Avaliação do Hospital - grupoinal.com.br§ão_do_Hospital_Cema.pdf · 2002/2006”, e nas...

São Paulo, 28 de Julho de 2008.

Ao CEMA - Hospital Especializado Ltda. Rua do Oratório, 1.369. Mooca - SP A/C:- Dr. Antonio Aquino Neto Referência:-

Avaliação do Imóvel - Capital Terreno / Capital Benfeitoria

H. Fontes Assessoria, Perícias de Engenharia e de

Contabilidade S/C Ltda., incumbida de proceder à avaliação do

núcleo hospitalar localizado, a Rua do Oratório nºs 1.357, 1.359, 1.365,

1.369, 1.329, 1.331, 1.335, 1.339, 1.341, 1.347, 1.293, 1.305, 1.313, 1.319,

1.325, 1.257, 1.259, 1.295, 1.297 e 1.303, Rua Dr. Francisco Eugênio, nºs

62, 57, 75, 65 e 67, Rua Pascoal Moreira, nº 477, 457, 463, 449, 455 e 473

e Rua Lituânia nºs 210, 218, 138, 140, 146, 200 e 202, no Bairro da Mooca,

Município e Estado de São Paulo, objetivando a apuração do valor de

mercado dos imóveis constituídos de capital “Terreno” e capital

“Benfeitorias”, passando a relatar as conclusões a que chegou através do

seguinte:

L A U D O

T É C N I C O D E

A V A L I A Ç Ã O

O presente Laudo desenvolver-se-á da seguinte maneira:

2

SUMÁRIO página

I - Considerações Preliminares.......................................................... 03 II - Critérios e Metodologia ................................................................ 04

II.1 - Terreno.......................................................................................... 04

II.2 - Benfeitoria..................................................................................... 05 III - Vistoria.......................................................................................... 07

III.1 - Situação e Características Gerais ................................................. 07

III.2 - Descrição do Terreno ................................................................... 12

III.3 – Descrição das Benfeitorias .......................................................... 21 IV - Avaliação ...................................................................................... 53

IV.1 - Análise da Apuração do Valor do Terreno ................................... 54

IV.1 - Análise da Apuração do Valor do Terreno ................................... 54

IV.2 - Diagnóstico de Mercado ............................................................... 54

IV.3 - Valor Terreno............................................................................... 55

IV.4 - Valor das Benfeitorias ................................................................. 56

V - Valor Total da Avaliação .............................................................. 57

VI- Encerramento ................................................................................ 58 Acompanham o presente Laudo os seguintes anexos: Anexo I - Documentação de suporte Anexo II – ART - Anotações de Responsabilidade Técnicas

3

I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Trata o presente trabalho de apurar o valor real de mercado

para os capitais de terreno e benfeitorias, individualizadamente do núcleo

hospitalar, localizado na quadra formada pelas seguintes vias: Rua do

Oratório, Dr. Francisco Eugênio, Pascoal Moreira e Lituânia, 33º

Subdistrito do Alto da Mooca, Município e Estado de São Paulo, de

propriedade e posse de INAL INTERAUDIOVISÃO, LABORATÓRIO

E EMPREENDIMENTOS LTDA.

Mapa da Região localizando o imóvel avaliando, assim como, as principais vias locais.

Nas vistorias realizadas, foram identificadas as principais

características tanto territoriais como construtivas, assim como confrontado

com levantamento “in-loco”, documentação e plantas fornecida pelo

contratante.

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II – CRITÉRIOS E METODOLOGIA

II. 1 – Avaliação de Terreno e Benfeitorias

Os critérios gerais empregados em ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES, baseiam-se nas Normas Técnicas e Publicações

elaboradas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia - IBAPE, e da Associação Brasileira de Normas

Técnicas – ABR 2001, sob nº 14.653-1, ABNT - NBR sob nº 14.653-

2 e ABNT - NBR sob nº 14.653-3, de 31/06/2006 – Avaliação de

Bens. Procedimentos Gerais

Determinação do Valor do Terreno

Em Engenharia de Avaliações, prega-se pelo bom senso

técnico, havendo o entendimento amplo da aplicação do método

comparativo direto para terrenos, que consiste em uma ampla pesquisa de

valores junto ao mercado imobiliário da região, para a determinação do

unitário médio por metro quadrado. No caso de terrenos urbanos padrões

esta pesquisa é homogeneizada, visando corrigir fatores como, diferentes

grandezas de lotes, topografia, melhoramentos públicos, zona de ocupação,

frentes múltiplas, entre outros.

Ocorre que no presente caso, conforme preconiza o item 7.7.2 da

NBR 14.653-1, foram consideradas as expectativas do avaliador, quanto ao

avaliando, por inexistirem terrenos em oferta ou vendas recentes similares

5

ao avaliando, com área de 5.937,15 m² em região não verticalizada, com

ofertas máximas que vão de 500 a 1.000 m², destinando-se principalmente a

pequenos empreendedores, voltados a projetos horizontais com até 03

pavimentos, conforme as restrições físicas e legais ao aproveitamento da

Zona.

Outra característica observada na região figura-se no que é

comumente chamado de “boom” imobiliário, com um fator de crescimento

elevado de empreendimentos de médio a alto padrão, que vão se tornando

viáveis a partir da aquisição de áreas negociadas de 1.000 a 2.000 m², ou

seja, ocupadas por obras horizontais, tornando escassas as ofertas, sob o

prisma de grandeza do avaliando, em detrimento às limitações do

zoneamento e evidente sobre custo de Outorgas de solo criado.

Dessa forma, entende esta Assessoria, não existirem elementos que

proporcionem bases seguras ao Método Comparativo Direto, motivo pelo

qual esta Avaliação adota o Involutivo.

Esse método identifica o valor de um bem alicerçado no seu

aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade

técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com

as características do bem e com as condições do mercado no qual está

inserido, considerando-se cenários viáveis de execução e comercialização

do produto.

II. 2 - Benfeitorias

6

As benfeitorias serão avaliadas pelo valor de venda, com

base no trabalho intitulado “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos –

2002/2006”, e nas recentes recomendações do IBAPE – Instituto Brasileiro

de Avaliações e Perícias de Engenharia, em atendimento a publicação da

NBR 12.721-2006 – Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – SP -

Conversão dos Coeficientes H82N para R8N, que classifica os diversos tipos

de construção segundo suas finalidades, fixa as depreciações aplicáveis em

função do padrão construtivo, multiplicando-se o FATOR DE

ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE

CONSERVAÇÃO – FOC.

