ROSELY BENEVIDES DE OLIVEIRA SCHWARTZ

AVALIAO DE DESEMPENHO DA ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS RESIDENCIAIS

Monografia apresentada Escola Politcnica da USP para obteno do Ttulo de Especialista em Gerenciamento Facilidades MBA/USP.

So Paulo 2009

ROSELY BENEVIDES DE OLIVEIRA SCHWARTZ

AVALIAO DE DESEMPENHO DA ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS RESIDENCIAIS

Monografia apresentada Escola Politcnica da USP para obteno do Ttulo de Especialista em Gerenciamento Facilidades MBA/USP. rea de Concentrao: Gerenciamento de Facilidades Orientador:

Prof. Mestre Eng Rogrio Fonseca Santovito

So Paulo

2009

FICHA CATALOGRFICA

Schwartz, Rosely Benevides de Oliveira Avaliao de desempenho da administrao de condomnios residenciais. So Paulo, 2009. Monografia (MBA em Gerenciamento de Facilidades) Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. Programa de Educao Continuada em Engenharia. 1. Administrao de condomnio. 2. Avaliao de desempenho.

Dedicatria

A meus pais, pela minha formao. A meu querido marido Carlos, que muito me incentivou, principalmente

nas horas de muito cansao. A meus filhos, para que os exemplos observados de dedicao, persistncia e pacincia sejam

praticados em suas vidas.

Agradecimentos

Ao Professor Mestre Eng. Rogrio Fonseca Santovito, meu orientador, que muito me incentivou

e me auxiliou a ordenar as ideias, mostrando-me o caminho com clareza e simplicidade, e que h

muito a ser feito na rea de condomnios residenciais.

Ao Professor Dr. Moacyr Eduardo Alves da Graa, coordenador do curso, que durante todo o

curso entusiasmou a todos, transmitindo toda sua paixo e dedicao pela rea de gesto de

facilidades.

Aos meus colegas de turma, que tiveram pacincia comigo e tambm foram meus professores,

pois muitos temas eram novidade.

Ao meu colega Sr. Luiz Carlos Frana Domingos, pelo exemplo de vida, que aos 81 anos tem

desejo de aprender, provando que, para isso, no h idade.

A todos os professores do curso, pois cada um em sua rea deu um verdadeiro show de

conhecimento.

Ao sndico, Sr. Nicanor Pereira de Souza, que participou da pesquisa e permitiu o acesso aos

dados do condomnio.

A todos que participaram da pesquisa e contriburam para o trabalho.

SUMRIO

LISTA DE TABELAS ..................................................................................................................... iLISTA DE FIGURAS ..................................................................................................................... iiLISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS .................................................................................... iiiRESUMO ....................................................................................................................................... ivABSTRACT .................................................................................................................................... v1. INTRODUO....................................................................................................................... 1

1.1. Justificativas...................................................................................................................... 11.2. Objetivos ........................................................................................................................... 31.3. Metodologia ...................................................................................................................... 4

2. PANORAMA DOS CONDOMNIOS.................................................................................... 52.1. Histrico............................................................................................................................ 52.2. Principais normas que disciplinam a rea....................................................................... 152.2.1. Cdigo Civil ................................................................................................................ 152.2.2. Lei n. 4.591/64 ........................................................................................................... 152.2.3. Conveno de Condomnio ......................................................................................... 162.2.4. Regulamento Interno ................................................................................................... 162.2.5. Leis Federais ............................................................................................................... 162.2.6. Leis Estaduais.............................................................................................................. 182.2.7. Leis Municipais ........................................................................................................... 182.2.8. Normas Tcnicas ......................................................................................................... 192.2.8.1. Normas da ABNT.................................................................................................... 192.2.8.2. Instrues Tcnicas do Corpo de Bombeiros .......................................................... 202.2.8.3. Normas Regulamentadoras Ministrio do Trabalho............................................. 202.3. Conscincia da vida condominial ................................................................................... 222.3.1. Motivos da omisso..................................................................................................... 23

3. AVALIAO DE DESEMPENHO ..................................................................................... 243.1. Avaliao de desempenho para condomnios ................................................................. 273.1.1. Programa de gesto de pessoal.................................................................................... 273.1.2. Programa da qualidade ................................................................................................ 293.1.4. Trabalho em equipe ......................................................................................................... 313.2. Mtodos de avaliao de desempenho............................................................................ 323.2.1. Comparao simples ou atribuio de graus ............................................................... 333.2.2. Comparao binria..................................................................................................... 333.2.3. Escolha forada ........................................................................................................... 343.2.4. Avaliao 360 Graus ................................................................................................... 343.2.5. Avaliao de desempenho por objetivo ...................................................................... 36

4. MTODO PARA IDENTIFICAO DAS EXPECTATIVAS DOS MORADORES........ 384.1. Resultados da pesquisa ................................................................................................... 404.1.1. Estado.......................................................................................................................... 404.1.2. Municpios................................................................................................................... 414.1.3. Nmero de apartamentos............................................................................................. 424.1.4. rea privativa.............................................................................................................. 424.1.5. Nmero de apartamentos por andar ............................................................................ 434.1.6. Valor do condomnio................................................................................................... 434.1.7. rea de lazer................................................................................................................ 444.1.8. Grau de importncia dos itens relevantes para uma administrao eficaz.................. 45

5. FORMULRIO PARA AVALIAR O DESEMPENHO DA GESTO............................... 475.1. Itens relevantes para uma administrao eficaz.............................................................. 47

6. APLICAO DO MTODO PARA AVALIAO DE DESEMPENHO ESTUDO DE CASO ............................................................................................................................................ 52

6.1. Procedimento amostral ................................................................................................... 526.2. Resultados do Estudo de Caso ........................................................................................ 53

7. CONCLUSO....................................................................................................................... 61REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .......................................................................................... 64ANEXO I Gesto da qualidade .................................................................................................. 66ANEXO II Benchmarking.......................................................................................................... 75ANEXO III Modelo de questionrio utilizado na pesquisa........................................................ 76ANEXO IV Relatrios dos resultados da pesquisa do site: www.surveymonkey.com ............. 79ANEXO V Transcrio dos Dados da Pesquisa......................................................................... 80ANEXO VI Tabulao dos dados da pesquisa........................................................................... 84ANEXO VII Critrio e pontuao para avaliao de desempenho ............................................ 85ANEXO VIII Aplicao do mtodo de avaliao de desempenho Estudo de Caso................ 91ANEXO IX Aplicao do mtodo de avaliao de desempenho Itens avaliados pelos moradores ...................................................................................................................................... 97

i

LISTA DE TABELAS Tabela 1 - Crescimento populacional da Europa Ocidental ............................................................ 5Tabela 2 Crescimento das cidades sculo XIX N. de habitantes .......................................... 6Tabela 3 Crescimento populacional do final do sculo XIX........................................................ 8Tabela 4 Processo de urbanizao do Brasil .............................................................................. 10Tabela 5 ndice de urbanizao do Brasil em 2006.................................................................... 11Tabela 6 Aumento das favelas desde 1991 a 2000..................................................................... 12Tabela 7 Nmero de moradores em domiclios particulares ...................................................... 13Tabela 8 Encargos do INSS........................................................................................................ 17Tabela 9 Resultado da avaliao de desempenho....................................................................... 37Tabela 10 Estado dos participantes da pesquisa......................................................................... 41Tabela 11 Municpios dos participantes da pesquisa ................................................................. 41Tabela 12 Nmero de apartamentos do condomnio dos respondentes ..................................... 42Tabela 13 rea privativa ............................................................................................................ 43Tabela 14 Nmero de apartamentos por andar........................................................................... 43Tabela 15 Valor do condomnio ................................................................................................. 44Tabela 16 Composio da rea de lazer ..................................................................................... 44Tabela 17 Reproduo parcial do ANEXO VI........................................................................... 45Tabela 18 Grau de importncia em ordem decrescente.............................................................. 45Tabela 19 Pontuao total do grau de importncia..................................................................... 46Tabela 20 Critrio de avaliao para o item honestidade da gesto ....................................... 51Tabela 21 Resumo da aplicao da avaliao de desempenho................................................... 54Tabela 22 Resumo do movimento brasileiro pela qualidade...................................................... 73

ii

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Ciclo da avaliao de desempenho .............................................................................. 25Figura 2 Sistema integrado da avaliao de desempenho .......................................................... 26Figura 3 Defasagem entre o comportamento real e o ideal ........................................................ 26Figura 4 Modelo de hierarquia e plano de carreira para um condomnio residencial ................ 28Figura 5 Distribuio hierrquica da administrao interna do condomnio.............................. 30Figura 6 Comparao binria ..................................................................................................... 33Figura 7 Escolha forada ............................................................................................................ 34Figura 8 Fatores para avaliao do lder..................................................................................... 35Figura 9 Hierarquia dos objetivos .............................................................................................. 36Figura 10 Pgina para iniciar a participao na pesquisa pela internet ...................................... 39Figura 11 Gerenciamento da qualidade ...................................................................................... 69Figura 12 Ciclo PDCA ............................................................................................................... 72

