Análise de Viabilidade para Estruturação de...
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Análise de Viabilidade para Estruturação
de Loteamentos
DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO
1 - Modelagem do estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Imobiliário
Principais análises e seu tempo de
aplicação.
O que é um estudo de Viabilidade??
Estrutura do Estudo
2 – Avaliação e Estruturação do Loteamento
Análises Preliminares
Viabilidade Legal;
Viabilidade Ambiental;
Viabilidade Técnica;
Viabilidade Mercadológica.
;
Estrutura Econômico-financeira
1 – Estimativa de Custos;
2 – Definição de Preço e Tabela de Venda;
3 – Velocidade de Venda;
4 – Análise Estática
5 - Fluxo de Caixa Dinâmico
Indicadores Financeiros e Técnicos:
1 – Métricas de Investimentos;
Indicadores (Tir/ VPL/payback)
2 - Indicadores de Eficiência
“Avaliação do Negócio e Decisão”
DIVISÃO DO ESCOPO DO TREINAMENTO
Tomar a decisão administrativa que maximiza o valor da empresa
(projeto, firma, investimento, etc.)
Nosso foco é definir se um determinado empreendimento tem
viabilidade do ponto de vista do empreendedor.
Buscamos a tomada da decisão administrativa ótima.
Decisão ótima é aquela que maximiza a riqueza do investidor.
Não o lucro!
Sim a riqueza, que visa o VALOR!
OBJETIVO DO ESTUDO
O estudo de viabilidade é normalmente feito em doismomentos:
Quando da prospecção de um novo terreno (Gleba) pelaárea comercial – ORIGINAÇÃO.
Estudo Estático: Momento da estruturação da ideia deempreender;
Estudo Dinâmico: Momento da Originação. A ideia virouprojeto e será implementada.
Um pouco antes do lançamento. Neste momento, atualiza-se os valores de mercado, emprega-se o orçamento real(com algumas pendências) para a definição do custo deobra. Este balizamento é fundamental para a definição dolançamento...
QUANDO?
O objetivo dessa análise é verificar os indicadores de aproveitamento e indicadores de
resultado, permitindo visualizar o modelo de entrada que possibilite maior margem.
QUANDO?
ANÁLISE ESTÁTICA
Área Bruta da Gleba (m²) 300.000 VGV Estimado 75.360.000 % VGV 113.359.941
Aproveitamento % 52% Terreno 12.000.000 15 ,9 % Custos 49.547.872
Aproveitamento Líquido 157.000 Projetos 300.000 0 ,4 % Resultado Empreendimento 63.812.069
Preço de Venda - R$/m² 480,00 Infraestrutura 11.868.153 15 ,7 % Margem Líquida 56%
Numero de Lotes 628 Outros 1.010.000 1,3 % Part. Proprietário 50% 31.990.111
Tamanho médio dos Lotes (m²) 250,00 Marketing - Corretagem 7.536.000 10 ,0 % Part. Empreendedor 50% 31.821.958
Taxas (adm,
desenvolvimento)9.152.011 12 ,1% Part. Investidor 0% -
Gestão Carteira 566.800 Custos / Área Líquida 315,59R$
Tributos e Taxas 7.114.908 9 ,4 % Resultado / Área Líquida 406,45R$
m²
ESTUDO DE VIABILIDADE ESTÁTICO
Indicadores Técnicos
PE
66%
Premissas Financeiras Indicadores de Resultados
RL/VGV – Resultado Líquido / Valor Geral de Venda;
T/VGV – Terreno / Valor Geral de Venda;
ML – Margem de Lucratividade;
CT-VGV – Custo Total / Valor Geral de Venda;
CT/AL- Custos Totais / Área Líquida;
INDICADORES ESTÁTICOS
A análise estática avalia a otimizaçãodo recursos frente ao investimento doterreno (Investimento).
NÃO DEVE SER UTILIZADA PARA VALIDAÇÃO DA COMPRA DO TERRENO.
Para que o empreendedor possa tomara decisão Ótima, faz-se necessárioanalisar o empreendimento sob a óticada linha do tempo, ou seja, através dofluxo de caixa dinâmico.
ESTUDO ESTÁTICOIMPORTANTE.....
O objetivo desse estudo é visualizar a movimentação dosrecursos na LINHA DO TEMPO, considerando o VALORATUAL dos resultados projetados descontados a taxamínima de atratividade do projeto.
ANÁLISE DINÂMICA
ESTUDO DINÂMICO
VPL – Valor Presente Líquido;
TIR – Taxa Interna de Retorno;
PAYBACK – Devolução do Capital Investido;
ROE – Return on Equity – Retorno sobre o capital próprio(acionista). O Melhor de todos os indicadores, pois mostraquando o empreendedor ganhou para cada real que aportouno projeto.
EXPOSIÇÃO MÁXIMA – Indicador de capital de giro do projeto.
INDICADORES DINÂMICOS
Identificaçãodo Investidor
Identificaçãodo Ativo
Identificaçãodo Ambiente
Taxa de Retorno
Fluxos de Caixa
Avaliaçãodo Ativo
Análise de Investimentos
Decisão Financeira Ótima
ESTRUTURA DO ESTUDO
Identificaçãodo Investidor
Identificaçãodo Ativo
Identificaçãodo Ambiente
Taxa de Retorno
Fluxos de Caixa
Avaliaçãodo Ativo
Análise de Investimentos
Decisão Financeira Ótima
MAPA DO ESTUDOESTRUTURA DO ESTUDO
Para tomarmos a decisão ótima...