Este critério é uma adequação do método Ross/Heidecke,

que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem

como o estado de conservação da edificação;

Foc = R + K * (1-R) onde:

Para se obter o coeficiente “K”, foi estabelecido no referido

estudo uma relação percentual entre a idade da edificação na época de sua

avaliação (Ie) e sua vida referencial (Ir), assim como, seu estado de

conservação, adotando-se a recomendação IBAPE de Novembro de 2006 –

Atualizações dos Coeficientes, de H8-2N para R8N, do “SINDUSCON” –

Sindicato das Indústrias de Construção Civil de Grandes Estruturas no

Estado de São Paulo, face seu crescimento em relação ao Índice de Preços

ao Consumidor - “IPC - FIPE”.

Outro ponto a ser abordado quanto às benfeitorias, adiante

amplamente detalhadas, é quanto a utilização do imóvel avaliando,

R = K =

Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na TABELA 1, do referido trabalho. Coeficiente de Ross / Heidecke, encontrado na TABELA 2, do estudo.

7

tratando-se de um complexo hospitalar com 74 leitos, centro cirúrgico,

áreas de tratamento intensivo e semi-intensivo, além de ampla estrutura

destinada ao atendimento milhares de pacientes dia, verificando-se que o

complexo, ao fim que se destina, faz uso de benfeitorias atípicas àquelas

relacionadas em norma.

Dessa forma, foram saneadas todas as informações relativas ao

uso do imóvel, a fim de serem determinados os equipamentos civis que

foram necessários ao complexo, assim como sua obsolescência, a hipótese

de desuso ao fim hospitalar, para determinação de um fator matemático de

“over price” relativo aos equipamentos civis não contemplados nas Normas

de Avaliações (item 8.5 e 8.6), mas que devem atender com especificidade

as determinações do Ministério da Saúde, como pode ser observado pela

Portaria nº. 400/MS de 06 de dezembro de 1977, que trata e aprovam as

normas e padrões sobre construções e instalações de serviços de saúde em

complemento a Portaria Ministerial nº. 30, de 11 de fevereiro de 1977 e

Decreto 76.973 de 31/12/1975.

III - VISTORIA

III.1 - Situação e Características Gerais

Em vistoria realizada, identificamos as principais

características da região onde se encontra o imóvel avaliando.

8

Vista da Rua do Oratório no trecho onde se encontra o imóvel avaliando.

Rua Dr. Francisco Eugênio para a qual o imóvel também faz frente.

9

Rua Paschoal Moreira e Lituânia para a qual o imóvel faz frente.

10

A Rua do Oratório é uma das principais via da região leste da

Capital de São Paulo, possuindo características mista comercial e

residencial, tendo inúmeros estabelecimentos de variados seguimentos e

serviços, assim como, residências de padrão médio alto.

O imóvel em questão tem características de uso

predominantemente hospitalar.

A região onde está situado o imóvel é dotada dos seguintes

melhoramentos público urbano:-

- Rede de energia elétrica;

- Rede telefônica;

- Vias com pavimentação asfáltica, guias e sarjetas;

- Transportes coletivos na frente do imóvel;

- Energia elétrica c/ iluminação pública;

- Rede de águas e esgoto;

- Entre outros melhoramentos.

A região onde está situado o imóvel é um centro desenvolvido

e é servido pelos seguintes serviços:-

- Comercio varejista;

- Instituições de ensino e cultura;

- Assistência Médica;

- Postos de abastecimento de combustíveis;

- Hospital;

- Redes Bancárias; e

- Repartições Públicas.

11

A Lei de Zoneamento que regula o uso e a ocupação do solo

classifica o local como MO - ZM-3a, Zona Mista de alta densidade

demográfica, na qual as características de dimensionamento, ocupação e

aproveitamento do terreno, bem como, as categorias de usos permitidos são

as seguintes:-

Mapa do Zoneamento da Subprefeitura da Mooca.

12

Mínimo Básico Máximo

5,00 m (b)

MA

CR

OZO

NA

DE

ESTR

UTU

RA

ÇÃ

O E

QU

ALI

FIC

AÇ

ÃO

UR

BA

NA

c) Ver artigo 186 III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com alturasuperior a 6,00 metrosd) Ver §1º e §2º do artigo 186 da parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviçosde armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas.e) Não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas.f) Respeitadas as disposições da Legislação Ambiental vigente.

QUADRO 04 do Livro XXV - Anexo à Lei nº 13.885, de 25/08/2004Plano Regional Estratégico da Subprefeitura MOOCA - PRE - MO

0,150,5 (a) 5,00 m

CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES

Características das Zonas de Uso Zona de Uso

Frente Mínima

(m)

Gabarito de Altura

Máxima (m)

Taxa de Ocupação Máxima

Taxa de Permeabilidade

Mínima

Lote Mínimo

(m²)

Coeficiente de Aproveitamento

b) Ver artigo 185 da parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP,ZCL, ZPI e ZEIS.

Zona Mista de Alta Densidade 0,20 2,50

Altura da Edificação Menor ou Igual a 6,00 m

Altura da Edificação Superior a 6,00 m

Recuos Mínimos (m)

(c) (d)

a) Ver artigo 192 da parte III desta lei,quanto á taxa de ocupações na ZM para edificações com até 12metros de altura.

Notas

Fundos e LateraisFrente

Não Exigido (d)

ZM-3a 1,00

Características de Dimensionamento e Ocupação dos Lotes

125,00m² Sem Limite

III.2 - Descrição do Terreno

Através das varias vistorias “in loco”, foram colhidos os

elementos necessários para descrição dos terrenos que, como mencionado

anteriormente, ressaltando-se que está situado em uma via de grande

fomento comercial, próximo à área central da Capital.

