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ANÁLISE COMPARATIVA DO VALOR DO METRO QUADRADO DOS

IMÓVEIS, ENTRE OS MUNICÍPIOS DE CACOAL, JI-PARANÁ E

VILHENA, NO ESTADO DE RONDÔNIA 1

Jesiel Honorato da Silva2

RESUMO: O mercado imobiliário brasileiro é um mercado que possui características próprias se influenciados por vários fatores, internos e externos, é um setor importante para economia local e regional e está diretamente ligado aos assuntos sociais dos municípios. O mercado imobiliário de Cacoal não é diferente, possui suas particularidades, é um mercado crescente e apresenta fenômenos em relação aos preços dos imóveis que interferem diretamente na economia local. O presente trabalho apresenta um estudo realizado com foco numa análise comparativa do valor do metro quadrado dos imóveis dos municípios de Cacoal em relação aos municípios de Ji-Paraná e Vilhena, no estado de Rondônia. A pesquisa é descritiva exploratória, com a abordagem qualitativa e quantitativa e método comparativo. Foram pesquisados os imóveis que compreendem todas as classes sociais, nos três municípios. Estão apresentados neste artigo os preços médios dos imóveis, em quatro segmentos de mercado; sendo salas comerciais, casas, apartamentos e terrenos. Também, foram abordados no trabalho, assuntos pertinentes aos respectivos mercados imobiliários locais, segundo a percepção dos participantes. Participaram da pesquisa os responsáveis pelas empresas e profissionais corretores que atuam no mercado imobiliário nos três municípios, através de questionários e formulários. Mediante aos resultados desta pesquisa, verifica-se que o valor do metro quadrado dos imóveis no município de Cacoal é mais elevado que Ji-Paraná e Vilhena. Em virtude das dificuldades em obter informações a respeito dos valores de imóveis, nas empresas imobiliárias, sugere-se que a pesquisa seja feito diretamente com os donos dos imóveis à venda, nos bairros. PALAVRAS-CHAVE: Mercado Imobiliário; Análise Comparativa; Preço do Metro Quadrado dos Imóveis. INTRODUÇÃO

O crescimento demográfico das cidades brasileiras é uma realidade observada em

todas as regiões do país. Muitos fatores são influenciados em consequência desse crescimento

e, entre elas, destaca-se a expansão demográfica, que geralmente, ocorre em duas

modalidades bem comuns, a vertical e a horizontal e os cenários das cidades mudam

constantemente, alterando definitivamente sua geografia. O crescimento horizontal demanda

cada vez mais áreas mais distantes dos centros das cidades, ao passo que o crescimento

1Artigo de Conclusão de Curso apresentado à Fundação Universidade Federal de Rondônia – Campus Professor Francisco Gonçalves Quiles como requisito parcial para obtenção do título de Bacharel em Administração sob a orientação do Profº Ms. Adriano Tumelero. 2Formando em Administração pela Fundação Universidade Federal de Rondônia - Campus Francisco Gonçalves Quiles. Email: [email protected]

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vertical está ligado diretamente aos edifícios, que se concentram no centro das cidades e

diminui à medida que se distância do mesmo.

Toda esta estrutura urbana é formada por moradias, prédios comerciais e industriais,

inter-relacionados entre si, sob o ponto de vista social organizacional e econômico, formando

o mercado imobiliário local ou regional. A dinâmica do mercado imobiliário sofre influência

de vários agentes econômicos compostos por numerosos fatores, e os imóveis por sua vez

contêm atributos estruturais difíceis de ser avaliada, dada sua complexidade como o tipo,

localização, idade do imóvel, estado de conservação e o tamanho, quantidade de cômodos,

entre outros. Um imóvel que se encontra em uma esquina tende a ter maior valor devido ao

acesso a duas ruas podendo ser mais comercial do que outro imóvel comum, estes é um

exemplo prático, que serve como parâmetro dos critérios para avaliar um imóvel.

O mercado imobiliário de cada um dos municípios em estudo, não diferente do resto

do Brasil, é de extrema importância para economia local e regional e este mercado

proporciona desenvolvimento através da geração de empregos e, de forma direta determina a

urbanização dos municípios. Além de se destino de investimentos de vários segmentos da

sociedade.

A demanda por imóveis é constituída por grupos de consumidores que formam os

dois mais importantes segmentos do mercado imobiliário: que são os consumidores que

adquirem imóveis para o próprio uso e os que compram com a intenção de tê-los como bens

de investimentos. Nos dois casos, os grupos de consumidores com suas características

próprias é que vão determinar direção da curva da oferta e demanda, desses bem. Ou seja,

quanto maior for à procura por imóveis, os preços tendem a subir ou quanto menor a procura,

os preços tendem a decair. Muitas vezes esse mercado assume comportamento difícil de

interpretar devido à complexidade dos conjuntos de fatores envolvidos no fenômeno.

Ainda, sobre a oferta e a demanda, o mercado imobiliário também se depara com a

complexa relação existente entre outras variáveis que influenciam os processos de escolhas de

imóveis no momento da compra, e que acabam determinando os preços dos imóveis. Não se

pode descartar que sempre há possibilidades de haver especulações e por consequências

bolhas financeiras e que é extremamente prejudicial para funcionamento da economia, em

todos os aspectos.

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O mercado imobiliário de Cacoal, nos últimos anos, vem apresentando

comportamento que difere de outros municípios vizinhos, em relação aos preços dos imóveis,

pelo menos na percepção da maioria das pessoas. Pressupoe-se neste trabalho que o município

apresenta o preço do metro quadrado mais elevado da região, para tal fenômeno acontecer é

preciso que ocorra algum tipo de interferência que influencia os agentes que determinam a

relação entre a oferta e a demanda desse mercado. Diante do exposto surge a seguinte

pergunta problema: O valor médio de mercado do metro quadrado, para aluguel e vendas, na

cidade de Cacoal é maior em relação aos municípios de Ji-Paraná e Vilhena? O trabalho

demonstra os aspectos teóricos relacionados ao mercado imobiliário identificando os

principais fatores que podem influenciar a demanda por imóveis no município de Cacoal, na

percepção dos profissionais que trabalham no setor, e foi feito uma análise comparativa do

valor do metro quadrado dos imóveis do município de Cacoal com os municípios de Ji-paraná

e Vilhena, com a intenção de evidenciar se realmente os preços dos imóveis de Cacoal é

maior em relação aos demais municípios em estudo.

A abordagem da pesquisa envolveu os imóveis nos segmentos que envolvem casas,

apartamentos, salas comerciais e terrenos vazios, abrangendo os imóveis que pertença a todas

as classes sociais. Deste modo assegura uma diversidade de tipos de móveis que melhor

retrata a realidade dos municípios. Uma das principais razões, pela qual, este estudo torna-se

relevante, é a proposta de agregar informações estruturadas a respeito do mercado imobiliário

dos municípios em estudo, através da análise do valor do metro quadrado dos imóveis de cada

município. O critério usado na escolha das duas cidades, Ji-paraná e Vilhena, não foram

aleatórios, e sim por possuir aspectos e portes equivalentes ao do município de Cacoal. E por

último, descrever as características dos municípios estudados nessa pesquisa.

1 REFERENCIAL TEÓRICO

1.1 PREÇO

Preço é a quantidade de moeda pela qual se efetua uma transação imobiliária

(ABNT, 1989). Do exposto, verifica-se que, sob concorrência perfeita, preço é igual ao valor

de mercado ambos, significando a quantidade de moeda paga por um imóvel transacionado no

mercado em um dado momento. Porém, como já se sabe que o mercado de imóveis possui

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características de mercado tipo concorrência imperfeita conforme afirma Franchi (1991), entre

outros fatores são evidentes as deficiência de informação e as desigualdades dos agentes. Por

isso, o preço dos imóveis não pode coincidir com o valor a um momento específico de tempo,

e o valor de mercado torna-se uma medida difícil de ser obtida. As imperfeições do mercado

provocam oscilações nos valores realizados (preços). Os números obtidos nas pesquisas de

transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços cujo centro ou “valor mais

provável” é o que se chama de valor de mercado, a ser obtido, por exemplo, através de

interferência estatística (GONZALEZ, 1997, p.33-35). Entende-se como interferência

estatística a parte da ciência estatística que permite extrair conclusões a partir do

conhecimento de amostragem técnica da população.

