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2018 Eng. Salvador Bueno das Neves av. sapopemba, 414 são paulo sp cep.: 03345-001 tel.: 11/2021-6418 email: [email protected] EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MEN- DES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO: 1078983-31.2016.8.26.0100 Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 176 dos Autos do processo que move CON- DOMÍNIO EDIFÍCIO BEATRIZ em face de ANGELICA MARIANA e outro, após conclusões do laudo, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer: a - A juntada ao respectivo Laudo b - A liberação dos honorários que se encontram depositados. Termos em que P. Deferimento São Paulo, 22 de fevereiro de 2018. Salvador Bueno das Neves CREA 5062008324/D Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1078983-31.2016.8.26.0100 e código 3F82243. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SALVADOR BUENO DAS NEVES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/02/2018 às 16:34 , sob o número WJMJ18401768322 . fls. 215
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tel.: 11/2021-6418
email: [email protected]
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MEN-DES JÚNIOR DE SÃO PAULO.
PROCESSO: 1078983-31.2016.8.26.0100 Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 176 dos Autos do processo que move CON-DOMÍNIO EDIFÍCIO BEATRIZ em face de ANGELICA MARIANA e outro, após conclusões do laudo, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer:
a - A juntada ao respectivo Laudo b - A liberação dos honorários que se encontram depositados.
Termos em queP. Deferimento
São Paulo, 22 de fevereiro de 2018.
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email: [email protected]
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MEN-DES JÚNIOR DE SÃO PAULO.
PROCESSO: 1078983-31.2016.8.26.0100 Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, perito judicial, honrado por sua nomeação à folhas 176 dos Autos do processo que move CON-DOMÍNIO EDIFÍCIO BEATRIZ em face de ANGELICA MARIANA e outro, após vistas nos Autos e vistoria in loco, vem mui respeitosamente perante Vossa Exce-lência apresentar a conclusão a que chegou, contida no presente
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
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SUMÁRIO
I – Objetivo...............................................................................................03
II – Objeto.................................................................................................03
III – Vistoria...............................................................................................05
IV – Avaliação............................................................................................09
V – Conclusão.............................................................................................10
VI – Encerramento......................................................................................10
ANEXOS
I – Certidão Cadastral.........................................................................12 II – Pesquisas Imobiliárias...................................................................13 III - Memória de cálculos......................................................................17
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I – OBJETIVO
O objetivo do presente trabalho é atender determinação deste Douto Juízo, à folhas 176 dos Autos do processo já mencionado, apresentando o valor atual do imóvel do tipo apartamento, penhorado, à folhas 158 dos mesmos Autos, cujos pro-prietários são os requeridos nesta Ação.
II – OBJETO
O objeto é um imóvel do tipo apartamento de nº 21. O apartamento está situado no 2º andar do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BEATRIZ, localizado à Al. Cam-pinas, 1521, no Jardim Paulista, 28º subdistrito em São Paulo. O imóvel possui matrícula nº 43.561, registrado no 4º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, construído em 1.975 e padrão construtivo 2-D e estado de conservação ne-cessitando de reparos “c”. Possui garagem com número 04 – Vide fotos às páginas seguintes. Número de Contribuinte da PMSP é 081.005.0920.4,
1) – Localização O imóvel acha-se localizado em área residencial urbana, tendo em sua pro-ximidade todos os recursos da cidade, tais como, ônibus, metrô, teatros, igrejas, farto comércio, lojas de grife, restaurantes e Shoppings.
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2) – Urbanização O local possui todos os melhoramentos urbanos condizentes com a cidade de São Paulo, tais como, rua asfaltada e arborizada, guias e sarjetas, iluminação pública, redes de água e esgotos, sistema de coleta de lixo.Vide fotografias do lo-gradouro e da fachada do imóvel.
III - VISTORIA
No dia 21 de fevereiro de 2018, à 10:30hs, atendidos pelo porteiro do Edifício, o qual forneceu a chave, porquanto o apartamento está vazio. Assim, foi possível vistoriar o imóvel em questão, cujas características a seguir serão apresentadas:
Características
O edifício possui hall de entrada simples, com piso, parte em pedra Miracema e na entrada do elevador, piso em mármore Travertino.
O apartamento em questão é de padrão construtivo simples e a torre onde se localiza o apartamento possui dois elevadores. O apartamento é composto pelos seguintes ambientes:
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Entrada da unidade e numeral
Sala O piso é em Eucaplac padrão madeira, paredes em látex sobre massa fina, teto em látex sobre reboco.
Cozinha/Área de serviço/Quarto de empregada O piso é em cerâmica e paredes com azulejo até o teto.
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Área de serviço e quarto de empregada
Corredor e Quartos (1 e 2) O piso é em Eucaplac padrão madeira, paredes em látex sobre massa fina e tetos em látex sobre reboco.
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Banheiro O banheiro possui piso em cerâmica e azulejo até o teto.