13

Constitui-se esta avaliação, de apurar o valor do terreno, como

um todo, ou seja, unificando-se as matriculas, cujas descrições e

confrontações estão assim caracterizadas:-

Matricula “114.578” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “PRÉDIO E TERRENOS situados na Rua do Oratório n.ºS 1357, 1359, 1365, 1369,

com frente também para a Rua Francisco Eugênio nºs 27, 65, 67, 75 e 75 fundos, no 33º

SUBDISTRITO ALTO DA MOÖCA, sendo o terreno assim descrito: 1-2-3-4-5-6-1. Tem

início no ponto 1, situado no alinhamento da Rua Oratório, distante 26,34m, do

alinhamento predial da rua Oratório até o ponto 2; daí deflete à direita e segue

47,82m, com Azimute de 46º44’54”, confrontando com o antigo prédio nº 1347 da rua

oratório até o ponto 3, daí deflete à direita e segue 44,85m, com azimute de

136º34’49”, confrontando com os prédios nºs 232, 240, 246, 256, 260 e 270 da rua

Lituânia ato o ponto 4; daí deflete à direita e segue 30,01m, com Azimute de

226º41’02”, pelo alinhamento predial da rua Francisco Eugênio até o ponto 5; daí

deflete à direita e segue 23,99m, com Azimute de 316º26’39”, confrontando com os

prédios nºs 1395, 1393,/1391, 1383/1387 e 1377/1379 da rua Oratório até o ponto 6,

daí deflete à esquerda e segue 27,13m., com Azimute de 226º 26’23” confrontado com o

prédio nº 1377 da rua o Oratório até encontrar o ponto 1 inicial; encerrando a área de

1.817.15m²”

Matricula “15.471” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UMA CASA e seu respectivo terreno, situada à Rua do Oratório nºs 1329 e 1331

fundos, no 33º SUBDISTRITO-ALTO DA MOÓCA, cujo terreno mede 6,5 5metros de

frente para a referida Rua Oratório, por 37,00 metros de um lado; 39,70 metros da

frente aos fundos, de outro lado, formando uma área de 230,10m², confrontando

atualmente, do lado direito de quem da rua olha pra o imóvel com a casa nº 1325, do

lado esquerdo com a casa nº 1335, e nos fundos, com a casa nº 210, da rua

Lituânia,tendo como antiga confrontação de um lado com Herculano de Faria, e de

outro lado com propriedade do Dr. Antonio Evaristo Bacelar, e na linha dos fundos

com quem de direito.”

Matricula “12.474” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital

14

“UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, sitos à Rua do Oratório, nºs 1335 e 1339, no

33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno 6,55 metros de frente para a

referida rua, em linha inclinada, por 39,70 metros da frente aos fundos, de um lado;

42,40 metros do outro lado, tendo nos fundos a largura de 6,00 metros, encerrando a

área de 246,42m².,confrontado de um lado com terreno comprometido a Belakovacs, de

outro com terreno comprometido a João Telpiz e pelos fundos com os prédios nºs 210 e

218 da Rua Lituânia, antes com quem de direito.”

Matricula “34.444” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UMA CASA e seu respectivo TERRENO, situados à Rua do Oratório, nº 1341, no 16º

SUBDISTRITO-MOÓCA, sendo que o terreno corresponde ao lote nº 8 dos terrenos do

“Alto da Mooca”, medindo 6,50 metros de frente, por 42,15 metros. do outro lado,

encerrando a área de 262,80m², confrontando de um lado com Atanásio Telpisov, de

outro lado e nos fundos com quem de direito; atualmente dito móvel confronta: do lado

direito de quem da as costas para o mesmo, com Antonio Serrador, do lado esquerdo

com Guimas Goulart Siqueira, e nos fundos com Vicente Labaroni.”

Matricula “40.661” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nº 1347, no 33º

SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno 5,00 metros de frente para a

referida rua, por 46,00 metros da frente aos fundos, confrontando de um lado com o

prédio nº 1339, de outro com o prédio nº 1355, e, pelos fundos com o prédio nº 230, da

rua Lituânia”. (área 230,00m²)

Matricula “12.422” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “DOIS PRÉDIOS e seu respectivo terreno, situado à Rua Oratório nº 1239, e Rua

Pascoal Moreira, nº 485, no 33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo esse

terreno 12,00 metros de frente para a Rua Oratório, em linha obliqua; 22,80 metros do

lado em que confina com a Rua Pascoal Moreira, a qual faz esquina, tendo do outro

lado, 17,70 metros onde confina com o prédio nº 1295, da Rua Oratório, e nos fundos

mede 10,40 metros, e confronta com o prédio nº 477 da referida Rua Pascoal Moreira,

encerrando a área de 208,52m², mais ou menos....”

Matricula “19.910” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital

15

“UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nºs. 1313 a 1319, no

33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo 8,70 metros de frente para a referida

Rua Oratório, por 30,20 metros de um lado; 34,30 metros de outro, tendo nos fundos a

largura de 8,00 metros; confrontando de um lado com Domingos Vozzo, de outro com

Antonio Evaristo Bacelar, e nos fundos com Maria Vozzo Peres e outros.” (área

269,00m²)

Matricula “19.911” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nº 1305, no 33º

Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo 7,60 metros por 27,50 metros de um lado e

30,20 metros de outro; de frente para a referida Rua do Oratório, por 30,20 metros de

um lado; 34,30 metros de outro, confrontando de um lado com Miguel Aman e de outro

com Domingos Vozzo, e nos fundos com 7,60 metros, confrontando com o mesmo

Domingos Vozzo, encerrando uma área de 201,95m²”.

Matricula “19.912” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM TERRENO localizado nos fundos do prédio nº 473, da Rua Paschoal Moreira, do

qual é destacado, no 33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, a começar de 30,00 metros

do alinhamento da Rua, medindo 7,00 metros de largura da parte mais próxima do

alinhamento da referida rua, onde confronta com o restante do prédio nº 473; na outra

extremidade mede 7,00 metros de largura, onde confronta com quem de direito, e nos

outros dois lados, no sentido da frente aos fundos, mede 10,00 metros, onde confronta

com terrenos de José de Souza Pinto, e de outro com João Slavatichin, encerrando a

área de 70,00m²”.

Matricula “29.104” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM TERRENO situado nos fundos do prédio nº 473, da Rua Paschoal Moreira, do

qual é destacado, no 33º Subdistrito – ALTO DA MOÓCA, medindo 7,00 metros no

ponto mais próximo do alinhamento da Rua Paschoal Moreira, e 25,00 metros do

mesmo alinhamento, confrontando com o restante do terreno da referida casa, de

propriedade de Torquato Giannico e Sua Mulher; 7,00 metros no lado oposto,

confrontando com propriedade de José de Souza Pinto, por 5,00 metros no sentido da

16

frente aos fundos em ambos os lados, confrontando com José de Souza Pinto e do outro

lado com quem de direito, encerrando a área de 35,00m²”.

