Análise de Uma Promoção Imobiliária
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ANÁLISE DE UMA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA ENTRECAMPOS GARDEN Trabalho elaborado no âmbito da disciplina de Análise de Investimentos Imobiliários, da 6.ª Edição do Curso de Pós-Graduação em Gestão e Avaliação Imobiliária, do Instituto Superior de Economia e Gestão. L i s b o a , J u l h o d e 2 0 0 7
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ANÁLISE DE UMA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
E N T R E C A M P O S G A R D E N
T r a b a l h o e l a b o r a d o n o â m b i t o d a d i s c i p l i n a d e A n á l i s e d e I n v e s t i m e n t o s I m o b i l i á r i o s , d a 6 . ª E d i ç ã o d o C u r s o d e P ó s - G r a d u a ç ã o e m G e s t ã o e A v a l i a ç ã o I m o b i l i á r i a , d o I n s t i t u t o S u p e r i o r d e E c o n o m i a e G e s t ã o .
L i s b o a , J u l h o d e 2 0 0 7
ANÁLISE DE UMA PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA
E N T R E C A M P O S G A R D E N
Um trabalho de: Ana Miguéns Gomes | José Filipe Chung
José Rosado Marques | Nuno Ferreira Valente Ricardo Santos Pires | g r u p o I I
Docente Amaro Naves Laia
T r a b a l h o e l a b o r a d o n o â m b i t o d a d i s c i p l i n a d e A n á l i s e d e I n v e s t i m e n t o s I m o b i l i á r i o s , d a 6 . ª E d i ç ã o d o C u r s o d e P ó s - G r a d u a ç ã o e m G e s t ã o e A v a l i a ç ã o I m o b i l i á r i a , d o I n s t i t u t o S u p e r i o r d e E c o n o m i a e G e s t ã o .
L i s b o a , J u l h o d e 2 0 0 7
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Índice
1 Introdução............................................................................................................................ 2
2 Breve descrição do empreendimento............................................................................. 3
3 Caracterização económica do empreendimento .......................................................... 5
3.1 custos de construção ...................................................................................................... 5
3.2 custos totais do empreendimento .................................................................................... 5
3.3 valores de comercialização ............................................................................................. 6
3.4 planeamento .................................................................................................................. 6
3.5 pós-venda ...................................................................................................................... 7
3.6 financiamento ................................................................................................................ 7
4 Análise económica e financeira do projecto ................................................................. 8
4.1 método residual estático ................................................................................................. 8
4.2 método do resultado residual dinâmico [EVA].................................................................... 9
4.3 método dos fluxos de caixa actualizados .......................................................................... 9
5 Conclusões........................................................................................................................ 12
6 Análise de sensibilidade................................................................................................. 12
Índice de anexos ................................................................................................................. 16
Bibliografia........................................................................................................................... 17
6.ª Edição Curso Pós-Graduação Gestão e Avaliação Imobiliária | INSTITUTO SUPERIOR DE ECONOMIA E GESTÃO|
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1 Introdução
No âmbito da disciplina de Análise de Investimentos Imobiliários do curso de pós-graduação em
Gestão e Avaliação Imobiliária, do Instituto Superior de Economia e Gestão [ISEG/ CEGE], foi-nos
solicitado que aplicássemos as técnicas de análise aí desenvolvidas a uma operação imobiliária.
Pretende-se com o presente trabalho, abordar de uma forma mais detalhada as vertentes
económica e financeira do empreendimento imobiliário, objecto do trabalho desenvolvido no
âmbito das cadeiras de Análise Imobiliária e Economia Urbana, Estratégia e Marketing Imobiliário
e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários, do primeiro ciclo de aprendizagem deste
curso.
O projecto que se delineou visou a montagem de uma operação imobiliária que partiu dos
seguintes pressupostos:
- Localização: Avenida das Forças Armadas, Lisboa
- Área do terreno = 12.300,00m2
- Índice de Utilização Bruto [IUB] = 1,20m2 2 / m
- Áreas de construção por tipo de utilização [PDM]:
- Área de Habitação > ou = a 90% da área bruta de construção acima do solo;
- Área de Comércio < ou = 10% da área bruta de construção acima do solo.
- Exigências mínimas para estacionamento:
- Até 140,00m2 de área bruta do fogo = 1 estacionamento;
- > 140,00m2 de área bruta do fogo = 2 estacionamentos;
- Comércio = 1,5 estacionamentos por 100,00m2 de área comercial.
- Custo de aquisição do terreno à data actual = 11.000.000€.
De acordo com estes dados “constituímos” uma empresa imobiliária, a 5@Lx |Sociedade de
Investimentos Imobiliários, S.A.|, que tem uma estrutura accionista composta por 5 investidores,
que adquiriram recentemente a totalidade do capital da empresa que irá desenvolver o projecto.
Dos activos relevantes da 5@Lx constava o terreno com 12.300 m2, na Avenida das Forças
Armadas em Lisboa, no qual a sociedade pretende desenvolver um projecto de promoção
imobiliária de cariz residencial, destinado totalmente a venda.
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2 Breve descrição do empreendimento
Trata-se de um projecto imobiliário de cariz residencial, a desenvolver no terreno referido, com a
área de 12.300 m2.
O lote, a destacar da totalidade da área da antiga Feira Popular, apresenta frente para as
Avenidas das Forças Armadas e Cinco de Outubro, tal como adiante se esquematiza.
Planta de localização [sem escala]. Enquadramento do lote a intervir, assinalado a vermelho.
Fonte: Cartografia de Lisboa
O edifício, com características diferenciadoras quer pela arquitectura moderna, quer pelo amplo
jardim, cuja área ascende aos 10.624 m2, será constituído por 11 pisos [2 abaixo da cota de
soleira e 9 acima], num total de 23 T1, 33 T2, 48 T3, um Health Club com 1.000 m2, e 5 lojas no
total de 476 m2. Os fogos ficarão nos 8 pisos superiores enquanto a área comercial ficará no rés-
do-chão que terá um pé direito duplo.
O produto imobiliário idealizado destina-se a um mercado médio alto, sendo os custos de
construção e valores de comercialização adequados ao segmento alvo.
O empreendimento caracteriza-se pelos índices de construção e tipologias indicadas nos quadros
1, 2 e 3:
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Lote 12.300 m2
IUB (m2/m2) 1,2 m2/m2
Habitação (90%) 13.284 m2
Comércio (10%) 1.476 m2
Circulações (15%) 1.993 m2
Sala Condomínio 50 m2
Casa da porteira 50 m2
Casa dos lixos 20 m2
Área bruta privativa dos fogos 11.171 m2
Implantação (ABC Comércio + 200 m2 zonas comu 1.676 m2
Logradouro 10.624 m2
Comércio (duplo) 1 pisos
Habitação 8 pisos
Abaixo do solo 2 pisos
Área de construção abaixo do solo 11.107 m2
m2
N.º de pisos
INDICES DE CONSTRUÇÃO
Área bruta de construção 14.760 m2
Zonas Comuns 2.113
QUADRO 1
Índices de construção
FOGOS T1 T2 T3 TOTAL
ABP / Tipologia (m2) 1.725 3.465 6.000 11.190
Área / fogo (m2) 75 105 125
% fogos por tipologia 22% 32% 46% 100,0%
N.º de fogos 23 33 48 104
Estacionamento / fogo 1 2 2
N.º estacionamentos 23 66 96 185
Arrumos / fogo 1 1 1
N.º arrumos 23 33 48 104 QUADRO 2
Tipologias dos fogos
Unidades m2/unid. Área (m2)
Estacionamento dos fogos 185 25 4.625
Arrumos 104 8 832
Zonas técnicas 100
Sub-total 5.557
Estacionamento do Health Club (mínimo) 15 25 375
Estacionamentos Health Club (adicionais) 85 25 2.125
Estacionamento outras fracções comércio 8 25 200
Estacionamentos (fracções autónomas) 114 25 2.850
Sub-total 5.550
Total 11.107
FUNÇÃO
Piso -1
Piso -2
QUADRO 3
Áreas acessórias
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3 Caracterização económica do empreendimento
3.1 custos de construção
Unitário (€/m2) Total (€)
1 Estacionamento em cave 10.175 350,00 € 3.561.250,00 €
2 Arrumos 832 350,00 € 291.200,00 €
3 Zonas técnicas 100 350,00 € 35.000,00 €
4 Habitação e zonas comuns 13.284 800,00 € 10.627.200,00 €
5 Zona comercial 1.476 350,00 € 516.600,00 €
6 Sub-total 25.867 14.514.650,00 €
7 Arranjos exteriores 10.624 75,00 € 796.800,00 €
8 TOTAL 15.311.450,00 €
CUSTO DE CONSTRUÇÃOABC (m2)UTILIZAÇÃOID
QUADRO 4
Custos de construção 3.2 custos totais do empreendimento
VALOR (€) % Custos
% Vendas
1 Terreno 11.000.000,00 € 28,5% 22,2%
2 Projectos 612.458,00 € 1,6% 1,2% 4% do custo de construção
3 IVA Projectos 128.616,18 € 0,3% 0,3% 21%
4 Taxas e Licenças 918.687,00 € 2,4% 1,9% 6% do custo da construção
5 Construção 15.311.450,00 € 39,7% 30,8%
6 IVA Construção 3.215.404,50 € 8,3% 6,5% 21%
7 Encargos pós-venda 765.572,50 € 2,0% 1,5% 5% do custo da construção
8 IVA enc. pós-venda 160.770,23 € 0,4% 0,3%
9 Concessionárias 153.114,50 € 0,4% 0,3% 1% do custo da construção
10 Fiscalização 306.229,00 € 0,8% 0,6% 2% do custo da construção
11 IVA Fiscalização 64.308,09 € 0,2% 0,1% 21%
12 Publicidade 496.437,50 € 1,3% 1,0% 1% do valor de vendas
13 IVA Publicidade 104.251,88 € 0,3% 0,2% 21%
14 Encargos Gerais 765.572,50 € 2,0% 1,5% 5% do custo da construção
15 Sub-total Custos 34.002.871,87 € 88,1% 68,5%
16 Encargos Financeiros 2.805.236,93 € 7,3% 5,7% 5,5% dos custos pelo prazo da construção
17 Mediação 1.489.312,50 € 3,9% 3,0% 3% do valor das vendas
18 IVA Mediação 312.755,63 € 0,8% 0,6% 21%
19 Total Custos 38.610.176,92 € 100,0% 77,8%
ID TIPOCUSTO
OBSERVAÇÕES
QUADRO 5
Perfil de custos do empreendimento
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3.3 valores de comercialização
UNITÁRIO (€/m2)
UNITÁRIO (€/fracção) VALOR (€) % da
Venda
1 T1+1 estacionamento 23 75 3.700,00 € 277.500,00 € 6.382.500,00 € 12,4%
2 T2 + 2 estacionamento 33 105 3.700,00 € 388.500,00 € 12.820.500,00 € 24,8%
3 T3 + 2 estacionamentos 48 125 4.000,00 € 500.000,00 € 24.000.000,00 € 46,5%
4 Sub-total habitação 104 43.203.000,00 € 83,6%
5 Comercial + 9 estacionamentos 476 4.000,00 € 1.904.000,00 € 1.904.000,00 € 3,7%
6 Health Club + 15 estacionamentos 1 1.000 3.000,00 € 3.000.000,00 € 3.000.000,00 € 5,8%
7 Estacionamento adicionais Health Club 85 15.000,00 € 1.275.000,00 € 2,5%
8 Estacionamentos livres 114 20.000,00 € 2.280.000,00 € 4,4%
8 Sub-total comercial e estacionamentos 8.459.000,00 € 16,4%
9 Total 51.662.000,00 € 100,0%
PREÇO DE VENDAID TIPOLOGIA
ABP (m2)
UNID.
