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INTEGRADO COLGIO E FACULDADE

FACULDADE INTEGRADO DE CAMPO MOURO CURSO DE DIREITO

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS.ANA PAULA DE CAMARGO SASSOCAMPO MOURO/PR

2014

ANA PAULA DE CAMARGO SASSODIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS.Artigo apresentado Faculdade Integrado de Campo Mouro, como exigncia para a obteno de nota na disciplina de Direitos das Coisas, orientado pelo Prof. Marcos Noboro.CAMPO MOURO/PR2014

RESUMO

Trata se o presente artigo sobre direitos reais sobre coisas alheias, onde iremos abordar cada um deles, onde se dividem em trs classes: direitos reais de gozo e fruio, direito de garantia e direito aquisio.PALAVRAS-CHAVE: : Direitos Reais. Servido. Usufruto. Hipoteca. Anticrese.SUMRIO1. INTRODUO52. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS62.1 CONCEITO62.2 ESPECIES73 DIREITOS REAIS LIMITADOS DE GOZO OU FRUICAO73.1 ENFITEUSE 73.2 SERVIDOES83.2.1 CARACTERISTICAS DAS SERVIDOES93.2.2 CLASSIFICACAO93.2.3 MODOS DE CONSTITUICAO 103.2.4 ACOES QUE PROTEGEM AS SERVIDOES123.2.5 DA EXTINCAO DAS SERVIDOES123.3 USUFRUTO133.3.1 CARACTERISTICAS DO USUFRUTO 143.3.2 CONSTITUICAO E OBJETO153.3.3 ESPECIES 153.3.4 EXTINCAO DO USUFRUTO163.4USO173.5HABITACAO183.6 SUPERFICIES 183.6.1 CARACTERISTICAS GERAIS DE SUPERFICIE 184. DIREITOS REAIS DE GARANTIA 204.1 PENHOR204.1.1 CONCEITO, CARACTERISTICAS E OBJETO 204.1.2 ESPECIES224.1.3 EXTINCAO DO PENHOR224.1.4 DO PENHOR RURAL224.1.5 DO PENHOR INDUSTRIAL E MERCANTIL 234.1.6 DO PENHOR DE DIREITOS E DE TITULOS DE CREDITO244.1.7 DO PENHOR DE VEICULOS 244.1.8 DO PENHOR LEGAL254.2 ANTICRESE26

4.3 HIPOTECA274.3.1 CONCEITO E CARACTERISTICAS 274.3.2 OBJETO274.3.3 ESPECIES 284.3.4 PLURALIDADES DE HIPOTECA284.3.5 EXTINCAO DA HIPOTECA 305. DIREITO REAL DE AQUISICAO305.1 O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMVEL 306. CONCLUSAO 157. REFERENCIAS16

1 INTRODUO

O direito real consiste no poder jurdico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. Tem como elementos essenciais o sujeito ativo, a coisa e a relao ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domnio. Este o direito real mais completo e confere ao seu titular os poderes de usar, gozar e dispor de seus bens, assim como de reav-los do poder de quem injustamente os possua; quando todas essas prerrogativas acham-se reunidas em uma s pessoa, diz-se que titular da propriedade plena; entretanto, quando algum ou alguns dos poderes inerentes ao domnio se destacarem e se incorporarem ao patrimnio de outra pessoa, passa a ser titular de um direito sobre coisa alheia.Os direitos reais sobre coisas alheias so limitadas por lei e s podem existir em funo de norma jurdica em razo do numerus clausus; no e possvel introduzir outros por analogia, no podendo as partes, arbitrariamente, conferir o carter real a um direito subjetivo que pretenderem criar.O artigo 1225 do Cdigo Civil dispe os Direitos Reais como: propriedade, superfcie, servides, usufruto, uso, habitao, direito do promitente comprador do imvel, penhor, hipoteca, anticrese. Em relao a classificao, Fbio Ulhoa Coelho os classifica da seguinte forma: direitos sobre a prpria coisa e direitos sobre coisas alheias.

O objetivo deste estudo ter um breve conhecimento dos direitos reais sobre coisas alheias, sendo este a base dos direitos de: gozo e fruio; reais de garantia; reais de aquisio.

A bibliografia que foi utilizada para elaborao do presente artigo, foram o Livro da Maria Helena Diniz, Carlos Roberto Gonalves, Fabio ulhoa, e artigos na internet, entre outros. 2. Direitos reais sobre coisas alheias2.1 Conceito

So direitos reais aqueles que recaem diretamente sobre a coisa. Os direitos subjetivos, o de possuir o bem, em sua doutrina, Maria Helena Diniz faz meno desses direitos como: Os direitos subjetivos concernentes ao domnio so os direitos reais chamados direito de propriedade.Algumas caractersticas dos direitos reais: Jus in re (direito sobre a coisa); tipicidade, a enumerao trazida pelo Cdigo Civil como taxativa, inclusive, isto tambm se constitui em diferena entre os direitos reais e pessoais, pois no ficam ligados a uma enumerao legal. Quanto ao sujeito passivo, so todas as pessoas que no o titular do direito, no entanto, para assim ser, h de se ter dado publicidade atravs do registro em caso de imveis.

Tende a ser perptuo, por serem mais estveis e duradouros. Seqela, o direito real recaindo sobre determinado bem grava-o, ao titular dado o poder de perseguir a coisa e reivindic-la, esta caracterstica, bem como a imediatamente anterior se mostram muito presas ao chamado carter absoluto do direito real, hoje no h como sustentar o carter absoluto dos direitos reais, com a concepo que em tempos j idos teve a saber, s como exemplo, a prpria funo social que a propriedade, direito real por excelncia deve ter, bem como o Poder de Polcia exercido pelo Estado que serve justamente para impor limites que esses direitos absolutos devero se revestir. O objeto h de ser coisa certa e determinada, ou seja, certo quanto a existncia e determinado quanto a extenso e limites objetivos.

Fbio Ulhoa Coelho, em sua doutrina classifica direitos reais sobre coisas alheias da seguinte forma:

Os direitos reais sobre coisas alheias se subdividem em trs classes: direitos reais de gozo (servido, usufruto, uso, etc.), de garantia (penhor, hipoteca e anticrese) e aquisio (titulados pelo promitente comprador)

Os Direitos reais sobre coisas alheias, so aqueles onde, a pessoa devedora, independente dela ter ou no a posse do bem, ela ter que ser a proprietria dele, esses direitos recaem sobre o imvel e, o credor ter em garantia, a tradio, a posse desse bem, se a modalidade de direito assim lhe permitir, seno a posse continua com o proprietrio. 2.2 Espcies

Para Maria Helena Diniz, os direitos reais sobre coisas alheias so limitadas por lei e s podem existir em funo de norma jurdica em razo do numerus clausus; no e possvel introduzir outros por analogia, no podendo as partes, arbitrariamente, conferir o carter real a um direito subjetivo que pretenderem criar.Referidos direitos so divididos em trs espcies:

1- Direitos limitados de gozo e fruio, em que o titular tem autorizao de usar e gozar ou to somente usar de coisa alheia, abrangendo: superfcies ( art. 1.369 a 1.377 do CC/2002), servides ( art. 1.378 a 1.389 do CC/2002), usufruto ( art. 1.390 a 1.411 do CC/2002), uso ( art. 1.412 a art. 1.413 do CC/2002) e habitao ( art. 1.414 a 1416 do CC/2002).

