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AS NOVIDADES EM MATÉRIA DEARRENDAMENTO

SÉRGIO COIMBRA CASTANHEIRA

OBJECTIVOS DAS ALTERAÇÕES ÀLEI DO ARRENDAMENTO URBANO

O Programa do XIX Governo Constitucional consagrou o objectivo de

proceder à revisão do regime do arrendamento urbano no sentido de criar um

mercado de arrendamento eficiente.

Para além da dinamização do sector imobiliário, o aparecimento de um

verdadeiro mercado de arrendamento é um factor importante para promover a

mobilidade das pessoas, a redução do desemprego e a diminuição do

endividamento das famílias.

A par do regime jurídico da reabilitação urbana, que o Governo simplifica e

estimula, a revisão do regime do arrendamento é condição essencial para criar

melhores condições de vida nas cidades, nomeadamente nos seus centros, e

promover a mobilidade dos cidadãos, animando a economia e gerando maior

equilíbrio e justiça social.

Enquadramento

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Quase uma centena de anos de congelamento de rendas gerou custos: os centros das cidades estão

degradados, sem população e envelhecidos; as periferias estão sobrelotadas, com consequente acréscimo

de custos de deslocação para os particulares.

Nos últimos 30 anos, o investimento do sector da habitação esteve concentrado na construção de novos

edifícios:

Mercado de arrendamento desceu drasticamente; mensalidades por compra de habitação são

inferiores às correspondentes ao arrendamento de imóveis;

Florescente mercado de compra de habitação própria: 76% dos portugueses são donos da sua

habitação (INE, Censos 2011 – em 1981, essa percentagem era de apenas 57%) massificação do

acesso ao crédito.

O elevado custo e o difícil acesso ao crédito vão impedir milhares de famílias de terem casa própria. O

arrendamento será a opção natural. A não existência de casas no mercado em quantidade e com preços

acessíveis poderá constituir um grave problema.

A reforma do regime do arrendamento de 2006 não logrou atingir os resultados pretendidos quanto aos

contratos antigos (anteriores a 1990) nem foi capaz de dinamizar a reabilitação urbana: desde 2006, de um

universo de 255 mil imóveis com rendas antigas congeladas (Censos 2011), apenas 3.052 rendas foram

atualizadas pelo senhorio (Dados do Sistema NRAU entre 23/10/2006 e 18/04/2012).

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REFORMA DO REGIME DO

ARRENDAMENTO URBANO

Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro

Alteração consagrada na Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto

Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011 vs. 2001

2001 2011

Arrendados

Total

720.878 772.700

5.054.922 5.877.991

Var. %

7,2%

16,3%

Arrendados/Total 14,3% 13,1%

* Em 2011, do total de alojamentos vagos foram indicados como estando “paraarrendar” um total de 110.207 alojamentos ( 1,9% do total de alojamentos) .

Fonte: INE, Censos 2001 e 2011.

Vagos * 543.927 734.846 35,1%

Arrendamento no total de alojamento – 2001/2011

Imóveis

Vagos/Total 10,8% 12,5%

440.410

255.536

720.878772.700

2001 2011Contratos até 1990 Total de contratos

Evolução dos contratos antigos – 2001/2011

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Procura crescente de arrendamento Aumento de fogos vagos Gradual diminuição dos contratos antigos Elevado potencial de crescimento do mercado de arrendamento

-42%

Breve caraterização do mercado de arrendamento 2011

Antes 1990

1991-2005

2006-2011

Contratos por antiguidade *- 2011 (%)

* Ano de celebração do contrato de arrendamento.Fonte: INE, Censos 2011.

Contratos por faixa etária do inquilino (anos)

Antes 1990 1991-2005 2006-2011

Contratos por renda (€/mês)

Antes 1990 1991-2005 2006-2011

0-393% 40-49

6%

50-6431%

0%

+6560%

0-3920% 40-49

27%

50-6434%0%

+6519%

<50

50-100

100-200

200-300

300-400

400-500 >500

<50

50-100 100-200

200-300300-

400

400-500

>500

<5050-100

100-200

200-300

300-400

400-500

>500

33%255.536

20%154.559

44%

26%

16%

6%7%15%

11%22%

23%18%

6%5%

10%

22%31%

13%19%

3%2%

47%362.605

0-3950% 40-49

21%

50-6418%0%

+6511%

7

Contratos pré-RAU – com regime vinculístico - têm ainda peso significativo (33% do total) Contratos pré-RAU têm rendas baixas (70% abaixo dos € 100 - 44% abaixo do € 50) Contratos novos têm rendas elevadas (32% acima dos € 400)

Diagnóstico

8

Procura crescente de

arrendamento

Ausência de oferta de

arrendamento a preços

acessíveis

A REFORMA DO ARRENDAMENTO URBANO É

PRIORITÁRIA

Reforma do regime do arrendamento urbano

REFORMA DO

ARRENDAMENTO

URBANO

+

Reabilitação

Urbana

Mobilidade do mercado de trabalho

Promoção da poupança interna

Dinamização económica (revitalização das cidades)

Objetivos

Flexibilização do regime do contrato de arrendamento

Promoção de mecanismos expeditos

de cessação do contrato e desocupação da

habitação

Conjugação do regime do arrendamento com a

reabilitação urbana

Impactos

Dinamização do mercado de

arrendamento

Renovação das cidades (em conjunto com

reabilitação)

Aumento da oferta de habitações a preços

acessíveis

Aumento da segurança jurídica para senhorios

Vetores da Reforma

A.Alteração ao regime

substantivo

B.Revisão do sistema de

transição dos contratos antigos para o novo regime

C.Agilização do procedimento

de despejo

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RAU

DL 321-B/90, de 15 de Outubro

Entrada em vigor a 18 de Novembro de 1990

DL 257/95, de 30 de Setembro

Entrada em vigor a 5 de Outubro de 1995

Habitacionais

Não

Habitacionais

NRAU

Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro

Entrada em vigor a 27 de Junho de 2006

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO NO TEMPO

ALTERAÇÕES AO CÓDIGO CIVILREGIME GERAL DA LOCAÇÃO (ARTIGO 1048.º)

FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA OU ALUGUER

Consagram-se expressamente 2 regimes distintos do direito à resolução do

contrato:

- Judicial (n.º 1 a 3 do artigo 1048.º);

- Extrajudicial (n.º 4 do artigo 1048.º + n.º 3 e 4 do artigo 1084.º).

• Eliminou-se (n.º1 do artigo 1048.º) a possibilidade de o arrendatário poder fazer

caducar o direito à resolução do contrato no âmbito de oposição à execução, só o

podendo fazer, pagando, depositando ou consignado em depósito as somas devidas

e a indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º até ao termo do prazo para a

contestação.

• O locatário só pode fazer uso desta faculdade uma única vez por cada contrato,

quer a resolução seja judicial quer seja extrajudicial.

CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO(ARTIGO 1069.º DO CÓDIGO CIVIL)

A lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, estabeleceu que o contrato de arrendamento

urbano, independentemente do seu prazo de duração, deve ser celebrado por

escrito.

Na falta de documento escrito o arrendamento é nulo nos termos dos artigos 220.º

e 285.º e seguintes do Código Civil.

Nos termos do artigo 2.º, n.º 1, alínea m), do Código do Registo Predial, o

arrendamento celebrado por prazo superior a 6 anos e suas transmissões ou

sublocações está sujeito a registo, sob pena de ser inoponível a terceiros que

venham a adquirir a propriedade do imóvel arrendado, de acordo com o artigo 5.º,

n.º5, do mesmo código, solução consentânea com o disposto no artigo 1057.º do

Código Civil.

RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE PRÉDIOS URBANOS

(ARTIGO 1083.º E 1084.º DO CÓDIGO CIVIL)OBJECTIVO: Reforço do mecanismo de resolução.

• Verifica-se a redução do prazo de mora do arrendatário de 3 para 2 meses de

renda, a partir do qual o senhorio pode resolver o contrato de forma extrajudicial –

comunicação ao arrendatário.

• Novo fundamento de resolução: situações de atrasos reiterados no pagamento de

renda, superiores a 8 dias, quando ocorram por mais de 4 vezes, num período de um

ano; nestas situações não há hipótese de o arrendatário fazer caducar o direito do

senhorio à resolução.

