Apresentação - Setor Real Estate...

Apresentação - Setor Real Estate 2T12

Percurso da apresentação

• Síntese e consolidação de resultados do setor;

• Modelo de contabilização de receitas, custos e lucro no setor;

• Impacto deste modelo no “valuation” do setor;

• Análise de viabilidade de empreendimentos como “valuation” de Companhia;

• Reflexões.

2

Demonstrações de resultados 2007 x 2011

Valores expressos em bilhões de Reais - R$ Variação 07-11 2011 2007

Receita Líquida 335% 37,6 8,6

Custo Operacional 419% 27,8 5,3

Lucro Bruto 198% 9,8 3,3

Margem Bruta (%) -12 p.p. 26% 38%

(Despesas) / Receitas Operacionais 202% -5,2 -1,7

Despesas Comerciais 286% -2,6 -0,7

Despesas Administrativas 148% -2,6 -1,0

SG&A / Receita Líquida -6 p.p. 14% 20%

Resultado Financeiro -195% -0,2 0,3

Receita Financeira 125% 1,9 0,8

Despesa Financeira 262% -2,1 -0,6

Resultado Financeiro / Receita Líquida -2 p.p. 1% 3%

Lucro Líquido 121% 2,7 1,2

Margem Líquida (%) -7 p.p. 7% 14%

Dividendos 262% 1,0 0,3

Lucro Líquido ex-dividendos 77% 1,7 0,9

Resultados consolidados das 17 companhias de capital aberto listadas no segmento Novo Mercado da BM&F Bovespa 3

Balanço Contábil de 2007 x 2011

Valores expressos em bilhões de Reais - R$ Variação 07-11 2011 2007

Ativo Total 181% 90,1 32,0

Disponibilidades 58% 9,8 6,2

Estoques 112% 27,5 13,0

Contas a Receber 394% 42,8 8,7

Passivo Total 268% 56,4 15,3

Contas a Pagar 99% 8,7 4,4

Permuta 148% 6,4 2,6

Dívida Total 576% 33,8 5,0

Patrimônio Líquido 102% 33,7 16,7

Capital Social 67% 24,6 14,7


Lançamentos e Vendas Contratadas

5

6,6 6,78,5

7,39,3 9,0

11,8

8,29,9 10,4 10,7

7,5 7,5

21%

24%

27%

24%

30%

28%

30%

23%

26%25% 24%

22% 22%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12

VS

O (

%)

Ve

nd

as C

on

tra

tad

as

(bilh

ões)

Vendas Contratadas e VSO

Vendas VSO

Contracted Sales and Sales-Over-Supply

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

2006 2007 2008 2009 2010 20111S12

9,1

26,5 29,3

24,0

40,3 42,4

10,7

6,7

14,922,1

26,0

37,4 39,1

15,0

Vo

lum

e (

bil

hõ

es)

Volume de Lançamentos e Vendas

Lançamentos Vendas

Launches and Contracted Sales

Demonstrações de resultados

6

4,18,1

15,522,0

33,437,6

18,2

61%54%

45%

85%89%

96%

121%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

0

10

20

30

40

50

60

2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S12

% s

ob

re V

en

da

s

Re

ce

ita

Líq

uid

a (

bilh

õe

s)

Receita Líquida e % sobre Vendas

Receita Líquida % Sobre Vendas

Net Revenue and % of Sales

1,53,1

5,46,9

10,2 9,5

4,0

37%39%

35%

31% 30%

25%

22%

0%

10%

20%

30%

40%

0

2

4

6

8

10

12

2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S12

Ma

rge

m B

ruta

(%

)

Lu

cro

Bru

to (

bilh

õe

s)

Lucro e Margem Bruta

Lucro Bruto Margem Bruta

Gross Profit and Gross Margin

0,61,5

2,4

4,2

6,0

4,8

1,4

15%

18%

15%

22%

18%

13%

8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

1

2

3

4

5

6

7

2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S12

Ma

rge

m E

BIT

DA

(%

)

EB

ITD

A (

bilh

õe

s)

Lucro e Margem EBITDA

EBITDA Margem EBITDA

EBITDA and EBITDA margin

0,51,1

1,63,1

4,7

2,7

0,3

12%

14%

10%

14% 14%

7%

2%

0%

3%

5%

8%

10%

13%

15%

0

1

2

3

4

5

6

2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S12

Ma

rge

m L

íqu

ida

(%

)