iii

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

AABIC Associao das Administradoras de Bens, Imveis e Condomnios de So Paulo ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas APO Administrao por Objetivos ART Anotao de Responsabilidade Tcnica AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros BNH Banco Nacional da Habitao CCQ Crculo de Controle da Qualidade CDC Cdigo de Defesa do Consumidor CEF Caixa Econmica Federal CFTV Circuito Fechado de TV CIPA Comisso Interna de Preveno de Acidentes CNPJ Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica COFINS Contribuio para Financiamento da Seguridade Social CSLL Contribuio Social sobre o Lucro Lquido CSN Companhia Siderrgica Nacional CST Coordenadoria do Sistema Tributrio EPP Empresa de Pequeno Porte FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio FMU Faculdades Metropolitanas Unidas GEIA Grupo Executivo da Indstria Automobilstica GLP Gs Liquefeito de Petrleo GN Gs Natural IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica IBP Instituto Brasileiro de Petrleo INB Indstrias Nucleares do Brasil INPM Instituto Nacional de Pesos e Medidas INSS Instituto Nacional do Seguro Social IPT Instituto Nacional de Tecnologia ISO International Organization for Standardezation JESE Associao dos Engenheiros e Cientistas Japoneses ME Microempresa NBR Norma Brasileira NR Norma Regulamentadora ORTN Obrigao Reajustvel do Tesouro Nacional PBQP Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade PDCA Planejamento, Execuo, Controle e Ao PEGQ Gesto da Qualidade PIS Programa de Integrao Social PNQ Prmio Nacional da Qualidade PPRA Programa de Preveno de Riscos Ambientais ProQP Programa de Qualidade e Produtividade RH Recursos Humanos RIA Relatrio de Inspeo Anual SFH Sistema Financeiro da habitao SIDRA Sistema IBGE de Recuperao Automtica SRF Secretria da Receita Federal

iv

RESUMO

Morar em condomnio hoje uma realidade crescente nos grandes centros urbanos. Pesquisa

bibliogrfica indicou que esse modo de habitar bastante antigo, porm a forma de administrar

no evoluiu conforme a demanda. Obter uma gesto eficaz no uma tarefa fcil, sendo

necessrio ao administrador ter competncia em vrias reas, alm da qualidade de mediar

constantes conflitos entre os moradores. O responsvel legal pela administrao do condomnio

o sndico, que frequentemente no possui conhecimento adequado e ferramentas para atender s

necessidades burocrticas. Em funo disso, delega parte de suas atividades para uma empresa

especializada na administrao de condomnios (administradoras). Outro ponto relevante que os

sndicos geralmente no consideram em suas decises as expectativas dos moradores, o que gera

muita insatisfao. Para amenizar esse quadro, fundamental que os administradores (sndico e

administradora) adquiram conhecimento e estabeleam objetivos baseados no consenso comum.

Esse estudo permitir aos administradores identificar as principais expectativas dos moradores

com relao gesto e quais as medidas, inclusive de ordem legal, que devem ser adotadas.

Possibilitar tambm aos moradores avaliar o desempenho da administrao, por meio de

pontuao, o que servir de indicador de desempenho. A criao de indicadores possibilitar aos

moradores o monitoramento de metas e medidas corretivas, trazendo maior transparncia e

contribuindo para que os objetivos da administrao condominial sejam atingidos.

v

ABSTRACT

Living in condominiums is nowadays an increasing reality in big urban centers. Despite the fact

that a bibliographical research has indicated that this way of living is quite old, the way of

managing it hasnt developed according to the demand. Obtaining an efficient management isnt

an easy task. The manager must be able to having knowledge in many areas, besides the quality

of mediating frequent conflicts between the inhabitants. The legal responsible for the

management of the condominium is the management agent (also called syndic), who often

doesnt have both appropriate knowledge and tools to attend to bureaucratic needs. Because of

that, he delegates part of his activities to a company specialized in managing condominiums

(managers). It is also important to point out that management agents usually dont consider in

their decisions the expectations of the inhabitants, an attitude which generates a lot of

dissatisfaction. In order to ease this picture, it is fundamental that the management agents (the

agent himself and the manager company) get some knowledge and establish objectives based on

the common sense. This paper allows to the agents to identify not only the main inhabitants

expectations related to the management but also which measures, including the legal ones, must

be taken. It allows to the inhabitants to evaluate the managers performance attributing them

points, which will be a performance indicator. The creation of indicators will make possible to

the inhabitants monitoring the goals and corrective measures of the administration, generating

more transparency and contributing to making true the management agents objectives.

1

1. INTRODUO 1.1. Justificativas Desde a Idade Mdia, a falta de espao para a construo de moradias independentes fez

surgirem as primeiras edificaes verticais. No Brasil, a primeira cidade a se desenvolver como

centro urbano foi o Rio de Janeiro, impulsionada pela chegada da famlia real, em 1808. Aps a

primeira Guerra Mundial (1914-1918), houve grande desenvolvimento da rea industrial e,

consequentemente, crescimento das principais cidades, como So Paulo, que assumiu em 1920 a

posio de hegemonia no setor industrial, enquanto o Rio de Janeiro destacava-se no setor de

servios. Todo esse progresso trouxe desequilbrio entre a oferta e a procura, provocando uma

grave crise habitacional. Para amenizar essa situao, houve um aumento na construo de

edifcios de apartamentos, movido principalmente pela racionalizao do solo, pelo decrscimo

no preo das construes, em funo da compra de grandes quantidades de materiais, alm da

possibilidade de moradia prxima aos locais de trabalho. Foram construdos edifcios mistos que

abrigavam, entre outros, apartamentos residenciais, escritrios e lojas.

Nos anos que se seguiram observou-se grande desenvolvimento das cidades. Segundo o IBGE, a

populao rural em 1940 era de 68,90%, e a urbana, de 31,10%, sendo que, em 2000, a populao

rural passa para 18,77%, e a urbana, para 81,23%. A opo para atender essa demanda

habitacional foi a construo de mais edifcios, totalizando, em 2005, na grande So Paulo,

aproximadamente 28.0001 deles.

O aumento do nmero de edifcios verticais trouxe a necessidade de novas normas, tais como:

Lei n. 4.591/64 e Cdigo Civil/2002, que visam atender genericamente as necessidades de

disciplina e de gesto. Essas so particularizadas por meio da conveno de condomnio, em que

so definidos, por exemplo: a frao ideal de cada unidade; a forma de rateio; o prazo para

convocao das assembleias; o mandato do sndico e conselho; e as penalidades, quando as

normas no so cumpridas. Alm das normas bsicas, necessrio planejamento financeiro para

a manuteno do empreendimento, sem deixar de lado a segurana, que envolve a preveno de

incndio e a entrada de estranhos no prdio.

1 Fonte: Revista Veja So Paulo, 14/05/2008 - Edio Especial - Condomnios S/A.

2

Em funo dessas exigncias percebeu-se que a administrao de condomnios uma atividade

complexa, que envolve: legislao, planejamento, organizao e controle, como qualquer

empresa. Alm disso, trata-se de uma atividade influenciada pelas expectativas dos moradores.

Embora o nmero de prdios residenciais tenha crescido exponencialmente, a forma de

administr-los no acompanhou essa evoluo, ou seja, faltam profissionalismo e conhecimento.

Devido a esses fatores, frequentes so as aes que desconsideram as normas gerais que

envolvem o condomnio. Entre elas esto a Conveno e as normas de segurana contra incndio.

Outros pontos crticos encontrados so as aes que beneficiam um pequeno grupo em

detrimento da maioria e a falta de participao dos moradores, principalmente nas assembleias.

A falta de acompanhamento por parte dos moradores ocorre por vrios motivos, dentre eles esto:

o fato de no possurem conhecimento para avaliar a gesto; o sentimento de que no

compreendem os demonstrativos financeiros (balancetes); discordncia da forma de administrar

do sndico, principalmente quando h concentrao de poder e falta de organizao das

assembleias. Em muitos casos, essa situao poderia ser minimizada se o sndico pudesse contar

com uma assessoria mais completa das administradoras, que, alm de realizar as atividades

burocrticas (tais como: folha de pagamento dos funcionrios, emisso de boletos da taxa

condominial e cobrana dos inadimplentes), poderiam, dentre outras aes, analisar as despesas e

propor reduo de custos, organizar as assembleias e realizar pesquisa de opinio com os

moradores, a fim de conhecer suas expectativas e visando definir objetivos para a administrao,

obtendo, assim, maior satisfao dos moradores.

Para que haja evoluo e mais eficincia nesse setor, fundamental a reformulao dos mtodos

utilizados na administrao de condomnios residenciais. Na busca por essa eficincia,

imprescindvel conhecer as principais expectativas dos moradores com relao gesto do

condomnio. Essa identificao possibilitar aos gestores traar com clareza os objetivos a serem

atingidos, racionalizando a aplicao de recursos humanos e financeiros, bem como

estabelecendo os parmetros que devero ser cumpridos. A ampla divulgao dessas exigncias e

a criao de um mecanismo que possibilite aos moradores avaliar o desempenho da gesto traro

3

maior conscincia da sua importncia, constituindo um fator motivacional para a participao da

vida condominial e, consequentemente, maior valorizao do patrimnio.

1.2. Objetivos Neste estudo teve-se como objetivo a criao de um modelo que permita avaliar o desempenho

dos administradores2 de condomnios residenciais, buscando tornar a gesto mais eficaz. Para

que a avaliao seja possvel, ser necessrio identificar as principais expectativas dos moradores

e definir os principais parmetros que devem ser atendidos pelos gestores.

A rea de estudo que aborda a administrao de condomnio residencial ainda pouco

desenvolvida se comparada administrao de empresas tradicionais. Podemos encontrar timos

livros que comentam a legislao concernente ao condomnio; porm, existe carncia de literatura

sobre tcnicas de administrao de condomnios. Outro assunto sobre o qual no encontramos

literatura especfica refere-se ao comportamento dos condminos, que, na maioria dos prdios,

desconhecem tanto o significado de morar em condomnio como a importncia da sua

participao nele.

Diante desse quadro, uma das propostas desta pesquisa trazer informaes que permitam aos

administradores ampliar seus conhecimentos sobre a rea, bem como identificar as principais

expectativas dos moradores, possibilitando a definio de objetivos e facilitando a tomada de

decises. Tambm so apontados os parmetros que podero ser atendidos pela administrao, a

fim de elevar o desempenho da gesto, permitindo pontuao, monitoramento de metas e aes

corretivas, o que culminar em maior segurana e transparncia. Por outro lado, os moradores

tero condies reais de avaliar o desempenho da gesto, pois a avaliao uma importante

ferramenta de deciso, que torna possvel comparar as diversas gestes dos administradores ao

longo do tempo. Tal recurso, por exemplo, oferece argumentos para a substituio do

administrador quando a pontuao obtida apresentar constante queda. J os resultados positivos

contribuiro para um ambiente tranquilo, harmonioso e seguro, onde os administradores tero

respeito e reconhecimento, alm de valorizar o imvel.