...precisamos saber responder a 4 perguntas
1. Onde investir – Qual melhor alternativa?
2. Quanto investir?
3. Como financiar?
4. Como distribuir resultados?
MODELAGEMPREMISSAS
1) Onde investir?
Dentre as alternativas, qual a melhor?
Ser Loteador?
Ser dono da Gleba?
Realizar Parceria?
Incorporar para construir?
MODELAGEMPREMISSAS
2) Quanto investir?
Qual o valor do empreendimento?
Quanto devo investir?
Qual exposição de caixa do projeto - capital de Giro?
O valor total do investimento corresponde ao capital de giro do projeto?
Vale mais do que Custa?
Custa mais do que vale?
PREMISSAS
Só existem duas fontes de capital:
Capital próprio = sócios
Capital de terceiros = credores
Quanto de capital próprio e de terceiros?
Qual o valor das empresas e projetos?
3) Como financiar o investimento?
PREMISSAS
4) Como distribuir os resultados?
Faturamento
- Custos variáveis
- Custos fixos
= LAJIR
- Juros
= LAIR
- IR
= Resultado Líquido (Déficit ou Superávit de caixa)
PREMISSAS
Identificaçãodo Investidor
Identificaçãodo Ativo
Identificaçãodo Ambiente
Taxa de Retorno
Fluxos de Caixa
Avaliaçãodo Ativo
Análise de Investimentos
Decisão Financeira Ótima
MAPA DO ESTUDOESTRUTURA DO ESTUDO
CENÁRIO ECONÔMICO
• Crise de Confiança;
• Ruptura de um sistema doente.
• Novos Tempos...
Fonte: ABECIP/Fundação João Pinheiro
MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
DE
C
AB
DE
C
AB
• Aumento de 62% na classe média em apenas cinco anos, totalizando 100 milhões de pessoas, o equivalente a metade população brasileira;
2005 2010
DE
48 mm
C
102 mm
AB
42 mm
26 mm
63 mm
93 mm
Fonte: Cetelem/Ipsos
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
ÁREA DE INFLUÊNCIA DO ESTUDO
Fonte: IBGE
Deslocamento Pendular calcula a movimentação de pessoas que migram dos municípiosabaixo para Dourados-MS diariamente por motivo de trabalho. Compreende a faixa etáriaentre 20 e 49 anos.
Fonte: IBGE
ÁREA DE INFLUÊNCIA DO ESTUDO
O estudo de Ambiente inicia-se com análise e visita ao local da Gleba. Para se teruma visão completa dos procedimentos necessários à realização de um loteamento,é preciso entender as diversas fases que abrangem todos os seus aspectos.
• O primeiro passo está na verificação dos seguintes tópicos:
Acidentes geográficos (Topografia, córregos, lagos, lagoas, mata, degradação
ambiental, etc..);
Equipamentos públicos existentes no local (redes de água, esgoto, energia elétrica de
baixa e alta tensão, vias pavimentadas, galerias de captação de águas pluviais);
Equipamentos comunitários (escolas, creches, posto de saúde, hospitais, praças, áreas
de lazer, etc..)
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
IDENTIFICANDO O AMBIENTEIDENTIFICANDO O AMBIENTE
O estudo inicial permitirá estruturar as seguintesanálises de VIABILIDADE:
• VIABILIDADE LEGAL;
• VIABILIDADE AMBIENTAL;
• VIABILIDADE TÉCNICA;
• VIABILIDADE MERCADOLÓGICA
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
Buscaremos demonstrar o passo a passo para aquisição da gleba soba ótica legal.
Aqui trabalharemos com a legitimação da PROPRIEDADE eIDONIEDADE FISCAL do proprietário. Nosso objetivo é mostrar quaisdocumentos, certidões, etapas que devem ser cumpridas para obtersegurança na aquisição, evitando que o adquirente venha cair numaroubada e inviabilize seu projeto.
Tendo como elemento principal do diagnóstico jurídico deviabilidade: Validação jurídica da propriedade; (Legitimidade) Idoneidade do loteador.
VIABILIDADE LEGALVIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
1. Aquisição da Propriedade Imóvel (Noções Gerais):
É preciso constatar a situação do domínio da gleba, identificando nãosó o título, mas também o modo aquisitivo da propriedade imobiliária,e o histórico da cadeia dominial, sabendo que:
“No direito brasileiro a propriedade imobiliária adquire-se: pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (CC, art 1.227 c/c
art. 1245); pelo usucapião (CF arts 1238 e ss; ECid, art 9º e ss e demais legislação aplicável); pela acessão (CC art. 1248 e ss); pela
sucessão hereditária (involuntária) ou voluntária” Luis Paulo Germano.
VIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTEVIABILIDADE LEGAL
Como proceder....
Obter com o proprietário o título aquisitivo da gleba (escrituras públicasem geral). Na falta do título translativo, providenciar: formal de partilha,a sentença de adjudicação proferida em inventário ou arrolamento, asentença declaratória de usucapião, a carta de arrematação, deadjudicação etc;
Solicitar no atual Serviço de Registro de Imóveis da situação da gleba acertidão de inteiro teor do referido imóvel; Matrícula do imóvel;
Identificar na certidão de inteiro teor o registo do título aquisitivo doproprietário atual, assim como os títulos precedentes dos últimos 20(vinte) anos e seus correspondentes registrosEntre outros...
VIABILIDADE LEGAL
• Deve-se observar:
I. A existência de agravantes e/ou ônus reais;
II. Limitações a propriedade plena (servidões; usufruto; uso; habitação; enfiteuse; etc...)
III. Terreno de Marinha APA,APP, etc...
VIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTEVIABILIDADE LEGAL
2. A POSSE DA GLEBA (Noções Gerais):
Não basta ter a atenção direcionada à realidade documental dos títulosde domínio. É preciso voltar o olhos à realidade dos possuidores, ou seja,àqueles que tem o poder de fato sobre a gleba, a posse:
“A propriedade é situação jurídica abstrata; posse é situação jurídica concreta” (Vicente Amadei).
