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  NIVERSIDADE FEDERAL FL MINENSE

NIVERSIDADE FEDERAL FL MINENSE

MODELAGEM DE EST DOS DEODELAGEM DE EST DOS DE

VIABILIDADE TÉCNICA,

IABILIDADE TÉCNICA,

ECONÔMICA E FINANCEIRA DE

CONÔMICA E FINANCEIRA DE

EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS

MPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS

NO BRASILO BRASIL

PEDRINHO GOLDMAN

EDRINHO GOLDMAN

PROF. SÉRGIO ROBERTO LE SIN DE AMORIM

ROF. SÉRGIO ROBERTO LE SIN DE AMORIM

ORIENTADOR

RIENTADOR

Texto para exae !e "#a$%&%'a()o

exto para exae !e "#a$%&%'a()o

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Capítulo 1 - Introdução:Capítulo 1 - Introdução:

. O!"t#$o:. O!"t#$o: Elaboração de uma modelagem de estudos de viabilidadeElaboração de uma modelagem de estudos de viabilidade

. %#p&t"'":. %#p&t"'": Reprodução do processo decisório relativo à definição eReprodução do processo decisório relativo à definição e

decisão de um empreendimento em uma modelagem representativadecisão de um empreendimento em uma modelagem representativa

.. JJu't#(#)at#$a:u't#(#)at#$a:  Aprofundamento da formalização do conhecimento Aprofundamento da formalização do conhecimento

específicoespecífico

.. Este temaEste tema "n"(#)#a"n"(#)#a a sociedade brasileira e à construção civila sociedade brasileira e à construção civil

. Or#*#nal#dad":. Or#*#nal#dad": Ineist!ncia de bibliografia específicaIneist!ncia de bibliografia específica

. +"l"$,n)#a. +"l"$,n)#a social pelas demandas habitacionais e laborais" esocial pelas demandas habitacionais e laborais" e

econ#mica pelo crescimento do produto internoecon#mica pelo crescimento do produto interno

.. A A "todolo*#a"todolo*#a leva em conta a acessibilidade da habitação" aleva em conta a acessibilidade da habitação" a

$ualidade do produto" a tecnologia e a gestão$ualidade do produto" a tecnologia e a gestão

.. +"'tr#ç"'+"'tr#ç"' da pes$uisada pes$uisa

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Capítulo 1 - Introdução:Capítulo 1 - Introdução:

En/uadra"nto no )#)lo do "pr""nd#"ntoEn/uadra"nto no )#)lo do "pr""nd#"nto

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ESTRUTURA DA TESEESTRUTURA DA TESE

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Capítulo 0 E$olução urana " do n"*&)#o #o#l#2r#o:Capítulo 0 E$olução urana " do n"*&)#o #o#l#2r#o:

 A evolução urbana na cidade de %ão &aulo A evolução urbana na cidade de %ão &aulo

 A evolução urbana na cidade do Rio de Janeiro A evolução urbana na cidade do Rio de Janeiro

 As transformaç'es recentes no espaço urbano de &orto As transformaç'es recentes no espaço urbano de &orto

 Alegre Alegre

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Capítulo 0 C"n2r#o #o#l#2r#o atual:Capítulo 0 C"n2r#o #o#l#2r#o atual:

C"n2r#o #o#l#2r#o atual:C"n2r#o #o#l#2r#o atual:

(en)rio macro econ#mico(en)rio macro econ#mico

Riscos relacionados a fatores macro*econ#micosRiscos relacionados a fatores macro*econ#micos

 A car!ncia habitacional e suas características A car!ncia habitacional e suas características

&erfil sócio*econ#mico da população&erfil sócio*econ#mico da população

+ perfil do mercado imobili)rio no Rio de Janeiro+ perfil do mercado imobili)rio no Rio de Janeiro

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Capítulo 3 A an2l#'" do prol"a:Capítulo 3 A an2l#'" do prol"a:

 A tecnologia na construção A tecnologia na construção

 A segmentação da cadeia produtiva A segmentação da cadeia produtiva

+ desempenho da cadeia produtiva+ desempenho da cadeia produtiva

,ases do ciclo do empreendimento para tomada de decisão-,ases do ciclo do empreendimento para tomada de decisão- IncepçãoIncepção

&es$uisa do terreno&es$uisa do terreno

Estudo do pro.etoEstudo do pro.eto Estudo de viabilidadeEstudo de viabilidade

/ecisão/ecisão

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Capítulo 3 E'tado da art":Capítulo 3 E'tado da art":