A função de demanda imobiliária tem como um dos principais componentes o preço,

acerca do qual a literatura de economia urbana centra suas investigações. Para Lucena (1985),

o bem habitação é decomposto em uma quantidade finita de categorias, da qual se deriva

utilidade. Para o autor, o preço final de cada característica dependerá do nível de demanda

pela mesma. A dinâmica no composto entre renda e preferências individuais, segundo o autor,

levaria os indivíduos a comporem seus estoques individuais.

1.2 RELAÇÃO ENTRE O HOMEM, O BEM HABITAÇÃO E A AVALIAÇÃO

Ferreira (2001) define a habitação como estrutura física que pode assumir várias

características associadas a uma série de serviços e benefícios aos seus ocupantes

solucionando sua necessidade. Uma das características de sua existência é que esteja

localizado em algum espaço físico e geográfico. É habitado por pessoas que se organizam em

unidades compostas por famílias. Este processo de formação e ocupação das habitações

possui características e estratégias econômicas, sociais, culturais e demográficas.

O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experiência

trivial. Geralmente, essa avaliação é apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre

outros adjetivos, as coisas e até mesmos as pessoas. No entanto, é apenas compreendendo as

necessidades e aspirações humanas que se pode entender como e por que o homem atribui

valor às coisas. O valor de um determinado bem para uma pessoa sofre influência segundo

seu grau de instrução, cultura e costumes, ou até mesmo sua religião. Grupo de pessoas

também pode atribuir valor a diferentes tipos de bens.

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Como é de conhecimento, a vida humana só pode se sustentar e de desenvolver a

partir de um contexto em que se encontrem todos os meios necessários à sobrevivência, do

precário aos mais sofisticados meios. Por isso os homens são levados a valorizar os elementos

da natureza que são necessários às suas vidas, como água, a terra, as plantas, os animais, etc.

E por fim, outros elementos pertencentes e criados pela tecnologia, pela ciência e pela cultura.

A partir desse raciocínio, conforme indica Dantas (1998) constata-se que os bens são

compostos por diversos atributos que por si só não têm e nem deixam de ter valor,

simplesmente são, estão ali. No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um

significado e, então passam também a ter valor.

Desta forma, o ser humano tem necessidades adicionais, que o diferenciam dos

outros animais. Essa necessidade faz com que outros atributos, além dos práticos, passem a

ser considerados no processo de atribuição de valor, como por exemplo, aspectos estéticos, de

bem-estar, aspectos que demonstram status social e tantos outros que são subjetivos, mas que

possuem significado para os indivíduos de modo geral.

1.3 MERCADO DE IMÓVEIS

Em se tratando de mercado imobiliário é importante ressaltar que ele possui

características próprias e que são particularmente tratados dentro dos seguimentos desse

mercado. A sua existência também depende de três componentes essenciais, que são: dos bens

disponibilizados nos mercados, das partes desejosas em vendê-los e das interessadas em

adquiri-los. O mercado imobiliário pode ser compreendido em sua composição, como um

conjunto de subdivisões compostas pelos seguimentos de mercado em apartamentos, casas,

salas comerciais e terrenos vazios. (DANTAS, 1998).

Segundo Dantas (1998), o mercado imobiliário pode ser dividido em vários

segmentos, como mercado de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses

segmentos podem ser subdivididos; por exemplo, dentro do segmento de mercados de

apartamentos estão os sub-mercados de apartamentos de dois quartos, de quatro quartos, de

apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercados não são exclusivos,

sempre existe interação entre eles, basta imaginar a situação de uma família que busca um

novo apartamento. Se a família for composta de um casal e dois filhos, provavelmente será

suficiente para eles um apartamento com dois dormitórios, mas certamente outro com três

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dormitórios, seriam mais confortáveis. Assim é provável que a família considere as duas

possibilidades, ponderando os benefícios da aquisição de cada imóvel e os recursos

disponíveis para isso. As famílias têm por critérios em escala de importância das

necessidades; de acordo com o poder aquisitivo ou renda disponível no momento da compra.

Deve-se levar em consideração também, o tamanho médio das famílias.

1.4 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

A atribuição do valor dos imóveis é demasiadamente complexa. Há diversos tipos de

valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado valor

contábil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998), o valor que deve

ser adotado é o valor de mercado, pois esse é o único que será determinado em uma avaliação.

Cavalcante (2002) destaca que o valor representa, sob o ponto de vista econômico, a

relação segundo a qual é efetuada a permuta de uma determinada quantidade de certo artigo

por outro. Admite-se normalmente que o preço é a quantia em dinheiro pela qual uma

determinada quantidade de mercadoria possa ser trocada ou cedida. Ainda, segundo o autor,

valor de mercado é o resultante de uma transação entre um vendedor que quer vender, mais

não está sendo forçado a fazer isso e um que quer comprar, mas também não está sendo

forçados, ambos tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da

propriedade.

O bem habitação possui características específicas e a comum avaliação de imóveis é

a tradução do valor que o ser humano lhe atribui. Com efeito, o valor do imóvel é dedutível a

partir de uma avaliação direta do bem, de uma avaliação do que aquele bem pode produzir de

resultados, ou do simples preço de equilíbrio entre oferta e demanda. (DANTAS, 1998). Entre

os métodos de avaliação, destaca-se procedimento de comparação do imóvel, avaliando com

unidades semelhantes disponíveis no mercado em relação às suas várias características

extrínsecas e intrínsecas.

1.5 CARACTERÍSTICAS DO MERCADO HABITACIONAL

O mercado habitacional tem particularidades e uma série de características, que o faz

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distinto dos demais mercados de bens e serviços para consumo, em termos econômicos, ele é

grandemente complexo. A seguir algumas de suas características de forma resumida, segundo

Lucena (1985):

a) Grande durabilidade da unidade construída, implicando na elevada

representatividade do estoque habitacional em relação às novas construções;

b) Imobilidade da unidade habitacional, que segmenta espacialmente o mercado,

originando regiões de déficit ou superávit habitacional que não podem ser compensado entre

si, tornando os fluxos migratórios importantes para o equilíbrio;

c) Processo produtivo da construção civil não seriado, locais distintos a cada

produção, cada processo tem um ciclo próprio.

d) Prazo de maturação do processo produtivo de construção causa defasagens entre

as alterações nas condições de mercado e os ajustes nos níveis de produção.

e) Grande heterogeneidade nas características das unidades construídas, arquitetura,

idade e área construída, com preços diferenciados.

f) Necessidade de estrutura de financiamento em função do alto valor do imóvel;

g) A renda fundiária ou aluguel é definido em função dos custos de deslocamento

que uma localidade produz. A relação está na relação entre custo de transporte e o aluguel

pago pelo uso do solo, e, de acordo com as preferências por densidade, lazer etc.

h) O mercado habitacional é composto de sub-mercados que são definidos pela

localização e pela situação sócio econômico, que estabelecem o acesso a cada um deles. Estes

sub-mercados estão submissos ao grupo de possibilidades de comercialização que possuem

vários atributos estruturais e de localização que os diferenciam;

i) No mercado habitacional, os agentes que intervêm são praticamente, a demanda

para consumo, para investimento e governo.

Quando se trata de bens imobiliários, conforme afirma vários autores, que é um

mercado extremamente difícil de ser entendido. O mercado imobiliário, especificamente,

caracteriza-se por ser um dos setores da economia mais complexos e por ter um

comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. Isso porque, além de se tratar

de um mercado que possui vários seguimentos e subdivisões dentro de cada categoria, os

imóveis também apresentam características intrínsecas que são relevantes para cada pessoa de

acordo com as necessidades e situação financeira de cada uma.

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As principais dificuldades em analisar esse mercado acontecem devido às

particularidades das variedades de produtos oferecidos. Imóveis não são bens homogêneos, ao

contrário, são compostos por um conjunto de atributos, e envolvem diversos materiais,

sistemas e produtos (VIVIANE, 2008). No entanto, outros fatores também diferenciam os

imóveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciação, os mais importantes

são: longa vida dos imóveis, fixação espacial, singularidade, valor auto das unidades, grandes

números de gente. Todas as características dos produtos imobiliários tornam difícil ou até

mesmo impedem a comparação direta entre as diferentes unidades analisadas.

