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AVALIAÇÃO DE UM PRÉDIO MUNICIPAL NO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7

Cadastro

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Através de email o Sr. André Tomada formalizou o interesse na aquisição do imóvel do

Largo dos Trigueiros 6/7. Sendo o interessado, já proprietário do número 4, vê com

especial interesse para si a aquisição do imóvel, tendo em conta uma perspectiva de

potencializar o seu negócio e ao mesmo tempo numa perspectiva do município de

requalificar uma zona histórica da cidade através de mais um imóvel reabilitado.

O presente relatório tem como objetivo emitir uma estimativa do valor de mercado de

um Prédio Municipal sito no Largo dos Trigueiros nºs 6/7.

Da visita efectuada ao imóvel constatou-se que o nº 7 estava ocupado pelo arrendatário

Sr. José Augusto Santos Barros, o qual nos facultou o acesso a sua fracção e cujo contrato

de arrendamento têm o número 8210000000116 com uma renda mensal de 21,72 €. No

que diz respeito ao nº6 não houve possibilidade de visitar, segundo informação recolhida

no local encontra-se ocupado ilegalmente.

1. Introdução

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.O estudo de avaliação teve como objetivo a determinação da estimativa do valor de

Mercado do lote no pressuposto de livre de quaisquer ónus ou condicionantes passíveis

de limitarem a sua normal transação no mercado.

O Valor de mercado da propriedade é o que deriva do seu máximo e melhor uso,

entendido como o uso mais provável, que é fisicamente possível, apropriado,

legalmente permitido, financeiramente viável e do qual resulta o mais alto valor da

propriedade.

Para efeitos de cálculo foi utilizado o valor de transação da propriedade similares,

obtido a partir da prospeção realizada, tendo sido ajustada às características do terreno

em avaliação.

A estimativa de valorização baseia-se na informação obtida e as suas conclusões são

válidas enquanto se mantiver a validade dessa mesma informação.

Os pressupostos de avaliação constam no Capítulo (Avaliação) deste relatório.

A presente valorização da propriedade representa uma informação preliminar, resultante

de mera estimativa.

O relatório elaborado contém informação descritiva da propriedade objeto de avaliação

bem como da zona onde a mesma se localiza, sendo focados os aspetos passíveis de

afetarem o Valor de Mercado da propriedade.

No presente relatório são ainda apresentados os critérios, metodologias e análises que

serviram de base ao estudo realizado.

Na obtenção do valor do imóvel, foi tida em consideração fatores determinantes como

são o caso da localização, acessos, dimensão existentes, características e utilização

alternativa ao imóvel.

Não se procedeu à análise da situação ambiental do terreno ou dos terrenos

circundantes, partindo-se do pressuposto que os mesmos não estão sujeitos a nenhum

2. Considerações e Pressupostos

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fator anómalo, como por exemplo a contaminação do solo, o que a acontecer poderá

alterar de forma significativa o respetivo Valor de Mercado.

Não se procedeu a qualquer análise jurídica da propriedade, assumindo-se que está livre

de ónus de encargos passíveis de condicionarem a normal transação no mercado.

As conclusões expostas no relatório são válidas enquanto se mantiver a atual

conjuntura, mas por período nunca superior a seis meses.

Reserva: A presente valorização da propriedade, representa uma informação preliminar, resultante de mera estimativa, suportada no

pressuposto de desenvolvimento do projeto/operação conhecido pelo DPSVP na presente data e na prospeção dos valores médios de

mercado para a zona.

A eventual sequência do projeto/operação deverá ser enquadrada por relatório de avaliação a ser elaborado especificamente para o

efeito e devidamente fundamentado.

Será considerada ilegítima e suscetível de procedimento adequado a utilização abusiva desta informação para fins diversos dos que

serviram de base à sua elaboração.

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“Valor de Mercado” é o valor ou montante pelo qual se estima que um imóvel

adequadamente publicitado ou exposto num mercado livre e concorrencial poderá ser

transacionado á data da avaliação, em termos de condições de oferta e procura, durante

um período temporal considerado razoável tendo por referência a transação de um outro

bem de natureza idêntica no mercado em que se insere, e em que todos os atores

(vendedor e comprador) agem de forma livre e independente, pressupondo-se que têm

acesso a toda a informação relevante, quer para a formação de valor do imóvel, quer

para a tomada de decisão sobre a sua eventual transação, e não possuem qualquer

interesse particular que coaja a sua ação. É por vezes também designado por

“presumível valor comercial” (PVC), onde a palavra “presumível” utilizada no valor de

mercado reflete o facto de o ato de avaliar ou de atribuir valor ser uma “estimação” e

não uma “determinação”.

Método de Comparação ou Comparativo de Mercado

Também designado por método direto consiste em relacionar o valor de um imóvel,

com os dados relativos à transação de propriedades com características semelhantes ou

comparáveis, fundamentando-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos

valores pelos quais se têm vindo a transacionar propriedades análogas a que se pretende

avaliar, ou dito de outra forma o valor do imóvel é determinado por comparação com

outros semelhantes, dos quais são conhecidos os valores de venda ou de oferta no

mercado imobiliário.

Assim o uso deste método, no presente estudo de avaliação serviu como parâmetro

referencial por utilizar os dados diretamente recolhidos do mercado, proporcionando um

carácter objetivo e indicador dos valores de avaliação.

3. Metodologia da Estimativa

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Prédio composto de loja no nº7, c/ 3 divisões (Sala, Quarto e Cozinha), 1º Andar com 3

divisões e sótão, ambos para habitação e entrada pelo nº 6 com escada independente.