Estado da arte-Estado da arte- 0 An)lise de viabilidade t1cnica" econ#mica e financeira- A234" Rocha0 An)lise de viabilidade t1cnica" econ#mica e financeira- A234" Rocha

5ima Jr0" 6oreira" %ilva5ima Jr0" 6oreira" %ilva

0 (usto da construção- 6oreira" +tero e 7einec8" 5immer" 9oldman0 (usto da construção- 6oreira" +tero e 7einec8" 5immer" 9oldman

0 Receitas" preços" velocidade de vendas- 5:" Andre; e 6een" ,reitas"0 Receitas" preços" velocidade de vendas- 5:" Andre; e 6een" ,reitas"Rocha 5ima Jr0" 2rondino" 5evin e <rightRocha 5ima Jr0" 2rondino" 5evin e <right

0 Juros- 7irschfeld" Ichihara" 9alesnet0 Juros- 7irschfeld" Ichihara" 9alesnet

0 6ar8eting- Almeida0 6ar8eting- Almeida

0 Risco- %under" &=hrr" &6I" /atta e 6u8her.ee" Rafter=" /insmore e0 Risco- %under" &=hrr" &6I" /atta e 6u8her.ee" Rafter=" /insmore e(avalieri(avalieri

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Capítulo 3 E'tado da art"Capítulo 3 E'tado da art"

. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello,. Terreno: Ribeiro, Ibape-SP, Raia jr. E Nigriello,Borges,Cheshire e SheppardBorges,Cheshire e Sheppard

. Motiva!o, per"ep!o, sensa!o e ne"essidades:. Motiva!o, per"ep!o, sensa!o e ne"essidades:Bartle#, E#sen$ e %eane, &e'ana, ('evedo, )erse# eBartle#, E#sen$ e %eane, &e'ana, ('evedo, )erse# eBlan"hard, Rapoport, Cre*oniniBlan"hard, Rapoport, Cre*onini

. S+stentabilidade, parti"ipa!o da so"iedade, polti"a. S+stentabilidade, parti"ipa!o da so"iedade, polti"a

pbli"a habita"ional: &i*brelotto, El$ington, Pa+li,pbli"a habita"ional: &i*brelotto, El$ington, Pa+li,onaire, /ernandes, Ribeiro, Caldeira, 0illaa, %o1ar"$onaire, /ernandes, Ribeiro, Caldeira, 0illaa, %o1ar"$

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Capítulo 4 L"$anta"nto5 /u"'t#on2r#o " "'tudo' d" )a'o'Capítulo 4 L"$anta"nto5 /u"'t#on2r#o " "'tudo' d" )a'o'

0 Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais0 Estudos de casos de viabilidade de empreendimentos residenciais

0 5evantamento de dados e de aplicaç'es pr)ticas na literatura da disciplina0 5evantamento de dados e de aplicaç'es pr)ticas na literatura da disciplina

0 Internacionalização da pes$uisa0 Internacionalização da pes$uisa

0 Realização do %emin)rio A/E6I > :,,0 Realização do %emin)rio A/E6I > :,,

0 Aplicação de $uestion)rio aos especialistas0 Aplicação de $uestion)rio aos especialistas

0 Respostas ao $uestion)rio0 Respostas ao $uestion)rio

0 An)lise dos resultados0 An)lise dos resultados

0 Artigo apresentado no %emin)rio 5ARE% ?@@0 Artigo apresentado no %emin)rio 5ARE% ?@@

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas

Questão 1 – Quais as maiores difculdades para a realização deQuestão 1 – Quais as maiores difculdades para a realização deinvestimentos imobiliários?investimentos imobiliários?

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas

Questão 2 – Quais os atores motivadores para a realização deQuestão 2 – Quais os atores motivadores para a realização deinvestimentos imobiliários?investimentos imobiliários?

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!

Questão " – Quais os bairros do #io de $aneiro deQuestão " – Quais os bairros do #io de $aneiro depreer%ncia dos especialistas e o padrão depreer%ncia dos especialistas e o padrão deacabamento das unidades?acabamento das unidades?

. &arra da 'i(uca) &otao*o) #ecreio dos. &arra da 'i(uca) &otao*o) #ecreio dos&andeirantes) +panema) ,eblon) ,aran(eiras)&andeirantes) +panema) ,eblon) ,aran(eiras)lamen*o) $ardim &otnico e $acarepa*uá.lamen*o) $ardim &otnico e $acarepa*uá.