2- Direitos reais de garantia, nos quais a coisa e dada como garantia de debito, tais como: penhor ( art. 1.431 a 1.472 do CC/2002),hipoteca ( art. 1.473 a 1505 do CC/2002).3- Direito real de aquisio, como o direito do promitente comprador do imvel (art. 1.417 a 1.418 do CC/2002).3 Direitos reais limitados de gozo ou fruio

3.1 Enfiteuse

A enfiteuse era constituda por escritura pblica ou testamento e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, tendo por objeto, geralmente, terras ainda no cultivadas, assim como terrenos vazios e de marinha. Tambm chamada de aforamento ou de emprazamento, era regulada pelos arts. 678 a 694 do Cdigo Civil de 1916. Por meio dela, uma pessoa atribua perpetuamente a terceiro o domnio til de propriedade imvel, recebendo em contrapartida uma quantia anual e invarivel, denominada foro, penso ou cnon e fixada proporcionalmente ao valor do domnio pleno. O vigente Cdigo Civil probe a formao de novas enfiteuses, mas as anteriores mantm-se at hoje pois foram resguardadas at sua extino, sendo-lhe aplicvel o antigo Cdigo Civil, ou eventual legislao especial.

So partes na enfiteuse o nu-proprietrio, tambm denominado senhorio, proprietrio direto ou possuidor indireto, e o foreiro ou enfiteuta, que quem tem o domnio til, com o uso, gozo e disposio da coisa, sendo que, para cada alienao onerosa que fizer, tem de pagar ao senhorio uma quantia em dinheiro correspondente ao percentual de 2,5% do valor da venda, denominada laudmio.

A extino das enfiteuses, com o retorno do bem ao nu-proprietrio, pode ocorrer pelo falecimento do foreiro sem deixar herdeiros, se o nu-proprietrio adquirir por herana o domnio til (confuso) ou se o foreiro deixar de pagar o foro por 3 anos consecutivos (comisso). Pode ainda ocorrer extino por deteriorao natural do imvel forado, pela desapropriao ou pelo usucapio em favor de terceiro.

3.2 SERVIDOES

Para Fabio ulhoa servido e o direito titulado pelo proprietrio de um imvel (prdio dominante) de usar ou fruir parte de outro imvel pertencente a sujeito diverso (prdio serviente).Para Carlos Roberto Gonalves, servido e um nus real, voluntariamente imposto a um prdio(o serviente) em favor de outro ( o dominante), em virtude do qual o proprietrio do primeiro perde o exerccio de algum de seus direitos dominicais sobre o prdio, u tolera que dele se utilize o proprietrio segundo, tornando este mais til, ou pelo menos mais agradvel.

O Cdigo Civil trata, no presente titulo, das servides prediais, que dispe em ser art. 1.378 do CC/2002:

A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento, e subseqente registro no Cartrio de Registro de Imveis.

3.2.1 Caractersticas das servides a) relao entre dois prdios distintos- o serviente e o dominante. O prdio serviente sofre as restries em beneficio do outro, chamado dominante ( qui servitutem ebet). Estabelece-se um nus, que se consubstancia num dever, para o proprietario, de absteno ou de permitir a utilizao do imvel para certo fim (cui servitus debetur).b) Os prdios devem pertencer a donos diversos, pois, se forem do mesmo proprietrio, este simples mente usar o que seu, sem que se estabelea uma servido.

c) Nas servides, serve a coisa e no o dono . Este nada tem a fazer. Sua obrigao no consiste em um facere, mas apenas em uma absteno ou no dever de suportar o exerccio da servido, pois em razo dela perde ele alguns dos seus direitos dominicais.d) A servido no se presume, pois se constitui mediante declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento, e subseqente registro no Cartrio de Registro de Imveis (CC, art. 1.378). Deve ser cumpridamente provada por quem alega sua existncia. Na dvida, decide-se contra ela. Sua interpretao sempre restrita, por implicar limitao ao direito de propriedade.

e) A servido direito real acessrio, de durao indefinida e indivisvel. Real, porque incide diretamente sobre bens imveis, embora alheios, est munida de seqela e ao real e oponvel erga omnes. Acessrio, porque dependente do direito de propriedade. Acompanha os prdios quando alienados. De durao indefinida, porque perde sua caracterstica de servido quando estabelecida por tempo limitado. Dura indefinidamente, enquanto no extinta por alguma causa legal, ainda que os prdios passem a outros donos. Por isso, costuma-se dizer que a servido perptua. Indivisvel, porque no se desdobra em caso de diviso do prdio dominante ou do prdio serviente. S pode ser reclamada como um todo,

Ainda que o prdio dominante venha a pertencer a diversas pessoas (CC art. 1.386).

f) A servido inalienvel. Por decorrer de uma necessidade do prdio dominante, no se concebe sua transferncia a outro prdio, pois implicaria extino da antiga servido e constituio de outra.3.2.2 Classificao Segundo Carlos Roberto Gonalves a classificao mais importante das servides a que as distingue pelo exerccio. Sob esse prisma podem ser contnuas e descontnuas, aparentes e no aparentes. Uma servido contnua quando exercida independentemente de uma ao humana e, em geral, ininterruptamente. Exemplo tpico a de aqueduto, em que as guas correm de um prdio a outro, sem necessidade da atuao das pessoas. Podem ser mencionadas, ainda, as de passagem de cabos e tubulaes condutores de energia eltrica e de outros servios pblicos e as de iluminao e ventilao. Uma vez estabelecidas, subsistem e exercem-se independentemente de ato humano, ainda que na realidade possam deixar de ser praticadas ininterruptamente. Servido descontnua a que tem o seu exerccio condicionado a algum ato humano atual, como na de trnsito e na de retirada dgua. Aparente a que se manifesta por obras exteriores, visveis e permanentes, como a de passagem e a de aqueduto, em que o caminho e os condutos podem ser vistos. No aparente a servido que no se revela por obras exteriores, como a de no edificar alm de certa altura ou de no construir em determinado local.

Essasespciespodem combinar-se, dando origem, ento, s servides contnuas e aparentes, como as de aqueduto; s contnuas e no aparentes, como as de no construir alm de certa altura (servido altius non tollendi); s descontnuas e aparentes, como as de passagem por caminho demarcado; s descontnuas e no aparentes, como as de retirar gua, sem caminho visvel.3.2.3 Modos de constituio Alguns modos de constituio das servides esto previstos na lei, enquanto outros so criao da doutrina e da jurisprudncia. As servides podem nascer de ato ou fato humano. O ato humano gerador de uma servido pode ser: a) negcio jurdico; b) sentena ; c) usucapio; d) destinao do proprietrio. O fato humano gerador somente da servido de trnsito. Os modos de constituio das servides por destinao do proprietrio e por fato humano no constam da lei e so criaes da doutrina e da jurisprudncia.