Lu

cro

Líq

uid

o (

bilh

õe

s)

Lucro e Margem Líquida

Lucro Líquido Margem Líquida

Net Income and Net Margin

DRE de 2007 até 2011


Valores expressos em bilhões de Reais - R$ Acumulado 07-11 2011 2010 2009 2008 2007

Lançamentos 162,4 42,4 40,3 24,0 29,3 26,5

Vendas Contratadas 139,6 39,1 37,4 26,0 22,1 14,9

Receita Líquida 116,9 37,6 33,4 22,0 15,3 8,6

Custo Operacional 81,3 27,7 23,2 15,1 9,9 5,3

Lucro Bruto 35,6 9,8 10,2 6,9 5,4 3,3

Margem Bruta 30,4% 26,1% 30,5% 31,2% 35,3% 38,1%

(Despesas) / Receitas Operacionais -17,5 -5,2 -4,3 -3,2 -3,1 -1,7

Despesas Comerciais -8,5 -2,6 -2,1 -1,5 -1,6 -0,7

Despesas Administrativas -9,0 -2,6 -2,2 -1,7 -1,5 -1,0

SG&A / Receita Líquida 15% 14% 13% 15% 20% 20%

Resultado Financeiro 0,1 -0,2 0,1 -0,1 0,1 0,3

Receita Financeira 6,0 1,9 1,5 0,9 0,8 0,8

Despesa Financeira -5,8 -2,1 -1,4 -1,0 -0,7 -0,6

Resultado Finaneceiro / Receita Líquida 0,1% 0,6% 0,3% 0,5% 0,7% 2,9%

EBITDA 18,9 4,8 6,0 4,2 2,4 1,5

Margem EBITDA 16,1% 12,7% 17,9% 19,3% 15,7% 17,3%

Lucro Líquido 13,5 2,7 4,8 3,1 1,6 1,2

Margem Líquida 9,7% 6,9% 12,9% 11,9% 7,4% 8,2%

Dividendos 3,6 1,0 1,1 0,8 0,4 0,3

ROE 13,8% 8,6% 18,3% 16,7% 8,9% 17,0%

CDI 11,1% 11,6% 10,6% 8,6% 13,5% 11,1%

Lucro Líquido ex-dividendos 9,9 1,7 3,7 2,3 1,3 0,9

ROE Ajustado 11,1% 5,3% 14,4% 12,6% 8,7% 14,7%

Dívida Financeira 33,8 33,8 26,3 18,3 10,4 5,0

Dív. Fin. / P.L. 100,4% 100,4% 83,1% 71,2% 56,0% 34%

Caixa Disponível 9,8 9,8 9,6 8,9 4,3 5,7

Exemplo da contabilização POC

0 6 21 33 36

Período 0 (momento do lançamento da obra, antes das vendas)

(Percentage of Completion)

(Ciclo de vida do empreendimento em meses)

Venda: 0%

Obra Executada: 0%

Receita: 0% -- (Custo Terreno + Obra Executada)

(Custo Terreno + Obra Total)

Lucro: 0% -- Receita - (Custo Terreno + Obra Executada)

Margem: 0%

VGV / Receita: 100.000

Terreno: -10.000

CDC: -40.000

Lucro: 50.000

Período 0:

Margem esperada: 50%

Resultado na demonstração contábil:

8


0 6 21 33 36

Período 1 (entre lançamento e início de obra)



Venda: 100%

Obra Executada: 0%

Receita: 20% 20.000 (Custo Terreno + Obra Executada)


Lucro: 20% 10.000 Receita - (Custo Terreno + Obra Executada)

Margem: 50%


Terreno: -10.000

CDC: -40.000

Lucro: 50.000

Período 1:



9


0 6 21 33 36

Período 2 (entre lançamento e 50% de execução de obra)



Venda: 100%

Obra Executada: 50%




Margem: 50%


Terreno: -10.000

CDC: -40.000

Lucro: 50.000

Período 2:



10


0 6 21 33 36

Período 3 (entre lançamento e 95% de execução de obra)



