APOSTILA – 1º MÓDULO DO CURSO DO EXTRAJUDICIAL - REGISTRO DE

IMÓVEIS

O objetivo da presente apostila é servir de base de consulta, ágil e

descomplicada, aos Juízes Corregedores Permanentes das diversas comarcas do Estado

de São Paulo.

Justifica-se a sua elaboração, uma vez que o acúmulo de atribuições

dos Juízes Corregedores Permanentes demanda o encurtamento do tempo necessário à

busca de soluções para os casos concretos.

A apostila está relacionada a aulas, sobre os respectivos temas,

gravadas em meio digital e disponibilizadas no site da Escola Paulista da Magistratura.

No 1º módulo, destinado ao Registro de Imóveis, examinam-se cinco

princípios: continuidade, especialidade (objetiva e subjetiva), inscrição, legalidade e

prioridade. Há, ainda, uma aula, gravada, que aborda a forma como deve ser feita uma

correição no Cartório de Registro de Imóveis. Dado seu caráter eminentemente prático,

está disponível somente no formato oral.

Diante do escopo do curso, os temas são tratados de forma prática,

sempre relacionada ao enfrentamento de questões postas no dia a dia do Juiz Corregedor

Permanente. Não se busca o aprofundamento teórico desses temas, mas a resolução dos

casos mais recorrentes.

Por isso, houve a preocupação de, após traçar um rápido panorama

sobre os princípios mais comuns do registro de imóveis, complementar o estudo com

Acórdãos do Conselho Superior da Magistratura e com o posicionamento atual da

Corregedoria Geral da Justiça.

Uma vez que cada membro da equipe redigiu parte da apostila, o leitor

verificará algumas alterações de estilo e, vez ou outra, uma forma distinta de fazer as

remissões ao texto legal ou às decisões do Conselho e da Corregedoria. No geral,

contudo, procurou-se manter o esquema básico de análise teórica, seguida de referências

aos textos legais, às NSCGJ e às decisões jurisprudenciais.

Pretende-se, ademais, que a apostila seja constantemente atualizada –

daí seu formato on line -, pois a interpretação e a aplicação dos diversos princípios

variam, segundo a composição do Conselho Superior da Magistratura e o

posicionamento adotado pelo Corregedor Geral da Justiça.

As aulas gravadas, que complementam a apostila, abordam a

percepção de Magistrados e Registradores, expoentes em suas respectivas áreas, a

respeito dos diversos princípios. E a última aula, gravada em meio digital, trata da

forma como deve ser feita uma correição no Cartório de Registro de Imóveis.

Passemos à análise dos princípios.

Princípio da continuidade.

Serve para evitar que um imóvel seja alienado por quem não seja o

seu dono (Alyne Yumi Konno - Registro de Imóveis, Memória Jurídica Editora, p. 35).

Assim, quem transfere um direito tem de constar do registro como titular desse direito

(Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág.

55/56). Exemplo: para que a escritura pública por meio da qual "A" vende um imóvel a

"B" seja registrada no registro de imóveis, é preciso que "A" conste na matrícula como

titular de domínio do imóvel vendido.

Afrânio de Carvalho explica o princípio da continuidade da seguinte

forma: "em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma

cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o

outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas

transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no

patrimônio do transferente" (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254).

É importante observar que a continuidade relaciona-se com a pessoa

que está transferindo o imóvel e a que o está recebendo. E o art. 195 da LRP é expresso

nesse sentido: Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do

outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer

que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Deste modo, se a

escritura de inventário e partilha extrajudicial não respeitar a ordem de vocação dos

herdeiros que estão recebendo os imóveis, há quebra do princípio da legalidade e não da

continuidade. Contudo, se o formal de partilha for judicial, o registrador e o juiz

corregedor permanente não podem discutir o acerto da ordem de vocação hereditária

porque a esfera administrativa não pode rever a jurisdicional (CSM - Ap. Cível

0011977-27.2011.8.26.0576).

O compromisso de compra e venda de imóvel sempre é fonte de

dúvidas na qualificação registral. Uma vez registrado, tem força de obstar o registro de

escritura pública outorgada pelo promitente vendedor a terceiro? O CSM entende que o

art. 1.418, do Código Civil prevê hipótese de ineficácia e não de nulidade da compra e

venda a pessoa diversa do promitente vendedor. Por isso, nos autos da Apelação Cível

nº 0025566-92.2011.8.26.0477, permitiu o registro.

A aplicação do princípio da continuidade não se restringe aos casos

em que há transferência de domínio. O registro de outros negócios jurídicos também

exige a sua observância. Nos autos do Processo CG 35.487/2014, foi negada a

averbação do contrato de sublocação porque o titular de domínio que anuíra com a

sublocação não mais ostentava essa qualidade na matrícula. Isso aconteceu porque o

sublocátario, embora tenha regularmente firmado o contrato de sublocação, demorou

para levá-lo ao registro de imóveis. E, quando o apresentou para averbação, foi

surpreendido com a notícia de que o imóvel havia sido vendido para outra pessoa.

Assim, reputou-se violada a continuidade porque, ao tempo da

apresentação do contrato no registro de imóveis, o anuente da sublocação não mais

constava da matrícula como titular de domínio.

Vale lembrar que a qualificação registral segue a regra tempus regit

actum, o que significa que o título se sujeita às condições vigentes ao tempo de sua

apresentação a registro, pouco importando a data de sua celebração (Ap. Cíveisl nº, 115-

6/7, nº 777-6/7, nº 530-6/0, e nº 0004535-52.2011.8.26.0562).

Outro tema recorrente nos recursos administrativos e apelações diz

respeito à qualificação registral dos títulos judiciais. A jurisprudência do CSM e da CG

é tranquila no sentido de que os títulos judiciais também se sujeitam à qualificação

registral, haja vista que o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da

decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão

de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental" (Ap. Cível nº 31881-

0/1.).

Deste modo, não se averbará o mandado de penhora se o executado

não constar na matrícula como titular do direito penhorado (Processo CG 2013/151927).

É preciso destacar que, se a recusa do registrador for examinada e afastada pelo juízo

que expediu o título, o registro deve ser efetuado ainda que, na visão registral, haja

violação ao princípio de continuidade (Proc. CG 14286/2013 e 98435/2011).

De acordo com a atual jurisprudência do C. Conselho Superior da

Magistratura (Apelações nºs 9000001-34.2013.8.26.0531 e nº 9000002-

19.2013.8.26.0531), a arrematação de imóvel em hasta pública constitui modo derivado

de aquisição de propriedade imóvel. O entendimento anterior, segundo o qual a natureza

dessa aquisição é originária (0007969-54.2010.8.26.0604), restou superado.

Corolário disso é que, se o imóvel arrematado não estiver em nome do

executado, o registrador poderá recusar o registro com base na continuidade registral.

Princípio da Continuidade na Lei nº 6.015/73:

Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome

do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior,

qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro

que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade

do registro.

Princípio da Continuidade na Normas de Serviço:

Capítulo XIV:

Item 62. Para preservação do princípio da continuidade, é

recomendável evitar os atos relativos a bens imóveis sempre que o título anterior não

estiver transcrito ou registrado nas matrículas correspondentes, salvo se, ciente da

situação e de seus efeitos jurídicos, o interessado assuma a responsabilidade pelo

registro dos atos anteriores.

Capítulo XX:

Item 49. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome

do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior,

qualquer que seja a sua natureza.

Item 60. Para os fins do disposto no art. 225, § 2º, da Lei nº 6.015, de

31 de dezembro de 1973, entende-se por "caracterização do imóvel" apenas a indicação,

as medidas e a área, não devendo ser considerados irregulares títulos que corrijam

omissões ou que atualizem nomes de confrontantes, respeitado o princípio da

continuidade.