. /s padr0es de acabamentos apontados pelos. /s padr0es de acabamentos apontados pelosespecialistas são os padr0es mdio e alto.especialistas são os padr0es mdio e alto.

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas 

Questão 4 – Quais os indicadores econmicos e fnanceiros para aQuestão 4 – Quais os indicadores econmicos e fnanceiros para atomada de decisão de empreender?tomada de decisão de empreender?

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas

3 – Quais as es5uisas mercadol6*icas aplicadas para3 – Quais as es5uisas mercadol6*icas aplicadas para

identifcação de terreno) defnição de pro(eto e doidentifcação de terreno) defnição de pro(eto e dovalor de venda das unidades?valor de venda das unidades?

. 7s consultas aos corretores e imobiliárias). 7s consultas aos corretores e imobiliárias)

. / acompan8amento do mercado por oertas de (ornais). / acompan8amento do mercado por oertas de (ornais)

. 7s respostas relacionadas as pes5uisas locais9 as. 7s respostas relacionadas as pes5uisas locais9 asvisitas a estandes da re*ião9 a consulta : m;diavisitas a estandes da re*ião9 a consulta : m;diaespecializada9 a pes5uisa contratada 5ualitativa eespecializada9 a pes5uisa contratada 5ualitativa e

5uantitativa9 a busca na +nternet e a pes5uisa aos5uantitativa9 a busca na +nternet e a pes5uisa aosrelat6rios da 7<=>+ – #$.relat6rios da 7<=>+ – #$.

. 7s respostas relacionadas as consultas a outras. 7s respostas relacionadas as consultas a outrasempresas de en*en8aria con8ecidas) a eperi%nciaempresas de en*en8aria con8ecidas) a eperi%nciapr6pria e ao perfl s6cio-econmico.pr6pria e ao perfl s6cio-econmico. 

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!

@ – Qual o *rau de importncia das variáveis abaio@ – Qual o *rau de importncia das variáveis abaiopara o estudo de viabilidade?para o estudo de viabilidade?

<=AC#+B/ <7A D7#+ED=+A<=AC#+B/ <7A D7#+ED=+A D7,/# >F<+/ </ G#7HD7,/# >F<+/ </ G#7H

-/ perfl s6cio econmico populacional/ perfl s6cio econmico populacional I)JI)J -/ risco do ne*6cio imobiliário/ risco do ne*6cio imobiliário I)II)I-7 con(untura internacional ")J7 con(untura internacional ")J-7 pol;tica pKblica 8abitacional 4)L7 pol;tica pKblica 8abitacional 4)L-/ dfcit 8abitacional 3)I/ dfcit 8abitacional 3)I-7 participação da sociedade7 participação da sociedade  4)1  4)1-7 motivação para realizar investimento7 motivação para realizar investimento I)"I)"-7 sensação e percepção dos espaços7 sensação e percepção dos espaços J)IJ)I-7 5ualidade do ne*6cio imobiliário7 5ualidade do ne*6cio imobiliário J)IJ)I-7 sustentabilidade social 3)I7 sustentabilidade social 3)I-7 sustentabilidade ambiental @)37 sustentabilidade ambiental @)3

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!

+dentifcação das+dentifcação das variáveis diretasvariáveis diretas monetárias!monetárias!

1- #eceitas do empreendimento1- #eceitas do empreendimento

2- ro(eto ar5uitetnico2- ro(eto ar5uitetnico

"- 'erreno"- 'erreno4- Comissão sobre o terreno4- Comissão sobre o terreno

3- Custo da construção3- Custo da construção

@- =5uipamento e mobiliário@- =5uipamento e mobiliário

J- +mpostos e taas pKblicasJ- +mpostos e taas pKblicasI- <espesas imobiliáriasI- <espesas imobiliárias

L- lane(amento e coordenação de vendasL- lane(amento e coordenação de vendas

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!

+dentifcação das+dentifcação das variáveis diretasvariáveis diretas monetárias!monetárias!

1M- ublicidade e promoção1M- ublicidade e promoção

11- Atand de venda11- Atand de venda

12- lane(amento de marNetin*12- lane(amento de marNetin*1"- <espesas com fnanciamento1"- <espesas com fnanciamento

14- razos e tempos14- razos e tempos

13- $uros13- $uros

1@- Correção monetária1@- Correção monetária1J- <espesas (ur;dicas1J- <espesas (ur;dicas

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!