O ato humano gerador da servido pode ser:

a) Negcio jurdico causa mortis (testamento) ou inter vivos. O modo mais freqente, no entanto, de constituio das servides por ato inter vivos, isto , pelo contrato, em regra a ttulo oneroso. Necessria a escritura pblica, bem como o registro imobilirio (CC, arts. 108 e 1.378).

b) A sentena proferida em ao de diviso. Na partilha, instituir-se-o as servides, que forem indispensveis, em favor de uns quinhes sobre os outros, incluindo o respectivo valor no oramento para que, no se tratando de servides naturais,seja compensadoo condmino aquinhoado com o prdio serviente (CPC, art. 979, II).c) A usucapio, consoante prev o art. 1.379 do Cdigo Civil: Oexerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis, valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumada a usucapio. Acrescenta o pargrafo nico: Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo da usucapio ser de vinte anos. Apenas as servides aparentes e contnuas podem ser objeto de posse. Entretanto, a jurisprudncia passou a admitir, somente com relao servido de trnsito (descontnua) que se revele por sinais externos, a proteo possessria.d) A destinao do proprietrio, quando este estabelece uma serventia em favor de um prdio sobre outro, sendo ambos de sua propriedade, e um deles alienado. Passando os prdios a pertencer a donos diversos, aserventia transforma-se em servido. bvio que no ttulo de alienao nada constou, porque seno teria ela surgido do contrato. Mesmo assim, considera-se transformada a serventia em servido porque o adquirente contava comela,j que fora estabelecida pelo proprietrio, que dela se valia. Por isso, necessrio que a serventia seja visvel ou que exista obra que revele a destinao, bem como a falta de declarao contrria ao estabelecimento da servido. Pode surgir tambm a servido por destinao do proprietrio quando a serventia foi estabelecida entre partes de uma mesma gleba e o proprietrio aliena uma delas, ou ento aliena as duas a pessoas diferentes. A servido s surgir quando os prdios, dominante e serviente, passarem a pertencer a pessoas diversas.

A jurisprudncia revelou uma modalidade de constituio de servido, aplicvel exclusivamente de trnsito, decorrente de fato humano. Tem-se entendido que, se o dono do prdio dominante costuma servir-se de determinado caminho aberto no prdio serviente, e se este se exterioriza por sinais visveis, comoaterros, mata-burros, bueiros, pontilhes etc., nasce o direito real sobre coisa alheia, digno de proteopossessria.Tal entendimento encontra-se cristalizado na Smula 415 do Supremo Tribunal Federal, do seguinte teor: Servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria. Se o caminho no demarcado e visvel, ser encarada como mera tolerncia do dono do prdio serviente.

3.2.4 Aes que protegem as servidesSegundo Gonalves as aes que protegem as servides so as seguintes: a) confessria, que visa obteno do reconhecimento judicial da existncia de servido negada ou contestada. Trata-se de ao real, sendo indispensvel a outorga uxria e a citao da mulher do ru; b) negatria, destinada a possibilitar ao dono do prdio serviente a obteno de sentena que declare a inexistncia de servido ou de direito sua ampliao; c) de manuteno ou reintegrao de posse, em favor do dono do prdio dominante, que molestado ou esbulhado pelo proprietrio do prdio serviente. Tambm pode ser utilizada quando este no permite a realizao de obras de conservao da servido; d) de usucapio, conforme expresso no art. 1.379 do Cdigo Civil e de nunciao de obra nova, j se decidiu, com efeito, que a servido tigni immittendi ( meter trave na parede do vizinho) comporta defesa pela nunciao de obra nova, com fundamento no art. 934,I, do CPC.3.2.5 Da extino das servidesSalvo nas desapropriaes, a servido, uma vez registrada, s se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada (CC, art. 1.387). natural que isso ocorra, tendo em vista que sua constituio depende de tal registro, especialmente em se tratando de no aparentes. O art. 1.388 do Cdigo Civil indica os casos em que o cancelamento pode ser deferido judicialmente, a pedido do dono do prdio serviente: a) pela renncia, que deve ser expressa, mas admite-se que possa ser tcita quando, por exemplo, o dono do prdio dominante permite que o dono do prdio serviente faa nele obra incompatvel com o exerccio da servido; b) pela cessao, para o prdio dominante, da utilidade que determinou a constituio da servido; c) pelo resgate, que s poder ocorrer quando convencionado. Difere, pois, da enfiteuse, que autoriza sempre o resgate (CC/1916, art. 683).

Extinguem-se, ainda, as servides prediais, nos termos do art. 1.389 do Cdigo Civil: a) pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa nesse caso, opera-se a confuso; b) pela supresso das respectivas obras, por efeito de contrato ou de outro ttulo expresso trata-se de modo de extino que se aplica s servides aparentes; c) pelo no uso, durante dez anos contnuos.3.3 UsufrutoPara Fabio Ulhoa:

Usufruto o direito real que transfere titularidade de uma pessoa (usufruturio) o direito de possuir, usar e fruir coisa da propriedade de outra (proprietrioou nu-proprietrio). Institudo o usufruto, os poderes inerentes propriedade se desdobram, passando o de usar e fruir titularidade de sujeito de direito diverso do proprietrio; nas mos deste remanesce apenas o de dispor, mas consideravelmente esvaziado, j que h pouco interesse na aquisio de bem gravado pelo usufruto. O usufruturio tem, enquanto dura o nus, o direito exclusivo de usar o bem, explor-lo economicamente e gozar de seus frutos. Recaindo, por exemplo, o usufruto sobre um apartamento, poder transferir para o local sua moradia (usar) ou alug-lo (fruir), exercendo em qualquer caso a posse do bem (possuir).Segundo o conceito clssico, originrio do direito romano, usufruto e o direito de usar uma coisa pertencente a outrem e de perceber-lhe os frutos, ressalvadas suas substancias (usus fructus est ius alienis rebus utendi fruendi, salva rerum substantia).Preceitua Maria Helena Diniz sobre o usufruto, que este no e a restrio ao direito de propriedade, mas sim a posse direta que e deferida a outrem que desfruta do bem alheio na totalidade de suas relaes, retirando-lhe os frutos e utilidades que ele produz. Perde o proprietrio do bem o jus utendi e o fruendi que so poderes inerentes ao domnio, porem no perde a substancia, o contedo de seu direito de propriedade que lhe fica na nua propriedade.

3.3.1 Caractersticas do usufrutoO usufruto e direito real sobre coisa alheia: sendo direito real tem oponibilidade erga omnes e, em conseqncia, direito de seqela, o que permite ao titular, usufruturio, buscar a coisa nas mos de quem estiver, de forma injusta, para dela usar e gozar como lhe assegurado. A defesa de seu direito feita por meio de ao real. Assim leciona Carlos Roberto Gonalves:Recai diretamente sobre a coisa, no precisando seu titular, para exercer seu direito, de prestao positiva de quem quer que seja. Vem munido do direito de seqela, ou seja, da prerrogativa concedida ao usufruturio de perseguir a coisa nas mos de quem quer que injustamente a detenha, para us-la e desfrut-la como lhe compete. um direito oponvel erga omnes e sua defesa se faz atravs de ao real. um direito temporrio: consoante dispe o Cdigo Civil o usufruto se extingue pela renncia ou morte do usufruturio (art. 1.410, I); pelo termo de sua durao (art. 1.410, II); pelo decurso do prazo de trinta anos da data em que se comeou a exercer, se institudo em favor de pessoa jurdica (art. 1.410, III); e pela cessao domotivo de que se origina (art. 1.410, IV). E inalienvel, permitindo porem a cesso de seu exerccio por titulo gratuito ou oneroso. Dispe, com efeito, o art. 1393 do CC/2002- no se pode transferir o usufruto por alienao, mas seu exerccio pode ceder-se por titulo gratuito ou oneroso.E insuscetvel a penhora, A inalienabilidade ocasiona a impenhorabilidade do usufruto.O direito em si no pode ser penhorado, em execuo movida por dvida do usufruturio, porque a penhora destina-se a promover a venda forada do bem em hasta pblica7. Mas como o seu exerccio pode ser cedido, passvel, em conseqncia, de ser penhorado. Nesse caso, o usufruturio fica provisoriamente privado do direito de retirar da coisa os frutos que ela produz.3.3.2 Constituio e objetoO usufruto pode constituir-se por determinao legal, ato de vontade e usucapio. Por determinao legal o estabelecido pela lei em favor de certas pessoas, como o usufruto dos pais sobre os bens do filho menor (CC, art. 1.689, I). Por ato de vontade o que resulta de contrato ou testamento. Admite-se, ainda, a sua constituio pela usucapio, ordinria ou extraordinria, desde que concorram os requisitos legais.