Venda: 100%

Obra Executada: 95%




Margem: 50%


Terreno: -10.000

CDC: -40.000

Lucro: 50.000

Período 3:



11


0 6 21 33 36



Venda: 100%

Obra Executada:

Receita: 4% que restavam 4.000

Lucro: -4.000 Receita - (Custo Terreno + Obra Executada)

Margem: -100%


Terreno: -10.000

CDC (com desvio de 15%): -46.000

Lucro: 44.000

Período 4:

Margem final esperada: 44%

Resultado na DRE contábil do trimestre:

Período 4 (nos 3 meses finais de obra, foi descoberto um desvio de custo de 15%, que não foi reportado ao longo do período da obra)

100%

Custo: (o que restava + desvio) -8.000

12

Margem Bruta47,2%

50,5%

45,7%

36,9%

31,1%

33,0%

38,5%

35,0%36,6%

Margem Líquida38,3%

44,2%

35,6%

26,7%

21,6%

23,9%

31,6%

29,7%

32,3%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

R$ ('0

00,0

0)

DRE – Obras hipotéticas com 15% de desvio de custo

Este gráfico demonstra a suposição de queda das margens de uma companhia hipotética,

realizada por analistas setoriais, oriunda da premissa em que o descontrole ocorrido em

uma obra com desvio de custo de 15%, poderá se repetir nas demais.

13

% d

e M

arge

m

OBRAS COM DESVIO DE 15%

OBRAS SEM DESVIO DE CUSTOS

-400.000

-200.000

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000

2.200.000

2.400.000

2.600.000

2.800.000

3.000.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

R$ ('0

00,0

0)

OBRAS SEM DESVIO DE CUSTOS DESVIO DE 15% DOS CUSTOS

6.941.170 5.409.496

(R$47,3/AÇÃO) (R$36,9/AÇÃO)

VALOR ALVO DA COMPANHIA - 4T12

Fluxo de Caixa da Companhia hipotética

15% de desvio de custo de obra, não reportado no momento correto, tem a capacidade de representar 22% de queda no preço alvo de uma ação, na visão dos analistas.

Inversão de fluxo de caixa, com necessidade de tomada de empréstimos para cobertura do “rombo”.

14

Análise de Viabilidade de empreendimento

Data Lançamento: dez / 2011

Início da Construção: jul / 2012

Chaves: jan / 2015

Nº de Pavimentos: 26

Nº de Torres: 1

Unidades por andar: 6

Núm. Unidades: 156

Área privativa: 68,47 m² a 86,03 m²

Área do Terreno: 2.705 m²

VGV: 64.374.327 R$ Custo Terreno: 4.922.710 R$

Outorga: 719.106 R$ Custo Construção: 28.646.751 R$

15

Comparativo Permuta – Up Home V.Carrão

Empreendimentos Lançados Próximos Lançamentos

Premissas:- INCC: 6%a.a.

- Taxa de juros Financiamento: 9,9%aa

- Taxa de desconto para VPL: 12%aa

22.144

13.16413.350

9.240

166%142%

-200%

-100%

0%

100%

200%

300%

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

TERRENO HISTÓRICO 20% PERMUTA FÍSICA

Lucro Liq. Invest. ROI

16






21,1%

16,5%

26,3%

33,1%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%


Mg VPL TRR

17






39%

27%

30%

18%

0%

10%

20%

30%

40%

50%


Mg Bruta Mg Líq.

18

Comparativo de operações de diferentes modelos de estratégia empresarial


SG&A – Sigla em inglês para Despesas comerciais e administrativas

SEM PERMUTA COM PERMUTA

Patrimônio Líquido (em milhões R$): 1.500 1.500

EMPRESAS QUE GERAM NEGÓCIOS:

Meta ROE (Retorno sobre patrimônio anual): 30% 30%

Lucro Líquido do exemplo (em milhões R$): 22 13

Projetos equivalentes para atingir ROE: 21 35

Receita Total Anual (em milhões R$): 1.352 2.253

SG&A (8,5%) sobre receita (em milhões R$): 115 192

Margem Líquida (em milhões R$): 30% 18%

Lucro Líquido (em milhões R$): 409 416

19

Estratégia 1

Estratégia 2

-1.500.000

-1.000.000

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

R$ ('0

00,0

0)

Guidance

Estratégia 1 – Empresas que optaram por não fazer da permuta seu principal modelo de negócio;

Para manter ROE médio de 30% ao ano, na estratégia 1, aumentou-se o pagamento de dividendos mínimo de 25% para 50% ao ano.