2 Sero chamados de administradores o sndico e a empresa administradora de condomnio.

4

1.3. Metodologia Para contextualizar o trabalho, foi realizada inicialmente uma pesquisa bibliogrfica e em sites,

com a finalidade de obter informaes sobre a histria e a formao dos condomnios, a

conscincia da vida condominial, a importncia da participao dos moradores, as principais

normas que disciplinam a rea e influenciam as atividades dos administradores de condomnio.

Alm desses pontos, foram levantados importantes conceitos existentes no mercado sobre

avaliao de desempenho e gesto da qualidade, visando propiciar rea conhecimentos

frequentemente utilizados nas empresas industriais e comerciais, sendo recentemente tambm

aplicado s prestadoras de servio.

Em seguida, a pesquisa desenvolveu-se em trs fases. Na primeira, com moradores de

condomnios residenciais, foi utilizada a tcnica de questionrios, que possibilitou a identificao

das principais expectativas relativas administrao. Alguns itens foram predefinidos no

questionrio, havendo ainda a possibilidade de incluir outros que o morador julgasse relevante.

Alm dessas informaes, os respondentes deveriam classificar as expectativas conforme o grau

de importncia.

Com base nos resultados obtidos na primeira fase, referente s expectativas dos moradores, foi

realizada a segunda, que buscou criar os critrios que permitiriam avaliar o desempenho da

gesto em condomnios residenciais. Foram consultados nessa fase: livros, sites, revistas, rgos

pblicos (federal, estadual e municipal), alm de empresas que prestam servios para os

condomnios.

Na sequncia foram utilizadas as informaes obtidas para criar um documento que apontasse os

principais parmetros que podem ser atendidos pelos administradores, a fim de atingir as

expectativas determinadas pelos moradores.

A terceira fase do trabalho deu-se com a elaborao de um Estudo de Caso, com a aplicao

prtica, em um condomnio residencial, do documento proposto.

5

2. PANORAMA DOS CONDOMNIOS

2.1. Histrico Segundo MORAES (1998), a passagem dos sculos X e XI trouxe para a Europa feudal grandes

mudanas. Com o fim das guerras contra os brbaros (vikings e magiares) e com a diminuio

das epidemias, que causavam o aumento da mortalidade, houve um grande crescimento

demogrfico, conforme demonstrado na Tabela 1. Alm disso, ocorreu o aumento das colheitas,

motivado pelo desenvolvimento das tcnicas agrrias. Os excedentes da produo agrcola

comearam a ser trocados, o que fez surgirem o comrcio, as vilas e as cidades, sendo que vrias

se desenvolveram prximas aos castelos e mosteiros fortificados, cercados por muros.

Fonte: MORAES (1998, p. 115)

Tabela 1 - Crescimento populacional da Europa Ocidental

Conforme salientou GOITIA (1982), com o desenvolvimento do comrcio nos sculos XI e XII,

surgiu uma nova classe social, conhecida como burguesia, que exercia as atividades comerciais e

manufatureiras. As cidades comeam a atrair um nmero cada vez maior de pessoas do meio

rural, que buscavam melhores condies de vida. Ocorreu nesse perodo um fenmeno novo para

a Idade Mdia: o xodo rural. Como afirma ARRUDA (1982) no se tm dados seguros sobre o

nmero de habitantes, sendo que vrias cidades possuam entre 30.000 e 50.000, como o caso

de Londres, Praga, Barcelona, Gnova, Bolonha, Roma e Parmo. Na Espanha, a cidade de

Crdova atingiu 900.000 habitantes no sculo XI.

Observa ARIES (1991) que, no final da Idade Mdia, talvez pelas dificuldades provocadas pela

Guerra dos Cem Anos, nota-se um novo conceito de morar, em uma parte da Frana, onde os

espaos passaram a ser divididos por dois irmos casados e, em outros casos, pela famlia de dois

amigos. Ainda para ARIES (1991), a necessidade de espao nas cidades se intensifica no final do

6

sculo XV com duas ou trs famlias se aglomerando sob um mesmo teto. Em Chambry, nesse

final de sculo, houve relato de Jean Pierre Leguay de trs lares por casa.

Esse tipo de ocupao instalada informalmente assemelhava-se aos condomnios, porm, sem

nenhum suporte legal para determinar a diviso das responsabilidades, principalmente para a

conservao e manuteno das casas.

De acordo com LOPES (1996), referindo-se aos ensinamentos de Racciatti, afirma que, em 1720,

na cidade francesa de Grnoble, houve um grande incndio que desabrigou mais de 8.000

pessoas. A Corte, com o intuito de economizar dinheiro e tempo, planejou uma cidade com ruas

amplas, o que deixou reduzidos os espaos reservados s moradias, sendo necessria a diviso da

propriedade por trs ou quatro famlias, semelhantemente aos edifcios atuais, porm ainda sem

um suporte legal para a diviso das despesas de conservao. O Cdigo Napolenico (art. 664) e

o Cdigo Portugus de 1867 (art. 2.335) mencionam em um nico artigo a diviso das despesas

para a manuteno das edificaes.

A Tabela 2 apresenta a evoluo populacional das principais cidades europeias no final no sculo

XIX, sendo que a Inglaterra, a partir de 1870, possua uma populao urbana maior que a rural.

Tabela 2 Crescimento das cidades sculo XIX N. de habitantes

Fonte: MORAES (1994, p. 11)

Afirmam VINCENTINO e DORIGO (2001) que, no fim do sculo XVIII e incio do XIX, a

Europa assistiu a um grande avano tecnolgico, resultado direto dos primeiros momentos da

Revoluo Industrial e da cultura iluminista. Contriburam tambm os avanos na medicina, na

sade pblica e no saneamento bsico, havendo elevao da expectativa de vida do europeu e

diminuio da mortalidade infantil. Outro fator importante para o desenvolvimento das cidades

foi a evoluo dos transportes, impulsionada principalmente pelas estradas de ferro, que fizeram

7

surgir cidades em torno das estaes ferrovirias. A necessidade de moradia crescente nos centros

urbanos foi determinante para a descoberta de novas possibilidades construtivas e estruturais, de

forma que os antigos materiais, como a pedra e a madeira, passaram a ser substitudos

gradativamente pelo concreto, e, mais tarde, pelo concreto armado e pelo metal. Essa nova

tcnica possibilitou a construo de edifcios com um nmero elevado de andares.

Segundo MORAES (1994), a primeira cidade a se desenvolver como centro urbano no Brasil foi

o Rio de Janeiro, impulsionada pela chegada da famlia real em 1808. Por conta disso, passou por

uma srie de melhorias, tornando-se centro poltico, administrativo, econmico e cultural da

colnia. O desenvolvimento da cafeicultura, em meados de 1840, tambm contribuiu para o

crescimento da cidade, impulsionando a expanso e a consolidao de um mercado interno.

Houve tambm a expanso do setor de transporte (basicamente ferrovirio), acarretando o

aquecimento das atividades comerciais, que, por sua vez, atraram imigrantes, principalmente

para as regies Sul e Sudeste, possibilitando a entrada de capital estrangeiro, predominantemente

no setor de servios. Outras reas da economia que tiveram crescimento foram a bancria e a de

comunicao, como o telgrafo, o jornal e o rdio. Esse mesmo quadro se manifestou em vrias

regies do pas, dando origem aos centros urbanos. Consequentemente, aumentou a necessidade

de espao, tanto para o trabalho, como para moradia. A construo de edifcios surgiu como

forma apropriada de viabilizar tal necessidade, alm de, segundo ATIQUE (2005), ser a opo

adequada para os trabalhadores urbanos, que poderiam deixar de morar nos cortios e pores,

uma vez que sua condio financeira no permitia morarem em casas individuais.

O edifcio Casa Mdici foi considerado por ATIQUE (2005), apud SOMEKH (1997) e

SOUZA (1994), um dos primeiros edifcios de apartamentos, construdo em 1912 e localizado na

esquina da Rua Libero Badar com a ladeira Dr. Falco Filho, em So Paulo. Ainda segundo

ATIQUE (2005) apud VILLAA (1978), na dcada de 1920 duas reas receberam construo de

prdio de apartamentos: a regio da praa Marechal Deodoro, no bairro de Santa Ceclia, e Jlio

Mesquita, ao lado da Avenida So Joo.

A Primeira Guerra Mundial (1914-1918), segundo VICENTINO E DORIGO (2001), possibilitou

ao Brasil grande desenvolvimento na rea industrial, em razo das dificuldades de se importar

produtos, alm da desvalorizao cambial da moeda brasileira, que encarecia as importaes. As

8

indstrias que tiveram maior crescimento foram a de bens no-durveis, como txteis e alimentos

processados. A cidade que mais cresceu nesse perodo foi So Paulo, assumindo em 1920 a

posio de hegemonia no setor industrial, enquanto o Rio de Janeiro destacava-se no setor de

servios. A Tabela 3 demonstra o crescimento populacional do final do sculo XIX e incio do

sculo XX nas principais cidades do Brasil. Nesse contexto, surgem os grupos sociais urbanos, a

burguesia industrial, o operariado e a classe mdia.