291. Caso o título de transmissão ou a quitação ostente imperfeições

relacionadas à especialidade ou à continuidade registrária, o Oficial de Registro de

Imóveis, seguindo o critério da prudência e à vista dos demais documentos e

circunstâncias de cada caso, verificará se referidos documentos podem embasar o

registro da propriedade.

Princípio da especialidade objetiva.

Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel

significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como

individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e,

portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Reg de Imóveis: comentários ao

sistema de registro em face da Lei 6015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por

isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a

permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum

outro.

Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que

"as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos

cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a

caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do

registro" (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira,

pág. 68).

Por esta razão, não se permite o registro de escritura pública que

descreva o imóvel de forma diferente da que consta no registro de imóveis ( CSM Ap.

Cível no 10.897/2010).

O art. 176, § 1º, II, 3, da LEI Nº 6.015/73, arrola os elementos de

identificação dos imóveis rural e urbano:

a - rural, o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a

denominação e suas características, confrontações, localização e área;

b - urbano, suas características e confrontações, localização, área,

logradouro, número e sua designação cadastral, se houver.

Como lembra Alyne Yumi Konno (Registro de Imóveis - Teoria e

Prática, Memória Jurídica, p. 20/21), tem-se admitido a mitigação da especialidade a

fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a

manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da

abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação

do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova

matriz a ser aberta o abranja por inteiro. Contudo, se o imóvel for objeto de

desmembramento, fusão ou instituição de condomínio, sua descrição deverá submeter-

se aos requisitos da LRP.

Nos autos do processo CG nº 1241/96, o então Juiz Auxiliar da

Corregedoria Francisco Eduardo Loureiro, hoje Desembargador, aprofundou o exame

da mitigação da especialidade:

Não se nega, portanto, a possibilidade de ser

descerrada matrícula com exata coincidência com o registro anterior,

em que pese a ausência de medidas perimetrais e da área de superfície.

O que não se admite é a criação de nova unidade imobiliária contendo

descrição perfeita, por fusão de matrículas, quando um dos imóveis

unificandos não dispõe de todas as medidas tabulares. Em termos

diversos, imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou

desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas.

... Logo, quando do descerramento de matrícula que

abranja a totalidade do imóvel, vale a descrição contida no registro

anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificação

do prédio. Quando, porém, criam-se novos imóveis decorrentes de

desmembramentos ou de fusões, as unidades segregadas ou unificadas

devem subordinar-se aos requisitos do artigo 176 da Lei n. 6.015/73.

Não há razão, em tais casos, para tolerar a imprecisão, porque o novo

prédio não mais tem identidade descritiva com o registro de origem.

Esse entendimento tem sido prestigiado e até ampliado pelo CSM e

pela Corregedoria Geral da Justiça, podendo-se citar a Apelação Cível nº 9000002-

16.2011.8.26.02961, em que o CSM admitiu o registro mesmo no caso em que a

descrição deficiente constava da matrícula e não de transcrição. O que importa é que a

descrição do título, ainda que precária, coincida com a do registro e seja suficiente para

identificar o imóvel.

1 Ainda: Ap. 0015003-54.2011.8.26.0278 , rel. Elliot Akel

Quando uma parte do imóvel é objeto de desapropriação, a parte

restante, chamada de remanescente, fica com a sua descrição prejudicada, isto é, deixa

de ser um corpo certo e perde a sua individualidade autônoma que o torna inconfundível

em relação a qualquer outro. A abertura de matrícula para essa área remanescente

depende da prévia retificação do registro, n forma do art. art. 213, § 7o , da Lei nº

6.015/73: Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os

remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como

confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.

É importante frisar que, ainda que o laudo apresentado na ação de

desapropriação descreva a área remanescente, se a descrição for discrepante das

medidas contidas na matrícula, o registrador pode exigir que a abertura da matrícula seja

precedida de retificação do registro - judicial ou administrativa - para que se apure a

área remanescente (CSM Ap. Cível no 0005861-92.2012.8.26.0180).

Questão recorrente nas dúvidas registrais diz respeito à necessidade da

prévia averbação da edificação na matrícula do imóvel como condição do registro do

título que não a menciona. Nos autos da Apelação Cível no

0000070-28.2012.8.26.0606,

o CSM reputou possível o registro do instrumento particular de compra e venda

independentemente da prévia averbação da construção por considerar que se trata de

realidade extratabular estranha à qualificação registral, bastando a que a descrição do

título coincida com a do registro de imóveis. Entende-se, nestes casos, que "Se houve

ampliação da construção, a correspondente averbação deverá ser feita oportunamente, à

vista do "habite-se", e a requerimento do interessado, respeitado o princípio da

instância, ocasião em que será exigível a comprovação da inexistência de débito junto

ao INSS." (CSM Ap. Cível no 34.252-0/3).

Nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, o princípio

da especialidade objetiva pode ser encontrado, por exemplo, nos seguintes itens do

Capítulo XX:

12.1. O acesso ao fólio real de atos de transferência,

desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais dependerá de

apresentação de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional

habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho

Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Registro de Responsabilidade

Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo as

coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas

ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional estabelecida pelo INCRA,

observados os prazos regulamentares.

12.1.1. A descrição precária do imóvel rural, desde que identificável

como corpo certo, não impede o registro de sua alienação ou oneração, salvo quando

sujeito ao georreferenciamento ou, ainda, quando a transmissão implique atos de

parcelamento ou unificação, hipóteses em que será exigida sua prévia retificação.

280. Para atendimento ao princípio da especialidade, o oficial de

registro de imóveis adotará o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto

de regularização fundiária, devendo averbá-lo anteriormente ao registro do projeto,

dispensando-se requerimento e procedimento autônomos de retificação e notificação de

confrontantes.

280.1. Havendo dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em

razão da precariedade da descrição tabular, o oficial de registro de imóveis abrirá nova

matrícula para área destacada, averbando referido destaque na matrícula matriz.

280.2. A precariedade da descrição tabular não é elemento suficiente

para que o Oficial de Registro de Imóveis notifique os confrontantes, salvo se ficar

demonstrado que algum deles foi, em tese, atingido ou que a área do projeto de

regularização é superior a área do imóvel.

Princípio da especialidade subjetiva.

O princípio da especialidade, diretamente ligado ao princípio da

continuidade, pode ser dividido em duas espécies: a especialidade objetiva e a

especialidade subjetiva. Sobre a primeira, já se falou. Tratemos da segunda.

A especialidade subjetiva impõe que na matrícula conste, como

requisito necessário, o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário. Cuidando-se de

pessoa física, seu estado civil, profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas

Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à

falta desse, sua filiação. Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de

inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda (art. 176, II, 4,

alíneas ‘a’ e ‘b’, da Lei nº 6.015/73.

Via de consequência, para que seja preservada a continuidade, no

título a ser eventualmente registrado perante a matrícula deve constar essa mesma

qualificação completa das partes.

Assim, por exemplo, em uma escritura de compra e venda a

qualificação do vendedor, proprietário, deve ser idêntica à qualificação que consta da

matrícula. Eventual divergência implica a necessidade de retificação.

Pense-se, ainda a título de ilustração, na pretensão de registro de um

formal de partilha. O decurso do tempo faz com que o estado civil do proprietário possa

ter sido alterado. Será o caso, nessa hipótese, de prévia atualização do estado civil –

com a apresentação de averbação de divórcio do falecido, por exemplo – a fim de que se

preserve não somente a especialidade subjetiva, mas, também, a continuidade.

Aliás, é por isso que se diz que ambos os princípios estão intimamente

ligados. É por meio da preservação da especialidade subjetiva que se assegura que a

continuidade não será quebrada, transmitindo-se a propriedade apenas através daquele

que possuir, de fato, tal direito. Vale dizer, garante-se que a pessoa que transmite um

direito dele figure como titular no registro imobiliário, seja a transmissão decorrente de

ato voluntário ou não.