1.6 DEMANDA HABITACIONAL

Demanda é a quantidade de determinado bem ou serviço que os consumidores

desejam adquirir, num dado período de tempo. A demanda habitacional está relacionada ao

mercado imobiliário e diz respeito ao indivíduo que deseja adquirir um imóvel específico para

uma determinada finalidade, que caracteriza a demanda individual, no caso da demanda

agregada deve se somar horizontalmente todas as curvas referentes a todas as pessoas do

mercado. (MARSHALL, 1985).

Para Ferreira (2001) a definição de demanda para o setor habitacional é complexa, na

medida em que sempre ocorrem diferenciações singulares entre as habitações. O crescimento

ou redução da demanda por habitação ou terrenos urbanos depende de vários fatores entre

eles: os preços dos bens substitutos, a renda dos compradores, as características das

habitações, o gosto ou preferência dos compradores, as taxas de crescimento ou declínio da

população, as dificuldades ou facilidades de acesso ao crédito. São fatores determinantes

também, as taxas de juros dos financiamentos, os preços dos bens relacionados à habitação, as

expectativas dos consumidores com relação a futuros aumento de preços, mudanças nas

características da população, preço do solo, o valor dos aluguéis, programas públicos

governamentais.

As questões da demanda habitacional, no caso do Brasil, são diferentes nas mais

variadas regiões, cada região possui seu mercado e este mercado é composto por diversos de

fatores que determinam cada situação. Mesmo havendo déficit de moradia não quer dizer que

as pessoas não estejam morando em algum lugar, por mais precário que sejam as condições. É

bom ressaltar que os valores dos alugueis também fazem parte do mercado imobiliário, em

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casos específicos muitos preferem pagar aluguel a comprar seu próprio imóvel.

1.7 OFERTA HABITACIONAL

A oferta tem a função de estimular a demanda através dos mais variados tipos de

produtos em diversos segmentos de mercado. Ela tem o objetivo de atender aos anseios e

desejos dos consumidores suprindo as necessidades de cada pessoa ou grupos de indivíduos

dentro da sociedade. Todos os bens e serviços produzidos e oferecidos ao mercado

consumidor através de preços que são determinados através do equilíbrio entre a oferta e a

demanda. De acordo com Sandroni (apud WAQUIL, 2010, p. 21), oferta é a “quantidade de

bens ou serviços que se produz e se oferece no mercado, por determinado preço e em

determinado período de tempo”. Assim, os modelos de oferta tentam explicar o que determina

a escolha individual dos vendedores, dando ênfase à influência dos preços dos bens e

serviços.

Os modelos de ofertas refletem os motivos que levam os consumidores a escolher

certos bens e serviço em detrimento de outros, sempre influenciados pelos preços e grau de

utilidade do bem e, esta escolha pode ser individual ou em grupos.

Para Maclennan apud Viviane (2008), a oferta habitacional divide-se em três

componentes principais: vendas de estoques existentes, novas construções e interações entre

os dois itens citados. Não só as novas construções determinam a demanda de habitação mais

também o estoque existente no mercado, ambos possui papel importante para estabelecer o

equilíbrio, ao criar expectativas de demanda em cada segmento, de onde conclui que existe

desequilíbrio com uma demanda ou oferta insatisfeita.

1.8 EQUILÍBRIO DA OFERTA E DEMANDA

Para Marshall (1985) tanto a oferta quanto a procura formam uma relação associada

de ordem composta ou conjunta. A oferta é conjunta quando cada bem apresenta o seu preço

de oferta proveniente da determinação da soma dos gastos no processo de fabricação, por

outro lado a procura dos produtos também é conjunta, porque não existe procura direta da

parte dos consumidores por um bem isoladamente, um exemplo pode ser uma empresa o

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capital material especializado deve operar acompanhado de pessoal especializado. Desta

forma, o equilíbrio entre a procura e a oferta se dá através da compensação por meio do

desejo e do esforço que um indivíduo realiza para atender uma necessidade própria pelo seu

próprio esforço.

O preço e quantidade de bens ofertados relacionam-se um em função do outro. Na

medida em que determinado bem tem seu preço elevado, em um mercado, a quantidade de

bens ofertados também tende a se elevar, isto é, passa a haver mais ofertantes interessados em

vender, porque os preços estão favoráveis a eles, assim o mercado reage de acordo com o

comportamento da oferta e da procura sempre buscando um equilíbrio.

1.9 CONCORRÊNCIA PERFEITA

O mercado é formado por três componentes (bens ofertados, ofertantes e

compradores), esses componentes são determinantes na formação dos preços. A situação

ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) concorrência perfeita é aquela na qual existem muitos

vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponíveis equilibrada com o

potencial do mercado. Uma situação como essa faz com que os compradores ou vendedores

não possam ou não consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de

acordo com seus interesses, nos preços do mercado. Além disso, nessa situação, o preço a de

ser pago por um bem é o preço justo, o preço de equilíbrio do mercado. Esse tipo de mercado,

então, mercado perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrência perfeita. Esta é uma

situação ideal, perfeita como o próprio nome sugere. Mas praticamente impraticável no

mercado imobiliário, como ressalta González (1997, p. 35). Ainda de acordo com autor, no

mercado imobiliário a concorrência perfeita é mais difícil de ser percebida, devido ao grande

número de particularidades requisitadas e tidas como qualidades pelos compradores no

momento de efetuar a compra. Esses critérios são à base da imperfeição desse mercado. Os

principais fatores dessa imperfeição, característica do mercado imobiliário devem- se à

deficiência de informações e à desigualdade dos agentes uma vez que os imóveis possuem

atributos e qualidades intrínsecas, que dificultam a formação dos preços.

1.10 FATORES QUEINFLUENCIAM O MERCADO IMOBILIÁRIO

A relação entre a oferta e a demanda do mercado imobiliário se destaca

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principalmente por duas situações: a aquisição do imóvel que geralmente demanda um alto

valor monetário ou um compromisso financeiro em longo prazo e a locação do imóvel que

compromete parte da renda do locador. Os agentes do mercado por sua vez, oferecem os

imóveis destinados a cada nicho de mercado tendo como referência o poder aquisitivo desses

seguimentos. Do lado dos consumidores sob um ponto de vista racional, os indivíduos

atribuem a aquisição dos imóveis ao bem estar e estão sempre otimizando os seus recursos

devido à restrição orçamentária de cada família. Do lado dos empresários o intuito é

maximizar seus lucros, através das estratégias adotadas por cada empresa segundo a estrutura

de cada setor e poder de mercado de cada uma delas. (FERREIRA, 2001).

A decisão de compra de cada indivíduo está diretamente relacionada a uma série de

fatores determinante tais como: renda, preferência, preço do bem, mecanismo de créditos que

facilite o pagamento, etc. A dinâmica do mercado imobiliário depende efetivamente de

variáveis do mercado que, de forma resumida gira no âmbito dos preços, condições de

pagamento, renda dos consumidores, concorrências entre as empresas etc. São questões

mercadológicas que estão inseridos no contexto da economia local.

A demanda por habitação de uma forma ou de outra será satisfeita, por mais

precárias e críticas que sejam as condições de moradia, todos moram de alguma forma, caso

contrário, o verdadeiro déficit, ou aqueles cujas demanda por morar não fossem satisfeita de

alguma maneira, seriam representados pela população em situação de rua. Desse modo, pode-

se afirmar que em um determinado momento o estoque de habitação se equivale à demanda

existente. (FERREIRA, 2001).

