Administração de Imóveis e Locação

8/10/2019 Administrao de Imveis e Locao

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Administrao

de Imveis eLocaes

Alexandre Junqueira Gomide


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Alexandre Junqueira Gomide

Edio revisada

IESDE Brasil S.A.

Curitiba2012

Administrao de Imveis e Locaes


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2008 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentordos direitos autorais.

CIP-BRASIL. CATALOGAO-NA-FONTESINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ

__________________________________________________________________________________G62aGomide, Alexandre Junqueira Administrao de imveis e locaes / Alexandre Junqueira Gomide. - 1.ed., rev. -Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012.

142p. : 28 cm

Inclui bibliografa

ISBN 978-85-387-2979-2

1. Locao de imveis - Brasil. 2. Administrao de imveis - Brasil. 3. Brasil. [Lei doinquilinato (1991)]. I. Ttulo.

12-5027.CDU: 347.453(81)(094.5)

16.07.12 31.07.12 037536

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Capa: IESDE Brasil S.A.

Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.

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ApresentaoO contrato de locao de imvel urbano um dos negcios jurdicos mais celebrados em nosso pas. Em virtude

dos inmeros contratos celebrados, o legislador fez por bem promulgar em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245/91,

sob a denominao Lei do Inquilinato.

A principal justificativa para sua criao se deu em virtude dos problemas de moradia que assolavam o pas bem

como a difcil relao entre locatrios e locadores.

Essa norma possui suma importncia. Exemplo disso a possibilidade de reviso do valor do aluguel, presente no

artigo 19 da referida lei, atendendo funo social do contrato e o princpio da boa-f. Essa regra pode proteger

as famlias que no possuem condies para aquisio do prprio imvel e arcam com valores excessivos de

aluguel.

Na locao comercial, a lei tambm confere ao inquilino a possibilidade da propositura da ao renovatria de

aluguel. Sem dvida uma grande proteo ao fundo de comrcio adquirido pelo comerciante aps anos da sua

atividade empresarial.

Enfim, so diversos os pontos trazidos pela lei para regular a locao de imveis urbanos.

O presente livro no tem por objetivo pr um ponto final em todas as difceis questes trazidas nas relaes

locatcias. A Lei do Inquilinato traz questes palpitantes do Direito Civil. A fiana nos contratos de locao pode ser

considerada uma das mais polmicas.

Tivemos por meta atingir no apenas os profissionais do Direito, mas o cidado comum. Alis, como dizia o professor

da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Dr. Jos de Oliveira Ascenso, o direito civil exatamente isso,

o direito comum para o homem comum.

Com o contedo apresentado neste livro, o leitor poder aprender as regras da locao de imvel urbano, o

entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais bem como as questes mais atuais e discutidas na doutrina por

grandes especialistas nessa rea.


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Introduo Administrao

Imobiliria e locaoAlexandre Junqueira Gomide*

Neste captulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e prticos para quea locao de imveis possa ser considerada um sucesso. No h dvidas que o mercado imobiliriovem crescendo no Brasil nos ltimos anos. Para que as negociaes imobilirias sejam bem-sucedidas,devemos observar determinados pontos que doravante trataremos.

Prospeco de imveisO primeiro tema a ser tratado ser a prospeco de imveis. Segundo o dicionrio Aurlio (1986,

p. 1.405), o verbo prospectar significa calcular o valor econmico de algo.

Dessa forma, um dos pontos mais importantes na comercializao de imveis para a locao dizrespeito ao estudo da localizao do imvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes,dificultam a sua comercializao e tambm aqueles que a favorecem.

Segundo Lindemberg Filho (2006, p. 66-69), ruas com trnsito intenso, ruas com feiras livres, ruasprximas a boates ou bares da moda, ruas que se tornam intransitveis por causa das escolas, locaisdependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando frequentes congestionamentos, poluiosonora ou ambiental, so pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comerciali-zao de determinado imvel.

Para tanto, o estudo da localizao demonstra-se imprescindvel. Ainda de acordo com LindembergFilho (2006), os principais pontos a serem analisados sero: segurana; comrcio; servios; transporte;educao; reas de lazer e servios pblicos. Dependendo do tipo de locao (residencial, no residencial

*Mestrando em Cincias Jurdicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundao Armando AlvaresPenteado (FAAP-SP). Advogado.


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8 | Introduo Administrao Imobiliria e locao

ou mesmo para temporada), cada ponto ter maior ou menor importncia. Podemos citar como exemplouma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Essa empresa provavelmente ter mais interesse emalugar um imvel prximo a grandes avenidas com intenso movimento de veculos. Parques prximos e

lugares de lazer podem, nesse caso, ficar em segundo plano. O contrrio ser observado na situao deuma famlia buscar um imvel para constituir a sua residncia. Neste caso, as citadas facilidades comer-ciais podem ser vistas de forma negativa. Parques, escolas e opes de lazer sero os atrativos nesse tipode locao. De qualquer forma, vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisa-dos antes da comercializao de um imvel.

SeguranaNo que diz respeito segurana podemos citar a localizao da delegacia mais prxima, a exis-

tncia ou no de servio de vigilncia nas proximidades, radiopatrulha, emergncias mdicas, hidran-tes, cmeras de monitoramento 24 horas e iluminao.

Comrcio e servio conveniente estudar a disposio do comrcio e servio no local. Devemos providenciar um

levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas, tais como: supermercados, mercearias,quitandas, padarias, lanchonetes, bares, restaurantes,pet shops, lojas (em geral), lojas de convenincia,videolocadoras, bancas de revistas, livrarias, farmcias, sapatarias, tinturarias, lavanderias, servios de

fotocpia, quadra de esportes, museus, clnicas mdicas, ambulatrios, hospitais, clnicas veterinrias,hotis, garagens, postos de gasolina, shoppings, bancos, caixas eletrnicos, entre outros.

TransporteNo que se refere aos transportes, devemos verificar as linhas de nibus e de metr que circulam

nas imediaes e os pontos de txis existentes. Podemos fazer referncia s condies de trafegabilida-de, ao tipo de pavimentao existente e facilidades de estacionamento.

reas de lazerAs reas de lazer, como parques, praas e reas verdes, podem valorizar determinados imveis.

J vimos que parques e praas so atrativos para imveis residenciais.

Servios pblicos importante ressaltar a existncia desses servios como iluminao pblica, estrutura viria,

pavimentao, coleta de lixo (orgnico e seletivo), telefone pblico, saneamento, calamento, ruas ar-borizadas, preservao ambiental, urbanismo, entre outros.


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9|Introduo Administrao Imobiliria e locao

Avaliao de imveisA avaliao de imveis imprescindvel na Administrao Imobiliria, pois por meio dela esta-

belecer-se- o valor patrimonial dos imveis. O valor de um aluguel ou o preo de um imvel pode sersugerido, ou opinado por um corretor de imvel.

J para a avaliao judicial, ou seja, aquela realizada em juzo, muito utilizada nas aes renovat-rias, por exemplo, necessrio que o profissional tenha capacitao tcnica.

Esse o disposto na Lei Federal 5.194/66 em seus artigos 7. e 13.. A lei determina que somen-te os profissionais habilitados podem realizar a avaliao de imveis. Nessa esteira concordam NelsonNery Jnior e Rosa Maria de Andrade Nery, seno vejamos:

Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7., alnea c, a funo de avaliar imveis prerrogativa de enge-nheiro civil, arquiteto e engenheiro agrnomo. O corretor de imveis no est habilitado para exercer a funo de

avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliao de imveis requer conhecimentos especficos emmatemtica financeira, estatstica e domnio dos mtodos avaliatrios bem como conhecimentos acerca de fundaes,estruturas e coberturas de imveis. Todas essas tcnicas so especficas do conhecimento cientfico do profissionalsuperior formado em engenharia ou arquitetura. (NERY JUNIOR; NERY, 2006, p. 361)

Verifica-se, portanto, que somente profissionais habilitados esto aptos a realizar as avalia-es de imveis em juzo, vez que possuem conhecimentos especficos e domnio dos mtodosavaliatrios.

Por outro lado, outros profissionais como os corretores de imveis esto habilitados a daropinies ou estimativas quanto a determinados valores no que tange comercializao dessesimveis.

Assim, quando duas pessoas, por exemplo, querem alugar um imvel, ele poder dar a sua suges-to quanto ao valor de aluguel. Entretanto, somente os profissionais habilitados devero fazer as avalia-es, que podero ser utilizadas por juzes. Avaliao diferente de opinio. Os corretores de imveis po-dero opinar, sugerir valores de mercado, mas somente profissionais tcnicos podero fazer avaliaes.

A jurisprudncia j admitiu a avaliao de imveis por corretores, entretanto, acreditamos queesse caminho poder ser prejudicial s avaliaes, pois os profissionais tcnicos possuem tcnicas cien-tficas para tal procedimento.

Normalmente, as agncias imobilirias conseguem estimar determinados valores para a comer-cializao de um ou outro imvel. Trata-se de uma estimativa de mercado, que grosso modo determina

um valor que pode ser atribudo quele imvel e, de certa maneira, facilita, ou mesmo nos d ideia dovalor locatcio daquele determinado imvel.

Contrato de locao

Introduo sobre os contratosO contrato, em seu sentido amplo, designa todo negcio jurdico que se forma pelo concurso de

vontades. Embora o novo Cdigo Civil (CC) no traga uma definio de contrato, podemos conceitu-lo


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como o acordo de vontades de duas ou mais pessoas tendente a construir, regular ou extinguir umarelao jurdica patrimonial (LOUREIRO, 2007, p. 333-336).

O CC traz disposies gerais que os contratantes devem observar durante a execuo de um con-trato. Assim, os contratantes devem conduzir, por exemplo, a execuo do contrato aplicando sempre aboa-f. O CC tambm regula diversos tipos de contrato, por exemplo, compra e venda, mtuo, comoda-to, fiana, empreitada, entre outros.

