Avaliação imobiliária

Métodos, cálculos e avaliações feitas de diversos tipos de imóveis.

Direcionado para corretores

Instituto Nacional de Educação à Distância – INED

Marcos Antonio de Almeida

CURSO DE

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA - I

São Paulo

2009

Instituto Nacional de Educação à Distância - INED

Marcos Antonio de Almeida

Técnico em Avaliação Imobiliária

Trabalho de conclusão de curso, apresentado ao Instituto Nacional de Educação à Distância – INED,

para a obtenção do título de Técnico Avaliador Imobiliário

São Paulo

2009

Marcos Antonio de Almeida

Técnico em Avaliação Imobiliária

Trabalho de conclusão de curso, apresentado ao Instituto Nacional de Educação à Distância – INED,

para a obtenção do título de Técnico Avaliador Imobiliário

FOLHA DE APROVAÇÃO

Trabalho de conclusão de curso apresentado em...... DE ............................... DE 2009

________________________________________ ____________________ - Orientador

___________________________________________

Banca Examinadora

Comentários __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

São Paulo, de de 2009

FICHA CATALOGRÁFICA

Marcos Antonio de Almeida RM-350025 Avaliador de imóveis - Instituto Nacional de Educação a Distância INED Professor responsável: ___________________________ Trabalho de conclusão de curso. Instituto Nacional de Educação a Distância INED – São Paulo – 2009

1 – Avaliação mercadológica 2 – Métodos de avaliação e pesquisa de valores 3 – Normas, legislação e instituições envolvidas. 1

INTRODUÇÃO

Quase toda bibliografia existente sobre AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, é voltada para o engenheiro, não existindo, ou muito raramente pode-se encontrar alguns títulos que visem o corretor de imóveis, que é o profissional mais intimamente ligado ao setor. Sempre tivemos a necessidade de avaliar. Porém a avaliação de um mesmo objeto pode haver distorções ou diferenças criadas por adotar critérios diferentes. Então foram criados métodos padronizados para se avaliar. Os engenheiros avocaram para si a prerrogativa do monopólio profissional neste ramo, quer por disposição legal, ou por simples reserva de mercado. A alegação básica para esta prática baseia-se na argumentação de que é atribuição exclusiva de engenheiros civis e agrônomos, ou arquitetos, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, com previsão em lei, que obrigaria a nomeação de profissionais com nível universitário em suas especialidades, para funcionar como peritos. Porem a lei No. 6530/78 que regulariza a profissão de corretor de imóveis,cita que este profissional está apto para intermediar compra,venda trocas e locações de imóveis. Portanto este profissional tem maior conhecimento no mercado quanto à avaliação deste conforme seu estado e localização. Contudo deve-se observar que quando o imóvel apresenta comprometimentos sobre sua estrutura, devem-se envolver profissionais mais habilitados para essa tarefa sendo estes engenheiros que possam avaliar as condições estruturais do imóvel avaliado. 2

Instituto Nacional de Educação à Distância – INED

Marcos Antonio de Almeida

CURSO DE

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

-Valores de edificação para imóveis urbanos. -Norma para avaliação de imóveis urbanos. -Avaliação: O que é, e como contratar. -ABNT – NBR 14.653 -ABNT – NBR 12.721 3

Trabalho de finalização do curso de avaliação imobiliária-INED ÍNDICE (primeira parte) 1 – Objetivo-----------------------------------------------------------------pag. 7 2 - Referências normativas----------------------------------------------pag. 8 3 – Valor---------------------------------------------------------------------pag. 10 4 - Valor de mercado------------------------------------------------------pag. 10 5 - Valor patrimonial------------------------------------------------------pag. 10 6 - Valor em risco----------------------------------------------------------pag. 10 7 - Valor econômico-------------------------------------------------------pag. 10 8 - Valor de liquidação forçada-----------------------------------------pag. 11 9 - Valor de custo----------------------------------------------------------pag. 11 10 - Valor de indenização------------------------------------------------pag. 11 11 – Definições-------------------------------------------------------------pag. 11 12 - Notações, simbologia e convenções-------------------------------pag. 12 13 - Classificação do bem avaliando quanto à natureza-----------pag. 13 14 - Procedimentos éticos------------------------------------------------pag. 13 15 - Quanto à capacitação profissional--------------------------------pag. 13 16 - Quanto ao sigilo------------------------------------------------------pag. 13 17 - Quanto à propriedade intelectual--------------------------------pag. 13 18 - Quanto ao conflito de interesses----------------------------------pag. 14 19 - Quanto à independência na atuação profissional-------------pag. 14 20 - Quanto à competição por preços---------------------------------pag. 14 21 - Quanto à difusão do conhecimento técnico---------------------pag. 14 22 - Quanto à atuação em processos judiciais-----------------------pag. 14 23 - Atividades Básicas--------------------------------------------------pag. 16 4

24 - Atividades preliminares-------------------------------------------pag. 16 25 – Documentação------------------------------------------------------pag. 16 26 - Restrições legais e mercadológicas------------------------------pag. 17 27 - Vistoria do imóvel avaliando-------------------------------------pag. 17 28 - Escolha da metodologia--------------------------------------------pag. 19 29 - Diagnóstico de mercado--------------------------------------------pag. 18 30 - Procedimentos metodológicos------------------------------------pag. 20 31 - Zonas de características homogêneas---------------------------pag. 20 32 - Método comparativo direto de dados de mercado-----------pag. 22 33 - Método evolutivo----------------------------------------------------pag. 26 34 - Método da capitalização da renda-------------------------------pag. 26 35 - Método involutivo---------------------------------------------------pag. 27 36 - Método do custo-----------------------------------------------------pag. 27 37 -Tratamento por fatores---------------------------------------------pag. 30 38 - Fator oferta-----------------------------------------------------------pag. 30 39 - Fator localização-----------------------------------------------------pag. 31 40 - Fatores aplicáveis ao valor do terreno--------------------------pag. 33 41 - Fatores aplicáveis ao valor das benfeitorias-------------------pag. 40 42 - Fatores complementares-------------------------------------------pag. 43 43 - Aplicação dos fatores-----------------------------------------------pag. 45 44 - Procedimentos específicos ----------------------------------------pag. 46 45 – Recomendações-----------------------------------------------------pag. 51 46 - Avaliação utilizando o critério residual -----------------------pag. 51 47 - Transformação de preços a prazo em preços a vista -------pag. 51 48 - Atualização de preços----------------------------------------------pag. 51 5

49 - Apresentação do valor final do imóvel ---------------------------pag. 52 50 - Campo de arbítrio ----------------------------------------------------pag. 52 51 -Tratamento inferencial------------------------------------------------pag. 52 52 -Especificação das avaliações------------------------------------------pag. 52 53 - Método comparativo direto de dados de mercado--------------pag. 53 54 - Método evolutivo ------------------------------------------------------pag. 55 55 - Método involutivo------------------------------------------------------pag. 55 56 - Graus de precisão -----------------------------------------------------pag. 55 57 -Procedimentos especiais-----------------------------------------------pag. 56 58 – Desapropriações-------------------------------------------------------pag. 56 59 - Avaliação de aluguéis -------------------------------------------------pag. 57 60 - Servidões ----------------------------------------------------------------pag. 58 61 - Capacidade de Uso ----------------------------------------------------pag. 59 62 -Apresentação do Laudo de Avaliação ------------------------------pag. 59 63 - Laudo de Avaliação ----------------------------------------------------pag. 59 64 - Laudo de uso restrito --------------------------------------------------pag. 60 ÍNDICE (segunda parte) - Algumas maneiras de avaliações exemplificadas. -----pag. 63 -145 - Tabela: projeto padrão (vários componentes para construção) - Tabela: para diversos tipos de fatores - Perícia e procedimentos (conforme IBAPE) - Outros: teste F de Snedecor (exemplo) - Avaliação 1 e avaliação 2 - Dicas para pesquisa 6