Matricula “70.723” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM TERRENO localizado nos fundos do prédio nº 477, da Rua Paschoal Moreira, no

33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, a medindo 7,00 metros onde divide com os

fundos do prédio nº 477 a Rua Paschoal Moreira, de propriedade de Esteve Demioglo e

7,00 metros onde divide com Antonio A da Silva, por 15,50 metros onde divide com

Afonso Marmanjo e 15,50 metros onde divide 3,50 metros com Domingos Vozzo, 4,00

metros com Luiz Galhardo e 8,00 metros com José de Souza Pinto”.

Matricula “121.273” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “PRÉDIO (com a área construída de 75,50m²), e TERRENO situados na Rua do

Oratório nº 1325, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, com as seguintes limites

e confrontações obedecendo ao sentido horário, a presente descrição tem início e

fechamento no ponto 1, localizado no alinhamento predial da Rua do Oratório, distante

39,35 metros do alinhamento predial da Rua Paschoal Moreira, deste ponto segue pelo

alinhamento da divisa projetada com o prédio nºs 1313 a 1319 da Rua do Oratório,

com Azimute de 46º44’24” por uma distância de 34,26 metros até encontrar o ponto 2,

deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo alinhamento da divisa projetada

com o terreno localizado nos fundos do prédio nº 477 da Rua Paschoal Moreira, e com

o prédio nº 210 da rua Lituânia, com Azimute de 136º30’40” por uma distancia de 6,63

metros até encontrar o ponto 3, deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo

alinhamento de divisa projetada com o prédio nºs 1329 e 1331 fundos da Rua do

Oratório, com Azimute de 226º44’54” por uma distancia de 37,36 metros até encontrar

o ponto 4, deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo alinhamento predial da

Rua do Oratório com Azimute de 341º34’09”, por uma distancia de 7,31 metros até

encontrar o ponto 1, que deu inicio a esta descrição, encerrando a área de 237,59m².”

Matricula “35.763” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Paschoal Moreira, nº 477, antiga

Rua Leme da Silva, no 33º Subdistrito – Alto da Moóca, medindo o terreno 7,00 metros

17

de frente para a referida Rua Paschoal Moreira; 7,00 metros nos fundos, onde

confronta com a propriedade de José de Souza Pinto; em ambos os lados, mede 24,50

metros confrontando de um lado com Antonio A. da Silva, de outro lado com Raul de

Salles Pinto e sua mulher Regina Pinto Alves de Salles Pinto, perfazendo a área de

171,50m².”

Matricula “59.305” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UMA CASA e seu respectivo terreno, situado à Rua Lituânia, nº 210, antiga Rua

Coxipó, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, medindo o seu referido terreno

em sua integridade 10,00 metros de frente; da frente aos fundos, de ambos os lados,

tendo nos fundos a mesma largura da frente, encerrando a área total de 400,00m²,

confinando de um lado com José Gomes da Motta, Raul Sales Pinto e Octávio Salles

Pinto, de outro lado com quem de direito, e pelos fundos com diversos. Atualmente

confronta: do lado direito de quem da Rua Lituânia olha para o imóvel, o prédio nº

202, e parte com os prédios nºs 1319 e 1305, que fazem frente para a Rua do Oratório;

do lado esquerdo com o prédio nº 218 da Rua Lituânia; e nos fundos com parte do

prédio nº 1331-fundos, prédio nº 1329, e parte do prédio nº 1325, todos com frente para

a Rua do Oratório.”


Coxipó, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno que dista

50,00 metros da esquina da Rua Paschoal Moreira, 7,00 metros de frente, igual largura

nos fundos, por 40,00 metros da frente aos fundos, perfazendo a área de 280,00m²,

confinando de um lado com o imóvel pertencente ao Dr. Octaviano de Sales Pinto, do

outro lado e nos fundo com quem de direito. Atualmente confronta: do lado direito de

quem da Rua Lituânia olha para o imóvel” do lado direto com o prédio nº 210; do lado

esquerdo com o prédio nºs 226/230, e nos fundos com parte dos fundos dos prédios nº

1335/1339/1341, que fazem frente para a Rua do Oratório”.

Matricula “29.590” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “IMÓVEL composto de um PRÉDIO e seu respectivo terreno, situados na Rua

Paschoal Moreira, nº 457, antiga Rua Leme da Silva, lote nº 4, no 16º Subdistrito –

18

MOOCA, medindo o terreno 6,00 metros de frente para a referida Rua, por 40,00

metros da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma metragem

da frente, encerrando a área de 240,00m², confrontando pelo lado esquerdo com

Francisco Bernardo Rodrigues, prédio 455; pelo lado direito com João Olavatch,

prédio 463 e nos fundos, com o prédio nº 210 da Rua Lituânia”.

Matricula “12.533” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua Paschoal Moreira nº 463, no 33º

Subdistrito - ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 7,00 metros de frente, por 40,00

metros da frente aos fundos, com área de 280,00m², confrontando de ambos os lados

com o Dr. Otávio de Salles Pinto Junior ou sucessores e igualmente nos fundos”.

Matricula “51.598” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO com loja, nos baixos, e moradia nos altos, situado à Rua Paschoal

Moreira, nºs 449 a loja, e 455 a residência, antiga Rua Leme da Silva, esquina da Rua

Lituânia no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOOCA, e o respectivo terreno, que mede

12,50 metros de frente para a citada Rua Paschoal Moreira, antiga Rua Leme da Silva,

igual metragem na linha dos fundos, por 6,70 metros da frente aos fundos, de ambos os

lados, confrontando na frente com a Rua Paschoal Moreira, do lado direito com a Rua

Lituânia, do lado esquerdo com Otávio Sales Pinto Junior, e nos fundos com o prédio

nº 174 da Rua Lituânia, de propriedade de David Ferreira Lima”.

Matricula “60.689” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua Paschoal Moreira, nº 473,

antiga Rua Leme da Silva, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOOCA, medindo o

terreno 7,00 metros de frente; por 25,00 metros da frente aos fundos de ambos os lados,

tendo nos fundos a medida igual a da frente, ou seja, 7,00 metros, encerrando a área

de 175,00m², confrontando, de quem do imóvel olha para a Rua Paschoal Moreira, do

lado direito com o prédio nº 463, e do lado esquerdo com o prédio nº 477, ambos da

mesma Rua, e nos fundos com o prédio nº 1.319 da Rua do Oratório”.