O contrato de locao tambm regulado pelo CC. Entretanto, quando tratamos da locao debens imveis urbanos, deveremos aplicar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em razo de sua especiali-dade sobre a lei geral, que o CC.

Aspectos prticos sobre o contrato de locao de bens imveis urbanosVamos ento fazer algumas abordagens prticas sobre o contrato de locao. O contrato de

locao no exige forma legal e solene, como a compra e venda de imveis requer, nos termos doartigo 108 do CC.

O contrato de locao pode ser convencionado at mesmo pela forma verbal. Entretanto, concor-damos que a forma escrita traz uma segurana jurdica maior s partes, principalmente se esse contratofor devidamente registrado no Cartrio de Registro de Imveis, tornando alguns direitos mais segurosde serem exercidos, como o direito de preferncia.

Caso o locatrio disponha de contrato registrado em cartrio, poder utilizar-se da faculdadeprevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para haver para si o imvel, caso deposite o

preo e demais despesas do ato de transferncia. Ademais, nos termos do artigo 71, I, da Lei do Inqui-linato, somente os contratos escritos podem dar o direito ao renovatria.

As partes devem ainda ter certos cuidados quanto documentao necessria para que o acordoseja seguro. O locatrio deve preocupar-se com o imvel em si. Deve exigir uma certido de proprieda-de (matrcula) do imvel, devidamente atualizada e vlida. Nesse documento, deve averiguar se no hhipoteca, penhora, ou qualquer outra restrio sobre o imvel e que o venha privar da posse no futuro.O interessado deve ainda certificar-se de que o imvel de propriedade do locador e de que no hajaoutros proprietrios. Por fim, no caso de contrato de locao para fins no residenciais, o locatrio devecertificar-se de que naquela regio lcita a atividade comercial.

Por outro lado, o locador dever ter cautela na situao jurdica do locatrio. Investigar se o inte-ressado em seu imvel encontra-se em situao regular com as suas obrigaes financeiras. Torna-seimperiosa uma pesquisa na justia estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom histri-co ou no. Tambm deve ser realizada uma busca nos Cartrios de Protesto de Ttulos e Documentos,como forma de proteo ao locador.

A vistoria tambm fundamental no contrato de locao. Nela devero constar as condies doimvel, seus pertences, entre outros pormenores. Tal assertiva nada mais do que uma importante for-ma de segurana para ambas as partes.


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Soluo de conflitos extrajudiciais

de litgios envolvendo a locaoAtualmente, com a crise do Poder Judicirio Brasileiro, os litgios judiciais podem demorar anos aserem julgados. Dessa forma, a populao acaba desacreditando na justia para a soluo de conflitos.

Nesse panorama, foi aprovada em 23 de setembro de 1996 a Lei Federal 9.307 A Lei da Arbitra-gem. Esse importante diploma legal tem como principal escopo o desafogamento do Poder Judicirio.So inmeros os benefcios para as partes que buscam uma soluo de conflitos por meio da arbitra-gem, entre eles: celeridade do processo, baixo custo envolvido, escolha dos rbitros, entre outros.

Mas o que exatamente a arbitragem? Para o jurista Carlos Alberto Carmona (2004, p. 56), a ar-bitragem um meio alternativo de soluo de controvrsias por meio de uma ou mais pessoas que

recebem seus poderes de uma conveno privada, decidindo com base nela, sem interveno estatal,sendo a deciso destinada a assumir a mesma eficcia da sentena judicial.

De forma um pouco mais sumria, porm no menos brilhante, Jos Eduardo Carreira Alvim (2004)nos ensina que a arbitragem a instituio pela qual as pessoas capazes de contratar confiam a rbitros,por elas indicados ou no, o julgamento de seus litgios relativos a direitos transigveis, ou seja, disponveis.

Observa-se, portanto, que a arbitragem transfere a funo de julgar (exclusiva do Estado) paraterceiros, desde que os litgios sejam relativos a direitos patrimoniais disponveis (conflitos familiares,por exemplo, so considerados direitos indisponveis e no podem ser julgados pela arbitragem).

As partes podero, dessa forma, escolher livremente as regras de direito que sero aplicadas, des-

de que no haja violao aos bons costumes e ordem pblica (art. 2., 1. da Lei 9.307/96).Art. 2.

1. Podero as partes escolher, livremente, as regras de direito que sero aplicadas na arbitragem, desde que no haja

violao aos bons costumes e ordem pblica.

Para que seja instituda a arbitragem, as partes devem constituir clusula compromissria oucompromisso arbitral. A clusula compromissria a conveno que as partes celebram em um de-terminado contrato, por exemplo, o contrato de locao de imveis, comprometendo-se a submeter arbitragem os litgios que possam surgir em razo daquele contrato (art. 4. da Lei 9.307/96).

J o compromisso arbitral a conveno por meio da qual as partes submetem um litgio arbi-

tragem, podendo ser judicial ou extrajudicial. Pode se dar antes ou mesmo durante um determinadolitgio. A principal diferena entre a clusula compromissria que ela no realizada no momento daassinatura do contrato, mas somente aps a concluso do contrato.

No que tange seleo dos rbitros, as partes podem selecionar livremente qualquer pessoacapaz e que seja de confiana das partes (art. 13. da Lei 9.307/96), desde que no estejam impedidasde atuar como rbitros. Os impedimentos esto dispostos na Lei Arbitral (Lei 9.307/96).

O procedimento arbitral tambm rigorosamente descrito na lei, assim como os requisitos dasentena. Vale ressaltar que a sentea emitida por um Tribunal Arbitral possui os mesmos efeitos dasentena proferida pelos rgos do Poder Judicirio e, sendo condenatria, constitui ttulo executivo.


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Feita essa introduo sobre a arbitragem, no podemos deixar de manifestar que atualmente aarbitragem utilizada em grande escala no mundo inteiro. Conforme constatou o portugus Lus deLima Pinheiro (2005, p. 23), estima-se que 90% dos contratos do comrcio internacional possuem clu-

sulas arbitrais.No Brasil, a arbitragem vem crescendo em larga escala, mas ainda assim consideramos ser pou-

co utilizada. A falta de cmaras arbitrais especializadas e um certo preconceito torna a arbitragempouco popular em relao aos Estados Unidos da Amrica ou pases da Comunidade Europeia. Dequalquer forma, acreditamos ser uma importante forma de soluo de conflitos e que deve crescermuito nos prximos anos. Nas questes imobilirias, no restam dvidas de que se trata de um impor-tante instrumento de proteo s partes, j que h inclusive no Brasil tribunais especializados nessetipo de litgio.

Texto complementar

Arbitragem e mediao

(CAETANO, 2002, p. 23-25)

IntroduoA arbitragem, sistema entre ns codificado pela Lei 9.307/96, trata do modo, meio e forma de

pessoas, empresas ou instituies particulares poderem (e deverem) dirimir, resolver e, assim, darfim aos eventuais conflitos oriundos do relacionamento entre elas, sejam pessoais ou negociais, forado Poder Judicirio.

Verdadeira justia privada praticada por e para particulares.

Seu uso no mundo muito antigo. Sua prtica muito anterior ao Estado como nico prove-dor da Justia.

Em Dalloz, podem-se ver textos que documentam haver recorrido arbitragem povos como os hebreus, os hindus,os atenienses, os espartanos. Lembra Frances Kellor que a arbitragem comercial era conhecida dos caravaneirosdo deserto ao tempo de Marco Pala e que tambm havia sido uma prtica frequente entre os mercadores fenciose gregos.

Em nosso Direito positivo, a arbitragem j era referida no Decreto (Regulamento) 737, de 25de novembro de 1850. Mas, desde ento, entre ns tornou-se impraticvel pelo formalismo de ho-mologao da sentena arbitral pelo Juiz de Direito para sua exequibilidade (v. art. 463 do Regula-mento), bem como reservava s partes o direito de apelarem dela (v. art. 468, idem); assim era muitodemorada a soluo do conflito.


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Ocorria desinteresse pelo uso e prtica da arbitragem.

Era tanto quanto o mesmo uso de soluo de qualquer questo pelo Poder Judicirio. Esses

obstculos de ordem processual legal perduraram at o advento de nossa atual Lei de Arbitra-gem, tambm denominada Marco Maciel, promulgada a 23 de setembro de 1996, que tomou o9.307 como o modo e meio mais prtico e adequado de soluo de conflitos e controvrsias entreparticulares.

Essa nossa lei conferiu sentena arbitral os mesmos efeitos da sentena judicial do PoderJudicirio bem como conferiu ao rbitro os poderes de juiz de fato e de direito, e ainda estatuiu quea sentena arbitral no est sujeita a recurso ou a homologao do Poder Judicirio.

A resoluo dos conflitos mediante o procedimento arbitral realizado para e pelos particulares,na conformidade de nossa atual lei, como qualquer estrangeira, passou a ter as propriedades derapidez, oralidade, eficcia, sigilo, informalidade, economia e preciso.

Anote-se que h controvrsia entre os doutos do uso da arbitragem pelo Estado em suas rela-es negociais com os particulares. Por exemplo: licitaes, concesses, fornecimentos etc., o queest amenizado pelos rgos reguladores de servios pblicos concedidos.

Assim, no Brasil, a arbitragem j pode e deve ser praticada como Justia privada que . Talcomo utilizada em todo o Hemisfrio Norte e no Oriente.

Nos contratos internacionais de comrcio, a arbitragem usada com total exclusividade parasoluo de seus conflitos ou controvrsias. At mesmo quando uma das partes brasileira.