• O prazo geral de caducidade do direito de resolução é de 1 ano, salvo quando o

fundamento for o previsto no n.º3 ou 4.º do artigo 1083.º do Cód. Civ., casos em que

o prazo de caducidade é de 3 meses (nova redacção do artigo 1085.º, n.º2).

• Atenção que o prazo de prescrição do direito a exigir o pagamento de rendas

vencidas é de 5 anos, nos termos do disposto no artigo 310.º, alínea b), do Código

Civil.

• Prevê-se de forma inovadora que o arrendatário apenas tem direito a evitar a

resolução extrajudicial do contrato pela mora igual ou superior a 2 meses no

pagamento de renda, encargos ou despesas, uma única vez (n.º4 do artigo 1084.º).

Esta solução é a equivalente à já prevista para a resolução judicial.

• Consequentemente, foi reduzido o prazo para o arrendatário cessar a oposição à

realização de obra, de 3 para 1 mês (n.º 5 do artigo 1084.º).

• Em todas estas situações a resolução por parte do senhorio opera por

comunicação efectuada mediante notificação avulsa, contacto pessoal do advogado,

solicitador ou agente de execução ou, ainda, por carta registada com aviso de

recepção, no caso de domicílio convencionado, nos termos do disposto no n.º7, do

artigo 9.º da Lei n.º 6/2006.

A resolução pelo arrendatário é efectuada por comunicação escrita remetida por

carta registada com aviso de recepção, nos termos do n.º1 do artigo 9.º da Lei n.º

6/2006.

DESOCUPAÇÃO (ARTIGO 1087.º DO CÓDIGO CIVIL)

• Por regra a cessação do contrato torna imediatamente exigível a desocupação do

local e a sua entrega, salvo se outro for o momento legalmente fixado (artigo 1081.º)

Ora, até agora a desocupação do local nos casos de arrendamento urbano só era

exigível após o decurso de 3 meses a contar da resolução.

Com a nova redacção do artigo 1087.º o senhorio passa a poder exigir a

desocupação e a entrega do local 1 mês após a resolução.

• Caso o arrendatário não desocupe o local no prazo de 1 mês a contar da resolução,

se outro prazo não for acordado pelas partes, o senhorio pode lançar mão de um

novo procedimento extrajudicial, apresentando junto do BNA o requerimento de

despejo.

ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO – DURAÇÃO DOS CONTRATOS

Artigos 1094.º e 1095.º do Código Civil

O contrato de arrendamento para habitação pode ser celebrado com prazo certo ou

por duração indeterminada.

Estipula-se, agora, que no silêncio das partes o contrato considera-se celebrado

pelo período de 2 anos e já não por duração indeterminada.

O legislador acentua logo a intenção de atribuir uma maior flexibilização ao mercado

de arrendamento, evitando, sempre que possível, a celebração de contratos por

longos períodos de tempo.

O período de tempo de 2 anos é nota característica desta reforma – veja-se, por

exemplo, a faculdade que o senhorio tem de livremente denunciar o contrato,

mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 2 anos

(artigo 1101.º, al. c).

CONTRATOS COM PRAZO CERTO

(Artigo 1095.º do Código Civil)

• Elimina-se a referência aos contratos para habitação não permanente ou para fins

especiais transitórios, que previa a possibilidade de se estipular uma duração

mínima do contrato inferior a 5 anos.

• Tal eliminação faz todo o sentido, uma vez que agora não se prevê qualquer limite

mínimo de duração do contrato de arrendamento, tendo as partes total liberdade

de acordar a sua duração mínima.

• Por fim, os contratos com prazo certo apenas podem prever uma duração

máxima de 30 anos, o que se encontra de acordo com o disposto no artigo 1025.º

do Código Civil.

RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA E OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO

(Artigos 1096.º, 1097.º e 1098.º do Código Civil)

• Quanto à renovação automática, a nova redacção prevê que findo o prazo de

arrendamento o mesmo se renova por períodos sucessivos de igual duração e não

já por períodos mínimos de 3 anos.

• Quanto à oposição à renovação, para além de se terem diminuído

substancialmente os prazos para o senhorio e arrendatário comunicarem tal

oposição, aqueles encontram-se agora directamente relacionados com o prazo do

contrato (artigo 1097.º e 1098.º).

• A renovação pode ser impedida mediante comunicação efectuada por escrito

assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção,

nos termos do disposto no artigo 9.º da Lei n.º 6/2006.

O CASO ESPECÍFICO DA DENUNCIA PELO ARRENDATÁRIO DE CONTRATOS PARA

HABITAÇÃO COM PRAZO CERTO (Artigo 1098.º, n.º3)

• Com vista a obter uma maior flexibilidade de denúncia do contrato por parte do

arrendatário mas, ao mesmo tempo, uma maior protecção do senhorio, exige-se,

agora, uma duração mínima de 1/3 do contrato quando anteriormente estava

previsto 6 meses.

• Quanto à antecedência mínima para a denúncia, esta encontra-se também

dependente do prazo do contrato: 120 ou 60 dias, consoante o contrato for igual ou

superior a um ano ou inferior, respectivamente.

CONTRATOS DE DURAÇÃO INDETERMINADA – DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO

(ARTIGO 1100.º DO CÓDIGO CIVIL)

• A nova redacção do presente artigo veio estabelecer 2 prazos distintos de

antecedência mínima de comunicação para a denúncia, consoante o prazo de

duração efectiva do contrato, em vez dos 120 dias fixos previstos anteriormente.

• Acresce que pode existir uma maior protecção do senhorio, já que se passa a

exigir uma duração mínima e efectiva de 6 meses de contrato, quando

anteriormente não se exigia qualquer duração mínima.

DENÚNCIA PELO SENHORIO (ARTIGO 1101.º DO CÓDIGO CIVIL)

• Em primeiro lugar a denúncia para demolição ou realização de obra de remodelação

ou restauro profundo só pode ter lugar quando tais obras ou restauros “obriguem à

desocupação do locado”.

• Em segundo lugar, e como uma das mais significantes alterações ao regime

substantivo, prevê-se que a denúncia livre possa ter lugar com uma antecedência não

inferior a 2 anos sobre a data em que a cessação seja pretendida, quando

anteriormente o prazo era de 5 anos.

• Na hipótese de o arrendatário não desocupar voluntariamente o locado, o senhorio

pode, de imediato, recorrer ao procedimento especial de despejo a correr termos no

BNA (Balcão Nacional do Arrendamento).

• Por força das normas transitórias (artigos 26.º, n.º4, al, c) e 28.º da Lei n.º 6/2006), a

denúncia livre com prazo de 2 anos não é aplicável aos contratos habitacionais celebrados

anteriormente ao NRAU se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou

deficiência superior a 60%.

• A denúncia livre com prazo de 2 anos é assim aplicável a todos os contratos habitacionais

celebrados a partir de 26 de Junho de 2006, data da entrada em vigor do NRAU.

• Relativamente aos contratos não habitacionais há que distinguir os celebrados após a

entrada em vigor do DL n.º 257/95, dos celebrados em momento anterior:

- Aos contratos celebrados na vigência do DL n.º 257/95, aplica-se o disposto na

alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil;

- Aos contratos celebrados em momento anterior à entrada em vigor do DL n.º

257/95, a denúncia prevista na alínea c) do artigo 1101.º não se aplica, excepto nos casos

em que ocorra trespasse ou haja cedência de participações sociais superior a 50% do capital

da sociedade arrendatária (nestes casos o prazo de denúncia é elevado para 5 anos).

DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO (ARTIGO 1102.º DO CÓDIGO CIVIL)

Consagra-se uma maior flexibilidade de denúncia por parte do senhorio:

- Reduzindo-se o tempo em que este tem que ser proprietário, de 5 para 2

anos;

- Deixando de fazer depender a denúncia da inexistência de casa

arrendada.

Ainda no âmbito de uma maior flexibilidade, com a revogação do n.º 2 foi

eliminado o requisito que exigia que o senhorio apenas poderia denunciar

o contrato mais recente.

DENÚNCIA JUSTIFICADA (ARTIGO 1103.º DO CÓDIGO CIVIL)

• O novo regime da denúncia justificada importa uma significativa alteração na medida em

que se permite que o senhorio proceda à denúncia extrajudicial do contrato de

arrendamento, sem necessidade de recurso aos tribunais, através da acção de despejo,

bastando para o efeito mera comunicação que respeite o disposto nos restantes artigos do

próprio artigo 1103.º.