+dentifcação das+dentifcação das variáveis indiretasvariáveis indiretas monetárias!monetárias!

1- erfl s6cio-econmico1- erfl s6cio-econmico

2- #isco2- #isco

"- Con(untura internacional"- Con(untura internacional4- ol;tica pKblica 8abitacional4- ol;tica pKblica 8abitacional

3- <fcit 8abitacional3- <fcit 8abitacional

@- ercepção e sensação de espaços@- ercepção e sensação de espaços

J- >otivação na incepção do ne*6cioJ- >otivação na incepção do ne*6cioI- QualidadeI- Qualidade

L- Austentabilidade ambiental e urbanaL- Austentabilidade ambiental e urbana

1M- articipação da sociedade1M- articipação da sociedade

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!

+dentifcação dos+dentifcação dos indicadoresindicadores dos estudos dedos estudos deviabilidade!viabilidade!

1- #esultado econmico! DGD – despesas1- #esultado econmico! DGD – despesas99

2- +nvestimento máimo dos investidores92- +nvestimento máimo dos investidores9"- >%s do retorno do capital9"- >%s do retorno do capital9

4- 'aa interno de retorno modifcado94- 'aa interno de retorno modifcado9

3- D,! Dalor presente l;5uido93- D,! Dalor presente l;5uido9

@- Custo do terreno O DGD estático9@- Custo do terreno O DGD estático9

J- ,ucro l;5uido O DGD estático9J- ,ucro l;5uido O DGD estático9

I- Erea privativa O Erea construção9I- Erea privativa O Erea construção9

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas !!

+dentifcação dos+dentifcação dos indicadoresindicadores dos estudos dedos estudos deviabilidade!viabilidade!

L- #esultado inanceiro! DGD P $uros –despesas9L- #esultado inanceiro! DGD P $uros –despesas91M- >%s do investimento máimo91M- >%s do investimento máimo9

11- 'aa interna de retorno! '+#911- 'aa interna de retorno! '+#912- DGD dispon;vel dinmico912- DGD dispon;vel dinmico91"- re5%ncia e ritmo de venda91"- re5%ncia e ritmo de venda914- Custo da construção O DGD estático914- Custo da construção O DGD estático913- ,ucro l;5uido O Custo do terreno913- ,ucro l;5uido O Custo do terreno9

1@- Erea privativa O área real.1@- Erea privativa O área real.

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Cap.4 - Questionário aplicado aos especialistasCap.4 - Questionário aplicado aos especialistas

Elabora!o e apli"a!o de 2+estion3rio aos agentes doElabora!o e apli"a!o de 2+estion3rio aos agentes doneg4"io i*obili3rioneg4"io i*obili3rio

(gentes diretos: Propriet3rio da terra, in"orporador,(gentes diretos: Propriet3rio da terra, in"orporador,"onstr+tor, 5nan"iador, investidor i*obili3rio."onstr+tor, 5nan"iador, investidor i*obili3rio.

(gentes indiretos: (r2+iteto, engenheiro de "+stos, analista(gentes indiretos: (r2+iteto, engenheiro de "+stos, analistade investi*entos, "ons+ltor i*obili3rio, "ons+ltor dede investi*entos, "ons+ltor i*obili3rio, "ons+ltor de*ar$eting, "ons+ltor j+rdi"o.*ar$eting, "ons+ltor j+rdi"o.

esenvolvi*ento do 6o. Se*in3rio (EMI 7 8// e* 699.esenvolvi*ento do 6o. Se*in3rio (EMI 7 8// e* 699.

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Cap.3 – +dentifcação das variáveis e interer%ncia dos a*entesCap.3 – +dentifcação das variáveis e interer%ncia dos a*entesimobiliários!imobiliários!

;bten!o das vari3veis dos est+dos de;bten!o das vari3veis dos est+dos deviabilidade:viabilidade: Contedo da literat+ra,Contedo da literat+ra, <+estion3rios apli"ados,<+estion3rios apli"ados, Est+dos de "asos:Est+dos de "asos:   ./atores "o*ponentes da viabilidade de re"eitas e de./atores "o*ponentes da viabilidade de re"eitas e de

despesas,despesas,   .Si*+la!o de "en3rios pessi*istas, "onservadores e.Si*+la!o de "en3rios pessi*istas, "onservadores e

oti*istas,oti*istas,

  .Indi"adores e"on=*i"os e 5nan"eiros da viabilidade,.Indi"adores e"on=*i"os e 5nan"eiros da viabilidade, 0ari3veis diretas e indiretas,0ari3veis diretas e indiretas, (n3lise dos pro"essos das vari3veis identi5"adas,(n3lise dos pro"essos das vari3veis identi5"adas, (pli"a!o das >erra*entas IE/ 9 e Mind Manager.(pli"a!o das >erra*entas IE/ 9 e Mind Manager.