É preciso verificar a existência de eventuais ocupantes na gleba, com ousem edificações, plantio de hortas, roçadas, etc..• Quando existir moradores autorizados, verificar se estão registrados
(CLT);• Verificar a existência de contratos de comodato, locação e
arrendamento para utilização da moradia.
VIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador
Assim como é indispensável verificar a situação jurídica do imóvel, também éfundamental a análise da idoneidade patrimonial do proprietário-loteador , comoaliás, é necessária em qualquer caso de aquisição de imóvel.
Sendo preciso verificar se o proprietário pessoa física ou jurídica é solvente, estandoliberto para qualquer negociação de seus bens sem oferecer prejuízos a terceiros,para tanto será preciso um levantamento completo das seguintes certidões pessoais:
• Certidão Negativa de feitos cíveis e criminais do Distribuidor Cível da Comarca dasituação da gleba e da Comarca do domicilio do proprietário, incluindo açõespenais cíveis, de família e execuções fiscais – últimos 10 anos; A ser obtida nadistribuição do fórum da respectiva comarca dos domicílios.
VIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador
• Certidão Negativa de feitos cíveis e criminais do Distribuidor da Justiça Federal daseção judiciária da situação da Gleba e do domicílio do proprietário, incluindo adistribuição de execuções fiscais– últimos 10 anos;
• Certidão Negativa dos feitos trabalhistas do Distribuidor da Justiça do Trabalho daVara do Trabalho da situação da Gleba e da Comarca do domicílio proprietário–últimos 10 anos;
• CND das Fazendas (Receita Federal; INSS; FGTS; Fazenda Estadual; FazendaMunicipal)
• CND de Inscrição em dívida ativa – Fazenda Nacional; Fazenda Estadual eFazenda Municipal.
• Entre outros.
VIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTEVIABILIDADE LEGAL
3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador
• Para hipótese de o imóvel encontrar-se em nome de pessoa jurídica,destaca-se a necessidade de providenciar as seguintes certidões edocumentos:• Certidão Negativa do Distribuidor Cível da Comarca da situação da gleba e da
Comarca da sede da proprietária, incluindo ações de falência, recuperaçãojudicial e execuções fiscais – últimos 10 anos;
• Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal da Comarca da situaçãoda Gleba e da Comarca da sede da proprietária, incluindo a distribuição defeitos criminais – últimos 10 anos;
• Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça do Trabalho da Vara do Trabalhoda situação da Gleba e da Comarca da sede da proprietária – últimos 10anos;
• Entre outros.
VIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTEVIABILIDADE LEGAL
3. Análise Jurídica da Idoneidade do Proprietário Loteador
• Sendo relevante também a avaliação da situação fiscal da gleba, paraisso deve ser providenciada a certidão negativa de tributos.
• Caso o imóvel seja urbano, recolhendo o IPTU, a certidão deve ser requeridana Prefeitura Municipal Local; (Site ou Secretária de Finanças)
• Caso o imóvel seja rural, recolhendo o ITR, a certidão deve ser requerida naRFB, requerendo-se, ainda, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR,junto ao INCRA;
• Caso a gleba tenha sido incorporada a zona urbana a menos de 5 anos,devem ser requeridas as duas certidões;
VIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
• VIABILIDADE AMBIENTAL – Aspectos Importantes;
Após o estudo de viabilidade legal, a próxima providência é a de elaboraçãode um diagnóstico ambiental da área, que consiste em um estudofundamental prévio para orientar a utilização de áreas para qualquer tipo deempreendimento. Tal diagnóstico deve avaliar os seguintes tópicos:
• Meio Físico: Vegetação, áreas de preservação permanente, cursosd’agua, lagos, lagoas, reservatórios de abastecimento de água ,energia elétrica, restrições ‘’non aedificandi’’, Plano diretor, código deedificações e urbanismo e Código Florestal;
• Meio Biológico;• Entre outros.
É de extrema importância envolver profissionais idôneos com capacitaçãotécnica especializada para realizar cada diagnóstico.
VIABILIDADE AMBIENTALVIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
Como proceder.....
Podem-se considerar as seguintes fases de um diagnóstico ambiental:• Análise documental: título de propriedade, registros, alienações e
averbações existentes na transcrição e/ou matrícula do imóvel.• Vistoria na área: localização, ocupação, uso atual e anterior,
vegetação e triais e empreendimentos poluidores existentes noentorno.
• Perspectiva de uso em função da aptidão da gleba.• Entre outros.
É PRECISO MUITA ATENÇÃO. A VIABILIDADE AMBIENTAL É COMPLEXA E PODE INVIABILIZAR O PROJETO MESMO NA HIPÓTESE DE
DEMANDA EXISTENTE.
VIABILIDADE AMBIENTALVIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
Consultas Essenciais:
Após o estudo de viabilidade ambiental, a próxima providência é elaboraçãoda viabilidade técnica da gleba. Após essa etapa, será possível estimar custoscom projetos e infraestrutura.
Nosso objetivo nessa etapa será destacar pontos relevantes para viabilizaçãotécnica da gleba. Assim antes da aquisição da gleba ou de sua destinaçãopara implantação de empreendimento imobiliário, é necessário promoveralgumas consultas nos órgãos públicos, do munícipio, do estado e da união.:
1º PASSO:• Os projetos de melhoramentos públicos existentes de potencial interferência
(positiva ou negativa) na gleba;• As limitações, exigências e requisitos técnicos para a aprovação do parcelamento
do solo urbano pelos poderes públicos, conforme leis, decretos, instruçõesnormativas e resoluções.