Todavia, a aceitao de nossa Lei de Arbitragem, promulgada desde 1996, em nosso mundo

jurdico e mesmo entre comerciantes, grandes ou pequenos, ou as pessoas em geral, no ocorrecomo seria desejvel e necessrio. Nem mesmo outros modos e meios alternativos de soluode conflitos ou controvrsias entre particulares, como a negociao, conciliao e mediao, tmrecepo no pblico em geral.

H organizaes de projeo internacional, at centenrias, que atuam no campo da arbitra-gem, e, no Brasil, j no so poucos os rgos, instituies e entidades especializadas, isto , firmasou empresas sob a forma jurdica de sociedade civil, com ou sem fins lucrativos, que prestam servi-os de assistncia, gerncia e administrao do procedimento arbitral.

A ns, todavia, falta e muito, alm da ignorncia, no sentido prprio de desconhecer o tema, acultura do uso dos meios alternativos de soluo de conflitos, excluindo-se o Poder Judicirio.

S se tem em mente que a soluo dos conflitos se resolve com a interveno de advogados eperante o Poder Judicirio, na figura do Dr. Juiz de Direito, perante a autoridade.

Da essa pretenso de oferecimento de apreciaes simples e diretas sobre os meios adequa-dos de soluo de conflitos entre particulares, fora do Poder Judicirio, em especial a arbitragem ea mediao. Produto mais de vivncia, experincia, algum estudo e reflexo.

No h inteno mnima em alcanar os doutos, letrados, mestres e cultores do Direito. dirigidaa cidados sem formao acadmica ou jurdica que tm a humildade dos sbios de que pouco ounada sabem. Mas tm curiosidade.


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Atividades1. O que deve ser levado em considerao para se aferir o valor econmico de um imvel?

2. Quem est habilitado a avaliar um imvel?

3. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locatrio de umimvel?

4. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locador de umimvel?


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Gabarito1. Um dos pontos mais importantes na comercializao de imveis para a locao se d no que diz

respeito ao estudo da localizao do imvel, que possibilita assim antever pontos que, muitasvezes, dificultam a sua comercializao bem como aqueles que a favorecem.

Segundo Sylvio de Campos Lindemberg Filho, os principais pontos a serem analisados sero:segurana; comrcio; servios; transporte; educao; reas de lazer e servios pblicos. Depen-dendo do tipo de locao (residencial, no residencial ou mesmo para temporada), cada pontoter maior ou menor importncia.

2. A avaliao de um imvel, para fins de comercializao pode ser realizada por corretores deimveis, que so capazes de estimar o valor de determinados imveis.

J para a avaliao judicial, ou seja, aquela realizada em juzo, muito utilizada nas aes reno-vatrias, por exemplo, necessrio que aquele que a realize tenha capacitao tcnica, comoaquela dotada por engenheiros e arquitetos.

3. O locatrio deve preocupar-se com o imvel em si. Deve exigir uma certido de propriedade(matrcula) do imvel, devidamente atualizada e vlida. Nesse documento, deve averiguar se noh hipoteca, penhora ou qualquer outra restrio sobre o imvel e que o venha privar da posseno futuro. O interessado deve ainda certificar-se que o imvel de propriedade do locador e queno haja outros proprietrios. Por fim, no caso de contrato de locao para fins no residenciais,o locatrio deve certificar-se de que naquela regio lcita a atividade comercial.

4. O locador dever acautelar-se sobre a situao jurdica do locatrio. Investigar se o interessadoem seu imvel encontra-se em situao regular com as suas obrigaes financeiras. Torna-seimperiosa uma pesquisa na justia estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bomhistrico ou no. Tambm deve ser realizada uma busca nos Cartrios de Protesto de Ttulos eDocumentos, como forma de proteo ao locador.


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Locao na Lei 8.245/91

O que locao?Nos termos do artigo 565 do Cdigo Civil (CC), a locao o contrato onde uma das partes se

obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel1, mediantecerta retribuio.

So partes no contrato de locao o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade oude terceiro (caso ele seja usufruturio, por exemplo), e o locatrio, tambm chamado de inquilino queremunera o locador pagando-lhe aluguel.

Caractersticas do contrato de locaoO contrato de locao caracterizado por ser bilateral, oneroso, tpico, consensual e no formal.

bilateral, pois gera obrigaes a ambas as partes. Difere do contrato unilateral, que s deter-mina obrigaes para uma das partes, como ocorre na doao. No contrato bilateral, portanto, existe acaracterstica do sinalagma, ou seja, a dependncia recproca de obrigaes. Da por que muitos pre-ferem cham-los de contratos sinalagmticos.

oneroso, pois h reciprocidade de direitos e obrigaes entre locador e locatrio. No exis-te locao gratuita. Se fosse gratuito seria considerado comodato, ou seja, emprstimo de coisas nofungveis.

O contrato tpico, vez que sua forma contratual disciplinada em lei. Tambm possui a caracte-rstica de consensualismoporque se perfaz pelo simples consentimento das partes, seja ele formal ouno. Como no necessita de forma preestabelecida (ao contrrio da compra e venda de bens imveis), contrato no formal.

A locao prevista essencialmente em duas legislaes. Antes do advento da Lei do Inquilinato(Lei 8.245/91), a locao era disciplinada pelo CC de 1916, em seus artigos 1.188 a 1.215. Os artigos 1.200a 1.125 cuidavam especialmente da locao de bens imveis, chamados prdios. Em razo da grande

utilizao de contratos de bem imveis urbanos, o legislador entendeu por bem disciplinar a matria1Nos termos do artigo 85 do Cdigo Civil, bens fungveis so aqueles que podem substituir-se por outros da mesma espcie, qualidade equantidade.


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em diploma especfico. Em verdade, a situao difcil do mercado imobilirio poca da edio dessalei, a difcil relao entre locatrios e locadores e o problema da moradia em geral, estavam a reclamaruma profunda reestruturao na legislao locativa.

De um lado se mostrava grande o desestmulo da construo de novos imveis destinados lo-cao, tantas as mordaas impostas aos proprietrios, enaltecendo aparentes direitos dos inquilinos. Deoutro lado aparecia aflitiva a situao de quem necessitava de imvel para alugar, principalmente paramoradia, tendo em vista o desequilbrio de preos de locao ocasionados pela revogada legislao.

Nessa esteira foi criada a Lei 8.245/91 chamada Lei do Inquilinato. Seu campo de atuao todalocao de imvel urbano. Imvel urbano no significa aquele que se localiza na cidade. Imvel urbano aquele cuja destinao urbana, ou seja, aquele que se destina habitao ou comrcio.

Por outro lado, a locao tambm disciplinada no Cdigo Civil Brasileiro (Lei Geral arts. 565 a578). O artigo 1., pargrafo nico da Lei do Inquilinato determina quais so as excluses de seu mbito

de aplicao, seno vejamos:Art. 1. A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.

Pargrafo nico. Continuam reguladas pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:

a) as locaes:

1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas;

2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;

3. de espaos destinados publicidade;

4. em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares aseus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;

[...]

Desta feita, todas as excluses trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo CdigoCivil Brasileiro (CC) ou pelas leis especficas que tratam sobre determinada matria. Vamos agora tratardas excluses trazidas pela Lei do Inquilinato, em seu artigo 1., a.

As excluses da Lei do Inquilinato

Imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suasautarquias e fundaes pblicas

A opo do legislador se deu em razo de o interesse pblico no permitir que esses imveissofram as restries que a lei produz. O arrendamento dos imveis da Unio regido pelo Decreto-Lei9.760/46 e pelo Decreto 6.874/44.

Note-se que a lei no se aplica nas hipteses em que o Poder Pblico atuar como locador, naqualidade de proprietrio do imvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatrio, comoinquilino, a Lei 8.245/91 ser aplicada.

Para entendermos melhor essa situao, Jos Simo (2007, p. 15) nos traz um exemplo. Se oGoverno de So Paulo resolve alugar um imvel de sua propriedade para particulares, essa locao


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estar excluda da Lei do Inquilinato. Entretanto, se o mesmo governo alugar a casa de um particularpara a instalao de determinado rgo para atendimento ao pblico, a locao ser regida pela leiem questo.

Vagas autnomas de garagens ou espaos para estacionamento de veculosA locao em questo encontra-se excluda pela lei, pois no carece de proteo ao inquilino na

qualidade de hipossuficiente. A lei pretende evitar injustias ao inquilino que reside ou desenvolve suaatividade de trabalho no imvel locado.

Todavia, deve-se atentar que a vaga de garagem de um edifcio, locada, ainda que em contratoautnomo, mas relacionada com uma unidade predial desse edifcio acessria da locao do imvel ejuntamente com essa locao deve ser tratada.

Slvio Venosa (2006, p. 14) ainda nos traz uma boa lembrana. Sendo o contrato de locao devaga de estacionamento um contrato atpico, ou seja, que no possui previso expressa na lei, esse con-trato tambm inclui um contrato de depsito, tendo em vista a sua natureza, qual seja, a de guardaro veculo.

Os espaos destinados publicidadeTambm esto excludos do mbito de aplicao da Lei do Inquilinato e seguiro as regras do

CC para a locao comum, a locao de espaos para a publicidade, tais como cartazes, outdoors,placas luminosas, muros para a propaganda de certo produto (arts. 561 a 578). A locao de pu-blicidade de polticos ou mesmo a fachada durante uma obra tambm se encontra excluda pelaLei 8.245/91.

Realmente no h razo para aplicao da Lei do Inquilinato, vez que no podemos equiparar oanunciante ao inquilino hipossuficiente que goza das protees do referido diploma.