Podem ser objeto de usufruto um ou mais bens, mveis ou imveis, um patrimnio inteiro ou parte deste (CC, art. 1.390). O usufruto de imveis, quando no resulte de usucapio, constituir-se- mediante registro no Cartrio de Registro de Imveis (art. 1.391). O usufruto de bens mveis consumveis (art. 1.392, 1) denominado quase usufruto ou usufruto imprprio, assemelhando-se ao mtuo, porque o usufruturio torna-se verdadeiro proprietrio, ficando obrigado a restituir coisa equivalente. Em regra, o usufruturio obrigado a conservar a substncia da coisa para o nu-proprietrio. Seo usufruto recai sobre universalidade ou quota-partede bens, o usufruturio tem direito parte do tesouro achado por outrem, e ao preo pago pelo vizinho do prdio usufrudo, para obter meao em parede, cerca, muro, vala ou valado (art. 1.392, 3).3.3.3 EspciesQuanto origem ou modo de constituio, o usufruto pode ser legal e convencional (voluntrio). Legal o institudo por lei em benefcio de determinadas pessoas. Convencional o que resulta do contrato (ato inter vivos, em geral sob a forma de doao) ou do testamento (ato causa mortis).

Quanto sua durao, pode ser temporrio ou vitalcio. Usufruto temporrio o estabelecido com prazo certo de vigncia. Extingue-se com o advento do termo. Vitalcio o que perdura at a morte do usufruturio ou enquanto no sobrevier causa legal extintiva (CC, arts. 1.410 e 1.411).

Quanto ao seu objeto, o usufruto divide-se em prprio ou imprprio. Prprio o que tem por objeto coisas inconsumveis e infungveis, cujas substncias so conservadas e restitudas ao nu-proprietrio. Imprprio o que incide sobre bens consumveis ou fungveis, sendo denominado quase usufruto (CC art. 1.392, 1). Quanto aos titulares, pode ser simultneo e sucessivo. Simultneo o constitudo em favor de duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, extinguindo-se gradativamente em relao a cada uma das que falecerem, salvo se expressamente estipulado o direito de acrescer. Neste caso, o quinho do usufruturio falecido acresce ao do sobrevivente, que passa a desfrutar do bem com exclusividade (art. 1.411). Esse direito, nos usufrutos institudos por testamento, rege-se pelo disposto no art. 1.946 do Cdigo Civil. Usufruto sucessivo o institudo em favor de uma pessoa, para que depois de sua morte transmita-se a terceiro. Essa modalidade no admitida pelo nosso ordenamento, que prev a extino do usufruto pela morte do usufruturio.

Se o doador, ao reservar para si o usufruto (usufruto deducto) do bem doado, estabelecer a sua inalienabilidade, esse gravame s poder ser cancelado aps sua morte, se estiver bem evidenciada a sua inteno de no permitir a alienao do bem somente enquanto permanecer como usufruturio. Falecendo este, cancelam-se o usufruto e a clusula de inalienabilidade de carter temporrio.3.3.4 Extino do usufrutoSegundo o art. 1.410 do Cdigo Civil, extingue-se o usufruto: a) pela renncia (inciso I) ou desistncia manifestada pelo usufruturio, exigindo-se apenas que o faa por escritura pblica, se o direito se refere a bens imveis de valor superior ao estabelecido no art. 108 do Cdigo Civil (trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas); b) pela morte do usufruturio (inciso I). O direito de acrescer, quando estipulado, constitui uma exceo regra de que o usufruto se extingue com a morte do usufruturio. Entretanto, quando estabelecido nas doaes de pais a filhos, no pode atingir a legtima dos herdeiros necessrios, operando-se somente no tocante metade disponvel; c) pelo advento do termo de sua durao, estabelecido no seu ato constitutivo (inciso II), salvo se o usufruturio falecer antes; d) pela extino da pessoa jurdica, em favor de quem foi constitudo, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se comeou a exercer (inciso III); e) pela cessao do motivo de que se origina (inciso IV), que pode ser pio, moral, cientfico etc., bem como no caso do usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores, que cessa quando estes atingem a maioridade; f) pela destruio da coisa, no sendo fungvel (inciso V). Se, no entanto, a coisa foi desapropriada ou se encontrava no seguro, o direito do usufruturio se sub-roga na indenizao recebida (arts. 1.407, 1.408, 2, e 1.409). Acontece o mesmo quando a destruio da coisa ocorreu por culpa de terceiro condenado a reparar o dano; g) pela consolidao, quando na mesma pessoa se renem as qualidades de usufruturio e nu-proprietrio (inciso VI). Pode tal situao ocorrer, por exemplo, quando o usufruturio adquire o domnio do bem, por ato inter vivos ou causa mortis; h) por culpa do usufruturio, quando falta ao seu dever de cuidar bem da coisa (inciso VII).

A extino depende do reconhecimento da culpa por sentena; i) pelo no uso, ou no fruio (inciso VIII), da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Alm desses modos de extino expressamente previstos, pode o usufruto extinguir-se, ainda, pelo implemento de condio resolutiva estabelecida pelo instituidor.

3.4 Do usoTrata-se de instituto que se destina a assegurar ao beneficirio a utilizao imediata de coisa alheia e que praticamente no tem significao em nosso Pas. considerado um usufruto restrito, porque ostenta as mesmas caractersticas de direito real, temporrio e resultante do desmembramento da propriedade, distinguindo-se entretanto pelo fato de o usufruturio auferir o uso e a fruio da coisa, enquanto ao usurio no concedida seno a utilizao restrita aos limites das necessidades suas e de sua famlia (CC, art. 1.412). O objeto do uso pode consistir em coisa mvel ou imvel. Aponta-se, como aplicao do direito de uso, o jazigo perptuo, a faculdade de nele sepultar os mortos da famlia.

So aplicveis ao uso, no que no for contrrio sua natureza, as disposies relativas ao usufruto (art. 1.413).3.5 Da habitaoO direito real de habitao ainda mais restrito do que o uso, pois consiste na faculdade de residir num prdio alheio, com a famlia. Devido ao seu carter personalssimo, no pode ser cedido. Assim, o titular deve residir, ele prprio, com sua famlia, no prdio. No pode alug-lo, nem emprest-lo. Se conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que ocupar a habitao estar no exerccio de direito prprio, nada devendo s demais a ttulo de aluguel.

A nenhuma ser lcito impedir o exerccio da outra ou das outras. direito real temporrio, extinguindo-se pelos mesmos modos de extino do usufruto (CC,art. 1.416).