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos eCap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e*eração dos atores das variáveis de viabilidade*eração dos atores das variáveis de viabilidade

Est+do de "aso ?:Est+do de "aso ?:  E*presa: (gen"o In". e Constr+!oE*presa: (gen"o In". e Constr+!o E*preendi*ento: Praia dos Cavaleiros - Ma"a@ - RAE*preendi*ento: Praia dos Cavaleiros - Ma"a@ - RA

QH7<#/ #=AH>/ <7A D7#+ED=+A = +R<+C7</#=A!QH7<#/ #=AH>/ <7A D7#+ED=+A = +R<+C7</#=A!

DariáveisDariáveis #eceitas#eceitasCritrioCritrio

Re"eita de vendas R rea privativa eRe"eita de vendas R rea privativa eR D*6R D*6

Re"eita de j+ros RRe"eita de j+ros R

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração dosCap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração dosatores das variáveis de viabilidadeatores das variáveis de viabilidade

  QH7<#/ #=AH>/ <7A D7#+ED=+A = +R<+C7</#=AQH7<#/ #=AH>/ <7A D7#+ED=+A = +R<+C7</#=A

DariáveisDariáveis <espesas<espesasCritrioCritrio

Projeto ar2+itet=ni"o Projeto ar2+itet=ni"o  Terreno R F per*+ta Terreno R F per*+taCo*iss!o do terreno R F terrenoCo*iss!o do terreno R F terreno

Constr+!o R rea e R D*6Constr+!o R rea e R D*6E2+ipa*ento *obili3rio R 0erbaE2+ipa*ento *obili3rio R 0erbaI*postos e taGas R H,JF 0K0I*postos e taGas R H,JF 0K0Corretage* R H,JF 0K0Corretage* R H,JF 0K0Coordena!o venda R ?,LF 0K0Coordena!o venda R ?,LF 0K0Cons+ltoria j+rdi"a Cons+ltoria j+rdi"a P+bli"idade e pro*o!o R 6,JF 0K0P+bli"idade e pro*o!o R 6,JF 0K0Estande de venda R 0erbaEstande de venda R 0erbaPlaneja*ento *ar$eting R 6,9F 0K0Planeja*ento *ar$eting R 6,9F 0K0iversos R 0erbaiversos R 0erba/inan"ia*ento -/inan"ia*ento -

MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE 

Cap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração dosCap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração dosatores das variáveis de viabilidadeatores das variáveis de viabilidade

  QH7<#/ #=AH>/ <7A D7#+ED=+A = +R<+C7</#=AQH7<#/ #=AH>/ <7A D7#+ED=+A = +R<+C7</#=A

Dariáveis +ndiretas!Dariáveis +ndiretas! Per5l s4"io-e"on=*i"o, Ris"o, Corre!o *onet3ria, Conj+nt+raPer5l s4"io-e"on=*i"o, Ris"o, Corre!o *onet3ria, Conj+nt+ra

interna"ional, Polti"a pbli"a habita"ional, @5"it habita"ional,interna"ional, Polti"a pbli"a habita"ional, @5"it habita"ional,Parti"ipa!o da so"iedade, Per"ep!o e sensa!o, Motiva!o,Parti"ipa!o da so"iedade, Per"ep!o e sensa!o, Motiva!o,<+alidade, S+stentabilidade a*biental n!o >ora* "onsiderados<+alidade, S+stentabilidade a*biental n!o >ora* "onsiderados

eGpli"ita*ente no est+do.eGpli"ita*ente no est+do. Pra'os e te*pos >ora* +tili'ados nas pre*issas do +Go de "aiGa.Pra'os e te*pos >ora* +tili'ados nas pre*issas do +Go de "aiGa.

