Análise dos Processos Condominiais e do Mercado de Síndicos Profissionais

1) Sobre Condomínios

Normas

• Artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02)

• Convenção do Condomínio• Regimento Interno

• Existe uma hierarquia entre estes 3 itens.

Convenção do Condomínio

• É o conjunto dos direitos e obrigações, registrada no Registro de Imóveis, que regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos, estabelecendo normas de utilização tanto das áreas privativas como das de uso comum, visando resguardar, em benefício de todos, o patrimônio condominial e a moralidade no ambiente.

Convenção do CondomínioComposição:• A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das

outras e das partes comuns;• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes

comuns;• O fim a que as unidades se destinam;• A cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às

despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;• A sua forma de administração;• A competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum exigido para as• deliberações;• As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;• O Regimento Interno;• A forma de alteração da Convenção;

A Convenção, para ser criada ou modificada, exige o voto de no mínimo 2/3 dos condôminos. Todos devem obediência à Convenção que, por sua vez, não pode contrariar a legislação vigente.

Regimento Interno

• É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio apresentando, inclusive, penalidades aos infratores. O Regimento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade daquilo que a contrarie.

Corpo Diretivo• O corpo diretivo é composto de síndico, subsíndico (quando existente) e

Conselho Fiscal.1. Síndico é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele,

exercendo a gestão do condomínio, assessorado pelo conselho fiscal e/ou consultivo. Todos eleitos pela assembléia geral.

2. Subsíndico é um posto sem expressa menção no novo Código Civil, de modo que sua existência e atribuições dependem de previsão da Convenção do Condomínio. Como regra, o subsíndico é o reserva do síndico, substituindo-o transitoriamente nas ausências ou impedimentos.

3. Conselho Fiscal é o órgão cuja existência e atribuições dependem de expressa previsão da Convenção do Condomínio, sendo o mais usual que o mesmo se dedique a acompanhar a gestão efetuada com maior proximidade, dando parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356 do novo Código Civil). Se existente, o Conselho Fiscal será composto por três membros, condôminos ou não, eleitos pela assembléia, com mandato que não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.

Síndico• Síndico é o representante legal do condomínio,

em juízo ou fora dele, exercendo a gestão do condomínio, assessorado pelo conselho fiscal e/ou consultivo. Todos eleitos pela assembléia geral.

• O síndico pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. Será eleito pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode exceder a dois anos, permitida a reeleição, sem limites.

Funções do Síndico

• Funções:• Administrar interesses• Zelar pelo patrimônio em comum• Cuidar dos aspectos econômicos, financeiros,

trabalhistas, técnicos, e operacionais que influenciam os custos

Atribuições do Síndico• Exercer a gestão interna do condomínio referente a vigilância, moralidade e segurança, podendo contratar uma

administradora para auxiliá-lo nessa função;• Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-Ihes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano,

respeitando o piso salarial da categoria, com data-base em outubro de cada ano;• Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao condomínio;• Convocar as assembléias gerais dos condôminos;• Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa

dos interesses comuns;• Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse

do condomínio; • Cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações das assembléias;• Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns além de zelar pela prestação dos serviços que interessem

ao Condomínio;• Elaborar a previsão orçamentária de cada período;• Cobrar e arrecadar dos condôminos as suas contribuições (quotas partes, despesas ordinárias, extraordinárias e

fundos);• Prestar contas na assembléia geral ordinária do condomínio;• Guardar toda documentação administrativa, bancária, técnica, fiscal, previdenciária e trabalhista;• Contratar seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial;• Aplicar e cobrar as multas estabelecidas na lei, na Convenção ou Regimento Interno.

Receita do Síndico

• A possibilidade de remuneração do síndico depende do que prevê a Convenção Condominial a respeito. Acaso a Convenção nada diga sobre o assunto, a presunção é que o cargo será exercido gratuitamente.

• O usual é que a Convenção deixe a decisão a cargo da assembléia que eleger o síndico, sendo praxe fixar a isenção do pagamento do rateio mensal das despesas ordinárias como forma de remuneração.

Assembléia Geral

• Assembléia geral é o foro deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões.

• Todos os condôminos devem ser convocados para a assembléia, sob pena de nulidade.

• Existem dois tipos de assembléias: geral ordinária - AGO e a geral extraordinária - AGE.

Assembléia Geral Ordinária (AGO)

• Pelo menos uma vez por ano• Objetos de deliberação: 1.a aprovação do orçamento das despesas, 2.os valores das contribuições dos condôminos, 3.a prestação de contas e, eventualmente, 4.a eleição do síndico e a alteração do

Regimento Interno.

Assembléia Geral Extraordinária (AGE)

• Serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos na AGO. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão.

• Pode ser deliberado numa AGE o rateio de despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.

Previsão Orçamentária• Todo o condomínio deve ter uma previsão

orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa.

• O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento, analisando as despesas e receitas do período anterior, e apresentando a previsão discussão e aprovação em assembléia geral.

• Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das cotas condominiais.

• Em seguida, emitem-se os boletos e controlam-se os pagamentos.

Despesas

• São os gastos que um condomínio tem classificados como:• Ordinários; • Extraordinários.

