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Ano I Número 4 Brasília, março/abril de 2008

Esmeraldo Dall´Oca, presidente da Dall´Oca Negócios Imobiliários

“Imóveis de menor valor proporcionammaiores vantagens aos seus locadores”

Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6

Com todas as pendências praticamente resolvi-das, provavelmente até o fi nal deste mês ou meados de maio, deverá ser lançado ofi cialmente pela Terracap o Edital de Licitação das 220 projeções do Setor Noroeste e do Parque Burle Marx, que fi ca ao lado, na Asa Norte. Além da morosidade dos trâmites burocráti-cos, dois problemas encontravam-se sem solução até o começo deste ano. O primeiro relacionado a uma hipote-ca junto ao BNDES, negociada em 1992, quando o GDF começou a construir o metrô de Brasília e, para isso, pegou um empréstimo de R$ 260 milhões no banco, oferecendo como garantia 200 hectares do parque. As negociações começaram no fi nal do ano passado, mas as partes já chegaram a um acordo fi nal: a hipoteca será trocada por duas futuras quadras da área construída. O segundo entrave, pelo visto o mais sério, dizia respeito à retirada dos 27 índios que ocupavam a área do parque e que ameaçavam reagir no caso de serem re-movidos do local, considerado por eles “área sagrada”. Com a intermediação da Fundação Nacional do Índio – FUNAI, também esse impasse já foi superado com o O Editor

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DICIONÁRIO JURÍDICO FACILITA O ENTENDIMENTO DOS TERMOS IMOBILIÁRIOS

PORQUE É IMPORTANTE A REALIZAÇÃO DE UM BOM

PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO

Afi nal, o “bairro verde” sairá do papelacerto de que esse grupo indígena será transferido para a Fazenda Monjolo, na área rural do Recanto das Emas, onde ocupará uma área potencialmente agrícola de qua-tro hectares. Como já foi divulgado, o projeto urbanístico do Setor Noroeste transformará essa área contígua à Asa Norte no primeiro “bairro verde” de Brasília, com obras ecologicamente corretas. Exemplos: o aproveitamento da água da chuva e de energia solar, somado a ciclovias e transporte público em todas as vias em torno do bairro, para que os moradores possam deixar seus carros em casa e assim reduzir o fl uxo de veículos. Dessa forma, os futuros 40 mil moradores das 21 quadras do novo conjunto habitacional desfrutarão de iluminação e ventilação naturais, sem qualquer desem-bolso – o que representa conforto e economia. E assim Brasília, mais uma vez, se destaca urbanisticamente em relação a outras capitais brasileiras e (por que não dizer?) até mesmo comparada a metrópoles de outros países do chamado primeiro mundo.

Ano I Número 4 Brasília, março/abril de 2008Ano I Número 4 Brasília, março/abril de 2008

Esmeraldo Dall´Oca, presidente da Dall´Oca Negócios Imobiliários

“Imóveis de menor valor proporcionammaiores vantagens aos seus locadores”

“Imóveis de menor valor proporcionammaiores vantagens aos seus locadores”

“Imóveis de menor valor proporcionam

Entrevista exclusiva

Afi nal, o “bairro verde” sairá do papel

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Em 2007, a carga tribu-tária do Brasil corres-pondeu a 35,06% de

seu PIB, com crescimento de 1% em relação ao ano ante-rior. De acordo com o Institu-to Brasileiro de Planejamento Tributário – IBPT, se consi-derarmos a antiga forma de cálculo, a carga tributária se-ria de 39,92%, enquanto que em países como o México, a

arrecadação corresponde a 18,3% de seu PIB. Outro grave problema é o fato de que nos países desenvolvidos a tributação incide principalmente sobre a renda, enquanto no Brasil, mais de 70% da elevada carga tributária resulta de tributação sobre o setor produ-tivo, tornando, portanto, absolutamente imprescindível o planejamento tributário visando à redução dessa carga. A gestão tributária visa, preventivamente, reali-zar um levantamento dos atos e negócios jurídicos que o contribuinte pretende realizar. Dessa forma, é possível colocar em prática a elisão tributária, mediante a qual o profissional especializado pode assinalar as possibili-dades menos onerosas e não dissonantes da lei, resultan-do em significativa economia no âmbito empresarial. É certo que o Estado, com o único objetivo de causar temor àqueles que visam realizar o planejamen-to em comento, passa para a sociedade a falsa idéia de tal expediente seria algo prejudicial ao País. Todavia, todo empreendedor tem o direito de maximizar seu faturamento mediante a redução das perdas, sendo o planejamento tributário, sob o manto do princípio ge-ral da capacidade contributiva, um instrumento absolu-tamente legal e imprescindível para a gestão. Ocorre que a inacabável criação de leis tribu-tárias, publicadas quase que semanalmente, tem causado enorme confusão e insegurança jurídica, em decorrência de textos legais mal elaborados, os quais criam lacunas e dúvidas, reforçando a necessidade dos empresários serem bem assessorados na parte jurídica e contábil, sob pena de os detalhes de lei não serão cumpridos de forma adequada, sujeitando-os a pesadas penalidades. Sem um bom planejamento tributário, será mui-to difícil competir num mercado globalizado e garan-