Sobre o significado do princípio da continuidade, ensina Afrânio de

Carvalho:

“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer

dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma

cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o

outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas

transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do

imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua

procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da

oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de

assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subseqüente a ele

se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao

público” (Registro de Imóveis, 4ª edição, Ed.Forense, 1998, pág. 253).

Desta noção não se afasta Narciso Orlandi Neto, para quem:

“Existe uma inteiração dos princípios da especialidade e da

continuidade na formação da corrente filiatória. Quando se exige a observância da

continuidade dos registros, exige-se que ela diga respeito a um determinado imóvel. O

titular inscrito, e só ele, transmite um direito sobre um bem específico, perfeitamente

individualizado, inconfundível, sobre o qual, de acordo com o registro, exerce o direto

transmitido. É por este corolário dos princípios da continuidade e da especialidade,

reunidos, que o §2º do art. 225 da Lei n. 6.015/73 dispõe: ‘Consideram-se irregulares,

para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida

com a que consta do registro anterior.” (Retificação do registro de imóveis, Ed. Juarez

de Oliveira, 2ª ed., 1999, p. 67/68)

Contudo, tem entendido o Conselho Superior da Magistratura que o

princípio da especialidade subjetiva não pode ser levado às últimas consequências e,

acima de tudo, não pode ser tido como um fim em si mesmo.

Ao contrário, ainda que em circunstâncias excepcionais, a

especialidade subjetiva deve ser temperada pelo princípio da razoabilidade, de modo a

que não se impossibilitem os registros.

O juízo de razoabilidade deve se dar entre os valores a que visa

garantir o principio da especialidade subjetiva – a continuidade e a segurança jurídica –

e as circunstâncias do caso concreto, a indicarem, eventualmente, que essa mesma

segurança pode ser vulnerada pelo excessivo rigor, a impedir o registro.

Nesse sentido, precedente paradigma do Conselho:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de adjudicação -Promitente

vendedor falecido - CPF/MF inexistente - Exigência afastada - Impossibilidade de

cumprimento pela apresentante - Princípio da segurança jurídica - Princípio da

razoabilidade - Dúvida improcedente - Recurso provido. (Apelação n° 0039080-

79.2011.8.26.0100, CSM, rel. Des. José Renato Nalini, 20/09/2012).

“(...) Assim, para não sacrificar a segurança jurídica e a publicidade,

é de rigor flexibilizar, in concreto, a severidade do princípio da especialidade subjetiva,

dispensado a informação sobre o número do CPF/MF de Henri Marie Octave

Sannejouand, cujo número de inscrição do Registro Geral é, de mais a mais, conhecido

e consta da matrícula do imóvel (RG n.º 75.149 - mod. 19 - fls. 07), em sintonia com a

carta de arrematação (fls. 23). A especialidade subjetiva, se, na hipótese, valorada com

excessivo rigor, levará, em desprestígio da razoabilidade, até porque a exigência não

pode ser satisfeita pela interessada, ao enfraquecimento do princípio da segurança

jurídica, o que é um contrassenso. Com a exigência, o que se perde, confrontado com o

ganho, tem maior importância, de sorte a justificar a reforma da sentença: a garantia

registaria é instrumento, não finalidade em si, preordenando-se a abrigar valores cuja

consistência jurídica supera o formalismo (...)”.

Pertinente, ademais, ao se tratar do princípio da especialidade

subjetiva, enfatizar que no sistema dos registros públicos vige o princípio tempus regit

actum, segundo o qual, na qualificação do título, incidem as exigências contemporâneas

ao registro, e não as que vigoravam quando de sua lavratura.

O Conselho Superior da Magistratura tem considerado que, para fins

de registro, não importa o momento da celebração do contrato, pois é na data da sua

apresentação ao registro que será analisado, em atenção ao princípio “tempus regit

actum”, sujeitando-se o título à lei vigente ao tempo da apresentação do título (Apelação

Cível nº, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, nº 777-6/7, rel. Ruy Camilo, nº

530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, nº 0004535-

52.2011.8.26.0562).

Mas cabe a ressalva de que esse princípio “tem exceções, como, por

exemplo, o expressamente disposto no art. 176, §2º, da Lei 6.015/73, que criou uma

regra de transição entre a legislação anterior (Decreto 4.857/39) e a Lei de Registros

Públicos que, à época, trouxe tantas novações que poderiam interromper as transações

imobiliárias pela inviabilização do registro de títulos anteriores se não fosse

preservada a validade dos títulos antigos ainda não registrados, estabelecendo o

referido dispositivo legal que ‘para a matrícula e registro de escrituras e partilhas,

lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939,

não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao

disposto na legislação anterior.” (KONNO, Alyne Yumi, Registro de imóveis, teoria e

prática, Ed. Memória Jurídica, 2007, p. 42)

Itens das Normas que tratam da especialidade subjetiva: Capítulo XX

– Registro de Imóveis

63. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu

nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência

e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da

Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta

deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens

no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de

dezembro de 1977.

63.1. Sendo o proprietário casado sob regime de bens diverso do legal, deverá ser

mencionado o número do registro do pacto antenupcial no Cartório de Registro de

Imóveis competente, ou o dispositivo legal impositivo do regime, bem como na

hipótese de existência de escritura pública que regule o regime de bens dos

companheiros na união estável.

63.2. As partes serão identificadas por seus nomes corretos, não se admitindo

referências dúbias, ou que não coincidam com as que constem dos registros imobiliários

anteriores (p. ex: que também assina e é conhecido) a não ser que tenham sido

precedentemente averbadas no Registro Civil das Pessoas Naturais e seja comprovada

por certidão ou que de outra forma o oficial constate tratar-se da mesma pessoa.

63.3 Deverá ser sempre indicado o número de inscrição no CPF, sendo obrigatório para

as pessoas físicas participantes de operações imobiliárias, até mesmo na constituição de

garantia real sobre imóvel, inclusive das pessoas físicas estrangeiras, ainda que

domiciliadas no exterior (Instrução Normativa RFB nº 864, de 25 de julho de 2008, art.

3º, IV e XII, "a").

64. Quando se tratar de pessoa jurídica, além do nome empresarial, será mencionada a

sede social e o número de inscrição do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) do

Ministério da Fazenda.1

64.1. Deverá ser indicado o número de inscrição no CNPJ das pessoas jurídicas

domiciliadas no exterior participantes de operações imobiliárias, inclusive na

constituição de garantia real sobre imóvel (Instrução Normativa RFB nº 748, de 28 de

julho de 2007, art. 11, XIV, "a", 1).

64.2. Não constando do registro anterior os elementos indispensáveis à identificação das

partes, e não tendo o tabelião, nas escrituras públicas, atestado a identidade por

conhecimento pessoal e afirmado por fé pública tratar-se da mesma pessoa constante do

registro, ou promovida a identificação na forma do § 5º do art. 215 do Código Civil,

podem os interessados completá-los exclusivamente com documentos oficiais. Havendo

necessidade de produção de provas, a inserção dos elementos identificadores somente

será feita mediante retificação do título que deu origem ao registro, ou por retificação do

registro.

Princípio da Inscrição ou do Registro.

O princípio da inscrição ou do registro decorre da regra segundo a

qual a transmissão de um direito real por ato entre vivos somente se dá a partir da

inscrição do título translativo no Registro de Imóveis competente.

Tal princípio está expresso no caput e no §1º do art. 1.245 do Código

Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a

propriedade mediante o registro do título translativo no Registro

de Imóveis.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo,

o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Em verdade, não apenas a transmissão da propriedade, mas a

constituição, modificação, extinção dela ou de direitos reais sobre imóveis apenas se

concretizam com o registro (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e

prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 300).

Para ser válido, o registro deve ser efetuado no cartório de registro de

imóveis competente, isto é, da circunscrição do imóvel. Nos casos em que o imóvel se

situar em mais de uma circunscrição, deve ser registrado em todas.