Pode constituir-se, assim como o usufruto, por lei (CC, art. 1.831; Lei n. 9.278/96, que regulamentou a unio estvel) e por ato de vontade (contrato e testamento), devendo ser registrado (LRP, art. 167, I,n. 7).3.6 Superfcie Para Fabio Ulhoa pelo direito de superfcie, uma pessoa (superficirio) pode, durante um tempo, construir ou plantar em terreno pertencente a outra (concedente ou proprietrio). Pela perspectiva do primeiro, o instituto destina-se a garantir, de modo mais acentuado, o direito de explorao econmica de imvel no construdo.Dispe o art. 1.369 do Cdigo Civil que o proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concesso (pargrafo nico). Pelo novo instituto, uma pessoa, cujo terreno no seja apropriado para a construo que pretende erigir, pode, por exemplo, permutar o usodo solo, temporariamente, mantendo a propriedade deste, com outra pessoa que possua terreno que atenda s suas necessidades, cedendo, por outro lado, a esta, que nele tem interesse, o direito de superfcie de seu imvel.3.6.1 Caractersticas gerais do direito de superfcie

A explorao econmica do terreno gravado ser feita por meio de construes ou plantaes (CC, art. 1.369), as quais se incorporam ao imvel, e, com o fim do direito de superfcie, passam a ser do proprietrio.Pode ser onerosa ou gratuita a concesso do direito de superfcie (CC, art. 1.370). Quando onerosa, o superficirio devedor deremuneraoao concedente, quepode corresponder a pagamento nico ou parcelado. Nada obsta pactuar-se a remunerao proporcional, em funo da renda extrada pelo superficirio da construo ou plantao. No caso de concesso gratuita, nenhuma retribuio pecuniria devida ao proprietrio. O interesse deste ltimo em conced-la sem qualquer pagamento em troca pode estar relacionado, por exemplo, necessidade de dar destinao socialmente til ao terreno para evitar sua perda (na reforma agrria) ou mesmo incidncia de certas obrigaes fiscais (IPTU progressivo).

A concesso do direito de superfcie faz-se por meio de escritura pblica independente do seu valor ou do imvel registrada no Registro de Imveis.

No Brasil, o direito de superfcie transmissvel, no havendo, como em outros direitos, qualquer margem para discusso acerca da sua transmissibilidade por negcio inter vivos. Entre ns, alis, a alienabilidade do direito no pode ser obstaculizada ou dificultada pelo concedente. A lei, por exemplo, veda a estipulao de qualquer pagamento em seu favor em razo da transferncia (CC, art. 1.372, pargrafo nico).

Indisputvel, tambm, a transmisso do direito de superfcie por falecimento do superficirio aos seus sucessores ou legatrios, hiptese em que tambm invlida qualquer previso de pagamento ao proprietrio.

Em caso de alienao do direito de superfcie, o proprietrio tem direito de preferncia, em igualdade de condies; do mesmo modo, na alienao do terreno gravado, o superficirio tem igual preferncia (CC, art. 1.373). Quer dizer, se o superficirio pretende alienar o direito real que titula e encontra interessado na aquisio, antes de fechar o contrato com ele, obrigado pela lei a dar ao concedente a oportunidade de o adquirir pelo mesmo preo; e, se o proprietrio quer vender o terreno, antes de contratar a venda com terceiro, tem a obrigao legal de consultar o superficirio, para saber se tem interesse em compr-lo pelo preo negociado. O direito de superfcie deixa de existir em cinco hipteses. Primeira, com a consolidao da propriedade em mos do superficirio ou nas do concedente. Se o direito adquirido pelo proprietrio ou o terreno pelo superficirio, cessa por completo o gravame .Segunda, pelo trmino do prazo de durao. Terceira, se o superficirio der ao terreno concedido destinao diversa da autorizada na concesso (CC, art. 1.374). Imagine que o superficirio esteja autorizado a plantar, noterreno concedido, qualquer produto menos soja, porque a essa cultura se dedicao concedente, queno quer a concorrncia. Se aquele, desobedecendo essa condio do direito real, planta soja, extingue-se o direito de superfcie.Quarta, em razo do no aproveitamento econmico da superfcie concedida. Essa hiptese de extino no est expressamente prevista na lei brasileira, mas deve ser admitida em aplicao extensiva do preceito relacionado ao

desvio de finalidade. Como o direito de superfcie , normalmente, concedido pelo proprietrio para que seu terreno seja explorado de forma til coletividade, evitando as conseqncias jurdicas do desatendimento da funo social da terra, rural ou urbana, uma vez no atingido esse objetivo, ele deve desaparecer. Quinta, por fora de desapropriao do imvel onerado. A indenizao ser, nesse caso, repartida entre o concedente e o superficirio, de acordo com o valor do direito real de cada um (art. 1.376).Extinta a concesso, exceto no caso de desapropriao, o concedente adquire a propriedade das construes e plantaes introduzidas no seu terreno pelo superficirio, independentemente de qualquer indenizao (CC, art. 1.375).

Enquanto no ocorre qualquercausa extintiva,as construes e plantaes feitas no imvel concedido so da propriedade do superficirio, que pode fruir ou oner-las, bem como delas dispor, como bem quiser.

4. Direitos reais de garantia4.1 Do penhor4.1.1 Conceito, caractersticas e objetoConstitui-se o penhor pela transferncia efetiva da posse que, em garantia do dbito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou algum por ele, de uma coisa mvel, suscetvel de alienao (CC, art. 1.431). Trata-se de direito real que vincula uma coisa mvel ao pagamento de uma dvida. Distingue- se da hipoteca no s pela transferncia do objeto ao credor, o que no ocorre naquela, como tambm pelo objeto, j que esta tem por garantia bens imveis, embora possa recair, tambm, sobre aeronaves e navios.

Apresenta as seguintes caractersticas: a) direito real, conforme prescreve o art. 1.419 do Cdigo Civil; b) direito acessrio, e, como tal, segue o destino da coisa principal. Uma vez extinta a dvida, extingue-se o penhor. Assim, no pode o credor, paga a dvida, recusar a entrega da coisa a quem a empenhou (art. 1.435, IV), mas pode exercer o direito de reteno at que o indenizem das despesas, devidamente justificadas, que tiver feito, no sendo ocasionadas por culpa sua (art. 1.433, II); c) s se perfecciona pela tradio do objeto ao credor. A lei, porm, criou penhores especiais, dispensando a tradio (art. 1.431, pargrafo nico) por efeito da clusula constitui (penhor rural,industrial, mercantil e de veculos). O credor considerado depositrio do objeto empenhado e tem suas obrigaes especificadas no art. 1.435. Pode, se o devedor no pagar a dvida, promover a excusso do penhor. O seu direito consiste em ser pago preferencialmente na venda da coisa apenhada.

Quanto ao objeto, o penhor recai sobre bens mveis, corpreosou incorpreos (direitos) e alienveis, isto , que no estejam fora do comrcio. Entretanto, no penhor agrcola e no industrial, admite-se que recaia sobre imveis por acesso fsica ou intelectual (tratores, mquinas e outros objetos incorporados ao solo). Em princpio, no se admite um segundo penhor sobre a coisa, em face da transmisso da posse. Contudo, quando a posse continua com o devedor, nada impede que tal ocorra.

D-se o subpenhor (que pode ser proibido, no contrato) quando, institudo o penhor em favor de um credor, que recebe a posse, este, por sua vez, institui o penhor em favor de terceiro.

O penhor contrato solene, pois a lei exige que seja constitudo por instrumento pblico ou particular (CC, arts. 1.432 e 1.438), com a devida especificao. necessrio, para valer contra terceiros, que seja levado ao Registro de Ttulos e Documentos (LRP, art. 127) ou, no caso do penhor rural, ao Registro de Imveis (LRP, art. 167), salvo se se tratar de penhor legal.

4.1.2 EspciesO penhor pode ser convencional e legal. O primeiro resulta de um acordo de vontades e o segundopromana dalei (objetivaproteger determinados credores). Pode-se, ainda, distinguir o penhor comum dos especiais. Penhor comum o mencionado no art. 1.431 do Cdigo Civil e decorre da vontade das partes. Os especiais refogem ao padro tradicional,estando sujeitos a regras especficas, como ocorre com os penhores legal, rural, industrial, de ttulos de crdito e de veculos.

