AVALIA ÇÃO DE IM ÓVEIS PARA FINS TRIBUT ÁRIOS · partir de avaliação, declaração, laudos ou...
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AVALIAAVALIAÇÇÃO DE IMÃO DE IMÓÓVEIS VEIS PARA FINS TRIBUTPARA FINS TRIBUTÁÁRIOSRIOS
SEMINÁRIO INTERNACIONAL – O PAPEL DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS PARA O FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS
Fortaleza/CE - Março/2006
Eng. Civil Carlos Etor [email protected]
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2. Aspectos legais e normativos2. Aspectos legais e normativos
3. Processo de avaliação3. Processo de avaliação
4. Desempenho das avaliações4. Desempenho das avaliações
5. Pontos para reflexão5. Pontos para reflexão
1. Questões iniciais1. Questões iniciais
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� Como atualizar os valores da planta de valores?
� Como diminuir os desgastes políticos de uma nova avaliação (arrecadação x desgaste)?
� Como obter a aprovação no Legislativo?
� Como acompanhar o desempenho e quando atualizar novamente (ciclo de avaliação)?
� Como obter uniformidade nas avaliações?
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� Uniformidade: mesma relação entre o valor de avaliação e o valor de mercado
VA / VM = K
� Eqüidade: disposição de reconhecer de forma igual o direito de cada um
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0.00
0.15
0.30
0.45
0.60
1 2 3 4 5 6
Preço baixo Preço alto
Preço de venda
Valor de Avaliação/Preço de Venda = KK
ILUSTRAILUSTRAÇÇÃOÃO DE INEQDE INEQÜÜIDADEIDADE
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Estrutura dos municEstrutura dos municíípiospios� Carência de recursos técnicos e financeiros;� Desatualização do conjunto de sistemas:
cadastro, planta de valores, legislação tributária;
� Ausência de mecanismos de segurança no cadastro e na planta de valores;
� Interferências das questões políticas sobre as técnicas no processo de avaliação.
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EXEMPLO – FLORIANÓPOLIS/SC
CORRETIVO DE PROFUNDIDADE
PROFUNDIDADE = ÁREA / FRENTE EFETIVA
PROFUNDIDADE ATÉ 40 m : ÁREA CONSIDERADA INTEGRALMENTE PARA EFEITO DE TRIBUTAÇÃO IPTU
PROFUNDIDADE A PARTIR DE 40 m : ÁREA REDUZIDA PELO FATOR 0,9 (REDUÇÃO DE 90%)
IMPACTO EM TERRENOS COM PEQUENAS FRENTES
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Questões BQuestões Báásicassicas
�O significado de valor venal e de valor de mercado;
�A base de cálculo para o IPTU e o ITBI;
�A aprovação da Planta de Valores pelo Legislativo;
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� A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional definem o valor venal do imóvel como a base de cálculo para o IPTU e o ITBI;
� Valor Venal: valor estimado de venda de um imóvel (Dicionário Aurélio, 1999);
� Valor de Mercado: preço de um bem determinado pela interação da oferta e da procura (Dicionário Aurélio, 1999);
� Valor de Mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente (ABNT, NBR 14653-1, 2001)
� Valor Venal = Valor de Venda = Valor Mercado
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� Base de cálculo do IPTU e ITBI: valor venal = valor de mercado
Para IPTU utiliza-se a PVG, com os valores referentes a 1º de Janeiro.
Para ITBI, o valor mais atualizado possível, a partir de avaliação, declaração, laudos ou mesmo da PVG.
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EXERCEXERCÍÍCIOCIO
IMÓVEL COM VALOR DE MERCADO DE R$ 100.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO MUNIC.: R$ 40.000,00
IPTU: 1% R$ 400,00/ANO
VENDA POR R$ 100.000,00 (DECLARADO R$ 40.000,00)
ITBI: 2% R$ 800,00
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EXERCEXERCÍÍCIO (cont.)CIO (cont.)
•• VALOR CONSTANTE NO REGISTRO DE IMÓVEIS: ?
• VALOR LANÇADO NAS DECLARAÇÕES DE RENDA: ?
• IMPOSTO DE RENDA: ?
• PERPETUAÇÃO DO PROCESSO
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� A aprovação da PVG pelo Legislativo:
A modificação da base de cálculo do tributo, que importe em torná-lo mais oneroso, é equiparada àmajoração do tributo e necessita de lei para a alteração.
Não constitui majoração de tributo a atualização do valor monetário da respectiva base de cálculo, que pode ser implantada através de decreto executivo municipal.