1. Objetivo e Considerações Iniciais a) - A presente Norma destina-se a fornecer diretrizes, consolidar conceitos, métodos e procedimentos gerais e estabelecer padrões aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para elaboração de avaliações de imóveis urbanos, com harmonização e adequação aos princípios básicos das Partes 1 e 2 da NBR14653 e das normas do IVSC - INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, adotadas pela UPAV como Normas Pan-americanas, entidades às quais o IBAPE está filiado. b) - Esta norma foi elaborada para atender às características e peculiaridades predominantes encontradas em cidades do Estado de São Paulo e substitui a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos –1995” do IBAPE/SP. c) - Recomenda-se sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações elaboradas por membros titulares do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO - IBAPE/SP, que são de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24 de dezembro de 1966 e com as

Resoluções nos 205, 218 e 345 do CONFEA.

d) - Esta Norma se aplica a situações normais e típicas do mercado que visem à determinação de valores de imóveis urbanos. Quando o engenheiro de avaliações tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou à região, as respectivas conseqüências devem ser explicitadas e consideradas à parte no laudo. e) - Na impossibilidade da aplicação das metodologias previstas nesta Norma, é facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: - seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos; - sua utilização seja justificada. 7

2. Referências Normativas As leis, decretos, restrições e normas relacionadas a seguir contêm disposições que devem ser acatadas, quando não conflitarem com as desta Norma. Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988 – Quadro Geral de Unidades de Medida Leis Federais nº 6766/79 e 9785/99, que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano Lei Federal nº 8.245/91, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos Decreto-Lei nº 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento NBR 14653-1 - Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais NBR 14653-2 - Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos NBR 14653-3 - Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais NBR 14653-4 - Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos

NBR 14653-5 - Avaliação de bens - Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.

NBR 14653-6 - Avaliação de bens - Parte 6: Recursos naturais e ambientais.

NBR 14653-7 - Avaliação de bens - Parte 7: Patrimônios históricos.

Substituem à antiga NB-502, com maior detalhamento dos conceitos e procedimentos avaliatórios, com a separação dos métodos e a determinação do modo de executar os cálculos em cada método.

NB-502/197 é a primeira norma para conceitos de níveis para avaliações.

Avaliações de precisão rigorosa – devem ser feitas obedecendo a metodologias com grande precisão e cálculos adequados.

Avaliações de precisão – devem conter dados de cinco ou mais propriedades semelhantes para se obter o valor final da propriedade avaliada.

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Avaliação expedita – não são utilizados cálculos matemáticos, somente avaliados por estimativa do valor.

Norma Básica de Perícias em Engenharia do IBAPE/SP Glossário de Terminologia Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP de 2002.

Caso essas normas e leis tenham sofrido atualização, aplicam-se os textos mais recentes aprovados, desde que não conflitem com esta Norma.

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3. Valores 4. Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigentes. Se for solicitada a determinação de outra referência que não o valor de mercado ou fração do mesmo, esse fato deve ser destacado junto ao respectivo valor.

5. Valor patrimonial: Somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imóvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base em informações de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de caráter regional, previamente publicada.

6. Valor em risco: Valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da apólice ou da contratação, observada a máxima depreciação.

7. Valor econômico: Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicação do método da capitalização da renda 10

8. Valor de liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado.

9. Valor de custo: Total dos custos necessários para se repor o bem, com explicitação do estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciação.

10. Valor de indenização: Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres.

11. Definições: Para efeito desta Norma, são adotadas, no que não conflitarem, as definições constantes da NBR14653-1, da NBR14653-2 e as do GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS do IBAPE/SP. 11

12. Notações, simbologia e convenções: Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notações, os símbolos gráficos e as convenções literais seguintes, complementados por outros que se tornem necessários em casos especiais:

At = área do terreno Ab = área das benfeitorias Ac = área das construções Capc = coeficiente de aproveitamento calculado Ce = coeficiente de esquina ou frentes múltiplas Cf = coeficiente de frente Cp = coeficiente de profundidade f = expoente da fórmula do coeficiente de frente FC = Fator de comercialização Fc = fator de consistência do terreno Fob = fator de obsoletismo Ff = fator de fonte ou oferta Fpr = frente projetada do terreno Fp = frente principal do terreno Fr = frente de referência do terreno Ft = fator de topografia p = expoente da fórmula do coeficiente de profundidade Pe = profundidade equivalente Pm = profundidade recomendada para a zona Pma = profundidade máxima recomendada para a zona Pmi = profundidade mínima recomendada para a zona Vt = valor total do terreno Vb = valor de custo total das benfeitorias Vi = valor do imóvel Vo = valor de oferta Vvb = valor de venda das benfeitorias Vu = valor básico unitário 12

13. Classificação do bem avaliando quanto à natureza.

A classificação do bem avaliando, quanto à natureza deverá obedecer integralmente às suas peculiaridades e ao disposto nos itens 5 da NBR14653-1 e da NBR14653-2 e complementada, quando com elas não conflitar, com o disposto na NORMA BÁSICA DE PERÍCIAS do IBAPE/SP.

14. Procedimentos éticos: Além de atender ao disposto nos Códigos de Ética Profissional do CONFEA e do IBAPE/SP, o engenheiro de avaliações deve adotar os procedimentos descritos a seguir:

15. Quanto à capacitação profissional: Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessário.

16. Quanto ao sigilo: Considerar como confidenciais os resultados e conclusões do trabalho realizado e toda informação técnica, financeira ou de outra natureza, recebida do contratante.

17. Quanto à propriedade intelectual: Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessária citação. No caso de trabalhos não publicados, obter autorização para reproduzi-lo. Fazê-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas na fonte. 13

18. Quanto ao conflito de interesses: Declinar de sua contratação e informar as razões ao contratante se houver motivo de impedimento ou suspeição em decorrência de conflito de interesses.

19. Quanto à independência na atuação profissional: Assessorar com independência a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade, mesmo que as expectativas desta se mostrem equivocadas.

20. Quanto à competição por preços: Evitar a participação em competições que aviltem honorários profissionais, observando o disposto no Regulamento de Honorários Profissionais do IBAPE/SP.