Apart-hotisOs apart-hotis, tambm denominados de flat services, surgem para uma poro diferenciada da

populao. Servem para atender necessidade de estada mais ou menos longa, podendo at mesmo

caracterizar moradia, residncia ou domiclio do usurio, mas sem a conotao de locao para a Leido Inquilinato. A natureza e destinao desses prdios que os coloca fora da Lei do Inquilinato. Essesservios de que fala a lei so os usuais do ramo hoteleiro, com maior ou menor sofisticao, de acordocom o nvel apresentado. Exigem certos requisitos tais como o fornecimento de refeies, limpeza diriae arrumao da unidade, portaria etc.

Trata-se, de um verdadeiro contrato de hospedagem, diferenciada dos hotis em geral, mas queno locao. Normalmente, as unidades de um apart-hotel pertencem a proprietrios diversos queoutorgam a um administrador o relacionamento hoteleiro com terceiros, ou seja, hspedes.

Afasta-se da natureza jurdica da locao, que a simples disponibilizao da posse de certacoisa para o uso de terceiro mediante pagamento em dinheiro. H, tambm, um contrato de prestaode servios, da a locao de apart-hotis ter um carter diferente: locao, prestao de servios ehospedagem.


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20 | Locao na Lei 8.245/91

Devemos, todavia, examinar as condies do caso concreto para que no haja abusos, nem porparte do morador de um imvel nessas condies, pretendendo levar a relao jurdica para a Lei doInquilinato, que o protege, nem por parte do proprietrio do bem, buscando situao contrria. Dessa

forma, no simplesmente pelo fato de se tratar de um flat serviceque se exclui sumariamente a Lei8.245/91. Quando existe na relao um contrato tpico de locao de imvel para fim residencial, podeser aplicada a referida lei.

Nesse diapaso manifesta-se Francisco Antonio Casconi:

Se, contudo, se verificar que a moradia o ponto fulcral da relao jurdica, com animusde continuidade (ocupaoda unidade pela mesma pessoa por vrios meses) difcil afastar a lei inquilinria, pelo menos quanto possibilidadede adotar-se a ao de despejo e no a reintegrao de posse para sua retomada. H que se definir at que ponto oaspecto hospedagem e hotelaria predomina ou se, do contrrio, a finalidade precpua efetiva moradia com serviosmais diferenciados do que aqueles postos disposio em condomnios puros, para ento, aplicar-se a legislao civilou especial. (CASCONI, 1991 apudVENOSA, 2006, p. 14)

Resta evidenciado que, alm da excluso trazida pela lei, devemos nos atentar s reais condiesestabelecidas em caso concreto para que no haja excessos ou privaes de direitos para o hspede--morador.

Arrendamento mercantilTambm chamado de leasing, continua a ser regulado pela Lei 6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83,

e, portanto, no cuidado da Lei do Inquilinato.

O contrato de arrendamento mercantil considerado um contrato misto, pois contm regras

referentes locao e tambm compra e venda, j que o contratante pode, ao final do contrato,efetuar a opo de compra, adquirindo o domnio para si. O leasingpode ter como objeto tanto bensmveis quanto imveis.

SublocaoA sublocao considerada um contrato derivado, pois sua existncia decorre exclusivamente

de outro contrato (que o principal), sendo que o locador participa tanto do contrato principal quanto

do derivado.A regra que a sublocao proibida. Entretanto, poder ocorrer se houver consentimento do

locador. Essa a determinao do artigo 13 da Lei de Locao (Lei 8.245/91):

Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consenti-mento prvio e escrito do locador.

[...]

Se feita sem o consentimento do locador, o inquilino estar infringindo a lei e poder ser despe-jado, por infrao contratual (Lei 8.245/91, art. 9., II).

A lei ainda afirma que pode o locatrio notificar por escrito a sublocao, e que o locador tem

30 dias para manifestar sua oposio (Lei 8.245/91, art. 13, 2.). Mesmo sem a autorizao prvia dolocador, poder o inquilino notific-lo, e seu silncio significar concordncia com a sublocao.


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Na maioria dos casos, o prprio contrato expresso ao proibir a sublocao e, nesse caso, aindaque o locatrio notifique, a proibio persiste, no cabendo, portanto, a notificao.

Outrossim, vale ressaltar que se o sublocatrio estiver em situao de clandestinidade, pois nohouve autorizao do locador, no ter direitos a serem exercidos contra o ltimo.

Tendo em vista que o contrato de sublocao depende do contrato de locao, o fim do segundosignifica a extino do primeiro. Assim disposto na Lei do Inquilinato:

Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocaes, assegurado o direitode indenizao ao sublocatrio contra o sublocador.

Nada impede que sublocatrio e locador firmem novo contrato de locao. O que no podeexistir sublocatrio sem a presena do locatrio. Dever haver apurao da causa extintiva da locaopara que se verifique eventual direito indenizao do sublocatrio.

Locatrio e sublocatrio no so devedores solidrios2dos encargos devidos ao locador. Isso por-que a solidariedade no se presume, mas decorre da lei ou da vontade das partes. Entretanto, a leidetermina ser o sublocatrio devedor subsidirio a partir do momento em que o locador prope ademanda de cobrana ou de despejo e o sublocatrio notificado. Todavia, nesse caso, o sublocatriopoder valer-se do disposto no artigo 827, pargrafo nico do CC, indicando bens do locatrio para asatisfao da dvida.

Se for notificado e pagar ao locatrio (e este no repassar ao locador as quantias), ter pago male quem paga mal paga duas vezes.

Por fim, extinta a locao, se o sublocatrio permanecer no imvel, poder o juiz conceder liminarpara desocupao na ao de despejo (Lei 8.245/91, art. 59, V).

Texto complementar

2O conceito de solidariedade previsto no artigo 264 do Cdigo Civil: H solidariedade, quando na mesma obrigao concorre mais de umcredor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado divida toda. A solidariedade consiste numa relao jurdica obrigacional,

baseada na identidade ou unidade de prestao, na qual cada credor e cada devedor tem direito e obrigado pela dvida toda, de sorte que,

uma vez satisfeita esta, se extingue toda a dvida. (NERY JNIOR; NERY, 2006, p. 346)

Princpios dos contratos

(SIMO, 2005, p. 7-9)Classicamente, a doutrina arrola como princpios dos contratos a autonomia privada, sua fora

obrigatria, o consensualismo e a relatividade dos seus efeitos.

Por autonomia privada entende-se o poder que as partes tm de contratar e suscitar, mediantea declarao de vontades, efeitos reconhecidos pela lei. correto afirmar que o contrato reflete avontade das partes e seu poder de autorregulamentao ao qual a lei empresta sua fora coercitiva.Assim, o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e, ento, temos a sua fora obrigatria.


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O poder de criao dos contratantes encontra limites somente na ordem pblica e nos bonscostumes que variaro de acordo com o pas e a poca. As limitaes assumem carter de verdadeiro

standardjurdico.J a ideia de consensualismo significa que basta o simples consentimento, como regra, para

que o contrato se forme. Trata-se da superao do formalismo reinante em momentos histricosanteriores, pocas em que o contrato s adquiria a sua fora obrigatria se cumprida a solenidade.

O contrato ter forma livre, salvo quando a lei impuser determinado requisito formal. Exemploclssico de contrato solene vem previsto no artigo 108 do Cdigo Civil de 2002, que determina sera escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transfern-cia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maiorsalrio mnimo vigente no pas.

Outros contratos no necessitaro de escritura pblica para a sua validade, mas apenas daforma escrita: a fiana (art. 819) e o seguro (art. 758) dar-se-o por escrito.

O consensualismo toma por base a ideia de simplificao do contrato para permitir sua difusoe acesso a todos que dele querem se utilizar. A forma, historicamente valorizada, s admitida seexpressamente prevista em lei, o que significa facilitao da utilizao do contrato por todos os inte-ressados. lvaro Villaa Azevedo (2002, p. 22) informa que, entre os romanos, nos primeiros tempos,at o final da poca republicana, o formalismo existiu de forma exagerada, de tal sorte que os atoseram praticados em verdadeiro ritual de formas, que, no observadas, acarretavam sua nulidade.

Entretanto, se a lei exige e os contratantes no seguem, o contrato fulminado com a sanode nulidade absoluta, nos termos do artigo 104 do Cdigo Civil de 2002 (art. 82 do Cdigo Civil de

1916).Afirma-se, tambm, que o contrato somente vincula aqueles que dele participaram, sendo,

portanto, res inter allios, no obrigando ou prejudicando terceiros estranhos relao jurdica.Como sabido, o contrato somente poder beneficiar terceiros, razo pela qual o Cdigo Civil tratada estipulao em favor de terceiros. Estamos diante da relatividade do contrato.

Os contratantes s criam obrigaes para si e no para outrem. Entretanto, alm de dizer res-peito aos sujeitos, a noo de relatividade tambm atinge o objeto da prestao, pois o contratotem efeito apenas a respeito das coisas que caracterizam a prestao (GOMES, 1994, p. 44). Nopode o credor exigir, portanto, objeto que no fora previamente contratado.

Importante ressaltar que os diplomas legislativos ocidentais reguladores do direito privado emgeral tm por base a disciplina do Cdigo Civil francs de 1804 ou do BGB alemo, que, por sua vez, tmpor base o referido princpio da autonomia privada. Toda a construo legal visava preservao da von-tade, assegurando-se os efeitos queridos pelas partes. Alis, a autonomia da vontade consequnciadireta do esprito de liberdade propulsor dos movimentos revolucionrios do sculo XVIII.

O Cdigo Civil de 2002 cuida tambm de dois novos princpios: a boa-f objetiva e a funosocial do contrato.


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Atividades1. Quais as partes de um contrato de locao?

2. Que espcie de locao est excluda da Lei do Inquilinato? Nesse caso, que disposio legaldever ser aplicada?

3. A Lei do Inquilinato aplicada aos contratos de locao em que o Poder Pblico figura comoparte?


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4. O arrendamento mercantil regulado pela Lei do Inquilinato? Em caso negativo, qual legislaodever ser aplicada?