QUADRO 6
Valores de comercialização
Os preços de venda definidos têm em consideração os custos a incorrer e incorridos, bem como
as margens de lucro pretendidas pela 5@Lx e estão ainda de acordo com os preços praticados
pela concorrência em produtos semelhantes [vendas concretizadas].
3.4 planeamento
Tendo em atenção os condicionalismos associados à actividade de promoção imobiliária, o
projecto terá um horizonte temporal de 5 anos para a sua concretização, prolongado por mais 5
anos, correspondentes ao período de garantia da construção.
As actividades foram assim planeadas de acordo com a seguinte cronologia, considerando-se
períodos correspondentes a semestres.
1 Aquisição do Terreno 0 ♦
2 Projectos, Taxas e Licenças 27
3 Construção 16
4 Comercialização 24
5 Vendas / Escrituras 13
6 Pós-Venda 60
7 8 9 10ID Fase Duração (Meses)
ANOS1 2 3 4 5 6
QUADRO 7 Calendarização
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A comercialização será iniciada, tal como se indica, com a construção [semestre 6], sendo os
pagamentos faseados e distribuídos ao longo dos semestres subsequentes, admitindo-se a
conclusão das vendas e realização de escrituras no semestre 10.
As condições de pagamento para as fracções do “Entrecampos Garden” são as seguintes:
- 25% no acto do contrato-promessa de compra e venda a título de sinal;
- 25% do preço 6 meses após a data do contrato-promessa de compra e venda;
- Liquidação total do remanescente, ou seja, 50% do preço na data de escritura de compra e
venda, a qual se prevê ser efectuada com a obtenção da licença de utilização.
Ao valor das vendas serão deduzidas as comissões de 3,06% devidas pela mediação imobliária.
3.5 pós-venda
O promotor imobiliário fica obrigado a dar um prazo de garantia de 5 anos. Acresce que a
previsível legislação sobre a actividade imobiliária se traduzirá em encargos directos sobre os
projectos nomeadamente, a nível da prestação de cauções e da contratação de seguros da
actividade e da construção. Daí se ter optado, neste trabalho, por considerar um período de pós-
venda de 5 anos.
3.6 financiamento
Os novos accionistas adquiriram as acções da sociedade com capitais próprios, liquidando o
passivo da sociedade, dando-lhe uma autonomia financeira de quase 100%.
A 5@Lx vai recorrer a um financiamento bancário para o desenvolvimento do empreendimento, já
aprovado por uma Instituição Bancária Portuguesa com tradição no crédito à construção.
O rácio Loan To Value [LTV] do investimento imobiliário é de aproximadamente 45%. Considerou-
se uma taxa de financiamento Euribor 6M + 1,5% [5,5% anual].
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4 Análise económica e financeira do projecto
Para procedermos à análise do investimento imobiliário consubstanciado no projecto acima
descrito, vamos utilizar os seguintes métodos:
- Método Residual Estático;
- Método de Valor Económico Acrescentado [EVA];
- Método dos Fluxos de Caixa.
4.1 método residual estático
Este método baseia-se no valor potencial do empreendimento perspectivando-o na óptica dos
diversos custos necessários à sua obtenção, acrescidos de uma margem de lucro para o promotor
imobiliário.
Se ao presumível valor de transacção do empreendimento [PVT], estimado a partir de valores de
mercado observados e comparáveis, se deduzir o custo do terreno e os custos de construção,
determinar-se-á, por via residual, o valor do lucro, como medida de análise da atractividade do
investimento.
Da leitura do Anexo 1, verifica-se que o projecto Entrecampos Garden gera um lucro de
15.759.377 €, representando cerca de 46,3% dos custos e 31,7% do PVT. À partida, a
rendibilidade do investimento é atractiva [46,3%]; contudo trata-se de uma taxa de rendibilidade
global, porque não tem em consideração o tempo da construção e venda e é obtida antes de
custos financeiros e de impostos.
Outra formulação do método inclui explicitamente uma determinada remuneração para todo o
capital investido [próprio e alheio], considerando-se por esta via, o factor tempo, relativamente aos
custos financeiros.
Da leitura do Anexo 2, e para uma remuneração mínima do capital total investido, [km] de 6,0%,
verifica-se que o projecto gera um lucro de 11.209.764 €, com uma rendibilidade do investimento
de 32,9% e a margem das vendas cifra-se em 22,5%.
Embora muito utilizado por ser expedito, este método não respeita uma série de procedimentos da
teoria financeira, por não atender ao valor temporal do dinheiro, como sejam:
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- O valor acrescentado do projecto;
- O risco específico do projecto;
- O risco e custo do capital alheio.
Embora atentos a estas limitações, considerámos interessante a sua utilização para compará-lo
com os restantes métodos.
4.2 método do resultado residual dinâmico [EVA]
Este método do resultado residual dinâmico, ou Economic Value Added [EVA] persegue os
pressupostos do anterior mas introduz o valor temporal do dinheiro, obtendo-se assim o
denominado Market Value Added [MVA].
Para o efeito vamos determinar o Resultado Residual [ou EVA], que representa uma medida do
sobrelucro anual [se positivo], calculada, período a período, pela diferença entre os resultados
operacionais depois de impostos e o custo do capital, aplicado sobre todo o capital investido.
Da leitura do Anexo 3, constata-se que o MVA [corresponde ao somatório dos resultados residuais
actualizados à taxa de 6,0%] cifra-se em 1.585.123 € [conclui-se que após a remuneração dos
capitais investidos a 6,0% ao ano, e considerando ainda o pagamento dos impostos, o
investimento gerou um lucro de 1.585.123 €].
Importa sublinhar que na elaboração deste método, foi utilizado o pressuposto de ausência de
financiamento por capital alheio.
4.3 método dos fluxos de caixa actualizados
Neste método foram utilizados os fluxos de caixa previsionais do investimento antes e depois de
impostos, bem como os fluxos de caixa dos capitais próprios antes e depois dos impostos. Ou
seja, foram apurados 4 tipos de fluxos de caixa:
- No primeiro tipo, Fluxos de Caixa Total do Imóvel antes de impostos [FCTI ai], não foi
considerado o financiamento bancário nem os impostos;
- No segundo tipo, Fluxos de Caixa Total do Imóvel depois de impostos [FCTI di], não foi
considerado o financiamento bancário, mas foi considerado o efeito dos impostos;
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- No terceiro tipo, Fluxos de Caixa do Capital Próprio antes de impostos [FCCP ai], foi
considerado o financiamento bancário e não os impostos
- Por último, Fluxos de Caixa do Capital Próprio depois de impostos [FCCP di] foram
considerados o financiamento bancário e os impostos.
Valor Actualizado Liquido
O método dos fluxos de caixa permite determinar o Valor Actualizado Líquido [VAL], uma medida
da criação de valor do empreendimento.
O VAL é determinado descontando os fluxos de caixa a uma taxa de actualização [custo de
oportunidade do capital], que penaliza fluxos de caixa de longo prazo [mais incertos].
A taxa de actualização é uma taxa que deve ser específica ao projecto [e não à empresa] e,
conceptualmente, pode considerar-se como sendo a taxa sem risco de remuneração do projecto,
acrescida de um prémio de risco da variação dos fluxos de caixa em relação aos previstos.
A escolha da taxa de actualização deve ter em conta factores como;
- A incerteza do projecto;
- O horizonte do projecto;
- O nível de inflação;
- A taxa sem risco.
Adequada a um projecto de promoção imobiliária, e atendendo às especificidades do projecto em
análise, considerou-se uma taxa de actualização, r de 15%.
A análise dos fluxos de caixa foi efectuada a preços correntes, considerando uma taxa de inflação
de 2,5%. Devido ao horizonte do projecto, admitiu-se uma taxa de crescimento imobiliário anual, g
de 2,0%.
Nota: na determinação dos fluxos de caixa respeitantes aos recebimentos, aplicou-se a taxa de
crescimento imobiliário até à assinatura dos contratos promessa de compra e venda [conforme
Anexo 4].
A decisão de investimento depende do valor determinado para o VAL:
- Um VAL positivo, significa que o projecto gera valor para o investidor, traduzindo-se na
recuperação integral do investimento, remunerado à taxa de actualização definida.
- Um VAL nulo, não cria valor para o investidor remunerando apenas o investimento à taxa de
actualização definida;
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- Um VAL negativo, significa que o projecto não cria valor para o investidor. Os fundos gerados
não remuneram o capital investido à taxa de actualização definida, devendo, em princípio, ser
abandonado o projecto.
Taxa Interna de Rendibilidade
A determinação da TIR, enquanto taxa de actualização que anula o VAL, conduz ao limite superior
da taxa de custo de capital que maximiza a rendibilidade do projecto.
A decisão de investimento depende do valor determinado para a TIR:
- Uma TIR superior ao custo de oportunidade do capital, traduz-se num critério favorável à
decisão de investimento;
Índice de Rendibilidade
O índice de rendibilidade será determinado pelo quociente dos fluxos de caixa actualizados
positivos, pelos fluxos de caixa actualizados negativos [considerados valores de investimento].
O índice de rendibilidade, deverá ser superior à unidade para a decisão de avançar com o
projecto.
No entanto, é importante referir que o critério do VAL será preponderante para a análise financeira
e decisão final de investimento.
Valor Actualizado Liquido Ajustado
O Valor Actualizado Liquido Ajustado [VALA], é o critério de decisão de investimento mais
adequado aos projectos de investimento imobiliário.
O método do VALA separa a decisão de investimento da decisão de financiamento.
Após o cálculo do VAL, determinam-se as economias fiscais do financiamento, actualizadas à taxa
do financiamento bancário. [Estas economias resultam dos sistemas fiscais privilegiarem o
financiamento por capitais alheios. Por absurdo, poder-se-ia considerar a maximização do
endividamento dos projectos, mas isso conduziria ao aumento dos níveis de risco de
incumprimento, potencialmente inviabilizadores do projecto, e à volatilidade da rentabilidade.]
O valor final é a soma dos dois resultados [VAL do investimento sem financiamento depois de
impostos e VAL das economias fiscais], obtendo-se o Valor Actualizado Líquido Ajustado.
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5 Conclusões
No Anexo 5, verifica-se que os fluxos de caixa obtidos, descontados a 15% ao ano, com um nível
de inflação de 2,5% e uma taxa de crescimento imobiliário de 2,0%, deram origem a VAL´s
positivos.
Método dos Fluxos de Caixa:
− VAL ai .....................................................................................................2.879.040€
− VAL di ........................................................................................................186.746€
− VAL CP ai ...............................................................................................4.671.139€
− VAL CP di ...............................................................................................2.377.094€
− VALA .........................................................................................................739.345€
− TIR CP di ........................................................................................................21,6%
Os fluxos de caixa dos capitais próprios antes e depois de impostos são sempre superiores aos
fluxos de caixa do investimento comparáveis [antes e depois de impostos], o que nos leva a
concluir que é vantajoso recorrer ao endividamento [leverage financeiro positivo]. A TIR di
(15,34%) é inferior à TIR CP di (21,60%) pelo que o leverage é integrado (acréscimo de 40,8% na
rendibilidade do capital próprio, quer devido ao efeito positivo das economias fiscais, quer ao
acréscimo de risco do endividamento), havendo portanto criação de valor com a opção do
financiamento por capital alheio.