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SE A CONSTITUISE A CONSTITUIÇÇÃO FEDERAL ÃO FEDERAL E O CE O CÓÓDIGO TRIBUTDIGO TRIBUTÁÁRIO RIO
NACIONAL DEFINEM O VALOR NACIONAL DEFINEM O VALOR VENAL (REFERENTE A VENDA, VENAL (REFERENTE A VENDA, DE MERCADO) COMO BASE DE DE MERCADO) COMO BASE DE CCÁÁLCULO DO IPTU, POR QUE LCULO DO IPTU, POR QUE
NÃO SE APLICA A LEI?NÃO SE APLICA A LEI?
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DefiniDefiniçções Bões Báásicassicas� Avaliação: análise técnica realizada por profissional
qualificado, para identificar o valor de um bem, para uma determinada finalidade, situação e data.
� Avaliação em massa: avaliação de um conjunto de imóveis, através de metodologia e procedimentos comuns a todos imóveis.
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DefiniDefiniçções Bões Báásicassicas� Planta de Valores Genéricos - PVG: conjunto de
cartas analógicas ou digitais em escala topográfica, onde constam as características espaciais da cidade ou região, como a malha viária e as quadras, sendo registrados por face de quadra, por trecho de logradouro ou por zonas, os valores unitários de terrenos, calculados a partir de pesquisa de mercado e análise do cadastro;
Princípios: Uniformidade, Atualidade, Realidade.
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CROQUI DE UMA PLANTA DE VALORES CROQUI DE UMA PLANTA DE VALORES GENGENÉÉRICOSRICOS
120,00
80,00
100,00 100,00
80,0080,00
Av. São João
Rua A
Rua São Luís
80,00
80,00
80,00
80,00
80,00
80,00
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ETAPASETAPAS
DEFINIÇÃO DO OBJETIVO
ANÁLISE DO CADASTRO E ESTUDO DA POPULAÇÃO
DEFINIÇÃO DOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO PARA CADA TIPOLOGIA
COLETA DE DADOS
ANÁLISE DOS DADOS
MODELOS DE AVALIAÇÃO TESTES DE VALIDADE
APLICAÇÃO DOS MODELOS
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MMéétodos de Avaliatodos de Avaliaçção de Imão de Imóóveis mais veis mais
UtilizadosUtilizados
• Comparativo de Dados de Mercado
• Evolutivo (Valor do Terreno + Comparativo de Custo da Edificação)
• Atenção ao Fator de Comercialização
• Avaliação de imóveis especiais
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DefiniDefiniçção do Não do Níível da Avaliavel da Avaliaççãoão
Vcentral
Vinf. Vsup.
CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT)-15% +15%
80%
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DefiniDefiniçção do Não do Níível da Avaliavel da Avaliaççãoão
Vcentral
Vinf. Vsup.
CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT)-15% +15%
80%
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ElaboraElaboraçção de PVGão de PVG
� Quadro Próprio
� Quadro Próprio + Consultoria
� Terceirização (Termo de Referência)
� Relatório completo do processo
� Plano B
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� Ausência de norma técnica ou metodologia para verificação do desempenho da PVG
� Ação dos tribunais de contas estaduais, do Ministério Público
� Nível de informação aos vereadores, prefeito e sociedade (transparência)
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� Ciclos de avaliação (incluir o ciclo no Código Tributário Municipal)
� Rotinas para atualização dos valores
� Parcerias (Registro de Imóveis, Receita Federal, CAIXA...)
� Equipe capacitada, banco de dados
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�� Responsabilidades dos gestoresResponsabilidades dos gestores
�� Discussão pDiscussão púública da avaliablica da avaliaçção e da ão e da polpolíítica tributtica tributááriaria
�� Programa de educaPrograma de educaçção fiscalão fiscal
�� ImplantaImplantaçção dos instrumentos do Estatuto ão dos instrumentos do Estatuto da Cidade (solo criado, IPTU progressivo, da Cidade (solo criado, IPTU progressivo, CEPAC...)CEPAC...)
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�� Os prejuOs prejuíízos extrazos extra--fiscais são superiores fiscais são superiores aos fiscaisaos fiscais
�� O prejuO prejuíízo anual decorrente da zo anual decorrente da desatualizadesatualizaçção ão éé maior do que o maior do que o investimento para a atualizainvestimento para a atualizaççãoão
�� O cidadão quer tratamento justo e O cidadão quer tratamento justo e transparênciatransparência
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AVALIAAVALIAÇÇÃO DE IMÃO DE IMÓÓVEIS VEIS PARA FINS TRIBUTPARA FINS TRIBUTÁÁRIOSRIOS
SEMINÁRIO INTERNACIONAL – O PAPEL DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS PARA O FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS
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