Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros Luciano Dias Bicalho Camargos Procurador...
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Aquisição de imóveis rurais por estrangeiros
Luciano Dias Bicalho CamargosProcurador PFE/Incra/MG
Tópicos a serem abordados
Marco legal aplicável; Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas
estrangeiras – questões usualmente enfrentadas pelo Incra;
Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras – breves considerações;
Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação estrangeira – novo entendimento da AGU
Marco legal
aplicável
Marco legal aplicável
Constituição 1988 Art. 190 - A lei regulará e limitará a aquisição ou o
arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.
Lei no 5.709/1971– Regula a aquisição de imóvel por estrangeiro
residente no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
Marco legal aplicável
Decreto no 74.965/1974– Regulamenta a Lei no 5.709/71
Lei no 8.629/1993 – art. 23Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971.
§ 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo.
§ 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.
Principais Limitações
Tamanho da propriedade; Percentual em loteamentos rurais efetuados por empresas particulares
de colonização; Necessidade de vinculação dos imóveis rurais adquiridos aos
objetivos estatutários das pessoas jurídicas estrangeiras ou brasileiras a elas equiparadas
Assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional em área considerada indispensável à segurança nacional;
Escritura pública, com elementos especiais; Cadastro especial nos cartórios de registros de imóveis; Controle das aquisições, com comunicações ao Ministério da
Agricultura, ao Conselho de Defesa Nacional, à Corregedoria Estadual e ao Incra;
Limitação de terras por município (25% - estrangeiros - e 10% - mesma nacionalidade)
Vedação de doação de terras da União e dos Estados a pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras.
Linha do tempo
Até 10/03/1969 – não existência de limitações – Decreto-lei no 494/69
A partir de 07/10/1971 até hoje – Lei no 5.709/1971 – limitações para pessoas físicas e jurídicas estrangeiras – sem alterações – inclusão expressa do arrendamento pela Lei no 8.629/1993
Aquisição de terras por pessoas jurídicas – pessoas jurídicas brasileiras equiparadas às estrangeiras
Constituição de 1988 – art. 171– Não recepção do § 1º, do art. 1º da Lei no 5.709/1971
“Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.”
Parecer AGU/LA-04/94, de 07/06/1994, adotado pelo Parecer GQ-22 – não publicado
Parecer AGU/GQ-181/97, de 17/03/1997, publicado em 22/01/99 – EC no 06/95
Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em 23/08/2010
Aquisição de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras – questões usualmente enfrentadas pelo Incra
Pessoa física estrangeira – questões controversas já enfrentadas pelo Incra
Competência para aprovação– Incra-BSB x Superintendência (Decreto 6.814/2009 x IN
62/2010) Usufruto
– não aplicação das limitações; Nacionalidade portuguesa:
– Tratado da Amizade, Cooperação e Consulta, entrou em vigência no Brasil por força do Decreto Federal 3.927/2001. Estabelece que o reconhecimento da identidade de direitos pressupõe o deferimento de pedido formulado à autoridade governamental competente – Ministério da Justiça
Casamento com brasileira– afasta somente a aplicação dos limites percentuais de
imóveis estrangeiros no município
Pessoa física estrangeira – questões controversas já enfrentadas pelo Incra - continuação
Necessidade de autorização de qualquer aquisição, independente da área– Segunda aquisição e seguintes– Problema – verificação em outras circunscrições– Possibilidade de estabelecimento desta limitação pelo
decreto regulamentador - controvêrsia Necessidade de aprovação de projeto de exploração
para aquisição de áreas superiores a 20 MEI– Consideração de áreas contínuas – conceito de imóvel
rural– Órgão para aprovação – controvérsias? Incra.
Convalidação – impossibilidade– Autorizações por Superintendências - possibilidade– Decisões judiciais – ex.: adjudicações
Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras – breves considerações
Pessoa Jurídica Estrangeira – breves considerações
Necessidade de autorização em qualquer aquisição – até 100 MEI – Incra
Acima de 100 MEI – necessidade de autorização do Congresso Nacional
As pessoas jurídicas estrangeiras só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.
Pessoa Jurídica Estrangeira – breves considerações
A aquisição dependerá da aprovação dos projetos pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente. – São competentes para apreciar os projetos:
- INCRA, para os de colonização;
- SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários
situados nas respectivas áreas;
- O Ministério da Indústria e do Comércio, para os
industriais e turísticos, por intermédio do Conselho do
Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de
Turismo, respectivamente.
Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação estrangeira – novo entendimento da AGU
Empresa Nacional sob controle estrangeiro
Mudança de entendimento da AGU
Parecer AGU no LA-01, de 03/09/2008, publicado em 23/08/2010 – Vários fundamentos – Art. 172 da Constituição Federal
Insegurança jurídica – parecer vinculante para Administração Pública Federal Direta e Indireta – questionamentos judiciais?
Empresa Nacional sob controle estrangeiro
Aplicação das limitações da Lei no 5.709/71 para as empresas:– Com a maioria do capital social detida por estrangeiros,
pessoas físicas, residentes no exterior, ou jurídicas, com sede no exterior.
O estrangeiro, pessoa física, seja não residente ou a pessoa jurídica não possua sede no país;
O estrangeiro, pessoa física ou jurídica, participe, a qualquer título , de pessoa jurídica brasileira;
A participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da assembléia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia (controle e não maioria do capital – Lei no 6.4040/76 - Leis das Sociedades por Ações).
Situações Específicas – controle por pessoa física residente no brasil e por empresa brasileira, com controle estrangeiro, com sede no brasil
Pessoa física estrangeira residente no Brasil – limitação aplicável
Pessoa física estrangeira, residente no Brasil, controlador de pessoa jurídica criada, com sede no brasil – limitação não aplicável
Pessoa jurídica brasileira, com sede no brasil, controlada por outra pessoa jurídica brasileira, controlada por pessoa física ou jurídica, residente ou com sede fora do Brasil – limitação não aplicável?
Situações Específicas – negócios anteriores
Aplicação do novo entendimento somente após a publicação do parecer:– Escrituras de aquisição de imóvel rural lavradas
anteriormente e ainda não registradas– Incorporações e fusões de empresas arquivadas na Junta
Comercial ainda não averbadas na matrícula; Certamente gerará grande controvérsia –
entendimento do Incra – A autorização é necessária no momento do Registro, pois é ele que transmite a propriedade
Questões relevantes – grande responsabilidade do tabelião e registrador
A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel.
Questões relevantes
Como controlar?– Análise da estrutura societária – grande complexidade;– Controle ou maioria do capital?– Quem controla posteriores alterações de capital e de
estrutura societária?– Como controlar a nacionalidade e seus limites percentuais? – Alienação fiduciária – mesmo raciocínio do usufruto?
Na dúvida, consultar o Incra?
Breves Conclusões
Alteração do entendimento – gerará grande insegurança, pois a questão já não era tratada pela Procuradoria do Incra e será necessário retomar a questão;
Certamente surgirão questionamentos judiciais; Não há estrutura no Incra para análise e
encaminhamento dos pedidos, em face do aumento que advirá do aumento do número de pedidos.