Despesas Ordinárias• As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras e necessárias ao

funcionamento e manutenção do condomínio, as quais são pagas pelos condôminos e, em havendo locação, pelos inquilinos:

• PESSOAL• Salários• Férias• 13º salário• Rescisões contratuais de trabalho

• ENCARGOS SOCIAIS• INSS• FGTS• PIS• INSS de contribuintes individuais (antigos autônomos)

• CONSUMO• Água• Energia elétrica das áreas comuns• Gás• Telefone de uso exclusivo do condomínio

Despesas Ordinárias• MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO

• Elevadores• Bombas• Portões automáticos• Interfones• Piscina• Jardim• Antena coletiva• Recarga de extintores• Lavagem das caixas d'água e gordura• Dedetização das áreas comuns

• ADMINISTRATIVAS• Impressos, cópias e correio• Isenção do síndico• Despesas bancárias• CPMF• Honorários administrativos• Seguro

• MATERIAIS• Materiais de limpeza e higiene• Uniformes• EPls - Equipamentos de Proteção Individual

Despesas Extraordinárias• Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos ou

destinados com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum.

• EMERGÊNCIA• Vazamentos• Desentupimentos das prumadas• Substituição de bombas d'água• Troca ou substituição de equipamentos

• BENFEITORIAS• Reformas (garagem, piscinas etc.)• Aquisição de equipamentos (academia de ginástica,

central telefônica etc.)

Demonstrativo Financeiro Mensal• Terminado o mês, a administradora (ou o síndico)

comumente apresenta um demonstrativo financeiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.

• A pasta conterá também informações sobre cotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança e aplicações, posição do Fundo de Reserva e do Fundo de Obras etc.

• Um resumo, de no máximo duas folhas, poderá ser enviado a cada condômino.

Principais processos

• Manutenção predial• No que concerne ao perfeito funcionamento

de todos os equipamentos, como na preservação do valor patrimonial do imóvel.• Manutenção/conservação de equipamentos;• Economia de energia elétrica;• Economia de água.

Principais processos

• Segurança do condomínio:• Medidas destinadas à garantir a integridade

de pessoas, bens e instituições. É a integração de medidas e normas, com adequações físicas, agregadas ao profissional especializado e a alta tecnologia. • Segurança patrimonial• Segurança e prevenção contra incêndios

Principais processos

• Política de pessoal:• Planejamento, recrutamento e seleção• Treinamento• Remuneração

Sistemas de Administração de Condomínio

• Atas das assembléias;• Reclamações e sugestões;• Registro de empregados;• Inspeção do trabalho;• Empresas contratadas;• Fornecedores próximos ao prédio para o caso

de emergência.

2) Sobre Síndicos Profissionais

Salário• Os síndicos profissionais não são moradores do

condomínio e recebem um salário que varia de R$ 2.500 a R$ 7.500, dependendo do tamanho do edifício, do número de moradores e das exigências. Eles cuidam de todas as demandas do prédio, renegociam contratos, verificam a área comum e até o limite de cada morador.

• O salário para condomínios de uma só torre pode chegar a R$ 2.500, já um condomínio clube, com aproximadamente 800 unidades, o rendimento pode beirar os R$ 7.000. Os bons valores são explicados pelo rateio do salário que é feito entre os condôminos, na maioria das vezes.

Quantidade de condomínios atendidos

• Um síndico pode ficar com até três condomínios, sendo especificado nos contratos o dia em que deve ser feito o plantão em cada estabelecimento.

Contexto• A expansão dessa atividade é estimulada pelo

aumento das vendas de empreendimentos novos. De acordo com levantamento da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), no primeiro semestre foram comercializados 3.957 apartamentos, aumento de 16% em relação aos seis primeiros meses de 2012. O resultado foi o melhor dos últimos quatro anos, e supera em 41,6% o total vendido de janeiro a junho de 2010 (2.794 unidades).

Formação

• Apesar de não ser uma profissão regulamentada, o síndico que tenha uma formação é procurado pelas administradoras de condomínios ou pelos próprios moradores. Os cursos que estão disponíveis no mercado têm duração que varia de um dia até seis meses, podendo ser presencial ou à distância.

Vantagens da contratação de um síndico profissional

• Prevenção de erros: O síndico profissional tem a mesma função do síndico convencional, e não descarta a presença deste, mas com a diferença de que o primeiro detém maior conhecimento e experiência no exercício de suas atividades. "Por conta dessas habilidades traz como maior vantagem para o condomínio o fato de não se cometer equívocos, comprometendo, no futuro não só a saúde financeira, mas também trazendo problemas de ordem técnica e estrutural para o condomínio", afirma.

• Custo: Outro fator que pesa a favor do síndico profissional quando se busca uma administração mais profissionalizada, aponta Maia, é o custo. "A contratação de uma empresa especializada chega a representar um custo em torno de 20% da receita do condomínio, enquanto que a contratação de um síndico profissional pode sair por até 3% da arrecadação", expõe o vice-presidente de Condomínios do Secovi-CE.

Fontes:• Manual do Síndico:

http://www.sindusconjp.com.br/static/files/1236001871460.pdf• Tabela de obrigações: http://portalsindicoprofissional.com.br/wp-

content/uploads/2012/10/Tabela_de_obriga%C3%A7%C3%B5es.pdf

• http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2011/08/condominios-de-sp-contratam-sindico-profissional.html

• http://www.dgabc.com.br/Noticia/479475/sindico-profissional-tem-mercado-aquecido?referencia=navegacao-lateral-detalhe-noticia

• http://diariodonordeste.globo.com/materia.asp?codigo=1338219• http://portalsindicoprofissional.com.br/• http://osindico.webnode.com.br/• http://www.sindiconet.com.br/