4.1.3 Extino do penhorExtingue-se o penhor nas seguintes hipteses (CC, art. 1.436): a) extinguindo-se a obrigao. Sendo direito acessrio, extingue-se com a extino do principal; b) perecendo a coisa. Se parcial a perda, a garantia real permanece quanto frao no atingida. A extino do penhor, que o acessrio, no implica a extino da dvida. Esta continua a existir como crdito quirografrio; c) renunciando o credor, expressa ou tacitamente ( 1); d) confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa; e) dando-se a adjudicao judicial, a remio (CPC, arts. 714 e 787), ou a venda do penhor (quando permitida no contrato).

4.1.4 Do penhor ruralPreceitua o art. 1.438 do novo Cdigo Civil: Constitui-se o penhor rural medianteinstrumento pblico ou particular, registrado no Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio em que estiverem situadas as coisas empenhadas. Prometendo pagar em dinheiro a dvida, que garante com penhor rural, o devedor poder emitir, em favor do credor, cdula rural pignoratcia, na forma determinada em lei especial.

O penhor rural tem por objeto bens mveis e imveis por acesso fsica e intelectual, sendo nesse sentido semelhante hipoteca. Podem ser objeto de penhor pecurio os animais que integram a atividade pastoril, agrcola ou de laticnios (CC art. 1.444). O agrcola possibilita a concesso de garantia sobre coisasfuturas, ou seja, sobre colheitas de lavouras em formao (art. 1.442, II). negcio solene, porque a lei exige que seja feito por instrumento pblico ou particular, devidamente especializado. Deve ser registrado no Registro de Imveis da circunscrio em que estiverem situados os bens ou animais empenhados, para ter eficcia contra terceiros. O penhorabrange a safra imediatamente seguinte, no caso de frustrar-se ou mostrar-se insuficiente a que se deu em garantia. Se o credor no financiar a nova safra, poder o rurcola constituir novo penhor, em quantia mxima equivalente do primeiro (art. 1.443 e pargrafo nico).

O penhor pecurio recai sobre os animais que se criam pascendo, para a indstria pastoril, agrcola ou de laticnios, em qualquer de suas modalidades. A lei no permite a venda dos animais empenhados sem o consentimento prvio e por escrito do credor (art. 1.445). Realizada a excusso do penhor, o devedor intimado para depositar o seu objeto. Se no o fizer, corre o risco de ter a sua priso decretada. No caso de morte dos animais, devem ser substitudos por outros da mesma espcie, que ficam sub-rogados no penhor (art. 1.446).

4.1.5 Do penhor industrial e mercantilConstitui-se o penhor industrial, ou o mercantil, medianteinstrumento pblico ou particular, registrado no Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio onde estiverem situadas as coisas empenhadas (CC, art. 1.448). O devedor poder emitir cdula do respectivo crdito, na forma regulada em lei especial (pargrafo nico).

Essa modalidade de penhor pode ter por objeto mquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessrios ou sem eles; animais, utilizados na indstria; sal e bens destinados explorao das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados industrializao de carnes e derivados; matrias-primas e produtos industrializados (art. 1.447). O devedor no pode alienar as coisas empenhadas, nem alter-las ou mudar-lhes a situao, sem o consentimento escrito do credor. Se este anuir na alienao, o devedor dever efetuar a reposio com outros bens da mesma natureza, que ficaro sub-rogados no penhor (art. 1.449).

4.1.6 Do penhor de direitos e de ttulos de crditoO Cdigo Civil admite penhor de direitos, suscetveis de cesso, sobre coisas mveis, que se constitui mediante instrumento pblico ou particular, registrado no Registro de Ttulos e Documentos. O titular do direito entregar ao credor pignoratcio os documentos comprobatrios, salvo se tiver interesse legtimo em conserv-los (CC, art. 1.452).

Efetivada a cauo, o direito ao recebimento do crdito transferido ao credor, cujas prerrogativas so enumeradas no art. 1.455 do Cdigo Civil. Passa a ser verdadeiro mandatrio do devedor e assume a condio de depositrio, pelas importncias que receber alm do que lhe devido (CC, art. 1.455, pargrafo nico). Aoreceber os documentos comprobatrios do crdito, deve dar cincia ao devedor do ttulo, que no mais poder pagar ao devedor, sob pena de pagar mal (art. 1.453). O titular do crdito empenhado s pode receber o pagamento com a anuncia, por escrito, do credor pignoratcio, caso em que o penhor se extinguir (art. 1.457).

Estando vencido o crdito pignoratcio, tem o credor direito a reter, da quantia recebida, o que lhe devido, restituindo o restante ao devedor; ou a excutir a coisa a ele entregue (art. 1.455, pargrafo nico).

O penhor, que recai sobre ttulo de crdito, constitui-se mediante instrumento pblico ou particular ou endosso pignoratcio, com a tradio do ttulo ao credor (CC, art. 1.458). O devedor do ttulo empenhado, que receber a intimao para no pagar ao seu credor ou se der por ciente do penhor, no poder pagar a este e, se o fizer, responder solidariamente por perdas e danos, perante o credor pignoratcio (art. 1.460).

4.1.7 Do penhor de veculosO legislador inovou, disciplinando em seo autnoma o penhor de veculos empregados em qualquer espcie de transporte ouconduo.

Constitui-se mediante instrumento pblico ou particular, registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, e anotado no certificado de propriedade (CC, art. 1.462), admitindo-se a emisso de cdula de crdito por este.

S pode ser convencionado pelo prazo mximo de dois anos, prorrogvel at o limite de igual tempo, averbada a prorrogao margem do registro respectivo (art. 1.466).

O credor tem o direito de verificar o estado do veculo empenhado, que deve estar previamente segurado contra furto, avaria, perecimento e danos causados a terceiros. A alienao, ou a mudana, do veculo empenhado sem prvia comunicao ao credor importa no vencimento antecipado do crdito pignoratcio.

4.1.8 Do penhor legalO legislador estabeleceu o penhor legal visando proteger certas pessoas, em determinadas situaes, garantindo-lhes o resgate de seus crditos. So credores pignoratcios, independentemente de conveno: a) os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, mveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nos respectivos estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que a tiverem feito; b) o dono do prdio rstico ou urbano, sobre os bens mveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prdio, pelos aluguis ou rendas (CC, art. 1.467).

Incorrendo o pagamento, o credor pode apossar-se dos bens (s os que guarnecem o prdio locado ou estejam no hotel), para estabelecer sobre eles o seu direito real, antes mesmo de recorrer autoridade judiciria, sempre que haja perigo na demora (CC, art. 1.470). meio direto de defesa, constituindo direito mais amplo que o simples direito de reteno e de maior eficcia que o privilgio pessoal. Alm dos casos mencionados no art. 1.467, h tambm o penhor institudo em favor dos artistas e auxiliares cnicos sobre o material da empresa teatral utilizado nas apresentaes, pela importncia de seus salrios e despesas de transporte (Dec. n.

18.257, de 10-12-1928), e o estabelecido sobre as mquinas e aparelhos utilizados na indstria que se encontrem no prdio dado em locao (Dec.-Lei n. 4.191, de 18-3-1942). Somente com a homologao (CC, art. 1.471; CPC, art. 874) completa-se o penhor legal. A apreenso, enquanto no homologada, no constitui propriamente penhor, mas mera pretenso de constituir penhor.4.2 Da anticrese

direito real sobre coisa alheia, em que o credor recebe a posse de coisa frugfera, ficando autorizado a perceber-lhe os frutos e imput-los no pagamento da dvida. Trata-se de instituto pouco utilizado, recaindo a preferncia, hoje, sobre a hipoteca.

