Administracao de Imoveis e Locacoes - aula 15

Alexandre Junqueira GomideMestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito

pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP-SP). Advogado.

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Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br

Ação renovatória

Da ação renovatóriaA ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locação por prazo

determinado. Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda. Seria um contrassenso imaginarmos que o locador poderia obrigar o locatário a renovar um contrato de locação, forçando-o a contratar aquilo que não deseja.

Trata-se de ação para proteção do fundo de comércio1 e, portanto, só cabe nas locações de imó-veis não residenciais.

Dessa forma, surgem logo no início do estudo da ação renovatória duas questões interessantes. Em primeiro lugar, poderia o contrato de locação impedir o direito à ação renovatória? A segunda pergunta se dá na possibilidade ou não da validez da cláusula que impõe ao inquilino o dever de pagar ao locador para exercer o direito de renovação. Em ambos os casos a resposta é negativa, porque a própria lei dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem elidir os objetivos da lei, notadamente as que afastem o direito à renovação, na hipótese do artigo 51 (Lei 8.245/91), ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto (art. 45 da Lei do Inquilinato).

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Entretanto, a legislação não proíbe que o locador exija luvas para o contrato inicial de locação. Assim foi julgado pelo Segundo Tribunal de Alçada Paulista:

A exigência de pagamento de luvas em locação comercial só era proibida ao tempo em que vigente o Decreto 24.150/34. Não sendo tal proibição repetida pela Lei do Inquilinato em vigência, tem a jurisprudência deste soda-lício admitido como legal esse pagamento quando do início da contratação, ajuste que não depara obstáculo no artigo 45, da mencionada lei, consoante o Enunciado número nove deste Tribunal (2.º TACiv – Acórdão 564.885-00/9 – Rel. Mariano Siqueira, j. 22.2.2000).

1 Fundo de comércio é o conjunto de elementos que compõem o patrimônio do estabelecimento comercial, como a clientela, o ponto comercial, as instalações, as mercadorias e o título do estabelecimento. Conquanto seja constituído também de valores materiais, é, porém, visto no seu conjunto, como um bem incorpóreo, exatamente pela presença dos elementos subjetivos, como essencialmente é a clientela. Assim, o fundo de comércio é representado essencialmente pelos seguintes elementos: marca; know-how; propaganda realizada; nome comercial e principalmente a clientela formada.


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Vale frisar que tanto as locações realizadas entre pessoas físicas quanto entre pessoas jurídicas admitem o direito à renovação. A lei traz como único requisito que a locação seja comercial.

Requisitos para renovatóriaA lei traz requisitos necessários para que o inquilino tenha direito à ação renovatória (art. 51 da

Lei de Locações). São eles:

Contrato escrito e com prazo determinadoSabemos que não é requisito essencial para o contrato de locação a forma escrita. O contrato de

locação é plenamente válido se for realizado de forma verbal. Entretanto, para que o inquilino possa se valer da ação renovatória, necessário se faz que o contrato de locação seja escrito. O legislador pre-tendeu dessa forma garantir maior segurança à relação jurídica locatícia. Se assim não fosse, necessária seria a prova testemunhal do contrato, fonte de inúmeras incertezas e dificuldades.

Com relação ao prazo determinado, a lei segue a lógica do sistema. O que se pretende garantir é a vigência do contrato por determinado período. Ora, se o contrato foi celebrado por prazo indetermina-do e as partes pretendiam o direito de denúncia a qualquer tempo, nenhum sentido teria em se garantir a renovação. Poderíamos dizer que, em tal situação, a instabilidade com a possibilidade de denúncia imotivada já fazia parte das regras do jogo.

Importante ressalva nos faz José Fernando Simão:

Da mesma forma, se o contrato foi celebrado por prazo determinado (quatro anos) e depois prorrogou-se por prazo indeterminado, ainda que atinja os cinco anos, não haverá direito de renovar. Assim, em nenhuma hipótese de contrato por prazo indeterminado, quer tenha sido celebrado assim, ou quer tenha sido prorrogado decorridos 30 dias do fim do prazo estabelecido, terá o locatário direito à renovatória. (SIMÃO, 2007, p. 157)

Nessa esteira foi determinado pelo Superior Tribunal de Justiça:

É incabível o pleito renovatório na hipótese em que prorrogado o contrato por prazo indeterminado. (Resp 331.007/RN, 6 .ª Turma, Rel. Min. Vicente Leal, j. 7.2.2002).