Tabela 3 Crescimento populacional do final do sculo XIX

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Fonte: MORAES (1994, p. 37)

Segundo MALUF3, aps a Primeira Guerra Mundial, os principais centros urbanos do pas

passaram por uma grave crise habitacional, que provocou um desequilbrio entre a oferta e a

procura. Para amenizar essa situao, houve um aumento considervel na construo de edifcios

de apartamentos, que obtiveram grande aceitao, principalmente em funo de alguns fatores:

racionalizao do uso do solo, decrscimo no preo das construes, principalmente pela compra

de grandes quantidades de materiais, alm da possibilidade de moradia prxima aos locais de

trabalho. Foram construdos edifcios mistos que abrigavam, entre outros, apartamentos

residenciais, escritrios e lojas.

Essa nova forma de habitar ou trabalhar impunha a diviso da propriedade, sendo denominada de

condomnio. Para auxiliar no seu ordenamento, foi necessria a criao de normas que

Dr. Carlos Alberto Dabus Maluf, em seu artigo publicado no site: www.intelligentiajuridica.com.br/artigos - Ano II, n. 26 - dez/2002. Professor Associado do Departamento de Direito Civil da Faculdade de Direito da Universidade de So Paulo. Conselheiro do Instituto dos Advogados de So Paulo. Coautor do Novo Cdigo Civil Comentado. So Paulo: Saraiva, 2002.

9

disciplinassem a administrao, definindo critrios para a diviso das despesas referentes

conservao e manuteno do edifcio.

Em 1916, entrou em vigor o Cdigo Civil, que, em seu Captulo IV, estipulou os direitos e

deveres dos condminos e a forma de administrao, referindo-se ao condomnio de forma geral,

ou seja, a qualquer bem comprado em conjunto. Essa norma no regulamentou o condomnio em

edifcios ou em plano horizontal, assim denominado pelo jurista Dr. Caio Mario da Silva Pereira4.

Eram ento os condomnios regidos pelos usos e costumes, e pelas disposies estabelecidas pelo

condomnio tradicional.

Conforme salientou MALUF, devido aos inmeros problemas que existiam no dia-a-dia dos

condomnios e importncia socioeconmica, foi aprovado o Decreto n. 5.481, de 25 de junho

de 1928, posteriormente modificado pelo Decreto-lei n. 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, e pela

Lei n. 285, de 5 de junho de 1948.

O primeiro edifcio considerado arranha-cu, em funo da elevada altura, foi o Edifcio

Martinelli5, construdo entre 1925 e 1929, na capital de So Paulo, localizado na Avenida So

Joo. Totalmente em concreto armado, misturando estilos europeus, com 30 andares e 130 metros

de altura. Possua 1.267 dependncias, entre sales, apartamentos, restaurantes, cassinos, night

clubs, cinema, barbearia, lojas e uma igreja. Tambm era nesse edifcio que estava instalado o

luxuoso Hotel So Bento.

Segundo VICENTINO e DORIGO, na dcada de 1930, as cidades continuaram a crescer, em

parte devido ao desenvolvimento da indstria leve, de bens de consumo no-durveis, como

produtos txteis e alimentos; em parte por causa do Estado Novo (governo de Getulio Vargas),

que incentivou a industrializao em substituio s importaes. A Segunda Guerra Mundial,

iniciada em 1939, trouxe alguns benefcios para a economia, como o aumento no preo dos

produtos agrcolas exportados pelo Brasil. Nos anos 1940 implantada pelo governo a indstria

base: siderurgia (Companhia Siderrgica Nacional, em Volta Redonda); minerao (Companhia

4 Dr. Caio Mario da Silva Pereira (1913-2004) considerado o mestre na rea de condomnio. Escreveu em 1961 o livro intitulado Propriedade Horizontal e trabalhou na elaborao da Lei n. 4.591/64, considerada a Lei dos Condomnios. 5 Janaina Fidalgo Artigo Folha Online de 20/09/2003 Turismo no centro histrico - Disponvel em: . Acesso em: 4 fev. 2009.

10

Vale do Rio Doce); mecnica pesada (Fbrica Nacional de Motores); qumica (Fbrica Nacional

de lcalis); hidreltrica (Companhia Hidreltrica do Vale do So Francisco).

Para VICENTINO e DORINGO, durante o governo de Juscelino Kubitschek (1956-1961) foram

instaladas as indstrias de consumo durveis, principalmente de automveis e eletrodomsticos,

contribuindo para o desenvolvimento imobilirio e para a construo civil. A Tabela 4 demonstra

a forte migrao que houve desde os anos 1940.

Tabela 4 Processo de urbanizao do Brasil

Fonte: Mendes & James (2004, p. 165) - IBGE Censos Demogrficos de 1940 a 2000

No governo de Juscelino, a dvida externa brasileira cresceu de forma acentuada, superando as

exportaes e contribuindo para o crescimento da inflao. Segundo TARCHA6, esse cenrio

prejudicava as empresas, que, em muitos casos, no conseguiam cumprir seus compromissos. As

construtoras, por exemplo, no conseguiam concluir os edifcios, causando grande prejuzo aos

coproprietrios7, que precisavam se organizar para terminar o prdio.

Ainda segundo VICENTINO e DORIGO (2001), a elevada inflao inviabilizava o crdito de

longo prazo, uma vez que as parcelas da dvida eram corrodas pela inflao, acarretando prejuzo

para os credores. Para amenizar essa situao, o governo Castelo Branco, em julho de 1964, criou

o ndice intitulado Obrigao Reajustvel do Tesouro Nacional (ORTN), que seria atualizado

mensalmente de acordo com a variao de preo. Ainda nesse mesmo ano foram criadas a

correo monetria, o Banco Nacional da Habitao (BNH), o SFH (Sistema Financeiro da

Habitao) e as CEF (Caixa Econmica Federal), cujo objetivo era repassar recursos captados da

prpria sociedade, principalmente de poupana e previdncia, para os adquirentes das linhas de

crdito imobilirio. Para TARCHA, essas medidas no foram suficientes para impedir que as

empresas continuassem a ter prejuzos. As construtoras e incorporadoras continuavam no centro

dos conflitos com os compradores de apartamentos e salas comerciais.

6 Prof. Jorge Tarcha Formado em Direito Comercial pela Universidade de So Paulo, grande autoridade em Direito Imobilirio. Autor do livro Ttulo de Crdito e sobre Contratos Mercantis e coautor de Despesas Ordinrias e Extraordinrias de Condomnio. Informaes extradas da apostila do Curso de Direito Imobilirio, 1994. 7 Coproprietrio: aquele que possui parte da propriedade, tambm chamado de condmino.

11

Para contornar parte desses efeitos, entra em vigor, em 16 de dezembro de 1964, a Lei n. 4.591,

cuja principal finalidade era disciplinar as atividades das incorporadoras (Ttulo II), exigindo que

essas apresentassem Alvar para incio da obra, aprovado pela Prefeitura. Alm disso, para que o

imvel fosse registrado no Cartrio de Imveis, as incorporadoras deveriam apresentar outros

documentos, dentre eles: ttulo de propriedade do terreno; certides negativas de impostos

federais; projeto de construo devidamente aprovado; memorial descritivo das especificaes da

obra projetada; avaliao do custo da obra e minuta da futura conveno de condomnio. Essa lei

foi considerada um grande avano para a gesto de condomnios (Ttulo I), pois estabelecia a

forma correta ou legal de elaborar a Conveno, que pode ser considerada como a Constituio

do condomnio. Esse documento deveria conter, entre outros itens, a discriminao das partes

exclusivas e de propriedade comum, o modo de usar as coisas e os servios comuns, a

administrao do condomnio, mandato e atribuies do sndico, subsndico e conselheiros, prazo

e formas de convocao das assembleias, quoruns e penalidades. A Lei n. 4.591/64, em seu

Ttulo I, foi parcialmente revogada pelo Novo Cdigo Civil, Lei n. 10.406, que entrou em vigor

em 11 de janeiro de 2003.

Nos anos seguintes, observa-se a acelerao da concentrao urbana de forma no estruturada,

com consequncias negativas para a sociedade. A Tabela 5 demonstra a forte concentrao

urbana que ocorre em todas as regies do Brasil, principalmente no Sudeste, em funo da

concentrao industrial e das oportunidades de trabalho.

Tabela 5 ndice de urbanizao do Brasil em 2006

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Fonte: IBGE Sistema de Indicadores Sociais - 2006

Como afirmam JAMES & MENDES (2004), o crescimento desordenado das cidades ocasionou a

degradao das condies de vida de grande parte da populao, que sofre o efeito da forte

12

especulao imobiliria, sendo empurrada para a periferia, onde, para muitos, as nicas opes de

moradia eram as favelas e os cortios. A Tabela 6 demonstra o real crescimento das favelas.

Tabela 6 Aumento das favelas desde 1991 a 2000

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Fonte: James & Mendes (2004, p. 181) Censo IBGE 2000

Ainda segundo JAMES & MENDES (2004, p. 169),

faltou uma poltica nacional voltada para atender aos reais anseios da populao brasileira. (...). Essa histrica negligncia do poder pblico agravou a concentrao de renda. E, por extenso, as desigualdades socioespaciais. O crescimento descontrolado de algumas cidades levou a uma verdadeira segregao espacial. Sequestros, roubos, assaltos e assassinatos so algumas consequncias previsveis da convivncia com a aberrao representada pela impressionante desigualdade social brasileira.

Mediante esse tenebroso quadro, constatamos, por meio da Tabela 7, que viver em condomnio

uma realidade cada vez mais constante. Alm da falta de espao, h tambm a preocupao

crescente com a segurana. Houve um aumento da procura por apartamentos em todas as

principais capitais do Brasil no perodo de 2002 a 2007, sendo que os maiores crescimentos

ocorreram em Fortaleza (36,3%), Salvador (26,5%), Belo Horizonte (22,1%), So Paulo (12,6%)

e Rio de Janeiro (12,6%). Embora Fortaleza tenha apresentado o maior crescimento em nmero

de moradores em apartamentos nos ltimos seis anos, no podemos deixar de considerar a

relevncia do nmero de pessoas que vivem em apartamento em So Paulo e Rio de Janeiro, o

qual corresponde, respectivamente, a 7,64 e 5,85 vezes mais moradores em apartamentos que

Fortaleza.