2 METODOLOGIA

O presente trabalho utilizou-se da pesquisa descritiva e exploratória, com abordagem

qualitativa e quantitativa e método comparativo. Segundo Gil (2006), a pesquisa exploratória

é realizada com o propósito de possibilitar uma visão ampla sobre o problema investigado,

caracterizando-se, muitas vezes, como a etapa inicial da investigação. Na análise do autor em

referência a pesquisa exploratória bibliográfica e documental, possibilitou uma visão geral do

objeto de estudo; valor dos imóveis dos municípios em questão, Isto é, contribuiu com

informações preliminares relativas ao fenômeno dos altos preços dos imóveis, permitindo

melhor delimitação do problema da pesquisa. A pesquisa descritiva objetivou a descrição das

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características dos imóveis e seus atributos, através da observação e do levantamento de

dados. E que permitiram reunir e identificar os dados quantitativos e qualitativos na coleta e

análise de dados no momento de tratar os resultados obtidos, pois envolveu dados numéricos,

estatísticos e textuais,

A metodologia que foi utilizada nesta pesquisa ajusta-se em conformidade com Gil

(1999), o método comparativo procede pela investigação de indivíduos, classes, fenômenos

ou fatos, com vistas a ressaltar as diferenças e similaridades entre eles. No caso, o propósito

da pesquisa é justamente fazer uma análise comparativa.

O levantamento de dados através dos questionários e formulários estruturados foram

às técnicas principais usadas na pesquisa. Foram selecionadas três empresas imobiliárias e três

corretores e os sites das respectivas empresas, em cada município. Para os profissionais que

participaram da pesquisa foram aplicado os questionários contendo dez questões, entre abertas

e fechadas, e os formulários com os campos a serem preenchido com os valores e metragem

dos imóveis, de acordo com o segmento e classe social. De posse dos dados, foram usados a

fórmulas de cálculos simples, dividindo os valores de vendas e dos alugueis pelo tamanho dos

imóveis, que permitiu a obtenção dos valores dos metros quadrado dos imóveis. Somando os

valores obtidos e dividindo pela quantidade de imóveis, obtém-se a média simples dos preços

dos imóveis pesquisados.

Em relação aos questionários estruturados foram aplicados buscando as respostas dos

participantes em relação a suas percepções sobre mercado imobiliário nos aspectos geral.

O procedimento de coleta de dados bibliográficos foi realizado por meio de livros,

artigos, dissertações de mestrado e teses de doutorado com o intuito de fundamentar os

assuntos relacionados ao objetivo da pesquisa, com destaque a conceitos de preços, o bem

habitação e a avaliação, mercado de imóveis, valor de mercado do imóvel e suas

características, oferta habitacional, dentre outros.

O critério de seleção das áreas em estudo, nos municípios, foi estabelecido por:

centro comercial, depois os bairros mais nobres, seguido dos bairros denominados classe

média e por último os bairros periféricos (população de baixa renda) independente da posição

e localização em relação aos mapas de cada município. Ou seja, foi selecionado de forma

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intencional. Foi usado esse critério porque as classes sociais não se concentram em bairros ou

regiões agrupados,como se pensava antes, e sim se espalham pela cidade.

Ao deparar com a realidade dos valores dos imóveis nos municípios, chegou-se a

conclusão que nem sempre é possível separar os bairros por classes sociais, devido ao fato

que praticamente todos os bairros possuem imóveis que podem ser classificados como um

empreendimento de classe alta, mesmo quando não se trata de condomínios fechados que tem

por características um determinado isolamento do resto do local onde ele se encontra: são

casas e sobrados que se destacam pela beleza e o luxo que apresentam. Por isso, mesmo em

bairros pobres houve um critério diferenciado para esses imóveis em especial.

Todos os procedimentos foram conduzidos e aplicados dentro dos mais rigorosos

padrões de qualidade, resguardando sempre a integridade moral e privacidade dos

participantes, sendo que poderão ser codificados de E1 a Em e todos assinaram o Termo de

Consentimento Livre e Esclarecido (ANEXO A). O trabalho está alicerçado pela ética e

responsabilidade do pesquisador acadêmico, afim de não comprometer a confiabilidade dos

resultados, uma vez que, o maior objetivo é oferecer um trabalho à sociedade, de extrema

qualidade e com informações estruturadas e confiáveis. Também foi usado um questionário e

formulário contendo dez questões abertas e fechadas com o objetivo de colher informação em

relação o mercado imobiliário em cada cidade pesquisada, com o foco na percepção dos

entrevistados.

Para transformar os dados em informações estruturadas é imprescindível que o

pesquisador seja criterioso no trato material para classificar as informações cada um segundo

sua relevância para o estudo. Desta forma, a tabulação, elaboração de índices, tabelas e os

cálculos estatísticos foram realizados através de recursos computacionais. Uma vez, as

informações sintetizadas, os resultados é que vão explicitar se os objetivos foram atingidos ou

não, então, se verifica sob a luz das respostas obtidas, a confirmação dos pressupostos da

pesquisa, ou não.

Os dados foram organizados e classificados de forma sistemática, passaram pelo

critério das etapas de seleção, codificação e tabulação. Também, o trato com acervo

documental foi trabalhado sob o aspecto analítico com o foco na interpretação dos dados de

forma atenciosa, que será apresentado ao leitor no decorrer do artigo.

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Os municípios de Cacoal, Ji-Paraná e Vilhena fazem parte dos municípios de maior

importância para o estado de Rondônia, os três estão entre os cincos que tem o maior PIB do

estado, sendo porto velho em primeiro, seguido por Ji-Paraná, Vilhena, e na quarta posição

está Cacoal. Segue no quadro 1 as principais informações econômicas dos municípios em

estudo.

Quadro 1: Dados gerais dos municípios (população, economia e PIB)

Municípios Áreas Km2

População hab.

PIB - Produto Interno Bruto** Total Agropecuária Indústria Serviços

Cacoal 3.792,801 85.863* 191.891,00 172.910 677.946.00 1.042.747,000

Ji-Paraná 6.896.738 128.026* 110.244 315.682 1.034.640,00 1.460.566,000

Vilhena 11.518.941 87.727* 155.977 282.114 787.609 1.225.700.000

Fonte: IBGE (2010) *População estimada 2013 --------**Em milhares de reais

Os números mostram a importância desses municípios para o estado de Rondônia

visto que, eles se encontram dentro dos cinco primeiros colocados quando o critério é o PIB

acima de um bilhão de reais.

3 RESULTADOS E ANÁLISE DOS DADOS

3.1 O MUNICÍPIO DE CACOAL – RONDÔNIA

Situada na parte sul de Rondônia Cacoal é um dos municípios mais importantes para

o estado. Devido ao seu desenvolvimento industrial promissor, a cidade hoje é um polo

educacional, boa parte dos municípios circunvizinhos de alguma forma depende de Cacoal.

Com a elevação da demanda por apartamentos, quitinetes e afins o mercado imobiliário do

município tem sido destino de altos investimentos tornando-o um canteiro de obra; prédios,

condomínios e belas casas são construídos e, constantemente mudam a paisagem da cidade.

O setor imobiliário é um setor que gera milhares de empregos e tem promovido o

desenvolvimento efetivo para a economia local, sem sombra de dúvidas é um setor de extrema

importância para a região. Verifica-se que a cidade passa a ter vários subcentros comerciais

espalhados pela região periférica do município, com destaque para os bairros Vista Alegre e

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Teixeirão. De um modo geral, os imóveis do município de Cacoal são novos e modernos, bem

projetados, mesmo quando se tratando dos pequenos apartamentos e quitinetes, são

confortáveis e possuem boa aparência. Com poucas exceções, as salas comerciais também são

novas e bem projetadas e fazem do centro da cidade um aspecto arquitetônico moderno. O

quadro 2 apresenta o valor médio do m2 em quatro regiões do município de Cacoal para

aluguel e venda.

Quadro 2: Valor médio do m2

Fonte: Elaboração do acadêmico (2014).

Os números obtidos pela pesquisa revelam os preços médios do metro quadrado, nos

quatros segmentos de mercado que compoem o mercado imobiliário de Cacoal e nos

fornecem informações a respeito dos preços médios de aluguel e dos preços de vendas em

várias localidades do município.

3.2 O MUNICÍPIO DE JI-PARANÁ - RONDÔNIA

O município de Ji-Paraná está distante de Cacoal 99 km. Apresenta um mercado

imobiliário em crescimento com pouca diferença dos preços médios do município de Cacoal.

A cidade é dividida pelo Rio Machado, que faz com que ela possui dois centros comerciais,

ambos os lados são importantes para a economia do município. O quadro 3 apresenta o valor

médio do m2 em quatro regiões do município de Ji-Paraná para aluguel e venda.