Prazo de cinco anosÉ requisito para o direito à renovação que o contrato tenha obtido pelo menos cinco anos de

vigência. Esse prazo não precisa ter sido de apenas um contrato. Podem ser somados os prazos de mais de um contrato, desde que o total perfaça cinco anos.

O problema que se verifica é que em alguns casos, o locador, visando extinguir o direito de reno-vação do contrato de locação, valia-se do expediente de procrastinar a assinatura dos contratos, crian-do intervalos de dias, semanas ou até meses, tentando levar a falsa impressão de que não se tratava do mesmo contrato, mas sim de novos contratos.

Não há dúvidas de que essa atitude viola sobremaneira os princípios da boa-fé objetiva e o dever de lealdade que devem ser observados nos contratos. Pergunta-se: quais seriam os intervalos admiti-


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dos? Uma semana, um mês? Impossível essa resposta. Nesses casos, deve-se observar o caso concre to, bem como as provas trazidas aos autos para verificar a tentativa ou não de fraude à lei pelo locador.

Prazo de três anos no mesmo ramo de atividadeO terceiro requisito diz respeito ao prazo mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade

para que seja possível a renovação. Dessa forma, entende o legislador que após três anos de trabalho naquela atividade, sem interrupção, terá finalmente o locatário criado o seu fundo de comércio, sendo merecedor do direito à renovação.

Assim:

Inexiste fundo de comércio, se o terreno locado encontra-se vazio e inexistente atividade comercial há mais de três anos, e, portanto, as autoras são carecedoras do direito à renovação compulsória do contrato de locação (2 .º TACiv/SP, Ap. c/ Rev. 778.260-00/8 – 3.ª Câm. – Rel. Juiz CAMBREA FILHO – j. 20.4.2004.).

No caso acima, portanto, foi entendido que não há fundos de comércio, pois não havia atividade comercial no local. A ação renovatória só poderá ser exercida caso seus requisitos estejam presentes no caso concreto. Não havendo atividade comercial há mais de três anos na mesma atividade comercial, não há que se falar em ação renovatória.

Por outro lado, se o negócio prospera e o locatário amplia a sua atividade, preenchido também estará o requisito legal. Assim, se caso o proprietário de um posto de gasolina crie uma loja de conveniência, nada impede o seu direito à renovação do contrato.

A comprovação do início das atividades pode se dar por meio da juntada aos autos do contrato social ou mesmo por testemunhas.

Noções gerais de decadência

Prazo decadencial para a propositura da ação renovatóriaA lei fixa um prazo para o exercício da ação renovatória de aluguel. De acordo com a lei, a ação

deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, e seis meses no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 71, I, da Lei 8.245/912).

Assim, a partir da data final do contrato, volta-se no tempo um ano e, assim, inicia-se a contagem de seis meses. Exemplificamos: se o prazo contratual vencer em 30 de novembro de 2007, o prazo para a propositura da demanda se iniciará em 30 de novembro de 2006 e fluirá até 30 de maio de 2007.

2 “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser ins-truída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51.”Por seu turno, aduz o artigo 51:“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”



Prazo do contrato renovado por sentençaCaso seja julgada procedente a ação renovatória, qual será o período de vigência do novo contra-

to? A dicção da Lei do Inquilinato afirma que o “locador terá o direito à renovação do contrato por igual prazo”. Entretanto, se imaginarmos a hipótese de um contrato por prazo determinado de cinco anos e havendo aditamento por apenas um ano, o direito à renovação deverá ser por esse curto prazo, ou teria o locatário a garantia de mais cinco anos?

Não encontramos resposta para essa questão. Entretanto, acreditamos que a renovação deverá se dar pelo contrato inicial, e não pelo período do seu aditamento. A jurisprudência, porém, tem limitado esse período ao máximo de cinco anos:

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO DE RENOVAÇÃO. LIMITE MÁXIMO. CINCO ANOS. Art. 51 da Lei 8.245/91. Na ação renovatória, embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, deve ser observado o limite máximo de cinco anos em conformidade com o disposto no art. 51 da Lei do Inquilinato (REsp 202180, 5.ª Turma, Rel. Min. Gilson Dipp, j. 22.11.1999).