Indi"adores do est+do de viabilidade din*i"o:Indi"adores do est+do de viabilidade din*i"o: Res+ltado e"on=*i"o RRes+ltado e"on=*i"o R

Res+ltado l2+ido RRes+ltado l2+ido R Investi*ento *3Gi*o RInvesti*ento *3Gi*o R MOs de investi*ento *3Gi*o ataMOs de investi*ento *3Gi*o ata MOs do retorno do "apital ataMOs do retorno do "apital ata  TaGa interna de retorno F TaGa interna de retorno F  TaGa interna de retorno *od. F TaGa interna de retorno *od. F

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE Cap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eraçãoCap.@ – 7nálise dos resultados dos estudos de casos e *eração

dos atores das variáveis de viabilidadedos atores das variáveis de viabilidade

Est+do de "aso 6:Est+do de "aso 6:  E*presa: Calper Constr+toraE*presa: Calper Constr+tora E*preendi*ento: Re"reio dos Bandeirantes Rio de janeiroE*preendi*ento: Re"reio dos Bandeirantes Rio de janeiro

Est+do de Caso H:Est+do de Caso H: E*presa: Nobel Engenharia &tdaE*presa: Nobel Engenharia &tda E*preendi*ento: &agoa Rio de AaneiroE*preendi*ento: &agoa Rio de Aaneiro

Est+do :Est+do :  (pli"a!o pr3ti"a do "+rso de est+dos de viabilidade(pli"a!o pr3ti"a do "+rso de est+dos de viabilidade

reali'ado na (EMI- RA.reali'ado na (EMI- RA.

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Cap.@ – Geração dos atores das variáveis de viabilidadeCap.@ – Geração dos atores das variáveis de viabilidade

Kera!o dos >atores das vari3veis de viabilidadeKera!o dos >atores das vari3veis de viabilidade

- Terreno:- Terreno: - &o"ali'a!o- &o"ali'a!o - 8tili'a!o at+al e vo"a!o lo"al- 8tili'a!o at+al e vo"a!o lo"al - i*ensQes, >or*a, topogra5a, s+per>"ie e solo.- i*ensQes, >or*a, topogra5a, s+per>"ie e solo. - e*andas habita"ionais- e*andas habita"ionais - RestriQes >si"as e legais ao aproveita*ento- RestriQes >si"as e legais ao aproveita*ento - Constr+Qes eGistentes e ben>eitorias.- Constr+Qes eGistentes e ben>eitorias. - &egislaQes *+ni"ipal, estad+al e >ederal 2+anto s- &egislaQes *+ni"ipal, estad+al e >ederal 2+anto s

restriQes.restriQes. - Passivo a*biental- Passivo a*biental - CondiQes e"on=*i"as, polti"as e so"iais.- CondiQes e"on=*i"as, polti"as e so"iais. - Siste*a vi3rio- Siste*a vi3rio - Transporte "oletivo- Transporte "oletivo - Coleta de resd+os s4lidos- Coleta de resd+os s4lidos

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Cap.@ – Geração dos atores das variáveis de viabilidadeCap.@ – Geração dos atores das variáveis de viabilidade

Kera!o dos >atores das vari3veis de viabilidadeKera!o dos >atores das vari3veis de viabilidade

- Terreno:- Terreno: - g+a pot3vel- g+a pot3vel - Energia el@tri"a- Energia el@tri"a - Tele>one- Tele>one - Rede de trans*iss!o de "o*+ni"a!o e televis!o- Rede de trans*iss!o de "o*+ni"a!o e televis!o - Esgota*ento sanit3rio- Esgota*ento sanit3rio - g+as pl+viais- g+as pl+viais - K3s "anali'ado- K3s "anali'ado - Co*@r"io, indstria e servio.- Co*@r"io, indstria e servio. - E2+ipa*ento "o*+nit3rio de seg+rana- E2+ipa*ento "o*+nit3rio de seg+rana - Ed+"a!o- Ed+"a!o - Sade- Sade - C+lt+ra e la'er- C+lt+ra e la'er

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Cap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidadeCap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidade

Modelo preli*inar si*pli5"ado obtido pelos res+ltadosModelo preli*inar si*pli5"ado obtido pelos res+ltados

dos est+dos de "asos. &eva e* "onta os variadosdos est+dos de "asos. &eva e* "onta os variados"en3rios *er"adol4gi"os e 2+e ser3 desenvolvido e"en3rios *er"adol4gi"os e 2+e ser3 desenvolvido edetalhado no de"orrer deste "apt+lo.detalhado no de"orrer deste "apt+lo.

