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Avaliações Imobiliárias

Avaliações - Equipa Interna

Diretor do Departamento

Vitor Soares

Técnicas Administrativas

Patricia Teixeira

Daniela Rocha

Gestores Técnicos

Fábio Rocha

António Brás

João Pinheiro

Paula Cabrita

Pedro Torres

João Simão

Valter Costa

Elisabete Pereira

Susana Ramos

Avaliações – Nova Lei - CMVM

Situação Atual da Empresa

• Uon Consulting

• Luso-Roux

Ética

• Ética e Relação entre PAI – Cliente

• Ética e Relação entre Cliente e PAI

Avaliações – Procedimentos de Visita

Documentação

• Solicitar toda a documentação adequada ao imóvel, aquando da marcação da visita (que

não foi disponibilizada com o pedido);

Visita

• Durante a vista fazer uma análise cuidada a todos os espaços, questionando sempre se existem

mais áreas dependentes;

Medições

• Efetuar medições no local, para confirmação das cotas das plantas e caso não existam plantas,

deve ser efetuado um pequeno esboço e as respetivas medições;

Postura

• Nunca tecer qualquer parecer quantitativo e qualitativo ao imóvel em avaliação;

Avaliações – Procedimentos Administrativos/Prazos

Portal Uon / Luso-Roux

•Pontos de situação até ao máximo

de 24 h após distribuição do pedido;

•Criar incidência sempre que o

processo não possa ser entregue

dentro dos prazos normais;

Santander

• Criar pontos de situação no portal

Santander e fazer print/PDF do

mesmo; inserir em portal UON/

Luso-Roux;

Datas e Prazos

•Entregar relatórios de avaliação

nunca depois das 48 horas após a

visita (existem exceções nos

processos de maior dimensão e nos

que exista qualquer outra

incidência);

Avaliações – Portal dos Clientes

Santander

• Terá sempre de ser preenchido de acordo com o enviado em Excel

(não necessita de Fotos e Observações);

• O método do custo poderá não coincidir exatamente com o

efetuado em excel;

• A depreciação no portal incide também sobre o terreno

(erradamente);

• Sempre que se tratar de um processo com finalidade Edificado +

Obras ou Construção terá sempre um processo de vistoria

agregado e com o mesmo número de GP;


Novo Banco

• Atenção à morada: colocar sempre o nº de polícia/ lote e designação da

fração nos respetivos locais


• No método comparativo de mercado devemos avaliar o terreno

Novo Banco


• Link: http://www.finsolutia.com/Applications/Login.aspx

Finsolutia

• Pedir user e password no respetivo processo através do portal UON/

Luso-Roux

• Após entrada clicar em “Reports”


Finsolutia


Finsolutia

• Clicar no símbolo do “lápis” para aceder ao respetivo processo


Finsolutia

• ID & Localização

• Em cada página deve

sempre efetuar “gravar”,

caso contrário irá perder

o que havia preenchido


Finsolutia

• Documentos


Finsolutia

• Detalhes

• As áreas brutas de construção e as

áreas uteis devem sempre

corresponde à área bruta privativa;

• No caso de frações e caso se

pretenda efetuar o método do custo

deve ser colocada a área do

terreno igual à área bruta privativa;


Finsolutia

• Comparáveis


Finsolutia

• Deve clicar em adicionar:


Finsolutia

• Localizar a amostra no mapa e posteriormente clicar em GEOCODE e automaticamente são

assumidas coordenadas, nome de rua e nº de polícia;

• Clicando em próximo ele abrirá uma nova janela com todos os detalhes da prospeção


Finsolutia


Finsolutia

• Caso a origem do pedido seja Internet devem sempre colocar informação na origem e o respetivo

link;

• Após preenchimento deve gravar e repetir este processo até inserir 4 a 5 exemplos de mercado

(obrigatórios);


Finsolutia

• Avaliação


Finsolutia

• No campo comentários, para além dos comentários e pressupostos assumidos, deve ser sempre

efetuada uma descrição da zona e do mercado imobiliário local;

• Devem ser sempre efetuados dois métodos;


Finsolutia

• Fotos

• Deve clicar em “Add Photos”;


Finsolutia

• As fotos devem ser

selecionada na pasta onde

estiverem gravadas e

arrastadas para a zona

tracejada a verde;


Finsolutia

• Clicar em “enviar” e as

imagens ficam

automaticamente gravadas;


Finsolutia

• Relatório

• Trata-se de um resumo de todo o relatório e

do qual devem efetuar print PDF e inserir

em portal UON como relatório provisório”;

• Após todo o preenchimento devem clicar

em submeter e o relatório será enviado

para validação e desaparece da vossa

área de trabalho;


BCP

• Descarregar aplicação;

• Endereço: ftp.ambisig.pt

• Utilizador: BCP

• Password : 20150220!!