Requisitos da petição inicialA Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) traz elementos essenciais para a propositura da ação renova-

tória. Assim, deverá o locatário juntar a prova de preenchimento dos requisitos exigidos pelo artigo 51, bem como do exato cumprimento dos termos do contrato em curso, prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia (Lei do Inquilinato, art. 71, I, II e III).

Com a declaração da Prefeitura de inexistência de débitos, prova-se o pagamento de impostos e taxas, principalmente o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Em idêntico sentido, a declaração do síndico no tocante às taxas condominiais.

Em sendo o contrato firmado por mais de um locador, a ação renovatória deve ser proposta em face de todos os co-locadores, por se tratar de hipótese de litisconsórcio necessário.

Por fim, caberá ao locatário indicar na petição inicial as condições oferecidas para renovar, o que significa dizer que caberá a ele oferecer o justo valor a título de aluguel.

Contestação do locador – possibilidade de revisão do aluguel Poderá o locador alegar que o inquilino não preenche os requisitos estabelecidos em lei, ou seja,

os previstos no artigo 51, da Lei 8.245/91; que o valor indicado a título de aluguel não corresponde ao valor real; que não está obrigado a renovar; ou, por fim alegar ter proposta de terceiro para a locação em condições melhores.

Assim, na petição inicial o locatário indica o valor que entende correto, mas o locador poderá impugná-lo alegando que está incompatível com o valor de mercado (Lei do Inquilinato, art. 72, §1.º). Nesse caso, apresentará a contraproposta na defesa com o valor que entender real para a locação.



Se o locador juntar provas que indiquem o justo valor do aluguel, poderá pedir ao juiz que fixe um aluguel provisório, cujo valor não excederá 80% do valor por ele indicado e começará a vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato (Lei do Inquilinato, art. 72, §4..º).

Pode o locador iniciar a execução provisória dessas diferenças, já que não haverá a necessidade de que se aguarde o trânsito em julgado da sentença, tal como se verifica na ação revisional de aluguel (Lei do Inquilinato, art. 69).

Note-se que se a discussão se restringir ao valor do aluguel, a ação renovatória certamente será julgada procedente, sendo que o único ponto controvertido dirá respeito ao aluguel.

Outra importante observação é que se o locador tiver proposta mais vantajosa de um terceiro, não estará obrigado a renovar a locação (Lei do Inquilinato, art. 72, III). Nesse caso, deverá juntar prova documental da proposta assinada por duas testemunhas, com indicação do ramo de atividade a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. A razão dessa regra é evidente.

Não pode o locador retomar o imóvel e se utilizar desse para o mesmo ramo de atividade, pois, se possível fosse, estaríamos diante de claro enriquecimento sem causa do locador. Seria uma forma de se apropriar as custas do locatário do fundo de comércio que este criou durante anos.

Se a renovação não ocorrer em virtude da melhor proposta de um terceiro, terá o inquilino direito à indenização a ser paga pelo locador, que incluirá ressarcimento de prejuízos, lucros cessantes, despesas de mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio (Lei do Inquilinato, art. 52, §3.º).

Por fim, vale ressaltar que o locador, na defesa, pode evitar a renovação sob alegação de que fará uso próprio do imóvel ou que o utilizará para transferência de fundo de comércio existente a mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital social e o próprio locador, seu cônjuge ascendente ou descendente (Lei do Inquilinato, art. 52, II).

São duas causas distintas. A primeira é o uso próprio do locador que dispensa a prova quanto à transferência de fundo de comércio. Entretanto, diferentemente do que ocorrer na retomada para uso próprio prevista no artigo 47 da Lei do Inquilinato, não existe, em sede de renovatória, presunção de sinceridade a favorecer o locador.

A segunda é a transferência do fundo de comércio. Em ambos os casos, não poderá o locador utilizar-se do imóvel para o mesmo ramo de atividade do locatário, sob pena da pagar indenização ao mesmo de acordo com os prejuízos a serem apurados (Lei do Inquilinato, art. 52, § 1.º).

Finalmente, a lei prevê indenização se o locador não der o destino alegado (uso próprio ou transferência do fundo de comércio) em três meses contados da entrega do imóvel (Lei do Inquilinato, art. 52, §3.º).