ARTIGO A importância do Planejamento Tributário no âmbito empresarial

tir um bom retorno para o capital investido. Todavia, deve-se planejar com assessoramento ético e criterioso, para evitar a chamada evasão fiscal, caracterizada como crime contra a ordem tributária, porquanto cometida após o fato gerador da obrigação tributária, com o ob-jetivo de reduzir ou ocultar fato sobre o qual deveria incidir o tributo. Nesse sentido, é oportuno informar que consti-tui crime contra a ordem tributária suprimir ou reduzir tributo mediante as seguintes condutas: 1) omitir infor-mação ou prestar declaração falsa às autoridades fa-zendárias; 2) fraudar a fiscalização tributária, inserindo elementos inexatos, ou omitindo operação de qualquer natureza, em documento ou livro exigido pela lei fis-cal; 3) falsificar ou alterar nota fiscal, fatura, duplicata, nota de venda, ou qualquer outro documento relativo a ope-ração tributável; 4) elaborar, distribuir, fornecer, emitir ou utilizar documento que saiba ou deva saber falso ou inexato; 5) utilizar ou divulgar programa de processamento de dados que permita ao sujeito passivo da obrigação tributária possuir informação contábil diversa daquela que é, por lei, fornecida á Fazenda Pública; 6) fazer declaração falsa ou omitir declaração sobre ren-das, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para exi-mir-se, total ou parcialmente, do pagamento de tributo. Cumpre ressalvar que, na legislação vigente, extingue-se a punibilidade dos crimes contra a ordem tributária quando o agente promover o pagamento do tributo ou contribuição social, inclusive acessórios, an-tes do recebimento da petição de denúncia pelo Minis-tério Público. Segundo entendimento jurisprudencial predominante, com base em recentes dispositivos le-gislativos, também se extingue a punibilidade quando o pagamento for realizado até antes da publicação da sentença condenatória. Lembre-se que, nos crimes con-tra a ordem tributária, a representação criminal só será lavrada após o trânsito em julgado da decisão definitiva no âmbito administrativo. Nesse passo, o planejamento tributário rea-lizado antes da ocorrência do fato gerador é considera-do elisão fiscal, expediente legal calcado na consulta legislativa e na estratégia a ser tomada conjuntamente entre advogados, contadores, economistas e adminis-tradores, de modo a diminuir ou zerar o custo tributário, ou mesmo evitar erros comuns no âmbito das empre-

ARTIGO

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Jornalista Responsável:Fernando Pinto - Registro profissional nº 5722/11/125-SP

Matrícula no Sindicato dos Jornalistas Profissionais do DF: 1.174Editor Jurídico:

Cláudio Augusto Sampaio Pinto, OAB/DF 14.294.Colaboradores:

Adirson Vasconcelos, Carla E. Ferreira Siqueira, Leonardo da Rocha Araújo, Rogério de Castro, Maurício Nardelli e Bruno Macedo.