21. Quanto à difusão do conhecimento técnico: Envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacitado para tal.

22. Quanto à atuação em processos judiciais: Trabalhar com lealdade em face da justiça e demais profissional técnicos sem falsear fatos relevantes para a lide que, quando do seu conhecimento, devem ser informados aos demais atuando no processo. 14

Quando perito judicial: a) Comunicar com antecedência aos assistentes técnicos a sugestão da data da vistoria, de forma que possam providenciar autorizações prévias para acesso ao local, bem como fornecimento de informações, cópias de plantas, documentos, dados amostrais e demais elementos de prova que dispuser. Quando viável e necessário, é recomendável que essa data seja harmonizada com eventuais compromissos pré-assumidos pelos interessados; b) Promover e aceitar, contemporaneamente e em igualdade, a assessoria dos assistentes técnicos do feito. Informá-los de suas atividades sem nada omitir: argumentos, documentos ou provas oferecidas. Fornecer-lhes, em igualdade de tempo, cópias de textos prévios ou definitivos de seus laudos, de forma a permitir-lhes exercer suas funções em tempo hábil.

Quando assistente técnico colocar-se à disposição do perito: Acompanhá-lo nas diligencias e vistorias e fornecer-lhe, antecipadamente, todos os

elementos de prova de que dispuser, sem ocultar dados que afetem a solução da perícia.

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23. Atividades básicas 24. Atividades preliminares: É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação, esclareça junto ao contratante, aspectos essenciais referentes à: - definição de seu objetivo: valor de mercado, locação ou outros; - identificação do imóvel que será objeto da avaliação, com sua respectiva individualização,

no caso de ser apenas parte de um conjunto de edificações; - necessidade ou não da verificação das medidas; - caracterização da sua finalidade: compra, venda locação, desapropriação, doação,

alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;

- fundamentação e precisão que se pretende atingir; - prazo limite para apresentação do laudo; - condições, no caso de laudos de uso restrito.

25. Documentação: Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante o fornecimento da documentação disponível relativa ao bem. Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições. 16

26. Restrições legais e mercadológicas: Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imóvel.

27. Vistoria do imóvel avaliando: É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for possível obter, tais como:

a) Descrição interna;

b) Vistoria externa de áreas comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos, escritórios ou conjuntos habitacionais;

c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.

A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, valorizastes ou desvalorizastes. Caracterização do terreno: a) Localização - situação no contexto urbano e via pública com indicação de limites e

divisas, definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;

b) Aspectos físicos - dimensões, forma, topografia, consistência do solo; c) Infra-estrutura urbana disponível; d) Equipamento comunitário disponível; e) Utilização atual e vocação, em confronto com as restrições físicas e legais quanto à

ocupação e ao aproveitamento; 17

f) Outras situações relevantes. Caracterização das edificações e benfeitorias existentes: a) Aspectos físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos; b) Aspectos funcionais - arquitetônicos, de projetos, paisagísticos e funcionais. Relatar a existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação. Caracterização da região: a) Aspectos econômicos: análise das condições sócio-econômicas, quando relevantes para o mercado; b) Aspectos físicos: relevo e consistência do solo; c) Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e pólos de influência da região; d) Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da lei de zoneamento que rege o uso e ocupação do solo; e) Infra-estrutura urbana: pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de gás canalizado, de telefone iluminação público, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais etc.; f) Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços; g) Equipamento comunitário e de serviços à população: segurança, educação, saúde, cultura, lazer, templos religiosos etc.; Vistoria por amostragem: Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. Avaliação em massa: Nas avaliações em massa é imprescindível que o engenheiro de avaliações conheça a região. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias. 18

30. Escolha da metodologia: Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os seguintes métodos:

MÉTODO COMPARATIVO: Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. MÉTODO EVOLUTIVO: Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros. MÉTODO INVOLUTIVO

Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis. MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO: Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios; deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação.

29. Diagnóstico de mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação constatada quanto à liquidez desse bem. 19

Diagnósticos especiais mais detalhados de mercado, quando solicitados em estudo à parte, devem levar em conta o desempenho e a evolução do mercado, o volume de ofertas e/ou transações, a velocidade de vendas ou outros indicadores.

30. Procedimentos metodológicos: As metodologias aplicáveis à avaliação de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente: − da natureza do bem avaliando; − da finalidade da avaliação (explicitada no laudo junto ao valor encontrado); − da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado; − do prazo para sua execução. Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os procedimentos desta Norma, que detalham e complementam aqueles constantes da NBR 14653-2.

31. Zonas de características homogêneas: Na Região Metropolitana de São Paulo os bairros possuem diversas características de diferenciação, que foram classificadas em quatro grupos, totalizando as onze zonas descritas a seguir, cujos critérios e parâmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relação à região geoeconômica a que pertence. Grupo I - Zonas de uso predominante residencial e ocupação horizontal:

1ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Popular

Encontradas em regiões periféricas ou de ocupações irregulares, dotadas de pouca infra-estrutura urbana, alta densidade de ocupação e concentração de famílias de

baixa renda. Os lotes possuem dimensões reduzidas, em torno de 125m2, e as

edificações predominantes são de padrão proletário, geralmente associado à autoconstrução e no uso mínimo de materiais de acabamento. 20

2ª Zona: Residencial Horizontal de Padrão Médio

Zonas cuja característica é de ocupação horizontal, com predominância de casas e

rara presença de comércio. São dotadas de infra-estrutura básica, com população

concentrada em renda média. Os lotes possuem dimensões em torno de 250m2 e as

edificações são de padrão médio, podendo ser térreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econômicos, porém de boa qualidade.

3ª. Zona: Residencial Horizontal de Padrão Alto

Compreendem as regiões dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por casas de alto padrão, com arquitetura das edificações diferenciada, geralmente com projetos personalizados. Nestes locais, predominam

terrenos de grandes proporções, em torno de 600m2.

Grupo II - Zonas de uso residencial ou comercial e ocupação vertical (zonas de incorporação):

4ª Zona: Prédios de Apartamentos de Padrão Popular

Encontradas em diversas regiões, dotadas de infra-estrutura básica e com concentração de população de baixa renda. Apresentam vocação para ocupação de prédios de apartamentos de padrão popular, geralmente sem elevadores, até quatro andares.

5ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Médio

Dotadas de infra-estrutura completa com concentração de população de renda média. Para classificação nesta zona é necessário verificar a vocação legal e a predominância de ocupação que necessariamente tem que refletir verticalização, por meio de edifícios de apartamentos ou escritórios de padrão médio ou superior.

6ª Zona: Prédios de Apartamentos ou de Escritórios de Padrão Alto

Compreendem as regiões ocupadas por edifícios de apartamentos ou escritórios com arquitetura diferenciada, projetos personalizados e de padrão elevado, destinadas à população de rendas mais altas.

Grupo III - Zonas de uso comercial ou de serviços com ocupação predominantemente horizontal. 21

7ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Popular

Podem ser identificadas em regiões periféricas ou de população de baixa renda, onde é constatada a concentração de comércio ou prestação de serviços populares.

8ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Médio

É constatada a concentração de comércio ou prestação de serviços de padrão médio.

9ª Zona: Comércio ou Serviços de Padrão Alto

Identificadas em regiões que apresentam arquitetura diferenciada, com projetos personalizados e de padrão elevado, presentes em corredores e ruas de bairros de alto padrão.

Grupo IV - Zonas de uso industrial ou de armazéns:

10ª Zona: Indústrias

São zonas cuja vocação é geralmente definida pelas legislações estaduais e municipais, com restrições de uso específicas e com ocupação predominantemente industrial.

11ª Zona: Armazéns

São identificadas pela presença de armazéns ou galpões, sem características industriais, podendo ser encontradas em regiões plantio de cereais ou de comércio.