VIABILIDADE TÉCNICAVIABILIDADE TÉCNICA
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
Consultas Essenciais:
2º PASSO:• Consultas sobre restrições urbanísticas e de saneamento precisam ser feitas nos
diversos órgãos públicos municipais, estaduais e federais que se manifestam naaprovação de projetos, para obtenção dos elementos indispensáveis a um Estudode Viabilidade e de Saneamento para um loteamento.
Na prefeitura:• Análise dos aspectos urbanísticos onde contém os elementos de interesse local
que formam a cidade, no qual a gleba está inserida. Sendo necessária averificação nela de:• Se a gleba está situada na área urbana ou e expansão urbana;• Se não foi utilizada para depósito de lixo ou de produtos que possam trazer
risco a saúde dos futuros moradores;• A existência de coleta regular de lixo no local e qual frequência;• Qual a área mínima de lotes permitida para o loteamento da gleba;• Entre outros.
VIABILIDADE TÉCNICAVIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
Na prefeitura:
• No órgão municipal que contém o cadastro de imóveis tombados: verificar se agleba, parte dela ou seu entorno, inviabiliza, ou não, o empreendimento.
• Nos órgãos municipais, Ambiental e de Saneamento: quando existentes, para sabereventuais situações que poderão inviabilizar ou condicionar o empreendimento
• Em outros órgãos municipais que se manifestam na aprovação de projetos deparcelamento do solo urbano: obter informações sobre os procedimentosnecessários à aprovação do projeto de loteamento.
• Nas diversas concessionarias de serviços públicos: obter informações sobre aviabilidade de instalação e distribuição de energia elétrica domiciliar e sobre redes ealta tensão existentes ou projetadas na gleba, possibilidade de abastecimento deágua, e coleta de tratamento de esgoto, sobre faixas não edificáveis ao longo dedutos de petróleo , gás e outros produtos químicos, existentes ou projetados, sobretravessias, servidões e proibições ao longo das rodovias e ferrovias.
• Verificar se a gleba não está na lista de imóveis tombados.
VIABILIDADE TCNICAVIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
Nos órgãos federais:
• DNPM – Departamento Nacional de Produção de Mineral : verificar se há outorgade autorização de lavra sobre a gleba a ser loteada.
• IPHAN- Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional e o IBAMA- InstitutoBrasileiro de Meio Ambiente.
• SPU- Secretária do patrimônio da União – Administra os bens da união, terrenos eáreas de marinha .
VIABILIDADE TÉCNICAVIABILIDADE LEGAL
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
A análise em conjunto das VIABILIDADES LEGAL, TÉCNICA E AMBIENTAL, permitirá entender:
1. A capacidade de uso da gleba, através do quadro de aproveitamento previsto paradefinição de lotes.
01-Alqueire / m² 01-Hectare / m² 5,7330 27,75 ÁREA GLEBA
14/02/14 09/03/2014 48.400,00 10.000,00 Alqueires Hectares 277.476,69
Reserva Legal 0,00% - m²
Área Preservação Permanente/ou APA 12,8166% 35.563,21 m²
Área Urbanizada 87,18% 241.913,48 m²
Parque Municipal 0,00% 0,00 m²
Áreas Públicas Municipais / Verde 15,00% 36.287,02 m²
Sistema Viário (Passeio + Pavimento) 25,00% 60.478,37 m²
Área de Pavimentação 0% 0,00 m²
Aproveitamento Previsto (Em Área) 52,310% 145.148,09 m²
ESTUDO DE VIABILIDADE
E INFRAESTRUTURA - ESTIMADO
LOTEAMENTO XYZ
DT.
2. O cronograma de aprovação do projeto, elemento crucial na formação dos custos iniciais(aprovações, projetos, infra, etc..)
VIABILIDADE TÉCNICA E LEGAL
• Buscaremos introduzir o conceito de IMOBILIOMETRIA:
• O EMPREENDEDOR JÁ NASCE COM UM SÓCIO:
É preciso entendê-lo para que sua convivência seja duradoura e sustentável.
O MERCADO
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
Pib
Empresas
Empregos
É preciso entender se o PIB é Diversificado, ou seja, gera riqueza em
mais de um segmento.
O município possui densidade de empresas?
As empresas geram muitos empregos? Observar a densidade e qualidade.
MICROECONOMIA
Econômico: Taxa de juros, evolução do PIB, níveis de empregoe renda;
Sociopolítico: Cultura, hábitos, leis trabalhistas e tributárias;
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
IDENTIFICANDO O AMBIENTE
NOVA FORMA DE EMPREENDER
Do ponto de vista da demanda o empreendimento deve estar bem alinhado com cada um desses fatores.
Condições de pagamento
PRINCIPAL OBJETIVO
ENTENDER A DEMANDA
• Distribuição da Renda. É sempre importante analisarmos a distribuição deriqueza de uma cidade. A concentração de riqueza em poucos diminui onúmero de compradores potenciais.
• A visualização da renda média permitirá entender a parcela máxima que cadademanda poderá pagar, possibilitando construir o valor do lote alinhado coma capacidade de pagamento do mercado. CRUCIAL PARA POSICIONAMENTODO NEGÓCIO.