;bra:;bra:

ata Base:ata Base:

/l+Go de re"eitas e despesas:/l+Go de re"eitas e despesas:

7 –7 – #=C=+'7A#=C=+'7A  D7,/#=A  D7,/#=A- 0alor geral de vendas 0K0 rea privativa G R D*60alor geral de vendas 0K0 rea privativa G R D*6-  A+ros F *er"ado 5nan"eiro A+ros F *er"ado 5nan"eiro-  Te*pos Ci"lo do neg4"io Te*pos Ci"lo do neg4"io

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Cap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidadeCap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidade

/l+Go de re"eitas e despesas:/l+Go de re"eitas e despesas:

& –& – <=A=A7A<=A=A7A  D7,/#=A  D7,/#=A-  Terreno R Terreno R- Co*iss!o sobre o terreno F "orretage*Co*iss!o sobre o terreno F "orretage*- Constr+!o rea e R D*6Constr+!o rea e R D*6- E2+ipa*entos espe"iais 0erbaE2+ipa*entos espe"iais 0erba- P+bli"idade F 0K0P+bli"idade F 0K0- Corretage* F 0K0Corretage* F 0K0- Estande de venda F 0K0Estande de venda F 0K0- Planeja*ento e "oordena!o vendas F 0K0Planeja*ento e "oordena!o vendas F 0K0-

Planeja*ento de *ar$eting F 0K0Planeja*ento de *ar$eting F 0K0- iversos F 0K0iversos F 0K0- I*postos e taGas F 0K0I*postos e taGas F 0K0- Projeto ar2+itet=ni"o 0erbaProjeto ar2+itet=ni"o 0erba- espesas j+rdi"as 0erbaespesas j+rdi"as 0erba- espesas "o* 5nan"ia*ento F "onstr+!o e j+rosespesas "o* 5nan"ia*ento F "onstr+!o e j+ros

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidadeCap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidade

/l+Go de re"eitas e despesas:/l+Go de re"eitas e despesas:

C–C– ,HC#/,HC#/ #eceitas – <espesas  #eceitas – <espesas

< – +R<+C7</#=A <= D+7&+,+<7<=! 7'/#< – +R<+C7</#=A <= D+7&+,+<7<=! 7'/#&+"ro D espesas F&+"ro D espesas F

&+"ro D aporte *3Gi*o F&+"ro D aporte *3Gi*o F TaGa interna de retorno IRR ao *Os F TaGa interna de retorno IRR ao *Os F TaGa interna de retorno IRR ao ano F TaGa interna de retorno IRR ao ano F Te*po - perodo +Go negativo Meses Te*po - perodo +Go negativo Meses Te*po pra'o da "onstr+!o Meses Te*po pra'o da "onstr+!o Meses Te*po - vendas diretas Meses Te*po - vendas diretas Meses

0alor *3Gi*o a aportar R0alor *3Gi*o a aportar R Te*po - *Os do retorno do "apital MOs Te*po - *Os do retorno do "apital MOs Te*po - "arOn"ia para in"io obra Meses Te*po - "arOn"ia para in"io obra Meses Te*po - proje!o de velo"idade de venda F venda e *eses Te*po - proje!o de velo"idade de venda F venda e *eses

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MODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADEMODELAGEM DE ESTUDOS DE VIABILIDADE

Cap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidadeCap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidade

/l+Go de re"eitas e despesas:/l+Go de re"eitas e despesas:

= –= – D7#+ED=+A +R<+#='7AD7#+ED=+A +R<+#='7A  7'/#=A <= +R,HSRC+7  7'/#=A <= +R,HSRC+7- Per5l s4"io-e"on=*i"o /ator de in+On"iaPer5l s4"io-e"on=*i"o /ator de in+On"ia- Ris"o /ator de in+On"iaRis"o /ator de in+On"ia- Conj+nt+ra interna"ional /ator de in+On"iaConj+nt+ra interna"ional /ator de in+On"ia- Polti"a pbli"a habita"ional /ator de in+On"iaPolti"a pbli"a habita"ional /ator de in+On"ia- @5"it habita"ional /ator de in+On"ia@5"it habita"ional /ator de in+On"ia- Parti"ipa!o da so"iedade /ator de in+On"iaParti"ipa!o da so"iedade /ator de in+On"ia- Per"ep!o de espaos /ator de in+On"iaPer"ep!o de espaos /ator de in+On"ia-

Motiva!o do neg4"io /ator de in+On"iaMotiva!o do neg4"io /ator de in+On"ia

- <+alidade /ator de in+On"ia<+alidade /ator de in+On"ia- S+stentabilidade a*biental /ator de in+On"iaS+stentabilidade a*biental /ator de in+On"ia- S+stentabilidade so"ial /ator de in+On"iaS+stentabilidade so"ial /ator de in+On"ia