Consequências da renovação em relação ao fiador Sabemos que o contrato de fiança deve ser interpretado de forma restritiva. Com relação à ação

renovatória a questão não pode ser entendida de maneira diferente. Em ocorrendo a renovação, conti-nuaria o fiador obrigado pela locação nos termos do contrato firmado, porém, agora, por novo período de tempo.



Indenização do ponto(COELHO, 2003, p. 110-112)

O empresário, por vezes, apesar de preencher os requisitos legalmente estabelecidos para plei-tear a renovação compulsória do contrato, não consegue ver julgada procedente a sua renovatória, em virtude do acolhimento de exceção de retomada arguida pelo locador. Trata-se, como visto (item 4.2), de uma decorrência do princípio da supremacia constitucional. O legislador ordinário não

Em conclusão, para que o fiador responda pelos encargos decorrentes de contrato renovado, deve ele anuir com a renovação:

O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Desse modo, a prorrogação do pacto locatício por tempo indeterminado, compulsória ou voluntariamente, desobriga o garante que a ela não anuir. (STJ, AgRg no REsp 721.122/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5.ª Turma, j. 20.9.2005.)

Necessário, portanto, que o fiador dê o seu consentimento quanto aos termos da renovação daquele contrato. O fiador não pode ser compelido em obrigação que não anuiu. Exatamente por esse motivo que a Lei de Locação exige que a petição inicial da ação renovatória venha acompanhada da prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for.

Note-se que nada impede que o locatário, ao mover a ação renovatória, indique novos fiadores. Entretanto, o locador não está obrigado a aceitar novo tipo de garantia (caução ou seguro-fiança) quando da renovação, se o contrato original era garantido por fiança, salvo se houver prova nos autos de que a troca de modalidade não significa redução de garantia. A lei concede o direito à renovação, todavia, não deixa o locador desprotegido.

Improcedência da ação renovatória – prazo para desocupaçãoPor fim, para encerrarmos o capítulo, devemos abordar qual o prazo para a desocupação do imó-

vel pelo inquilino em hipótese de improcedência da ação renovatória. Bastaria a improcedência para que a desocupação fosse imediata? Seria exigível notificação do locador? Deveria o locador pedir o despejo na própria defesa?

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é pacífico ao entender que o prazo se inicia com o trânsito em julgado3 daquela decisão. Em relação ao prazo, o juiz determinará a expedição do mandato de despejo que conterá prazo de 30 dias para desocupação voluntária (art. 74 da Lei do Inquilinato.)

Texto complementar

3 O trânsito em julgado se dá quando a decisão não comporta mais recurso. Vale ressaltar que a execução do despejo não é admitida nesse caso.



pode assegurar ao inquilino um direito que importe o esvaziamento da propriedade, porque isso seria inconstitucional. A forma de se compatibilizar a retomada do bem com os legítimos interesses do locatário – que criou o fundo de empresa – é a sua indenização pela perda do ponto.

De fato, o empresário constitui no prédio, por ele locado para o exercício da atividade empre-sarial, um ponto de referência para os consumidores. Se, em seguida, outro negociante ocupa o mesmo imóvel, para explorar atividade afim, há um inquestionável enriquecimento indevido, posto que este último usufrui, sem a necessária retribuição, dos efeitos do investimento, material e inte-lectual, feito pelo anterior ocupante do imóvel, ao instalar ali a sua empresa. Para que não se verifi-que o enriquecimento indevido, a obediência ao mandamento constitucional protetivo do direito de propriedade exige a previsão legal de mecanismos de compensação, em favor do empresário que perde o ponto.

Não é qualquer hipótese de desacolhimento da ação renovatória que dá ensejo à indenização em favor do locatário. Apenas se a improcedência decorre do atendimento à exceção de retomada apresentada pelo locador, terá o empresário o ressarcimento pela perda do ponto. As duas outras hipóteses de mérito de contestação – desatendimento dos requisitos da locação empresarial ou perda do prazo para a propositura da ação –, se acolhidas, não importam o dever de indenizar. Também não conduz ao ressarcimento o insucesso da ação renovatória, em razão de matéria preli-minar. Dito de outra forma, os pressupostos para o empresário ter direito à indenização pela perda do ponto são três:

a) caracterização da locação como empresarial, como atendimento aos requisitos formal, temporal e material;

b) ajuizamento da ação renovatória dentro do prazo;

c) acolhimento de exceção de retomada.