Coxipó, no 33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 5,15 metros de

19

frente, por 13,50 metros da frente aos fundos, perfazendo a área de 64,37m²

aproximadamente, confrontando de ambos os lados com Francisco Bernardo

Rodrigues, e pelos fundos com Otávio de Salles Pinto”.

Matricula “146.651” do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital “PRÉDIO E TERRENO, situados na Rua Lituânia, nº 202, antiga Rua Coxipó, nº 172,

33º SUBDISTRITO – ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 5,08 metros de frente para

a referida Rua, por 12,50 metros da frente aos fundos, tendo nos fundos a mesma

largura da frente, confrontando pela esquerda de quem da Rua olha para o imóvel, com

propriedade de Otávio Salles Pinto; pela direita com propriedade de Francisco

Bernardo Rodrigues e pelos fundos confronta com propriedade do mesmo Otávio Salles

Pinto, encerrando uma área de 63,50m²”.

Cessão de Direito Francisco Amann – Inal Interaudiovisão, Laboratório,

Empreendimentos e Participações S/A. “UM LOTE DE TERRENO, situado na Rua do Oratório, nº 179 e 179-A, lote sob nº 02,

no SUBDISTRITO DA MOOCA, medindo 11,00 metros de frente por 27,50 metros da

frente aos fundos, com área de 249,50m², confrontando de um lado com terreno

compromissado a Antonio Egri, de outro com terreno, também, compromissado a

Donato Raphael Flores e pelos fundos com terrenos pertencentes a terceiros, existindo

no terreno duas casinhas sob nº 179 e 179-A”.

Conforme cópias das Certidões de Dados Cadastrais dos

Imóveis - IPTUs, da Prefeitura Municipal de São Paulo, juntadas em anexo,

à somatória das áreas anteriormente descritas, encerram um total de

5.860,00m², como a seguir demonstrado:-

20

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Rua

do

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581,

00

21

III.3 - Descrição das Benfeitorias

Nos terrenos anteriormente descritos encontram-se edificadas

benfeitorias as quais passaram por algumas reformas e adaptações para

adequar-se ao ramo de atividade desenvolvido, assim como, seguindo o que

estabelece o Ministério da Saúde, e de acordo com o estudo “Valores de

Edificações de Imóveis – 2.002/2006”, anteriormente mencionado no

capítulo II deste Laudo, foram classificadas e descritas assim:- - Classe - Tipo - Padrão

- Estado de Conservação - Idade aparente

- Área Construida

CARACTERISTICAS GERAIS

1 - :-

2 - :-

3 -

:-

:-

:-:-

:-

:-

:-

7 - :-

5 -

4 -

9 -

8 - Instalações hidráulicas

Portas6 -

Interfonia e telefonia som e rede de informática (com váriospontos),heliponto, grupo gerador, sistema de segurança, arcondicionado central ou com self-contained. Eventualmentepiso elevado

Instalações elétricas Sistema felxível de distribuição de pontos e distribuiçãoprincipal através de shaft Componentes de ótima qualidade

Com componentes e metais de excelente qualidade edistribuição principal através de Shaft Componentes de ótimaqualidade

:-

:-Instalações Especiais

Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa de gesso

Madeira bem estruturada,com ferragens de padrão superior. Naentrada principal vidro temperado

Áreas molhadasRevestimento de forros nas áreas privativas

Áreas secas Pintura em látex sobre gesso e forro termo acústico

Cerâmica, granito ou mármore

Áreas molhadas Azulejo e revestimento cerâmico ou melaminico

Revestimento de pisos nas áreas privativasÁreas secas Granilite, cerâmica e laminado plástico

Áreas secas Pintura em látex sobre massa corrida ou gesso. Podendo existirpainéis decorativos

Revestimento de paredes nas áreas privativas

Fachadas tratadas com omaterial de grande impacto visual,com uso de materiais como aço inoxidável ou escovado, vidroduplos, reflexivos, granito ou concreto aparente, integrando-separa se constituir as denominadas "cortinas de vidro".

Fachada

Área comum

Piso em mármore, granito ou ainda outro revestimentodomesmo nível. Paredes com pintura em látex ou massatexturizada e forro em gesso, metálico ou madeira. Térreo comsaguão decorado.

2 - Comercial 2.1 - Escritório 2.1.5 - Fino

Entre Nova e Regular 05 Anos

10.931,62m²

Edifícios atendendo a projeto arquitetônico diferenciado, especialmente concebido em lajes degrandes proporções, geralmente livres de alvenarias internas e com módulos de banheiros e copasem posições estratégicas e que permitem versatilidade no aproveitamento dos pavimentos, integralou subdividido. Hall de entrada amplo, geralmente com pé direito duplo e dotados derevestimentos especiais. àreas externas tratadas com projeto paisagístico especial. Elevadores demarca reputada, projetados com acabamentos de qualidade e especial capacidade de atendimento àcirculação de pessoas.

22

Edificação hospitalar composta por um conjunto de edifícios

tendo o Prédio principal 07 pavimentos, sendo 01 subsolo, 01 térreo e 05

pavimentos superiores, além de um nível destinado a sala de máquinas dos

elevadores, e ainda prédios auxiliares, destacando-se alguns como, óptica,

laboratórios e depósitos, todos erigidos com fundações e estruturas em

concreto com quadro de laje rígido ou pré fabricado, fechamentos em

alvenaria, acabamentos externos em blocos de concreto aparente, alguns

argamassados, com destaques de colunas e vigas de concreto aparentes,

com pintura em látex acrílico. O conjunto hospital é servido por 04

elevadores sendo 02 de 06 paradas, 01 de 0 paradas e 01 de 03 paradas,

conta ainda com um edifico garagem em 03 pavimentos erigido com os

mesmos detalhes construtivos já mencionados como podemos observar nas

ilustrações fotográficas a seguir apresentadas:-

Subsolo Pavimento TérreoRefeitório; Recepção;Cozinha; Laboratório Crya;Departamento de Compras / Depósito; Lanchonete;Farmácia; Sala de Video;Almoxarifado; e Pequenas Cirurgias;Caixa D'Água. Ótica;

Pronto Atendimento;Sanitários;22 Consultórios; eSalas de Espera.

23

1º Pavimento 2º PavimetoRecepções; Recepções;Salas de Espera; Salas de Esera;CPD; Tratamento Estético;Escritórios; Administração;Vestiários; Vestiários;Sala de Exames; Rouparia;Banheiros Refeitório;Laboratórios; Banheiros;Salas de Coletas; Contas Médicas;34 Consultórios Copa;Depósitos 15 Quartos;

Depósitos;Sala de Repouso; e3 Consultórios.