13

Tabela 7 Nmero de moradores em domiclios particulares

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Fonte: Sistema IBGE de Recuperao Automtica SIDRA 2007

Nota: Os percentuais foram calculados pela autora

Para atender a crescente demanda por apartamentos, o mercado oferece diferentes produtos

destinados s diferentes classes sociais, desde os mais simples, compostos apenas pelo edifcio,

servio de portaria e em alguns casos playground e salo de festas, at os mais sofisticados e

completos em estrutura, os chamados condomnios clube, que possuem uma extensa rea e vrias

torres, contando com rea gourmet, brinquedoteca, garage band, home office, home theater, lan

house, piscina fria, piscina aquecida, playground, quadra poliesportiva, salo de festas, salo de

jogos, sala de ginstica, sauna seca, sauna mida e servios. Esse tipo de empreendimento teve

incio em 1973, com a implantao do arrojado projeto habitacional Ilhas do Sul, localizado na

cidade de So Paulo, no bairro de Pinheiros, destinado classe mdia alta, idealizado pela

construtora Albuquerque Takaoka S/A8. O condomnio composto por 6 torres, 480

apartamentos e aproximadamente 2.000 moradores. Possui, dentre outros itens de lazer: 6

piscinas, sendo uma aquecida, quadra poliesportiva, sauna, salo de jogos, quadra de tnis,

playground, biblioteca, gerador de energia movido a diesel, alm de teatro com 240 lugares, salo

de beleza e restaurante. Para atender toda essa estrutura, o condomnio possui aproximadamente

170 funcionrios e movimenta anualmente R$ 6 milhes.

8 Informaes disponveis em: e . Acessos em: 01 dez.2008.

14

Nesse mesmo ano foi lanado, em Alphaville, um dos primeiros empreendimentos chamados de

condomnio horizontal. Na verdade, trata-se de um loteamento fechado, pois no foi constitudo

de acordo com a Lei n. 4.591/64. As despesas para sua manuteno so definidas por um

estatuto, no por uma conveno de condomnio. No h um sndico, mas um presidente de uma

associao de proprietrios.

Outros empreendimentos gigantescos surgiram na cidade de So Paulo, como o Condomnio

Conjunto Residencial Parque Brasil, localizado no bairro do Morumbi, em So Paulo, composto

de 15 torres, 1.275 apartamentos, e aproximadamente 4.000 pessoas. Sua administrao

bastante complexa, na qual o sndico um verdadeiro prefeito.

Para melhor contextualizar a grandeza que envolve a administrao de condomnio foram

buscadas informaes sobre o nmero de prdios residenciais, nmero de pessoas que moram em

apartamentos, valores arrecadados referentes taxa de condomnio na cidade de So Paulo, e o

nmero de empresas administradoras de condomnios. Para o IBGE, em 2007 o nmero de

pessoas que moravam em apartamentos na cidade de So Paulo era de 3,356 milhes. Segundo a

revista Veja SP, de 14 de maio de 2008, so mais de 4 milhes as pessoas que vivem em

apartamentos, num total de 20.000 condomnios residenciais9. J o Jornal O Estado de S. Paulo10

indica que 4,6 milhes de pessoas vivem em condomnios na cidade, que o nmero de

apartamentos est em torno dos 22.000 e que a arrecadao anual da taxa de condomnio seria de

cerca de R$ 10,5 bilhes. Segundo a AABIC, h na cidade de So Paulo 450 administradoras,

sendo que 80% dos condomnios so administrados por pequenas administradoras; 12%, por

grandes, e 8% adotam o sistema da autogesto, ou seja, a administrao totalmente realizada

internamente pelos moradores, sem o auxlio de uma empresa externa.

Embora haja algumas divergncias entre os nmeros obtidos, fica claro que a verticalizao dos

grandes centros urbanos uma realidade crescente que envolve muitos desafios. Para que as

cidades no se tornem um verdadeiro caos, os problemas devem ser encarados com muita

responsabilidade, tanto pelo poder pblico, como pelos fornecedores de produtos e servios para

condomnios residenciais. Os governos devero preocupar-se com a infra estrutura das cidades.

9Fonte: Administradora Lello. 10 Jornal O Estado de S. Paulo, de 31 de agosto de 2008 Caderno Metrpoles Fonte AABIC (Associao das Administradoras de Bens, Imveis e Condomnios de So Paulo).

15

J os gestores de condomnios precisaro de maior profissionalismo e conhecimento para atender

todas as exigncias legais e as expectativas dos milhes de moradores. O processo precisar ser

transparente, com facilidade de acesso s informaes e clareza nos demonstrativos financeiros.

O acompanhamento de todas essas variveis ser facilitado com a aplicao de uma ferramenta

que possibilite avaliar o desempenho dos gestores.

2.2. Principais normas que disciplinam a rea

Nesta pesquisa se evidenciam as principais normas que disciplinam a administrao de

condomnio, no se pretendendo, contudo, esgotar o assunto. O cumprimento das normas

estabelecidas contribuir para evitar muitos problemas, auxiliando a melhora do desempenho da

administrao.

2.2.1. Cdigo Civil Foi aprovada, em 10 de janeiro de 2002, a Lei n. 10.406, que substitui o Cdigo Civil de 1916.

Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003 e trouxe um captulo exclusivo intitulado

Condomnio Edilcio, que regula a administrao dos condomnios em edificaes, separando-

os do condomnio geral, que engloba o condomnio voluntrio casos em que duas ou mais

pessoas se unem para a compra de um bem, tais como carro e aes , e do condomnio

necessrio, que ocorre quando duas ou mais pessoas so obrigados a dividir os direitos e as

obrigaes de um imvel (como paredes, cercas e muros).

O condomnio edilcio, por sua vez, caracteriza-se pela diviso da propriedade e pela existncia

de partes exclusivas e partes comuns. Esse assunto abordado nos artigos 1.331 a 1.358. Hoje,

tais artigos servem de base para a elaborao da Conveno do Condomnio.

2.2.2. Lei n. 4.591/64 Resumidamente, pode-se dizer que essa lei foi o conjunto de normas que disciplinavam a

administrao dos condomnios e as incorporaes imobilirias. Possua carter genrico e era

particularizada por meio da Conveno do Condomnio. Segundo alguns especialistas, os arts. 1.

a 27, pertencentes ao Ttulo I, os quais se referiam administrao de condomnio, foram quase

todos derrogados tacitamente, ou seja, foram revogados, ficaram sem efeito, em funo de terem

sido mencionados no Novo Cdigo Civil, mesmo que com algumas alteraes.

16

2.2.3. Conveno de Condomnio Regulamenta a administrao e as relaes entre os condminos, tornando-se obrigatria para os

titulares de direito sobre as unidades, desde que seja subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois

teros das fraes ideais. Aps 11 de janeiro de 2003, todas as convenes elaboradas antes dessa

data sero parcialmente afetadas, deixando de ter validade apenas os artigos que produzam

efeitos aps sua vigncia (arts. 2.035 e 2.045). Para ter validade legal perante terceiros, dever ser

registrada no Cartrio de Imveis. Poder ser modificada desde que tenha a aprovao de dois

teros dos votos dos condminos.

2.2.4. Regulamento Interno So as normas que regulam a conduta interna dos condminos, locatrios, ocupantes das unidades

e funcionrios, pra que haja uma convivncia harmnica entre as pessoas.

2.2.5. Leis Federais Embora os condomnios residenciais possuam nmero de inscrio na Receita Federal CNPJ,

no so considerados pessoa jurdica, no estando sujeitos entrega da declarao de imposto de

renda nem ao desconto de renda na fonte dos seus prestadores de servio11. Porm, quando

estiver na condio de empregador, o condomnio dever recolher de seus funcionrios o Imposto

Retido na Fonte12. Caso uma empresa, pessoa jurdica, seja contratada para prestar servio e

emita uma nota fiscal, mencionando o Imposto de Renda na Fonte, o condomnio dever

descont-lo do valor da nota fiscal e recolh-lo Receita Federal.

Quando o condomnio contratar empresas para prestar servio nas atividades de limpeza,

conservao, manuteno, segurana, vigilncia, assessoria e administrao em geral, bem como

tiver de remunerar servios de profisso legalmente regulamentada (por exemplo: advocacia,

arquitetura e auditoria), dever reter e recolher os seguintes impostos: COFINS (Contribuio

para Financiamento da Seguridade Social) 3%; CSLL (Contribuio Social sobre o Lucro

11 Parecer Normativo CST n. 37, de 24 de janeiro de 1972 Os condomnios no possuem condies que os obriguem a reter o imposto de renda na fonte, sobre rendimento que pagarem, quando o cumprimento desta obrigao exigir de pessoa jurdica da fonte pagadora. 12 Parecer Normativo n. 114, de 28 de maro de 1972 O nico Imposto de Renda que o condomnio tem o dever de reter aquele incidente sobre os rendimentos do trabalho assalariado, sem indagar a natureza jurdica da fonte pagadora, sendo responsvel tanto a pessoa jurdica quanto a pessoa fsica.

17

Lquido) 1% e PIS (Programa de Integrao Social) 0,65%13. Estaro isentas da reteno as

pessoas jurdicas optantes pelo Simples (ME e EPP). Entretanto, devero apresentar, a cada

pagamento, pessoa jurdica a quem prestam servios, uma declarao justificando sua iseno

da reteno em duas vias assinadas pelo representante legal. Alm dessa condio, ser

dispensado dessa reteno todo pagamento de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00.