32. Método comparativo direto de dados de mercado: Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística. 22

Pesquisa de dados: Principal etapa do processo avaliatório e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e vistoria de dados amostrais. Planejamento da pesquisa: O planejamento da pesquisa define a abrangência da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de sua coleta e compilação, com utilização de fichas, planilhas, roteiro de entrevistas, entre outros. Caracteriza e delimita a região na qual o bem avaliando está inserido, para a obtenção de uma amostra representativa de dados de mercado a ele semelhantes. Coleta de dados: Obtenção de dados e informações confiáveis de ofertas e preferencialmente de negociações realizadas, contemporâneos à data de referência, com suas principais características físicas, econômicas e de localização e investigação do mercado. É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado e com atributos comparáveis aos do bem avaliando. Serão considerados semelhantes elementos que: a) Estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas equivalentes às do bem avaliando; b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais próximo possível do centróide amostral; c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.); d) Em relação ao bem avaliando, sempre que possível, tenham:

- dimensões compatíveis; - número compatível de dependências (vagas de estacionamento, dormitórios, entre outros); - padrão construtivo semelhante; - estado de conservação e obsoletismo similares. 23

Além destas condições de semelhança, observar que: e) As referências de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as informações devem ser cruzadas e averiguadas para utilização da mais confiável; f) As fontes de informações sejam identificadas, com o fornecimento de, no mínimo, nome e telefone para averiguação; g) No caso de insuficiência de dados semelhantes, possam ser coletados outros de condições distintas para estudos ou fundamentações complementares; h) Nos preços ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que possível quantificada pelo confronto com dados de transações; i) Os dados referentes às ofertas contemplem, sempre que possível, o tempo de exposição no mercado. Vistoria dos elementos amostrais: É condição mínima a vistoria externa dos elementos comparativos. Tratamento de Dados: Preliminares: A verificação da representatividade da amostra em relação ao avaliando pode ser feita pela sumarização das informações na forma de gráficos ou tabelas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra e a inserção das variáveis-chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral. A exclusão prévia de elementos amostrais deve ser justificada. Caso seja constatado que o tempo de exposição de algum dado comparativo seja longo, esta característica deve ser corrigida pela aplicação de fator redutor ao preço ofertado, adicional ao fator oferta. No tratamento dos dados podem ser utilizadas várias ferramentas analíticas, entre as quais se destacam “tratamento por fatores” e “inferência estatística”, adotadas em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis. Na aplicação do método comparativo direto para a obtenção do valor de mercado, é recomendável o tratamento por fatores em amostras homogêneas onde são observadas as condições de semelhança definidas na coleta de dados. Para amostras heterogêneas é recomendável a utilização de inferência estatística, desde que as diferenças sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interações. 24

Em qualquer tratamento adotado, o poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentação dos princípios básicos e interpretação dos modelos adotados. 25

33. Método evolutivo: Método analítico que consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização.

Vi = (Vt + Vb) x FC (ver simbologias – tópico 12 pag. 11)

Para aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em comparação com outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo e o fator de comercialização obtido no mercado, comparando-se com imóveis que tenham as mesmas características e proporções similares de terrenos e benfeitorias. Este fator de comercialização pode ser maior ou menor que uma unidade, em função das condições de mercado. Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilização do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP, o fator de comercialização não pode ser arbitrado e deve ser inferido.

34. Método da capitalização da renda: Utilizado nas avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros). Nesses empreendimentos, deve-se observar as prescrições da NBR 14653-4. Também pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em situações onde não existam condições da aplicação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação seja a identificação do valor econômico. Nesses casos, é necessário fundamentar:

1) Despesas necessárias a sua manutenção e operação, e receitas provenientes da sua exploração, descontados os impostos;

2) Estrutura mínima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no que for aplicável;

3) Taxa de desconto, no mínimo, pelo critério determinístico;

26

35. Método involutivo: O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto. Trata-se de um critério indireto de valoração que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transformá-los em outro empreendimento. Na utilização deste método deve-se dar preferência, pela ordem:

a) Modelos dinâmicos com fluxo de caixa, conforme NBR 14653-4;

b) Modelos dinâmicos com equação de fórmulas pré-definidas;

c) Modelos estáticos, com fórmulas simplificadas, apenas para pequenas glebas, absorvíveis em curtos prazos.

Para a utilização do método involutivo, consultar as partes 1 e 2 da NBR 14.653. Não devem ser utilizadas tabelas prévias e genéricas de fatores de gleba.

36. Método do custo: Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias no método evolutivo, ou quando a finalidade da avaliação for à identificação do custo. Estão previstos os seguintes critérios para identificação do custo de reedição do imóvel:

- Método da quantificação do custo – por custos unitários ou por orçamentos analíticos

- Método comparativo direto de custo

Método da quantificação de custos: Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento detalhado, com identificação das fontes consultadas. 27

Para apuração do custo de construção, pode ser aplicado o modelo previsto na NBR 14653-2, representado a seguir:

= C

+ CUB

+ + − OE OI OFe OFd

S( ) + 1 A ( ) + 1 L

-----------------xxxxxxxxxxxxxxxx-------------------------xxxxxxxxxxxxxxx--------------

C CUB CUB L CUB A CUB A LOE

S

OE L

S

OE A

S

OE A L

S

OI

S

OI L

S + + + + + + + + +

=

OI A

S

OI A L

S

OFe

S

OFe L

S

OFe A

S

OFe A L

S

OFd

S

OFd L

S

OFd A

S + + + + + + − − −

OFd A L

S −

Onde: C = é o custo unitário de construção por m² de área equivalente de construção; CUB = é o custo unitário básico; OE = é o orçamento de elevadores; OI = é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos etc. OFe = é o orçamento de fundações especiais; OFd = é o orçamento de fundações diretas; S = é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721; A = é a taxa de administração da obra; F = é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção; L = é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora. 28

Se os custos das edificações em condomínio forem estimados conforme previsto na NBR12721 deve ser utilizado às áreas equivalentes de construções para os custos unitários padrão, representadas pela seguinte fórmula:

= S + Ap

∑

= i 1

n

[ ]Aqi Pj

Onde: S = é a área equivalente de construção; Ap = é a área construída padrão; Aqi = é a área construída de padrão diferente; Pj = é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na NBR 12721. Ao custo das edificações resultante da multiplicação da área S pelo Custo Unitário Básico com características mais próximas às do elemento avaliando, devem ser acrescidos os itens de custo não contemplados pela NBR12721. Método da quantificação de custos – por orçamentos analíticos: Deve ser elaborado um orçamento detalhado, levantados todos os quantitativos e respectivos custos unitários de materiais, com identificação das fontes e preenchida planilha conforme modelo sugerido na NBR 12721. Método comparativo direto de custo: Na utilização deste método deve-se considerar uma amostra composta por custos de projetos ou obras semelhantes. 29

37. Tratamento por fatores No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são levadas em conta. É admitida a priori a existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório. O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal, com a consideração de:

- elasticidade de preços;

- localização;

- fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes);

- fatores padrão construtivo e depreciação.

38. Fator oferta: A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido):

= V 0.9 V

Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do fator oferta. 30

39. Fator localização: Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência desses valores ou se forem constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá ser procedido estudo devidamente fundamentado de novos índices para a região. Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos de locais cujos índices de transposição discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, 50% para mais ou para menos. No caso de terrenos com edificações, os fatores referentes à localização devem incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno.