• Os requisitos da denúncia para obras distinguem-se consoante se trate de operação

urbanística sujeita a controlo prévio ou isenta de controlo prévio.

• Nestes casos o senhorio é obrigado a pagar uma indemnização correspondente a 1 ano de

renda ou a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já

detinha (quando não haja acordo tem preferência a indemnização) (diferente é o 28.º, n.º5).

• No caso de denúncia para habitação o senhorio deve dar ao locado a utilização invocada no

prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos.

• A denúncia jamais pode importar uma duração total do contrato inferior a 2 anos quando

anteriormente a duração mínima era de 5 anos.

TRANSMISSÃO POR MORTE (ARTIGO 1106.º)

• O direito ao arrendamento por morte do arrendatário constitui uma excepção à regra da

caducidade do contrato de arrendamento por morte do arrendatário, prevista na alínea d)

do artigo 1051.º, aplicável apenas aos arrendamentos habitacionais.

• Consagra-se uma nova solução, estabelecendo-se que não se verifica a transmissão

do arrendamento por morte do arrendatário se o titular desse direito tiver outra casa,

própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou

no respectivo concelho no resto do país.

• Tendo em consideração o disposto no artigo 1068.º, a transmissão por morte a favor do

cônjuge será de aplicabilidade reduzida, já que o direito do arrendatário comunica-se ao

seu cônjuge nos casos de regime de comunhão geral ou de adquiridos.

• Aos contratos habitacionais celebrados antes de 26 de Junho de 2006 não se aplica o

disposto no artigo 1106.º, mas sim o estabelecido no artigo 57.º da Lei 6/2006.

NORMAS TRANSITÓRIAS

TRANSMISSÃO POR MORTE NO CASO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃOARTIGOS 57.º DO NRAU (ATENÇÃO AO 26.ºN.º2)

1 – Clarifica-se a situação de união de facto exigindo-se, para efeitos da transmissão por morte, a

convivência por período superior a 2 anos (Lei 7/2001, de 11 de Maio) e a residência no local há mais

de 1 ano;

2 – Restringe-se a transmissão por morte do primitivo arrendatário ao ascendente em 1.º grau,

quando anteriormente se previa a transmissão a ascendentes, sem limitação em função do grau;

3 – Prevê-se uma nova regra (n.º3) que faz caducar o direito à transmissão do arrendamento;

4 – Quando a posição do arrendatário se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos, à

data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU – contrato a prazo certo por 2

anos;

5 – No caso de transmissão para filho ou enteado, o contrato fica submetido ao NRAU na data em

que aquele atingir a maioridade ou, caso seja estudante, na data em que fizer 26 anos de idade;

6 – Tirando o caso excepcional previsto no n.º4, a transmissão por morte do primitivo arrendatário só

se pode verificar uma única vez, ao contrário do estipulado anteriormente que permitia haver lugar a

duas ou três transmissões sucessivas.


TRANSMISSÃO POR MORTE NO CASO DE ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL

ARTIGOS 58.º DO NRAU (ATENÇÃO AO 26.ºN.º2)

Clarifica-se no n.º1 que a transmissão só tem lugar por morte do primitivo arrendatário. Assim,

também a transmissão por morte nos arrendamentos para fins não habitacionais apenas tem lugar

uma vez, solução idêntica à prevista para os arrendamentos habitacionais.

As regras previstas nos artigos 57.º e 58 aplicam-se a todos os contratos celebrados antes do NRAU

(artigo 26.º, n.º2). Quanto aos contratos celebrados após o NRAU aplica-se o disposto nos artigos

1106.º, 1107.º e 1113.º.


Contratos habitacionais celebrados na vigência

do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro) e

contratos não habitacionais celebrados depois

do DL 257/95, de 30 de Setembro (entrada em

vigor a 19 de Novembro de 1990)

Contratos habitacionais celebrados antes da

vigência do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro)

e contratos não habitacionais celebrados antes


vigor a 5 de Outubro de 1995)

REGRA: PASSAM A ESTAR SUJEITOS AO NRAU

- Quanto aos contrato de duração indeterminada, pode

haver lugar à denúncia livre com prazo de 2 anos

(alínea c) do artigo 1101.º do C.C.);

Excepção nos casos em que o arrendatário tenha

idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com

grau comprovado de incapacidade superior a 60%

REGRA: PASSAM A ESTAR SUJEITOS AO NRAU

• Não se aplica o disposto na alínea c) do artigo 1101.ºdo C.C., excepto nos casos de arrendamento nãohabitacional, nas situações de trespasse ou cedênciade participações sociais em mais de 50%;

• Nos casos de denúncia para obras de remodelaçãoou restauro profundo, nas situações em que oarrendatário tem mais de 65 anos ou incapacidadesuperior a 60%, na falta de acordo das partes, osenhorio fica obrigado a garantir o realojamento doarrendatário em condições análogas às que este jádetinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valorda renda e encargos.


Contratos habitacionais celebrados na vigência

do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro) e

contratos não habitacionais celebrados depois


vigor a 19 de Novembro de 1990)

Contratos habitacionais celebrados antes da

vigência do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro)

e contratos não habitacionais celebrados antes


vigor a 5 de Outubro de 1995)

REGIME DE RENDAS

As rendas apenas podem ser

actualizadas nos termos do disposto no

artigo 24.º da lei 6/2006, mediante a

aplicação do coeficiente de actualização,

apurado pelo INE e publicado

anualmente em DR, até 30 de Outubro

de cada ano.

REGIME DE RENDAS

O regime de rendas, bem como o regime

de transição para o NRAU, é efectuado:

-Arrendamento para habitação (30.º a 37.º)

-Arrendamento não habitacional (50.º a

54.º)

Mecanismo de negociação da renda (não habitacional)

Senhorio Inquilino Resultado

Senhorio propõe:- Atualização de renda;- Tipo de contrato: prazo

certo / duração indeterminada

- Duração do contrato.

Aceita

Contrapõe com nova renda, tipo e duração

Denuncia o contrato

Invocar que existe um estabelecimento

comercial (microentidade) /

associação sem fins lucrativos / república

de estudantes

Renda é atualizada; contrato com prazo certo de 5anos (salvo acordo quanto a outro tipo/duração).

- Senhorio aceita. Renda é atualizada; contratocom prazo certo de 5 anos (salvo acordo quantoa outro tipo/duração).

- Senhorio não aceita. Senhorio pode: Denunciar o contrato, com pagamento deindemnização equivalente a 5 anos derenda (valor médio das duas propostas); Atualizar renda de acordo com o valor dahabitação; contrato com prazo certo de 5anos.

Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar ahabitação; não há atualização da renda.

Período transitório de 5 anos em que a atualizaçãoda renda está limitada a 1/15 do valor do locado,apurado nos termos do artigo 38.º do CIMI.

Neste caso não há lugar à possibilidade dedenúncia com o pagamento da indemnização novalor de 5 anos de rendas.

Findo o período de 5 anos o senhorio podepromover a transição para NRAU, sendo que nafalta de acordo o contrato considera-se celebradocom prazo certo, pelo período de 2 anos.

Mecanismo de negociação da renda (habitacional)

Senhorio Inquilino Resultado

Senhorio propõe:- Atualização de renda;- Tipo de contrato: prazo

certo / duração indeterminada

- Duração do contrato.

Aceita

Contrapõe com nova renda, tipo e duração

Denuncia o contrato

Invoca circunstâncias de carência económica

Invoca idade ≥65 anosou deficiência comgrau de incapacidade> 60%

Renda é atualizada; contrato com prazo certo de 5anos (salvo acordo quanto a outro tipo/duração).

- Senhorio aceita. Renda é atualizada; contrato comprazo certo de 5 anos (salvo acordo quanto aoutro tipo/duração).

- Senhorio não aceita. Senhorio pode: Denunciar o contrato, com pagamento deindemnização equivalente a 5 anos de renda(valor médio das duas propostas); Atualizar renda de acordo com o valor dahabitação; contrato com prazo certo de 5anos.

Inquilino tem 3 meses (2+1) para desocupar ahabitação; não há atualização da renda.