Os encargos do INSS (Tabela 8) referentes ao trabalho realizado pelos funcionrios seguem a

mesma orientao estabelecida para as empresas:

Tabela 8 Encargos do INSS

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Sobre a remunerao ou iseno da quota condominial do sndico, o condomnio dever recolher

20% para o INSS, mais 11% que dever ser descontado sobre o valor de sua iseno ou

remunerao, respeitando o limite mximo estabelecido pelo INSS15 de R$ 3.038,99. Esse

mesmo procedimento dever ser adotado para os prestadores de servio autnomos, tais como

encanadores, pedreiros, pintores, etc.

A contratao de servio terceirizado porteiros, faxineiros, vigilantes, etc. obriga o

condomnio a descontar 11% sobre o valor da mo-de-obra e recolher esse valor ao INSS em

nome da empresa que prestou o servio.

Os condomnios tambm recolhem 8% de FGTS e 1% de PIS sobre a folha de pagamento.

13 Lei n. 10.833, de 29 de dezembro de 2003, e Instruo Normativa SRF n. 381, de 30 de dezembro de 2003. 14 A parcela descontada dos empregados ir variar de acordo com o valor do salrio de cada funcionrio. 15 Limite mximo estabelecido pelo INSS Esse valor periodicamente reajustado.

18

2.2.6. Leis Estaduais16

So vrios os instrumentos regulatrios estaduais que afetam os condomnios, entre os quais esto:

Decreto n. 46.076, de 31/08/2001 Corpo de Bombeiros17. Esse Decreto estabelece

entre, outras providncias, a necessidade de os condomnios obterem, a cada trs anos, o

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).

Lei n. 3.718, de 19/01/1983 Anlise da gua;

Decreto n. 12.479, de 18/10/1978 Exige empresa especializada para aplicao de

inseticida;

Decreto n. 12.342, de 27/09/1978 Exige empresa especializada para aplicao de

inseticida.

2.2.7. Leis Municipais18

Os principais decretos e leis municipais so:

Lei n. 10.348, de 04/09/1987 Instalaes dos elevadores. Essa lei determina, entre

outras providncias, a necessidade de pagamento anual do Alvar de Funcionamento para

cada elevador instalado e placas identificando o responsvel pela conservao, a

capacidade mxima em quilos e o nmero mximo de passageiros;

Decreto n. 33.948/1994 Obrigaes das empresas conservadoras;

Lei n. 10.770, de 08/11/1989 Limpeza da caixa-dgua;

Lei n. 12.268, de 19/12/1996 Dedetizao e desratizao;

Decreto n. 44.540/2004 ISS;

Lei n. 13.701, de 24/12/2003 ISS;

Decreto n. 24.714/1987 Instalaes de gs.

16 Leis Estaduais de So Paulo podero ser encontradas no site . Acesso em: 4 fev. 2009. 17 Corpo de Bombeiros. Disponvel em:. Acesso em: 4 fev. 2009. 18 Prefeitura da cidade de So Paulo. Disponvel em: . Acesso em: 4 fev. 2009.

19

2.2.8. Normas Tcnicas

So muitas as normas tcnicas que precisam ser observadas pelos administradores, entre elas esto as da ABNT19, as Instrues Tcnicas do Corpo de Bombeiros e as Normas Regulamentadoras do Ministrio do Trabalho. No presente estudo indicam-se as principais normas que podero auxiliar os administradores a embasarem suas aes, sem contudo esgotar-se o assunto.

2.2.8.1. Normas da ABNT

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2.2.8.2. Instrues Tcnicas do Corpo de Bombeiros

As normas mais utilizadas nos condomnios residenciais so:

IT 01 Procedimentos administrativos formulrios e atestados; IT 02 Conceitos bsicos de segurana contra incndio; IT 05 Segurana contra incndio urbanstica; IT 06 Acesso de viaturas na edificao e rea de risco; IT 07 Separao entre edificaes; IT 11 Sada de emergncia; IT 17 Brigada de incndio; IT 18 Iluminao de emergncia; IT 20 Sinalizao de emergncia; IT 21 Sistema de proteo por extintores de incndio; IT 22 Sistema de hidrantes e de mangotinhos para combate a incndio

2.2.8.3. Normas Regulamentadoras Ministrio do Trabalho

As normas mais utilizadas nos condomnios residenciais so:

NR 5 CIPA Comisso Interna de Preveno de Acidentes; NR 7 PCMSO Programa de Controle Mdico de Sade; NR 9 PPRA Programa de Preveno de Riscos Ambientais; NR 10 Segurana em Instalaes e Servios em Eletricidade; NR 18 Condio e Meio Ambiente de Trabalho na Indstria da Construo.

Esse item do trabalho evidencia que administrar condomnios no uma atividade fcil, exigindo

atualizao constante e cumprimento de normas, que visam evitar, entre outras consequncias,

aes trabalhistas e riscos de acidente. O sndico, tambm denominado mandatrio, o

21

representante legal do condomnio e poder ser acionado judicialmente quando no cumprir com

as determinaes legais. Os principais fundamentos so:

Responsabilidade civil Os artigos mais importantes que constam no Cdigo Civil so: o Art. 186 Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito

e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito.

o Art. 187 Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo, excede

manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico ou social, pela boa-f ou pelos bons

costumes.

o Art. 667 O mandatrio obrigado a aplicar toda sua diligncia habitual na execuo do mandato,

e a indenizar qualquer prejuzo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem

autorizao, poderes que devia exercer pessoalmente.

o Art. 927 Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e l87), causar dano a outrem, fica obrigado a

repar-lo.

Responsabilidade penal Os principais artigos do Cdigo Penal so: o Art. 13 O resultado, de que depende a existncia do crime, somente imputvel a quem lhe deu

causa. Considera-se causa a ao ou omisso sem a qual o resultado no teria ocorrido.

o Art. 132 Expor a vida ou a sade de outrem a perigo direto e iminente: (...).

Em funo de tais responsabilidades, indispensvel que o sndico possua, no mnimo, os

conhecimentos bsicos sobre a rea, que conte com a assessoria de uma empresa qualificada e

que os moradores tenham conhecimento bsico sobre o que morar em condomnio, sendo

fundamental a sua participao.

Devido complexidade crescente do cargo de sndico, muitos condomnios tm tido dificuldades

em encontrar algum disposto a assumir essa funo, que, alm de conhecimento, tambm exige

disponibilidade de tempo. O sndico morador, na maioria das vezes, exerce outras atividades,

que o ocupam o dia todo. Para suprir essa necessidade, surge como opo o sndico profissional,

para cuja contratao recomenda-se a comprovao, por meio de currculo, a capacidade para

exercer o cargo. So indispensveis, entre outros, os seguintes conhecimentos: contabilidade,

legislao trabalhista, aplicaes financeiras e normas de segurana, principalmente contra

incndio.

Outra novidade para o gerenciamento de condomnios que possuam equipamentos sofisticados

(como ar-condicionado, aquecedores de piscina, telefonia, individualizao de gua) e

disponibilizem vrios tipos de servios (entre eles: internet, individualizao de gua,

22

arrumadeira e lavanderia) a substituio do zelador pelo gerente de facilidades. Esse

profissional possui preparo suficiente para gerenciar todos os processos, objetivando a integrao

das pessoas, da propriedade e da tecnologia, buscando a satisfao dos usurios,sejam eles

moradores, visitantes, fornecedores, investidores ou vizinhos.

2.3. Conscincia da vida condominial

A cultura de viver em condomnio muito recente, sendo o tempo insuficiente para que a maioria

das pessoas assimile ou crie um modo adequado de viver em condomnio, que exista, dentre

outras atitudes, o respeito aos direitos dos outros moradores. Muitos esquecem que

condomnio, segundo a definio dada no Novo Aurlio, o Dicionrio da Lngua Portuguesa,

o domnio exercido juntamente com outrem e que, portanto, a propriedade possui vrios donos,

os quais so chamados coproprietrios ou condminos. Essas pessoas que se transformaro em

condminos e outros simplesmente em moradores, por no possurem parte da propriedade (como

os inquilinos), trazem consigo seus interesses e seus traos individuais, que acabam influenciando

os outros membros do condomnio. Para SCHWARTZ (2007, p. 21),

essas caractersticas, que todos possuem em diferentes graus, podem ser divididas em: Foras positivas so os impulsos e a motivao, as esperanas e as aspiraes; os

valores, os bons hbitos, os sentimentos e as crenas. Foras negativas so os maus hbitos, as angstias, frustraes, inibies e os

medos, as experincias malsucedidas, a falta de interesse pelo grupo e seus objetivos. Fazem parte tambm os desejos ocultos, como, por exemplo, obter vantagens pessoais.

Conciliar as diferentes expectativas e comportamentos constitui um dos grandes desafios dos

administradores. Podemos afirmar que o condomnio equivale a uma pequena clula da

sociedade, na qual existem direitos e deveres, podendo ser comparado a um municpio, sendo o

sndico o prefeito do local. Quando no h uma participao ativa de todos os membros na vida

condominial, pode-se observar o fortalecimento de alguns grupos em detrimento de outros,

gerando insatisfao e indiferena.

Nessa situao, as decises deixam de refletir as expectativas da maioria, e, em alguns casos,

podero ocorrer arbitrariedades. J quando h participao, os espaos so distribudos com mais

uniformidade, gerando mais satisfao em todos. Portanto, fundamental que a administrao

conscientize os moradores da importncia da participao na vida condominial, que ter como

23

consequncia a diviso das responsabilidades, abrandando, assim, o cargo de sndico, sendo

possvel, portanto, que mais moradores se interessem em assumir essa misso.