Projeto gráfico e DiagramaçãoThiago Sarandy

Fotos:Leonardo Prado

sas. Com isso, evitam-se condutas ilícitas e criam-se elementos para subsidiar a defesa do contribuinte em eventual procedimento fiscal. Se o contribuinte ultrapassar o fato gerador - fase preliminar -, terá, embora menos eficaz, a opor-tunidade posterior de buscar a redução dos ônus tribu-tários administrativamente ou judicialmente, mediante a compensação, restituição, ação declaratória de inexi-gibilidade de débitos fiscais e etc. Assim, se o Estado extrapolar a esfera legal sobre a qual deve agir, caberá ao contribuinte submeter o fato ao Judiciário, mediante pedido de anulação, o qual poderá ser cumulado com pedido de declaração de inexistência da relação jurídica. Porém, se o contribuinte violar regra jurídica, estará a praticar a fraude fiscal, caracterizada pela inobservância dos efeitos jurídicos da norma tributária. Além da fraude, pode ocorrer a simulação, que se verifica quando o ato ou negócio jurídico é dis-simulado, a fim de representar externamente outra rea-lidade que enseje algum resultado econômico favorá-vel. O fato imponível é encoberto para aparentar outro fato não previsto na norma. Além disso, existem situa-ções em que não a norma em si, mas sim sua finalidade, é supostamente violada, face ao abuso de direito, ao abuso de forma e o ato anormal de gestão. De forma sucinta, as vantagens do planejamen-to tributário são claras no mundo globalizado em que vivemos, com forte concorrência no mercado imobi-liário e as infindáveis leis tributárias que oneram o con-tribuinte. Aqueles que não se voltarem para a gestão tributária com o objetivo de reduzir seus custos e al-cançar melhores resultados econômicos, de acordo com mecanismos legais que se encontram à sua disposição, estarão em franca desvantagem, com maiores riscos e menor liquidez de suas operações. Várias são as oportunidades para a redução ou recuperação de tributos, com efeitos a curto, médio e longo prazo na saúde financeira da empresa, desde que realizado o planejamento tributário de forma zelosa, paciente e sistemática. Aqueles que se acovardam diante da ameaça do Fisco estão sujeitos ao aumento de seus custos, e via de conseqüência, ao insucesso de seus negócios. O impor-tante é se utilizar da sistemática legal posta a serviço do contribuinte com o objetivo de recolher tributo da forma correta, mostrando-se desnecessária, nesse sen-tido, a figura da sonegação.

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Atos Jurídicos: decorrem de manifestação de vontade e tendem à reali-zação de objetivos, tais como adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos.Capacidade Contributiva: princípio que sugere a cobrança dos tribu-tos limitada pela capacidade do contribuinte de pagar. Não é absoluto, pois a Constituição Federal dispõe que sua observância se dará sem-pre que possível.Denúncia criminal: normalmente apresentada por Promotor de Justiça após inquérito junto à Delegacia da Ordem Tributária, constitui a Petição Inicial em matéria criminal. Havendo sonegação ou evasão fiscal, o Minis-tério Público requer a condenação de quem tenha praticou o ilícito, in-clusive os sócios de pessoa jurídica. Após o trâmite da ação, pode ser proferida sentença condenatória ou de absolvição, de acordo com a prova dos autos. O trânsito em julgado apenas se consuma quando não houver mais recurso cabível.Elisão Tributária: é a possibilidade de, em conformidade com a lei e medi-ante o planejamento tributário, pagar o tributo de forma menos onerosa.Gestão Tributária: planejamento lícito e não-simulado, realizado antes da ocorrência da hipótese que enseja o pagamento de tributo (fato gerador), com o objetivo de, direta ou imediatamente, economizar tributos.Imunidade tributária: proibe o Estado de cobrar impostos de templos religiosos, partidos políticos, entidades sindicais de trabalhadores e ins-tituições de educação ou assistência social sem fins lucrativos (CF, art. 150). Difere da isenção, na qual existe obrigação do contribuinte, dis-pensada posteriormente por força de lei que impede o lançamento e o crédito tributário (exemplo: lei distrital é editada no sentido de permitir a contribuintes específicos que não paguem determinado tributo devido ao Distrito Federal).Negócio Jurídico: decorre de uma vontade manifestada, em que uma ou mais pessoas obrigam-se a efetuar uma prestação jurídica, visando um determinado objetivo, podendo criar uma nova relação jurídica, ampliar, conservar ou proteger um direito. O negócio jurídico mais comum é o con-trato, mas existem outros tipos de atos negociais (testamento, etc). Obrigação Tributária: é o dever de prestação de um tributo que nasce com a ocorrência de uma hipótese expressamente prevista em lei.Tributo: “é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo va-lor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída por lei, cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada” (art. 3º, CTN). Pode ser exigido sob a forma de imposto, taxa, contribuição de melhoria, empréstimo compulsório e contribuições sociais.

Rogério de Castro Pinheiro Rocha é advogado, pós-graduado em Direito Tributário, Sócio da R. Castro & Castro Advogados e Consultores S/S, rogerio@rcastroecastro.com.br

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A locação dos conjuntos de imóveis de menor valor, no mercado de Brasília, proporciona maiores vantagens aos seus proprietários

Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTO

REPÓRTER – Quando, como e por que ingressou no ramo imobiliário?DALL´OCA – Até o fi nal da década de 80, eu havia trabalhado praticamente a vida toda na área comercial do Siste-ma Telebrás, prestando atendimento a grandes clientes e grandes usuários. E, agora um parêntesis: à época, por volta de 1985, eu li uma reportagem na Folha de São Paulo, na qual um especialista da área de Recursos Humanos escreveu um artigo cujo título era o seguinte: “Come-ce a pensar na sua aposentadoria aos 40 anos”. Ele argumentava: ao se aposentar, você perderá status, perderá dinheiro e perderá, conseqüentemente, a coisa mais sagrada que é a ocupação de seu tempo. Alinhavava outros exemplos, afi nal acon-selhando: abra uma atividade em paralelo à sua função principal que não seja con-fl itante e dê ciência ao seu empregador.REPÓRTER – Seguiu, então, esse con-selho ao pé da letra?DAll´OCA – Foi o que eu fi z: procurei o meu diretor, Wagner Machado, e comu-niquei minha decisão. Compreensivo, o diretor me apoiou e até me incentivou. Lembro de suas palavras: “Você vai se dar muito bem!” Àquela altura, eu já havia feito algumas negociações imobi-

liárias em benefício próprio, até mesmo já alugava imóvel, e acabei percebendo que tinha um certo pendor para atendi-mento ao público. Procurei então fazer o curso para que me habilitasse junto ao Conselho. E em 1989, tendo um amigo como sócio, abri a minha primeira imo-biliária: a Habitar Bem Imóveis. Saí dois anos mais tarde, em 1991, para fundar a Dall´Oca Negócios Imobiliários.REPÓRTER – Houve alguns acidentes de percurso para valorizar o nome de sua segunda e atual única empresa no mercado brasiliense?DALL´OCA – Felizmente, não. Só houve uma curiosa particularidade. O senhor César de Jesus, contador a quem procurei na época para a abertura da em-presa, do alto de seus 80 anos de idade vividos integralmente no ramo da Con-tabilidade, perguntou: “Qual vai ser o nome da empresa?” Respondi que seria Dall´Oca Negócios Imobiliários. Aí ele ponderou: “Dall´Oca? Dall´Oca é o seu nome, rapaz. Não convém que você faça isso. Se amanhã você tiver algum pro-blema com a empresa, o nome Dall´Oca vai por água abaixo!” Retruquei dizendo que se abrisse a imobiliária com qualquer outro nome, ninguém fi caria sabendo

Catedrático em matéria de economia imobiliária, muito embora se considere ainda um aprendiz, nosso entrevistado tem argumentos empíricos para ali-cerçar a afi rmação acima: “O conjunto de imóveis no segmento de baixa renda, ou seja, o imóvel de menor valor, eu diria que é para o locador o grande fi lão no mercado imobiliário. E aí vem aquele grande chavão: é melhor ter vários imóveis de menor valor, do que apenas um. O imóvel de valor alto não pode fi car vazio nunca, porque nesse caso o locador fi ca com 100% sem renda, além de pagar os custos do imóvel fechado: condomínio, água, luz e IPTU. Nos imóveis de menor valor, acontece que se um deles fi car vazio, os outros estarão rendendo, além do que a procura por imóvel de aluguel mais baixo é muito grande”. Muito longe de aparentar seu status de empresário bem-sucedido no ramo imobiliário do DF, o homem à nossa frente é de uma ostensi-va simplicidade, jeitão que de início facilita o diálogo com o repórter. Esmeraldo Dall´Oca nasceu em Araçatuba (SP), mas se considera candan-go de alma e coração, até porque tem três fi lhos e três netos nascidos em Brasília. Iniciando suas atividades no campo imobiliário do DF há 19 anos, des-de então continua multiplicando conhecimentos não só na prática do dia-a-dia, mas também teoricamente. Exemplo: quatro anos atrás, aos 56 anos, ele tirou seu segundo diploma superior, formando-se em Gestão Imobiliária: - Eu tive a felicidade de concluir esse Curso ao lado do meu fi lho mais velho, o Daniel.

PONTO DE VISTA Esmeraldo Dall´Oca, presidente da Dall´Oca Negócios Imobiliários

Dall’Oca: “A participação do empresário é necessária”

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A locação dos conjuntos de imóveis de menor valor, no mercado de Brasília, proporciona maiores vantagens aos seus proprietários

Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTO

se aposentar como professora da Funda-ção Educacional. Minha filha Cecília, de 29 anos, formada em Veterinária, abdi-cou da Medicina para trabalhar ao lado da família. E por ser bilíngüe, falando fluentemente o inglês, ela atende o seg-mento de grandes clientes, notadamente embaixadas e organismos internacionais. Já o caçula, que se chama Bruno e tem 27 anos, foi o último a assumir as suas funções na empresa. Ele é o mais recente porque estudava fora de Brasília.REPÓRTER – Pelo dito, é bastante compensador trabalhar com a família numa mesma empresa?DALL´OCA – Claro que sim, particu-larmente para quem tem descendência direta italiana, como é o meu caso. Para nós, italianos, ou descendentes diretos, o assunto família nos toca bastante. Esta é a maior felicidade que eu tenho. Mulher e três filhos, todos integram hoje o quadro social da empresa na condição de sócios. Mas convém lembrar que os quatro, indi-vidualmente, começaram o seu trabalho como simples empregados.REPÓRTER – É verdade que um dos segredos da reconhecida confiabili-dade da Dall´Oca é investir na profis-sionalização e valorização da equipe,