Presentes, pois, esses pressupostos, caberá a indenização pela perda do ponto nas seguintes hipóteses: (i) se a exceção de retomada foi a existência de proposta melhor de terceiro; (ii) se o locador demorou mais de três meses, contados da entrega do imóvel, para dar-lhe o destino alegado na exceção de retomada (por exemplo: realização de obras, transferência de estabelecimento de descendente etc.); (iii) exploração, no imóvel, da mesma atividade do locatário; (iv) insinceridade da exceção de retomada. Dessa lista, apenas as duas primeiras são especificamente mencionadas na lei (Lei do Inquilinato, art. 52, §3.°), decorrendo as demais dos princípios gerais de direito, que vedam o enriquecimento indevido e tutelam a boa-fé.

Se caracterizada a locação empresarial e proposta a ação renovatória dentro do prazo, o locatário terá, em determi-nadas situações, direito à indenização pela perda do ponto, caso o locador obtenha a retomada do imóvel.

Acerca da hipótese (iii), de exploração do mesmo ramo de atividade do locatário, importa ressaltar a situação da locação-genérica, aquela que abrange não só o imóvel, mas também um estabelecimento empresarial nele abrigado. Se, por exemplo, um empresário, estabelecido em prédio de sua propriedade, resolve afastar-se temporariamente do negócio, ele pode se utilizar do mecanismo da locação-genérica, isto é, ele pode alugar o seu imóvel a outro empresário, junto com o estabelecimento comercial (RIPERT-ROBLOT, 1946, p. 473-484). Nesse caso, o responsável pela criação, no local, de um ponto de referência dos consumidores não é o locatário gerente, mas o locador, que antes ali explorava a atividade. Na locação genérica, é cabível a ação renovatória e, entre as exceções de retomada, pode o locador invocar sua pretensão de retomar o exercício da empresa, no imóvel



objeto de contrato. Embora o ramo de atividade seja o mesmo que o do locatário, a indenização pela perda do ponto não é cabível por faltar o fundamento do enriquecimento indevido.

A indenização deve cobrir os prejuízos e lucros cessantes em decorrência tanto da mudança como da perda do lugar e desvalorização do fundo. Em suma, tudo que o empresário perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar em razão da retomada do imóvel (LL, art. 52, §3.º). Observe- -se que o ponto não se confunde com os demais elementos integrantes do estabelecimento, nem com este tampouco. Assim, mesmo se o locatário levantar todos os bens – materiais ou imateriais – por ele instalados no prédio locado, o ponto, enquanto referência aos consumidores, permanecerá pelo menos por algum tempo. O locupletamento, nessa situação, ocorre se é explorada a mesma atividade do locatário, no local, ainda que sob outro nome, com instalações diversas, pessoal próprio etc., sendo por isso devida a indenização.

Atividades1. Qual é a finalidade da ação renovatória?

2. Qual é o prazo de vigência mínimo necessário para que o locatário possa ajuizar a ação renovatória?



3. Para ter direito à renovação do contrato de locação, há a necessidade de que o locatário tenha exercido continuamente o mesmo ramo de atividade no imóvel locado? Em caso positivo, qual é esse prazo?

4. Há algum prazo legalmente fixado para que o locatário exerça seu direito à renovação do aluguel?



Gabarito1. A ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locação por prazo

determinado. Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda. Assim, trata-se de ação para proteção do fundo de comércio e, portanto, só cabe nas locações com fins não residenciais.

2. É requisito para o direito à renovação que o contrato tenha alcançado pelo menos cinco anos de vigência. Esse prazo não precisa ter sido de apenas um contrato, podendo ser somados os prazos de mais de um contrato, desde que o total perfaça cinco anos.

3. Um dos requisitos para a propositura da ação renovatória diz respeito ao prazo mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade para que seja possível a renovação. Dessa forma, entende o legislador que após três anos de trabalho naquela atividade, sem interrupção, terá finalmente o locatário criado o seu fundo de comércio, sendo merecedor do direito à renovação.

4. A lei fixa um prazo para o exercício da ação renovatória de aluguel. De acordo com a lei, a ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, e seis meses no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 71, I, da Lei 8.245/91).


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