Cacoal SALA COMERCIAL CASAS APARTAMENTOS TERRENOS Valor médio aluguel

m²

Valor médio

vendas m²

Valor médio aluguel

m²

Valor médio vendas m²


m²

Valor médio

vendas m²


m²

Valor médio

vendas m²

Centro R$ 31,41 R$ 4.410,22 R$ 10,64 R$ 2.120,58 R$ 13,36 R$ 2.959,05 R$ 28,00 R$ 3.663,60

Bairro. Classe Alta

R$ 36,11 R$ 3.591,66 R$ 8,00 R$ 1.742,20 R$ 11,91 R$ 3.924,86 R$ 1,85 R$ 1.398,44

Bairro Classe Média

R$ 34,37 R$ 1.803,57 R$ 9,21 R$ 1.574,75 R$ 10,24 R$ 1.535,82 R$ 1,05 R$ 227,15

Bairro Classe Baixa

R$ 14,16 R$ 1.671,65 R$ 5,75 R$ 1.091,56 R$ 8,85 R$ 1.123,23 R$ 0,85 R$ 351,29

Média Total m²

R$ 29,01 R$ 2.869,28 R$ 8,40 R$ 1.632,27 R$ 11,09 R$ 2.385,74 R$ 7,94 R$ 1.410,12

20



Nos últimos anos tem aumentado muito o número de construções de condomínios,

prédios residenciais e comerciais. Os números sobre o mercado imobiliário com o foco no

valor do metro quadrado de vendas e de locação traz mais detalhes.

3.3 O MUNICÍPIO DE VILHENA – RONDÔNIA

O município de Vilhena está localizado na fronteira com os estado de Mato Grosso,

sua economia está entre as que mais crescem no estado de Rondônia. O quadro 4 apresenta o

valor médio do m2 em quatro regiões do município de Vilhena para aluguel e venda.


Vilhena SALA COMERCIAL CASAS APARTAMENTOS TERRENOS

Valor médio

aluguel m²


Valor médio

aluguel m²


Valor médio

aluguel m²


Valor médio

aluguel m²

Valo médio vendas m²

Centro R$ 38,59 R$ 7.312,18 R$ 18,04 R$ 2.152,78 R$ 12,54 R$ 1.952,38 R$ 15,19 R$ 3.497,43

Bairro Classe Alta

R$ 7,54 R$ 2.270,16 R$ 16,00 R$ 2.416,67 R$ 7,33 R$ 2.327,38 R$ 1,18 R$ 881,23


R$ 6,49 R$ 1.182,14 R$ 9,85 R$ 1.294,64 R$ 8,00 R$ 800,00 R$ 1,50 R$ 793,17

Bairro Classe Baixa

R$ 7,10 R$ 1.337,50 R$ 4,21 R$ 861,12 R$ 10,00 R$ 1.000,00 R$ 1,47 R$ 395,55

Média Total m²

R$ 15,84 R$ 3.025,50 R$ 12,03 R$ 1.676,96 R$ 11,66 R$ 1.519,94 R$ 4,84 R$ 1.391,08


JI-PARANÁ

SALAS COMERCIAIS

CASAS APARTAMENTOS TERRENOS


m²

Valor médio

vendas m²


m²

Valor médio

vendas m²


m²

Valor médio

vendas m²


m²

Valor médio

vendas m²

Centro R$ 21,14 R$ 5.800,00 R$ 15,50 R$ 3.014,91 R$ 14.62 R$ 2.675,76 R$ 6,20 R$1.994,44

Bairro Classe Alta

R$ 16,07 R$ 4.957,00 R$ 8,43 R$ 1.651,06 R$ 13,13 R$ 2.100,00 R$ 2,23 R$1.890,37


R$ 12,41 R$ 1.014,49 R$ 8,03 R$ 1.343,73 R$ 8,75 R$ 1.540,00 R$ 1,80 R$ 538,80

Bairro Classe Baixa

R$ 11,05 R$ 83,33 R$ 3,72 R$ 494,44 R$ 4,67 R$ 1.322,00 R$ 1,53 R$ 153,78

Média Total m² R$ 15,46 R$ 2.963,71 R$ 8,92 R$ 1.626,04 R$ 10,39 R$ 1.909,44 R$ 2,97 R$1.144,00

Seu mercado imobiliário apresent

segmentos do mercado imobiliário

aos municípios de Cacoal e Ji

4 COMPARATIVO DOS VALORES MÉDIOS IMOBILIÁRIOS

Neste capítulo é apresentado

descrevendo o comparativo entre os municípios no geral e

segmento de mercado de imóveis

4.1 COMPARATIVO ENTRE OS MUNICÍPIOS

O comparativo será feito conforme

começando por salas comerciais,

é feita com os três municípios

Observa-se que o p

Vilhena apresentou-se um pouco maior do que Cacoal e

quadrado para locação Cacoal destacou

dois municípios chegando quase o dobro do p

Pode-se considerar que no caso do valor do aluguel entre Vilhena e Ji

estão na mesmo faixa de preço, que eles apresentaram igualdade técnica, o mesmo pode

interpretado para os valores de venda entre Cacoal e Vilhena

gráfico 1.

Gráfico 1: Valor médio do m

Fonte: Elaboração do acadêmico

R$

R$ 1.000,00

R$ 2.000,00

R$ 3.000,00

R$ 4.000,00

Seu mercado imobiliário apresentou preços médios do metro quadrado elevados

mercado imobiliário que compreendem a salas comerciais e casas, em relação

nicípios de Cacoal e Ji-Paraná.

COMPARATIVO DOS VALORES MÉDIOS IMOBILIÁRIOS

é apresentado os preços médios do metro quadrado dos imóveis

descrevendo o comparativo entre os municípios no geral e também

segmento de mercado de imóveis.

COMPARATIVO ENTRE OS MUNICÍPIOS

omparativo será feito conforme os gráficos a partir de cada segmento de mercado,

comerciais, casas/residências, apartamentos e terrenos vazios.

municípios juntos, dando uma visão geral dos três mercado

se que o preço médio de venda das salas comerciais

um pouco maior do que Cacoal e Ji-Paraná

Cacoal destacou-se por possuir o valor bem maior do

do quase o dobro do preço médio.

se considerar que no caso do valor do aluguel entre Vilhena e Ji

estão na mesmo faixa de preço, que eles apresentaram igualdade técnica, o mesmo pode

interpretado para os valores de venda entre Cacoal e Vilhena, conforme

Valor médio do m2 para aluguel e venda de salas comerciais

Elaboração do acadêmico (2014).

R$ -

R$ 1.000,00

R$ 2.000,00

R$ 3.000,00

R$ 4.000,00

Cacoal Ji-Paraná Vilhena

R$ 29,01 R$ 15,46 R$ 15,11

R$ 2.869,28 R$ 2.969,71 R$ 3.025,50

Preço de Aluguel Preço de Venda

21

do metro quadrado elevados nos

que compreendem a salas comerciais e casas, em relação

COMPARATIVO DOS VALORES MÉDIOS IMOBILIÁRIOS

os preços médios do metro quadrado dos imóveis,

também o comparativo por

a partir de cada segmento de mercado,

, apartamentos e terrenos vazios. A análise

mercados de imóveis.

venda das salas comerciais no município de

araná. No valor do metro

maior do que os outros

se considerar que no caso do valor do aluguel entre Vilhena e Ji-Paraná que

estão na mesmo faixa de preço, que eles apresentaram igualdade técnica, o mesmo pode-se

, conforme representado no

R$ 3.025,50

Em relação ao valor do metro quadrado para venda de residências

em igualdade técnica, os preços se

que mais uma vez apresentou preços médios maiores do que Cacoal, tanto nas vendas quanto

nos valores para locação dos imóveis

resultados, chega-se a conclusão de que os preços médios para vendas das salas comerciais e

casas, estão dentro da normalidade.



Observa-se no gráfico 3

metro quadrado para venda

segundo vêm Ji-Paraná e V

municípios apresentaram-se,



Para os preços médios do metro quadrado dos terrenos

valor e Cacoal apresentou os valores

venda como para locação, conforme representado no gráfico 4.