Assim, não é suficiente apenas a lavratura da escritura. Para a

aquisição da propriedade, o comprador deve registrá-la no cartório competente.

Não há prazo legal para que o registro seja efetuado. A prudência,

entretanto, recomenda que seja feito o mais rápido possível para que o adquirente não

venha a se tornar proprietário de um imóvel onerado por, digamos, uma penhora que na

época da lavratura da escritura de venda e compra ainda não existia (LOUREIRO, Luiz

Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense,

2014, p. 301).

Nas transmissões entre vivos, portanto, o registro tem efeito

constitutivo.

Nesse sentido:

“O princípio da inscrição está positivado no caput e no §1º do artigo

em exame. Traduz o caráter constitutivo do registro imobiliário, ou seja, a transmissão

e a constituição de direitos reais sobre imóveis por ato entre vivos e derivado somente

se dão com o registro, salvo exceções legais, como o casamento pelo regime da

comunhão universal de bens” (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil

Comentado. Barueri: Manole, 2007, p. 1081).

Importante lembrar que, diferentemente, nos casos de sucessão

legítima ou testamentária, ou ainda da usucapião, o registro tem caráter apenas

declaratório. Na sucessão, o herdeiro adquire a propriedade automaticamente com a

morte do autor da herança, pelo instituto da saisine (art. 1.784 do Código Civil), antes

mesmo do registro do formal de partilha. Na usucapião, a sentença declara a

propriedade adquirida pelo possuidor pelo exercício da posse ad usucapionem, sem

oposição, pelo prazo legal.

De toda forma, em quaisquer dos casos, o registro é obrigatório, pois,

mesmo nas hipóteses em que ele tem caráter apenas declaratório, o herdeiro ou pessoa

que adquiriu por usucapião, não poderão alienar o bem sem antes providenciarem na

matrícula a passagem do imóvel para seus respectivos nomes, sob pena de se infringir o

princípio da continuidade. Afinal, só quem é o proprietário na matrícula pode alienar

por ato entre vivos. Mesmo nos casos de transmissões causa mortis e de aquisições

originárias, portanto, o registro é necessário para a publicidade em relação a terceiros e

para a garantia da disponibilidade pelos titulares.

Vide art. 172 da Lei dos Registros Públicos (6.015/73):

No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos

desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos,

declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre

imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para

sua constituição, transferência ou extinção, quer para sua validade

em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.

Legislação pertinente: Artigos 1.227, 1.245 a 1.247 do Código Civil,

Artigo 172 da Lei 6.015/73.

Jurisprudência:

EMENTA. REGISTRO DE IMÓVEIS - Qualificação de título judicial

- Carta de arrematação - Imóvel arrematado que não pertence mais, em sua totalidade,

ao executado - Parte da área, anteriormente, arrematada e adjudicada, conforme

registros já concretizados - Irrelevância da alegação de que a arrematação geradora do

título ora apresentado foi efetuada antes das demais - Prevalência dos registros

primeiramente realizados - Incidência dos princípios da inscrição, da prioridade

(anterioridade) e da continuidade - Exigência, outrossim, de apresentação de Certificado

de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e de prova de pagamento do Imposto Territorial

Rural (ITR) dos últimos cinco anos - Recusa procedente - Recurso não provido

(CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1.140-6/8, data do julgamento: 15/09/2009, Relator:

Reis Kuntz).

Registro de Imóveis - Dúvida - Escritura de venda e compra lavrada

no ano de 1.986 - Apresentação a registro na vigência da Lei n° 8.212/91 - Necessidade

de apresentação da certidão negativa de débitos junto à Receita Federal - Inexistência de

direito adquirido, em ato complexo não consumado por inteiro - Aplicação da lei

vigente ao tempo do registro - Registro inviável - Recurso improvido (CSMSP -

APELAÇÃO CÍVEL 35.714-0/0, data do julgamento: 30/12/1996, Relator: Márcio

Martins Bonilha).

EMENTA NÃO OFICIAL. Princípio da inscrição. A transmissão do

direito real por ato inter-vivos só se opera mediante o registro do título translativo no

registro de imóveis. A Corregedoria Permanente exerce função correcional da atividade

registral e tem incumbência de fazer cumprir as ordens legais de indisponibilidade de

modo que lhe falece competência para determinar o levantamento da indisponibilidade

decretadas por outros juízos. Apenas quem determinou a indisponibilidade, na forma da

lei, poderá decidir a respeito do seu levantamento (1ª VRPSP - PROCESSO:

100.09.340826-8, data do julgamento: 13/01/2010, Juiz Gustavo Henrique Bretas

Marzagão).

Vale enfatizar, por fim, que outro princípio, intimamente ligado ao da

inscrição/registro, é o da presunção.

Os dois dizem respeito aos efeitos do registro, mas enquanto o

princípio da inscrição informa a eficácia constitutiva do registro (art. 1.245 e §1º do

Código Civil), o princípio da presunção tem relação com a sua força probante.

Ele está previsto no §2º do art. 1.245 do Código Civil:

Enquanto não se promover, por meio de ação

própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo

cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do

imóvel.

Como explica Luiz Guilherme Loureiro, “o registro, mesmo eivado de

nulidade, produz efeitos enquanto não se providenciar a declaração judicial de

nulidade e consequente cancelamento da inscrição” (Registros Públicos: teoria e prática.

5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 302).

E nas palavras de Francisco Eduardo Loureiro, o registro “enquanto

não for cancelado, produz todos seus efeitos, como reza o art. 252 da Lei n. 6.015/73.

Em razão da natureza causal do registro, a presunção é meramente relativa, pois

anulado ou resolvido o direito constante do título, cancela-se o registro dele produto. O

cancelamento, se não for voluntário, depende de decisão judicial, e, segundo o preceito

em estudo, deve ser promovido por meio de ação própria.

O termo ação própria deve ser interpretado com cautela, pois em

determinados casos, de nulidade absoluta do título, sua invalidade e, por consequência,

o cancelamento do registro podem ser reconhecidos de modo incidente em ação

judicial. Além disso, o art. 214 da Lei de Registros Públicos, com a redação que lhe deu

a recente Lei n. 10.931/2004, dispõe que o cancelamento do registro pode ser feito pelo

Juiz Corregedor Permanente independentemente de ação própria, desde que ouvidos os

atingidos. Deve, portanto, ser feita importante distinção. Se o vício for do título,

atingindo o registro apenas de modo reflexo, se exige comando de cancelamento na

esfera jurisdicional, mediante reconhecimento principal ou incidente em ação judicial.

Caso, porém, o vício seja do próprio mecanismo de registro, por ofensa aos princípios

registrários ou erro do exame qualificador do oficial registrador, o cancelamento pode

ocorrer na esfera administrativa, perante o Juiz Corregedor Permanente, após oitiva

dos atingidos” (Código Civil Comentado, Barueri: Manole, 2007, p. 1081/1082).

A presunção, repise-se, é relativa e, com tal, “admite prova em

contrário. Esta possibilidade, todavia, é ônus de quem contesta o teor do registro.

Inverteu-se o ônus da prova. Compete a quem nega a presunção provar que o direito

real não existe ou não pertence ao titular inscrito” (ORLANDI NETO, Narciso.

Retificação do registro de imóveis. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 71).

Legislação pertinente:

Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro

do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua

a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a

decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua

a ser havido como dono do imóvel.

Lei de Registros Públicos:

Art. 252. O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos

legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto

ou rescindido.

Jurisprudência:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura pública com descrição idêntica

à contida na matrícula - Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede

sua individualização - Princípio da Especialidade Objetiva atendido - Existência de

registros anteriores baseados na mesma descrição - Ausência de prejuízo a terceiros -

Princípio da Fé Pública - Dispensa de apresentação das CNDs do INSS e conjunta

relativa aos tributos federais e à dívida ativa da União por representar sanção política -

Precedentes do Supremo Tribunal Federal e do Órgão Especial do TJSP - Modificação

do entendimento do Conselho Superior da Magistratura - Recurso provido (CSMSP -

APELAÇÃO CÍVEL: 0003435-42.2011.8.26.0116, data do julgamento: 13/12/2012,

Relator: José Renato Nalini).

REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura pública de compra e venda com

descrição idêntica à contida na matrícula - Necessidade de aperfeiçoamento da

descrição que não impede sua individualização - Princípio da Especialidade Objetiva

atendido - Existência de registros anteriores prejuízo a terceiros - Princípio da Fé

Pública - Recurso provido (CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 0021235-

27.2012.8.26.0576, data do julgamento: 08/11/2012, Relator: José Renato Nalini).

REGISTRO DE IMÓVEIS - Pedido de anulação do registro de carta

de arrematação - Compromisso particular de compra e venda que havia sido prenotado

anteriormente - Nulidade que só pode ser reconhecida na via administrativa quando se

apresenta estreme de dúvidas - Insuficiência de elementos que permitam concluir pela

existência do vício - Prevalência do princípio da presunção de fé pública - Recurso não

provido (CGJSP - PROCESSO: 9.849/2009, data do julgamento: 30/04/2010, parecer

elaborado pelo então Juiz Assessor Marcus Vinicius Rios Gonçalves, aprovado pelo

Corregedor Geral Desembargador Munhoz Soares).

Princípio da Legalidade.

Na esfera registraria, o princípio da legalidade assume a função

atribuída ao registrador de exercer o controle de legalidade sobre os títulos que

ingressam para registro na serventia imobiliária. Como destaca Narciso Orlandi Neto,

“estabelece a lei, pois, um filtro de legalidade para os títulos, sujeitando-os, antes do

registro, à qualificação” (ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do registro de

imóveis. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 74).

Segundo Luiz Guilherme Loureiro, “na esfera do direito registral, o

princípio da legalidade pode ser definido como aquele pelo qual se impõe que os

documentos submetidos ao Registro devem reunir os requisitos exigidos pelas normas

legais para que possam aceder à publicidade registral. Destarte, para que possam ser

registrados, os títulos devem ser submetidos a um exame de qualificação por parte do

registrador, que assegure sua validade e perfeição (LOUREIRO, Luiz Guilherme.

Registros Públicos: teoria e prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 307).

Embora não esteja previsto expressamente na Lei n. 6.015/73,

decorrem do princípio da legalidade, por exemplo, as determinações previstas no artigo

189, relacionada à disputa de grau entre hipotecas; no artigo 190 quanto aos direitos

contraditórios; as cautelas quanto ao instrumento e a forma dos títulos, conforme artigos

193 e 194, assim como os requisitos do registro, que devem observar outros princípios

registrarios como o da continuidade (artigo 195) e o da especialidade (artigo 196) – op.

cit., p. 74, extraindo-se, nesses últimos casos, também, o princípio da legalidade.

Da mesma forma, os títulos judiciais também devem observar o

princípio da legalidade, o que é feito por meio da qualificação. Todavia, nesse caso,

como destaca Narciso Orlandi Neto “o limite, evidentemente, é a atividade jurisdicional,

porque o registrador não pode qualificar negativamente título judicial por pretensa

ilegalidade de sentença ou de decisão, ou ainda por pretensa inobservância do processo

legal, como, por exemplo, a falta de intimação do credor hipotecário na arrematação do

bem hipotecado, em execução de título de credor quirografário; a falta de citação do

proprietário no usucapião extraordinário” (ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do

registro de imóveis. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 76).

Pertinente, novamente, a lição de Luiz Guilherme Loureiro, no sentido

de que “a legalidade em matéria registral aplica-se a todo procedimento registral, mas

tem seu ápice no denominado “exame de qualificação”, no qual o registrador faz o

controle da legalidade do título submetido a registro. No que tange ao exame do

documento, o fundamento do princípio da legalidade se funda na necessidade de que os

assentos registrais concordem com a realidade externa ao registro, evitando que

ingressem documentos carentes de validade ou de autenticidade. O exame ou análise

que o registrador realiza para tornar efetivo o princípio da legalidade é denominado

“qualificação” e a função do registrador que examina o documento apresentado a

registro é chamada de função qualificadora” (LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros

Públicos: teoria e prática. 5ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 307-308).

Legislação: Artigos 176, 189, 190, 193, 194, 195, todos da Lei nº

6.015/73.

Jurisprudência do CSM e da CGJ:

Loteamento - registro. Ação penal - crime contra a Administração

pública. Princípio da legalidade.

CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 0005984-

59.2013.8.26.0664 LOCALIDADE: Votuporanga

DATA JULGAMENTO: 18/03/2014

Relator: Elliot Akel

REGISTRO DE IMÓVEIS - DÚVIDA - RECUSA DE REGISTRO

DE LOTEAMENTO - AÇÃO PENAL AJUIZADA CONTRA O ANTIGO

PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, REFERENTE A CRIME CONTRA A

ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA - EXPRESSA VEDAÇÃO DO REGISTRO - ARTIGO

18, INCISO III, "C", E §2º, DA LEI 6.766/79 - EXAME DOS ASPECTOS FORMAIS

E OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE PELO OFICIAL - RECUSA

CORRETA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Parcelamento do solo urbano - loteamento irregular. Escritura de

compra e venda. Princípio da legalidade.

CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 0004331-

36.2009.8.26.0543 LOCALIDADE: Santa Isabel

DATA JULGAMENTO: 18/03/2014

Relator: Elliot Akel

REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de compra e venda -

Loteamento irregular - Inobservância à legislação vigente - Registro indevido de outros

títulos no passado que não autorizam ratificar o erro - Necessidade de regularização -

Dúvida procedente - Recurso não provido.

Imóvel rural. Usufruto. Estrangeiro. INCRA - autorização.

CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 0009584-

92.2012.8.26.0189 LOCALIDADE: Fernandópolis

DATA JULGAMENTO: 10/12/2013 DATA DJ: 04/02/2014

Relator: José Renato Nalini

Legislação:

LAIRE - Lei de aquisição de imóvel rural por estrangeiro |

5.709/1971, ART: 9º,INC: II

Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - Negativa de

registro de escritura pública de venda e compra de imóvel rural - Aquisição de usufruto

por estrangeiro - Desnecessidade da autorização expedida pelo INCRA -

Princípio da legalidade estrita - Recurso provido.

Compra e venda - escritura pública. Cadastro municipal. Imóvel rural

- destinação - INCRA. Qualificação registral. Procedimento administrativo -

inconstitucionalidade.

CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 0062099-

96.2012.8.26.0224 LOCALIDADE: Guarulhos CIRC.: 1º

DATA JULGAMENTO: 10/12/2013 DATA DJ: 06/02/2014

Relator: José Renato Nalini

Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - Negativa de

registro de escritura pública de venda e compra de imóvel - Falta de cadastro perante a

Prefeitura previsto em lei municipal - Existência de inscrição junto ao INCRA - Imóvel

tipicamente rural - Princípio da Legalidade estrita - Recurso provido.

Alienação fiduciária - aditamento - cláusula mandato. Nulidade.

Novação objetiva. Contrato de adesão - direito dos consumidores. SFH. Qualificação

registral - aspectos intrínsecos. Boa-fé objetiva.

CGJSP - PROCESSO: 146.225/2013 LOCALIDADE: São

Paulo CIRC.: 8

DATA JULGAMENTO: 03/12/2013 DATA DJ: 13/12/2013

Relator: José Renato Nalini

Legislação:

CDC - Código de Defesa do Consumidor |

8.078/1990, ART: 51, INC: IV

LRP - Lei de Registros Públicos |

6.015/1973, ART: 167, INC: II, ITEM: 15

REGISTRO DE IMÓVEIS - Apelação conhecida como recurso administrativo -

Averbação de aditamento ao instrumento particular de pacto adjeto de alienação

fiduciária em garantia e outras avenças - Cláusula-mandato - Nulidade de pleno direito -

Novação - Título sujeito a registro - Inscrição condicionada ao prévio cancelamento do

registro constitutivo da anterior propriedade fiduciária (artigo 252 da Lei n.º

6.015/1973) - Alíneas 15 e 30 do inciso II do artigo 167 da Lei n.º 6.015/1973 -

Inaplicabilidade - Desqualificação registral ratificada - Princípio da legalidade - Recurso

desprovido.