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Questes correlatas locao

Solidariedade legalA obrigao solidria quando a totalidade de seu objeto pode ser reclamada por qualquer dos

credores ou a qualquer dos devedores (art. 264 do Cdigo Civil CC). A lei prev que a solidariedadeno se presume, mas resulta da lei ou do acordo entre as partes (art. 265 do CC).

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) cria a solidariedade ativa1entre os co-locadores e a passiva2

entre os co-locatrios, pois dispe que, havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, enten-de-se que so solidrios se o contrrio no se estipulou.

Como resultado dessa solidariedade, qualquer dos locadores, sem necessidade da presenados demais, pode cobrar a integralidade da dvida (art. 267 do CC). Por outro lado, o inquilino tam-bm pode efetuar o pagamento do aluguel a apenas um dos locadores. A quitao firmada a um doslocadores ter o condo de liber-lo da dvida toda. Somente no ser bom o pagamento se o contratoassim no determinar. Diante disso, a obrigao solidria deve ser tratada como uma relao obriga-cional unitria.

Deve-se atentar que no caso do fiador, este continua a ser devedor subsidirio por fora de lei (art.827 do Cdigo Civil)3, e s ser solidrio se o contrato assim dispuser. No tocante aos danos causados no

imvel, apesar da solidariedade, s responde pela indenizao aquele que for considerado o culpado.A Lei do Inquilinato ainda dispe que aqueles que ocupam habitaes coletivas ou multifami-

liares, tais como penses e casas de cmodos, presumem-se locatrios ou sublocatrios. Se pagaremdiretamente o aluguel ao dono do imvel, sero considerados locatrios e respondero solidariamente.J se pagarem o aluguel ao locatrio, sero considerados sublocatrios e respondero subsidiariamente

1A solidariedade ativa a modalidade de obrigao com pluralidade de credores, em que cada um dos credores autorizado a exigir dodevedor o cumprimento por inteiro da prestao, ainda que esta seja divisvel (NERY JNIOR; NERY, 2006, p. 346).2 A solidariedade passiva prevista no artigo 275 do Cdigo Civil: O credor tem direito a exigir e receber de um ou alguns dos devedores,parcial ou totalmente, a dvida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente

pelo resto.

3 Artigo 827 do Cdigo Civil: O fiador demandado pelo pagamento da dvida tem o direito a exigir, at a contestao da lide, que sejamprimeiro executados os bens do devedor.


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pelo valor do aluguel. A regra geral de que no h relao jurdica alguma entre o locador e o subloca-trio sofre uma exceo. O sublocatrio ficar obrigado a pagar ao locador os aluguis que o locatriodeixar de pagar, at o valor que for devido (art. 16 da Lei 8.245/91).

A vnia conjugal4como requisitode eficcia do contrato de locao

Dispe o artigo 3. da Lei do Inquilinato que o contrato de locao pode ser ajustado por qual-quer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Embora primeira vista oartigo se refira to s a uma proteo do patrimnio do casal locador, a determinao deve se estendertanto do cnjuge do locador como do cnjuge do locatrio, vez que ambos se lanam a um contratode longa durao, que poder de um lado (locador) acarretar longa restrio patrimonial famlia,quanto longa obrigao decorrente do contrato (locatrio).

A forma desse consentimento pode ocorrer no mesmo instrumento de locao ou em docu-mento parte. Pode ser contemporneo, anterior, ou posterior ao contrato. O documento pode aindaser pblico ou particular. Basta que seja idneo.

Se no houver a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo excedente aosdez anos. De maneira precisa, Jos Fernando Simo (2007, p. 20) nos ensina que na verdade no se tra-ta de hiptese de anulabilidade do contrato de locao (plano da validade), mas apenas de uma ques-

to de ineficcia quanto ao cnjuge que no anuiu com a locao, no tocante ao prazo que excederos dez anos (plano da eficcia). Nesse ponto, a Lei do Inquilinato difere do Cdigo Civil, que determinaser anulvel o negcio jurdico em que falte a outorga conjugal (autorizao do cnjuge) (art. 1.649 doCC5). Assim, o cnjuge preterido pode, passados dez anos, denunciar a locao, bem como ter legiti-midade para pleitear a declarao judicial de ineficcia do contrato com relao ao tempo excedente.

A pergunta que se coloca se haver a necessidade de vnia conjugal na locao tambm se oscnjuges forem casados pelo regime de separao de bens. O regime da separao de bens aquelepelo qual os cnjuges mantm seu patrimnio individualizado, sem que haja a comunicao de benspassados, presente e futuros.

O atual CC determina que a vnia conjugal necessria para alienar ou gravar de nus real osbens imveis, exceto no regime de separao absoluta (art. 1.647, I). Assim, em razo da inexistnciade patrimnio comum, cada um dos cnjuges pode alienar ou onerar livremente seus bens, sendo elesmveis ou imveis (art. 1.687).

O problema ento saber se a nova disposio do CC (em vigor desde janeiro de 2003) afetou odisposto no artigo 3. da Lei do Inquilinato (em vigor desde dezembro de 1991), quanto necessidadede vnia conjugal no prazo igual ou superior a dez anos se o regime de casamento for o da separaode bens.

4 Trata-se da autorizao dos cnjuges para a prtica de determinados atos. Exemplo: venda de um bem imvel de propriedade de ambos.5 Artigo 1.649 do Cdigo Civil: A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria (art. 1.647), tornar anulvel o ato praticado,

podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at 2 (dois) anos depois de terminada a sociedade conjugal.


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O entendimento moderno e majoritrio que se o CC admite que, na hiptese de alienao,ou seja, em que haver disposio patrimonial, as pessoas casadas pelo regime da separao totalno necessitam da concordncia de seu consorte, seria um contrassenso imaginar essa necessidade

para o caso de simples locao. A teoria de que a Lei 8.245/91 lei especial e prevalece sobre a leigeral, persistindo a necessidade de vnia conjugal no vem sendo admitida, apesar de nossa discor-dncia.

Por fim, o CC admite que na recusa ou impossibilidade da vnia conjugal, esta poder ser suprimi-da judicialmente, caso convena-se o juiz de sua oportunidade e convenincia (art. 1.648).

A morte das partes

A morte do locadorA Lei do Inquilinato determina que falecendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros (art.

10). Na realidade, a relao locatcia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mas transmiteobrigaes e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locado devem respeitaros direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazo determinado. Poder,entretanto, o esplio6requerer o imvel para uso de um dos herdeiros.

Quanto ao recebimento do aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o

numerrio, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatrio tiver dvidas aquem pagar, poder faz-lo por meio de competente ao consignatria de aluguis.

Qualquer clusula contratual que faa cessar a locao no caso de morte do locador deve serentendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurdicas tambm socontinuadoras da figura do locador.

A morte do locatrioTambm disposto na Lei 8.245/91 em seu artigo 11 que, morrendo o locatrio, ficaro sub-

-rogados7em seus direitos:Art. 10 [...]

I nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeirosnecessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel;

[...]

6Do latim spollium. Conjunto de bens que integra o patrimnio deixado pelo de cujus(pessoa falecida), e que sero partilhados, no inventrio,entre os herdeiros ou legatrios. O esplio representado em juzo, ativa e passivamente pelo inventariante e responde pelas dvidas do

de cujuse por todas as decises condenatrias que tenham por fundamento atos de responsabilidade do falecido.7 Do latim subrogare, significa substituir, modificar. A sub-rogao a transferncia dos direitos do credor para o terceiro que resgatar a

obrigao, permanecendo este no lugar daquele. Desaparece, ento, a relao jurdica que existia entre o devedor e o credor primitivo,surgindo outra com o credor sub-rogado (ACQUAVIVA, 1995, p. 1331).


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Verifica-se que a lei fala em sub-rogao nos direitos e obrigaes do locatrio. Dessa forma,terceiros substituem o primitivo locatrio no contrato. Trata-se de sub-rogao legal que independeda vontade das partes. Nessa esteira, no h cesso de posio contratual em que as partes devem

aquiescer para a continuidade do contrato.H legitimidade para permanecer no imvel aqueles que nele residiam. So estranhos locao

eventuais sucessores que ali no residiam. O companheiro(a) ter o direito em permanecer no imvelno qual residia com o antigo locatrio, porque a lei no mais distingue a proteo famlia com ou semcasamento. Irrelevante que o locatrio tivesse ou no filhos.

J os herdeiros necessrios so aqueles trazidos no artigo 1.845 do CC, quais sejam: os descen-dentes, os ascendentes e o cnjuge. Os colaterais, como no so herdeiros necessrios, no tm direito continuidade no imvel, podero, entretanto, incluir-se na abrangncia daqueles que viviam na de-pendncia econmica do falecido, desde que residentes no imvel.

Outrossim, a lei tambm determina que no falecimento do locatrio, ficaro sub-rogados nosseus direitos:

Art. 10

[...]

II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.

Nota-se que a lei menciona o esplio. Havendo a partilha dos bens, desaparece o esplio.Desaparecendo o esplio ter direito o sucessor no negcio, se houver. Verifica-se ainda que a lei traza expresso se houver, porque h atividades incompatveis com a figura do esplio.

Aqueles que ocupam o imvel aps a morte do inquilino no se inserem nas disposies trazidas

pela Lei de Locao (Lei 8.245/91), devendo ser considerados intrusos, cabendo, inclusive, os meiosprotetivos do direito propriedade. Entretanto, parte da doutrina8alega que a oportunidade e conve-nincia do caso concreto daro a melhor soluo.