Período transitório de 5 anos em que a atualizaçãoda renda está limitada, de acordo com uma taxa deesforço referente ao rendimento do agregadofamiliar, com tecto de 1/15 do valor da habitação:- Rendimento do agregado inferior a € 500 – 10%- Rendimento inferior a € 1500 – 17%- Rendimento igual ou superior a € 1500 – 25%

- Aplicação das regras da negociação, salvo se houversituação de carência económica.

- Em qualquer caso, não há alteração do tipo oucessação do contrato sem acordo do inquilino.

Após 5 anos pode serpromovida a transição parao NRAU, considerando-se,na falta de acordo,celebrado com prazo certo,pelo período de 2 anos.

RESUMO DA REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

Vectores da Reforma


substantivo

B.Revisão do sistema

de transição dos contratos antigos

para o novo regime

C.Agilização do

procedimento de despejo

Descrição

- Confere-se maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duraçãovariada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados às necessidades do inquilino e dosenhorio

- Pretende-se evitar situações prolongadas e/ou reiteradas de incumprimento: o senhoriopode pôr fim ao contrato após 2 meses de não pagamento ou atraso no pagamento da renda,comunicando-o ao inquilino.

- Prevê-se a transição dos contratos antigos para o novo regime num curto período,através de um mecanismo de negociação da renda. Regras especiais: Carência económica - período transitório de 5 anos Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade

superior a 60% - pode existir atualização de renda, mas inquilinos mantêm ocontrato

- Em caso de necessidade de demolição do imóvel ou obras profundas que obriguem àdesocupação, o contrato cessa com indemnização, salvo no caso de idade igual ousuperior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que há sempre lugar arealojamento em condições análogas

É criado um mecanismo especial de despejo célere que corre, tanto quanto possível,por via extrajudicial. Há apenas recurso ao tribunal para acautelar o direito doinquilino que se oponha ou quando seja necessária autorização para entrada forçadana habitação

32

PRINCIPAIS ALTERAÇÕES

A. Alteração ao regime

substantivo

Contratos para fins habitacionais

Antes

Duração dos contratos:- Regra geral: as partes podem acordar

prazo entre 5 e 30 anos; se nadaestipularem, os contratos consideram-secelebrados por duração indeterminada

- Excepção: Os contratos a prazo certo sópodem ter duração inferior a 5 anosquando celebrados para habitação nãopermanente ou para fins transitóriosespeciais

Nota: Na prática os contratos são,informalmente, celebrados com duraçãoinferior à exigida na Lei.

Depois

Duração dos contratos :Não existe um prazo mínimo para

os contratos; Se as partes nada estipularem,

consideram-se celebrados comprazo certo pelo período de 2 anos

Mora (atraso no pagamento):- O senhorio só pode pôr fim ao

contrato após 3 meses de nãopagamento ou atraso. Nos 3 mesesseguintes, o inquilino pode pagar, casoem que a resolução do contrato ficasem efeito.

- Na prática, o despejo só é possível aofim de 6 meses (3+3)

Mora (atraso no pagamento):- O senhorio pode pôr fim ao contrato

após 2 meses de não pagamento ouatraso. No mês seguinte, e apenas poruma vez em cada contrato, o inquilinopode pagar, caso em que a resoluçãodo contrato fica sem efeito.

- Na prática, o despejo é possível ao fimde 3 meses (2+1) ou, após novoatraso, de 2 meses. 33


substantivo


Antes Depois

Denúncia para demolição ou obras

profundas (contratos de duração

indeterminada):

- A denúncia é feita em ação judicial;

- A indemnização é fixada de acordo

com despesas e danos suportadas

pelo inquilino, não podendo ser

inferior a 2 anos de renda;

- Na falta de acordo quanto ao

pagamento de indemnização ou ao

realojamento do inquilino, há lugar a

indemnização, mas não se prevê

qualquer prazo para o acordo.


profundas (contratos de duração

indeterminada):

- Denúncia por mera comunicação ao

inquilino;

- Prazo de 30 dias para acordo; na falta

de acordo, há lugar a indemnização

- Indemnização fixada em 1 ano de

renda;

- A não execução das obras, salvo

motivo não imputável ao senhorio, dá

lugar ao pagamento por este de uma

indemnização correspondente a 10

anos de renda.

34


substantivo

Contratos para fins nãohabitacionais

Antes Depois

Duração:- As partes podem livremente

estabelecer regras quanto à duraçãodo contrato, mas se as partes nadaestipularem, considera-se celebradopor 10 anos

Duração:- Mantém-se a liberdade das partes na

determinação da duração do contrato,mas se as partes nada estipularem,considera-se celebrado por 5 anos

Regime de transição e atualização derendas:- Contratos anteriores a 1990 celebrados

por duração indeterminada não podemser cessados por livre vontade dosenhorio (“contratos para a vida”)

- O senhorio só pode promover aatualização da renda se o imóvel: (i)estiver avaliado fiscalmente há menosde 3 anos; e (ii) estiver em estado pelomenos médio de conservação.

- Atualização faseada (2/5/10 anos) até4% do valor da habitação.

Regime de transição e atualização de

rendas:

- Estabelecimento de um mecanismo de

negociação da renda, que assenta no

diálogo entre as partes.

- Duas exceções:

Carência económica

Idade igual ou superior a 65 anos ou

deficiência com grau de

incapacidade superior a 60%


transição dos contratos antigos

para o novo regime


celebrados antes da vigência do RAU

35

Antes Depois



para o novo regime




profundas:

- Denúncia em ação judicial;

- O senhorio é obrigado a realojar o

inquilino independentemente da sua

idade.


profundas:

- Senhorio pode denunciar o contrato

por mera comunicação.

- O senhorio é obrigado a realojar, no

mesmo concelho em condições

análogas, o inquilino com idade ≥ 65

anos ou deficiência com incapacidade

> 60%.

Antes Depois

Transmissão por morte:

- Há transmissão por morte paraqualquer ascendente;

- Há transmissão sucessiva entre pais,ascendentes e filhos.

Transmissão por morte:- Limita-se a transmissão por morte para

ascendentes em 1º grau (pais);- Elimina-se a possibilidade de transmissões

sucessivas;- Impede-se a transmissão para pessoa com

outra casa própria ou arrendada no mesmoconcelho

- Transmissão dá lugar à transição do contratopara o novo regime (contrato com prazo de 2anos) quando ocorra:

para ascendente que viva com oinquilino e tenha idade inferior a 65anos; ou

para descendente quando este fizer 18anos ou, estando ainda a estudar, 26anos.



para o novo regime



Regime de transição e atualização de rendas:- Contratos anteriores a 1995 celebrados

por duração indeterminada não podem sercessados por livre vontade do senhorio,salvo ocorrendo trespasse ou alteração demais de 50% da composição societária;

- O senhorio só pode promover aatualização da renda se o imóvel estiveravaliado fiscalmente há menos de 3 anos.

- Atualização faseada (5/10 anos) até 4% dovalor da habitação.

Regime de transição e atualização derendas:- Estabelecimento de um mecanismo de

negociação da renda, que privilegia odiálogo entre as partes;

- Exceção: microentidades (entre outros,volume de negócios líquido nãosuperior a 500 mil euros) - períodotransitório de 5 anos

37

Contratos não habitacionais antes da vigência do DL

n.º 257/95

Antes Depois

Regime de transição:

Não há livre denúncia pelo senhorio.

Regime de transição:- O senhorio pode denunciar livremente

o contrato com uma antecedência nãoinferior a 2 anos;

- Exclui-se a possibilidade da livredenúncia nas situações de inquilinoscom: Idade igual ou superior a 65 anos;

ou Deficiência com grau de

incapacidade superior a 60%.



para o novo regime

Contratos para fins habitacionais celebrados na

vigência do RAU(pós 1990)

Contratos não habitacionaiscelebrados na

vigência do DL n.º 257/95

Regime de transição:Só há livre denúncia pelo senhorioquando se verifique:

Trespasse ou locação doestabelecimento; ou

Alteração de mais de 50% dacomposição societária.

Regime de transição:O senhorio pode sempre denunciarlivremente o contrato com umaantecedência não inferior a 2 anos.

38

Conclusões

39

ATUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS E TRANSIÇÃO DOS CONTRATOS ANTIGOS

PARA O NOVO REGIME

Maior confiança dosproprietários

Maior investimento dosparticulares – Promoção dareabilitação urbana

Mais oferta de arrendamento apreços acessíveis

DESPEJOS MAIS RÁPIDOS E MAIS SEGUROS

REFORÇO DA LIBERDADE DAS PARTES

BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO

Memorandum of understanding on specific economic policy

conditionality (MoU)

6.1.