Condomínio - área de uso exclusivo. Uso - averbação.

CGJSP - PROCESSO: 76.535/2013 LOCALIDADE: São

Paulo CIRC.: 10

DATA JULGAMENTO: 29/10/2013 DATA DJ: 08/11/2013

Relator: José Renato Nalini

Legislação:

CCB - Código Civil Brasileiro | 10.406/2002, ART: 1.331, PAR: 5

Registro de Imóveis - Procedimento administrativo em que se questiona a averbação de

uso exclusivo de condômino em área comum - Descrição que guarda relação com o

título original, não comportando retificação - Princípio da legalidade - Recurso não

provido.

Princípio da prioridade.

O princípio da prioridade tem a principal finalidade de evitar conflitos

de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente

excludentes, referentes ao mesmo imóvel. A prioridade se apura no protocolo do

Registro de Imóveis, de acordo com a ordem de seu ingresso. A Lei de Registros

Públicos disciplina a matéria e estabelece regras que devem ser observadas pelos

Oficiais.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho - “O princípio da

prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não

ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de

precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior

jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro,

prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois.” (4ª ed.,

Editora Forense, 1998, p.181).

Os artigos 182, 183 e 174 da Lei de Registros Públicos dispõem,

respectivamente, que “Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que

lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”, que “Reproduzir-

se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”, e que

“O Livro n. 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados

diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.”.

Os artigos 11 e 12 dispõem, respectivamente, que “Os oficiais

adotarão o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de

precedência na apresentação de seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número da

ordem geral” e que “Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de

um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos

casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante”.

Extrai-se da leitura e interpretação destes dispositivos legais a regra de

que todos os títulos apresentados são obrigatoriamente lançados no Livro de Protocolo e

que a ordem de apresentação mediante atribuição de um número deve ser rigorosamente

respeitada. A finalidade é de dar publicidade à situação jurídica que possibilita a

atribuição dos efeitos que o ordenamento jurídico lhes concede e que gera direitos que

terão repercussões na transmissão ou na oneração dos imóveis. Afrânio de Carvalho, na

mesma obra citada, diz que “A sua caracterização é originariamente registral, pois se

funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo,

sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a

seqüência da data dos títulos. A ordem de apresentação , comprovada pela numeração

sucessiva do protocolo, firma, pois, a posição registral do título relativamente a

qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe

assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contanto que o resultado

final do exame da legalidade lhe seja favorável.” (p.182 e 183).

Assim, de acordo com os exemplos mencionados na mesma obra

citada de Afrânio de Carvalho, se um imóvel é vendido pelo proprietário, primeiro para

“A” e posteriormente para “B”, porém, este se adianta e apresenta o seu título para

registro antes do primeiro, é ele, “B”, que terá prioridade, caso a escritura apresentada

esteja apta para ingressar no registro, ainda que lavrada em data posterior à escritura de

venda à “A”, e se tornará proprietário. Na hipótese de o vendedor ter, ainda que depois

de vendido o imóvel, instituído servidão de passagem em favor do vizinho ou

constituído hipoteca, caso o vizinho ou o credor hipotecário apresente o título antes da

apresentação da escritura de compra e venda, a transmissão da titularidade do domínio

ocorrerá com a oneração da servidão ou gravado pela hipoteca.

Em suma, a prioridade favorece aquele que apresenta primeiro o título

para registro, e não a preeminência do direito.

A prenotação do título é o ato que garante prioridade desses direitos,

razão pela qual não pode em hipótese alguma o Oficial recusar o lançamento no

protocolo no momento da apresentação, salvo na hipótese excepcional prevista no

parágrafo único do artigo 12, pelo qual “Independem de apontamento no Protocolo os

títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos.”.

Somente neste caso e desde que haja expresso requerimento do interessado de que seja

feito apenas o exame e cálculo dos emolumentos, não deve ser feita a prenotação do

título, por inexistir nesta hipótese interesse em relação à precedência do registro.

O interessado tem o direito de receber e o Oficial de entregar, no

momento da apresentação de um título para registro, documento comprobatório deste

ato, com os dados pertinentes, notadamente a data e o número da prenotação. Todos os

títulos ingressados no Serviço de Registro de Imóveis, quer para fins de prenotação quer

para fins exclusivos de exame e cálculo dos emolumentos, devem ser examinados de

acordo com a precedência, em observância ao princípio da igualdade dos usuários

perante o serviço público. O Livro de Recepção de Títulos foi instituído pela

Corregedoria Geral da Justiça com a finalidade de assegurar o efetivo controle dos

títulos e do prazo legal.

O artigo 188 da Lei de Registros Públicos estabelece que

protocolizado o título, este deve ser registrado no prazo de trinta dias, salvo nos casos

previstos nos artigos seguintes. A prioridade persiste pelo prazo de trinta dias contados

do lançamento no protocolo, conforme previsto no artigo 205 da Lei de Registros

Públicos - “Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos trinta

dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do

interessado em atender às exigências legais.” Este dispositivo compreende também os

atos de averbação.

Os artigos 189, 190 e 191, que também tratam da prioridade, assim

dispõem:

“Art.189. Apresentado título de segunda hipoteca, com referência

expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará

durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição.

Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o

título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele.”

“Art.190. Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se

constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel.”

“Art.191. Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando

apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem

mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo

correspondente a, pelo menos, um dia útil.”

A prenotação subsiste também, na hipótese de suscitação de dúvida,

prevista no artigo 198 da Lei de Registros Públicos, pois, se julgada improcedente, a

prioridade fará com que os efeitos da prenotação retroajam à data da protocolização do

título. Na hipótese de ser julgada procedente, a prenotação será cancelada (artigo 203 da

Lei de Registros Públicos). Subsiste, ainda, a prenotação, na hipótese do artigo 260

desta mesma Lei, referente ao bem de família, nos casos de loteamento e

desmembramento (Lei nº 6.766/79), de procedimento de retificação administrativa

bilateral prevista no inciso II do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, e de

regularização fundiária e de registro de títulos dela decorrentes, em razão da publicação

de edital e prazo para impugnação.

Transcrevo na íntegra precedente do Conselho Superior da

Magistratura baseado no princípio da prioridade, em conformidade com o acima

exposto:

“A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL

Nº 689-6/5, da Comarca de BIRIGUI, em que é apelante o BANCO NOSSA CAIXA

S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E

DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da mesma Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da

Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade

com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os

Desembargadores CELSO LUIZ LIMONGI, Presidente do Tribunal de Justiça e CAIO

EDUARDO CANGUÇU DE ALMEIDA, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 19 de abril de 2007.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da

Justiça e Relator

V O T O

Registro de Imóveis. Dúvida inversamente suscitada. Duplicidade

de títulos, que se apresentam contraditórios e excludentes, acerca da transferência do

direito real de propriedade sobre o mesmo imóvel. Prioridade do título que tem

numeração mais baixa no Protocolo. Inafastabilidade do exame pelo oficial registrador.

Recurso improvido para manter a negativa ao registro.

1. Cuida-se de recurso interposto contra sentença proferida (fls.

69/71) pela MMª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e

anexos de Birigui, que, em procedimento de Dúvida Inversa, negou acesso ao fólio da

Carta de Adjudicação aqui trazida a fls. 07/53.

Assim se decidiu em razão do ingresso e registro de outro título

contraditório, dias antes, relativo ao mesmo bem.