Avaliações – Relatórios Tipo Banco

Santander, Propostas,

Parvalorem

Relatório

UON/Luso-Roux -

é único e utilizado

para todos os

tipos de bens

BBVA

Relatório em Excel

BBVA

BIC

Relatório em Excel

BIC


BCP

Minuta do BCP - disponibilizada em cada

um dos pedidos de avaliação

Portal dos Clientes – BCP

Descarregar aplicação;

Endereço: ftp.ambisig.pt

Utilizador: BCP

Password : 20150220!!

Oitante

Relatório em Excel Oitante para os imóveis

“normais/correntes”

Relatório descritivo Oitante (word) para processos

mais complexos (e que não seja permitido o

preenchimento do mesmo no relatório em Excel)


Novo Banco

Credito hipotecário normal:

Realizado em portal Novo Banco

Outros processos: Relatório tipo Excel ou Word

(Vai sempre depender do tipo de bem a avaliar -

se não for disponibilizado relatório tipo em portal

deve sempre solicitar o mesmo ao gestor através

de mensagem em portal mencionando o tipo de

bem em avaliação);

Banco Popular

Minuta do Banco Popular:

disponibilizada em cada um dos pedidos

de avaliação

Avaliações – Homogeneização da Prospeção

Homogeneização


Homogeneização

• Na Localização/Descrição devem colocar o contacto da prospeção;

• A ABP deve corresponder somente à área bruta privativa;

• Todas as restantes áreas dependentes devem ser mencionadas e estimada a respetiva

ponderação;

• No que se refere a estacionamentos ou garagens deve ser colocado o seu valor global (ex. 1

parqueamento – 5.000€);

• Devem ser preenchidos dados do imóvel em avaliação;


Homogeneização


Homogeneização

• Consoante o tipo de valor, deve ser retirado uma percentagem (Ex: negociação);

• A área está a ser homogeneizada automaticamente;

• Quanto aos restantes fatores, os mesmos podem ser alterados e escolhidos consoante as

necessidades;

• Deve ser escolhido o tipo de bem e ele automaticamente apresenta os dados estatísticos desse

mesmo bem;

Avaliações – Métodos

Método do Rendimento

• Para efeitos de avaliação para fim de garantia hipotecária, as rendas efetivas são sempre perpetuadas e o valor assumido de avaliação resulta do menor valor de entre os métodos utilizados na avaliação;

Ex:



• Em casos de avaliações particulares ou para fundos é relevante considerar as rendas efetivas apenas até término. Após essa data deve ser considerada a renda potencial;

Ex:



- ATUALIZAÇÃO DE FLUXOS DE CAIXA (DCF)

• Quando se está a avaliar imóveis de rendimento é fundamental solicitar dados concretos deexploração. Face ao exposto é fundamental durante a visita solicitar:

• Demonstração de resultados ou IES (Informação Empresarial Simplificada) dos últimos 3 anos;• Perceber claramente o negócio (de onde provem receitas e os respetivos custos);

Ex: Pedreiras, estações de serviços, hotéis, lares, etc…

Nota: Quando são disponibilizados dados de exploração, os valores que se consideram é oresultado operacional, antes de amortizações e impostos


Método do Custo Involutivo Dinâmico

• Quando se trata de projetos imobiliários que ultrapassam os dois anos (desde a sua construção e atotalidade das vendas, deve ser sempre utilizado o Método do Custo Involutivo Dinâmico.

• Primeiro passo é estimar os custos e as receitas para a realização do projeto;



• Faseamento dos Custos



• Faseamento das Receitas

• Atualização dos fluxos de caixa

Avaliações – Dúvidas

Dúvidas / Opiniões / Discussão de casos práticos

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