incluindo os sócios?DALL´OCA – Sem sombra de dúvida. E claro que os sócios estão incluídos. Mas sem esquecer do elemento principal: os nossos colaboradores. Eles é que fazem o primeiro atendimento, desde a nossa recepcionista, desde o nosso vistoriador, desde a pessoa que vai mostrar o imóvel. Essa pessoa tem que estar preparada, ela tem que ter uma formação, porque o grau de exigência do cliente invariavelmente é alto; e nós temos que estar à altura para atender a essa justa demanda. E esse grau de exigência, muitas vezes, não é nem o cliente que estabelece: é o mercado. Se você busca um diferencial, esse diferen-cial começa pela prestação de serviço, pela qualidade de seu atendimento. E qualidade você conquista com a capaci-tação dos colaboradores, a capacitação de sua equipe. No caso atual da Dall´Oca Negócios Imobiliários, nós temos uma equipe de 30 colaboradores, aliás uma verdadeira família. REPÓRTER – Como o senhor enxerga a nova fase do mercado imobiliário brasi-liense, com a criação da Rede Brasília e o ingresso de empresas de outros Estados?DALL´OCA – Isso já estava de certa for-ma previsto. Só não sabíamos que acon-

Catedrático em matéria de economia imobiliária, muito embora se considere ainda um aprendiz, nosso entrevistado tem argumentos empíricos para ali-cerçar a afirmação acima: “O conjunto de imóveis no segmento de baixa renda, ou seja, o imóvel de menor valor, eu diria que é para o locador o grande filão no mercado imobiliário. E aí vem aquele grande chavão: é melhor ter vários imóveis de menor valor, do que apenas um. O imóvel de valor alto não pode ficar vazio nunca, porque nesse caso o locador fica com 100% sem renda, além de pagar os custos do imóvel fechado: condomínio, água, luz e IPTU. Nos imóveis de menor valor, acontece que se um deles ficar vazio, os outros estarão rendendo, além do que a procura por imóvel de aluguel mais baixo é muito grande”. Muito longe de aparentar seu status de empresário bem-sucedido no ramo imobiliário do DF, o homem à nossa frente é de uma ostensi-va simplicidade, jeitão que de início facilita o diálogo com o repórter. Esmeraldo Dall´Oca nasceu em Araçatuba (SP), mas se considera candan-go de alma e coração, até porque tem três filhos e três netos nascidos em Brasília. Iniciando suas atividades no campo imobiliário do DF há 19 anos, des-de então continua multiplicando conhecimentos não só na prática do dia-a-dia, mas também teoricamente. Exemplo: quatro anos atrás, aos 56 anos, ele tirou seu segundo diploma superior, formando-se em Gestão Imobiliária: - Eu tive a felicidade de concluir esse Curso ao lado do meu filho mais velho, o Daniel.

que ela era minha. E acrescentei: - “Sen-hor César, quanto aos cuidados sobre o que possa acontecer, vou trabalhar com a mais absoluta correção para não per-mitir que eventualmente algum deslize venha afetar o nome da empresa, e por tabela o nome de minha família. E se isso vier a ocorrer, serei o primeiro a corrigir qualquer espécie de falha que, posso ga-rantir, será involuntária”.REPÓRTER – Todos sabem que o sen-hor colocou a esposa e os três filhos para trabalhar ao seu lado na imobiliária. De que forma a família tem colaborado de fato no crescimento de sua empresa?DALL´OCA – Antes de mais nada, devo dizer que essa participação foi e é es-sencial para o sucesso de nossa imo-biliária. Desde o princípio, a família se empenhou bastante. E com o passar do tempo, a Dall´Oca Negócios Imobiliários se tornou a extensão de nosso lar. Como disse, o Daniel, que se formou comigo há quatro anos no curso de Gestão Imobi-liária, hoje está com 31 anos de idade, e atualmente é o diretor de vendas de nossa empresa, onde começou a trabalhar aos 14 anos. Minha esposa, Ana Cristina Ro-cha Dall´Oca, também compõe o quadro de funcionários. E isso muito antes de

