Civil (na contagem do

prazo exclui o dia do começo e inclui o dia do vencimento)- inaplicável pois trata-se de prazo de natureza processual

Ficção do ano civil na contagem do prazo- Lei 810/49

Art. 1º Considera-se ano o período de doze meses contado do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte

Art. 2º Considera-se mês o período de tempo contado do dia do início ao dia correspondente do mês seguinte

Art. 3º Quando no ano ou mês do vencimento não houver o dia correspondente ao do início do prazo, este findará no primeiro dia subsequente

Exemplo

Contrato iniciado em 05/07/2013, com aplicação do disposto no art. 1º da Lei 810/49, o termo final seria o dia 05/07/2018 e não o dia 04 desse mesmo mês (equívoco comum)

Prazo decadencial

Não está sujeito à suspensão, interrupção ou prorrogação

A jurisprudência tratou de flexibilizar a aplicação deste prazo

Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DECADÊNCIA NÃO CARACTERIZADA. PRAZO DECADENCIAL PRORROGADO. Conforme jurisprudência dominante da Superior Instância,em casos que o esgotamento do prazo decadencial se dá em dia não útil, prorroga-se o prazo para o próximo dia útil que se seguir, fins de não prejudicar a parte demandante. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS, ATRIBUINDO EFEITO INFRINGENTE AO JULGADO. (Embargos de Declaração Nº 70047197025, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em 22/11/2012)

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO. CARÊNCIA DE AÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA ATENDEU OS REQUISITOS DO ART. 51 DA LEI 8.245/91 E DO ART. 282 DO CPC. ALEGAÇÃO DE QUE ALGUNS PERÍODOS FOI POR PRAZOINDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETO A ESSE RESPEITO. DECADÊNCIA. AÇÃO RENOVATÓRIA FOI PROPOSTA QUANDO FALTAVAM MENOS DE 06 MESES PARA O ENCERRAMENTO DO PRAZO DA LOCAÇÃO, DE MODO QUE NÃO FOI OBSERVADA A REGRA DO PRAZO DECADENCIAL PREVISTO NO § 5º DO ART. 51 DA LEI 8.245/91. (...) (Agravo de Instrumento Nº 70038032132, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em 11/08/2010)

Trecho do acórdão

(...) constata-se que a locação estava com término

previsto para 15 de outubro de 2009 (fl. 35), de modo que a ação renovatória deveria ser proposta até 06 meses antes da finalização do contrato, ou seja, deveria ser ajuizada até dia 15 de abril de 2009.

No caso dos autos, todavia, a ação renovatória foi proposta no dia 16.04.2009 (fl. 14), ou seja, quando faltavam menos de 06 meses para o encerramento do prazo da locação, de modo que não restou observada a regra do prazo decadencial previsto no § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91.

Propositura da ação

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que se considera proposta a ação renovatória, nos termos do art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato combinado com o art. 263, do CPC, com o ingresso em juízo do pedido bastando, portanto, protocolizar no foro competente, para afastar a decadência, o que afasta o debate sobre a necessidade de citação ou despacho inaugural do magistrado para afastamento da decadência.

Renovatória em tramitação – Nova demanda

Ementa: LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. CARÊNCIA DA AÇÃO. 1. Se no transcurso de ação renovatória de aluguel, completa-se o prazo pretendido pela parte demandante, é cabível o ajuizamento de segunda ação renovatória. Todavia, deverá ser observado o prazo legal para a propositura de tal demanda (art. 51, § 5º, Lei n. 8.245/1991). Carece de interesse processual a parte que ajuíza a segunda demanda antes de atingido o período de um ano até seis meses antes do período pretendido na primeira ação. 2. Majorados os honorários sucumbenciais arbitrados em prol da corré que manejou recurso adesivo. APELO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70051082725, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 29/11/2012)

Se, no curso do processo, decorrer tempo suficiente para que se complete novo interregno de 5 (cinco) anos, ao locatário cumpre ajuizar outra ação renovatória, a qual, segundo a doutrina, é recomendável que seja distribuída por dependência para que possam ser aproveitados os atos processuais como a perícia. Mas todos os requisitos de direito material e processual devem ser observados.