R$

R$ 500,00

R$ 1.000,00

R$ 1.500,00

R$ 2.000,00

R$

R$ 500,00

R$ 1.000,00

R$ 1.500,00

R$ 2.000,00

R$ 2.500,00

relação ao valor do metro quadrado para venda de residências

os preços se comportaram dentro da média. Com destaque para V

mais uma vez apresentou preços médios maiores do que Cacoal, tanto nas vendas quanto

nos valores para locação dos imóveis, conforme representado no gráfico 2.

nclusão de que os preços médios para vendas das salas comerciais e

estão dentro da normalidade.

Valor médio do m2 para aluguel e venda de casas/residências


ráfico 3 que o município de Cacoal apresenta o maior valor médio do

as de apartamentos, em relação aos dois municípios em estudo.

e Vilhena ficando em último. Os valores dos aluguéis, nos três

se, mais uma vez, igualdade técnica.

Valor médio do m2 para aluguel e venda de apartamentos


os preços médios do metro quadrado dos terrenos Ji-Paran

Cacoal apresentou os valores médio maiores do que Vilhena e Ji

, conforme representado no gráfico 4.

R$ -

R$ 500,00

R$ 1.000,00

R$ 1.500,00

R$ 2.000,00


R$ 8,40 R$ 8,92 R$ 12,03

R$ 1.632,27 R$ 1.626,04 R$ 1.676,96


R$ -

R$ 500,00

R$ 1.000,00

R$ 1.500,00

R$ 2.000,00

R$ 2.500,00


R$ 11,09 R$ 10,39 R$ 11,66

R$ 2.385,74

R$ 1.909,44 R$ 1.519,94


22

relação ao valor do metro quadrado para venda de residências estão praticamente

Com destaque para Vilhena

mais uma vez apresentou preços médios maiores do que Cacoal, tanto nas vendas quanto

, conforme representado no gráfico 2. Através dos

nclusão de que os preços médios para vendas das salas comerciais e

para aluguel e venda de casas/residências

Cacoal apresenta o maior valor médio do

, em relação aos dois municípios em estudo. Em

ilhena ficando em último. Os valores dos aluguéis, nos três

Paraná apresentou o menor

Vilhena e Ji-paraná, tanto para

R$ 1.676,96

R$ 1.519,94



Ao decorrer da apresentação dos

conclusão que de um modo geral a diferença entre os preços do

municípios comportam-se na mesma faixa de valor, com exceção em algum segmento

mercado imobiliário. Os preços médios de venda das salas comerciais dos três municípios

oscilam numa faixa bem pequena,

destaque vai para município de Cacoal

praticamente, o dobro em relação a Ji

os valores médios do metro quadrado para vendas da

igualdade técnica e, Vilhena por sua vez,

aluguéis, em relação a Cacoal e

No segmento de mercado em vendas de apartamento

médio bem acima do outros

apresentaram-se em uma mesma faixa d

à oscilação apresentada pelos valores de vendas, nos três municípios.

Em relação ao mercado de terrenos, Cacoal apresentou o maior valor médio do metro

quadrado, comparando com os

um pouco mais baixos, Ji-Paraná.

acontece com pouca frequência e que seus valores obtidos nem sempre retratam a realidade.

Ainda, conforme repres

de que, para se estudar o mercado imobiliário é preciso que se analisem os quatros p

seguimentos que compoem esse mercado:

vazios. (DANTAS, 1998).

R$ 500,00

R$ 1.000,00

R$ 1.500,00

Valor médio do m2 para aluguel e venda de terrenos


Ao decorrer da apresentação dos resultados, através dos gráficos

conclusão que de um modo geral a diferença entre os preços do metro quadrado

se na mesma faixa de valor, com exceção em algum segmento


oscilam numa faixa bem pequena, em valores, já, em relação a os valores dos

destaque vai para município de Cacoal, onde os valores médios do metro quadrad

praticamente, o dobro em relação a Ji-Paraná e Vilhena. Conforme os resultados

os valores médios do metro quadrado para vendas das casas, nas três cidades apresentam

e, Vilhena por sua vez, destaca-se pelo valor um pou

aluguéis, em relação a Cacoal e Ji-Paraná.

No segmento de mercado em vendas de apartamentos Cacoal apresentou um

médio bem acima do outros dois municípios. Enquanto os preços médios dos aluguéis

uma mesma faixa de valores, há uma considerável diferença, em relação

à oscilação apresentada pelos valores de vendas, nos três municípios.


comparando com os outros dois municípios, seguido de Vilhena. E, com os valores

Paraná. É importante ressaltar que a prática de locação de t

ência e que seus valores obtidos nem sempre retratam a realidade.

representado nos gráficos verifica-se a conformidade com o

de que, para se estudar o mercado imobiliário é preciso que se analisem os quatros p

seguimentos que compoem esse mercado: salas comerciais, apartamentos, casas e terrenos

R$ -

R$ 500,00

R$ 1.000,00

R$ 1.500,00


R$ 7,94 R$ 2,97 R$ 4,84

R$ 1.410,12

R$ 1.144,35

R$ 1.391,08


23

através dos gráficos chega-se a

metro quadrado dos três

se na mesma faixa de valor, com exceção em algum segmento do


valores dos aluguéis o

onde os valores médios do metro quadrado são

os resultados apresentados,

casas, nas três cidades apresentam

um pouco mais alto dos

Cacoal apresentou um valor

s preços médios dos aluguéis

valores, há uma considerável diferença, em relação


ilhena. E, com os valores

É importante ressaltar que a prática de locação de terrenos

ência e que seus valores obtidos nem sempre retratam a realidade.

se a conformidade com o a teoria

de que, para se estudar o mercado imobiliário é preciso que se analisem os quatros principais

salas comerciais, apartamentos, casas e terrenos

Vilhena

R$ 4,84

R$ 1.391,08

4.2 COMPARATIVO TODOS OS

Somados todos os preços médios

imóveis em todos nos quatros

uma visão geral do mercado

O valor geral médio do metro quadrado para vendas dos imóveis

segmentos, Cacoal apresentou

dois municípios, em segundo

gráfico 5.

Gráfico 5: Valor total médio do m


Entre os três municípios

A diferença dos preços entre

de Cacoal, conforme representado no gráfico 6.

Gráfico 6: Valor total médio do m


R$ 1.800,00

R$ 2.000,00

R$ 2.200,00

R$ 2,00 R$ 4,00 R$ 6,00 R$ 8,00

R$ 10,00 R$ 12,00 R$ 14,00 R$ 16,00

TODOS OS SEGMENTO, NOS MUNICÍPIOS

Somados todos os preços médios do metro quadrado para venda e locação

nos quatros segmentos de mercados e em todas as classes sociais,

uma visão geral do mercado imobiliários dos três municípios: Cacoal, Ji

O valor geral médio do metro quadrado para vendas dos imóveis

segmentos, Cacoal apresentou com expressiva diferença o maior valor em relação

is municípios, em segundo lugar Ji-Paraná e por último Vilhena, conforme

Valor total médio do m2 para vendas


Entre os três municípios Cacoal demonstrou ter o maior valor médio total do aluguel

dos preços entre Ji-Paraná e Vilhena, é bem menor comparando com o município

representado no gráfico 6.

Valor total médio do m2 para aluguel


R$ 1.800,00

R$ 2.000,00

R$ 2.200,00


R$ 2.074,35

R$ 1.910,89 R$ 1.903,37

Média Total Vendas

R$ -R$ 2,00 R$ 4,00 R$ 6,00 R$ 8,00

R$ 10,00 R$ 12,00 R$ 14,00 R$ 16,00


R$ 14,11

R$ 9,44 R$ 10,91

Média total Aluguel

24

do metro quadrado para venda e locação dos

segmentos de mercados e em todas as classes sociais, temos

Cacoal, Ji-Paraná e Vilhena.

O valor geral médio do metro quadrado para vendas dos imóveis, em todos os

maior valor em relação aos outros

onforme representado no

valor médio total do aluguel.

rando com o município

R$ 1.903,37

25

Para locação dos imóveis segundo os resultados obtidos pelo gráfico 6 Cacoal

apresentou-se com os preços médios mais elevados em relação a Vilhena e Ji-paraná.

Ao decorrer da apresentação dos resultados através dos gráficos verificou-se que, de

um modo geral, a diferença entre os preços médios do metro quadrado dos imóveis de Cacoal

em relação aos outros dois municípios é expressiva e retrata bem realidade do município. Para

o mercado imobiliário de Ji-Paraná e Vilhena os preços médios oscilaram com pequena

diferença.