Zona caracterizada por uma malha apertada caracteristica da malha urbana medieval

(tão predominante nas tipicas cidades árabes) com parcelas de reduzidas dimensões e

que são ocupadas com edificações de baixo porte. As ruas, becos e escadas são

normalmente sempre muito estreitos.

A topografia da zona é na maior parte das situações acentuada, sendo mesmo muito

acentuada em alguns casos com declives na ordem dos 25%. Este declives devem ter

sido a génese responsável pelo facto de a zona se tornar pouco apetecível para as classes

mais favorecidas em termo sócio-económicos, no que resultaria num progressivo

abandono por parte dos proprietários levando por isso a um estado de degradação do

parque habitacional bem presente.

4. Descrição do Objecto de Avaliação

5. Envolvente

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A freguesia de São Cristóvão e São Lourenço é uma das freguesias do municipio de

Lisboa, ocupando uma área de 0,08 Km2, o que corresponde a 0,09% do território do

concelho.

Segundo os últimos dados disponibilizados pelo INE a freguesia é habitada por 1341

pessoas (0,24% dos habitantes do concelho), das quais 26,32% têm mais de 65 anos e

somente 7,83% são crianças ou adolescentes.

A freguesia de São Cristóvão e São Lourenço no que concerne ao stock imobiliário

encerra 0,41% dos fogos existentes no concelho, com uma estrutura etária na qual, os

edificios construídos antes de 1946 representam 63,59 do edificado e os posteriores a

1991, cerca de 2,30%.

A oferta imobiliária segundo os dados da Imovirtual, representa cerca de 0,28% do

mercado do concelho, encontrando-se a oferta ancorada no produto Apartamentos cuja

relevância ascende a 84,71% da carteira global de angariações disponibilizadas.

Destes 84,71 % da oferta imobiliária total, 77,78% è destinada a venda, com um valor

médio de 1814,68 €/m2 (um pouco acima do valor apurado na nossa prospecção) e 22,2

% encontra-se afecta a arrendamento (com uma renda média de 9,24 €/m2).

6. Mercado Imobiliário

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Para aferir o valor de mercado efectuou-se uma prospecção de mercado nas

proximidades do nosso imóvel em apreço e que nos conduziu aos seguintes indicadores:

QUADRO DE PROSPECÇÃO VENDA APARTAMENTO SOCORRO

Tipologia Área Bruta

m2

Estado Conservação

Valor Pedido

Valor Unitário/m2

Localização/Estacionamento/Outros Fonte

T2 118 170.000 € 1.441 € Beco ou Largo das Olarias/Trav.

Jordão Cobertura Imobiliária

T0 30 49.000 € 1.633 € Citynet

T2 + 1 50 Usado bom

estado conserv.

75.000 € 1.500 € Rua dos Lagares Remax Àbaco

T1 40 Remodelado 60.000 € 1.500 € Negociável

T0 30 Remodelado com cozinha

equipada 55.000 € 1.833 € Negociável

Seténio Imobiliária

T0 35 48.000 € 1.371 €

T0 27 Remodelado com cozinha

equipada 50.000 € 1.852 €

N Propriedades

T2 62 Apartam. e

Prédio remodelado

92.500 € 1.492 €

T1 32 Necessita de

Obras 39.900 € 1.247 € Perto da casa da Severa Remax Rio

T0 45 78.000 € 1.733 € Century 21 Fitamétrica

III

T1 60 Totalmente

Remodelado 80.000 € 1.333 €

Century 21 Cidade

Valor Minimo

48,09 Média 1.540 €

Valor Máximo

7. Valorização

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QUADRO DE ÁREAS E CÁLCULOS PARA VALOR DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DO LARGO DOS TRIGUEIROS Nº 6 E 7

m2

Área do Sótão 17,55

Corresponde a 65% da àrea do 1º Andar

Área do 1º Andar 27,00

Área do r/c 27,00

Área Total do Prédio 71,55

1.540,00 € é o valor médio €/m2 da nossa Prospecção efectuada 35% é a percentagem do Terreno

1.677,00 € X 0,35

586,95 €

Valor do Terreno

Se ao valor médio da Prospecção subtrairmos o valor do Terreno

1.677,00 €

586,95 €

1.090,05 € Obteremos o valor de construção

Depreciámos o Prédio com um factor de 50%

1.090,05 € X 0,50

545,03 € Valor da

Construção após a

depreciação

Valor final m2

1.131,98 €

1.131,98 X

71,55

80.993,17 €

Vago e Devoluto

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VALOR DE MERCADO DO PRÉDIO MUNICIPAL SITA NO LARGO DOS

TRIGUEIROS, Nº 6 E 7

81.000 €

O Técnico

João Morita

8. Conclusão

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Imagem 1 – Vista da Entrada do nº6 do Largo dos Imagem 2 - Vista da Entrada do nº7 do Largo dos Trigueiros e edifício adjacente Trigueiros e do arrendatário

Imagem 3 - Vista da Fachada Principal do nº 6 e 7 Imagem 4 - Vista da Fachada Lateral do Imóvel para Edificio do Largo dos Trigueiros o Beco do Rosendo

5. Anexos

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Imagem 5 - Vista da Fachada Principal do 1º Andar Imagem 6 – Vista da Entrada pelo nº 6

Imagem 7 - Vista da Entrada pelo nº7 Imagem 8 - Vista da Fachada Principal do 1º Andar e Águas Furtadas

Imagem 9 - Vista Parcial da Fachada Lateral Imagem 10 - Vista Parcial da Fachada Lateral