Art. 71. (...) a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

(...)

Entendimento jurisprudencial quanto ao cumprimento dos incisos II e III do art. 71

Corrente jurisprudencial mais flexível é dominante

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC.NÃO OCORRÊNCIA. PETIÇÃO INICIAL. REQUISITOS.

(...)2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de comprovação, com a inicial, da quitação dos impostos referentes ao imóvel objeto da renovatória (artigo 71, inciso III, da Lei nº 8.245/91) não acarreta, de imediato, a carência de ação.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 310.672/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/02/2014, DJe 24/02/2014)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO PREDIAL URBANA. AÇÃO RENOVATÓRIA. POSSIBILIDADE DE EMENDA DA PETIÇÃO INICIAL, MESMO APÓS A CONTESTAÇÃO. PRECEDENTES. PROVIMENTO NEGADO.

1. (...)

2. À despeito de ser ônus do autor cumprir os requisitos exigidos no art. 71 da Lei 8.245/91 para a propositura de ação renovatória, não cabe a extinção do processo, sem que antes seja proporcionada à parte a oportunidade de trazer aos autos o documento reputado como indispensável à propositura da ação, em observância ao princípio da função instrumental do processo.

3.(...)

4. A emenda da petição inicial, no caso, não ensejará a alteração do pedido ou da causa de pedir, limitada que está à simples juntada de documentos.

5. (...)

6. Agravo regimental não provido.

(AgRg na PET no REsp 1125860/MG, Rel. Ministro ROGERIO SCHIETTI CRUZ, SEXTA TURMA, julgado em 05/02/2015, DJe 20/02/2015)

De acordo com atual entendimento jurisprudencial

Mero atraso eventual no pagamento de aluguéis e encargos não impede ação renovatória.

Maior discussão diz respeito à purga da mora em ação de despejo

Ementa: AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - AGRAVO RETIDO - CARÊNCIA DE AÇÃO - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO - VALOR DA LOCAÇÃO - FORMA DE REAJUSTE PERIODICIDADE - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. Via de regra, não há impedimento à renovação do contrato de locação se o locatário houver purgado a mora ou quitado, ainda que com atraso, os aluguéis e encargos locatícios, "...pois, neste caso, as feridas contratuais por elas representadas já estarão cicatrizadas” (...) TJ-MG - 200000038220770001 MG

2.0000.00.382207-7/000(1) (TJ-MG)Data de publicação: 10/05/2003

Sobre sucumbência

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. UNIDADE COMERCIAL. (...)ACOLHIMENTO DO PEDIDO ALTERNATIVO DE ARBITRAMENTO DOS LOCATIVOS. ALEGAÇÃO DE QUE O VALOR SUPERA O DEFENDIDO EM CONTESTAÇÃO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. Acolhido pedido alternativo para arbitramento de locativos, não constitui julgamento ultra petita o acolhimento do valor indicado no laudo pericial, não estando o juízo adstrito ao valor indicado em contestação (...). SUCUMBÊNCIA. Considerando que as partes não divergiam quanto à renovação do contrato de locação, mas sim quanto ao valor dos locativos a incidir a partir do novo contrato, mantém-se a sucumbência recíproca como distribuída na origem, tendo em vista que o valor arbitrado na sentença superou o valor indicado na inicial pela parte autora (Apelação Cível Nº 70064888910, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em 29/07/2015)

Lide de acertamento-custos processuais divididos

Firme entendimento no STJ: A renovatória que cuida apenas do arbitramento de aluguel deve ser considerada lide de acertamento. As custas e os honorários advocatícios devem ser divididos entre as partes.*

Agradeço a atenção de todos!