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Cap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidadeCap.J – Criação da modela*em de estudos de viabilidade

– 7nálise e resultado do estudo – 7nálise e resultado do estudo

G – 'end%nciasG – 'end%ncias

T – Conclusão e tomada de decisãoT – Conclusão e tomada de decisão

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Cap.L – Conclus0es preliminaresCap.L – Conclus0es preliminares

-

U possvel a "ria!o da *odelage* para os est+dos de viabilidadeU possvel a "ria!o da *odelage* para os est+dos de viabilidadet@"ni"a, e"on=*i"a e 5nan"eira >orne"endo s+bsdios para at@"ni"a, e"on=*i"a e 5nan"eira >orne"endo s+bsdios para ato*ada de de"is!o "o* *arge* de ris"o a"eit3vel.to*ada de de"is!o "o* *arge* de ris"o a"eit3vel.

- ; pro"esso de de5ni!o e de"is!o do e*preendi*ento >oi; pro"esso de de5ni!o e de"is!o do e*preendi*ento >oireprod+'ido atrav@s dos est+dos de "asos e apli"aQes aosreprod+'ido atrav@s dos est+dos de "asos e apli"aQes aosespe"ialistas no de"orrer desta pes2+isa.espe"ialistas no de"orrer desta pes2+isa.

- ( *odelage* per*ite aos e*preendedores si*+lar "en3rios( *odelage* per*ite aos e*preendedores si*+lar "en3riosdiversos no int+ito de obter os valores das vari3veis e indi"adoresdiversos no int+ito de obter os valores das vari3veis e indi"adoresde viabilidade para viabili'ar as eGpe"tativas de l+"ratividade.de viabilidade para viabili'ar as eGpe"tativas de l+"ratividade.

- ( *odelage* pode ser +tili'ada nas de*ais regiQes brasileiras se( *odelage* pode ser +tili'ada nas de*ais regiQes brasileiras se>ore* "onsideradas as di>erenas regionais e apli"adas a "ada +*a>ore* "onsideradas as di>erenas regionais e apli"adas a "ada +*adas vari3veis apresentadas.das vari3veis apresentadas.

- ; objetivo desta pes2+isa @ atingida pela "ria!o da *odelage* e; objetivo desta pes2+isa @ atingida pela "ria!o da *odelage* epela possibilidade de gera!o de novas investigaQes sobre ospela possibilidade de gera!o de novas investigaQes sobre ospro"essos das s+as vari3veis.pro"essos das s+as vari3veis.

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Cap.L – Conclus0es preliminaresCap.L – Conclus0es preliminares

- ( apli"a!o da *odelage* no *er"ado propi"ia a perspe"tiva de( apli"a!o da *odelage* no *er"ado propi"ia a perspe"tiva deinvesti*entos e* regiQes e e* "lasses so"iais ainda n!oinvesti*entos e* regiQes e e* "lasses so"iais ainda n!opriori'adas.priori'adas.

- ( *arge* de rentabilidade e os in"entivos pbli"os s!o >atores( *arge* de rentabilidade e os in"entivos pbli"os s!o >atores

respons3veis pelo dire"iona*ento do *er"ado i*obili3rio e pelarespons3veis pelo dire"iona*ento do *er"ado i*obili3rio e pela*otiva!o dos investi*entos.*otiva!o dos investi*entos.

- Esta pes2+isa desta"a vari3veis indiretas po+"o abordadas nasEsta pes2+isa desta"a vari3veis indiretas po+"o abordadas nasbibliogra5as abrindo "a*inho a novas pes2+isas sobre os est+dosbibliogra5as abrindo "a*inho a novas pes2+isas sobre os est+dosde viabilidade.de viabilidade.

- (s "on"l+sQes dos est+dos de viabilidade no Brasil e* "o*para!o(s "on"l+sQes dos est+dos de viabilidade no Brasil e* "o*para!o"o* os est+dos estrangeiros ser!o des"ritas ap4s a reali'a!o de"o* os est+dos estrangeiros ser!o des"ritas ap4s a reali'a!o depes2+isa nos pases estabele"idos para esta 5nalidade.pes2+isa nos pases estabele"idos para esta 5nalidade.

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- Bibliogra5aBibliogra5a

- Kloss3rioKloss3rio

- SiglasSiglas