Houve recurso a fls. 75/80, no qual há insurgência contra tal

entendimento. Sustenta o apelante que sua penhora e sua adjudicação são anteriores

àquelas realizadas no outro feito, no qual se produziu o título antagônico (no caso, uma

carta de arrematação).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo improvimento, para

que não houvesse maltrato ao princípio da prioridade (fls. 96/98).

É o relatório.

2. De início, pode ser observado que se trata de Procedimento de

Dúvida Inversa, na qual se denegou o registro pretendido.

Decidiu-se com acerto.

Inegavelmente, houve o ingresso no fólio de outro título

contraditório, dias antes, relativo ao mesmo bem (fls. 57 e 61/63).

Assim, impossível se acolher a postulação sem maltratar o

princípio da prioridade.

Em caso idêntico (Processo CG n° 829/2005), a Corregedoria

Geral da Justiça assim já se pronunciou:

Registro de Imóveis – Duplicidade de títulos de transferência de

direitos reais sobre os mesmos imóveis que se apresentam contraditórios e excludentes

– Prioridade do título que tiver numeração mais baixa no Protocolo – Inafastabilidade

do exame pelo oficial registrador – Inviabilidade de bloqueio das matrículas – Recurso

parcialmente provido.

(...)

Nos termos do art. 186 da Lei n. 6.015/1973, “O número de

ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda

que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”.

Conforme se tem entendido, à luz dessa regra, uma vez

apresentados a registro títulos pelos quais se transferem direitos reais relativos ao

mesmo imóvel, que sejam contraditórios e reciprocamente excludentes, terá prioridade

de exame aquele que ostentar numeração mais baixa no Protocolo, com preferência,

ainda, de registro, se formalmente em ordem.

De acordo com Walter Cruz Swensson:

“Sendo apresentados a registro títulos constituindo ou

transferindo direitos reais relativos ao mesmo imóvel, quer sejam incompatíveis entre

si, quer sejam reciprocamente excludentes, terá prioridade de exame e, se formalmente

em ordem, preferência de registro, o que tiver numeração mais baixa no protocolo.

Referida prioridade persiste pelo prazo previsto no art. 205 da

Lei de Registros Públicos ou, se suscitada dúvida, até final decisão desta.

Se apresentados a registro dois títulos constituindo ou

transferindo direitos reais relativos ao mesmo imóvel que sejam incompatíveis entre si

ou reciprocamente excludentes, ambos deverão ser protocolados, obedecendo-se à

ordem de apresentação.

Se os direitos reais forem incompatíveis entre si ou excludentes

reciprocamente, ambos deverão ser protocolados. A seguir, prosseguir-se-á no

processo de registro em relação àquele que for de numeração mais baixa.

O prenotado posteriormente será devolvido ao apresentante,

relatado o motivo da recusa do registro, possibilitando o requerimento para suscitação

de dúvida.” (Manual de Registro de Imóveis, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 106).

Tal decorre, como sabido, do princípio da prioridade, segundo o

qual, na lição de Afrânio de Carvalho, “num concurso de direitos reais sobre um

imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por

uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior

tempore potir jure” (Registro de Imóveis. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 192).

Assim, é ainda a lição do mesmo autor, invocada também pelo Digno representante do

Ministério Público (fls. 119), “A ordem de apresentação, comprovada pela numeração

sucessiva do protocolo, firma, pois, a posição registral do título relativamente a

qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe

assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contanto que o

resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável” (Ob. cit., p. 193-194).

A propósito, cumpre invocar, ainda, os itens 29 e 29.1. da Seção

II do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da

Justiça:

“29. No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios

ou excludentes, criar-se-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação,

poderá retornar à fila, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento da

cessação.

29.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do

procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo

procedimento registrário, aos cessarem os efeitos da prenotação do primeiro.” (grifei).

Como se vê, a apresentação precedente da escritura de compra e

venda das vagas de garagem em discussão pela recorrente assegurou-lhe prioridade no

exame do título pelo Sr. Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, para fins de

qualificação, sendo que, de outra parte, resultando esta positiva, prioritário será

também o registro.

Assim, não há como afastar, no caso, o exame pelo oficial

registrador do título apresentado pela recorrente, sob o fundamento da existência de

outro título contraditório e excludente, apresentado posteriormente pelo recorrido. A

precedência, como visto, da apresentação da escritura de compra e venda dos imóveis

pela recorrente impõe o exame do título pelo Sr. Oficial do 14º de Registro de Imóveis

e, uma vez verificada, na seqüência do processo, a legalidade do título, o registro deste,

com devolução ao recorrido da escritura prenotada posteriormente, para as

providências que entender cabíveis na defesa de seus interesses e direitos.

Não assiste, assim, razão ao recorrente.

Pouco importa que sua penhora e sua adjudicação sejam

cronologicamente anteriores.

O que de fato releva é que o título antagônico (carta de

arrematação) foi prenotado e registrado prévia e prioritariamente, aplicando-se aqui os

fundamentos constantes do precedente já acima referido.

3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, mantendo a

vedação ao registro pretendido.

(a) GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da

Justiça e Relator”

As Normas da Corregedoria Geral da Justiça que se referem ao

princípio da prioridade nos termos acima expostos estão inseridas no Capítulo XX,

Seção III, e Subseções II, III e IV.

A Subseção II – Do Livro de Recepção de Títulos, traz os seguintes

itens e subitens:

“18. No Livro de Recepção de Títulos serão lançados exclusivamente

os títulos apresentados para exame e cálculo dos respectivos emolumentos, a teor do

artigo 12, parágrafo único, da Lei nº 6.015/73, os quais não gozam dos efeitos da

prioridade.”

“19. O Livro de Recepção de Títulos será escriturado, mesmo quando

eletronicamente, em colunas ou campos, das quais constarão, pelo menos, os seguintes

elementos:

a) número de ordem, que seguirá indefinidamente;

b) data da apresentação, apenas no primeiro lançamento

diário;

c) nome do apresentante;

d) natureza formal do título;

e) data da devolução do título;

f) data da entrega ao interessado.”

“20. A recepção de títulos somente para exame e cálculo é

excepcional e sempre dependerá de requerimento escrito e expresso do interessado onde

declare ter ciência de que a apresentação do título na forma escolhida não implica

prioridade e preferência de direitos, cujo requerimento será arquivado em pasta

própria.”

“20.1. (...).”

“21. Quando a apresentação de títulos for exclusivamente para exame

e cálculo, os emolumentos devidos serão os correspondentes ao valor da prenotação,

ficando vedada a cobrança de emolumentos pelos atos registrais futuros.”

“22. Deverá ser fornecido ao apresentante recibo-protocolo de todos

os documentos ingressados para exame e cálculo, contendo numeração de ordem

idêntica à lançada no Livro de Recepção de Títulos a qual, necessariamente, constará

anotada, ainda que por cópia do mencionado recibo, nos títulos em tramitação, salvo os

títulos que forem encaminhados por meio da Central de Serviços Eletrônicos

Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central de Registradores de Imóveis), os

quais terão regramento próprio.

“22.1. O recibo-protocolo de títulos ingressados na serventia

apenas para exame e cálculo deverá conter a natureza do título, o nome do apresentante,

a data em que foi expedido, a data prevista para devolução, a expressa advertência de

que não implica prioridade prevista no artigo 186, da Lei 6.015/73, o número do

protocolo ou a senha, e o endereço eletrônico para acompanhamento do procedimento

registral pela internet.”

“23. É vedado lançar no Livro nº 1 – Protocolo – e prenotar títulos

apresentados exclusivamente para exame e cálculo.”

A subseção III – Do Livro nº 1 - Protocolo, traz os seguintes itens e

subitens:

“25. O Livro Protocolo servirá para o apontamento (prenotação) de

todos os títulos apresentados diariamente, com exceção daqueles que o tiverem sido, a

requerimento expresso do interessado, apenas para exame e cálculo dos respectivos

emolumentos.” (arts. 174 e 12, parágrafo único, da Lei 6.015/73).