2.3.1. Motivos da omisso

Segundo SCHWARTZ (2007, p. 29),

so vrias e complexas as causas para a falta de participao dos moradores nas atividades do condomnio, entre elas podemos citar: o medo de ser ridicularizado; a falta de respeito, principalmente nas assembleias; desconhecer que faz parte de um grupo; desaprovar os meios que o sndico utiliza na administrao; julgar-se pouco socivel para se dar bem com os outros moradores; sentir-se inferior socialmente; acreditar que os outros moradores so mais competentes; esperar que os outros faam ou falem algo em seu lugar; as dificuldades encontradas pelos condminos ao tentar entender e obter informaes

sobre a administrao; o imvel estar alugado ou venda.

Para que a administrao tenha sucesso, indispensvel conhecer os principais interesses dos

moradores, bem como os motivos da sua omisso, alm de proporcionar um ambiente de

harmonia e incentivar a participao. Para tanto, so fundamentais a organizao prvia das

assembleias e a disponibilizao de informaes que tragam conhecimento sobre como viver em

condomnio e sobre os direitos e deveres dos moradores.

24

3. AVALIAO DE DESEMPENHO O estudo de avaliao de desempenho teve sua maior divulgao e aplicao aps a Segunda

Guerra Mundial. Foram desenvolvidos vrios mtodos de avaliao de desempenho. Com a

publicao da obra de Peter Ducker, The Practice of Management, em 1954, a administrao

ganhou um novo conceito de avaliao: a Administrao por Objetivos APO.

O recente processo de globalizao da economia trouxe para as empresas o aumento da

competitividade, obrigando-as a se reestruturarem. Foram vrias as consequncias desse

processo, mas a mais imediata foi a busca por maior eficincia, sendo necessria uma diminuio

significativa no quadro efetivo de funcionrios, o que exigiu dos sobreviventes maior

desempenho, ou seja, melhores resultados atrelados ao aumento da qualidade. Em funo disso,

tornou-se necessrio estabelecer uma metodologia para avaliar o desempenho das pessoas,

tentando saber se realmente estavam auxiliando a atingir os resultados esperados.

Para PONTES (2002, p. 24),

avaliao ou administrao de desempenho um mtodo que visa, continuamente, a estabelecer um contrato com os funcionrios referente aos resultados desejados pela organizao, acompanhar os desafios propostos, corrigindo os rumos, quando necessrio, e avaliar os resultados conseguidos. o sopro de vida da organizao, e sem a sua existncia o planejamento ou as estratgias organizacionais no faro o menor sentido.

Pode-se concluir que a avaliao de desempenho a funo principal dos lderes das empresas e

constitui uma ferramenta que facilitar seu trabalho. A aplicao da avaliao de desempenho

poder seguir o ciclo demonstrado na Figura 1.

25

Fonte: PONTES (2000 p. 24)

Figura 1 Ciclo da avaliao de desempenho

O ciclo de avaliao de desempenho ter incio com o planejamento estratgico, que consiste em

estabelecer a poltica que a empresa adotar a longo prazo e definir os objetivos a serem

atingidos, bem como os mtodos e tipos de controle que devero ser adotados. Segundo

ACKOFF (1974), planejamento pode ser definido como: um futuro desejado e de meios eficazes

de alcan-lo. Em todas as empresas, inclusive nos condomnios, o planejamento considerado

a principal funo administrativa e constitui um processo contnuo, que precisa ser controlado e

constantemente revisto, a fim de adaptar-se s alteraes exigidas pelo mercado, s normas e

legislao, bem como a novas necessidades dos colaboradores, clientes e moradores. O

planejamento estratgico, quando detalhado e abordando um tempo mais curto, passa a ser

considerado planejamento ttico ou operacional.

Uma outra etapa do ciclo refere-se definio dos indicadores e dos padres de desempenho, que

permitir detectar se os objetivos esto sendo atingidos. Os indicadores podero ser expressos de

vrias formas: por meio de dados numricos, descries e percentuais. Segundo PONTES (2002,

p. 28), os padres de desempenho so as metas em termos de qualidade e quantidade a serem

atingidas em cada um dos indicadores definidos e fornecem a base para a avaliao dos

resultados.

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26

A Figura 2 mostra como a avaliao de desempenho depende diretamente do planejamento

estratgico.

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Fonte: PONTES (2002, p. 27) - Adaptado para o condomnio.

Figura 2 Sistema integrado da avaliao de desempenho

A implantao de um programa de desempenho poder alterar o clima dentro da organizao,

proporcionando maior motivao e benefcios para todos os envolvidos.

Resumidamente, podemos utilizar a Figura 3 para demonstrar a posio da avaliao de

desempenho.

Fonte: SIQUEIRA (2002, p. 56)

Figura 3 Defasagem entre o comportamento real e o ideal

Para SIQUEIRA (2002), a avaliao de desempenho tem como foco principal a anlise dos gaps

ou a distncia entre o comportamento ideal e o real. Considera, ainda, que a avaliao de

desempenho poder se transformar em um poderoso recurso gerencial e auxiliar na modificao

da cultura organizacional (valores, prticas, costumes, tradies e precedentes), alm de

aprimorar as relaes interpessoais e assegurar igualdade e justia nos atos administrativos

praticados no cotidiano. Essas observaes constituem pontos fundamentais para que a

administrao do sndico seja considerada eficaz.

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27

3.1. Avaliao de desempenho para condomnios

Na presente pesquisa, foi realizada pela autora uma adaptao das finalidades da avaliao de

desempenho apresentadas por PONTES (2002, p. 26) para os condomnios residenciais. Os

principais objetivos so:

tornar dinmico o planejamento do condomnio;

conseguir melhorias na qualidade dos servios apresentados e na satisfao dos

moradores, bem como nos resultados econmicos e financeiros;

estabelecer os resultados esperados pelos moradores;

obter o comprometimento dos funcionrios em relao aos resultados desejados pelo

condomnio;

melhorar a comunicao entre os nveis hierrquicos no condomnio, criando um clima de

dilogo construtivo e eliminando a falta de harmonia, ansiedades e incertezas;

dar orientao constante sobre o desempenho dos colaboradores, buscando melhorias;

gerar informaes;

tornar claro que resultados so conseguidos por meio da atuao de todos os envolvidos

na administrao (sndico, subsndico, conselheiros, funcionrios e administradora);

estabelecer um clima de confiana, motivao e cooperao entre os membros das equipes

de trabalho;

servir como instrumento propagador de programas de qualidade e, conforme o mtodo

adotado, do prprio instrumento de gesto de qualidade;

servir como importante instrumento coadjuvante em decises de carreira e salrio;

servir como instrumento para levantamento de necessidade de treinamento e

desenvolvimento.

3.1.1. Programa de gesto de pessoal

importante que o condomnio tenha um programa de gesto de pessoal definido de forma clara

e que os funcionrios saibam os tipos de cargos e quais so os planos de carreira estabelecidos, o

que constitui forte ponto de motivao, caracterstica que tambm faz parte dos objetivos de se

aplicar a avaliao de desempenho, ou seja, proporcionar o desenvolvimento das pessoas. Esse

28

desenvolvimento ocorrer embasado em resultados obtidos e na certeza da participao dos

funcionrios.

Segue abaixo (Figura 4) um modelo de hierarquia e o possvel plano de carreira existente em

condomnio residencial, constitudo por uma torre, com 17 andares e 68 apartamentos, quadra

poliesportiva, salo de festas, salo de jogos, piscina, sala de ginstica e churrasqueira. O

aumento ou reduo das reas ter como consequncia o aumento ou diminuio no nmero de

faxineiros. J o aumento no nmero de porteiros ocorrer quando o condomnio possuir uma

outra portaria. Os condomnios mais sofisticados e com grandes reas podero empregar

seguranas e encarregados de manuteno.

Fonte: Elaborado pela autora

Figura 4 Modelo de hierarquia e plano de carreira para um condomnio residencial

A Figura 4 demonstra que o cargo de faxineiro pode ser considerado a posio elementar, porm,

de muita importncia para a administrao, pois, quando o trabalho no realizado de acordo

com as necessidades do condomnio e as expectativas dos moradores, gera um grande

descontentamento. Muitos iniciam a carreira no condomnio nessa posio e, com treinamento e

retorno aos estudos (ensino fundamental), conquistam a possibilidade de serem promovidos a

folguista ou porteiros e, mais tarde, com a continuidade do treinamento, podero tornar-se

Zeladores ou Gerentes Prediais. O cargo de folguista utilizado para cobrir o dia de descanso dos

porteiros, acarretando desgaste fsico, porque o funcionrio trabalha em horrios alternados (um

dia noite, um dia de manh e um dia tarde).

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29

3.1.2. Programa da qualidade

Faz parte do programa de avaliao de desempenho, conforme Figura 3, a criao de um

programa de qualidade. Para que esse programa consiga elevar a qualidade dos servios prestados

aos moradores de condomnios e seja bem avaliado, preciso compreender suas caractersticas.

Segundo KOTLER (1993, p. 541 a 543), so quatro as caractersticas que envolvem os servios:

Intangibilidade - no podem ser vistos, sentidos, provados, ouvidos ou cheirados; Inseparabilidade - so produzidos e consumidos ao mesmo tempo. (...). Tanto o cliente quanto quem presta o servio afetam o resultado final;

Variabilidade - so altamente variveis, medida que dependem de quem os executa e de quando e onde so executados;

Perecibilidade - no podem ser estocados. A perecibilidade do servio no problema quando a demanda estvel.

Os servios, segundo CORRA E CAON (2002, p. 64 e 65), por serem intangveis suas

qualidades, so difceis de serem avaliados pelo cliente (que, no caso do condomnio, o

morador), mesmo que posteriormente, em funo de envolver, em alguns casos, certo

conhecimento. Afirmam que: Por ser intangvel, o servio tambm difcil de ser avaliado em

sua qualidade pelo prprio gestor da operao. (...). Essa avaliao est muito mais ligada

percepo que o cliente tem da experincia da prestao de servio que de alguma coisa

objetivvel, mensurvel e controlvel.