Prever um procedimento de despejo extrajudicial por

violação de contrato, com o objectivo de encurtar o

prazo de despejo para três meses.

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO

O Procedimento Especial de Despejo é um meio processual que se

destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente

do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o

locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre

as partes.

(Artigo 15.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)

BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO

1 - É criado, junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, o

Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) destinado a assegurar a

tramitação do procedimento especial de despejo.

2 – O BNA tem competência em todo o território nacional para a

tramitação do procedimento especial de despejo.

(Artigo 15.º-A da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto)

Principais alteraçõesAntes Depois

Procedimento de despejo:

- Constituindo-se o título executivo o

senhorio pode instaurar ação executiva

para a entrega da habitação – sempre

processo judicial.

Procedimento de despejo:

- É criado um mecanismo especial de

despejo, que corre, tanto quanto

possível, por via extrajudicial, e que

assegure meios de reação mais céleres

e eficazes para efetivar a desocupação

da habitação, v.g., no caso de

incumprimento do contrato por parte

do inquilino.

Procedimento de despejo

45

8. Principais alterações (cont.)

46

Procedimento especial de despejo

Verificado o fundamento do despejo, o senhorio pode apresentar um pedido de

despejo no Balcão Nacional do Arrendamento(BNA);

Inquilino não deduz oposição ao pedido de

despejo

Inquilino deduz oposição ao pedido de

despejo

Senhorio Inquilino

BNA notifica o inquilino

- BNA emite um título de desocupação,podendo o agente de execução ou notáriopromover a efetivação do mesmo;

- Apenas há intervenção do tribunal se fornecessário autorizar a entrada nodomicilio do inquilino - carácter urgente.

- Dá lugar à abertura de um processoespecial e urgente;

- Inquilino paga caução e deposita rendasdevidas no decurso do processo;

- Se alguma das partes utilizarabusivamente este procedimento, incorreem multa igual a 10 vezes a taxa de justiçadevida.

Outras entidades (BNA, Tribunal)

O BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO terá a natureza de

secretaria judicial, nos termos e com a estrutura a definir em decreto-

lei (DGAJ + DGPJ)

Secretaria do Balcão Nacional do ArrendamentoPessoal:Secretário de justiça …………….1;Escrivão de direito ………………..1;Escrivão-adjunto ……………………1;Escrivão auxiliar …………………… 8.

REQUISITOS PARA ACEDER AO BNA1) Em caso de revogação - o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.º 2 do

artigo 1082.º do Código Civil;

2) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável – o contrato

escrito do qual conste a fixação desse prazo;

3) Em caso de cessação por oposição à renovação - o contrato de arrendamento acompanhado do

comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código

Civil;

4) Em caso de denúncia por comunicação pelo senhorio – o contrato de arrendamento,

acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do artigo 1101.º ou no n.º 1 do

artigo 1103.º do Código Civil;

5) Em caso de resolução por comunicação – o contrato de arrendamento, acompanhado do

comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando

aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra;

6) Em caso de denúncia pelo arrendatário – nos termos dos n.os 3 e 4 do artigo 1098.º do Código

Civil e dos artigos 34.º e 53.º da presente lei, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e

o documento de resposta do arrendatário.

COMUNICAÇÃO PARA CESSAÇÃO DO CONTRATO

Possibilidade de o senhorio proceder à comunicação destinada à cessação do

contrato mediante escrito assinado remetido por carta com aviso de receção, nos

casos de contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o

domicílio.

A comunicação considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a

ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;

b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

(Artigos 9.º e 10.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro)

Exmo.º Sr.

António Laranjeira

R. Alexandre Herculano, n.º 75

3130-219 SOURE

Coimbra, 13 de Abril de 2011

Exmo. Senhor,

Venho expor e a final notificar V. Ex.ª para o seguinte:

1. A nossa constituinte, Teresa de Albuquerque Pereira, é dona e legítima possuidora da fracção autónomadesignada pela letra "D", correspondente ao primeiro andar direito do prédio urbano sito na Rua AlexandreHerculano, n.º 75, freguesia e concelho de Soure, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 5812 - Doc.n.º 1.

2. Em 01.11.2009 foi celebrado contrato de arrendamento para habitação entre a nossa constituinte e V. Ex.ª,respeitante à fracção acima identificada - Doc. n.º 2.

EXEMPLO DE COMUNICAÇÃO

3. Com a celebração de tal contrato ficou V. Ex.ª obrigado a pagar a renda mensalde 230 €, montante este sujeito a renovações nos termos legais - Doc. n.º 2.

4. Sucede que, a partir do mês de Setembro de 2010, V. Ex.ª deixou de pagar as rendas devidas até ao momento,

5. encontrando-se na presente data em dívida oito rendas no montante total de 1.840,00 € (mil oitocentos e quarenta euros).

6. Pelo que, tendo decorrido mais de dois meses sobre a data em que V. Ex.ªomitiu o primeiro pagamento devido, tornou-se inexigível à nossa constituinte amanutenção do contrato de arrendamento supra mencionado, assistindo-lhes, portal fundamento, o direito à sua resolução (art. 1083.º, n.º 3 do Código Civil).

7. Sendo que a dita resolução carece de ser efectuada por um dos meios referidosno art. 9.º, n.º 7 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, entre os quais o orautilizado, e com observância do disposto no art. 1084.º, n.º 2 do Código Civil.

8. Assim, a nossa constituinte declara resolvido o contrato de arrendamento emapreço, devendo a fracção ser – lhe entregue livre e devoluta de pessoas e bensaté ao final do mês seguinte à presente resolução, sob pena de execução judicial(art. 1087.º do Código Civil).

JUNTAM-SE: 2 documentos, cópias e procuração

O Advogado

Carlos Matias

REQUERIMENTO DE DESPEJOO requerimento é apresentado em modelo próprio, no BNA, devendo o requerente:

a) identificar as partes, indicando os seus nomes e domicílios, bem como os respetivos números de identificação civil;

b) Indicar o seu endereço de correio eletrónico se pretender receber comunicações por meios eletrónicos;

c) Indicar o tribunal competente para apreciação dos autos se forem apresentados à distribuição;

d) Indicar o lugar onde deve ser feita a notificação, o qual, na falta de domicílio convencionado por escrito, deve ser o local

arrendado;

e) Indicar o fundamento do despejo e juntar os documentos previstos no n.º 2 do artigo 15.º;

f) Indicar o valor da renda;

g) Formular o pedido e, no caso de pedido para pagamento de rendas, encargos ou despesas, discriminar o valor do capital,

juros vencidos e outras quantias devidas;

h) Juntar comprovativo do pagamento do imposto do selo;

i) Indicar que pretende proceder ao pagamento da taxa devida ou, sendo o caso, indicar a modalidade de apoio

judiciário concedido, bem como juntar documento comprovativo da respetiva concessão;

j) Designar o agente de execução ou o notário competente para proceder à desocupação do locado;

k)Designar agente de execução para proceder à execução para pagamento das rendas, encargos ou despesas em

atraso, nos casos em que seja designado notário para proceder à desocupação do locado ou este venha a ser

competente;

l) Assinar o requerimento.

Entre os documentos que o requerido tem que apresentar, sob pena de

a aplicação não permitir o envio do requerimento para o BNA, está

o comprovativo de pagamento de imposto do selo. Há situações de

isenção do imposto do selo em que o requerente pode indicar que

está isento.

OBJETO DO PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO E RECUSA DO REQUERIMENTO

Sem prejuízo do disposto no número seguinte, em cada procedimento especial de

despejo apenas pode ser requerida a desocupação de um imóvel.