Apresenta o inconveniente de retirar do devedor a posse e gozo do imvel, transferindo-os para o credor. Este obrigado, por sua conta, a colher os frutos e pagar-se com as prprias mos. Embora o art. 1.506, 2, do Cdigo Civil permita ao devedor anticrtico hipotecar o imvel dado em anticrese, dificilmente encontrar quem aceite tal situao.

Findo o prazo do contrato, ou liquidado o dbito, cabe ao credor anticrtico restituir o imvel ao devedor. Extinta a dvida, extingue-se a anticrese, que direito acessrio. A extino da dvida pode dar-se pela sua amortizao com os frutos da coisa, ou pelo pagamento antecipado. Extingue-se a anticrese pela caducidade, decorridos quinze anos da data de sua constituio (CC, art. 1.423). Nesse caso, o credor passa a quirografrio.

O credor anticrtico pode, salvo pacto em sentido contrrio, arrendar os bens dados em anticrese a terceiro, se no preferir administr-los e fruir seus frutos e utilidades. Dever apresentar anualmente balano exato e fiel de sua administrao, que poder ser impugnado pelo devedor. Se os dados contidos no balano forem inexatos, ou ruinosa a administrao, poder este, se o quiser, requerer a transformao do contratoem arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poder ser corrigido anualmente (CC,art. 1.507 e 1 e 2).

A anticrese distingue-se do penhor comum porque tem por objeto bem imvel, e o credor tem o direito aos frutos, at o pagamento da dvida.

Tambm no se confunde com o penhor rural, em que a posse continua com o devedor. Afasta-se da hipoteca porque o credor hipotecrio pode promover a excusso e venda judicial do bem hipotecado, sem ter a sua posse, o que no ocorre com o anticrtico. Admite-se a cumulao da anticrese com a hipoteca (CC, art. 1.506, 2).4.3 Da hipoteca4.3.1 Conceito e caractersticas o direito real de garantia que tem por objeto bens imveis, navio ou avio pertencentes ao devedor ou a terceiro e que, embora no entregues ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o recebimento de seu crdito.

As suas principais caractersticas so as seguintes, alm das j citadas: a) o objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro; b) o devedor continua na posse doimvel hipotecado; c) indivisvel, pois a hipoteca grava o bem na sua totalidade (CC, art. 1.421), no acarretando exonerao correspondente da garantia o pagamento parcial da dvida; d) tem carter acessrio; e) na modalidade convencional, negcio solene (art. 108); f) confere ao seu titular os direitos de preferncia e de seqela. Se o bem for alienado, ser transferido ao adquirente com o nus da hipoteca que o grava, desde que tenha havido o prvio registro. Caso contrrio, o adquirente no lhe sofre os efeitos; g) assenta-se em dois princpios: o da especializao e o da publicidade, j abordados no n. 84, retro.

4.3.2 ObjetoA hipoteca tem por objeto: a) os imveis; b) os acessrios dos imveis conjuntamente com eles; c) o domnio direto; d) o domnio til; e) as estradas de ferro; f) os recursos naturais a que se refere o art. 1.230 do Cdigo Civil, independentemente do solo onde se acham; g) os navios; h) as aeronaves (CC, art. 1.473). A hipoteca dos navios e das aeronaves rege-se pelo disposto em lei especial. Embora sejam mveis, admitida a hipoteca, por convenincia econmica e porque so suscetveis de identificao eindividuao,tendoregistro peculiar, possibilitando a especializao e a publicidade, princpios que norteiam o direito real de garantia.

S so passveis de hipoteca imveis que se achem no comrcio e sejam alienveis. No podem ser hipotecados os onerados com clusula de inalienabilidade ou os que se encontrem extra commercium (art. 1.420). Por abstratos, simples direitos hereditrios no so suscetveis de hipoteca, mesmo porque torna-se impossvel o seu registro. A hipoteca abrange todas as acesses, melhoramentos ou construes do imvel, dado o seu carter acessrio. Subsistem os nus reais constitudos e registrados, anteriormente hipoteca, sobre o mesmo imvel (CC, art. 1.474). Em execuo hipotecria so penhorveis os aluguis do prdio hipotecado, em face da indivisibilidade da garantia e da abrangncia dos acessrios do imvel, neles se incluindo os rendimentos, se insuficiente o valor do bem onerado com a hipoteca. So tambm suscetveis de hipoteca os apartamentos em edifcios em condomnio, independentementedoconsentimentodos condminos (Lei n. 4.591/64, art. 4; CC, art. 1.331, 1).

4.3.3 EspciesSegundo a origem, a hipoteca pode ser convencional, legal ou judicial. convencional quando se origina do contrato, da livre manifestao dos interessados; legal quando emana da lei para garantir determinadas obrigaes (CC, art. 1.489) o processo de especializao consta do Cdigo de Processo Civil, arts. 1.205; judicial quando decorre de sentena judicial, assegurando a sua execuo.

Quanto ao objeto em que recai, pode ser comum, quando incide sobre bem imvel, e especial, submetida a regime legal especfico, como a que tem por objeto avies, navios ou vias frreas.

A hipotecajudicial resulta de sentena condenatria e exige especializao e registro no Cartrio de Registro de Imveis para que seja oposta a terceiros (CPC, art. 466). Presentes todos os pressupostos legais (CPC, art. 466; LRP, art. 167, I, n. 2), prevalece contra o adquirente do imvel de modo absoluto.

4.3.4 Pluralidade de hipotecasAdmite-se a efetivao de novas hipotecas sobre o imvel anteriormente hipotecado, desde que com novo ttulo constitutivo, em favor do mesmo ou de outro credor (CC art. 1.476). possvel, assim, seja o imvel gravado de vrias hipotecas, a menos que o ttulo constitutivo anterior vede isso expressamente. Mesmo havendo pluralidade de hipotecas, o credor primitivo no fica prejudicado, porque goza do direito de preferncia. de consignar que o devedor deve revelar, ao constituir nova hipoteca, a existncia da anterior, sob pena de, silenciando, cometer crime de estelionato (CP, art. 171, 2, II).A segunda hipoteca sobre o mesmo imvel recebe o nome de sub-hipoteca. Pode ser efetivada ainda que o valor do imvel no a comporte. Em razo da preferncia entre os credores hipotecrios, fixada pela ordem de registro dos ttulos no Registro de Imveis (prioridade), o sub-hipotecrio no passa de um credor quirografrio em relao aos anteriores, que no sero prejudicados. Todavia, a lei assegura-lhe a prerrogativa de remir a hipoteca anterior, a fim de evitar execuo devastadora, que no deixe sobra para o pagamento de seu crdito.

Se constar de escritura levada a registro a existncia de hipoteca anterior, no registrada, o oficial doRegistro de Imveisdeve fazer a prenotao e sobrestar-lhe por trinta dias o registro.

Esgotado este prazo sem que o credor da primeira hipoteca a registre, a segunda ser registrada e ter preferncia sobre a primeira (LRP, art. 189). Salvo o caso de insolvncia do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, no poder executar o imvel antes de vencida a primeira (CC,art. 1.477). No se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigaes garantidas por hipotecas posteriores primeira (art. 1.477, pargrafo nico). Vencida a primeira hipoteca e omitindo-se o primeiro credor, pode o segundo promover a execuo. Mas aquele ser pago com preferncia, cabendo a este o que restar.