Acesso principal e Hall
Vistas dos acessos externo e interno e hall principal.
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Garagem, vista geral
O apartamento possui esquadrias em alumínio pintado e portas em madeira.
Dimensões do apartamento
Área útil = 71,72m2 Área comum = 24,07 m2
Área total = 95,79m2 Fração ideal = 1,9595%
Idade do imóvel = 43 anos Padrão construtivo simples = 1,47
Estado de conservação = “c” k = 0,371
Índice Fiscal = 2.876,00
IV – AVALIAÇÃO
A avaliação seguirá determinações contidas na Norma Brasileira NBR 14653-2 (Imóveis Urbanos) e IBAPE/SP- 2011 (Avaliação de Imóveis Urbanos), utilizando-se do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde os valores unitários dos imóveis pesquisados serão saneados por fatores, tratamento estatístico e homoge-neizados após.
Valor do apartamento “Vi”
Vi = Au x Vus Au = 71,72 m2 Vus = 7.337,08
Vi = 71,72 x 7.337,08 = 526.215,38
Valor do imóvel = R$ 526.215,38
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V – CONCLUSÃO Pelas descrições anteriores, conclui este signatário que o valor de venda do imóvel é:
Valor do apartamento
R$ 526.000,00(Quinhentos e vinte e seis mil reais)
Arredondados
Valor calculado para o mês de fevereiro de 2018
VI – ENCERRAMENTO Consta o presente laudo de 16 folhas impressas em um só lado, todas rubri-cadas, sendo esta datada e assinada, inclusive os Anexos.
São Paulo, 22 de fevereiro de 2018.
Salvador Bueno das NevesCREA 5062008324
Perito Judicial
Em atenção ao artigo 5° do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário.
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ANEXOS
I – Certidão Cadastral
II - Pesquisa Imobiliária
III - Memória de Cálculo
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Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004.
A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 23/05/2018, em
2.413,00- da construção:
2.333,00- de terreno:
Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/
SALVADOR BUENO DAS NEVES (CPF 052.170.088-49)
Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2018.
2.2018.000313624-2
Data de Emissão:
Número do Documento:
Solicitante:
22/02/2018
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU
1-A-1-B ESQ RUA PIO XI 1951 CEP 05454-100
1-A-1-B ESQ RUA PIO XI 1951 CEP 05454-100
R SUCURIU, 258 - APTO 11 E VAGAS
R SUCURIU, 258 - APTO 11 E VAGAS
Valores de m² (R$):
Local do Imóvel:
Endereço para entrega da notificação:
Contribuinte(s):
CPF 509.515.808-68 SALOMAO HAMER
2018
081.005.0920-4Cadastro do Imóvel:
255.827,00- da construção:0,00- da área não incorporada:
116.275,00
372.102,00Base de cálculo do IPTU:
- da área incorporada:
Valores para fins de cálculo do IPTU (R$):
Dados cadastrais da construção:
38,04Testada (m):0Área não incorporada (m²):
Área incorporada (m²): 2.507
2.507Área total (m²):0,0143Fração ideal:
residência
171
655Área ocupada pela construção (m²): Uso:
Área construída (m²): Padrão da construção: 2-D
1982Ano da construção corrigido:
Dados cadastrais do terreno:
I - CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO APARTAMENTO
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cep.: 03345-001
tel.: 11/2021-6418
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II - PESQUISA IMOBILIÁRIA
Imóvel 1 Apartamento localizado à rua Oscar Freire, no bairro do Jardim Paulista, con-tendo 100,00m2. de área útil, com 2 dormitórios, e uma vaga na garagem.Ref. 3IM247612 Tel. 4302-7889
Valor = R$ 1.100.000,00 Índice Fiscal = 2.951,00
Padrão construtivo médio = 1,926 Estado de conservação Regular “c” Idade = 38 anos Fator k = 0,474
Valor unitário saneado = 7.551,80/m2
_________________________________________________________________
Imóvel 2 Apartamento localizado à Alameda Itu, no bairro do Jardim Paulista, contendo 106,00m2 de área útil, 3 dormitórios, uma suíte e duas vagas na garagem.
Ref. IMO14003807 Tel. 4302-7973
Valor = R$ 1.250.000,00 Índice Fiscal = 2.888,00
Padrão construtivo Simples= 1,47 Estado de conservação = Regular “c” Idade = 36 anos Fator k = 0,507
Valor Unitário saneado = 7.734,00/m2
_________________________________________________________________
Imóvel 3 Apartamento localizado à Alameda Campinas, no bairro do Jardim Paulista, contendo uma área útil de 90,00m2, 2 dormitórios, e uma vaga na garagem.Ref. IM314925916 Zapimoveis.com.br
Valor = R$ 1.050.000,00 Índice Fiscal = 2.692,00
Padrão construtivo médio = 1,926 Estado de conservação bom “c” Idade = 30 anos Fator k = 0,609
Valor unitário = 6.833,76/m2
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Eng. Salvador Bueno das Nevesav. sapopemba, 414
são paulo sp
cep.: 03345-001
tel.: 11/2021-6418
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Imóvel 4 Apartamento localizado à Alameda Franca, no Jardim Paulista, contendo uma área útil de 100,00 m2, 2 dormitórios e uma suíte e uma vaga na garagem.