Fonte: IBGE, OnMaps
MAPEAMENTO DA DEMANDA
• Quantidade de habitantes por domicílio: Essa informação permite entendero tipo de produto que pode ser prospectado (tamanhos de lotes em m²);
1 morador 5.179 12,1
2 moradores 10.511 24,6
3 moradores 11.981 28,0
4 moradores 8.672 20,3
5 ou mais moradores 6.439 15,1
Total 42.782 100,0
Domicílios por número de moradoresF1
• Distribuição % de idades: Essa informação permite entender o potencial de novosarranjos familiares.
População por faixa etária Município % tt
até 9 anos 17.170 12,2
de 10 a 14 anos 11.046 7,9
de 15 a 19 anos 12.901 9,2
de 20 a 24 anos 11.232 8,0
de 25 a 34 anos 24.315 17,3
de 35 a 49 anos 32.904 23,5
de 50 a 59 anos 15.220 10,9
60 anos ou mais 15.435 11
Total 140.223 100
68,4% Jovens e Adultos
Fonte: IBGE
MAPEAMENTO DA DEMANDA
Déficit Imobiliário: A visualização da demanda posicionada no Déficit imobiliário,permite entender as famílias que necessitam de um produto de imediato, ou seja,a demanda reprimida. Será preciso entender o nível de intenção de compra destafatia de mercado.
Domicílio próprio e quitado: Essa fatia de mercado têm tido uma grandeparticipação na compra de lotes atualmente. Seu perfil assume as formas de“Investidor”, “Famílias com desejo de Melhorar moradia” e “Planejamento demoradia de longo prazo”;
nº %
Próprio 27.896 68,7
Próprio em aquisição 3.016 4,4
Próprio e quitado 24.880 64,3
Alugado 10.164 26,6
Alugado 10.164 26,6
Cedido 2.242 4,5
Cedido por empregador 492 0,7
Cedido de outra forma 1.750 3,8
Outra condição 76 0,2
Outra condição 76 0,2
Domicílios por condição de ocupação (2010)F2
Déficit Imobiliário
Fonte: IBGE
MAPEAMENTO DA DEMANDA
Capacidade de Endividamento – A2
Demanda ClasseCapacidade de Endividamento
Domicílios PrazosEntrada
5% 10% 15% 20%
Déficit A2 R$ 5.550 132
60 Meses R$ 212.337 R$ 224.134 R$ 237.318 R$ 252.151
90 Meses R$ 256.224 R$ 270.458 R$ 286.368 R$ 304.266
100 Meses R$ 266.159 R$ 280.945 R$ 297.471 R$ 316.063
120 Meses R$ 281.220 R$ 296.843 R$ 314.305 R$ 333.949
150 Meses R$ 295.457 R$ 311.871 R$ 330.216 R$ 350.855
180 Meses R$ 303.566 R$ 320.430 R$ 339.279 R$ 360.484
Plus A2 R$ 6.411 419
60 Meses R$ 245.262 R$ 258.888 R$ 274.116 R$ 291.248
90 Meses R$ 295.953 R$ 312.395 R$ 330.771 R$ 351.445
100 Meses R$ 307.428 R$ 324.508 R$ 343.597 R$ 365.071
120 Meses R$ 324.825 R$ 342.871 R$ 363.040 R$ 385.730
150 Meses R$ 341.270 R$ 360.229 R$ 381.419 R$ 405.258
180 Meses R$ 350.636 R$ 370.116 R$ 391.887 R$ 416.380
Para o cálculo do valor máximo permitido considerando a capacidadede endividamento da população foram utilizadas simulações nastabelas de 60 a 180 meses, com sinais de 5% a 20%, com uma taxajuros mensal de 1,894% (1% + IGP-M).
MAPEAMENTO DA DEMANDA
Fonte: IBGE, PNUD, RAIS, ABEP,
Data SUS e Onmaps. Períodos:
2010 a 2014.
O P2i Lead foi concebido com o intuito de captar a classificação de municípios, sob a ótica da demanda, considerando a ponderação de variáveis socioeconômicas, descritas a seguir:
• Produto Interno Bruto (PIB);• Renda média domiciliar per capita;• Empregos formais;• Empresas ativas;• Índice de Gini;• Índice de Desenvolvimento Humano
Municipal (IDH-M);• Taxa de desocupação.
• Taxa de urbanização;• Déficit Imobiliário;• Domicílios próprios quitados;• Contratos financiados MCMV
2011-2014.
• População na faixa etária entre 20 e 49 anos;
• Migrantes de data fixa;• Densidade demográfica;• População por nível de instrução;
Fontes: IBGE, PNUD, RAIS, ABEP,
Data SUS, CEF e Onmaps.
Períodos: 2010 a 2015.
MAPEAMENTO DA DEMANDA
MAPEAMENTO DA DEMANDA
= σ[σ𝑉𝐺01∗𝑃
𝑃+σ
𝑉𝐺02∗𝑃
𝑃+ σ
𝑉𝐺03∗𝑃
𝑃]
Com a composição de 16 variáveis principais, subdivididas em três categorias: econômicas e sociais, populacionais e de influência imobiliária, o IADPI considera a ponderação hierárquica destas variáveis, caraterizado por:
Onde VG01 = Variáveis Grupo 01; VG02 = Variáveis Grupo 02; VG03 = Variáveis Grupo 03; P = Ponderação.
MAPEAMENTO DA DEMANDA
MAPEAMENTO DA DEMANDA
• .
Nosso objetivo é encontrar três informações:
– Tudo que estiver na mão de terceiros;
- Toda oferta de lançamentos ou produtos que estejam na eminência de serem lançados;
– Oferta que está na forma de projeto na Prefeitura e a qualquer momento, entrará no mercado.