Resta uma importante questo. Com a morte do locatrio, a fiana prestada permanece vlida?No. Apesar de a locao prosseguir, a fiana, em razo de seu carter personalssimo, extingue-se coma morte do locatrio. Caber ao locador, nos termos do artigo 40, I, da Lei de Locao exigir novo fiadorou a substituio modalidade de garantia. Nesse sentido:

LOCAO. FIANA. MORTE DO AFIANADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. EXTINO DA GARANTIA. O Contratode fiana de natureza personalssima, benfico, de interpretao restrita. Com o falecimento do locatrio afianadoextingue-se a garantia e no podem ser os fiadores responsabilizados por obrigaes ocorridas aps o bito. Recursoimprovido. (STJ, Resp 97.907/SP; Min. Edson Vidigal, 5. Turma, j. 25/11/1997).

Dissoluo do casamento ou da unio estvel do locatrioDispe o artigo 129da Lei do Inquilinato que:

8Segundo o dicionrio Aurlio, a doutrina um conjunto de princpios que servem de base a um sistema religioso, poltico, filosfico, cientficoetc. (FERREIRA, 1999, p. 707). Para o direito, portanto, a doutrina so os estudos, tais como livros e artigos jurdicos.

9 O 6. do artigo 226 da Constituio Federal de 1988, que versa sobre a dissoluo do casamento civil foi alterado pela Emenda Constitucional66/2010, passando a vigorar com o seguinte texto:

Art. 266

6 O casamento civil pode ser dissolvido pelo divrcio. (Redao dada Pela Emenda Constitucional n 66, de 2010)

A Lei 8.245/1991 ainda se refere separao de fato e separao judicial, termos extintos pela Emenda 66/2010. Embora no alteradoexpressamente o texto da lei, vale o que est previsto na CF, ou seja, o casamento civil dissolvido por meio do divrcio.


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Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencialprosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. (Redao dada pela Lei12.112, de 2009)

Dessa forma, a extino da sociedade conjugal ou mesmo do vnculo matrimonial no so causasde extino da locao. Assim tambm deve ser entendido no caso do fim da unio estvel.

A Lei Locatcia determina ainda que a sub-rogao deve ser comunicada por escrito ao locador, oqual ter o direito de exigir, no prazo de 30 dias, a substituio do fiador ou oferecimento de qualquerdas garantias previstas na lei. Importante frisar que no h necessidade alguma da concordncia dolocador. Nesse sentido:

LOCAO. SUB-ROGAO LEGAL. SEPARAO JUDICIAL. COMUNICAO POR ESCRITO. ANUNCIA DO LOCADOR. AR-TIGO 12 DA LEI DO INQUILINATO. 1. Nas hipteses de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo dasociedade concubinria, o contrato de locao prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cnjuge que perma-necer no imvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificao ao locador para que,

no prazo de trinta dias, exija a substituio de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regncia. (STJ, RESP318200/SP; 2001/0043993-4, Min. Paulo Galloti, 6. Turma, j. 22/10/2002, DJ 24/02/2003).

A no comunicao ao locador pode ser considerada infrao contratual e ensejar a dennciacheia. Se o prprio locatrio originrio quem permanece no imvel, nada se altera. Trata-se aqui deobrigao do inquilino sub-rogado. A finalidade da lei impedir que a locao remanesa sem garan-tias, ou com garantias duvidosas.

H entendimentos de que a sub-rogao legal na locao s se perfectabiliza aps feita a comuni-cao e o cnjuge que permanecer no imvel oferecer novo fiador. Por outro lado, comunicada a mudan-a, no se pronunciando o locador, no h mais que se responsabilizar o primitivo fiador que no garanteo novo inquilino. No comunicado ao locador a sub-rogao, fica o inquilino sujeito ao de despejo.

Texto complementar

Obrigaes solidrias

(LOBO, 2005, p. 148-152)

O Cdigo Civil brasileiro conceitua adequadamente a solidariedade, que se d quando namesma obrigao concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ouobrigado dvida toda. A ideia fundamental que o credor no pode receber mais que uma vez aprestao que devida, mas pode exigi-la a qualquer devedor em sua totalidade; para a existnciade uma obrigao solidria indispensvel que todos os devedores solidrios estejam obrigados satisfao do mesmo interesse do credor na prestao (LARENZ, 1958, p. 503).

Cada um dos credores solidrios (solidariedade ativa) pode exigir a dvida toda. A prestao dodevedor recebida por um dos credores solidrios extingue a dvida. Os deveres do credor de reembol-sar os demais no impedem a extino da obrigao. Do mesmo modo, se h pluralidade de devedoressolidrios (solidariedade passiva), cada um est sujeito a prestar o todo, extinguindo-se a obrigao. A

solidariedade est nos prprios sujeitos, e no no objeto, como ocorre com a obrigao indivisvel.


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A obrigao solidria resultante de duas ou mais obrigaes autnomas, reunidas emuma mesma relao jurdica e para realizao de um mesmo interesse. A obrigao extinta

quando esse interesse satisfeito por qualquer dos codevedores ao nico credor ou pelo deve-dor a qualquer dos cocredores. Os credores solidrios ou os devedores solidrios esto unidospara realizao do fim comum, em virtude de determinao legal ou do que entre si conven-cionaram: na solidariedade passiva, pela satisfao do credor por qualquer dos devedores; nasolidariedade ativa, pela satisfao de qualquer dos credores. Por exemplo, se duas pessoascausam dano a algum so, por imposio legal, codevedores solidrios da vtima, satisfazen-do-se esta pelo pagamento da indenizao por uma daquelas. Se no h fim comum no hsolidariedade, como ocorre entre o dono do veculo que causou o dano e sua seguradora, poisambos so responsveis pela indenizao, mas no so devedores solidrios, por perseguireminteresses distintos.

O termo solidariedade sofreu grande transformao ao longo da histria. Em latim, solidussignifica denso, slido, macio, compacto, consistente; no perodo de Ccero, usado com o signi-ficado de inteiro, completo, totalidade de uma soma. A expresso latina in solidumpassou a serutilizada na Idade Mdia com o sentido de totalidade. No sculo XV, o termo solidrio aparece nalinguagem jurdica para significar comum a muitos, de maneira que responde pelo todo. No inciodo sculo XVII, a palavra solidariedade consolidou-se como faculdade do credor de dirigir-se aqualquer um dos devedores da mesma dvida (GRYNBAUM, 2004, p. 26).

Controverte a doutrina acerca da natureza jurdica da obrigao solidria, ante a pluralidade departicipantes e a satisfao ou liberao da totalidade da dvida a um ou por um deles. Uma correnteentende que h uma s obrigao com pluralidade de sujeitos, enquanto outra sustenta que h

uma pluralidade de obrigaes e uma nica relao jurdica.A segunda, que perfilhamos, encontra guarida no pensamento de Pontes de Miranda e, entre

outros autores, no de Antunes Varela, para quem ela melhor se adapta a alguns dados inquestion-veis do sistema jurdico, como sejam: a possibilidade de os devedores estarem obrigados em termosdiversos ou com diversas garantias e de ser diferente o contedo das suas prestaes e a eficciarestrita que tm vrios dos fatos relativos a cada um dos devedores (VARELA, 1986, p. 748), alm deque, acrescentamos, a responsabilidade patrimonial de cada um dos devedores solidrios. A nicarelao jurdica consolida-se na comunho de fins das obrigaes dos credores solidrios ou dosdevedores solidrios.

Orlando Gomes diz que somente a pluralidade de obrigaes (ou de vnculos, como denomina)

justifica a possibilidade de ser pura a obrigao de um dos codevedores e condicional ou a termode outros, alm de explicar a desnecessidade do litisconsrcio, uma vez que o credor comum podedirigir-se a um s deles e exigir-lhe a prestao por inteiro. Entende o autor, no entanto, referindo-seaos artigos do Cdigo Civil de 1916 correspondentes aos artigos 265, 266 e 275 do Cdigo Civil de2002, que, contrariamente aos Cdigos modernos, o brasileiro teria adotado a teoria da unidadeobrigacional, sem embargo de aceitar consequncias da tese pluralista, como, e. g., a dispensa deidentidade de modalidade entre as obrigaes, identidade, alis, que alguns consideram irrelevantepara a unidade. No nos parece que a lei brasileira tenha feito tal opo, ante a interpretao que seextrai do conjunto dos dispositivos legais relativos s obrigaes solidrias. H grande consenso nadoutrina ptria quanto natureza pluralista das obrigaes e unicidade da relao jurdica. Porm, a

unicidade no precisa ser explicada pela ocorrncia de uma sociedade sui generise de um mandato


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tcito entre os credores, no caso da solidariedade ativa, como quer Orozimbo Nonato (1959, p. 108).A unicidade da relao jurdica e no da prestao, ao contrrio do que entendem Nelson Nery

Junior e Rosa Nery (2003, p. 288).A solidariedade no se presume; s pode ocorrer se provier de lei ou de estipulao em negcio

jurdico bilateral ou unilateral. possvel cogitar de solidariedade no negcio jurdico unilateral, aexemplo da promessa de recompensa em que duas ou mais pessoas prometem solidariamente opagamento do prmio. A solidariedade pode resultar do prprio negcio jurdico de onde irradiaa obrigao, ou de pacto especial referido a este, ou de outro negcio jurdico entre os credores ouentre os devedores, ou de adeso ou assuno solidria dvida j existente. A lei estabelece quandoa solidariedade deve ser observada, podendo ser citados como exemplos, extrados do Cdigo Civil:a) se duas pessoas prestarem fiana conjuntamente a um s dbito h solidariedade entre elas, salvose tiverem estabelecido expressamente a diviso da garantia, respondendo cada fiador pela parte

que lhe couber no pagamento (art. 829); b) so solidariamente responsveis pela reparao civil, emvirtude de danos causados pelos segundos, os pais e o filho menor, o tutor e o tutelado, o curadore o curatelado, o empregador e o empregado, o hotel e o hspede, o que recebeu gratuitamente oproduto do crime e o criminoso (arts. 932 e 943, pargrafo nico). Em contrapartida, no se tm comosolidrios os procuradores que so conjuntamente mencionados na procurao, porque o CdigoCivil (art. 672) optou por conferir a cada um a faculdade do exerccio individual da totalidade dospoderes conferidos pelo mandante e a responsabilidade por seus atos.

