ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS MELHIM NAMEM CHALHUB .

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEISDE BENS IMÓVEIS

MELHIM NAMEM CHALHUB

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PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA

Propriedade resolúvel

com peculiaridades próprias

TRANSMISSÃOTRANSMISSÃOFIDUCIÁRIAFIDUCIÁRIA

Negócio jurídico de disposição condicional

PROPRIEDADE / TITULARIDADE PROPRIEDADE / TITULARIDADE FIDUCIÁRIAFIDUCIÁRIA

APLICAÇÃO

- Administração de patrimônios de terceiros (fundo de investimento)

- Garantia

NATUREZA JURÍDICANATUREZA JURÍDICA

- Resolubilidade

- Afetação patrimonial

ELEMENTOS E REQUISITOSELEMENTOS E REQUISITOS

- Objeto: qualquer bem ou direito suscetível de alienação

- Forma: escrita, pública ou particular

MODO DE CONSTITUIÇÃOMODO DE CONSTITUIÇÃO

Registro no Registro competente

- Registro de Imóveis

- Registro de Títulos e Documentos

- Registro na repartição competente para licenciamento de veículos

- Registro marítimo

EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIAFIDUCIÁRIA

Consecução da função

- pagamento da dívida

- apuração de resultado de investimento

- advento do termo

INSTITUTOS SIMILARES NO INSTITUTOS SIMILARES NO DIREITO BRASILEIRODIREITO BRASILEIRO

- Alienação fiduciária (4.728, 9.514 e 10.931) - Cessão Fiduciária (4.864 e 9.514)- Fundo investimento imobiliário (propriedade

fiduciária 8.668)- Regime fiduciário na securitização (9.514)- Patrimônio de afetação do acervo das

incorporações imobiliárias (10.931)

PRECEDENTES ESTRANGEIROSPRECEDENTES ESTRANGEIROS

- Argentina – lei 24.441 de 1995: atualiza o fideicomisso de acordo com as idéias do trust, estabelecendo uma lei geral, de aplicação a todos os campos do direito, valendo para investimentos em geral, garantia, administração patrimonial, projetos de construção, entre outros.

- Uruguai - lei 17.703 de 2003: Regulamenta o negócio do fideicomisso e cria o instituto da propriedade fiduciária, ajustando-os às necessidades do mercado de valores mobiliários. (i) administração ou inversão; (ii) fideicomisso de garantia; (iii) fideicomisso financeiro (securitização: os subscritores são beneficiários do patrimônio fideicomitido).


- França – lei 211 de 2007: regulamenta a “operação de fidúcia”


ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEISBENS IMÓVEIS

DEFINIÇÃO LEGAL

Negócio Jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei 9514, art. 22)

ELEMENTOS E REQUISITOS DO ELEMENTOS E REQUISITOS DO CONTRATOCONTRATO

- agente capaz

- objeto lícito

- forma prescrita ou não defesa em lei

SUJEITOS DO CONTRATOSUJEITOS DO CONTRATO

- comprador- vendedor- garante (eventual)- financiador / credor

CAPACIDADECAPACIDADE

- contrair obrigações

- livre disponibilidade de seus bens

OBJETOOBJETO

- bem imóvel

- propriedade superficiária

- imóveis em construção

- coisa futura

FORMAFORMA

- contratação por escrito

- instrumento público ou particular

ENUNCIADO DO CONTRATOENUNCIADO DO CONTRATO

I – Valor do principal da dívida

II – Prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário

III – Taxa de juros e encargos incidentes

IV – Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e indicação do título e do modo de aquisição

V – Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária.

VI – Indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão

VII – Cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão do imóvel, em caso de inadimplemento do devedor

VIII – Elucidar com clareza as penalidades pela mora, os procedimentos de intimação para abertura de oportunidade para purgação da mora, os termos em que se dará a consolidação da propriedade no credor, os valores a serem considerados nos dois leilões as condições em que deve ser restituído o imóvel, com a estipulação de taxa de ocupação a ser devida a partira da consolidação da propriedade, a contratação de seguros, além de outros aspectos que as características peculiares de cada negócio recomendarem.

ATUALIZAÇÃO MONETÁRIAATUALIZAÇÃO MONETÁRIA

Padronização

Lei nº 10931/2004 - art. 46

Lei 9514/1997 - art. 5º

NATUREZA JURÍDICA DOS NATUREZA JURÍDICA DOS DIREITOS DO FIDUCIANTE E DIREITOS DO FIDUCIANTE E

DO FIDUCIÁRIODO FIDUCIÁRIO

MODO DE CONSTITUIÇÃO MODO DE CONSTITUIÇÃO

- Registro no Registro de Imóveis

DESDOBRAMENTO DA POSSEDESDOBRAMENTO DA POSSE

- IPTU

- Cotas de condomínio

DIREITOS E OBRIGAÇÕES DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE E DO DO FIDUCIANTE E DO

FIDUCIÁRIOFIDUCIÁRIO

DIREITOS DO FIDUCIANTEDIREITOS DO FIDUCIANTE

- Revisão da propriedade após resgate da dívida, sob pena de multa contra o fiduciário