Através da mensuração da área de influência do projeto, veremos:
MAPEAMENTO DA OFERTA
A maior concentração de imóveis na oferta de lançamentos está entre 100 e 199 m², com preço médio de R$ 73.362,70 e m² custando cerca de R$ 480,86; Tais empreendimentos encontram-se numa régua de valor médio/popular, sendo destinados a públicos da classe B2 a C2;
Trincado do Norte
Escala Quantidade Média de Preço Média de Preço M²
100-199 369 R$ 73.362,70 R$ 480,86
200-299 265 R$ 126.500,00 R$ 517,86
300-399 282 R$ 140.000,00 R$ 444,44
600-699 14 R$ 322.500,00 R$ 471,49
700-799 39 R$ 355.000,00 R$ 470,20
Total Geral 969 R$ 161.323,51 R$ 483,06
38%
27%
29%
1% 4%
100-199
200-299
300-399
600-699
700-799
A segunda maior concentração de imóveis na oferta de lançamentos está entre 300 e 399 m², com preço médio de R$ 140.000,00 e m² custando cerca de R$ 444,44; Tais empreendimentos encontram-se numa régua de alto valor, sendo destinados a públicos da classe A1 a B1
MAPEAMENTO DA OFERTA
A Tipologia da oferta de lançamentos denota que grande parte dos empreendimentos horizontais dos últimos 3 anos, e que ainda detém estoque a venda pela construtora, são de Condomínios Fechados destinados as Classes A e B (50%).;
Em se tratando dos loteamentos abertos, Trincado do Norte, vem lançando diversos loteamentos com a proposta de “Bairros Planejados” e que por sua vez vem tendo muita aceitação. (25%)
50%
25%
25%
A e B
A
B e C
75%
25%
Condomino Fechado Loteamento Aberto (Bairro Planejado)
50% dos Empreendimentos são de médio/alto padrão. Apenas 25% dos empreendimentos são de baixo padrão
75% de todo set competitivo é de tipologia fechada. Demonstrando a cultura de comercialização de empreendimentos personalizados
MAPEAMENTO DA OFERTA
10 e 15% são as modalidades de entrada mais praticadas dentro da oferta de lançamentos de Trincado do Norte, juntas somam 76% do universo analisado. Ofertar empreendimentos fora desta escala limita a vantagem competitiva retardando a velocidade de venda do empreendimento
13%
38%
13%
38%
20% de Entrada
10% de Entrada
30% de Entrada
15% de Entrada
MAPEAMENTO DA OFERTA
11%
89%
100 Meses
120 Meses
O prazo mais praticado para o financiamento é o de 120 meses, que está presente em 89% da oferta.
MAPEAMENTO DA OFERTA
Através da correlação entre demanda e oferta, será possível verificar a existência de mercado, ou seja, se existe demanda que ainda não tenha sido atendida.
Através da metodologia Prospecta, identificamos o grau de risco através do fator de absorção mercadológico.
• 10 X 1 – Dez pessoas com POTENCIAL de compra para cada oferta no mercado;
• 4 x 1 – Quatro pessoas com POTENCIAL e INTENÇÃO de compra para cada oferta no mercado
EXISTE MERCADO???
PESQUISA DA INTENÇÃO DE COMPRA
• Através da pesquisa de campo, busca-se captar a DEMANDA ESPONTÂNEA
DO MERCADO: é possível, através deste estudo, entender e refinar as
variáveis de consumo, quais sejam:
• Quanto o consumidor está disposto a pagar por um produto;
• Perfil dos compradores potenciais (hábitos, idade, fatores que influenciam na compra de um
produto, etc..)
• Como o produto está em relação ao mercado.
• Ele terá Absorção?
• Qual limite máximo e mínimo de Preço (Elasticidade de Valor)?
• Qual Tabela mais adequada para Região (Elasticidade de Tempo)?
• Qual local para prospecção de Mídia?
CONVALIDAÇÃO DE MERCADO
Outputs Esperados...................
CONVALIDAÇÃO DE MERCADO
NOVA FORMA DE EMPREENDER
Fonte: Onmaps
12
3
4
5
1
MÍDIA – DIVULGAÇÃO DO PRODUTO
Identificaçãodo Investidor
Identificaçãodo Ativo
Identificaçãodo Ambiente
Taxa de Retorno
Fluxos de Caixa
Avaliaçãodo Ativo
Análise de Investimentos
Decisão Financeira Ótima
MAPA DO ESTUDOESTRUTURA DO ESTUDO
Identificaçãodo Investidor
Identificaçãodo Ativo
Identificaçãodo Ambiente
Taxa de Retorno
Fluxos de Caixa
Avaliaçãodo Ativo
Análise de Investimentos
Decisão Financeira Ótima
MAPA DO ESTUDOESTRUTURA DO ESTUDO
I - Identificando o Ativo
Em Finanças representamos ativos como uma sequência de Fluxos de Caixa
t=0 t=1 t=2 t=3 ... t=T
FCo FC1 FC2 FC3 .... FCT
IDENTIFICANDO O ATIVOIDENTIFICANDO O ATIVO
1. Estimar prazos (tempo) e planejamento do projeto
• Aquisição do terreno (compra, parceria);
• Legalização/parcelamento do solo;
• Início Venda;
• Início da Infraestrutura.
• TVO;
2. Estimar receita com vendas
• Estimativa de valor do imóveis (estudo de mercado);
• Estimativa da velocidade de Venda.
3. Estimar custos de Obra
• Orçamento x Custo de construção (histórico interno).