Para efeitos de mera comparação das análises que cada método permite, listam-se os resultados
obtidos com os métodos de apuramento do valor residual:
Método Residual Estático:
− Margem ................................................................................................15.759.477€
− Rendibilidade do investimento .......................................................................46,3%
− Rendibilidade das vendas ..............................................................................31,7%
Método Residual Estático com remuneração do capital:
− Margem ................................................................................................11.209.764€
− Rendibilidade do investimento .......................................................................32,9%
− Rendibilidade das vendas ..............................................................................22,5%
Método Residual Dinâmico EVA/MVA
− MVA........................................................................................................1.585.123€
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6 Análise de sensibilidade
Partindo do princípio da relatividade, pode-se afirmar que todos os projectos são analisados com
base em hipóteses simplificadoras. Daí a importância da análise de sensibilidade dos projectos à
alteração das variáveis consideradas relevantes.
Elegemos como variáveis relevantes:
- a taxa de crescimento imobiliário [Quadro 8; vide Anexos 5, 9 e 13];
- a variação do custo de construção [Quadro 9; vide Anexo 18];
- a variação do momento de concretização das vendas [Quadro 9; vide Anexo 16 e Anexo 17].
Taxa Desconto a 15% Inflacção a 2,5%
g = 2% g = 1% g = 0%
VAL ai 2.879.040,19 € 1.790.929,83 € 734.535,65 €
VAL di 186.746,40 € 615.927,29 €- 1.405.309,90 €-
VAL CP ai 4.671.138,35 € 3.583.027,99 € 2.526.633,81 €
VAL CP di 2.377.093,65 € 1.564.141,19 € 774.758,58 €
VALA 739.344,72 € 63.328,97 €- 852.711,58 €-
TIR ai 19,79% 18,04% 16,27%
TIR di 15,34% 13,87% 12,39%
TIR CP ai 26,57% 24,22% 21,77%
TIR CP di 21,60% 19,49% 17,30%
IR ai 1,147 1,090 1,037
IR di 1,010 0,969 0,930
IR CP ai 1,425 0,242 1,230
IR CP di 1,208 1,137 1,068
QUADRO 8 Análise de sensibilidade à variação da taxa de crescimento imobiliário
No quadro acima a taxa de inflação considerada é sempre superior à taxa de crescimento
imobiliário. Foram criadas três hipóteses de variação da taxa de crescimento imobiliário entre os
0% e os 2%.
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Como se pode verificar, o VAL do projecto apresenta valores negativos quando a taxa de
crescimento imobiliário é de 0% ou 1% [depois de impostos e utilizando uma taxa de actualização
de 15%], facto que sugere a grande sensibilidade do projecto à variação dos preços de venda.
Sublinha-se o facto de o VAL dos capitais próprios depois de impostos variar entre os 0,8 milhões
e os 2,4 milhões de Euros, para taxas de crescimento imobiliário de 0% e 2%, respectivamente.
A taxa interna de rendibilidade dos capitais próprios depois de impostos, ascende a 21,6%.
Taxa Desconto a 15% Inflacção a 2,5%
Taxa Crescimento 2,0%
Início das vendas com a construção
Início das vendas após obtenção da licença utilização
Acréscimo de custo de construção em
5%
VAL ai 2.879.040,19 € 2.229.341,69 € 2.101.240,86 €
VAL di 186.746,40 € 508.641,85 €- 422.613,76 €-
VAL CP ai 4.671.138,35 € 4.092.031,83 € 3.963.907,57 €
VAL CP di 2.377.093,65 € 1.753.913,54 € 1.845.506,79 €
VALA 739.344,72 € 60.898,82 € 154.886,90 €
TIR ai 19,79% 18,43% 18,50%
TIR di 15,34% 14,16% 14,24%
TIR CP di 26,57% 24,28% 25,07%
TIR CP di 21,60% 19,41% 20,24%
IR ai 1,147 1,094 1,103
IR di 1,010 0,979 0,979
IR CP ai 1,425 1,355 1,358
IR CP di 1,208 1,152 1,160
QUADRO 9 Análise de sensibilidade do custo de construção e momento de concretização das vendas
Os resultados da análise a preços correntes, considerando uma taxa de crescimento do imobiliário
inferior à inflação e com uma taxa de desconto de 15%, indicam que o projecto apresenta um VAL
negativo nos cenários de comercialização alternativos.
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15
O recurso a financiamento tem um efeito amplificador dos resultados obtidos pelo que deverá ser
utilizado [o VAL dos capitais próprios é sempre bastante superior ao VAL do projecto sem
endividamento, quer antes ou depois de impostos].
Construíram-se cenários da variação da taxa de desconto face à taxa de crescimento do
imobiliário, verificando-se que o VALA apenas é negativo para taxas de desconto de 20% e no
cenário de taxa de desconto de 15% e crescimento do imobiliário de 0% [vide Anexo 5 a Anexo
15].
0% 1% 2%
10% 2.024.300,83 € 2.974.270,62 € 3.940.247,68 €
15% 852.711,58 €- 63.328,97 €- 739.344,72 €
20% 3.067.926,04 €- 2.406.403,51 €- 1.733.748,31 €-
VALACrescimento Imobiliário
Taxa de desconto
QUADRO 10
Análise de sensibilidade à variação da taxa de crescimento imobiliário
Os resultados obtidos reflectem o potencial do projecto, pelo que a 5@Lx, decidiu avançar com a
sua promoção.
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ÍNDICE DE ANEXOS
ANEXO 1 ...................................................................................................... Método Residual Estático
ANEXO 2 ..................................................... Método Residual Estático [com remuneração de capital]
ANEXO 3 .............................................................................................................. Market Value Added
ANEXO 4 ...............................................................Vendas com taxa de crescimento imobiliário a 2%
ANEXO 5 ....................................................................................................VAL com g a 2% e r a 15%
ANEXO 6 ....................................................................................................VAL com g a 2% e r a 10%
ANEXO 7 ....................................................................................................VAL com g a 2% e r a 20%
ANEXO 8 ...............................................................Vendas com taxa de crescimento imobiliário a 1%
ANEXO 9 ...................................................................................................VAL com g a 1% e r a 15%
ANEXO 10 .................................................................................................VAL com g a 1% e r a 10%
ANEXO 11..................................................................................................VAL com g a 1% e r a 20%
ANEXO 12.............................................................Vendas com taxa de crescimento imobiliário a 0%
ANEXO 13..................................................................................................VAL com g a 0% e r a 15%
ANEXO 14..................................................................................................VAL com g a 0% e r a 10%
ANEXO 15..................................................................................................VAL com g a 0% e r a 20%
ANEXO 16...............................................................Vendas após a obtenção da licença de utilização
ANEXO 17............................................... VAL com vendas após a obtenção da licença de utilização
ANEXO 18.............................................. VAL com 5% de acréscimo dos custos do empreendimento
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bibliografia Estatística diversa – INE; Laia, Amaro [2007], Documentação de apoio à cadeira de Análise de Investimentos Imobiliários, ISEG CEGE; Ling, D. e. Archer, W. [2007], “Real Estate Principles: A Value Approach”, New York: McGraw –Hill; Neves, João Carvalho das [2002], “Avaliação de Empresas e Negócios”. Lisboa: McGraw -Hill de Portugal; Neves, João Carvalho das [2006], “Análise Financeira – Técnicas Fundamentais”. Lisboa: Textos de Gestão, Texto Editora; Sítios da Internet consultados: http://www.ine.pt/
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ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOENTRECAMPOS GARDEN
€ % Custos % PVT
1 Custo do Terreno 11.000.000,00 € 32,3% 22,1%
2 Projectos 741.074,18 € 2,2% 1,5% 4% do custo de construção; IVA incluído
3 Taxas e Licenças 918.687,00 € 2,7% 1,8% 6% do custo da construção
4 Custos de Construção 21.367.531,52 € 62,8% 42,9%
4.1 Empreitada de Construção 18.526.854,50 € 54,4% 37,2% IVA incluído
4.2 Encargos pós-venda 926.342,73 € 2,7% 1,9% 5% do custo da construção; IVA incluído
4.3 Concessionárias 153.114,50 € 0,4% 0,3% 1% do custo da construção
4.4 Fiscalização 370.537,09 € 1,1% 0,7% 2% do custo da construção; IVA incluído
4.5 Publicidade 625.110,20 € 1,8% 1,3% 1% do valor de vendas; IVA incluído
4.6 Encargos Gerais 765.572,50 € 2,2% 1,5% 5% do custo da construção
5 Total de Custos 34.027.292,80 € 100,0% 68,3%
6 Volume de Vendas 51.662.000,00 €
7 Comissões de Marketing e Comercialização 1.875.330,60 € 3% do valor das vendas; IVA incluído
8 Presumivel Valor de Transacção 49.786.669,40 € 100,0%
9 Lucro, L1 15.759.376,61 € 46,3% 31,7%
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
VALOR PREVISIONALID RÚBRICA OBSERVAÇÕES
AII 5LX Quadros_2 / MRE 1 de 1 ANEXO 1
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOENTRECAMPOS GARDEN
€ % Custos % PVT
1 Custo do Terreno 11.000.000,00 € 32,3% 22,1%
2 Projectos 741.074,18 € 2,2% 1,5% 4% do custo de construção; IVA incluído
3 Taxas e Licenças 918.687,00 € 2,7% 1,8% 6% do custo da construção
4 Custos de Construção 21.367.531,52 € 62,8% 42,9%
4.1 Empreitada de Construção 18.526.854,50 € 54,4% 37,2% IVA incluído
4.2 Encargos pós-venda 926.342,73 € 2,7% 1,9% 5% do custo da construção; IVA incluído
4.3 Concessionárias 153.114,50 € 0,4% 0,3% 1% do custo da construção
4.4 Fiscalização 370.537,09 € 1,1% 0,7% 2% do custo da construção; IVA incluído
4.5 Publicidade 625.110,20 € 1,8% 1,3% 1% do valor de vendas; IVA incluído
4.6 Encargos Gerais 765.572,50 € 2,2% 1,5% 5% do custo da construção
5 Total de Custos antes de Remuneração do Capital 34.027.292,80 € 100,0% 68,3%
6 Remuneração do Capital 4.549.612,62 € Km a 6,0%
7 Total de Custos 38.576.905,41 €
8 Volume de Vendas 51.662.000,00 €
9 Comissões de Marketing e Comercialização 1.875.330,60 € 3% do valor das vendas; IVA incluído
10 Presumivel Valor de Transacção 49.786.669,40 € 100,0%
11 Lucro, L2 11.209.763,99 € 32,9% 22,5%
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO (com remuneração de capital)
VALOR PREVISIONALID RÚBRICA OBSERVAÇÕES
AII 5LX Quadros_2 / MRE km 1 de 1 ANEXO 2
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 Presumível Valor Transacção 49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
2 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 € 11.000.000,00 €
3 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 € 368.835,82 € 368.835,82 € 368.835,82 € 368.835,82 € 184.417,91 €
4 Construção 20.441.188,79 € 3.832.722,90 € 7.665.445,80 € 7.665.445,80 € 1.277.574,30 €
5 Custos Pós-venda 926.342,73 €
6 ROi = PVT-T-C-Pv 15.759.376,71 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 508.920,05 € 1.386.675,91 € 1.386.675,91 € 7.774.547,41 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
7 Base Tributável 70.769.006,48 €- 11.000.000,00 €- 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 11.966.423,22 €- 10.579.747,31 €- 9.193.071,40 €- 1.418.523,99 €- 7.633.597,72 € 16.685.719,43 €
8 Imposto (27,5%) 27,5% 4.588.572,84 € 2.099.239,37 € 2.489.333,47 €
9 ROi * (1-t) 11.170.803,86 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 508.920,05 € 1.386.675,91 € 1.386.675,91 € 7.774.547,41 € 6.952.882,34 € 6.562.788,24 €
10 CI 34.027.292,70 € 11.000.000,00 € 368.835,82 € 368.835,82 € 368.835,82 € 368.835,82 € 4.017.140,81 € 7.665.445,80 € 7.665.445,80 € 1.277.574,30 € - € - €
11 Capital Desinvstido 24.572.489,86 € 508.920,05 € 1.386.675,91 € 1.386.675,91 € 7.774.547,41 € 6.952.882,34 €
12 CI acumulado 198.953.888,47 € 11.000.000,00 € 11.368.835,82 € 11.737.671,64 € 12.106.507,45 € 12.475.343,27 € 16.492.484,08 € 23.649.009,83 € 29.927.779,71 € 29.818.678,10 € 22.044.130,69 € 15.091.248,35 €
13 Kmsemestral * CI acumulado 2,956% 5.556.483,45 € 336.097,05 € 347.000,95 € 357.904,85 € 368.808,75 € 487.567,54 € 699.136,01 € 884.755,37 € 881.530,00 € 651.690,95 € 446.142,79 €
14 EVA 5.614.320,41 € 11.000.000,00 €- 704.932,87 €- 715.836,77 €- 726.740,67 €- 737.644,57 €- 21.352,51 € 687.539,90 € 501.920,54 € 6.893.017,41 € 6.301.191,39 € 6.116.645,45 €
15 Factor de actualização 2,956% 1 0,971285862 0,943396226 0,916307417 0,88999644 0,86444096 0,839619283 0,815510339 0,792093663 0,769349377 0,747258173
16 EVA actualizado 11.000.000,00 €- 684.691,33 €- 675.317,71 €- 665.917,86 €- 656.501,04 €- 18.457,98 € 577.271,76 € 409.321,39 € 5.459.915,41 € 4.847.817,67 € 4.570.713,30 €
17 MVA 1.585.122,73 €
18 km = ku 6,000%
MARKET VALUE ADDED [1/2]
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4ID RÚBRICA
Soma de Controlo
0