Esmeraldo Dall´Oca, presidente da Dall´Oca Negócios Imobiliários

teceria num prazo tão curto, isto em conseqüência de uma palavrinha mági-ca: globalização. A globalização não se refere apenas ao mercado exterior. Você tem também uma globalização entre aspas no mercado brasileiro. Nós somos um país que tem uma dimensão continental, não há como imaginar que os Estados iriam trabalhar isoladamente. A tendência natural é buscar uma integra-ção, uma parceria na presta-ção de serviços de uma deter-minada atividade, de forma a ocupar esses vazios que estavam existindo. Essa par-ceria com grandes empresas de fora é o retrato fiel disso, por sinal, um quadro positivo para o mercado local. Coinci-dentemente, desde 2007 foi formado um grupo imobiliário no DF, composto por 11 empresas de renome e tradição, que passou a se chamar Associação Rede Brasília de Imóveis. Essa rede trabalha numa coligação de valores, buscando um resultado mais eficiente na prestação de serviços, somando os seus produtos e carteiras de imóveis, principalmente somando o esforço de suas equipes em busca de melhores resultados, irmanan-do o trabalho das 11 empresas. Por sua vez, a Rede Brasília é uma das células de uma rede nacional chamada Netimóveis, que tem outras células em atividade nas principais capitais do Brasil.REPÓRTER – Em que medida uma Assessoria Jurídica pode garantir maior segurança e maiores lucros para empresas e locadores?DALL´OCA – Eu não consigo imaginar uma empresa imobiliária de prestação de serviços trabalhar sem uma eficiente Assessoria Jurídica. Mas não aquela Assessoria que seja consultada apenas eventualmente. Refiro-me a uma Asses-soria de escritório contratado, integrado

à empresa, vínculo indispensável para o bom atendimento na área jurídica. Hoje, a legislação é muito vasta não só na área de defesa do consumidor, na área cível, na própria área tributária e que de certa forma uma empresa imo-biliária está envolvida ou tem alguma relação. E quando você procura uma

boa Assessoria Jurídica não é apenas com o objetivo de se resguardar ou ter sua em-presa resguardada. É preciso também resguardar a segu-rança dos proprietários desse imóvel, inclusive resguardar a segurança dos locatários e

dos clientes. A Dall´Oca sempre teve o cuidado de buscar orientação junto a um escritório jurídico especializado na área imobiliária, o que nos dá garantia. E acredito que essa é uma das razões de nossa imobiliária não ter sido, até a presente data, objeto de denúncias, re-clamações ou ações judiciais.REPÓRTER – Na sua visão, o Judi-ciário tem agido de forma positiva no combate à inadimplência?DALL´OCA – Não que seja inten-cional da parte do Judiciário, mas as variáveis que existem dentro de um processo que permite tantos recursos, além de sua morosidade, acaba pre-miando o inadimplente. E isso não se aplica unicamente ao imóvel, mas tam-bém a qualquer prestação de serviço ou produto. Ao passo, se nós tivéssemos um processo mais ágil e sem tantos mecanismos para favorecer um ina-dimplente declarado, seria tudo mais fácil. Hoje, o locatário encontra uma série de exigências e dificuldades para alugar um imóvel, coisa que não se vê no resto do mundo. Acredito que se nós tivéssemos uma justiça primária mais simples nessa área, com certeza todos nós seríamos beneficiados. Os locado-

Brasília, março / abril de 20086

res ficariam mais confiantes e os loca-tários ficariam mais aliviados de tantas exigências. Contudo, é oportuno fazer esta ressalva: no mercado imobiliário brasiliense, a parcela de locatários ina-dimplentes é ínfima, sem qualquer re-flexo negativo no conjunto.REPÓRTER – Acha necessária a par-ticipação ativa dos empresários do setor imobiliário de Brasília em tudo a que se refere nessa área, inclusive nas entidades de classe?DALL´OCA – Claro que se trata de opção pessoal e intransferível de cada empresário. De minha parte, além de estar sempre atento à melhoria de minha formação profissional, eu tam-bém procuro participar dos órgãos e associações da categoria. Por exem-plo: eu sou Conselheiro do CRECI – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis. Integro ainda a Diretoria do SECOVI - DF, que é o sindicato das empresas de compra e venda de imóveis em Brasília. Também sou membro da Associação Rede Brasília de Imóveis. Ou seja: não me furto a dar minha parcela de contribuição onde haja uma oportunidade de participar, o que é uma forma de conviver com empresas e pessoas que trabalham na mesma área, como também a de estar diretamente ligado aos assuntos e re-soluções que regem a nossa atividade. É uma maneira de desfrutar de uma convivência agradável e ao mesmo tempo aproveitar a oportunidade para aprender, a cada dia mais um pouco. É verdade que a vida é um aprendizado constante e eu nunca me arriscaria a dizer que já vi tudo. Completarei 60 anos de idade daqui a alguns dias, mas ainda me sinto como um aprendiz. É certo que tenho alguma experiência. Porém tenho muito mais a aprender, do que a ensinar.