Localização: O critério dos “Mínimos Quadrados” estabelece a equação da reta. A regressão simples estuda o comportamento de uma variável dependente. Nossa reta ira se ajustar aos pontos das coordenadas (X1, Y1), (X2, Y2), (Xm, Yn), tendo como equação: Y=a + bX Sendo que as constantes “a” e “b”, definidas pelo sistema: ∑Y = aN + b∑X ∑XY = a∑X + b∑X2 Na prática iremos confeccionar uma planilha, nos moldes abaixo:

N X(m) Y(R$/M²) X2 XY 1 100 200 10.000 20.000 2 120 150 14.400 18.000 3 130 160 16.900 20.800 4 140 140 19.600 19.600

35 150 150 22.500 22.500 Totais 640 800 83.400 100.900

800 = a x 5 + b x 640 100.900 = a x 640 + b x 83.400 Resolvendo o sistema: a = 289,27 b=-1,014 Nossa equação será: Y = 289,27 + (-1,014) x X Se tivermos um terreno situado a 160 metros do ponto de referência, teremos: Y = 289,27 – 1,014 x 160 � Y = 289,27 – 162,24 � Y = 127,03

O caminho mais fácil para estabelecer o fator Localização ou de transposição é após a homogeneização de todos os fatores acima, utilizar a planta de valores do Município, numa regra de três. OBS:

Pólos de influência - locais que por suas características influenciam os preços dos imóveis situados nas imediações – pode ser comparado a pontos ancoras. Pólos de valorização - locais dotados de atributos positivos, que resultam na valorização dos imóveis das imediações são locais específicos, exemplo: o Mar em cidades litorâneas.

32

40. Fatores aplicáveis ao valor de terrenos: Fatores (testada e profundidade): As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores: a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e

as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma).

-Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00 -Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula:

= Cp

Pe

Pmi

p

-Para Pe inferior a ½ Pmi adota-se:

= Cp 0.5p

-Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma (P ma < Pe < 3Pma), o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que exceda este limite, a fórmula a ser empregada é a seguinte:

= Cp + Pma

Pe{ }

− 1

Pma

Pe

Pma

Pe

p

---------------xxxxxxxxxxxxxx--------------------------xxxxxxxxxxxxxx----------------

33

Outras formas para a mesma fórmula:

= Cp + Pma

Pe

−

Pma

Pe

p Pma

Pma

Pe

p

Pe

--------------------xxxxxxxxxxxxxxx------------------------xxxxxxxxxxxxxxxxx---------------

= Cp

+ Pma { }

− 1

Pma

Pe

Pma

Pe

p

Pe

Pe

-----------------------xxxxxxxxxxxxxxxx---------------------------xxxxxxxxxxxxxxx-------------

, , , = Cp

+ Pma { }

− 1

Pma

Peeeee

ln

Pma

Pep

Pe

Pe = Pma Pma = Pe Pe = p p ,

{ }, , , = Cp { }[ ]0 = Pma 0 = Pe Pe = p p

- Para Pe superior a 3 x Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma

b) Testada: função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr), pela seguinte expressão:

= Cf

Fp

Fr

f

Dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr

Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influência por profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo IBAPE – SP, estão resumidos nas Tabelas 1 e 2(final do trabalho) 34

Outras formas para analise de proporcionalidade de terrenos:

Profundidade: A profundidade do terreno influenciará diretamente no valor final. Comparando dois terrenos com áreas iguais e profundidades diferentes, observamos ser o terreno com maior profundidade será prejudicado, mesmo com a área igual.

Existem várias teorias para definir o fator profundidade: teoria 4-3-2-1, que estabelece um percentual de desvalorização em relação com o aumento da profundidade, como sendo nos primeiros 40% um valor, 30% outro e assim por diante. Outra teoria estabelece 1/3, 2/3, onde o primeiro terço teria um valor e os 2/3 restantes outro proporcionalmente menor. Vários estudiosos elaboraram suas fórmulas, tais como: HOFMANN, JARRET e HARPER. Uma das mais utilizadas é a do professor HARPER. Entretanto, com a prática notou-se que a fórmula de HARPER, não atendia a todos os casos, pois em algumas situações, terrenos com pouca profundidade, sofriam, na realidade uma valorização, enquanto o correto seria uma desvalorização. Os engenheiros brasileiros JOAQUIM MEDEIROS JUNIOR e NELSON ALONSO, do IBAPE realizaram estudos, estabelecendo diversas fórmulas para o cálculo desse fator. No entanto, na prática verificou-se que a tabela abaixo acomoda as variações de valores, determinando suas desvalorizações:

TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA PROFUNDIDADE - FATOR PROFUNDIDADE Profundidade efetiva Depreciação Fator

Menor ou igual a 10 metros 30% 0,70 12,50 20% 0,80 15,00 15% 0,95 16,00 10% 0,90 18,00 5% 0,95 De 20,00 a 40,00 metros 0% 1,00 45,00 5% 0,95 50,00 10% 0,90

55,00 15% 0,85 60,00 20% 0,80 65,00 22% 0,78 70,00 25% 0,75 75,00 27% 0,73 80,00 30% 0,70

Forma do terreno: Quase da mesma maneira que o fator de profundidade, o fator forma também está ligado ao aproveitamento do terreno. Aqueles imóveis com desenho totalmente irregular dificultam o aproveitamento, no momento da construção. Portanto quanto maior o número de ângulos diferentes de 90º, maior sua depreciação. Diante do exposto é aconselhável utilizar o fator de desvalorização na proporção de pouca irregularidade 10% e bastante irregular 20%.

Atualização do valor: Em períodos de processo agudo de inflação, é aconselhável desconsiderar informações superiores a 90 dias, como hoje, os níveis estão bastante moderados, podemos considerar sem qualquer problema até mesmo transações efetuadas com mais de ano, para tanto é vital o uso dum índice de correção. Desconsiderando este fator de correção devido a sua baixa influência na apuração do valor final, em virtude da grande margem de negociação que as ofertas trazem embutidas. Ressalvamos apenas nos casos de vendas efetuadas e que tenham tempo o suficiente para aplicação do índice, e que, realmente tenham sofrido modificações, ainda é por nós utilizados.

Forma de pagamento: Da mesma forma, a forma de pagamento, em momentos de estágios inflacionários de pico, é de vital importância ser apurado, entretanto no atual estágio inflacionário do país, pagamentos em até cinco ou seis vezes, são desprezíveis qualquer correção. 36

Por outro lado, existem financiamentos de lotes em até 100 vezes, o que torna obrigatório a utilização de índices de atualização, do tipo IPC, INPC, etc., estabelecendo uma paridade com outras informações de valor à vista.