Pode ser requerida a desocupação de um conjunto de bens imóveis se estes se

encontrarem no mesmo concelho, se existir uma dependência funcional entre eles,

designadamente quando se trate de imóvel para habitação e de garagem ou

arrecadação descritos em frações autónomas distintas, e se as partes contratuais

forem as mesmas. (artigo 8.º do decreto-lei que regulamenta a PED)

O REQUERIMENTO DE DESPEJO PODE SER APRESENTADO PELAS SEGUINTES VIAS:

1) Pelo Citius, quando entregue por mandatário;

2) Através da aplicação do BNA, quando o cidadão tenha cartão do cidadão, juntando digitalização dos documentos

relevantes;

3) Através de uma secretaria judicial, quando o cidadão não tenha cartão do cidadão:

a) Poderá preencher o requerimento na aplicação do BNA mas não poderá concluir a sua entrega, devendo, após

preencher todos os campos, dirigir-se a uma secretaria judicial, com o n.º de referência do requerimento, entretanto

gerado, e com os documentos que devem acompanhar o requerimento. A secretaria “recuperará” a informação do

requerimento com base no n.º de referência apresentada pelo cidadão, digitalizará (caso ainda não venham digitalizados)

os restantes documentos, e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o processo para o BNA via

aplicação informática deste;

b) Poderá preencher o modelo do requerimento em papel, e entregá-lo, juntamente com os restantes

documentos, numa das secretarias judiciais competentes para a sua receção. Aí um funcionário preencherá o

requerimento na aplicação do BNA com base nas informações constantes do requerimento em papel, digitalizará os

restantes documentos e, após confirmar a identificação do requerente, remeterá o requerimento para o BNA.

c) Nos casos em que não haja digitalizador deve o secretário preencher via informática o requerimento e enviar

por correio os documentos/cópias dos originais.

Em todas as comarcas deverá haver secretarias competentes para receber os requerimentos de despejo. Os funcionários

terão que se autenticar (nome de utilizador e password).

Quando o requerente pretende cumular com o pedido de despejo o pedido de

pagamento de rendas, encargos ou despesas, terá que preencher um conjunto de campos

adicionais, que correspondem aos campos do requerimento executivo que sejam

relevantes para a execução para pagamento de quantia certa e que não tenham

correspondência nos campos já existentes no requerimento de despejo.

Quando o requerimento de despejo seja apresentado em papel, os campos específicos

para o pagamento de rendas, encargos ou despesas, deverão constar de um anexo

próprio.

RECUSA DO REQUERIMENTO DE DESPEJO – ARTIGO 15.º - C

O requerimento só pode ser recusado se:

a) Não estiver endereçado ao BNA;

b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos documentos previstos no

n.º 2 do artigo 15.º;

c) Não estiver indicado o valor da renda;

d) Não estiver indicada a modalidade de apoio judiciário requerida ou concedida, bem como se não

estiver junto o documento comprovativo do pedido ou da concessão do benefício do apoio

judiciário;

e) Omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente, os números de identificação civil ou

o lugar da notificação do requerido;

f) Não estiver assinado;

g) Não constar do modelo a que se refere o n.º 1 do artigo anterior;

h) Não se mostrarem pagos a taxa e o imposto do selo;

i) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento.

Nos casos de recusa do requerimento em que o requerente apresente novo

requerimento no prazo de 10 dias (n.º 2 do art. 15.º-C), considera-se que este

requerimento dá entrada no mesmo processo, não havendo lugar à criação de

um novo processo.

Torna-se assim necessário que a aplicação do BNA para entrega dos

requerimentos consiga identificar estas situações.

PARTES PROCESSUAIS

Desde logo o n.º3 do artigo 15.º-B prevê a pluralidade de partes Assim,

como partes principais temos o senhorio/senhorios e

arrendatário/arrendatários.

Caso especial do cônjuge do arrendatário

Nos casos em que esteja em causa casa de morada de família, o cônjuge

que não seja arrendatário será notificado para a casa de morada de família

nos mesmo termos dos outros requeridos (seguindo as regras do domicílio

convencionado), sendo tratado a partir daí como um requerido normal –

isto implica que se poderá opor, e que poderá por ex. ter um mandatário

distinto do outro cônjuge.

NOTIFICAÇÃO DO REQUERIMENTO DE DESPEJO

A notificação do requerido para desocupar o locado e, sendo o caso, pagar ao

requerente o valor das rendas em atraso e para deduzir oposição à pretensão é

expedida para o local indicado no requerimento de despejo, mediante carta

registada com aviso de recepção, considerando-se efectuada:

a) Quando o citando recuse a assinatura do aviso de recepção;

b) Na data certificada pelo distribuidor do serviço postal ou, no caso de

ter sido deixado aviso por não ter sido possível efectuar o depósito na

caixa do correio, no 8.º dia posterior a essa data, presumindo-se que o

destinatário teve oportuno conhecimento dos elementos que lhe foram

deixados.

(Art. 15.º-D da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro e n.ºs 3 a 5 do art. 237.º-A do C.P.C.)

OPOSIÇÃO AO REQUERIMENTO DE DESPEJO

1 – O requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias a contar da sua notificação.

2 – A oposição não carece de forma articulada, devendo ser apresentada no BNA apenas por via eletrónica, sob

pena de pagamento imediato de uma multa no valor de 2 unidades de conta processuais.

3 – Com a oposição, deve o requerido proceder à junção do documento comprovativo do pagamento da taxa de

justiça devida e, nos casos previstos nos n.os 3 e 4 do artigo 1083.º do Código Civil, ao pagamento de uma

caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis

rendas, salvo nos casos de apoio judiciário.

4 – Não se mostrando paga a taxa ou a caução previstas no número anterior, a oposição tem-se por não deduzida.

5 – A oposição tem-se igualmente por não deduzida quando o requerido não efetue o pagamento da taxa devida

no prazo de cinco dias a contar da data da notificação da decisão definitiva de indeferimento do pedido de

apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou de pagamento faseado da taxa e dos demais encargos com o

processo.

A oposição seguirá automaticamente para o tribunal, pelo que a análise à validade da mesma

(nomeadamente se foi paga a taxa de justiça ou a caução – art. 15.º-F n.º 4) será efetuada já no

tribunal.

Uma vez que a constituição de mandatário é sempre obrigatória

para a dedução de oposição, nos termos do n.º 3 do art. 15.º-S, a

multa de 2 unidades de conta prevista no n.º 2 do art. 15.º-F é

aplicável quando a oposição tenha sido entregue em papel (e não

quando não tenha a menção da existência do mandato e do

domicílio profissional do mandatário).

O pagamento da caução no valor das rendas, encargos ou despesas em

atraso previsto no n.º 3 do art. 15.º-F é efetuado através da emissão de

DUC no sistema do IGFIJ, com a designação de “depósito autónomo”.

O documento comprovativo do pagamento deverá ser entregue com a

oposição e registado na aplicação das custas apenas no tribunal, associado

em processo que corra no tribunal.

Não obstante, em virtude do n.º 1 do art. 15.º-H, o BNA terá que notificar

o requerente de que foi apresentada oposição, remeter-lhe cópia da mesma e

informar que foi remetida para tribunal.

Sempre que seja necessária intervenção do tribunal – nos casos de oposição, pedido

de diferimento da desocupação do imóvel, pedido de suspensão do

despejo, autorização para entrada no domicílio ou impugnação – a peça

processual que determina essa intervenção dará entrada no BNA (seja através da

sua aplicação informática, seja, eventualmente, em papel) e é este que remete o

processo para tribunal (sendo que quando a peça dê entrada via aplicação

informática, esse envio pode acontecer de modo automático).

A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição.

A sentença, sucintamente fundamentada, é logo ditada para a ata.

Tendo sido requerida a intervenção do tribunal, a respectiva decisão judicial é

enviada do tribunal para o BNA e, em função do conteúdo da decisão, extingue-

se o procedimento especial de despejo ou dá-se início ou prossegue-se com o

despejo - neste caso informa-se o agente de execução/notário/oficial de justiça

do conteúdo da decisão.

Tendo em consideração que o recurso da decisão tem efeito meramente

devolutivo (artigo 15.º Q) o tribunal comunica a decisão ao BNA no momento

em que dá conhecimento da mesma às partes. O tribunal deve igualmente dar

conhecimento de todos os recursos entretanto instaurados.

DA AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO E SENTENÇA

Nos casos de oposição ao despejo em que o tribunal dê razão ao

senhorio, a decisão do tribunal é o título executivo necessário para a

efetivação do despejo.

O despejo, no entanto, é “tramitado” no BNA, sendo este quem

remete a decisão judicial ao agente de execução/notário/oficial

de justiça.

O pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas em atraso só pode ser deduzido

contra os arrendatários e, tendo o arrendamento por objeto casa de morada de família, deve

ser também deduzido contra os respetivos cônjuges (artigo 7.º do Decreto-Lei de

regulamentação).