A obrigao solidria um dos mais poderosos instrumentos de tutela do consumidor. So solida-riamente responsveis todos os que contriburem para o lanamento ou circulao de qualquer produtoou servio, no mercado de consumo, incluindo o fabricante, o produtor, o distribuidor, o importador, o

construtor, o comerciante, o prestador de servios, qualificados como fornecedores pelo artigo 3. doCdigo de Defesa do Consumidor. Nesse Cdigo, a solidariedade passiva entre os fornecedores eleitacomo diretriz fundamental para facilitar a defesa do consumidor, especialmente no que concerne responsabilidade pelos vcios de qualidade, quantidade e informao dos produtos e servios (art. 18).Na hiptese de danos ao consumidor, pelo uso ou utilizao de produto ou servio, tendo mais de umautor a ofensa (art. 7., pargrafo nico), so solidariamente responsveis os respectivos fornecedorese terceiros, a exemplo de insero inexata de informao em bancos de dados, entre estes e queminformou. Igualmente, so solidariamente responsveis o fornecedor de produto ou servio e seus pre-postos ou representantes autnomos, pelos atos destes (art. 34).

A clusula contratual de solidariedade ativa ou passiva pode ser expressa ou tcita. Se o devedor

prometeu pagar a A ou a B ou a ambos a dvida inteira, convencionou-se a solidariedade ativa. A mani-festao de vontade das partes, ou sua conduta, desde que inequvocas no sentido da solidariedade, suficiente. O exemplo mais conhecido o de abertura de contas correntes conjuntas em instituiofinanceira, quando cada correntista pode moviment-la livremente, configurando solidariedade ativaem face daquela. Nessas hipteses, a solidariedade s afastada por manifestao expressa das partes.

A posio de cada credor solidrio ou de cada devedor solidrio no necessita ser igual ouuniforme, qualificada como solidariedade pura e simples. Um codevedor pode estar submetido auma condio suspensiva ou resolutiva para adimplir a prestao, diferentemente dos demais. Podeum codevedor estar vinculado a determinado prazo para o adimplemento, enquanto os demaissujeitam-se a outro. Pode um codevedor obrigar-se a pagar em um lugar, distinto dos demais. Essas

peculiaridades individuais podem tambm ser aplicveis aos cocredores solidrios.


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Atividades1. Para a celebrao de um contrato de locao, a vnia do cnjuge das partes contratantes ne-

cessria ou dispensvel?

2. Com a morte do locador de um imvel, o contrato de locao firmado anteriormente por elecontinua vigente ou acaba por ser rescindido?

3. No caso de manuteno do contrato de locao aps a morte do locador, a quem o locatriodever efetuar o pagamento dos aluguis?

4. Caso o locatrio venha a falecer, sua famlia dever desocupar o imvel locado? Em caso negativo,quem poder nele permanecer?


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Gabarito1. Dispe o artigo 3. da Lei do Inquilinato, o contrato de locao depender de vnia conjugal das

partes, se a locao for de prazo igual ou superior a dez anos de durao. Embora primeira vistao artigo se refira to s a uma proteo do patrimnio do casal locador, a determinao deve serentendida como necessria tanto para o cnjuge do locador como para o cnjuge do locatrio,vez que ambos se lanam a um contrato de longa durao, que poder de um lado (locador)acarretar longa restrio patrimonial famlia, quanto longa obrigao decorrente do contrato(locatrio).

Cumpre observar, ademais, que para o caso de casamento sob o regime de separao de bens,a parte contratante estar dispensada de obter o consentimento de seu consorte, consoanteentendimento que vem sendo firmado pela doutrina e jurisprudncia.

2. A Lei do Inquilinato determina que, morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros(art. 10). Na realidade, a relao locatcia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mastransmite obrigaes e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locadodevem respeitar os direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazodeterminado. Poder, entretanto, o esplio requerer o imvel para uso de um dos herdeiros.

Qualquer clusula contratual que faa cessar a locao no caso de morte do locador deve serentendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurdicas tambm socontinuadoras da figura do locador.

3. Quanto ao recebimento de aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber onumerrio, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatrio tiver dvidasa quem pagar, poder faz-lo por meio de competente ao consignatria de aluguis.

4. A famlia do locatrio poder continuar residindo no imvel locado, ainda que o locatrio venha afalecer. H legitimidade para permanecer no imvel aqueles que nele residiam, sendo estranhos locao eventuais sucessores que ali no residiam. O companheiro(a) ter o direito em permanecerno imvel no qual residia com o antigo locatrio, porque a lei no mais distingue a proteo famlia com ou sem casamento. Irrelevante que o locatrio tivesse ou no filhos.


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Retomada do imvel

pelo locador

Durante o prazo de vigncia do contrato de locao(antes de findo o prazo estabelecido no contrato)

A regra do direito civil brasileiro de que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da men-cionada previso busca, unicamente, preservar a segurana jurdica das partes contratantes, a fim deque estas no sejam surpreendidas com repentinas alteraes das clusulas e condies das avenas porelas firmadas. Tendo em vista que o inquilino a parte mais fraca do contrato de locao, no poder olocador, sem motivos, resilir1a locao durante o prazo de vigncia do contrato.

Entretanto, em determinadas situaes especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91),poder o locador, ainda que durante a vigncia do contrato, realizar a denncia da locao. Essas exce-es esto previstas no artigo 9 . da Lei 8.245/91. Excees essas que doravante trataremos uma a uma.Vejamos.

Mtuo acordo (Lei do Inquilinato, art. 9., I)Se as partes acordarem que no h mais interesses comuns na continuidade do contrato de

locao, podem celebrar um distrato2pelo qual o contrato se extingue. Como o contrato de locaono exige forma solene, o distrato poder ser realizado de forma verbal.

1As formas de extino do contrato esto previstas nos artigos 472 e 473 do Cdigo Civil. A resilio um modo de extino do contratopor simples declarao de uma (resilio unilateral) ou de ambas (resilio bilateral) as partes. o gnero do qual so espcies o distrato, a

denncia, a revogao e a renncia. extino sem retroatividade das obrigaes das partes.2 O distrato o negcio jurdico consistente no acordo entre as partes contratantes, com o objetivo de extinguirem o vnculo obrigacional

estabelecido pelo contrato.


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38 | Retomada do imvel pelo locador

Todavia, em razo da segurana jurdica, recomendamos que as partes elaborem um documen-to, com todas as condies do distrato, bem como seja aposta assinatura de duas testemunhas. Dessaforma, se houve documento escrito, subscrito por duas testemunhas e que concedeu um prazo de no

mnimo seis meses para desocupao do locatrio e este assim no o fez, caber ao de despejo compedido de liminar para desocupao em 15 (quinze) dias (Lei 8.245/91, art. 59, 1., I).

No entanto, como costumeiramente se verifica em nosso pas, o fato simblico de entrega daschaves do imvel pelo locatrio j atinge o objetivo do ato, resultando na extino do contrato.

Infrao lei, ao contrato ou falta de pagamento do aluguel ou dos encargoslocatcios (Lei do Inquilinato, art. 9., II e III)

Qualquer afronta aos deveres previstos na Lei do Inquilinato, ou mesmo que no estejam em lei,mas apenas no contrato firmado, por parte do inquilino, autoriza ao locatrio promover a competenteao de despejo por denncia cheia, ou seja, motivadamente.

H infrao legal quando o locatrio descumpre as obrigaes previstas no prprio bojo da Lei8.245/91. So aquelas enumeradas, basicamente em seu artigo 23. A principal delas est prevista noinciso I, do artigo 23, e versa sobre o pagamento do aluguel e dos encargos decorrentes do contratolocatcio.

De suma importncia nessa espcie de contrato, o inadimplemento do aluguel autoriza o locadora ajuizar a ao de despejo. O locador tambm estar autorizado a requerer a devoluo do imvel casoas clusulas do contrato no sejam respeitadas pelo locatrio.

Obras de reparao urgentes determinadas pelo Poder Pblico(Lei do Inquilinato, art. 9., IV)

Esse um caso tpico de resoluo3contratual em razo de fora maior, j que surgiu a necessi-dade de realizao de obras urgentes, sem que houvesse culpa das partes. Havendo a possibilidadede permanncia do locatrio no imvel, no h motivos para a resoluo do contrato e o acordo podecontinuar sem maiores problemas.

Todavia, se a presena do inquilino atrapalhar as obras ou se a mesma for prejudicial sadedaqueles que habitam o local, torna-se necessria a desocupao imediata. Vale frisar que nessescasos, a matria de prova ser muito importante, j que caber ao proprietrio o nus de provar anecessidade das obras determinadas pelo Poder Pblico. Por outro lado, ser do inquilino o nus deprovar que possvel a realizao da obra com sua permanncia no imvel.

3A resoluo o meio de extino do contrato por circunstncia subsequente sua formao. So motivos de resoluo do contrato, porexemplo: onerosidade excessiva, inadimplemento absoluto, morte de uma das partes nos contratos intuitu personae(contratos firmados em

considerao especial pessoa) etc.


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39|Retomada do imvel pelo locador

Aps a prorrogao do contrato

de locao por prazo indeterminado

Locao residencial com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30meses (Lei do Inquilinato, art. 46)

Determina o artigo 46, 1. da Lei 8.245/91, transcorridos 30 (trinta) dias sem a manifestaodas partes no sentido de pr fim ao contrato, esse se prorroga por prazo indeterminado. Entretanto,como j decorreram 30 (trinta) meses, a lei permite ao locador a denncia imotivada (chamada dedenncia vazia) da locao.