A locação dos conjuntos de imóveis de menor valor...

“Em nossa empresa,

temos uma família

unida de 30 membros”

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TJDFT: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. BENFEITO-RIAS NO IMÓVEL. RETENÇÃO E COMPENSAÇÃO DA DÍVIDA. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. ARTIGO 35 DA LEI 8.245/91. 1. Havendo expressa disposição contratual impedindo a indeni-zação e o direito de retenção do imóvel em decorrência de ben-feitoria, o locatário não tem direito à retenção do imóvel e nem direito a compensação da dívida (art. 35, Lei nº 8.245/91). 2. Negou-se provimento ao apelo.” (20040110707463APC, Relator Sérgio Rocha, 3ª Turma Cível, julg. 31/01/07, DJ 24/05/2007 p. 84)

O TJDF decidiu que o locatário, ainda que realize quaisquer benfeitorias no imóvel, não tem direito à retenção deste e nem direito à compensação dos gastos efetuados a tal tí-tulo, desde que tal disposição esteja expressamente descrita no contrato locatício. O Desembargador Sérgio Rocha ressaltou a aplicação expressa do art. 35 da Lei do Inquilinato ao caso con-creto, considerando ainda plenamente válida a cláusula con-tratual que impede o direito ao ressarcimento e retenção pelas benfeitorias realizadas pelo locatário, mesmo que de boa-fé. Assim, para evitar transtornos e contratempos com lo-catários inadimplentes que custam a desocupar o imóvel em razão de realização de benfeitorias, é importante que o Locador ou a Imobiliária inclua no contrato de aluguel a cláusula con-tratual descrita no parágrafo anterior, estabelecendo ainda que o Locatário deve efetuar a reparação de quaisquer avarias que possam prejudicar a segurança e funcionamento do imóvel, sem ter qualquer direito a indenização, retenção ou pagamento pela realização destes reparos.

TJMG: “AÇÃO DECLARATÓRIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – MENÇÃO À ÁREA MERAMENTE ESTIMATIVA – VENDA AD CORPUS – RETENÇÃO DO SINAL – AUSÊNCIA DO DIREITO AO RECEBI-MENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS E POR ALEGADOS DANOS MATERIAIS E MORAIS – Caracteriza-se como venda AD CORPUS o contrato de promessa de compra e venda de imóvel que faz menção meramente estimativa à área contratada, sem possibilidade de aferi-la por meio do Registro Imobiliário. É desmotivado o inadimplemento com base em diferença de área detectada no imóvel contratado, quando a venda se deu AD CORPUS. Hipótese em que é possível a aplicação da cláusula contratual que prevê a rescisão do contrato em caso de inadim-plente, com retenção do respectivo sinal, não sendo o caso de percepção de indenização de qualquer natureza pelo contra-tante inadimplente.” (Processo nº: 1.0024.99.077360-8/003(1), Relator: Alvimar de Ávila, Data da Publicação: 07/12/2007)

Recentemente, o TJMG decidiu que a venda de um imóvel com menção meramente estimativa de sua área não gera ao comprador o direito de ser indenizado ou ressarcido pelo fato de a área deste bem ser menor do que a foi descrita

no Contrato de Promessa de Compra e Venda. Assim, o inadim-plemento do comprador com base neste motivo leva à imediata rescisão do contrato, com a perda do sinal dado. O Desembargador Alvimar de Ávila bem observou que inexistindo medidas precisas no registro do imóvel, é de se concluir que a área do mesmo é meramente enunciativa, poden-do ser maior ou menor do que a medida descrita no contrato de promessa de compra e venda. O Magistrado ressaltou ainda que o imóvel foi vendido como corpo certo e determinado e o comprador adquiriu o bem especifico sem se preocupar com a metragem exata deste. Contudo, é fundamental que o Promitente Vendedor inclua cláusula nos contratos de compra e venda no sentido de que o Promitente Comprador reconhece expressamente que a área do imóvel objeto do contrato é meramente enunciativa, sem especificação de seu tamanho exato, nos termos do art. 500, § 3º do Código Civil de 2002.