Testada: Assim como a profundidade influenciará no preço final, também a testada irá estabelecer diferenças de preço do imóvel. A tabela abaixo foi desenvolvida empiricamente, levando-se em consideração as testadas reais em relação às testadas de referência para a região. Assim após verificarmos o usual nos terrenos de determinada região, iremos estabelecer sua valorização ou desvalorização com a real testada do imóvel em questão:

TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA 10,00 metros 12,00 metros 15,00 metros 16,00 metros 20,00 metros

Testada referência efetiva Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val 5,00 0,840 0,800 0,760 0,750 0,700 6,00 0,880 0,840 0,800 0,780 0,740 7,50 0,930 0,890 0,840 0,830 0,780 8,00 0,945 0,900 0,860 0,840 0,800 9,00 0,974 0,930 0,880 0,870 0,820 10,00 0,960 0,900 0,890 0,840 11,00 1,024 0,980 0,930 0,910 0,860 12,00 1,046 0,950 0,930 0,880 13,00 1,067 1,020 0,970 0,950 0,900 14,00 1,106 1,039 0,980 0,970 0,910 15,00 1,124 1,057 0,980 0,930 16,00 1,141 1,074 1,016 0,950 17,00 1,174 1,090 1,031 1,015 0,960 18,00 1,189 1,106 1,046 1,029 0,970 19,00 1,189 1,121 1,060 1,044 0,990 20,00 1,189 1,136 1,074 1,057 21,00 1,189 1,163 1,087 1,070 1,012 22,00 1,189 1,176 1,000 1,082 1,024 23,00 1,189 1,189 1,112 1,094 1,035 24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046 25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057 26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067 27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078 28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087 29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097 30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106 32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125 35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150 40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189 45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189

Outros fatores relevantes:

Melhoramentos Públicos

TABELA MELHORAMENTOS PÚBLICOS MELHORIA Fator MELHORIA Fator Rede de água 15 a 20% Iluminação Pública 5% Rede de esgoto 10 a 15% Pavimentação 10 a 30% Energia elétrica dom 15 a 20% Guias e sarjetas 5 a 10% Galerias pluviais 5% Transporte coletivo 10% Rede telefônica 5% Gás de rua 1% Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente serão mais valorizados, a prática aceita nos processos de rigor normal, a aplicação dos percentuais acima, num processo de relacionamento do terreno avaliado com o pesquisado, estabelecendo os fatores de correção para cada caso. Fator área:

Em zona residencial horizontal popular (1a zona) aplica-se somente o fator área, utilizado

dentro dos limites de áreas previstos, sem aplicação dos fatores testada e profundidade, pela seguinte fórmula:

= Ca 2.626527804

1A

0.20

Onde: A = área do comparativo

A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada. Fator frentes múltiplas: Considerado na avaliação de terrenos em áreas comerciais e de incorporações, com os fatores apresentados nas tabelas 1 e 2, aplicados diretamente às áreas mínimas dos intervalos.(tabela 1 e tabela 2 está no final do trabalho). 38

Fator frente múltiplas cálculos segundo José Fiker: Os terrenos de esquina ou varias frentes poderão ser avaliados como terrenos de uma frente dando-se uma valorização pela outra ou outra pela frente; avaliados pela somatória dos valores calculados, para cada lote resultante da subdivisão feita, tendo em vista o melhor aproveitamento do terreno e de forma a se obter o maior valor. Fórmula para terrenos de duas ou mais frentes:

= Ce + ( ) + Cz 20 Fp v1 F2 v2

20 Fp V1

Sendo: Cz = quantidade de frentes Fp = Frente efetiva p/ via publica do qual resulte o maior valor V1 = O valor básico por m2 correspondente à frente Fp. F2= Frente secundaria. V2= O valor básico por m2 correspondente à frente v1;2;3....=Valor unitário básico p/m2 da frente correspondente. OBS: tendo mais que duas frentes, a fórmula continua com F3 x v3; F4 x v4... Tabela para fator de terrenos com frentes múltiplas: 39

Esquina: Terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada, igualmente diferente se comercial ou residencial, utilize a tabela que se segue:

TABELA FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS ZONA Fator ZONA Fator Residenciais comuns

10% Comerciais 20 a 25%

Residenciais Valor Alto

15 a 20% Comerciais centrais 25 a 30%

41. Fatores aplicáveis ao valor das benfeitorias: Utilizados nos casos em que existir número insuficiente de dados amostrais que permitam comparação direta dos valores unitários das benfeitorias. Definição de melhoramentos: Qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, modificação, fraturas ou danos. Padrão e depreciação: São os principais fatores aplicáveis às benfeitorias, que devem incidir apenas na parcela de capital benfeitoria. a – Idade das benfeitorias: A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais. Para estas avaliações são indicados os critérios de Ross-Heidecke,como segue a tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO IDADE EM % DE VIDA A B C D E F G H

2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40 4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30

10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50 18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80

20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20 22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50 24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90 26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40 34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80 36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30 38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10 46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00 54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50 56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00 58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60 60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10 62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70 64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20 66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80 68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40 70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40 72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90 74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20 76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80 78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40 80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10 82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70 84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40 86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00 88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70 90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40 92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10 94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80 96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50 98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80

100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0 Código Classificação Código Classificação

A Novo E Reparos simples B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes C Regular G Reparos importantes D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/ valor

41

= D − 1 { }

12

+

t

n

t2

n2( ) − 1 Ar C

-----------------------xxxxxxxxxxxxxxxx-------------------------xxxxxxxxxxxxxxx----------------

Outras formas para a mesma fórmula:

= D − 1 { }

− + −

t C

2 n

t C Ar

2 n

t2 C

2 n2t2 C Ar

2 n2

------------------xxxxxxxxxxxxxxxx--------------------------xxxxxxxxxxxxxxxxxx---------------

= D − 1. 1. { }0.5000000000

+

t

n

t2

n2( ) − 1. 1. Ar C

----------------------xxxxxxxxxxxxxxxxx----------------xxxxxxxxxxxxxxxx---------------------

{ }, , , , = n n = C C = D − 1 { }12

+

t

n

t2

n2( ) − 1 Ar C = t t = Ar Ar

42

Onde:

D:Depreciação ou Segue:D=(100-C)/100

t: Idade cronológica (anos); VB=q1*s1*D

n: Vida útil (anos); onde: VB: valor benfeitoria

Ar: Valor residual (%); q1: custo acabamento (sinduscon)

C: Coeficiente de Heidecke (%). s1: área útil do avaliado

b – Padrão construtivo das benfeitorias: Para análise de diferenças de padrão construtivo deve seguir a utilização do estudo “valores de edificações de imóveis urbanos” do IBAPE/SP. Nas analises de benfeitorias atípicas de caráter histórico, artístico ou de monumentos devem ser consideradas com justificativas de quaisquer alterações do valor.