3º Pavimento 4º PavimetoRecepção; Recepção; Sala de Espera; Sala de Espera;Depósitos; Depósitos;Rouparia; Rouparia;Banheiros; e Cirurgia;15 Quartos. Sala dos Medicos;

Expurgo;Esterelização;Vestiários;Secretaria;Recuperação; e 7 Quartos.

5º Pavimento 6º PavimetoAdministração Casa de Máquinas

24

Vista geral do imóvel tomada pela Rua do Oratório.

25

Tomada parcial do Estacionamento.

26

O acabamento interno da unidade hospitalar é padronizado,

acompanhando o projeto arquitetônico esmerado para todos os pavimentos,

assim temos:-

Fotos 6,50 - 2

1º SUBSOLONÚCLEO HOSPITALAR

Paredes com azulejos até o teto, piso de cerâmica, caixilhos deferro com vido laminado incolor, portas de madeira e vidro tipo blindex,forro de gesso com pintura à látex e iluminação com lâmpadasfluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasFarmácia - (Antigo Almoxarifado)

Amoxarifado

Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso decerâmica, portas de madeira, forro de laje com pintura látex e iluminaçãocom lâmpadas fluorescentes.

27

Fotos 6,50 - 2

Administração

Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso decerâmica, caixilho de alumínio e vidros lisos, portas de ferro e madeira,forro de gesso com pintura à látex, iluminação com lâmpadasfluorescentes.

Nutrição


Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso decerâmica, portas de ferro e madeira, forro de laje com pintura à látex,iluminação com lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasDepartamento de Compras - (Arquivo Morto)

28

Fotos 6,50 - 2


Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, caixilhos dealumínio envidraçados, portas de madeira, ferro e vidro, forro de gessocom pintura à látex e iluminação com lâmpadras fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasLavagem de Louça / Preparo e Distribuição / Cocção

Preparo de Cereais / Desjejum / Despensas

Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, caixilhos dealumínio envidraçados, portas de ferro e madeira, forro de gesso compintura à látex e iluminação com lâmpadras fluorescentes.

29

Fotos 6,50 - 2

Banheiros

Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, portas deferro, forro de gesso com pintura à látex, iluminação com lâmpadasfluorescentes, aparelhos sanitários de louça branca com caixa acoplada elavatório com coluna.


Paredes argamassadas finas com pintura à látex e testura, pisode cerâmica, portas de madeira, forro de gesso com pintura à látex eiluminação com lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasRefeitório

30

Fotos 6,50 - 2


Paredes com pintura à látex, piso cimentado, portas dealumínio, forro de laje e iluminação com lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasCaixa D'Água

Circulação e Rampa de Acesso

Paredes com pintura à látex, piso de cerâmica e borracha anti-derapante, forro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescentes.

31

Sala de Video / Palestras

Paredes revestidas com tecido, piso vinilico homogêneo emmanta, portas de madeira e corta-fogo, forro de gesso pintado à látex eiluminação com lâmpadas incandescentes.

PAVIMENTO TÉRREO ORFANATONÚCLEO HOSPITALAR

Paredes argamassadas finas com pintura à látex e detalhes emgranito e tijolos de vidro, piso de granito, caixilhos de alvenaria com vidrotemperado tipo blindex, portas de vidro tipo blindex, forro de gessorebaixado, detalhes com sancas e molduras, pintado à látex, balcão deatendimento em avenaria com tampo em granito e iluminação comlâmpadas halógena.

Descrição das BenfeitoriasInformações / Atendimento / Corredores

32

Fotos 6,50 - 2

PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR

Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso decerâmica, caixilho de ferro e vidro liso, portas de aluminio e vidro, forrode gesso com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasPequenas Cirurgias / Sala de Espera

Lanchonete / Banheiros

Paredes revestidas com pastilhas cerâmicas nalanchonete e nos banheiros argamassadas finas com pintura látex, pisos decerâmicas, caixilhos de alvenaria com vidros temperados tipo blindex,portas de aluminio envidraçadas de correr e aluminio nos banheiros, forrode gesso com pintura látex, balcão em alvenaria com tampo de granito eiluminação com lâmpadas halógenas.

33

Farmácia / Salas - (Desativadas)

Paredes argamassadas finas com pintura látex, pisode granilite, caixilhos de alvenaria com vidro temperado tipo blindex,portas de vidro temperado tipo blindex, forro de gesso com pintura látex,iluminação com lâmpadas fluorescentes.


Paredes argamassadas finas com pintura látex, pisode granilite, caixilhos de alvenaria com vidro temperado tipo blindex,portas de vidro temperado tipo blindex, forro de gesso com pintura látex,iluminação com lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasÓtica

34

Crya


Estacionamento em três niveis, com piso cimentado elaje, muretas em alvenaria de blocos de concreto, nterlugando a Rua doOratório com a Rua Lituânia.

Descrição das BenfeitoriasEstacionamentos

Recepção

Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso degranilite, caixilhos de alumínio e vidros liso, porta de vidro temperado tipoblindex e madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunação comlâmpadas fluorescentes.

35


CRYA

Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso decerâmica, porta de madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunaçãocom lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasUltra / Sala Laudo / Radiologia

36


CRYA

Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso decerâmica, porta de madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunaçãocom lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasTomografia / Medição

37

1º E 2º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR

CRYA

Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso decerâmica, porta de madeira e vidro, forro de gesso com pintura látex,divisórias em eucaplac e ilumunação com lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasConsultórios / Coleta / Telefonia / Escritório / Vestiário / Copa

38

1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR

Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranito, caixilhos de aluminio, portas de madeira, forros de placas depolietileno e gesso, balcão em alvenaria com tampo de granito e madeira eiluminação fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasRecepções

39

NÚCLEO HOSPITALAR

Paredes argamassadas finas com pintura à látex ouazulejadas até o teto, piso de granilite polido, caixilhos de aluminioenvidraçados, portas de madeira, forros de placas de polietileno e gesso eiluminação fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasConsultórios

1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIO

40

1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR

Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranilite polido, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de vidrotemperado tipo blindex e madeira nos consultórios, forros de gesso, balcãode atendimento de madeira e iluminação fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasRecepção / Consultórios de Estética

Contas Médicas / Vestiários

Paredes argamassadas finas pintadas à látex e azulejosaté o teto no vestiário, piso de granilite no departamento e cerâmica novestiário, caixilhos de aluminio envidraçados, forro de gesso com pinturalátex e iluminação com lâmpadas fluorescentes nos dois ambientes.