IDENTIFICANDO O ATIVO
4. Estimar custos de operação
• Taxa de Incorporação – Taxa cobrada pelo desenvolvedor do projeto;
• Corretagem;
• Marketing e Publicidade;
• Impostos;
• Taxa de Administração – Caso a construção seja terceirizada;
• Gestão da Carteira
• Despesas Indiretas (Adm Central) – Despesas referentes à
administração do negócio;
5. Definir taxa de juros;
6. Montar fluxo de caixa;
7. Calcular payback, VPL e TIR;
8. Estudar diferentes cenários.
IDENTIFICANDO O ATIVO
Demonstrativo de Resultados (DRE)
Começar com Vendas Projetadas.
Calcular o Faturamento Projetado.
MENOS Custos variáveis
MENOS Custos fixos
IGUAL LAJIR
MENOS Juros
IGUAL LAIR
MENOS Imposto de renda
IGUAL Resultado líquido
IDENTIFICANDO O ATIVOIDENTIFICANDO O ATIVO
Identificaçãodo Investidor
Identificaçãodo Ativo
Identificaçãodo Ambiente
Taxa de Retorno
Fluxos de Caixa
Avaliaçãodo Ativo
Análise de Investimentos
Decisão Financeira Ótima
MAPA DO ESTUDOESTRUTURA DO ESTUDO
Identificaçãodo Investidor
Identificaçãodo Ativo
Identificaçãodo Ambiente
Taxa de Retorno
Fluxos de Caixa
Avaliaçãodo Ativo
Análise de Investimentos
Decisão Financeira Ótima
MAPA DO ESTUDOESTRUTURA DO ESTUDO
Quanto maior o risco, maior o retorno exigido pelos investidores
Taxa de Retorno
Beta x
Risco
Beta y
Ky
Kx
IDENTIFICANDO INVESTIDORESIDENTIFICANDO DO INVESTIDOR
Com um risco “X”, os investidores exigem um retorno Kx
Taxa de Retorno
Risco
Beta x
Kx
Prêmio pelo Tempo
Prêmio pelo Risco
IDENTIFICANDO INVESTIDORESIDENTIFICANDO DO INVESTIDOR
Investidor exige para investir uma taxa de retorno que envolva:
Consequência da aversão ao risco
Taxa de Retorno =
Prêmio pelo Tempo +
Prêmio pelo Risco
IDENTIFICANDO INVESTIDORESIDENTIFICANDO DO INVESTIDOR
Determinação da taxa de retorno
Temos 2 modos fundamentais para determinar a taxa de retorno adequada a um ativo qualquer:
1) Por semelhança com o mercado – taxas de retorno obtidas por empresas semelhantes em risco
2) Pela teoria – usando o modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model),
IDENTIFICANDO INVESTIDORESIDENTIFICANDO DO INVESTIDOR
Determinação da taxa Ki pelo modelo CAPM
Ki = RF + i (Erm - RF) + Risco Brasil - Inflação
Onde:
RF = Taxa aplicação em renda fixa
i = Risco da empresa i
Erm = Retorno do mercado
Risco Brasil
Inflação
IDENTIFICANDO INVESTIDORESIDENTIFICANDO DO INVESTIDOR
IDENTIFICANDO INVESTIDORESIDENTIFICANDO DO INVESTIDOR
O valor de qualquer ativo, projeto ou empresa é o valor presente de seus resultados líquidos futuros projetados esperados, descontados ao
seu valor presente pela taxa de retorno adequada ao seu risco.
FLUXO DE CAIXA NO TEMPO
Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente
1)1(1
KFC
2)1(2
KFC
3)1(3
KFC
t=0 VP
t=1 FC1
t=2 FC2
t=3 FC3
FLUXO DE CAIXA NO TEMPO
VP = 1)1(1
KFC
2)1(2
KFC
3)1(3
KFC
+ +
Valor do Ativo HOJE é:
FLUXO DE CAIXA NO TEMPO
Sabendo calcular o valor dos ativos:
Podemos avaliar qualquer ativo disponível
Conhecendo o valor dos ativos disponíveis:
Podemos selecioná-los e investir apenas nos projetos que tenham um valor maior que seu custo (investimento necessário).
Análise de Projetos de Investimento
TOMADA DE DESCISÃO
Critérios para Análise de Investimentos em Projetos
Período PayBack
VPL
TIR
Exposição Máxima de Caixa
ROE – Retorno Investidor (acionista, dono...)
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Período PayBack
Mede Tempo.
Queremos saber se o projeto se paga dentro de sua vida útil.
Se PayBack é menor do que vida útil do projeto, é BOM.
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Payback simples
• Análise do PRAZO de recuperação do capital investido, sem remuneração
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Tempo
-500,00
200,0
0
250,0
0
400,0
0
Ano FC Saldo
0 -500 -500
1 200 -300
2 250 -50
3 400 350
Cálculo do PBS
PBS = 3 anos
FCs no final do ano
PBS = 2 + 50/400 = 2,125 anos
FCs distribuído no ano
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Perigos do payback simples
• Não considera o valor do dinheiro no tempo
• do capital investido
Payback Descontado
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Payback Descontado
• Análise do PRAZO de recuperação do capital investido, COM remuneração
“É preciso trazer todo o fluxo de caixa a valor presente!”
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Descontar os Fluxos de Caixa a Valor Presente
1)1(1
KFC
2)1(2
KFC
3)1(3
KFC
t=0 VP
t=1 FC1
t=2 FC2
t=3 FC3
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Trazendo a valor presente
Ano FC Operação VP (FC) Saldo
0 -500 500 ÷ (1+0,10)0 -500,00 -500,00
1 200 200 ÷ (1+0,10)1 181,82 -318,18
2 250 250 ÷ (1+0,10)2 206,61 -111,57
3 400 400 ÷ (1+0,10)3 300,53 188,96
Cálculo do PBD
PBD = 3 anos
FCs no final do ano
PBD = 2 + 111,57/300,53 = 2,37 anos
FCs distribuído no ano
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Valor Presente Líquido – VPL
Mede $$$$$$ em termos absolutos.