AII 5LX Quadros_2 / EVA MVA 1 de 2 ANEXO 3
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOENTRECAMPOS GARDEN
1 Presumível Valor Transacção 49.786.669,40 €
2 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €
3 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €
4 Construção 20.441.188,79 €
5 Custos Pós-venda 926.342,73 €
6 ROi = PVT-T-C-Pv 15.759.376,71 €
7 Base Tributável 70.769.006,48 €-
8 Imposto (27,5%) 27,5% 4.588.572,84 €
9 ROi * (1-t) 11.170.803,86 €
10 CI 34.027.292,70 €
11 Capital Desinvstido 24.572.489,86 €
12 CI acumulado 198.953.888,47 €
13 Kmsemestral * CI acumulado 2,956% 5.556.483,45 €
14 EVA 5.614.320,41 €
15 Factor de actualização 2,956%
16 EVA actualizado
17 MVA
18 km = ku 6,000%
ID RÚBRICASoma de Controlo
MARKET VALUE ADDED [2/2]
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 277.902,82 € 277.902,82 €
46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 277.902,82 €- 277.902,82 €-
46.317,14 €- 92.634,27 €- 138.951,41 €- 185.268,55 €- 231.585,68 €- 277.902,82 €- 324.219,95 €- 370.537,09 €- 648.439,91 €- 926.342,73 €-
46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 46.317,14 €- 277.902,82 €- 277.902,82 €-
46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 46.317,14 € 277.902,82 € 277.902,82 €
6.562.788,24 €
46.317,14 € 92.634,27 € 138.951,41 € 185.268,55 € 231.585,68 € 277.902,82 € 324.219,95 € 370.537,09 € 648.439,91 € 926.342,73 €
1.369,27 € 2.738,55 € 4.107,82 € 5.477,10 € 6.846,37 € 8.215,64 € 9.584,92 € 10.954,19 € 19.169,84 € 27.385,48 €
47.686,41 €- 49.055,68 €- 50.424,96 €- 51.794,23 €- 53.163,51 €- 54.532,78 €- 55.902,06 €- 57.271,33 €- 297.072,66 €- 305.288,30 €-
0,725801299 0,70496054 0,684718206 0,665057114 0,645960572 0,627412371 0,609396766 0,591898464 0,57490261 0,558394777
34.610,86 €- 34.582,32 €- 34.526,89 €- 34.446,12 €- 34.341,53 €- 34.214,54 €- 34.066,53 €- 33.898,81 €- 170.787,84 €- 170.471,39 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / EVA MVA 2 de 2 ANEXO 3
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOENTRECAMPOS GARDEN
5 6 7 8 9 10
100,00% 9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
Tx. Crescimento Imobiliário anual 2,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Factor Crescimento Imobiliário 1,00% 105,08% 106,12% 107,18% 108,24% 109,32% 110,41%
VENDAS actualizadas 53.752.111,07 € 4.755.769,73 € 9.606.183,97 € 9.701.770,25 € 9.798.307,65 € 9.895.805,65 € 9.994.273,81 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
1.188.942,43 € 2.401.545,99 € 2.425.442,56 € 2.449.576,91 € 2.473.951,41 € 2.498.568,45 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 36,36%
1.188.942,43 € 2.401.545,99 € 2.425.442,56 € 2.449.576,91 € 4.972.519,87 €
63,64% 36,36%
21.878.918,63 € 4.997.136,90 €
RECEBIMENTOS 100% 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
ESCRITURA
25%
50%
Ano 4
VENDAS
CPCV 25%
Ano 3MAPA PREVISIONAL DE VENDAS
VENDAS COM TAXA CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO A 2%
1º REFORÇO
Ano 5
AII 5LX Quadros_2 / Crono Vendas 1 de 1 ANEXO 4
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,932504808 0,869565217 0,810873746 0,756143667 0,705107605 0,657516232 0,613137048 0,571753246 0,533162651 0,497176735
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 343.941,17 €- 320.726,80 €- 299.079,28 €- 278.892,87 €- 2.130.997,34 €- 2.934.508,41 €- 1.978.299,10 €- 2.019.871,66 € 14.290.064,10 € 6.198.911,87 €
23 VAL ai 2.879.040,19 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 1,147
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 70.104,98 € 19.616.327,92 €
30 Impostos 5.413.769,05 €- 19.278,87 €- 5.394.490,18 €-
31 FCTI di 13.052.088,83 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.783.168,91 € 7.073.735,77 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 343.941,17 €- 320.726,80 €- 299.079,28 €- 278.892,87 €- 2.130.997,34 €- 2.934.508,41 €- 1.978.299,10 €- 2.019.871,66 € 14.279.785,33 € 3.516.896,86 €
33 VAL di 186.746,40 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 1,010
Ano 4ID Valor Total 0RÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3
AII 5LX Quadros_2 / FCA 1 de 4 ANEXO 5
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 53.752.113,07 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 18.465.857,88 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 2.879.040,19 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 1,147
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 18.465.857,88 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 53.752.113,07 €
29 Base Tributável
30 Impostos 5.413.769,05 €-
31 FCTI di 13.052.088,83 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 186.746,40 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 1,010
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,463619696 0,432327596 0,403147562 0,37593704 0,350563097 0,326901774 0,304837476 0,284262412 0,265076066 0,247184706
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA 2 de 4 ANEXO 5
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 4ID Valor Total 0RÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 15.628.232,88 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 388.817,97 €- 362.574,62 €- 338.102,58 €- 315.282,28 €- 577.937,94 € 2.076.998,13 € 2.619.692,26 € 2.426.959,97 € 6.078.486,83 € 1.889.203,14 €
44 VAL CP ai 4.671.138,35 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,425
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 15.628.232,88 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 2.535.520,02 €- 16.778.702,92 €
52 Impostos 4.614.143,30 €- 4.614.143,30 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 814.280,99 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 388.817,97 €- 362.574,62 €- 338.102,58 €- 315.282,28 €- 577.937,94 € 2.076.998,13 € 2.619.692,26 € 2.426.959,97 € 6.078.486,83 € 404.841,56 €-
55 VAL CP di 2.377.093,65 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,208
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 186.746,40 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 739.344,72 €
AII 5LX Quadros_2 / FCA 3 de 4 ANEXO 5
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 18.465.857,88 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 15.628.232,88 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 4.671.138,35 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,425
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 15.628.232,88 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 53.752.113,07 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 4.614.143,30 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 2.377.093,65 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,208
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 186.746,40 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 739.344,72 €
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA 4 de 4 ANEXO 5
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 10,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 4,88%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,953462589 0,909090909 0,866784172 0,826446281 0,787985611 0,751314801 0,716350555 0,683013455 0,651227778 0,620921323
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 351.671,15 €- 335.305,29 €- 319.701,05 €- 304.822,99 €- 2.381.473,73 €- 3.353.133,34 €- 2.311.319,57 €- 2.412.928,19 € 17.454.498,50 € 7.741.787,35 €
23 VAL ai 6.749.758,28 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 1,324
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 70.104,98 € 19.616.327,92 €
30 Impostos 5.413.769,05 €- 19.278,87 €- 5.394.490,18 €-
31 FCTI di 13.052.088,83 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.783.168,91 € 7.073.735,77 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 351.671,15 €- 335.305,29 €- 319.701,05 €- 304.822,99 €- 2.381.473,73 €- 3.353.133,34 €- 2.311.319,57 €- 2.412.928,19 € 17.441.943,56 € 4.392.233,37 €
33 VAL di 3.387.649,37 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 1,162
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
AII 5LX Quadros_2 / FCA r10 1 de 4 ANEXO 6
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 53.752.113,07 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 10,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 4,88%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 18.465.857,88 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 6.749.758,28 €
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 1,324
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 18.465.857,88 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 53.752.113,07 €
29 Base Tributável
30 Impostos 5.413.769,05 €-
31 FCTI di 13.052.088,83 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 3.387.649,37 €
34 TIR di 15,34%
35 IR di 1,162
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,592025252 0,56447393 0,538204775 0,513158118 0,489277068 0,46650738 0,444797335 0,424097618 0,404361213 0,385543289
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA r10 2 de 4 ANEXO 6
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 15.628.232,88 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 397.556,54 €- 379.055,29 €- 361.415,04 €- 344.595,72 €- 645.868,49 € 2.373.294,16 € 3.060.682,78 € 2.899.233,77 € 7.424.525,08 € 2.359.415,53 €
44 VAL CP ai 7.528.368,59 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,670
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 15.628.232,88 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 2.535.520,02 €- 16.778.702,92 €
52 Impostos 4.614.143,30 €- 4.614.143,30 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 814.280,99 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 397.556,54 €- 379.055,29 €- 361.415,04 €- 344.595,72 €- 645.868,49 € 2.373.294,16 € 3.060.682,78 € 2.899.233,77 € 7.424.525,08 € 505.604,43 €-
55 VAL CP di 4.663.348,63 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,397
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 3.387.649,37 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 3.940.247,68 €
AII 5LX Quadros_2 / FCA r10 3 de 4 ANEXO 6
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 18.465.857,88 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 15.628.232,88 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 7.528.368,59 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,670
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 15.628.232,88 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 53.752.113,07 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 4.614.143,30 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 4.663.348,63 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,397
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 3.387.649,37 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 3.940.247,68 €
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA r10 4 de 4 ANEXO 6
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 20,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 9,54%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,912870929 0,833333333 0,760725774 0,694444444 0,633938145 0,578703704 0,528281788 0,482253086 0,440234823 0,401877572
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 336.699,50 €- 307.363,18 €- 280.582,91 €- 256.135,98 €- 1.915.906,86 €- 2.582.766,48 €- 1.704.511,89 €- 1.703.688,35 € 11.799.370,86 € 5.010.700,37 €
23 VAL ai 109.934,78 €-
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 0,994
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 70.104,98 € 19.616.327,92 €
30 Impostos 5.413.769,05 €- 19.278,87 €- 5.394.490,18 €-
31 FCTI di 13.052.088,83 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.783.168,91 € 7.073.735,77 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 336.699,50 €- 307.363,18 €- 280.582,91 €- 256.135,98 €- 1.915.906,86 €- 2.582.766,48 €- 1.704.511,89 €- 1.703.688,35 € 11.790.883,63 € 2.842.775,76 €
33 VAL di 2.286.346,63 €-
34 TIR di 15,34%
35 IR di 0,877
Ano 4ID Valor Total 0RÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3
AII 5LX Quadros_2 / FCA r20 1 de 4 ANEXO 7
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 53.752.113,07 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 20,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 9,54%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 18.465.857,88 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 109.934,78 €-
24 TIR ai 19,79%
25 IR ai 0,994
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 18.465.857,88 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 53.752.113,07 €
29 Base Tributável
30 Impostos 5.413.769,05 €-
31 FCTI di 13.052.088,83 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 2.286.346,63 €-
34 TIR di 15,34%
35 IR di 0,877
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,366862353 0,334897977 0,305718627 0,279081647 0,254765523 0,232568039 0,212304602 0,193806699 0,176920502 0,161505583