Fluxo de Caixa Hipotético Comparativo

Momento que depende da disponibilidade de financiamento ou, novas emissões de capital.

Estratégia 2 - Empresas que optaram por fazer da permuta

seu principal modelo de negócio;

Para manter ROE médio de 30% ao ano, na estratégia 2,

aumentou-se o volume anual de lançamentos.

20


SEM PERMUTA COM PERMUTA

Volume Total Lançado (2008 a 2018) (em milhões R$): 14.325 33.805

Patrimônio Líq. (2018) (em milhões R$): 3.743 5.650

Quadro Resumo

Lucro Líq. (2008 a 2018) (em milhões R$): 4.466 5.576

Dividendos (2009 a 2019) (em milhões R$): 2.122 1.324

Piso de Caixa Líq. (2008 a 2018) (em milhões R$): 179 -1.024

ROE Médio: 29% 29%

Valor Alvo da Companhia /Ação em 4T12 (em R$): R$45/ação R$65/ação

Na situação sem permuta, há necessidade de aumentar o pagamento de dividendos mínimo de 25% para 50%, para atingir ROE médio de 30%.

Na situação com permuta, há necessidade de aumentar o número de lançamentos anualmente, para atingir ROE médio de 30%.

21

Análise DuPont – 1S12 Large Caps Mid Caps Baixa Renda

22

BISA3; -24%; 300%

CCIM3; 27%; 495%

CRDE3; -7%; 190%

CYRE3; 12%; 295%

DIRR3; 18%; 212%

EVEN3; 12%; 219%

EZTC3; 24%; 127%

GFSA3; -2%; 359%

HBOR3; 31%; 311%

INPR3; -12%; 310%

JHSF3; 17%; 220%

MRVE3; 16%; 268%

PDGR3; -13%; 269%

RDNI3; 16%; 285%

RSID3; 6%; 268%

TCSA3; -1%; 262%

TRIS3; 3%; 360%

8%

13%

18%

23%

28%

-35% -25% -15% -5% 5% 15% 25% 35%

Re

ce

ita

Líq

uid

a /

Ati

vo

Margem Líquida

Giro rápido com margem abaixo da média

High turnover with net margin below average

Giro lento com margem abaixo da média

Giro rápido com margem acima da média

High turnover with net margin above average

Giro lento com margem abaixo da média

Low turnover with net margin below averageGiro lento com margem acima da média

Low turnover with net margin above average

Giro médioAverage turnover

Ma

rge

m m

éd

iaA

vera

ge

Mar

gin

Empresa; ROE ; Alavancagem (Ativo / PL)Enterprise; ROE; Leverage(Asset / Book)

Net margin

Net

Rev

enu

e /

Ass

et

22%

20%

EZTEC

Setor

Giro de Ativos

+2,3 p.p

127%

277%

EZTEC

Setor

Alavancagem

-149,8 p.p 24%

2%

EZTEC

Setor

ROE

+21,6 p.p

41%

2%

EZTEC

Setor

Margem Líquida

Reflexões

• Execução de obra não é detalhe de fluxo de caixa da companhia. Obra é

variável determinante na estratégia de crescimento da operação, com impacto

na satisfação do cliente e no reconhecimento de marca;

• Crescimento irracional do comprometimento significa assumir que o

incremento de receita é preponderante em relação a capacidade de gerar

resultados líquidos;

• A qualidade dos indicadores de uma análise de viabilidade de um

empreendimento isolado, não pode ser determinante para a tomada de decisão

do processo de investir e, sim, sua inserção na estratégia da companhia;

• Planejamento é o ato de programar e controlar. Sua validade se aplica a

custos, despesas e investimentos.

23

A. Emílio C. Fugazza Diretor Financeiro e de RI Pedro Henrique Rocha Nocetti Coordenador de RI +55 11 5056 8313 [email protected] www.eztec.com.br/ri

mailto:[email protected]

http://www.eztec.com.br/ri

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