TJRS: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE COTAS DE CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. ILE-GITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. A responsa-bilidade pelos encargos de condomínio, incidentes sobre imó-vel adquirido por meio de alienação fiduciária, recai sobre o devedor fiduciante. Art. 27, § 8º da Lei 9.514/97. Ilegitimidade passiva reconhecida. Correta a exclusão do credor fiduciário do pólo passivo da ação de cobrança. NEGADO SEGUIMEN-TO ao recurso.” (Processo nº: 70022169833 ; Relator: Nelson José Gonzaga; Publicação: Diário de Justiça do dia 26/11/2007)

O TJRS manifestou seu entendimento no sentido de atribuir exclusivamente ao devedor fiduciante a responsabi-lidade pelo pagamento das cotas condominiais do imóvel ob-jeto do contrato de alienação fiduciária. Para isso, o Desem-bargador Nelson José Gonzaga aplicou o art. 27, § 8º da Lei 9.514/97: “§ 8º - Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”. Apesar da existência da supracitada proteção legal, é de bom alvitre que o credor fiduciário (vendedor) inclua no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel cláusula no sen-tido de atribuir ao devedor fiduciante (comprador) a responsa-bilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições de condomínio e quaisquer outros encargos que venham a recair sobre o imóvel objeto do contrato.

JURISPRUDÊNCIA COMENTADA

Comentários de Leonardo AraújoAssistente Jurídico da SP&A Advocacialeonardo.araujo@sampaiopinto.adv.br

Brasília, março / abril de 2008

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1) O corretor de imóveis tem obrigação de realizar providências de cartório (certidões, etc.) como se fosse despachante?

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Por Cláudio SampaioAdvogado e Consultor Empresarial

Sócio da SP&A Advocacia (claudio.sampaio@sampaiopinto.adv.br)

MANUAL IMOBILIÁRIO

Não, salvo se houver se comprometido com o cliente. Isto porque, o art. 5º, II, da Constituição Federal dispõe que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. A obrigação do corretor encontra-se prevista no art. 723 do Código Civil, que impõe o dever de: “executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de res-ponder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbên-cia.”. Nesse passo, afigura-se recomendável que o cor-retor procure se inteirar sobre problemas cadastrais ou restrições da parte vendedora, deixando tais condições claras perante a parte interessada na compra.

5) Na fase cadastral ou de negociação, quais cuidados básicos são necessários antes de assinar contratos?

3) Qual o percentual a construtora pode reter em caso de rescisão por culpa do promitente comprador?

Primeiramente, é fundamental checar a idonei-dade financeira e comercial da parte com quem se está negociando, incluindo as pessoas dos sócios de empre-sas e dos fiadores apresentados. Para tanto, recomenda-se solicitar o CNPJ/CPF, Contrato Social/Alterações, Certidão de Casamento, Certidões Negativas e Com-provantes de Endereço (comercial e residencial). Tal verificação deve ser complementada mediante consulta ao SPC, SERASA, CCF, Receita Federal, INSS e Tribu-nais (Justiça Federal e Comum).

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Não existe regulamentação legal sobre o as-sunto, o que dá margem a enorme subjetividade, vari-ando bastante a jurisprudência dos Tribunais Pátrios. Enquanto o Superior Tribunal de Justiça tem observa-do, preponderantemente, o percentual de 25% sobre as parcelas pagas (vide EREsp 59.870/SP, 2ª Seção, Rela-tor Ministro Barros Monteiro, DJU de 09/12/2002), os Tribunais de Justiça do Rio de Janeiro, do Rio Grande do Sul, de Minas Gerais e de São Paulo têm dado prevalência ao percentual de 20%. Porém, o TJDF tem entendido, majoritariamente, ser suficiente a retenção do acanhado percentual de 10% no sentido de suprir as despesas administrativas e operacionais da Vendedora.

4) Período intenso de chuvas serve de justificativa para o atraso na entrega da obra? Não. A tolerância máxima normalmente é a prevista nos contratos de promessa de compra e venda, sendo pacífica a jurisprudência no sentido de que chu-vas intensas não constituem motivo de força maior e não excluem a responsabilidade civil da construtora/in-corporadora. Nas palavras do Eminente Desembargador Edson Alfredo Smaniotto, do TJDF, “as alegações de que a demora da conclusão da obra se deveu a questões burocráticas, bem como ao elevado índice das chuvas que caíram na temporada, não se mostram justificáveis, diante da ausência da imprevisibilidade e da irresistibi-lidade ínsitas no conceito de caso fortuito ou de força maior.” (APC 19990110252055, DJ 06/02/2002).2) O que é venda ad corpus e quais os

efeitos dessa modalidade negocial? A venda ad corpus - diversamente da ad mensu-ram - é aquela na qual o mote do negócio é o conceito, a localização, o preço ou as condições de pagamento do imóvel. Nesta acepção, a metragem não é fator deci-sivo para o comprador, admitindo-se assim variação de até 5%, desde que esta não seja intencional, na forma do art. 500, III, do Código Civil. Recomenda-se que esteja expresso, no Contrato de Compra e Venda, que o imóvel “é vendido como coisa certa e discriminada, sendo meramente formal ou enunciativa a referência às suas dimensões” (vide STJ - REsp 445174/AL, Relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ 22.09.2003 p. 318).