42. Fatores complementares: São fatores que não são de uso obrigatório. Somente em situações específicas, porém nesses casos devem ser fundamentados e avaliados. Fatores de posicionamento de unidades padronizadas: São fatores que podem ser levados em consideração, podendo ter diferenças de valores dos pavimentos ou de faces de insolação, pela utilização de fatores adequados pesquisados no mercado. Fatores relativos à topografia: São fatores cuja irregularidade do terreno podem ser desvalorizastes, como segue tabela abaixo: Terreno plano--------------------------------------------1.00 Caído para os fundos até 5%---------------------------0.95 Caído para os fundos até 5% -10%--------------------0.90 43

Caído para os fundos até 10% - 20%------------------0.80 Caído para os fundos mais de 20%--------------------0.70 Em aclive até 10%---------------------------------------0.95 Em aclive até 20%---------------------------------------0.90 Em aclive acima de 20%--------------------------------0.85 Abaixo do nível da rua até 1.00m---------------------1.00 Abaixo do nível da rua de 1.00m – 2.50m------------0.90 Abaixo do nível da rua de 2.50m – 4.00m------------0.80 Acima do nível da rua até 2.00m----------------------1.00 Acima do nível da rua de 2.00m – 4.00m------------ 0.90 Fatores quanto à consistência do terreno devido à ação da água: São fatores cuja ação da água por alagamentos podem ser desvalorizastes, como segue tabela abaixo: Terreno seco-------------------------------------------------------------------1.00 Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o acesso mas não atinge o terreno situado em posição mais alta------------------------------------------------0.90 Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado periodicamente pela inundação--------------------------------0.70 Terrenos permanentemente alagado----------------------------------------0.60 Alternativamente: Pode ser calculado o custo das intervenções necessárias para a solução do problema. Em áreas de grande porte, devem ser aplicados somente nas áreas diretamente afetadas. Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser observada a restrição legal pertinente. Caso essa condição afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo. 44

43. Aplicação dos fatores: A utilização dos fatores deve se na forma somatória. Em principio podem ser considerados como semelhantes e são considerados discrepantes aqueles que: -Os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. -Recomenda-se que estes terrenos sejam descartados caso a discrepância persista após a aplicação dos fatores mais importantes (localização para terrenos, padrão construtivo e aplicação de benfeitorias) Fatores obrigatórios a serem apresentados são: Localização, área testada, profundidade, frente múltiplas, padrão construtivo e depreciação. Nota: Não é objetivo obter o menor coeficiente de variação, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento do mercado. Após analisados os fatores dos conjuntos calcula-se a media dos valores unitários homogeneizados. Homogêneos são aqueles definidos entre os limites de 30% para mais ou para menos, do valor médio. OBS: Não são considerados elementos semelhantes ao avaliado aqueles cujos valores unitários, após a aplicação do conjunto de fatores, resultem numa amplitude de homogeneização aquém da metade ou alem do dobro do valor original da transação (descontada a incidência do fator oferta quando couber). Aplicação dos fatores (segundo IBAPE): Na aplicação dos fatores, devem ser observados os seguintes princípios: 1. A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator oferta 2. Em princípio podem ser considerados como semelhantes àqueles que observem o disposto do item 9.2.1.2. São considerados discrepantes elementos que:

a) Os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou dobro;

45

b) Não obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso a discrepância persista após a aplicação de fatores mais representativos (localização para terrenos, padrão construtivo e depreciação para benfeitorias), desde que validados preliminarmente.

3. Os fatores obrigatórios apresentados (localização, área, testada, profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e

depreciação) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificados suas condições de serem homogeneizantes comprovadas através da redução de coeficiente de variação. Não é objetivo obter o menor coeficiente de variação, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento de mercado. O fator que, de “per si”, indicar a heterogeneização da amostra, só deve ser eliminado na aplicação conjunta de todos os fatores

4. Os fatores complementares, citados nesta norma, podem ser investigados, e podem ser utilizados, desde que seja

devidamente validada sua condição isolada de fator homogeneizante, que deve ser mantida na verificação simultânea com os demais.

5. Em casos específicos, é facultada a adoção de outros fatores complementares, desde que o engenheiro fundamente sua

eficácia, além das validações previstas. 6. Somente após a validação do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dados homogeneizados, por

meio dos seguintes procedimentos:

a) Calcula-se a média dos valores unitários homogeneizados; b) Adota-se como intervalo de elementos homogêneos, aquele definido entre os limites de 30%, para mais

ou para menos, do respectivo valor médio; c) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, adota-se essa média como

representativa do valor unitário de mercado; d) Caso contrário, procura-se o elemento que, em módulo, esteja mais afastado da média, que é excluído da

amostra. ((Após a exclusão, procede-se como em a) e b), definindo-se novos limites e) Se elementos anteriormente excluídos passarem a estar dentro dos novos limites devem ser reincluídos; f) Este processo deve ser reiterado até que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30% em torno da

última média; g) (Se houver coincidência de mais de um elemento a ser excluído na etapa d), deve-se excluir apenas um,

devidamente justificado;

(Conforme disposto em 13.1.1.d) não são considerados elementos semelhantes ao avaliando aqueles cujos valores unitários, após a aplicação do conjunto de fatores, resultem numa amplitude de homogeneização aquém da metade ou além do dobro do valor original de transação (descontada a incidência do fator oferta quando couber).

44. Procedimentos específicos: Avaliação de terrenos em zonas de incorporações: Em princípio, só devem ser utilizados como elementos comparáveis os diretamente incorporáveis. 46

Se esta condição não for atendida, estudar a relação entre valores unitários dos terrenos incorporáveis com:

- terrenos passíveis de incorporações por agrupamento com lotes contíguos - terrenos que não permitem incorporações

Os valores unitários são homogeneizados em função da localização. A influência de áreas acima dos limites previstos na tabela 1 deve ser estudada a parte. Consideram-se elementos semelhantes para comparação direta apenas aqueles que apresentem dimensões que permitam incorporação, ou seja, frente igual ou maior que 16m e as áreas indicadas na Tabela 1(segue tabela 1 e tabela 2 respectivamente) 47

48

4946

Avaliação de Lojas: Para a avaliação de lojas, na determinação de valores de mercado de venda ou locação, deve-se utilizar preferencialmente o método comparativo direto de dados. Caso o mercado não apresente condições de comparação direta, utilizar o método evolutivo com a valoração da parcela do terreno pelas condições da Tabela 2. (tabela 1 e tabela 2 respectivamente) Terrenos em zoneamentos diferentes: Na eventualidade de insuficiência de dados de mesmo zoneamento urbanístico, poderão ser utilizados elementos diferentes, os quais, se detectada divergência de resultados, deverão ser corrigidos para a condição procurada, mediante análise fundamentada, levando em conta não só os coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação e usos possíveis pelas posturas, como a assimilação, na época, pelo mercado local, dos efeitos das restrições e permissibilidades deles decorrentes. Lotes industriais: A avaliação de lotes industriais deve ser feita, em princípio, pelo unitário e pela localização. A pesquisa deve compreender terrenos com áreas e dimensões equivalentes, próximos dos da área avalianda. Não necessitarão obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e frentes múltiplas, desde que o acesso seja suficiente e proporcional às superfícies. Na eventualidade de inexistirem dados em número suficiente preenchendo as condições de área e frente, poderão ser usados outros com superfícies e extensões menores, ou maiores, desde que feita análise demonstrando a relação valor unitário/ área. Fatores Alternativos: Alternativamente podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico, que lhes deu origem, seja anexado ao laudo de avaliação. 50

A função homogeneizante de novos fatores, não listados nesta norma como obrigatórios, deve ser validada previamente.

45. Recomendações:

46. Avaliação utilizando critério residual: Para avaliações de terrenos, preferencialmente devem ser coletados na amostragem terrenos sem benfeitorias. Caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno através do critério residual, princípio indireto que assume o valor do terreno como a diferença entre o valor do imóvel e das benfeitorias, conforme o seguinte procedimento: Vt = (Vo x Ff) – Vb Após esses cálculos, transforma-se o preço total em unitário e utiliza-se a homogeneização com tratamento por fatores.