Levando em consideração os altos valores dos imóveis no município de Cacoal onde

o equilíbrio da oferta e demanda por imóveis se apresentam acima do valor de mercado,

diante dos resultados, chega-se a conclusão de que no mercado imobiliário a concorrência

perfeita é impraticável devido às características intrínsecas relacionadas aos imóveis. Embora

seja um mercado extremamente competitivo, pessoas ou grupos não possuem o poder de

interferir nos preços dos imóveis, como é ressaltado por González (1997).

4.3 PERCEPÇÃO DOS PROFISSIONAIS DAS EMPRESAS IMOBILIÁRIAS E

CORRETORES

Neste item o artigo apresenta os resultados dos questionários foram elaborados com a

intenção de descobrir a percepção dos trabalhadores do setor, sob aspecto geral, informações

sobre mercado imobiliário de seus municípios, eles serão identificados como N1 e N2 para

Cacoal e N3 para o município de Vilhena. Segue as repostas com a ideia central de cada

participante. Os participantes de Ji-paraná não responderam o questionário.

Onde a pergunta é sobre os anos de atuação das empresas no mercado imobiliário,

resultou que as empresas têm de 4 a 10 anos de mercado.

Sobre a percepção dos entrevistados sobre o mercado imobiliário nos últimos 5 anos:

N1 respondeu que houve um enorme crescimento e por consequência, uma grande valorização

do imóveis no município de Cacoal. N2 afirma que a valorização ocorreu de forma

generalizada nas principais cidades do estado de Rondônia. N3 ressalta que devido ao grande

crescimento demográfico, e grande investimento da iniciativa privada somados a política

publica voltada para o setor, ocasionaram uma valorização dos imóveis como um todo e um

26

significativo aumento na oferta de empregos, para Vilhena.

No quesito, o que ocasiona os altos valores no mercado imobiliário em sua cidade.

N1 respondeu que foi o grande fluxo de famílias que mudaram para Cacoal e a grande

quantidade de estudante que vem para cidade cursar faculdade, ainda em Cacoal, com N2, a

resposta é o aumento na renda da população e por Cacoal ser um polo comercial e

educacional. Vilhena, com N3 respondeu que os altos preços dos imóveis é ocasionados por

especulação por parte da própria população e ausência de uma consulta com os profissionais

do setor. Ocasionando informações desencontradas e infundadas.

Sobre a percepção o que tipo de imóvel está sendo mais vendidos no momento; N1

respondeu que são, terrenos para serem construídos, N2 imóveis comerciais e terrenos para

ser construídos também. N3respondeu que é casa.

O assunto da questão número 5 é para qual fim as pessoas adquirem os imóveis todos

foram unânimes, para residência própria.

Sobre as perspectivas do mercado imobiliário nos respectivos municípios de cada

participante. N1 aposta na continuação do crescimento e valorização ao passo que N2 acha

que os preços tendem a normalizarem com a estabilização dos valores dos imóveis. N3 fez a

seguinte observação: que já esta ocorrendo um equilíbrio entre a oferta e a demanda, de modo

que os preços têm a estabilizarem. E que políticas do governo federal como o Programa

Minha Casa Minha Vida, pode colaborar para que isso ocorra devido ao fato de que as casas

têm valores reduzidos e um padrão de qualidade mínimo exigido do para a liberação de

credito. Por esses motivos o mercado do município de Vilhena tende a normalizar.

Na questão onde o assunto é se o governo de alguma forma interfere no mercado

imobiliário do seu município; N1 respondeu que através de incentivos para empresas

instalarem nos município de Cacoal e a permanência dos estudantes na cidade. N2, através de

políticas publicas voltada para as obras de urbanização. N3, também respondeu que através de

políticas publicas voltada para o município de Vilhena.

Quando a pergunta é de que forma o mercado imobiliário contribuiu para o

desenvolvimento de seu município. N1 atraindo grande fluxo de família para o município de

27

Cacoal e N2 através das empresas que se beneficiam com as novas construções. N3, com

novos empreendimento e modernização arquitetônicos das edificações em Vilhena.

De acordo com a percepção de cada participante quais fatores influenciam o

consumo por imóveis nos respectivos municípios; N1, especulação financeira, N2 aumento na

renda das pessoas e facilidade na obtenção de financiamento a logo prazo. N3 respondeu que

é a facilidade na obtenção de credito em longo prazo que motivam consumo de imóveis em

Vilhena.

Foi questionado qual dos três municípios possui o maior valor nos imóveis, a

resposta foi unânime: Cacoal.

Verifica-se que nos pontos mais importantes há coerência nas respostas em quase

todas as questões, e os fatores que influenciam o mercado imobiliário nos municípios em

estudo são praticamente os mesmo. Com destaque para especulação financeira, na percepção

dos participantes e para o desequilíbrio entre a demanda e a oferta. E importante ressaltar que

na percepção dos participantes, as políticas públicas voltadas para o setor esta sempre

presente e exercendo determinada influencia sobre o mercado, seja no consumo, seja na

regulamentação e incentivos oferecidos aos empresários que querem empreender no setor, nos

três municípios.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O principal objetivo do presente artigo é fazer uma análise comparativa do valor do

metro quadrado dos imóveis nos municípios de Ji-paraná e Vilhena, em relação ao município

de Cacoal. Esta análise ocorreu tendo como objeto de estudo os valores do aluguel e dos

preços de mercado dos imóveis para venda. Foram analisados os segmentos de salas

comerciais, residências, apartamentos e por último, terrenos vazios. Foram coletados os dados

em tem três imobiliárias em todos os municípios, bem como a participação dos corretores

através de questionários e formulários, somando nove empresas e três corretores, O trabalho

usou como critério, na a classificação por imóveis e sua respectiva classe social.

Conclui-se que em relação aos objetivos do presente trabalho, de um modo geral,

foram alcançadas com níveis de qualidade satisfatórios, nas análises comparativas referente a

28

cada segmento do mercado imobiliário houve divergências com os valores de um município

para outro, situação que já era esperada, por que o objetivo principal era analisar o valor do

mercado como um todo e não somente de um segmento. Entretanto, chegou se a conclusão de

que no geral o preço do metro quadrado dos imóveis do município de Cacoal, para venda, é

realmente mais alto que os demais municípios pesquisados, confirmando então, a hipótese

que, antes levantada e cogitada. Os resultados confirmaram que nos valores cobrados para os

aluguéis, também se confirmou de maneira positiva; são maiores.

É importante destacar que, embora os valores sejam considerados elevados, o

mercado de imóveis, nos municípios, está pleno crescimento gerando desenvolvimento para

economia local, a parte negativa é o fato de que na percepção dos pesquisados existem sim a

possibilidade de haver especulação financeira, principalmente no município de Cacoal e

Vilhena, o que pode ocasionar danos para suas economias. De um modo geral todos os

trabalhadores do setor que participaram da pesquisa mostraram-se otimistas com mercado

imobiliário dos respectivos municípios onde trabalham.

Observou-se ao longo da pesquisa que a maior barreira é a omissão de informações

que seria de extrema importância para o pesquisador, boa parte das empresas fechou-se as

portas para o pesquisador, provavelmente motivada pela concorrência acirrada ou qualquer

outra razão desconhecida.

Por se tratar de mercado amplo e complexo e é composto por uma infinidade de

fatores, surge-se como opção de futuras pesquisa uma abordagem que possa evidenciar os

fatores que determinam a oferta e a demanda desse mercado.

Em relação à percepção dos participantes é importante ressaltar que os principais

pontos positivos encontrados na pesquisa, é que o mercado imobiliário dos municípios

pesquisados se encontra e pleno desenvolvimento, é um mercado de oportunidades e outro

fator importante é que grande número de famílias migram para esses municípios todos os

anos. Em relação aos programas do governo federal, deve influenciar o mercado imobiliário

nos aspectos qualidade dos imóveis, através das exigências dos bancos no momento de obter

financiamentos para adquirir moradias, e também, devido à quantidade de imóveis ofertados

pelo programa pode puxar os preços para baixo. O ponto negativo está ligado ao fato de que a

própria especulação acontece por falta de consultoria de um profissional corretor, na hora de

29

avaliar um imóvel, por parte do proprietário dos imóveis.