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA r20 2 de 4 ANEXO 7
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 4ID Valor Total 0RÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 18.465.857,88 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.022.229,97 €- 4.463.020,47 €- 3.226.520,25 €- 3.532.768,16 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- - € 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 15.628.232,88 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 380.631,41 €- 347.467,35 €- 317.192,84 €- 289.556,12 €- 519.604,25 € 1.828.040,81 € 2.257.139,27 € 2.047.052,55 € 5.019.034,20 € 1.527.079,44 €
44 VAL CP ai 2.373.375,24 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,219
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 15.628.232,88 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 3.799.862,31 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 2.535.520,02 €- 16.778.702,92 €
52 Impostos 4.614.143,30 €- 4.614.143,30 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 819.645,03 € 3.158.854,53 € 4.272.604,75 € 4.244.768,16 € 11.400.811,41 € 814.280,99 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 380.631,41 €- 347.467,35 €- 317.192,84 €- 289.556,12 €- 519.604,25 € 1.828.040,81 € 2.257.139,27 € 2.047.052,55 € 5.019.034,20 € 327.241,27 €-
55 VAL CP di 519.054,53 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,047
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 2.286.346,63 €-
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 1.733.748,31 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA r20 3 de 4 ANEXO 7
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 18.465.857,88 €
37 LTV 43,16%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 15.628.232,88 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 2.373.375,24 €
45 TIR CP ai 26,57%
46 IR CP ai 1,219
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 15.628.232,88 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 53.752.113,07 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 4.614.143,30 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 519.054,53 €
56 TIR CP di 21,60%
57 IR CP di 1,047
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 2.286.346,63 €-
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 1.733.748,31 €-
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 2%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA r20 4 de 4 ANEXO 7
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOENTRECAMPOS GARDEN
5 6 7 8 9 10
100,00% 9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
Tx Crescimento Imobiliário anual 1,00% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50%
Factor Crescimento Imobiliário 0,50% 102,52% 103,03% 103,54% 104,06% 104,58% 105,10%
VENDAS actualizadas 51.739.598,97 € 4.640.062,42 € 9.326.410,05 € 9.372.926,10 € 9.419.674,15 € 9.466.655,36 € 9.513.870,89 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
1.160.015,61 € 2.331.602,51 € 2.343.231,52 € 2.354.918,54 € 2.366.663,84 € 2.378.467,72 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 36,36%
1.160.015,61 € 2.331.602,51 € 2.343.231,52 € 2.354.918,54 € 4.745.131,56 €
63,64% 36,36%
21.112.864,04 € 4.756.935,45 €
RECEBIMENTOS 100% 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
VENDAS COM TAXA CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO A 1%
1º REFORÇO
Ano 5
ESCRITURA
25%
50%
Ano 4
VENDAS
CPCV 25%
Ano 3MAPA PREVISIONAL DE VENDAS
AII 5LX Quadros_2 / Crono Vendas g1 1 de 1 ANEXO 8
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
2 Receitas (Escrituras) 51.739.600,97 € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,932504808 0,869565217 0,810873746 0,756143667 0,705107605 0,657516232 0,613137048 0,571753246 0,533162651 0,497176735
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 343.941,17 €- 320.726,80 €- 299.079,28 €- 278.892,87 €- 2.151.393,86 €- 2.999.517,24 €- 2.071.590,68 €- 1.918.746,00 € 13.773.962,37 € 5.906.725,83 €
23 VAL ai 1.790.929,83 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 1,090
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 51.739.600,97 € - € - € - € - € - € - € - € - € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 1.210.584,53 €- 17.603.815,82 €
30 Impostos 4.841.049,35 €- 4.841.049,35 €-
31 FCTI di 11.612.296,43 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 7.039.486,11 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 343.941,17 €- 320.726,80 €- 299.079,28 €- 278.892,87 €- 2.151.393,86 €- 2.999.517,24 €- 2.071.590,68 €- 1.918.746,00 € 13.773.962,37 € 3.499.868,72 €
33 VAL di 615.927,29 €-
34 TIR di 13,87%
35 IR di 0,969
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 1 de 4 ANEXO 9
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 13.615.720,78 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 388.817,97 €- 362.574,62 €- 338.102,58 €- 315.282,28 €- 557.541,42 € 2.011.989,30 € 2.526.400,69 € 2.325.834,31 € 5.562.385,10 € 1.597.017,10 €
44 VAL CP ai 3.583.027,99 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,326
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 13.615.720,78 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 51.739.600,97 € - € - € - € - € - € - € - € - € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 3.816.209,53 €- 14.766.190,82 €
52 Impostos 4.060.702,48 €- 4.060.702,48 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 848.530,65 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 388.817,97 €- 362.574,62 €- 338.102,58 €- 315.282,28 €- 557.541,42 € 2.011.989,30 € 2.526.400,69 € 2.325.834,31 € 5.562.385,10 € 421.869,70 €-
55 VAL CP di 1.564.141,19 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 1,137
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 615.927,29 €-
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 63.328,97 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 2 de 4 ANEXO 9
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 51.739.600,97 €
2 Receitas (Escrituras) 51.739.600,97 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 51.739.600,97 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 16.453.345,78 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 1.790.929,83 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 1,090
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 16.453.345,78 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 51.739.600,97 €
29 Base Tributável
30 Impostos 4.841.049,35 €-
31 FCTI di 11.612.296,43 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 615.927,29 €-
34 TIR di 13,87%
35 IR di 0,969
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,463619696 0,432327596 0,403147562 0,37593704 0,350563097 0,326901774 0,304837476 0,284262412 0,265076066 0,247184706
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 3 de 4 ANEXO 9
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 16.453.345,78 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 13.615.720,78 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 3.583.027,99 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,326
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 13.615.720,78 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 51.739.600,97 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 4.060.702,48 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 1.564.141,19 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 1,137
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 615.927,29 €-
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 63.328,97 €-
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 4 de 4 ANEXO 9
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
2 Receitas (Escrituras) 51.739.600,97 € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 10,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 4,88%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,953462589 0,909090909 0,866784172 0,826446281 0,787985611 0,751314801 0,716350555 0,683013455 0,651227778 0,620921323
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 351.671,15 €- 335.305,29 €- 319.701,05 €- 304.822,99 €- 2.404.267,65 €- 3.427.416,06 €- 2.420.315,55 €- 2.292.124,00 € 16.824.109,66 € 7.376.877,80 €
23 VAL ai 5.427.583,07 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 1,258
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 51.739.600,97 € - € - € - € - € - € - € - € - € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 1.210.584,53 €- 17.603.815,82 €
30 Impostos 4.841.049,35 €- 4.841.049,35 €-
31 FCTI di 11.612.296,43 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 7.039.486,11 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 351.671,15 €- 335.305,29 €- 319.701,05 €- 304.822,99 €- 2.404.267,65 €- 3.427.416,06 €- 2.420.315,55 €- 2.292.124,00 € 16.824.109,66 € 4.370.967,03 €
33 VAL di 2.421.672,30 €
34 TIR di 13,87%
35 IR di 1,115
Ano 4ID Valor Total 0RÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r10 1 de 4 ANEXO 10
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 4ID Valor Total 0RÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 13.615.720,78 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 397.556,54 €- 379.055,29 €- 361.415,04 €- 344.595,72 €- 623.074,57 € 2.299.011,43 € 2.951.686,81 € 2.778.429,58 € 6.794.136,24 € 1.994.505,98 €
44 VAL CP ai 6.206.193,38 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,552
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 13.615.720,78 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 51.739.600,97 € - € - € - € - € - € - € - € - € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 3.816.209,53 €- 14.766.190,82 €
52 Impostos 4.060.702,48 €- 4.060.702,48 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 848.530,65 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 397.556,54 €- 379.055,29 €- 361.415,04 €- 344.595,72 €- 623.074,57 € 2.299.011,43 € 2.951.686,81 € 2.778.429,58 € 6.794.136,24 € 526.870,78 €-
55 VAL CP di 3.684.816,63 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 1,313
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 2.421.672,30 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 2.974.270,62 €
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r10 2 de 4 ANEXO 10
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 51.739.600,97 €
2 Receitas (Escrituras) 51.739.600,97 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 10,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 4,88%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 51.739.600,97 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 16.453.345,78 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 5.427.583,07 €
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 1,258
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 16.453.345,78 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 51.739.600,97 €
29 Base Tributável
30 Impostos 4.841.049,35 €-
31 FCTI di 11.612.296,43 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 2.421.672,30 €
34 TIR di 13,87%
35 IR di 1,115
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,592025252 0,56447393 0,538204775 0,513158118 0,489277068 0,46650738 0,444797335 0,424097618 0,404361213 0,385543289
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r10 3 de 4 ANEXO 10
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 16.453.345,78 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 13.615.720,78 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 6.206.193,38 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,552
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 13.615.720,78 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 51.739.600,97 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 4.060.702,48 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 3.684.816,63 €
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 1,313
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 2.421.672,30 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 2.974.270,62 €
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r10 4 de 4 ANEXO 10
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
2 Receitas (Escrituras) 51.739.600,97 € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 20,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 9,54%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,912870929 0,833333333 0,760725774 0,694444444 0,633938145 0,578703704 0,528281788 0,482253086 0,440234823 0,401877572
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 51.739.600,97 € 1.160.015,61 € 3.491.618,21 € 4.674.834,22 € 4.698.150,24 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 336.699,50 €- 307.363,18 €- 280.582,91 €- 256.135,98 €- 1.934.244,68 €- 2.639.983,09 €- 1.784.892,35 €- 1.618.392,53 € 11.373.223,31 € 4.774.520,74 €
23 VAL ai 1.013.492,67 €-
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 0,946