Tendo sido deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, no momento

em que é emitido o título de despejo (ou que o BNA é notificado da decisão judicial relativa à

oposição), o BNA terá que remeter o título (ou a decisão judicial) para o agente de

execução/notário/oficial de justiça, apenas para efeitos do despejo.

Em simultâneo, notificará o senhorio, não só da emissão do título, mas também de que deverá

proceder, no prazo de 10 dias, ao envio do comprovativo do pagamento da taxa de justiça

referente à ação executiva para o pagamento das rendas, encargos ou despesas.

PEDIDO DE PAGAMENTO DE RENDAS

Caso o senhorio não remeta tal comprovativo, considera-se que desistiu

de intentar a ação executiva e o procedimento, no que respeita ao

pagamento das rendas, termina aí.

Caso o senhorio remeta o comprovativo, então o BNA recuperará a

informação que consta do requerimento de despejo e criará um

requerimento executivo, ao qual juntará o título de despejo (ou a decisão

judicial) e o comprovativo do pagamento da taxa de justiça, e remeterá

para tribunal, dando início por essa via a uma ação executiva para

pagamento de rendas, encargos ou despesas.

Nos casos em que foi deduzido o pedido de pagamento de rendas, encargos ou

despesas e quando o senhorio não tenha ainda constituído advogado no

procedimento especial de despejo, a notificação que se realiza após a emissão do

título de despejo servirá também para que o senhorio indique qual o seu

advogado (cuja constituição pode até ser obrigatória na ação executiva para

pagamento de rendas), juntando a respetiva procuração (ou permitindo que o

advogado se associe ao processo através do Citius).

Caso o senhorio deduza cumulativamente com o pedido de despejo, o

pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, pode nomear

um notário para o despejo e um agente de execução para o pagamento

de rendas, encargos ou despesas.

Nos casos em que há cumulação de pedido de despejo e de execução

de rendas, encargos ou despesas, e o senhorio pretenda nomear um

agente de execução para o despejo (e não um notário) deve ser esse

mesmo agente de execução a realizar a execução para pagamento de

renda.

DOS AGENTES DE EXECUÇÃO

Conforme tivemos oportunidade de verificar, o notário ou o A.E. é designado ao abrigo

do disposto na alínea j) do n.º2 do artigo 15.º - B, da Lei n.º 6/2006, de 27 de

Fevereiro.

No entanto, para ser designado o notário ou o A.E., este tem previamente que se

inscrever na lista do BNA, por forma a que o sistema informático o possa reconhecer

automaticamente.

Nos casos em que o notário se inscreva na lista poderá recusar a realização de despejos

com base no disposto nos artigos 7.º (territorialidade) e 14.º (extensão de

impedimentos).

Uma vez indicado o notário ou o A.E. este receberá o título ou a decisão judicial,

devendo dar início à desocupação do locado – artigo 15.º - J.

Artigo 15.º - J

Desocupação do locado e pagamento de rendas em atraso

Havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução,

notário ou oficial de justiça, desloca-se imediatamente ao locado para tomada de posse

do imóvel, lavrando auto da diligência.

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar diretamente o

auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da

porta e a substituição da fechadura para efetivar a posse do imóvel ou seja oposta

alguma resistência ou haja justificado receio de oposição de resistência (n.º3 do artigo

15.º - J e n.º5 do artigo 14.º do decreto-lei que regulamenta o PED.

Artigo 15.º -K

Destino dos bens

1 — O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça procede

ao arrolamento dos bens encontrados no locado.

2 — O arrendatário deve, no prazo de 30 dias após a tomada da

posse do imóvel, remover todos os seus bens móveis, sob pena de

estes serem considerados abandonados.

OCORRÊNCIAS POSSÍVEIS NO ÂMBITO DA DESOCUPAÇÃO DOLOCADO:

A) Acordo entre senhorio e arrendatário

B) Autorização judicial para entrada imediata no domicílio

C) Suspensão da desocupação do locado

D) Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação

Artigo 15.º - J, n.º2

O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para a

desocupação do locado com remoção de todos os bens móveis, sendo

lavrado auto pelo agente de execução, notário ou oficial de justiça.

A – ACORDO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO

Artigo 15.º -L

Autorização judicial para entrada imediata no domicílio

1 – Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade ou incumpra o acordo previsto no

n.º 2 do artigo 15.º -J e o procedimento especial de despejo não tenha sido distribuído a juiz, o agente

de execução, o notário ou o oficial de justiça apresenta requerimento no tribunal judicial da situação do

locado para, no prazo de cinco dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio.

2 — O requerimento previsto no número anterior assume caráter de urgência e deve ser instruído com:

a) O título para desocupação do locado;

b) O documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça devida.

Só há lugar a este requerimento nos casos em que não houve oposição, já que, nos termos do n.º7 do

artigo 15.º, sempre que os autos sejam distribuídos, o juiz deve pronunciar-se sobre todas as questões

suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre a autorização de entrada no domicílio.

B – AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA ENTRADA NO DOMICÍLIO

O agente de execução/notário/oficial de justiça apenas deverá apresentar o

requerimento para ser autorizada a entrada no domicílio, após pagamento

efetuado pelo senhorio do valor da taxa de justiça.

Nos casos em que o senhorio beneficia de apoio judiciário, e o despejo é realizado

por oficial de justiça, logo não é necessário o pagamento da taxa de justiça.

Nos restantes casos aplicar-se-á a taxa de justiça que deverá constar da

regulamentação, nos termos do disposto no artigo 15.º - S, n.º 9, alínea i).

O n.º 4 do art. 15.º-L prevê que é motivo de recusa do requerimento de autorização para

entrada no domicílio a violação do disposto no arts. 9.º, 10.º e 15.º-D, ou seja as normas

relativas às comunicações entre senhorio e arrendatário antes do procedimento especial

de despejo e as normas de notificação ao arrendatário do requerimento de despejo.

Sendo que:

- O requerimento de autorização é apresentado pelo agente de execução/notário/oficial

de justiça;

- Este não terá em sua posse esses documentos;

- Os documentos constam do processo no BNA, será possível, na plataforma

informática, ao agente de execução/notário/oficial de justiça “anexar” ao seu

requerimento documentos do processo de modo expedito.

Carece de prévia autorização judicial a entrada imediata no imóvel arrendado para tomar

posse sempre que o mesmo constitua domicílio e o requerido não o desocupe de livre

vontade ou incumpra o acordo previsto no n.º 2 do artigo 15.º-J da Lei n.º 6/2006, de 27

de fevereiro.

ARTIGO 14.º DO DECRETO-LEI DE REGULAMENTAÇÃO

Nos casos de arrendamento para fins habitacionais em que o agente de execução, notário

ou oficial de justiça verifique que no imóvel arrendado não se encontram pessoas e

que existem indícios de que o mesmo se encontra abandonado, a entrada no imóvel

não carece de prévia autorização judicial.

Nos casos previstos no parágrafo anterior, previamente à entrada no imóvel arrendado o

agente de execução, notário ou oficial de justiça afixa no local aviso com dia e hora para

entrada no imóvel, com antecedência não inferior a 20 dias, e confirma a existência de

indícios de abandono, lavrando sempre auto de ambas as diligências.

Considera-se existir indícios de abandono quando se verifiquem, pelo menos, duas das

seguintes circunstâncias:

- O fornecimento de água ou de eletricidade encontrar-se interrompido há mais de dois

meses;

- O receptáculo postal encontrar-se cheio;

- O imóvel encontrar-se devoluto, sendo tal situação confirmada por pessoa residente na

área do locado e com conhecimento direto.

Quando a desocupação do locado deva efetuar–se em domicílio, a mesma só pode realizar

-se entre as 7 e as 21 horas, devendo o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça

entregar cópia do título ou decisão judicial a quem tiver a disponibilidade do lugar em que

a diligência se realiza, o qual pode assistir à diligência e fazer–se acompanhar ou substituir

por pessoa da sua confiança que, sem delonga, se apresente no local.

C)Artigo 15.º -M

Suspensão da desocupação do locado

1 — O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça suspende as diligências

para desocupação do locado sempre que o detentor da coisa, ao qual não tenha sido

dada a oportunidade de intervir no procedimento especial de despejo, exibir algum

dos seguintes títulos, com data anterior ao início daquele procedimento:

a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do

senhorio;

b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado

do arrendatário, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15

dias a respetiva notificação ao senhorio ou de este ter especialmente autorizado

subarrendamento ou a cessão ou, ainda, de ter reconhecido o subarrendatário ou

cessionário como tal.