Ref. IM315458468 Tel. 97514-5423
Valor = R$ 920.000,00 Índice Fiscal = 2.781,00
Padrão construtivo simples =1,47 Estado de conservação ”e” Idade = 32 anos Fator k = 0,547
Valor unitário = 6.539,98/m2
_________________________________________________________________
Imóvel 5 Apartamento situado à Alameda Fernão Cardim, no bairro do Jardim Paulista, com área útil de 56,00m2, 2 dormitórios e uma suíte.
Ref. IM315336794 Tel. 9.8106-4679
Valor = R$ 690.000,00 Índice Fiscal = 2.812,00
Padrão construtivo simples = 1,47 Estado de conservação “ç” Idade de 25 anos Fator k = 0,645
Valor unitário = 6.506,08/m2
_________________________________________________________________
Imóvel 6 Apartamento sito à rua Peixoto Gomide, no bairro do Jardim Paulista, conten-do 72,00 m2 de área útil, 2 dormitórios e uma suíte e uma vaga na garagem.Ref. IM115587608 Tel. 99349-6996
Valor R$1.150.000,00 Índice Fiscal = 2.859,00
Padrão construtivo médio = 1,926 Padrão construtivo = “c” Idade de 28 anos Fator k = 0,638
Valor unitário = R$ 8.408,83/m2
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Imóvel 7 Apartamento sito à Alameda Franca, no bairro do Jardim Paulista, con-tendo 65,00m2 de área útil, dois dormitórios e uma vaga na garagem.
Ref. IMO15833582 Tel. 98925-1160 Valor R$ 870.000,00 Índice Fiscal = 2.764,00Padrão construtivo simples = 1,47 Estado de conservação “ç” Idade de 32 anos Fator k = 0,590 Valor unitário = R$ 7.881,72/m2
_________________________________________________________________
Imóvel 8 Apartamento sito à rua José Maria Lisboa, no bairro do Jardim Paulista, con-tendo 100,00 m2 de área útil, três dormitórios e duas vagas na garagem.Cód. 2018.01.029 Tel. 09211-4586
Valor R$ 1.200.000,00 Índice Fiscal = 2.812,00
Padrão construtivo médio = 1,926 Estado de conservação = “c” Idade = 34 anos Fator k = 0,549
Valor unitário = 7.464,47/m2
_________________________________________________________________
Imóvel 9 Apartamento sito à Alameda Joaquim Eugênio de Lima, no bairro do Jardim Paulista, contendo 104,00m2 de área útil, três dormitórios e uma vaga n a gara-gem.Cód. Cad2f5 Tel. 95282-1189
Valor R$ 1.230.000,00 Índice Fiscal = 2.785,00
Padrão construtivo médio = 1,926 Estado de conservação = “ç” Idade = 30 anos Fator k = 0,609
Valor unitário = 6.696,30/m2
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Imóvel 10 Apartamento sito à rua Guarará, no bairro do Jardim Paulista, contendo 73,00m2 de área útil, dois dormitórios e uma vaga n a garagem.
Cód. 805cdf Tel. 97965-5790
Valor R$ 980.000,00 Índice Fiscal = 2.818,00
Padrão construtivo médio = 1,926 Estado de conservação = “ç” Idade = 32 anos Fator k = 0,590
Valor unitário = 7.753,82/m2
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ANEXO IIIMemória de CálculosSaneamento dos valores unitários pesquisados “Vus”
Vus = (Vip/a) x (If/if) x Fo x Iec/iec
“Vip” é o valor do imóvel pesquisado.
“a” é a área útil.
“If” é o índice fiscal do imóvel avaliando.
“if” é o índice fiscal do imóvel pesquisado.
“Fo” é o fator de oferta que é = 0,90.
“Iec” é o índice do estado de conservação do imóvel avaliando.
“Iec” é o índice do estado de conservação do imóvel pesquisado.
TABELA DE VALORES UNITÁRIOSImóvel – Valor unitário
Amostra Valor Unitário01 7.551,8002 7.734,0003 6.833,7604 6.539,9805 6.506,0806 8.408,8307 7.881,7208 7.464.4709 6.696,3010 7.753,82
Somatória 73.370,76
Média aritmética “M” = 7.337,08
Limite amostral
Limite máximo = M + 30% = 9.538,20
Limite mínimo = M – 30% = 5.135,96
Condição em que todos os valores unitários estão contidos dentro do limite amostral. Portanto, o valor unitário saneado “Vus” será:
Valor unitário saneado = R$ 7.337,08/m2
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