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 51.739.600,97 € - € - € - € - € - € - € - € - € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 1.210.584,53 €- 17.603.815,82 €
30 Impostos 4.841.049,35 €- 4.841.049,35 €-
31 FCTI di 11.612.296,43 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 7.039.486,11 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 336.699,50 €- 307.363,18 €- 280.582,91 €- 256.135,98 €- 1.934.244,68 €- 2.639.983,09 €- 1.784.892,35 €- 1.618.392,53 € 11.373.223,31 € 2.829.011,59 €
33 VAL di 2.959.001,83 €-
34 TIR di 13,87%
35 IR di 0,842
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r20 1 de 4 ANEXO 11
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 16.453.345,78 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.051.156,80 €- 4.561.890,78 €- 3.378.674,77 €- 3.355.898,75 € 25.834.447,24 € 11.880.535,46 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 13.615.720,78 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 380.631,41 €- 347.467,35 €- 317.192,84 €- 289.556,12 €- 501.266,43 € 1.770.824,20 € 2.176.758,81 € 1.961.756,73 € 4.592.886,65 € 1.290.899,81 €
44 VAL CP ai 1.469.817,35 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,136
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 13.615.720,78 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 3.212.171,82 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 51.739.600,97 € - € - € - € - € - € - € - € - € 32.925.200,62 € 18.814.400,35 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 3.816.209,53 €- 14.766.190,82 €
52 Impostos 4.060.702,48 €- 4.060.702,48 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 790.718,20 € 3.059.984,22 € 4.120.450,23 € 4.067.898,75 € 10.432.810,87 € 848.530,65 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 380.631,41 €- 347.467,35 €- 317.192,84 €- 289.556,12 €- 501.266,43 € 1.770.824,20 € 2.176.758,81 € 1.961.756,73 € 4.592.886,65 € 341.005,44 €-
55 VAL CP di 162.087,90 €-
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 0,985
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 2.959.001,83 €-
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 2.406.403,51 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r20 2 de 4 ANEXO 11
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 51.739.600,97 €
2 Receitas (Escrituras) 51.739.600,97 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 20,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 9,54%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 51.739.600,97 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 16.453.345,78 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 1.013.492,67 €-
24 TIR ai 18,04%
25 IR ai 0,946
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 16.453.345,78 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 51.739.600,97 €
29 Base Tributável
30 Impostos 4.841.049,35 €-
31 FCTI di 11.612.296,43 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 2.959.001,83 €-
34 TIR di 13,87%
35 IR di 0,842
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,366862353 0,334897977 0,305718627 0,279081647 0,254765523 0,232568039 0,212304602 0,193806699 0,176920502 0,161505583
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r20 3 de 4 ANEXO 11
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 16.453.345,78 €
37 LTV 44,84%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 13.615.720,78 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 1.469.817,35 €
45 TIR CP ai 24,22%
46 IR CP ai 1,136
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 13.615.720,78 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 51.739.600,97 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 4.060.702,48 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 162.087,90 €-
56 TIR CP di 19,49%
57 IR CP di 0,985
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 2.959.001,83 €-
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 2.406.403,51 €-
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 1%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g1 r20 4 de 4 ANEXO 11
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOENTRECAMPOS GARDEN
5 6 7 8 9 10
100,00% 9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
Tx Crescimento Imobiliário anual 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Factor Crescimento Imobiliário 0,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
VENDAS actualizadas 49.786.669,40 € 4.526.060,85 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 € 9.052.121,71 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18% 18,18%
1.131.515,21 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 €
9,09% 18,18% 18,18% 18,18% 36,36%
1.131.515,21 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 2.263.030,43 € 4.526.060,85 €
63,64% 36,36%
20.367.273,85 € 4.526.060,85 €
RECEBIMENTOS 100% 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
VENDAS COM TAXA CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO A 0%
1º REFORÇO
Ano 5
ESCRITURA
25%
50%
Ano 4
VENDAS
CPCV 25%
Ano 3MAPA PREVISIONAL DE VENDAS
AII 5LX Quadros_2 / Crono Vendas g0 1 de 1 ANEXO 12
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
2 Receitas (Escrituras) 49.786.671,40 € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,932504808 0,869565217 0,810873746 0,756143667 0,705107605 0,657516232 0,613137048 0,571753246 0,533162651 0,497176735
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 343.941,17 €- 320.726,80 €- 299.079,28 €- 278.892,87 €- 2.171.489,71 €- 3.063.343,97 €- 2.162.809,03 €- 1.820.353,44 € 13.272.196,75 € 5.625.630,76 €
23 VAL ai 734.535,65 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 1,037
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 49.786.671,40 € - € - € - € - € - € - € - € - € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 2.453.357,90 €- 15.650.886,25 €
30 Impostos 4.303.993,72 €- 4.303.993,72 €-
31 FCTI di 10.196.422,49 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 7.011.159,15 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 343.941,17 €- 320.726,80 €- 299.079,28 €- 278.892,87 €- 2.171.489,71 €- 3.063.343,97 €- 2.162.809,03 €- 1.820.353,44 € 13.272.196,75 € 3.485.785,21 €
33 VAL di 1.405.309,90 €-
34 TIR di 12,39%
35 IR di 0,930
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 1 de 4 ANEXO 13
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 49.786.671,40 €
2 Receitas (Escrituras) 49.786.671,40 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 49.786.671,40 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 14.500.416,21 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 734.535,65 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 1,037
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 14.500.416,21 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 49.786.671,40 €
29 Base Tributável
30 Impostos 4.303.993,72 €-
31 FCTI di 10.196.422,49 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 1.405.309,90 €-
34 TIR di 12,39%
35 IR di 0,930
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,463619696 0,432327596 0,403147562 0,37593704 0,350563097 0,326901774 0,304837476 0,284262412 0,265076066 0,247184706
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 2 de 4 ANEXO 13
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 11.662.791,21 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 388.817,97 €- 362.574,62 €- 338.102,58 €- 315.282,28 €- 537.445,57 € 1.948.162,57 € 2.435.182,34 € 2.227.441,75 € 5.060.619,48 € 1.315.922,03 €
44 VAL CP ai 2.526.633,81 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,230
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 11.662.791,21 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 49.786.671,40 € - € - € - € - € - € - € - € - € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 5.058.982,90 €- 12.813.261,25 €
52 Impostos 3.523.646,84 €- 3.523.646,84 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 876.857,62 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 388.817,97 €- 362.574,62 €- 338.102,58 €- 315.282,28 €- 537.445,57 € 1.948.162,57 € 2.435.182,34 € 2.227.441,75 € 5.060.619,48 € 435.953,21 €-
55 VAL CP di 774.758,58 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 1,068
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 1.405.309,90 €-
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 852.711,58 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 3 de 4 ANEXO 13
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 14.500.416,21 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 11.662.791,21 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 2.526.633,81 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,230
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 11.662.791,21 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 49.786.671,40 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 3.523.646,84 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 774.758,58 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 1,068
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 1.405.309,90 €-
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 852.711,58 €-
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 15% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 4 de 4 ANEXO 13
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
2 Receitas (Escrituras) 49.786.671,40 € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 10,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 4,88%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,953462589 0,909090909 0,866784172 0,826446281 0,787985611 0,751314801 0,716350555 0,683013455 0,651227778 0,620921323
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - €
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 351.671,15 €- 335.305,29 €- 319.701,05 €- 304.822,99 €- 2.426.725,55 €- 3.500.348,05 €- 2.526.889,30 €- 2.174.584,75 € 16.211.231,57 € 7.025.819,69 €
23 VAL ai 4.144.143,98 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 1,195
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 49.786.671,40 € - € - € - € - € - € - € - € - € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 2.453.357,90 €- 15.650.886,25 €
30 Impostos 4.303.993,72 €- 4.303.993,72 €-
31 FCTI di 10.196.422,49 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 7.011.159,15 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 351.671,15 €- 335.305,29 €- 319.701,05 €- 304.822,99 €- 2.426.725,55 €- 3.500.348,05 €- 2.526.889,30 €- 2.174.584,75 € 16.211.231,57 € 4.353.378,21 €
33 VAL di 1.471.702,51 €
34 TIR di 12,39%
35 IR di 1,069
Ano 4ID Valor Total 0RÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 r10 1 de 4 ANEXO 14
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 49.786.671,40 €
2 Receitas (Escrituras) 49.786.671,40 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 10,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 4,88%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 49.786.671,40 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 14.500.416,21 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 4.144.143,98 €
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 1,195
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 14.500.416,21 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 49.786.671,40 €
29 Base Tributável
30 Impostos 4.303.993,72 €-
31 FCTI di 10.196.422,49 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 1.471.702,51 €
34 TIR di 12,39%
35 IR di 1,069
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,592025252 0,56447393 0,538204775 0,513158118 0,489277068 0,46650738 0,444797335 0,424097618 0,404361213 0,385543289
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 r10 2 de 4 ANEXO 14
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 4ID Valor Total 0RÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
Ano 5Ano 1 Ano 2 Ano 3
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 11.662.791,21 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 397.556,54 €- 379.055,29 €- 361.415,04 €- 344.595,72 €- 600.616,67 € 2.226.079,45 € 2.845.113,06 € 2.660.890,33 € 6.181.258,15 € 1.643.447,87 €
44 VAL CP ai 4.922.754,30 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,438
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 11.662.791,21 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 49.786.671,40 € - € - € - € - € - € - € - € - € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 5.058.982,90 €- 12.813.261,25 €
52 Impostos 3.523.646,84 €- 3.523.646,84 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 876.857,62 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 397.556,54 €- 379.055,29 €- 361.415,04 €- 344.595,72 €- 600.616,67 € 2.226.079,45 € 2.845.113,06 € 2.660.890,33 € 6.181.258,15 € 544.459,59 €-
55 VAL CP di 2.734.846,84 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 1,232