41


Recepção / Circulação / Quartos / Depósitos / Rouparia / Banheiros

Paredes argamassadas finas com pitura látex edetalhes de granilite no hall dos elevadores, piso de garnilite polido, forrocom placas de poliestireno e gesso e ilumunação com lâmpadasfluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasRecepção / Circulação

42


Paredes argamassadas finas com pintura à látex, pisoem laminado plástico, caixilhos de aluminio envidraçados, portas demadeira, forrro com placas de poliestireno e iluminação fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasQuartos

Banheiros

Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso decerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro degesso com pintura látex, box de alumínio e vidro temperado tipo blindex,aparelhos sanitários de louça e iluminação fria.

43

Limpeza

Paredes azulejadas até o teto com parte com tijolos devidros, piso de cerâmica, caixilho de aluminio envidraçado, porta demadeira, forro de gesso com pintura látex, pia de granilite com cuba de açoinox, iluminação com lâmpadas fluorescentes.


Paredes argamassadas finas com pintura à látex, pisoem laminado plástico, porta de madeira, forro com placas de poliestireno eiluminação com lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasSala de Espera

44

NÚCLEO HOSPITALAR

Recepção / Circulação / Quartos / Depósitos / Rouparia / Banheiros

Paredes argamassadas finas com pitura látex edetalhes de granilite no hall dos elevadores, piso de garnilite polido, forrocom placas de poliestireno e gesso e ilumunação com lâmpadasfluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasRecepção / Circulação / Hall dos Elevadores

4º PAVIMENTO ORATÓRIO

45

Banheiros

Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso decerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro degesso com pintura látex, box de alumínio e vidro temperado tipo blindex,aparelhos sanitários de louça Ideal Standart, pia de granilite com cuba delouça e iluminação com lâmpadas fluorescente.

4º PAVIMENTO ORATÓRIONÚCLEO HOSPITALAR

Paredes argamassadas finas com pintura à látex, pisoem laminado plástico, caixilhos de aluminio envidraçados, portas demadeira, forrro com placas de poliestireno e iluminação com lâmpadasfluorescente.

Descrição das BenfeitoriasQuartos

46


Paredes argamassadas finas com pintura à látex, pisoem laminado plástico, porta de madeira, forrro de gesso e iluminação comlâmpadas fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasMonitoramento

Banheiros

Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso decerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro degesso com pintura látex, aparelhos sanitários de louça Ideal Standart, piade granilite com cuba de louça e iluminação com lâmpadas fluorescente.

47

Depósito

Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso comlaminado plástico, porta de madeira, forrro de gesso com pintura látex eiluminação com lâmpadas fluorescentes.


Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranilite, porta de madeira, divisoria com a limpeza com tijolos de vidro,forrro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasUtilidades

48


Diretoria

Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranilite, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira, forrro degesso e iluminação com lâmpadas fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasRecepção / Circulação

Diretoria / Sala de Reunião

Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso degranilite polido, caixilhos de alumínio envidraçados, porta de madeira,forrro de gesso com pintura látex e iluminação com lâmpadasfluorescentes.

49

Banheiros

Paredes azulejadas até o teto, piso de cerâmica,caixilhos de alumínio envidraçados, porta de madeira, forrro de gesso compintura látex, aparelhos sanitários de louça marca Incepa e iluminação comlâmpadas fluorescentes.


Diretoria

Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso degranilite, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira, forrro degesso e iluminação com lâmpadas fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasSecretária / Escritórios

50


Paredes com pintura à látex, piso de concretodesempenado, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira,forrro de laje com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasCasa de Máquinas

Caixa D'Água

Duas caixas d'água com capacidade para 5.000 litros.

51

PAVIMENTO TÉRREO RUA DR. FRANCISCO EUGÊNIONÚCLEO HOSPITALAR

Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso decerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de alumínio, forro degesso com pintura látex e ilumunação com lâmpadas fluorescentes.

Descrição das BenfeitoriasDepartamento Pessoal

52

Vestiários Masculino / Feminino - 1º e 2º Pavimento

Paredes argamassadas finas com pintura à látex eazulejadas até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de aluminioenvidraçados, porta de alumínio, forrro de gesso com pintura látex, pia emgranilite e cuba de louça, aparelhos sanitários de louça branca "DECA" eiluminação com lâmpadas fluorescente.

PAVIMENTO TÉRREO RUA DR. FRANCISCO EUGÊNIONÚCLEO HOSPITALAR

Paredes revestidas com isolamento acustico, piso deconcreto desempenado, caixilhos de aluminio, porta de ferro, forrro delaje e iluminação com lâmpadas fluorescente.

Descrição das BenfeitoriasCasa de Máquinas

53

IV – AVALIAÇÃO

IV.1 – Análise da Apuração do Valor Terreno

Em breve resumo e consoante ao item 8.5 das Normas de

Avaliação, o método aqui adotado, o Involutivo pode ser assim definido:

A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada

em função do seu aproveitamento potencial. O método do máximo

aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade

e quantidade. Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser

investigados. O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da

construção, levando em conta as utilizações permitidas pelos planos

diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na região. Este método

é utilizado nos casos em que não há dados de transações de imóveis

semelhantes.

Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um

estudo para sua edificação, considerando as despesas necessárias para

produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o

lucro do promotor. O valor do terreno é a diferença entre o preço de

mercado das unidades construídas (avaliado pela comparação com imóveis

semelhantes) e este total de despesas.

54

IV.2 – Diagnóstico de Mercado

Esta Assessoria procedeu a análises, quanto ao mercado

imobiliário para terrenos da região, visando determinar a expectativa de

comercialização e definição da liquidez do avaliando, que, como dito

anteriormente mostra-se atípico a todas as ofertas encontradas, inserido em

região com forte propensão a verticalização, e ascendência de valores e que

podemos resumir da seguinte forma:

a)Liquidez – Baixa Liquidez, Liquidez Normal, ou Alta Liquidez.

Constatou-se que em hipotética oferta do terreno, a sua liquidez pode ser

considerada ALTA.

b)Desempenho de Mercado – Recessivo, Normal ou Aquecido.

O mercado mostra-se aquecido aos empreendimentos residenciais de médio

a alto padrão.

c)Número de Ofertas- Baixo, Médio ou Alto.