Queremos saber se o projeto custa mais do que vale ou vale mais do que custa.
Se o VPL é positivo significa Lucro. Se o VPL é negativo este será o prejuízo.
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
É um critério Absoluto:
VPL = VP – Custo
Fórmula do Valor Presente Líquido
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Mede Taxa %
Queremos saber se o projeto apresenta taxas de retornomaiores ou menores que a taxa de seu custo de capital.
Se a TIR é maior que o TMA, o projeto consegue pagarseu custo de capital.
Se você calcular o VPL de um projeto, usando como taxade desconto a TIR vai observar que o VPL será zero !
Taxa Interna de Retorno – TIR
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da Moderna Administração Financeira. 1999.
Taxa Interna de Retorno Modificada.
É a taxa de desconto á qual o custo do projeto é igual ao
valor presente de seu valor final, de forma que ele é
definido como a soma dos valores futuros das entradas de
caixa, capitalizados ao custo de capital.
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
A taxa interna de retorno modificada tem uma vantagem
significativa sobre a TIR regular. A TIRM supõe que os fluxos
de caixa de todos os projetos são reinvestidos ao custo de
capital enquanto que a TIR regular supõe que os fluxos são
reinvestidos à própria TIR.
BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da Moderna Administração Financeira. 1999.
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Fluxo Caixa Valor Presente Valor Futuro
Anos R$ das saídas das entradas
0 (50.000,00) (50.000,00)
1 30.750,00 108.174,70
2 33.125,00 101.330,13
3 (20.000,00) (13.150,32)
4 34.560,00 79.939,38
5 (20.000,00) (9.943,53)
6 33.750,00 59.028,96
7 34.870,00 53.032,91
8 (20.000,00) (6.538,04)
9 36.500,00 41.975,00
10 36.500,00 36.500,00
Total 130.055,00 (79.631,89) 479.981,08
TIR - a/a 36,0% MTIR - a/a 19,7%
A título de exemplo, considere uma alternativa de investimento que gerou o fluxode caixa projetado para 10 anos, conforme os dados abaixo. A taxa de descontoutilizada, ou também chamada de Taxa Mínima de Atratividade – TMA ou Custode capital do projeto, foi igual 15% a/a
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
A TIR do projeto é 36% a/a. Essa taxa só será válida se as entradas
de caixa nos anos 1, 2, 4, 6, 7, 9 e 10 forem reaplicadas à mesma
taxa de 36% a/a. O que é difícil de acontecer, pois a TMA da
empresa é igual a 15% a/a, bem inferior a TIR calculada.
Calculando a MTIR obteve-se o resultado 19, 7% a/a, que é uma
taxa de retorno bem mais real que a TIR, pois as entradas de caixa
são reaplicadas a TMA da empresa.
Uma outra questão importante nesse exemplo é que pode haver
múltiplas TIR’s para esse projeto, pois há mais de uma inversão de
sinal no fluxo de caixa projetado. No caso da MTIR, isso é
impossível de acontecer.
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
Exposição Máxima de Caixa:
Permite visualizar a maior necessidade de capitaldentro do ciclo de vida do projeto (capital de giro). Esteindicador é fundamental para o planejamentoestratégico e estruturação do posicionamento devenda (VV – Velocidade de Vendas) e funding(Captação de Recursos).
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
ROE – Return on Equity – Retorno sobre o capitalpróprio (acionista). O Melhor de todos os indicadores,pois mostra quando o empreendedor ganhou para cadareal que aportou no projeto.
Esse indicador permite visualizar a maximização deriqueza, ou seja, quanto o projeto gerou de ganhocomparado ao valor gasto para implementá-lo. (visão
do investidor).
A taxa de retorno mais assertiva do mercado
INDICADORES E ANÁLISE DE RESULTADO
ETAPAS DO ESTUDO DE VIABILIDADE
Análises Estimativas Premissas
Viabilidade Legal
Viabilidade Ambiental
ViabilidadeTécnica
ViabilidadeMercadológica
Custo com Infraestrutura
Custos e Despesas de Apoio
Definição dos Players
CRONOGRAMA
Cronograma Físico/Financeiro
Definição do Custo de Capital
Definição de Cenários
Fluxo de Caixa Estático
Fluxo de Caixa Dinâmico
Indicadores de Viabilidade
Análise de Sensibilidade
Avaliação
TOMADA DE DECISÃO ÓTIMA
ESTUDO INTEGRADO
C álculo
H eurístico
U tilizando
T écnicas de
E statística
EVITE QUE SUA VIABILIDADE SEJA UM CONTO DE FADAS
Amadei, Vicente Celeste e Vicente de Abreu – O parcelamento dosolo urbano em todos os seus aspectos (loteamento edesmembramento). 3 ed. Ver. e ampl. – Campinas, SP: MillenniumEditora, 2012.
Halfeld, Mauro. Seu imóvel: como comprar bem – São Paulo – SP:Editora Fundamento Educacional, 2008.
BRIGHAM, Eugene. e HOUSTON, Joel. Fundamentos da ModernaAdministração Financeira. 1999.
Roy Martelanc, Rodrigo Pasin, Francisco Cavalcante – Avaliação deEmpresas – Um Guia para Fusões & Aquisições e Gestão de ValorEditora Pearson / Prentice Hall (Grupo Pearson)
BIBLIOGRAFIA