2 — Tratando-se de arrendamento para habitação, o agente de execução, o notário ou

o oficial de justiça suspende as diligências executórias quando se mostre, por atestado

médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a

execução.

3 — Nos casos referidos nos números anteriores, o agente de execução, o notário ou o

oficial de justiça lavra certidão das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte

o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que as diligências para a

desocupação do locado prosseguem, salvo se, no prazo de 10 dias, requerer ao juiz do

tribunal judicial da situação do locado a confirmação da suspensão, juntando ao

requerimento os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao

senhorio ou ao seu representante.

4 — Ouvido o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situação do locado, no prazo de

cinco dias, decide manter suspensas as diligências para a desocupação ou ordena o

levantamento da suspensão e a imediata prossecução daquelas.

D)ARTIGO 15.º - N

DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL ARRENDADO PARA HABITAÇÃO

1 — No caso de imóvel arrendado para habitação, dentro do prazo para a oposição ao procedimento especial

de despejo, o arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado o diferimento

da desocupação por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as

testemunhas a apresentar, até ao limite de três.

2 — O diferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio

do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa fé, a circunstância de o arrendatário

não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a

sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas, só

podendo ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:

a) Que, tratando -se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de

meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de

valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção;

b) Que o arrendatário é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.

3 — No caso de diferimento decidido com base na alínea a) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro

Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao

período de diferimento, ficando aquele sub -rogado nos direitos deste.

Artigo 15.º -OTermos do diferimento da desocupação

1 — O requerimento de diferimento da desocupação assume carácter de urgência e é indeferido liminarmente

quando:

a) Tiver sido apresentado fora do prazo;

b) O fundamento não se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior;

c) For manifestamente improcedente.

2 — Se o requerimento for recebido, o senhorio é notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias,

devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três.

3 — O juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupação por razões sociais no prazo máximo de 20

dias a contar da sua apresentação, sendo, no caso previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo anterior, a decisão

oficiosamente comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão

Financeira da Segurança Social.

4 — O diferimento não pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trânsito em julgado da

decisão que o conceder.

ENTREGA DO IMÓVEL

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça investe o requerente na posse,

entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica os requeridos e

quaisquer detentores para que respeitem e reconheçam o direito do requerente.

Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o requerente é investido na

posse da sua quota-parte.

Tratando-se da casa de habitação principal do requerido, sempre que se suscitem sérias

dificuldades no realojamento do despejado, o agente de execução, notário ou oficial de

justiça comunica antecipadamente o facto à câmara municipal e às entidades assistenciais

competentes.

Regime das custas processuais

Ao procedimento especial de despejo, quer quando esteja a correr no BNA, quer

quando esteja a correr no tribunal, aplica-se o Regulamento das Custas

Processuais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de fevereiro, com as

especificidades previstas no diploma de regulamentação.

Valor do procedimento

O valor do procedimento especial de despejo corresponde ao valor da renda de

dois anos e meio, acrescido do valor das rendas em dívida.

Intervenientes - Senhorio

Intervenientes - Arrendatário

Documentos

Requerimento - Resumo

CITIUS - Mandatários

Entrega de Peças Processuais para o Balcão Nacional do Arrendamento

CITIUS – Entregas Eletrónicas

BNA – Envio de peças processuais

BNA - Formulário – Caracterização do pedido

BNA - Formulação do pedido

BNA - Situação do Locado

BNA - Registo de Requerente

BNA - Registo de Requerido

BNA - Intervenientes

BNA – Desocupação do locado

BNA – Pedido de pagamento de rendas – Agente de Execução

BNA – Pedido de pagamento de rendas – Liquidação da obrigação

BNA – Documentos

• Após 2 meses de renda em atraso (ou em caso de qualquer situação (das situações?) que importe a cessação do

contrato previstas no n.º2 do artigo 15.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro) o senhorio comunica a resolução do

contrato, devendo o arrendatário abandonar o locado no prazo de 30 dias (artigos 1081.º e 1087.º do Código Civil)

• Não tendo o arrendatário abandonado o locado o senhorio dá início ao PROCEDIMENTO DE DESPEJO mediante

requerimento a apresentar no BALCÃO NACIONAL DO ARRENDAMENTO. (A VERDE NÃO CONSIGO LER!)

• O arrendatário é notificado para em 15 dias desocupar o locado e pagar as rendas em atraso ou deduzir oposição,

prestando caução no valor máximo correspondente a 6 rendas.

• Não tendo sido deduzida oposição, não tendo sido prestada caução ou não tendo sido efectuado o pagamentoo

das rendas entretanto vencidas é constituído automaticamente TÍTULO PARA DESOCUPAÇÃO DO LOCADO. (A VERDE

NÃO CONSIGO LER!)

• Em caso de dedução de oposição com prestação da caução e pagamento da taxa de justiça há lugar a ACÇÃO

ESPECIAL DECLARATIVA, devendo a audiência realizar-se no prazo de 20 a contar da distribuição.

• O Balcão do Arrendamento envia automaticamente ao Agente de Execução/Notário o título de desocupação do

locado e este deve deslocar-se ao locado imediatamente para o desocupar, podendo solicitar o auxílio das

autoridades judiciais para o arrombamento e a substituição da fechadura.

• Havendo resistência física do arrendatário, o senhorio deve efectuar o pedido de AUTORIZAÇÃO JUDICIAL (A

VERDE NÃO CONSIGO LER!) para entrada forçada e pedido de auxilio de forças policias, que deve der proferida

EXEMPLO CONCRETO

2 meses em falta de pagamento de rendas há lugar à comunicação para resolução do contrato e para a desocupação do

locado em 30 dias

Requerimento e notificação via Balcão do Arrendamento para, em

15 dias, desocupar o locado e pagar as rendas

ou deduzir oposição.

(Dentro deste prazo o arrendatário pode provar que as rendas já tinham

sido pagas ou depositadas)

Não tendo havido oposição do arrendatário considera-se o contrato resolvido TÍTULO PARA

DESOCUPAÇÃO DO LOCADO

Em caso de oposição, com prestação de caução, haverá lugar a ACÇÃO

ESPECIAL DECLARATIVA

Envio do título para o Agente de execução / Notário via BNA para

que este tome posse imediatamente do imóvel.

Havendo resistência física do arrendatário, o senhorio deve

efectuar o pedido de AUTORIZAÇÃO JUDICIAL para

entrada imediata no (do) locado.

A autorização judicial terá de ser proferida em 5 dias.

Obtida autorização judicial, o Agente de execução / notário deverá executar o despejo

imediatamente

FIM DO PROCEDIMENTO

Desocupação do imóvelArtigo 1087.ºº do C.C.Rendas em atraso

Artigo 1083.º C.C., n.º3Pagamento da rendaArtigo 1084.º do C.C.,

n.º 3Comunicação obrigação incumprida

Artigo 1084.º, n.º1 do C.C.Título Executivo

Artigo 15.º, n.º1, al. e) do NRAU

3 meses 3 meses 10 meses (tempo médio actual)

ACÇÃO EXECUTIVA DE DESPEJO• Competência do Agente de Execução (art.808.º do C.P.C.)

• Oposição à execução no prazo de 20 dias(artigo 813.º e 816.º do C.P.C.)

REG

ACTUAL

2 meses

Rendas em atraso

Artigo 1083.º C.C., n.º3

1 mês

PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE DESPEJO

• Competência dos Agentes de Execução e Notários

Proposta

Comunicação obrigação incumprida

Desocupação

do locado

BNA

15 d

TÍTULO

DESOCUPAÇÃO DO

LOCADO

Oposição

Desocupação imediata

VANTAGENS INFORMÁTICAS DO BNA

A criação do BNA permiti criar um melhor sistema de fluxo de informação

previsto legalmente. No âmbito do Plano de Acção para a Justiça na Sociedade

de Informação, o Balcão Nacional de Arrendamento pode, por via informática,

optimizar o tempo despendido na troca de comunicações, notificações,

requerimentos e demais documentação.

Por esta via pretende-se colocr a informática ao serviço da justiça com ganhos

substanciais de simplicidade, celeridade e eficácia no procedimento do despejo.

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