O número de ofertas é baixo (inexistente) em relação, devendo ser

associados os fatores de grandeza, ocupações horizontais e limitações de

uso do zoneamento.

d)Absorção pelo Mercado- Sem perspectiva, Difícil, Demorada ou

Rápida;

Em hipotética oferta, e projeção de empreendimento pelo Método

Involutivo pode-se estimar rápida absorção pelo Mercado.

e) Público Alvo para Absorção do Bem;

Classes B e C, para um empreendimento hipotético de 03 torres com 54

unidades.

f) Facilitadores para negociação do bem.

A grandeza do avaliando na região em que está, garantia ao hipotético

empreendedor, menores custos relacionados ao “solo criado”.

55

IV.3 – Valor Terreno Empreendimento Hipotético

Área do Terreno 5.937,15

Índice de Aproveitamento 2,50 Área Computável 14.842,88

Taxa de Ocupação Máxima (Zoneamento Z3Ma)

50%

Taxa de Ocupação Máxima (Zoneamento Z3Ma)

2.968,58

Índice de Aproveitamento 2,50

Área Computável 7.421,44

Torres 3 2.473,81 7.421,44 Pavimentos 10 247,38 7.421,44

Pav. Tipo com 2 Aptos 9 210,27 5.677,40 Apartamentos 18 105,14 5.677,40

Térreo 1 247,38 742,14

Sub-solo 2 Vagas/Apto 1 6.000,00 6.000,00

Área Comum Pav. Tipo 18 37,11 2.003,79

Empreendimento T 7.421,44

Valor Realizável

ÁreaValor médio m² construído a venda

na região ( Apto Paradigma)Valor Realizável

m² - Vr. Venda 7.421,44 3.800,00 28.201.462,50 m² - Vr. Venda 6.000,00 3.800,00 22.800.000,00

51.001.462,50 Custo de Produção do Projeto Hipotético

Custo DiretoÁrea R8N Valor

m² 7.421,44 1.324,66 9.830.881,40 m² 6.000,00 1.324,66 7.947.960,00

17.778.841,40 Imprevistos 17.778.841,40 3% 533.365,24

Administração 17.778.841,40 10% 1.777.884,14 CTDC 20.090.090,78

Custo Indireto (BDI)Custo Direto Percentual Valor

Taxa de Lucro da Construtora 20.090.090,78 10% 2.009.009,08

taxa de Administração 20.090.090,78 6% 1.205.405,45

Taxa Financeira (36 meses) 5% a.a

20.090.090,78 15% 3.013.513,62

CTIC 6.227.928,14

CTDC + CTIC 26.318.018,92

Valor Realizável Percentual Valor

Despesas c/ Comercialização 51.001.462,50 6% 3.060.087,75

Lucro do Empreendedor 51.001.462,50 15% 7.650.219,38 10.710.307,13

CTDC +CTIC +LC+DC 37.028.326,05

VALOR REALIZÁVEL 51.001.462,50 SOMA DOS CUSTOS (37.028.326,05) VALOR TERRENO (VT) 13.973.136,45

VALOR TERRENO (VT) M² 2.353,51

56

IV. 4 – Valor das Benfeitorias

Assim teremos:-

COMERCIALESCRITÓRIOFINO

Conservação:- B

Fator ConservaçãoIdade Aparente - Ie :-Vida Referencial - Ir :- Ie/Ir*100 =

Depreciação pelo Obsoltetismo e Estado de Conservação

Formula :- Foc = R + K (1 - R)Onde:-R = Coeficiente residual correspondente ao padrão;K =

AplicaçãoR =K =Foc = 0,2 + 0,942 *(1 - 0,2) =

VB = x x x

VB =

Arrendondando

R$ 28.845.439,16

R$ 789,21 /m2

0,32

Conforme mencionado anteriormente, as benfeitorias foramavaliadas pelo valor de venda, com base na NBR 12.721-2006 eRecomendação IBAPE - “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEISURBANOS – 2.002/2006”.

10%50 Anos

0,9536

Foc

Valor das Benfeitorias

27

0

(Vinte e oito milhões, oitocentos e quarenta e cincomil, quatrocentos e trinta e nove reais e dezesseiscentavos).

0,95360,9420

Nivel :-Faixa de Valor :-

R8-NÁrea

20%

Ordem :-Classe :-

Coeficiente correspondente ao estado deconservação – (Ross/Heidecke)

5 Anos

Máximo

Entre nova e regular

3

Tipo :-Padrão :-Elevador :-

3,60000 x R8 - N

3,6000

Faixa

10.646,72 m2

57

Considerando que a edificação passou por reformas e

adaptações para adequar-se ao ramo de atividade hospitalar, tendo seu

projeto arquitetônico aprimorado, como determinado pelo Ministério da

Saúde, iremos adotar uma sobretaxa “over price” de 15% (quinze por

cento), assim teremos:-

Vb = R$ 28.845.439,16 x 15% =

Vb = R$ 33.172.255,03

(Trinta e três milhões, cento e setenta e dois mil, duzentos e

cinqüenta e cinco reais e três centavos).

V - VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO

Será dado pela soma das parcelas advindas do terreno e das

benfeitorias, ou seja:-

Vt = R$ 13.973.136,45

Vb = R$ 33.172.255,03

Vi = R$ 47.145.391,48

(Quarenta e sete milhões, cento e quarenta e cinco mil,

trezentos e noventa e um reais e quarenta e oito centavos).

Ou em números redondos:-

Vi = R$ 47.000.000,00

(Quarenta e sete milhões de reais).

58

VI - ENCERRAMENTO

Nada mais havendo no momento a acrescentar, damos pôr

encerrado o presente Laudo Técnico de Avaliação, que vai editado em

59 (cinqüenta e nove) folhas impressas no anverso, seguindo esta última

datada e assinada para todos os fins de Direito, acompanhando ainda como

anexa documentação de suporte e Plantas do imóvel.

São Paulo, 28 de Julho de 2.008.

H. FONTES ASSESSORIA, PERÍCIAS DE ENGENHARIA E DE CONTABILIDADE S/C LTDA.

CREA No 000023.981/7 CRC/SP No 2SP 012473/0-2

Responsável Técnico:

HAMILTON JOSÉ PINTO FONTES

CREA No 0600562040 CRC No 1SP 130629/0-9 Membro Titular do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia No 197

ANEXO I

DOCUMENTAÇÃO DE SUPORTE

ANEXO II

PLANTA

ANEXO III

ART – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE

TÉCNICA

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