- Livre uso e fruição do imóvel

- Propositura de ações possessórias

- Atos conservatórios sobre o bem

- Recebimento do saldo do leilão

OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTEOBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE

- Pagar a dívida e acessórios

- Pagar o IPTU, contribuições de condomínio e demais encargos sobre o imóvel

- Responder civilmente perante terceiros

DIREITOS DO FIDUCIÁRIODIREITOS DO FIDUCIÁRIO

- Receber seu crédito

- Apropriar-se do produto da venda do imóvel para pagar-se, em caso de inadimplemento do fiduciante, entregando a este o saldo, se houver

- Obter a consolidação da propriedade em seu nome

- Intentar ação de reivindicação e ações possessórias

- Obter a reintegração de posse do imóvel (liminar), após a consolidação

OBRIGAÇÕES DO FIDUCIÁRIOOBRIGAÇÕES DO FIDUCIÁRIO

- Respeitar a posse direta do fiduciante

- Liberar a garantia fiduciária até 30 dias após receber seu crédito, sob pena de multa

- Se inadimplente o fiduciante, promover sua notificação e demais atos de cobrança e leilão de acordo com a lei

- Colocar o imóvel à venda, depois da consolidação, por meio de dois leilões públicos

- Devolver ao fiduciante o saldo apurado na venda do imóvel

LOCAÇÃOLOCAÇÃO

Lei 9.514/97, arts. 27, § 7º, e 37-B

- Aquiescência do fiduciário (vigência)

- Não-aquiescência do fiduciário

- Perdas e danos: lei 8245/91, art. 33

INADIMPLEMENTO INADIMPLEMENTO

DO DEVEDORDO DEVEDOR

PROCEDIMENTOS DE PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃOCOBRANÇA E LEILÃO

- Oficial do Registro de Imóveis

- Não purgada a mora: ITBI e consolidação


- Prazo de carência- Intimação purgação de mora- Enunciado 245 da Súmula do STJ

“A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito”

- Intimação de terceiro – CPC, art. 655, §1º


Consolidação da propriedade: efeito automático da condição


Primeiro leilão: preço mínimo constante do contrato


Segundo leilão: saldo devedor e acrescidos

Benfeitorias (art. 27, § 4º)


Exoneração do devedor pelo saldo remanescente

- Código Civil – art. 1366- Empréstimos não-habitacionais

CONSÓRCIOCONSÓRCIO

- Cobrança de saldo devedor- Lei 11.795/2008, art. 14, § 6º

- Ação monitória


- Consolidação da propriedade e leilão extrajudicial.

- Aspectos constitucionais. Contraditório. Recepção do DL 70/66 pela Constituição de 1988


- O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em face do art. 27 da Lei 9.514/97

AÇÕES DECORRENTES DA AÇÕES DECORRENTES DA ALIENAÇÃOALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEISFIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELO FIDUCIÁRIOPOSSE PELO FIDUCIÁRIO

- Requisito: consolidação da propriedade

- Legitimidade ativa: credor-fiduciário ou arrematante

- Legitimidade passiva: devedor ou qualquer ocupante

- Liminar: 60 dias

AÇÕES POSSESSÓRIAS AÇÕES POSSESSÓRIAS DEFERIDAS AO FIDUCIANTEDEFERIDAS AO FIDUCIANTE

Todas até mesmo contra o fiduciário

AÇÃO DE REVISÃO DE AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATOCONTRATO

Lei nº 10.931/2004, arts. 49 e 50

AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELO FIDUCIANTE CONTRA O DE FAZER PELO FIDUCIANTE CONTRA O

FIDUCIÁRIOFIDUCIÁRIO

- Termo de quitação e reversão da propriedade

- Multa mensal de 0,5% sobre valor do contrato

- Legitimação: fiduciante, seu cessionário ou sucessores

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DO LEILÃOCONTAS DO LEILÃO

PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA XX

HIPOTECA HIPOTECA

- Hipoteca: ônus em coisa alheia

- Propriedade fiduciária: ônus em coisa própria

- Proprietário fiduciário é o titular do domínio

FALÊNCIA DO DEVEDORFALÊNCIA DO DEVEDOR

- HIPOTECA: habilitação do crédito e arrecadação do bem à massa

- PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: Não há arrecadação, pois o bem não está no patrimônio do devedor

LEI DE RECUPERAÇÃO DE LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAEMPRESA

(Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º)(Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º)

Os créditos garantidos por propriedade fiduciária estão excluídos dos efeitos da recuperação; prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, de acordo com a lei especial respectiva, ressalvados casos em que o bem seja essencial à atividade empresarial.

LEI DE RECUPERAÇÃO DE LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAEMPRESA

(LEI 11.101/2005, art. 119, IX) (LEI 11.101/2005, art. 119, IX)

Os patrimônios de afetação obedecerão à

legislação respectiva, permanecendo os bens separados dos bens do falido até o advento do termo ou o cumprimento da finalidade, após o que o administrador arrecadará o saldo positivo ou inscreverá o saldo negativo.

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