Devidamente notificado o inquilino, ter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao doimvel (art. 46, 2. da Lei do Inquilinato). O legislador acredita que tal prazo razovel para que omesmo possa encontrar outro imvel para morar.

Prorrogado o contrato de locao por prazo indeterminado, poder o locador requerer o despejovalendo-se da denncia vazia ou cheia. Ser cheia quando o locador apresenta motivos pelos quaispretende que o locatrio seja despejado, por exemplo, a falta de pagamento de aluguis. Em caso dedenncia cheia, ainda que a locao esteja prorrogada por prazo indeterminado, ser desnecessria anotificao prvia, e no concedido prazo de 30 (trinta) dias para desocupao.

Vale ressaltar que se o inquilino citado na ao de despejo e concordar com o pedido de retomadado imvel, ter seis meses para desocupar o imvel (art. 61 da Lei 8.245/91).

Locao residencial com contrato verbal ou escrito com prazo indeterminadoou inferior a 30 (trinta) meses. Hipteses de denncia do contrato

Se a locao residencial celebrada por escrito sem prazo determinado, ou mesmo por prazodeterminado inferior a 30 (trinta) meses, entende o legislador que o inquilino, a qualquer tempo, pode-r ver-se privado de sua residncia. A lei cria mecanismos de proteo para restringir, ou seja, limitar o

direito do locador de realizar a resilio unilateral por meio da denncia vazia (imotivada) do contrato.H duas possibilidades para a retomada do imvel. Caber ao locador realizar a denncia

cheia ou motivada (Lei do Inquilinato, art. 47, I a IV) ou a denncia vazia nos termos da lei (Lei doInquilinato, art. 47, V).

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, alocao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:

I - Nos casos do art. 9.;

II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou des-cendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;


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IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico,que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado explorao de hotelou penso, em cinquenta por cento;

V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

Sempre que o locador se valer da denncia cheia ou motivada, desnecessria ser a notificao prviado inquilino. J em se valendo da denncia vazia, a notificao ser imprescindvel.

Nos casos do artigo 9.O artigo 9 . da Lei do Inquilinato possui a seguinte redao:

Art. 9.. A locao tambm poder ser desfeita:

I - por mtuo acordo;

II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente exe-cutadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Essas so, portanto, as hipteses trazidas no artigo 47, I da Lei do Inquilinato em que o locadorpoder valer-se para a retomada do imvel, aps a prorrogao do contrato de locao.

Em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiverrelacionada com seu emprego (art. 47, II da Lei do Inquilinato)

Estamos diante da situao em que o empregador loca ao empregado imvel de sua propriedade.A lei admite, nessa hiptese, a concesso de liminar na ao de despejo, pois com o fim da relao em-pregatcia, no ser o empregador obrigado a suportar a presena do empregado em seu imvel (Lei doInquilinato, art. 59, 1., II).

Se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente,descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio(Lei do Inquilinato, art. 47, III)

A lei admite que se o locador precisar da coisa para seu uso ou de algum de seus familiares, poderdenunciar a locao, seja ela residencial, seja comercial. Vale frisar que o locador poder denunciar ocontrato para seu uso, de seu cnjuge ou companheiro, tanto nas locaes comerciais quanto nas re-sidenciais. Todavia, em se tratando de uso de descendente ou ascendente (cnjuge ou companheirodestes), s poder efetuar a denncia se a locao for residencial.

Em certas hipteses, a lei presume haver sinceridade do declarante, no sendo necessria a suaprova. O artigo 47, III da Lei do Inquilinato uma dessas formas de presuno. Entretanto, em algunscasos, a lei determina que o locador prove ou ao menos justifique os motivos para a necessidade de usoprprio ou de seus familiares.

Imaginemos a hiptese em que o filho do locador j possui residncia prpria. Entretanto, o loca-dor requer a retomada do imvel locado alegando que servir de residncia para seu filho. A hiptese


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Na locao comercial, contudo, o imvel poder ser retomado por denncia vazia independente-mente do prazo estipulado pelos contratantes. Assim, poder haver a denncia, mediante a notificaodo locatrio, que lhe conceda um prazo de 30 dias para desocupar o imvel.

Uma vez notificado o locatrio, a ao de despejo dever ser ajuizada dentro do prazo de 30 dias,sob pena de a notificao perder sua eficcia.

Texto complementar

Resilio dos contratos(VENOSA, 2006. p. 495-498)

O termo resilio importado do direito francs. Advertimos, porm, que no expresso consa-grada no passado em nosso meio negocial. Com muita frequncia, as partes, e mesmo a lei, usam dapalavra resciso,para significar a mesma coisa (LOPES, 1964, p. 199). A resilio a cessao do vnculocontratual pela vontade das partes, ou, por vezes, de uma das partes. A resilio , portanto, termoreservado para o desfazimento voluntrio do contrato. O atual Cdigo utiliza essa denominao:

A resilio unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera

mediante denncia notificada outra parte (art. 473).A resciso palavra que traz, entre ns, a noo de extino da relao contratual por culpa.

Originalmente, vinha ligada to s ao instituto da leso. No entanto, geralmente quando uma parteimputa outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisoem juzo e a sentena decreta-a.Os interessados, no entanto, usam com frequncia o termo com o mesmo sentido de resilir,isto ,terminar a avena de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se uti-lize, num costume arraigado em nossos negcios.

A resilio bilateral o distrato mencionado por nossa lei no artigo 472. o mtuo consensopara o desfazimento do vnculo.

Distrato e formaO artigo 472 estatuiu que o distrato faz-se pela mesma forma que o contrato. Ou seja, na resili-

o do contrato existe uma atrao da forma por fora de lei. A questo deve ser vista com reservas,tendo em vista a validade e eficcia do negcio de desfazimento.

Nada impede que um contrato oral seja desfeito pela forma escrita e que um escrito particularseja desfeito por uma escritura pblica. Esse crescendo de formas d at garantias mais amplasao negcio, servindo mesmo para confirmar o contrato desfeito. A maior dvida pode residir nahiptese invertida. Pode um contrato por escritura pblica ser distratado por um instrumento parti-

cular? Na prtica, no se tratando de alienao imobiliria, em razo da natureza da transmisso da


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propriedade, raro que isso acontea. O comprador devolve ao vendedor as mercadorias recebidas,que as aceita, e devolve o dinheiro; o inquilino devolve as chaves ao senhorio antes do prazo contra-

tual, sem resistncia. Nesses casos, em que o desfazimento do contrato revela-se por atos materiais,no se questiona a validade do distrato, ainda que no obedea forma originria.

O distrato se far necessrio naqueles contratos mais complexos, que no se revelam facilmentecom atos materiais. A, sim, ser necessria a forma escrita, pois no tero as partes outros meios deprovar que houve o contrarius sensus. Suponhamos, por exemplo, a hiptese de um advogado que contratado para aconselhar juridicamente um cliente, orientando procedimentos, em advocaciadenominada preventiva. Os atos externos que caracterizam essa prestao de servio so irregula-res, sobretudo orais, e podem at mesmo no se materializar. Nesse caso, ser necessrio o distratoescrito, perante a existncia de um contrato, tambm escrito, em curso. A utilizao do distrato passaa ser, ento, uma questo de oportunidade e convenincia dos contratantes.

O distrato gera efeitos a partir de sua ultimao, a no ser que as partes reconheam o contrriono ato. Quando se trata de desfazimento de alienao imobiliria, o ato pode gerar nova transmissode propriedade, com nova incidncia tributria.

Atividades

1. O imvel locado pode ser retomado pelo locador durante o prazo de vigncia contratual nalocao por prazo determinado? Em quais hipteses?

2. O imvel locado pode ser retomado pelo locador aps a prorrogao do contrato de locao porprazo indeterminado? Em quais hipteses?


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3. Notificado para desocupar o imvel aps o decurso do prazo de vigncia do contrato de locao,em quanto tempo o locatrio dever entregar as chaves ao locador?

4. possvel a prorrogao por prazo indeterminado do contrato de locao comercial?


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Gabarito1. Nos termos previstos no artigo 9. da Lei 8.245/91, o imvel poder ser retomado pelo locador

se houver: (I) mtuo acordo entre as partes; (II) a ocorrncia de infraes lei ou s clusulascontratuais; (III) a falta de pagamento do aluguel ou de outros encargos por parte do locatrio;ou ainda, (IV) necessidade de realizao de reparos urgentes no imvel, determinadas pelo PoderPblico.

2. Ainda que o contrato tenha sido prorrogado, a lei autoriza ao locador denunciar o contrato deforma imotivada, caso de denncia vazia, pleiteando a devoluo do imvel locado, nos termosdo artigo 46, pargrafo 1. da Lei 8.245/91.

3. Se o locador manifestar sua vontade de retomar o imvel locado logo aps o transcurso do prazocontratual e no houver a prorrogao do contrato de locao, o inquilino dever desocupar oimvel imediatamente. Caso o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado, ciente de queo locador no deseja dar continuidade ao contrato anteriormente celebrado, o locatrio deverdesocupar o imvel em um prazo de 30 dias, consoante disposto no pargrafo 2., do artigo 46,da Lei 8.245/91.

4. Da mesma forma ocorrida no contrato de locao residencial, o comercial tambm se prorrogarse as partes no manifestarem sua inteno em extingui-lo ao trmino do prazo contratual. Ficamprorrogadas as mesmas condies anteriormente ajustadas, nos termos do artigo 56, pargrafo

nico, da Lei 8.245/91.

Administração de Imóveis e Locação

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