O gestor de condomnio no pode deixar de considerar que cada morador possui diferentes

expectativas em relao aos servios prestados pela administrao, e que atender 100% delas

uma misso impossvel. Ser considerado razovel ter como meta inicial o atendimento da

maioria (50% + 1) das expectativas dos moradores. Esse resultado dever ser superado com o

aprimoramento do programa de qualidade. Para isso, os administradores podero recorrer e

utilizar os modelos de gesto da qualidade desenvolvidos por Deming, Juran, Ishikawa e Crosby,

os quais so mencionados no ANEXO I (Gesto da Qualidade).

Para que seja implantada uma gesto voltada para a qualidade nos condomnios residenciais, ser

necessria uma mudana cultural, envolvendo todos que fazem parte da estrutura administrativa

(sndico, subsndico, conselheiros, funcionrios, e administradoras) e tambm os moradores.

A existncia de uma norma certificadora direcionada gesto de condomnios tambm seria um

referencial importante para a rea, trazendo mais disciplina.

30

Para as empresas modernas, no basta elevar o nvel de produtividade, a qualidade dos produtos e

a satisfao dos clientes; elas devem se preocupar tambm em elevar o nvel de motivao dos

funcionrios (colaboradores). A soma desses ingredientes tem resultado no sucesso crescente das

empresas, que esto posicionando a rea de Recursos Humanos como estratgica, no mais como

de papel secundrio. A avaliao de desempenho pode contribuir muito para a busca da

excelncia organizacional por intermdio da melhora do desempenho de todos os envolvidos, dos

funcionrios aos gestores. Aplicada aos condomnios residenciais, poder elevar, em muito, o

nvel de qualidade dos servios oferecidos aos moradores, resultando em maior satisfao e

segurana. 3.1.3 - Papel da administrao interna

O condomnio composto pela edificao e sua infra estrutura, tais como gua, energia,

elevadores, interfone, luz de emergncia, iluminao de emergncia e equipamentos de

segurana. Alm disso, h os moradores e usurios, que, por meio do uso, do vida edificao.

Porm, esse uso causa desgaste. Portanto, para que as pessoas possam morar com tranquilidade,

conforto e segurana em condomnio, h a necessidade no s de cuidar da edificao e de toda a

sua infra estrutura, como tambm de evitar conflitos entre os moradores, ou seja, fundamental

existir uma administrao que vise facilitar a vida dos moradores, conciliando seus principais

interesses, intermediando o contato com fornecedores de produtos e servios, gerenciando os

valores arrecadados para a manuteno, bem como o atendimento das exigncias da legislao.

No Brasil, segundo o Cdigo Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/64, a administrao do condomnio

dever ser exercida pelo sndico e conselheiros. A distribuio hierrquica demonstrada na

Figura 5.

Fonte: Elaborada pela autora

Figura 5 Distribuio hierrquica da administrao interna do condomnio

Sndico

Subsndico

1 - Conselheiro 2 - Conselheiro 3 - Conselheiro

31

Na administrao interna, as posies so definidas em assembleia, por meio de eleio, realizada

geralmente a cada dois anos. Devido ao pouco interesse dos moradores na vida condominial e ao

medo de assumir o cargo de sndico em funo da grande responsabilidade e constante cobrana

dos moradores, o cargo no muito disputado, havendo, em muitos casos, dificuldades para a

escolha do sndico. Por outro lado, esse pouco interesse acarreta, em alguns casos, a possibilidade

de implantar verdadeiras ditaduras, em que o sndico passa a ter no cargo um meio de se

sobrepor aos demais moradores, alm de deslumbrar a possibilidade de obter algumas vantagens

nas negociaes com empresas prestadoras de servios e produtos. Quando h essa prtica, o

sndico luta para no deixar o cargo, permanecendo por vrios anos nele, sem contudo

profissionalizar a gesto. Devido ao crescimento do nmero de condomnios e complexidade

em administr-los, em funo do nmero de blocos, da legislao e da ofertas de servios aos

moradores (como lavanderia, limpeza dos apartamentos, rede wi fi compartilhada, etc.), h a

necessidade de maior preparo dos administradores e investimento em tecnologia para maior

controle de todas as informaes. Surge ento, em alguns condomnios, como os recentemente

implantados pela incorporadora Cyrela Brazil Realty, a figura do gerente de facilidades,

quebrando um paradigma do mercado, em que a qualidade do servio oferecido no acarreta

aumento no valor do condomnio.

Hoje, as aes adotadas pela administrao de uma forma geral so avaliadas informalmente

pelos moradores, os quais, na maioria das vezes, no possuem conhecimento para uma profunda

anlise. A prtica da avaliao de desempenho da gesto proposta por esse trabalho auxiliar os

condminos a afastar os maus gestores e trar maior evoluo para todos os envolvidos.

3.1.4. Trabalho em equipe

Para atingir os objetivos predeterminados, necessrio reconhecer a importncia do trabalho em

equipe, que envolve: sndico, subsndico, conselheiros, administradora e funcionrios. O

entrosamento das pessoas e o ambiente de harmonia proporcionaro resultados positivos que,

somados valorizao e ao treinamento do pessoal de frente, principalmente faxineiros e

porteiros, contribuiro para o efetivo alcance das metas. Dever ser criado um clima que favorea

o feedback espontneo, sem censura, e que envolva todos os membros da equipe na tomada de

decises. Segundo SIQUEIRA (2002, p. 27), medida que os indivduos envolvem-se tanto em

32

tomar decises como em execut-las, um maior nmero de aspectos e de suas habilidades so

descobertos e ficam evidentes mais oportunidades para o crescimento pessoal.

Para que o lder do grupo (o sndico) seja considerado eficaz, dever desenvolver no grupo

padres de autocontrole e de autodireo, ou seja, empowerment: os cargos ganham mais poder

para decidir e agir. O lder tambm dever trabalhar para a definio clara dos objetivos, os quais

precisam ser compreendidos e aceitos por todos, pois consenso que ningum faz bem-feito o

que no compreende ou aquilo em que no acredita. Os melhores resultados so obtidos quando

as diferenas individuais so reconhecidas pelo lder, que possibilitar a cada um contribuir

dentro dos seus limites. Muitas diferenas podero ser minimizadas por meio de treinamento.

importante acabar com a percepo que muitos sndicos tm de que o treinamento um gasto que

trar pouco retorno, em funo de o funcionrio treinado sair para trabalhar em outro lugar,

atrado por melhores salrios.

O sndico precisa ter uma atitude aberta e positiva s novas ideias, bem como saber se posicionar

diante de situaes inusitadas. A busca constante pelo conhecimento e a escolha correta da

empresa que ir assessor-lo (administradora) so fundamentais para o sucesso da gesto. Os

membros da equipe precisam confiar na capacidade dos gestores, uma vez que tanto a

insegurana como as aes erradas no contribuem para um clima de confiana entre os

liderados.

Para que o sistema de avaliao funcione positivamente, necessrio que os avaliados

reconheam a importncia de todo o processo de avaliao de desempenho, e que essa faa

justia aos esforos realizados pelos gestores para alcanar os objetivos determinados pelo

condomnio. No incio da implantao, poder gerar forte resistncia dos administradores, que

temero pelos resultados, mas, com o passar do tempo, ser uma importante ferramenta para o

gerenciamento e at demonstrao da sua eficcia.

3.2. Mtodos de avaliao de desempenho

Como muito antiga a necessidade de avaliar o desempenho das pessoas, foram utilizados vrios

mtodos ao longo do tempo. O presente trabalho apresentar os principais mtodos

desenvolvidos por PONTES (2002).

33

3.2.1. Comparao simples ou atribuio de graus

Esse mtodo considerado o mais elementar, pois avalia o desempenho das pessoas por meio de

uma escala predeterminada, por meio da atribuio de conceitos que variam de excelente, timo,

bom, e regular a ruim e muito ruim.

Uma das desvantagens de utilizar esse mtodo o fato de ele analisar apenas desempenho

passado, avaliando as pessoas de uma forma total e impossibilitando a criao de programa de

melhoria das pessoas classificadas com baixo desempenho. Outro ponto negativo para o mtodo

que a avaliao subjetiva, no havendo critrios claros.

3.2.2. Comparao binria

Esse mtodo tambm no atende aos principais objetivos da avaliao de desempenho, sendo

considerado rudimentar, pois se prende a aes passadas, no permitindo aes de melhoria. O

mtodo compara o desempenho das pessoas de um determinado grupo de trabalho, conforme

Figura 6:

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Fonte: PONTES (2002, p. 39)

Figura 6 Comparao binria

Esse mtodo no ser utilizado no presente trabalho, uma vez que apenas estabelece a

comparao do desempenho das pessoas sem relacionar os objetivos pretendidos.

34

3.2.3. Escolha forada

Esse mtodo foi desenvolvido por uma equipe de tcnicos americanos durante a Segunda Guerra

Mundial, com a finalidade de escolher os oficiais das Foras Armadas que seriam promovidos.

Segundo PONTES (2002), foi empregado por muitas empresas, tendo como pressuposto que o

desempenho dos funcionrios formaria uma curva normal, conforme demonstrado na Figura 7. O

avaliador enquadraria os funcionrios em um determinado parmetro.

10

20

40

20

10

Pssimo Sofrvel Regular Bom timo

%

Desempenho

Fonte: PONTES (2002, p. 41). Adaptao da autora

Figura 7 Escolha forada

A figura indica que haver sempre desempenhos diferentes em uma empresa, sendo o julgamento

de acordo com o critrio estabelecido pelo avaliador. O mtodo no recomendado, pois muitas

injustias foram cometidas com a sua aplicao, uma vez que no possibilitava a recuperao dos

funcionrios considerados abaixo do desempenho desejado.

3.2.4. Avaliao 360 Graus

Conforme salientou REIS (2000, p. 13), a Avaliao 360 Graus tambm conhecida por feedback 360