“26. O Livro Protocolo será escriturado, mesmo quando

eletronicamente, em colunas ou campos, das quais constarão, pelo menos, os seguintes

elementos:

a) número de ordem, que seguirá indefinidamente;

b) data da apresentação, apenas no primeiro

lançamento;

c) nome do apresentante;

d) natureza formal do título;

e) atos formalizados, resumidamente lançados, com

menção de sua data; (arts.175, 182 e 183 da Lei 6.015/73).

f) devolução com exigência e sua data;

g) data de reingresso do título, se na vigência da

prenotação.

26.1. Apresentado ao cartório o título, este será imediatamente

protocolizado e tomará o número de ordem que lhe competir, em razão da

sequência rigorosa de sua apresentação. É vedado o recebimento de títulos para

exame sem o regular ingresso no Livro de Protocolo ou de Recepção de Títulos.

26.2. A cada título corresponderá um número de ordem do

protocolo, independentemente da quantidade de atos que gerar. Após cada

apontamento será traçada uma linha horizontal, separando-o do seguinte.

26.3. Sendo um mesmo título em várias vias, o número do

protocolo será apenas um.

26.4. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a

apresentação de um título e o seu lançamento no Protocolo, com o respectivo

número de ordem, salvo o depósito prévio de emolumentos, nas hipóteses em que

há incidência deste.”

“27. Para o controle da tramitação simultânea de títulos contraditórios

ou excludentes de direitos sobre o mesmo imóvel, o oficial deverá se utilizar de

mecanismos informatizados, admitindo-se concomitante controle por meio de

lançamentos em fichas nos indicadores pessoal e real.

27.1. As fichas serão inutilizadas à medida que os títulos

correspondentes forem registrados ou cessarem os efeitos da prenotação.”

“28. Deverá ser fornecido às partes recibo-protocolo de todos os

documentos ingressados, contendo numeração de ordem de ordem idêntica à lançada no

Livro 1 – Protocolo, a qual, necessariamente, constará anotada, ainda que por cópia do

mencionado recibo, nos títulos em tramitação, salvo os títulos que forem encaminhados

por meio da Central Registradores de Imóveis, os quais terão regramento próprio.

28.1. O recibo-protocolo deverá conter, necessariamente,

nomes do apresentante, do outorgante e outorgado, a natureza do título, o valor do

depósito prévio, a data em que foi expedido, a data prevista para eventual devolução do

título com exigências, a data prevista para a prática do ato, a data em que cessarão

automaticamente os efeitos da prenotação, o número do protocolo ou a senha, e o

endereço para acompanhamento do procedimento registral pela internet.

28.1.1. Quando ocorrer protocolo tradicional de título em

papel, uma via da nota de exigência será mantida em cartório para entrega concomitante

com a devolução do título e dos valores correspondentes ao depósito prévio.

28.1.2. Cópias das notas de devolução serão arquivadas

em ordem cronológica para o controle da formulação das exigências e da observância

do prazo legal. O arquivamento poderá ser feito apenas em microfilme ou documentos

eletrônicos derivados de digitalização simples (dispensada autenticação), mas que

permitam a preservação das informações e a transmissão, em condições de uso

imediato, ao sucessor da delegação.”

“29. A ocorrência de devolução com exigência, após a elaboração da

nota, será imediatamente lançada na coluna própria do Livro Protocolo; reingressando o

título no prazo de vigência da prenotação, será objeto do mesmo lançamento, em coluna

própria, recebendo igual número de ordem.”

“37. O número de ordem determinará a prioridade do título.” (art.186

da Lei 6.015/73).

“39. No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou

excludentes, criar-se-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação,

poderá retornar à fila, mas após os outros, que nelas já se encontravam no momento da

cessação.

39.1. O exame do segundo título subordina-se ao

resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se

inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do

primeiro. Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em

que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.”

“42. Transitada em julgado a decisão da dúvida, o oficial procederá do

seguinte modo:

a) se for julgada procedente, assim que tomar ciência

da decisão, consignará no Protocolo e cancelará a prenotação;

b) se for julgada improcedente, procederá ao registro

quando o título for reapresentado e declarará o fato na coluna de

anotações do Protocolo, arquivando o respectivo mandado ou certidão

da sentença.”

42.1. Aos Juízes Corregedores sempre caberá

comunicar aos cartórios o resultado da dúvida, após seu julgamento definitivo.”

“43. O prazo para exame, qualificação e devolução do título, com

exigências ou registro, será de 10 (dez) dias, contados da data em que ingressou na

serventia.

43.1. O prazo acima fica reduzido a 5 (cinco) dias, se o

título for apresentado em documento eletrônico estruturado em XLM (Extensible

Markup Language), com especificações definidas por portaria da Corregedoria Geral da

Justiça.

43.2. Reapresentado o título com a satisfação das

exigências, o registro será efetivado nos 5 (cinco) dias seguintes.

43.3. Caso ocorram dificuldades na qualificação

registral em razão da complexidade, novidade da matéria, ou volume de títulos

apresentados no mesmo dia, o prazo poderá ser prorrogado, somente por uma vez, até o

máximo de 10 (dez) dias, desde que emitida pelo Oficial nota escrita e fundamentada a

ser arquivada, microfilmada ou digitalizada com a documentação de cada título.

43.4. As disposições acima não se aplicam às

hipóteses de prazos previstos em lei ou decisão judicial.

43.5. Apresentado o título de segunda hipoteca, com

referência expressa à existência de outra anterior, o Oficial, depois de prenotá-lo,

aguardará, durante 30 (trinta) dias, que os interessados na primeira promovam o

registro. Esgotado o prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado

o título anterior, o segundo será registrado.”(art.189 da Lei 6.015/73).

“44. Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se

constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel.” (art.190 da Lei

6.015/73).

“45. Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando

apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados sob número de ordem mais baixo,

protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a,

pelo menos, 1 (um) dia útil.” (art.190 da Lei 6.015/73).

“46. O disposto nos itens 44 e 45 não se aplica às escrituras públicas

lavradas da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem taxativamente, a

hora de sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em

primeiro lugar.” (art.192 da Lei 6.015/73).

“47. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação, salvo

prorrogação por previsão legal ou normativa, se, decorridos 30 (trinta) dias do seu

lançamento no livro protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do

interessado em atender as exigências legais. Na contagem do prazo exclui-se o primeiro

e inclui-se o último dia, não se postergando os efeitos para além da data final, ainda que

esta ocorra em sábado, domingo ou feriado. (art.205 da Lei 6.015/73).

47.1. Será prorrogado o prazo da prenotação nos casos

dos artigos 189, 198 e 260 da Lei nº 6.015/73 e artigo 18 da Lei nº 6.766/79, bem como

nos casos de procedimento de retificação administrativa bilateral na forma do artigo

213, II, da Lei nº 6.015/73, de regularização fundiária e de registro dos títulos dela

decorrentes, quando houver expedição de notificação, publicação de edital, audiência de

conciliação e remessa ao juízo corregedor permanente para decidir impugnação.

47.2. Será também prorrogado o prazo da prenotação se

a protocolização de reingresso do título, com todas as exigências cumpridas, der-se na

vigência da força da primeira prenotação.”

A Lei de Registros Públicos é omissa quanto aos prazos para a

qualificação do título pelo registrador, prazo para cumprimento das exigências pelo

interessado e reapresentação do título e prazo para a requalificação e efetivação do

registro, razão pela qual a Corregedoria Geral da Justiça, com a finalidade de padronizar

os procedimentos nos serviços de registro, em compatibilização com o artigo 205,

normatizou a matéria no item 43 e subitens 43.1. a 43.3., e no subitem 43.4. ressalvou

que tais disposições não se aplicam aos prazos previstos em lei ou em decisão judicial.