Recomenda-se diante dos problemas encontrados que se desenvolva uma forma de

promover o profissionalismo através de cursos e que seja acessível a todos os profissionais.

Todos os conceitos do artigo foram elaborados com o respaldo teórico dos variados

autores contidos no referencial teórico do mesmo.

REFERÊNCIAS

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2 CAVALCANTE, Marcelo Gadelha. Apartamentos residenciais: Formação de valor em Fortaleza/CE. São Paulo: Annablume, 2002.

3 DANTAS, R. A. Engenharia de avaliações: Uma introdução à metodologia científica. São Paulo: Pini, 1998.

4 FERREIRA, Frederico Poley. Estrutura domiciliar e localização: Um estudo dos domicílios com idosos em Belo Horizonte. Belo Horizonte: UFMG/Cedeplar, 2001.

5 FRANCHI, Cláudia de Césare. Avaliação das características que contribuem para a formação do valor de apartamentos na cidade de Porto Alegre. Dissertação (Mestrado em Engenharia). Porto Alegre: UFRGS, 1991.

6 GIL, A. C. Métodos e técnicas de pesquisa social. São Paulo: Atlas, 1999.

7 ______ Métodos e técnicas de pesquisa social. São Paulo: Atlas, 2006.

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10 Imobiliária Jardins . Disponível em: <http://www.jardinsimobiliaria.com.br>. Acesso em: 18 fev. 2014.

11 LUCENA, J.M.P. O mercado habitacional no Brasil. Rio de Janeiro: FGV, 1985.

30

12 MARSHALL A. Princípios de Economia: Tratado Introdutório. 2. ed. São Paulo: Nova Cultural, 1985.

13 Péricles & Couto Negócios Imobiliários. Disponível em: <http://periclesecoutoimobiliaria.com.br>. Acesso em: 18 fev. 2014.

14 SEFRIN Negócios Imobiliários. Disponível em: <http://www.sefrinweb.com.br>. Acesso em: 18 fev. 2014.

15 SILVA, Adriano Camiloto da; NETO, Diogo Gonzaga Torres; QUINTINO, Simone Marçal. Manual do artigo científico do curso de administração. Disponível em: <http://www.depadmcacoal.unir.br/downloads/1817_manual_do_artigo_cientifico___unir_30.0.pdf>. Acesso em: 20 jan. 2014.

16 Stecca Consultoria Imobiliária. Disponível em: <http://www.stecca.com.br>. Acesso em: 18 fev. 2014.

17 VIVIANA, Inácio. Análise de investimento no Mercado Imobiliário: Um estudo de caso. Monografia (Graduação em Ciências Econômicas). Florianópolis: UFSC, 2008.

18 WAQUIL, Paulo Dabdab; MIELE ,Marcelo; SCHULTZ,Glauco. Mercados e comercialização de Produtos Agrícolas. Porto Alegre: Editora da UFRGS, 2010.

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ANEXOS

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ANEXO A: TERMO DE CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIME NTO

Refere-se a um convite de participação voluntária de pesquisa científica da UNIR, no caso de vossa senhoria concordar em participar, favor assinar ao final do documento. Sua participação não é obrigatória, e, a qualquer momento, você poderá desistir de participar e retirar seu consentimento. Sua recusa não trará nenhum prejuízo em sua relação com o pesquisador (a) ou com a instituição.

Você receberá uma cópia deste termo onde consta o telefone e endereço do pesquisador principal, podendo tirar dúvidas do projeto e de sua participação. PROGRAMA: Pesquisa Científica – Universidade Federal de Rondônia – UNIR PESQUISADOR (A) RESPONSÁVEL: Jesiel Honorato da Silva ENDEREÇO: Rua Aloísio Azevedo num. 983 – Pq. Fortaleza TELEFONE: 69- 9204-0033 / 69-8441-2531 / 3443-2461- Cacoal OBJETIVOS : Fazer análise comparativa do Mercado Imobiliário dos municípios de Cacoal, Ji-paraná e Vilhena, no Estado de Rondônia. JUSTIFICATIVA: O objetivo dessa pesquisa é produzir informações estruturadas para o mercado imobiliário com uma abordagem comparativa dos preços do metro quadrado entre os municípios de Cacoal, Ji-Paraná e Vilhena, no estado de Rondônia.Através de dados concretos e de fontes confiáveis.Informações estas, que beneficiarão as empresas e a população como um todo, que de alguma forma estão envolvidos no cenário que compreende o mercado imobiliário dos referidos municípios. RISCOS E DESCONFORTOS: a pesquisa não oferece nenhum risco ou prejuízo ao participante e nem exposição sem o consentimento do responsável. BENEFÍCIOS : Fornecer informações relevantes, a quem interessar, sobre o mercado imobiliário regional envolvendo os municípios de Cacoal, Ji-paraná e Vilhena, no que se refere ao valor do metro quadrado dos imóveis (residência, comercial e valores de aluguel). CUSTO/REEMBOLSO PARA O PARTICIPANTE: Não haverá nenhum gasto ou pagamento com sua participação. CONFIDENCIALIDADE DA PESQUISA: Garantia de sigilo que assegure a sua privacidade quanto aos dados confidenciais envolvidos na pesquisa. Os dados e o nome da empresa só serão publicados se houver autorização. Assinatura do Participante: _____________________________________________

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APÊNDICE

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APÊNDICE A: FORMULÁRIO ESTRUTURADO IMOBILIÁRIA ______________________ MUNICÍPIO ____________________________

TIPO DE IMÓVEL - SALA COMERCIAL

NOMES DOS BAIRROS TAM. Área em m²

Valor de aluguel

TAM. Área em m²

Valor de venda

(V.Mercado) CENTRAL

1

2

3

4

BAIRRO CLASSE ALTA xxx xxx xxx xxx

1

2

3

4

BAIRRO CLASSE MÉDIA xxx xxx xxx xxx

1

2

3

4

BAIRRO CLASSE BAIXA RENDA xxx xxx xxx xxx

1

2

3

4

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APÊNDICE B: QUESTIONÁRIO DE ENTREVISTA QUESTIONÁRIO DE ENTREVISTA - MERCADO IMOBILIÁRIO DE CACOAL

Sexo: ( ) masculino ( ) feminino 1 Quanto tempo de atuação a sua empresa tem no mercado imobiliário? ( ) Menos de um ano de mercado. ( ) Entre 01 a 03 anos de mercado ( ) Entre 04 a 06 anos de mercado ( ) Entre 07 a 09 anos de mercado ( ) Acima de 10 anos de mercado. 2 Qual a sua percepção a respeito do mercado imobiliário de sua cidade nos últimos 5 anos, quanto ao crescimento? 3 para você quais os fatores que ocasionam os altos valores dos imóveis em sua cidade? 4 Em sua percepção, o que mais está sendo vendido atualmente? ( ) Casa ( ) Apartamento ( ) Terrenos para serem construídos ( ) Outros: _________________________________ 5 Em sua percepção as pessoas adquirem os imóveis para ter como; ( ) Residência ( ) Alugar como fonte de renda ( ) Para investimento ( ) Outros: _________________________________ 6 Na sua percepção, como será o comportamento do mercado imobiliário do seu município nos próximos cinco anos? 7 O Governo (municipal, estadual ou federal) influencia o Mercado Imobiliário, no seu município? 8 De que forma o Mercado Imobiliário contribui para o desenvolvimento de sua cidade? 9 De acordo com sua percepção (corretores) quais os fatores influenciam e motivam o consumo por imóveis , no geral, em seu município? ( ) Aumento na renda das pessoas. ( ) Facilidade na obtenção de financiamentos de longo prazo. ( ) Especulação financeira. ( ) Outros: _________________________________ 10 Entre Cacoal, Ji-paraná e Vilhena. Em sua concepção qual possui o mercado imobiliário mais aquecido e promissor? ( ) Cacoal ( ) Ji-paraná ( ) Vilhena ( ) Outros: _________________________________

ANÁLISE COMPARATIVA DO VALOR DO METRO QUADRADO DOS IMÓVEIS … J… · A dinâmica do mercado...

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