O art. 1.478 do Cdigo Civil faculta a remio da hipoteca anterior por parte do credor da segunda quando o devedor no se oferea, no vencimento, a pagaraobrigaoavenada.Efetuandoo pagamento, o referido credor se sub-rogar nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuzo dos que lhe competirem contra o devedor comum. Se o primeiro credor estiver promovendo a execuo da hipoteca, ocredor dasegundadepositara importncia do dbito e as despesas judiciais (art.1.478, pargrafo nico). Prev o art. 1.481 a possibilidade de remio por parte do adquirente do imvel hipotecado, consignando, nos 1 e 2, as providncias que devem ser tomadas para a sua consecuo.

A hipoteca convencional tem validade por trinta anos (CC, art. 1.485, com redao determinada pela Lei n. 10.931, de 2-8-2004). Embora possam as partes estipular o prazo que lhes convier, e prorrog-lo mediante simples averbao, este no ultrapassar o referido limite. Quando atingido, d-se a perempo.

Somente mediante novo instrumento, submetido a outro registro, pode-se preservar o mesmo nmero de ordem, na preferncia da execuo hipotecria, mantendo-se a garantia (CC, art. 1.485). A perempo atinge somente a hipoteca convencional. A legal prolonga-se, enquanto perdurar a situao jurdica que ela visa resguardar, mas a especializao, em completando vinte anos, deve ser renovada (art.1.498).

4.3.5 Extino da hipotecaA hipoteca extingue-se (CC, art. 1.499): a) tendo carter acessrio, pelaextino da obrigao principal; b) pelo perecimento da coisa; c) pela resoluo da propriedade; d) pela renncia do credor, que deve ser expressa; e) pela remio, efetuada pelo credor da segunda hipoteca, pelo adquirente do imvel hipotecado, pelo executado, seu cnjuge, descendente ou ascendente; f) pela arrematao ou adjudicao, no mesmo processo ou em outro, desde que o credor hipotecrio, notificado judicialmente da venda (segundo os arts. 1.501 do CC e 619 do CPC, ineficaz a venda sem a intimao do credor), no comparea para defender o seu direito.

Extingue-se ainda a hipoteca com a averbao, no Registro de Imveis, do cancelamento do registro, vista da respectiva prova (CC, art. 1.500).5. Direito real de aquisio

5.1 O direito do promitente comprador do imvel

O Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, ampliou o rol dos direitos reais contemplados no Cdigo Civil de 1916, com a criao da promessa irretratvel de venda de um bem de raiz. Tal promessa, ou compromisso de compra e venda, um contrato (pactum de contrahendo), pelo qual as partes se comprometem a levar a efeito um contrato definitivo de venda e compra. O consentimento j foi dado, na promessa, convencionando os contratantes reiter-lo na escritura definitiva. O promitente comprador no recebe o domnio da coisa, mas passa a ter direitos sobre ela. Estes so, por isso, direitos reais sobre coisa alheia e consistem em desfrutar desta, em impedir sua vlida alienao a outrem e no poder de ajuizar ao de adjudicao compulsria.

O sistema do Cdigo Civil de 1916 permitia que muitos loteadores, com base no seu art. 1.088, deixassem de outorgar a escritura definitiva e optassem por pagar perdas e danos ao compromissrio comprador, estipuladas geralmente sob a forma de devoluo do preo em dobro, com a inteno de revender o lote, muitas vezes supervalorizado, com lucro, porque oaludido dispositivoadmitia o arrependimento. Com o advento do Decreto-Lei n. 58/37, o compromisso tornava-se irretratvel e conferia direito real ao comprador, desde que levado ao registro imobilirio.

A Lei n. 649, de 11 de maro de 1949, deu nova redao ao art. 22 daquele decreto-lei (posteriormente modificado pela Lei n. 6.014, de 27-12-1973), estendendo tal proteo aos imveis no loteados.

A Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, denominada Lei do Parcelamento do Solo Urbano, veio derrogar o Decreto-Lei n. 58/37, que hoje se aplica somente aos loteamentos rurais. O art. 25 da referida lei declara irretratveis e irrevogveis os compromissos de compra e venda de imveis loteados. Qualquer clusula de arrependimento, nesses contratos, ter-se-, pois, por no escrita. Em se tratando de imvel no loteado, lcito afigura-se convencionar o arrependimento, afastando-se, com isso, a constituio do direito real. Inexistindo clusula nesse sentido, prevalece a irretratabilidade. O novo Cdigo Civil disciplina o direito do promitente comprador nos arts. 1.417 e 1.418. Dispe o primeiro: Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. Prescreve o art. 1.418: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

O Superior Tribunal de Justia tem admitido a propositura de ao de adjudicao compulsria mesmo no estando registrado o compromisso de compra e venda irretratvel e irrevogvel. Proclama, com efeito, a Smula 239 desse Sodalcio: O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis. A autorizao do cnjuge indispensvel, por consistir em alienao de bem imvel sujeita adjudicao compulsria.

Se o compromissrio comprador deixar de cumprir a sua obrigao, atrasando o pagamento das prestaes, poder o vendedor pleitear a resciso contratual, cumulada com pedido de reintegrao de posse. Antes, porm, ter de constituir em mora o devedor, notificando-o (judicialmente ou pelo Cartrio de Registro de Imveis) para pagar as prestaes em atraso no prazo de trinta dias, se se tratar de imvel loteado (Lei n. 6.766/79, art. 32), ou de quinze dias, se for imvel no loteado (Dec.-Lei n. 745/69), ainda que no contrato conste clusula resolutiva expressa. Neste ltimo caso, a notificao prvia ou premonitria pode ser feita judicialmente ou pelo Cartrio de Ttulos e Documentos. Embora a citao para a ao constitua em mora o devedor (CPC, art. 219), nos casos mencionados deve ser prvia. Dispe a Smula 76 do Superior Tribunal de Justia que a falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor. Proclamam as Smulas 1 e 2 do Tribunal de Justiade So Paulo: 1. O compromissrio comprador de imvel, mesmo inadimplente, pode pedir a resciso do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensao com gastos prprios de administrao epropagandafeitospelo compromissrio vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupao do bem; A devoluo das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imvel deve ser feita de uma s vez, no se sujeitando forma de parcelamento prevista para a aquisio.

5 CONCLUSOEste estudo trata de direitos reais e mais do que isso, sobre coisas alheias. Toda negociao depende de acordos, da vontade de duas ou mais partes e sobre coisas alheias.Os direitos de fruio ou gozo permitem a utilizao da coisa de forma semelhante ao proprietrio pleno, com maior ou menor espectro. So a enfiteuse, as servides prediais, o usufruto, o uso, a habitao e as rendas constitudas sobre imveis. A esses podemos acrescentar o direito do promitente comprador, como menciona o Cdigo.

So direitos de garantia aqueles que vinculam a coisa a uma relao obrigacional: o penhor, a anticrese e a hipoteca. A estes acrescentamos a alienao fiduciria em garantia, disciplinada pelo mercado de capitais e admitida pelo Cdigo de 2002. A anticrese tambm permite a fruio da coisa, embora seja essencialmente de garantia.O assunto esclareceu com detalhes o que se aplica nos negcios quotidianamente, como direito real de gozo e fruio, como direito real de aquisio, direito real de garantia.Enfim, o aprofundamento do tema trouxe maior conhecimento, com possibilidades de melhores aplicaes nos negcios, como profissional.

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