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 1.471.702,51 €
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 2.024.300,83 €
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 r10 3 de 4 ANEXO 14
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 14.500.416,21 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 11.662.791,21 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 4.922.754,30 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,438
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 11.662.791,21 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 49.786.671,40 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 3.523.646,84 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 2.734.846,84 €
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 1,232
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 1.471.702,51 €
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 2.024.300,83 €
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 10% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
31.409,66 €- 30.319,97 €- 29.268,09 €- 28.252,70 €- 27.272,54 €- 26.326,38 €- 25.413,05 €- 24.531,40 €- 142.082,03 €- 137.152,82 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 r10 4 de 4 ANEXO 14
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
2 Receitas (Escrituras) 49.786.671,40 € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 20,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 9,54%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,912870929 0,833333333 0,760725774 0,694444444 0,633938145 0,578703704 0,528281788 0,482253086 0,440234823 0,401877572
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 49.786.671,40 € 1.131.515,21 € 3.394.545,73 € 4.526.061,04 € 4.526.061,04 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 336.699,50 €- 307.363,18 €- 280.582,91 €- 256.135,98 €- 1.952.312,17 €- 2.696.159,29 €- 1.863.486,51 €- 1.535.401,98 € 10.958.913,16 € 4.547.306,16 €
23 VAL ai 1.890.845,81 €-
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 0,900
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 49.786.671,40 € - € - € - € - € - € - € - € - € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 2.453.357,90 €- 15.650.886,25 €
30 Impostos 4.303.993,72 €- 4.303.993,72 €-
31 FCTI di 10.196.422,49 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 7.011.159,15 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 336.699,50 €- 307.363,18 €- 280.582,91 €- 256.135,98 €- 1.952.312,17 €- 2.696.159,29 €- 1.863.486,51 €- 1.535.401,98 € 10.958.913,16 € 2.817.627,61 €
33 VAL di 3.620.524,35 €-
34 TIR di 12,39%
35 IR di 0,809
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 r20 1 de 4 ANEXO 15
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 49.786.671,40 €
2 Receitas (Escrituras) 49.786.671,40 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 20,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 9,54%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 49.786.671,40 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 14.500.416,21 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 1.890.845,81 €-
24 TIR ai 16,27%
25 IR ai 0,900
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 14.500.416,21 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 49.786.671,40 €
29 Base Tributável
30 Impostos 4.303.993,72 €-
31 FCTI di 10.196.422,49 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 3.620.524,35 €-
34 TIR di 12,39%
35 IR di 0,809
ID Valor TotalRÚBRICA %
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,366862353 0,334897977 0,305718627 0,279081647 0,254765523 0,232568039 0,212304602 0,193806699 0,176920502 0,161505583
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 r20 2 de 4 ANEXO 15
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 14.500.416,21 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 3.079.657,19 €- 4.658.963,26 €- 3.527.447,95 €- 3.183.809,54 € 24.893.335,52 € 11.315.152,86 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 8.436.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 14.763.636,36 €- 8.436.363,64 €-
42 FCCP ai 11.662.791,21 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 380.631,41 €- 347.467,35 €- 317.192,84 €- 289.556,12 €- 483.198,94 € 1.714.648,00 € 2.098.164,65 € 1.878.766,17 € 4.178.576,50 € 1.063.685,23 €
44 VAL CP ai 592.464,22 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,055
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 11.662.791,21 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 2.646.789,23 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 49.786.671,40 € - € - € - € - € - € - € - € - € 31.682.427,25 € 18.104.244,15 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 232.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 5.058.982,90 €- 12.813.261,25 €
52 Impostos 3.523.646,84 €- 3.523.646,84 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 762.217,81 € 2.962.911,74 € 3.971.677,05 € 3.895.809,54 € 9.491.699,15 € 876.857,62 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 380.631,41 €- 347.467,35 €- 317.192,84 €- 289.556,12 €- 483.198,94 € 1.714.648,00 € 2.098.164,65 € 1.878.766,17 € 4.178.576,50 € 352.389,41 €-
55 VAL CP di 823.610,42 €-
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 0,926
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 3.620.524,35 €-
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 232.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.837.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 780.346,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 552.598,32 €
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 3.067.926,04 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 r20 3 de 4 ANEXO 15
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 14.500.416,21 €
37 LTV 46,60%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.837.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 11.662.791,21 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 592.464,22 €
45 TIR CP ai 21,77%
46 IR CP ai 1,055
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 11.662.791,21 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 49.786.671,40 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 3.523.646,84 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 823.610,42 €-
56 TIR CP di 17,30%
57 IR CP di 0,926
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 3.620.524,35 €-
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 552.598,32 €
65 VALA 3.067.926,04 €-
TAXA DE ACTUALIZAÇÃO DE 20% E TAXA DE CRESCIMENTO IMOBILIÁRIO DE 0%
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
19.463,73 €- 17.988,60 €- 16.625,27 €- 15.365,26 €- 14.200,75 €- 13.124,50 €- 12.129,81 €- 11.210,51 €- 62.165,27 €- 57.453,85 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA g0 r20 4 de 4 ANEXO 15
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOENTRECAMPOS GARDEN
5 6 7 8 9 10
100,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%
49.786.669,40 € - € - € 12.446.667,35 € 12.446.667,35 € 12.446.667,35 € 12.446.667,35 €
Tx Crescimento Imobiliário anual 2,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Factor Crescimento Imobiliário 1,00% 105,08% 106,12% 107,18% 108,24% 109,32% 110,41%
VENDAS actualizadas 54.161.466,38 € - € - € 13.339.934,09 € 13.472.673,02 € 13.606.732,77 € 13.742.126,48 €
0,00% 0,00% 25,00% 25,00% 25,00% 25,00%
- € - € 3.334.983,52 € 3.368.168,26 € 3.401.683,19 € 3.435.531,62 €
0,00% 0,00% 25,00% 25,00% 50,00%
- € - € 3.334.983,52 € 3.368.168,26 € 6.837.214,81 €
50,00% 50,00%
20.209.669,95 € 6.871.063,24 €
RECEBIMENTOS 100% - € - € 3.334.983,52 € 6.703.152,03 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
INÍCIO DAS VENDAS APÓS OBTENÇÃO DA LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
1º REFORÇO
Ano 5
ESCRITURA
25%
50%
Ano 4
VENDAS
CPCV 25%
Ano 3MAPA PREVISIONAL DE VENDAS
AII 5LX Quadros_2 / Crono Vendas (2) 1 de 1 ANEXO 16
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 54.161.468,38 € - € - € 3.334.983,52 € 6.703.152,03 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
2 Receitas (Escrituras) 54.161.468,38 € 27.080.734,19 € 27.080.734,19 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,932504808 0,869565217 0,810873746 0,756143667 0,705107605 0,657516232 0,613137048 0,571753246 0,533162651 0,497176735
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 54.161.468,38 € - € - € 3.334.983,52 € 6.703.152,03 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 184.417,91 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €- 4.026.754,49 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 18.875.213,18 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 4.718.525,47 €- 5.360.900,53 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 343.941,17 €- 320.726,80 €- 299.079,28 €- 278.892,87 €- 2.969.329,69 €- 5.295.312,89 €- 2.893.102,78 €- 3.065.112,28 € 14.384.473,54 € 8.523.503,82 €
23 VAL ai 2.229.341,69 €
24 TIR ai 18,43%
25 IR ai 1,094
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 18.875.213,18 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 4.718.525,47 €- 5.360.900,53 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
28 Receitas do período 54.161.468,38 € - € - € - € - € - € - € - € - € 27.080.734,19 € 27.080.734,19 €
29 Base Tributável 11.368.835,82 €- 11.737.671,64 €- 12.106.507,45 €- 12.475.343,27 €- 16.686.515,67 €- 24.740.024,66 €- 32.793.533,65 €- 34.135.785,15 €- 7.055.050,96 €- 20.025.683,22 €
30 Impostos 5.507.062,89 €- 5.507.062,89 €-
31 FCTI di 13.368.150,30 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 4.718.525,47 €- 5.360.900,53 € 26.979.522,15 € 11.636.747,79 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 343.941,17 €- 320.726,80 €- 299.079,28 €- 278.892,87 €- 2.969.329,69 €- 5.295.312,89 €- 2.893.102,78 €- 3.065.112,28 € 14.384.473,54 € 5.785.520,28 €
33 VAL di 508.641,85 €-
34 TIR di 14,16%
35 IR di 0,979
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
ÍNICIO DAS VENDAS COM A OBTENÇÃO DA LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
AII 5LX Quadros_2 / FCA (2) 1 de 4 ANEXO 17
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 54.161.468,38 €
2 Receitas (Escrituras) 54.161.468,38 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 54.161.468,38 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.659.761,18 €-
19 Custos da Construção 21.476.023,97 €-
20 Custos de Pós-venda 1.150.470,04 €-
21 FCTI ai 18.875.213,18 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 2.229.341,69 €
24 TIR ai 18,43%
25 IR ai 1,094
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 18.875.213,18 €
27 Custos do período 35.286.255,19 €-
28 Receitas do período 54.161.468,38 €
29 Base Tributável
30 Impostos 5.507.062,89 €-
31 FCTI di 13.368.150,30 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 508.641,85 €-
34 TIR di 14,16%
35 IR di 0,979
ID Valor TotalRÚBRICA %
ÍNICIO DAS VENDAS COM A OBTENÇÃO DA LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,463619696 0,432327596 0,403147562 0,37593704 0,350563097 0,326901774 0,304837476 0,284262412 0,265076066 0,247184706
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA (2) 2 de 4 ANEXO 17
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
ÍNICIO DAS VENDAS COM A OBTENÇÃO DA LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 18.875.213,18 € 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 4.718.525,47 €- 5.360.900,53 € 26.979.522,15 € 17.143.810,68 €
37 LTV 42,83%
38 Financiamento 23.200.000,00 € 1.750.000,00 € 4.000.000,00 € 8.000.000,00 € 8.100.000,00 € 1.350.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 5.750.000,00 € 13.750.000,00 € 21.850.000,00 € 23.200.000,00 € 23.200.000,00 € 11.600.000,00 €
40 Juros 5,50% 2.924.625,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 319.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €- 11.600.000,00 €- 11.600.000,00 €-
42 FCCP ai 15.950.588,18 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 369.297,40 €- 431.633,99 €- 2.780.599,53 € 6.072.900,53 € 14.741.522,15 € 5.224.810,68 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 388.817,97 €- 362.574,62 €- 338.102,58 €- 315.282,28 €- 260.394,41 €- 283.806,35 €- 1.704.888,59 € 3.472.200,59 € 7.859.629,02 € 2.597.654,32 €
44 VAL CP ai 4.092.031,83 €
45 TIR CP ai 24,28%
46 IR CP ai 1,355
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 15.950.588,18 € 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 369.297,40 €- 431.633,99 €- 2.780.599,53 € 6.072.900,53 € 14.741.522,15 € 5.224.810,68 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €- 11.000.000,00 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 368.835,82 €- 4.211.172,40 €- 8.053.508,99 €- 8.053.508,99 €- 1.342.251,50 €- - € - €
49 Receitas do período 54.161.468,38 € - € - € - € - € - € - € - € - € 27.080.734,19 € 27.080.734,19 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 158.125,00 €- 378.125,00 €- 600.875,00 €- 638.000,00 €- 638.000,00 €- 319.000,00 €-
51 Base Tributável 11.416.960,82 €- 11.833.921,64 €- 12.250.882,45 €- 12.667.843,27 €- 17.037.140,67 €- 25.468.774,66 €- 34.123.158,65 €- 36.103.410,15 €- 9.660.675,96 €- 17.101.058,22 €
52 Impostos 4.702.791,01 €- 4.702.791,01 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 416.960,82 €- 369.297,40 €- 431.633,99 €- 2.780.599,53 € 6.072.900,53 € 14.741.522,15 € 522.019,67 €
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 388.817,97 €- 362.574,62 €- 338.102,58 €- 315.282,28 €- 260.394,41 €- 283.806,35 €- 1.704.888,59 € 3.472.200,59 € 7.859.629,02 € 259.536,03 €
55 VAL CP di 1.753.913,54 €
56 TIR CP di 19,41%
57 IR CP di 1,152
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 508.641,85 €-
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 158.125,00 € 378.125,00 € 600.875,00 € 638.000,00 € 638.000,00 € 319.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 350.625,00 € 728.750,00 € 1.329.625,00 € 1.967.625,00 € 2.605.625,00 € 2.924.625,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 804.271,88 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 569.540,67 €
64 VAL Economias Fiscais 569.540,67 €
65 VALA 60.898,82 €
AII 5LX Quadros_2 / FCA (2) 3 de 4 ANEXO 17
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 18.875.213,18 €
37 LTV 42,83%
38 Financiamento 23.200.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.924.625,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 23.200.000,00 €-
42 FCCP ai 15.950.588,18 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 4.092.031,83 €
45 TIR CP ai 24,28%
46 IR CP ai 1,355
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 15.950.588,18 €
48 Custos do período 35.286.255,19 €-
49 Receitas do período 54.161.468,38 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 4.702.791,01 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 1.753.913,54 €
56 TIR CP di 19,41%
57 IR CP di 1,152
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 508.641,85 €-
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 569.540,67 €
65 VALA 60.898,82 €
ÍNICIO DAS VENDAS COM A OBTENÇÃO DA LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
53.054,59 €- 106.768,27 €- 161.149,22 €- 216.205,74 €- 271.946,22 €- 328.379,15 €- 385.513,14 €- 443.356,90 €- 794.730,94 €- 1.150.470,04 €-
53.054,59 €- 53.713,68 €- 54.380,95 €- 55.056,52 €- 55.740,48 €- 56.432,93 €- 57.133,99 €- 57.843,76 €- 351.374,04 €- 355.739,10 €-
24.597,15 €- 23.221,91 €- 21.923,55 €- 20.697,79 €- 19.540,55 €- 18.448,03 €- 17.416,58 €- 16.442,81 €- 93.140,85 €- 87.933,27 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA (2) 4 de 4 ANEXO 17
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
3 Aquisição do Terreno 100,00% 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00% 22,22% 22,22% 22,22% 22,22% 11,11%
5 Construção 100,00% 18,75% 37,50% 37,50% 6,25%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
8 Factor de Indexação 1,24% 101,24% 102,50% 103,77% 105,06%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral 1 0,932504808 0,869565217 0,810873746 0,756143667 0,705107605 0,657516232 0,613137048 0,571753246 0,533162651 0,497176735
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 € 1.188.942,43 € 3.590.488,52 € 4.826.988,74 € 4.875.019,66 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €- 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.742.749,24 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 193.638,80 €-
19 Custos da Construção 22.549.825,17 €- 4.228.092,22 €- 8.456.184,44 €- 8.456.184,44 €- 1.409.364,07 €-
20 Custos de Pós-venda 1.207.993,54 €-
21 FCTI ai 17.251.545,12 € 11.000.000,00 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 3.232.788,59 €- 4.865.695,92 €- 3.629.195,70 €- 3.465.655,58 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
2 FCTI ai Descontados 11.000.000,00 €- 361.138,23 €- 336.763,14 €- 314.033,25 €- 292.837,51 €- 2.279.463,82 €- 3.199.274,05 €- 2.225.194,34 €- 1.981.499,83 € 14.290.064,10 € 6.198.911,87 €
23 VAL ai 2.101.240,86 €
24 TIR ai 18,50%
25 IR ai 1,103
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 17.251.545,12 € 11.000.000,00 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 3.232.788,59 €- 4.865.695,92 €- 3.629.195,70 €- 3.465.655,58 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
27 Custos do período 36.500.567,95 €- 11.000.000,00 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 4.421.731,02 €- 8.456.184,44 €- 8.456.184,44 €- 1.409.364,07 €- - € - €
28 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
29 Base Tributável 11.387.277,61 €- 11.774.555,22 €- 12.161.832,83 €- 12.549.110,43 €- 16.970.841,46 €- 25.427.025,90 €- 33.883.210,34 €- 35.292.574,41 €- 1.086.684,28 €- 18.459.538,66 €
30 Impostos 5.076.373,13 €- 5.076.373,13 €-
31 FCTI di 12.175.171,99 € 11.000.000,00 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 3.232.788,59 €- 4.865.695,92 €- 3.629.195,70 €- 3.465.655,58 € 26.802.447,78 € 7.391.852,82 €
32 FCTI di Descontados 11.000.000,00 €- 361.138,23 €- 336.763,14 €- 314.033,25 €- 292.837,51 €- 2.279.463,82 €- 3.199.274,05 €- 2.225.194,34 €- 1.981.499,83 € 14.290.064,10 € 3.675.057,25 €
33 VAL di 422.613,76 €-
34 TIR di 14,24%
35 IR di 0,979
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
ACRÉSCIMO DE 5% DE CUSTOS
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
AII 5LX Quadros_2 / FCA (3) 1 de 4 ANEXO 18
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
FLUXOS DE CUSTOS E DE VENDAS
1 Recebimentos 53.752.113,07 €
2 Receitas (Escrituras) 53.752.113,07 €
3 Aquisição do Terreno 100,00%
4 Projectos, taxas e licenças 100,00%
5 Construção 100,00%
6 Custos Pós-venda 100,00%
FACTORES
7 Inflação 2,50%
8 Factor de Indexação 1,24%
9 Taxa de Juro do Financiamento, kd 5,50%
10 Taxa de Desconto Anual 15,00%
11 Taxa de Desconto Semestral 7,24%
12 Factor de Desconto Semestral
13 Impostos (IRC e Derrama) 27,50%
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO
14 RECEBIMENTOS
15 Adiantamentos e Vendas 53.752.113,07 €
16 PAGAMENTOS
17 Aquisição do Terreno 11.000.000,00 €-
18 Projectos, taxas e licenças 1.742.749,24 €-
19 Custos da Construção 22.549.825,17 €-
20 Custos de Pós-venda 1.207.993,54 €-
21 FCTI ai 17.251.545,12 €
2 FCTI ai Descontados
23 VAL ai 2.101.240,86 €
24 TIR ai 18,50%
25 IR ai 1,103
FLUXOS DE CAIXA DO INVESTIMENTO depois de impostos
26 FCTI ai 17.251.545,12 €
27 Custos do período 36.500.567,95 €-
28 Receitas do período 53.752.113,07 €
29 Base Tributável
30 Impostos 5.076.373,13 €-
31 FCTI di 12.175.171,99 €
32 FCTI di Descontados
33 VAL di 422.613,76 €-
34 TIR di 14,24%
35 IR di 0,979
ID Valor TotalRÚBRICA %
ACRÉSCIMO DE 5% DE CUSTOS
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 30,00% 30,00%
1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24% 1,24%
114,55% 115,97% 117,41% 118,87% 120,35% 121,84% 123,35% 124,89% 126,44% 128,01%
0,463619696 0,432327596 0,403147562 0,37593704 0,350563097 0,326901774 0,304837476 0,284262412 0,265076066 0,247184706
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
25.827,01 €- 24.383,00 €- 23.019,73 €- 21.732,67 €- 20.517,58 €- 19.370,43 €- 18.287,41 €- 17.264,95 €- 97.797,89 €- 92.329,93 €-
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
- € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
55.707,32 €- 112.106,68 €- 169.206,68 €- 227.016,03 €- 285.543,53 €- 344.798,11 €- 404.788,80 €- 465.524,74 €- 834.467,49 €- 1.207.993,54 €-
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
25.827,01 €- 24.383,00 €- 23.019,73 €- 21.732,67 €- 20.517,58 €- 19.370,43 €- 18.287,41 €- 17.264,95 €- 97.797,89 €- 92.329,93 €-
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
AII 5LX Quadros_2 / FCA (3) 2 de 4 ANEXO 18
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
ACRÉSCIMO DE 5% DE CUSTOS
ID Valor Total 0RÚBRICA %Ano 5
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 17.251.545,12 € 11.000.000,00 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 3.232.788,59 €- 4.865.695,92 €- 3.629.195,70 €- 3.465.655,58 € 26.802.447,78 € 12.468.225,95 €
37 LTV 45,21%
38 Financiamento 24.300.000,00 € 1.750.000,00 € 4.300.000,00 € 8.400.000,00 € 8.450.000,00 € 1.400.000,00 €
39 Financimento Acumulado 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 1.750.000,00 € 6.050.000,00 € 14.450.000,00 € 22.900.000,00 € 24.300.000,00 € 24.300.000,00 € 8.836.363,64 €
40 Juros 5,50% 2.965.500,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 166.375,00 €- 397.375,00 €- 629.750,00 €- 668.250,00 €- 668.250,00 €- 243.000,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 24.300.000,00 €- 15.463.636,36 €- 8.836.363,64 €-
42 FCCP ai 14.286.045,12 € 9.250.000,00 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 900.836,41 € 3.136.929,08 € 4.191.054,30 € 4.197.405,58 € 10.670.561,41 € 3.388.862,31 €
43 FCCP ai descontados 9.250.000,00 €- 406.015,03 €- 378.610,96 €- 353.056,54 €- 329.226,93 €- 635.186,60 € 2.062.581,79 € 2.569.690,66 € 2.399.880,27 € 5.689.144,81 € 1.684.863,50 €
44 VAL CP ai 3.963.907,57 €
45 TIR CP ai 25,07%
46 IR CP ai 1,358
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 14.286.045,12 € 9.250.000,00 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 900.836,41 € 3.136.929,08 € 4.191.054,30 € 4.197.405,58 € 10.670.561,41 € 3.388.862,31 €
48 Custos do período 36.500.567,95 €- 11.000.000,00 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 387.277,61 €- 4.421.731,02 €- 8.456.184,44 €- 8.456.184,44 €- 1.409.364,07 €- - € - €
49 Receitas do período 53.752.113,07 € - € - € - € - € - € - € - € - € 34.205.890,13 € 19.546.222,93 €
50 Juros 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 48.125,00 €- 166.375,00 €- 397.375,00 €- 629.750,00 €- 668.250,00 €- 668.250,00 €- 243.000,00 €-
51 Base Tributável 11.435.402,61 €- 11.870.805,22 €- 12.306.207,83 €- 12.741.610,43 €- 17.329.716,46 €- 26.183.275,90 €- 35.269.210,34 €- 37.346.824,41 €- 3.809.184,28 €- 15.494.038,66 €
52 Impostos 4.260.860,63 €- 4.260.860,63 €-
53 FCCP di 9.250.000,00 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 435.402,61 €- 900.836,41 € 3.136.929,08 € 4.191.054,30 € 4.197.405,58 € 10.670.561,41 € 871.998,32 €-
54 FCCP di descontados 9.250.000,00 €- 406.015,03 €- 378.610,96 €- 353.056,54 €- 329.226,93 €- 635.186,60 € 2.062.581,79 € 2.569.690,66 € 2.399.880,27 € 5.689.144,81 € 433.537,28 €-
55 VAL CP di 1.845.506,79 €
56 TIR CP di 20,24%
57 IR CP di 1,160
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 422.613,76 €-
59 Juros 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 48.125,00 € 166.375,00 € 397.375,00 € 629.750,00 € 668.250,00 € 668.250,00 € 243.000,00 €
60 Juros Acumulados 48.125,00 € 96.250,00 € 144.375,00 € 192.500,00 € 358.875,00 € 756.250,00 € 1.386.000,00 € 2.054.250,00 € 2.722.500,00 € 2.965.500,00 €
61 Efeito Fiscal dos Juros 815.512,50 €
62 Factor de desconto 5,50% 0,708144458
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado 577.500,66 €
64 VAL Economias Fiscais 577.500,66 €
65 VALA 154.886,90 €
AII 5LX Quadros_2 / FCA (3) 3 de 4 ANEXO 18
ANÁLISE DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - ENTRECAMPOS GARDEN
ID Valor TotalRÚBRICA %
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS
36 FCTI ai 17.251.545,12 €
37 LTV 45,21%
38 Financiamento 24.300.000,00 €
39 Financimento Acumulado
40 Juros 5,50% 2.965.500,00 €-
41 Reembolsos / Distrates 24.300.000,00 €-
42 FCCP ai 14.286.045,12 €
43 FCCP ai descontados
44 VAL CP ai 3.963.907,57 €
45 TIR CP ai 25,07%
46 IR CP ai 1,358
FLUXOS DE CAIXA DOS CAPITAIS PRÓPRIOS depois de impostos
47 FCCP ai 14.286.045,12 €
48 Custos do período 36.500.567,95 €-
49 Receitas do período 53.752.113,07 €
50 Juros
51 Base Tributável
52 Impostos 4.260.860,63 €-
53 FCCP di
54 FCCP di descontados
55 VAL CP di 1.845.506,79 €
56 TIR CP di 20,24%
57 IR CP di 1,160
VALOR ACTUAL LÍQUIDO AJUSTADO
58 VAL di 422.613,76 €-
59 Juros
60 Juros Acumulados
61 Efeito Fiscal dos Juros
62 Factor de desconto 5,50%
63 Efeito Fiscal dos Juros Descontado
64 VAL Economias Fiscais 577.500,66 €
65 VALA 154.886,90 €
ACRÉSCIMO DE 5% DE CUSTOS
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ano 9 Ano 10Ano 8Ano 7Ano 6
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
25.827,01 €- 24.383,00 €- 23.019,73 €- 21.732,67 €- 20.517,58 €- 19.370,43 €- 18.287,41 €- 17.264,95 €- 97.797,89 €- 92.329,93 €-
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
55.707,32 €- 112.106,68 €- 169.206,68 €- 227.016,03 €- 285.543,53 €- 344.798,11 €- 404.788,80 €- 465.524,74 €- 834.467,49 €- 1.207.993,54 €-
55.707,32 €- 56.399,36 €- 57.100,00 €- 57.809,35 €- 58.527,50 €- 59.254,58 €- 59.990,69 €- 60.735,94 €- 368.942,74 €- 373.526,06 €-
25.827,01 €- 24.383,00 €- 23.019,73 €- 21.732,67 €- 20.517,58 €- 19.370,43 €- 18.287,41 €- 17.264,95 €- 97.797,89 €- 92.329,93 €-
AII 5LX Quadros_2 / FCA (3) 4 de 4 ANEXO 18