47. Transformação de preços a prazo em preços a vista: Recomenda-se que os preços sejam uniformizados para pagamento equivalente à vista, com base em índices de correção monetária e juros médios praticados no mercado. Além disso, a influência da existência de financiamento no valor deve ser examinada.

48. Atualização de preços: Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, nesse caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. 51

49. Apresentação do valor final do imóvel: É permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado. Deve ser citada nessa apresentação a finalidade e a data de referência.

50. Campo de arbítrio: O engenheiro de avaliações pode utilizar como campo de arbítrio da avaliação 15% (para mais ou menos) do valor calculado, devidamente fundamentado pela existência de características do avaliando não contempladas no tratamento dos elementos amostrais.

51. Tratamento inferencial: Deve ser observada a Norma NBR14653-2. (norma anexa no final desse trabalho)

52. Especificação das avaliações: A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Pode ser definidas quanto à fundamentação e/ou precisão. A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho. O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite à avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori. Para efeito de aplicação desta Norma, o laudo será considerado fundamentado, quando atender aos requisitos dos métodos de avaliação ou graus de precisão. O não atendimento de qualquer um deles deve ser explicitado e justificado pelo Engenheiro de Avaliações; neste caso o laudo será considerado justificado. 52

53. Método comparativo direto de dados de mercado: Requisitos para fundamentação no tratamento por fatores: a) Caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis analisadas,

com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do entorno; b) Mínimo de 5 elementos amostrais efetivamente utilizados após a homogeneização; c) Identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com

informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado e croqui de localização; d) O valor homogeneizado de cada elemento após a aplicação do conjunto de fatores não

resulte aquém da metade, ou além do dobro do valor de transação, ou após aplicação do fator oferta;

e) Os fatores utilizados devem ser validados em relação a sua condição de

homogeneização; f) As áreas do bem avaliando devem estar contidas nos intervalos característicos da tabela 1 Requisitos para fundamentação na Inferência estatística: a) Caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis analisadas,

com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do entorno; b) Número mínimo de elementos: 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes,

devidamente identificados em relação às características utilizadas e fontes de informação;

c) Identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com

informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado e croqui de localização; d) Extrapolação admitida para apenas uma variável, em até 100% da fronteira amostral,

desde que o valor estimado neste ponto não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral;

53

e) Nível de significância alfa (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor de 10%;

f) Nível de significância do modelo não pode ultrapassar 1% no teste F de Snedcor; (teste F de Snedcor anexo no final desse trabalho “exemplos”)

Recomendações para a aplicação da inferência estatística: Nos modelos de regressão recomenda-se: a) Na utilização de variáveis dicotômicas, deve-se manter o equilíbrio amostral e observar o número mínimo de três elementos em cada agrupamento de cada característica

diferente; b) Na utilização de códigos alocados, deve-se observar o número mínimo de três elementos

para cada um deles; Deve ser utilizada a seguinte ordem de preferência na utilização de variáveis: 1 - Variáveis quantitativas; 2 - Variável Proxy, tais como, índices fiscais, custos unitários básicos (CUB), coeficientes do Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos;

(Definição de variáveis proxy: Nas estatísticas, uma variável Proxy é algo que provavelmente não é em si mesmo, de qualquer grande interesse, mas a partir do qual uma variável de interesse pode ser obtida. A fim de ser esse o caso, o procurador variável deve ter uma estreita correlação , não necessariamente lineares ou positiva, com a inferir valor).

3 - Variáveis dicotômicas, tantas quantas forem necessárias para descrever as diferenças

qualitativas, com estudo das eventuais interações daí decorrentes; 4 - Códigos alocados, excepcionalmente toleráveis, quando fundamentados por meio de

estudos preliminares através de dicotômicas e similares. 54

54. Método evolutivo: a) O valor do terreno deve atender à fundamentação tratamento por fatores ou inferência estatísticas; b) Os custos das benfeitorias sejam calculados conforme método de custo; c) O fator de comercialização seja inferido com, pelo menos 03 (três) elementos similares.

55. Método involutivo: a) O valor das unidades do projeto em estudo deve atender à fundamentação tratamento por

fatores ou inferência estatística; b) Estimativa dos custos de implantação deve atender ao método de custo; c) Os prazos do ciclo do empreendimento devem ser fundamentados ou no mínimo

justificados; d) As taxas financeiras utilizadas devem ser fundamentadas ou no mínimo justificadas; e) Analisar a viabilidade de absorção das unidades pelo mercado local; f) Utilizar modelos dinâmicos, com fluxo de caixa, ou no mínimo, com equações pré-

definidas; g) Efetuar análise de sensibilidade para as variáveis mais importantes, com apresentação de

03 cenários para o modelo em questão; h) Apresentar estudo e justificar as áreas e detalhamento de aproveitamento para o

empreendimento.

56. Graus de precisão: No caso de homogeneização através de tratamento por fatores ou da utilização de inferência estatística: Serão enquadrados na tabela a seguir: 55

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor estimado para o imóvel :(graus I , II , III)

> ου = 30% ______________III 30% −50%________________II > 50%____________________I

57. Procedimentos Especiais:

58. Desapropriações: Critérios: 1 - As avaliações nas desapropriações totais podem ser feitas pelo método comparativo de dados do mercado e de quantificação de custo e eventualmente, pelo método da renda, evolutivo e involutivo, com indicação dos valores de mercado ou outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliações discreparem de forma acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para decisão por quem de direito. 2 - Quando o expropriado só tem o domínio, mas não a posse, a avaliação deve prever descontos sobre seus valores literais de mercado proporcionais aos custos e aos prazos necessários para obter as reintegrações respectivas. 3 - Nas desapropriações parciais o critério básico é o “antes e depois”, com apresentação em separado de eventuais valorizações ou desvalorizações dos remanescentes. a - Quando as construções existentes não forem atingidas pela desapropriação, é recomendável que sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes às depreciações funcionais resultantes da intervenção, tais como perdas parciais ou totais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos. 56

b - Quando as construções forem atingidas diretamente devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras para a readaptação do remanescente ao uso útil e possível depreciação acarretada por perda de funcionalidade. 4 - Na desapropriação de imóveis com exploração de comércio ou serviço, quando solicitada, deve ser apresentada a estimativa do eventual lucro cessante no caso de ser necessária a desocupação temporária ou definitiva. 5 - Quando o remanescente resultar inaproveitável deve ser apresentado em separado a alternativa de desapropriação total. 6 - Nas ocupações temporárias, as indenizações devem corresponder aos aluguéis dos imóveis estimados pelos métodos comparativos de dados do mercado ou pelo da renda. 7 - Nas desapropriações estabelecendo restrições de uso, as indenizações devem ser apuradas confrontando as condições de aproveitamento antes e depois.

59. Avaliação de Alugueis: 1 - Por comparação direta: Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes quanto à contemporaneidade dos dados obtidos, às condições de reajuste ou estágios de contrato, à existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de geração de renda, ao tamanho das lojas, à testada, à cobrança de luvas etc.

a) Devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que não apresentem distorções em relação a reajustes e fases contratuais;

b) Devem ser consideradas as perdas residuais inflacionárias quando os elementos em oferta possuírem periodicidades diferentes de reajustes;

c) Devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para diferentes pavimentos ou desníveis no mesmo pavimento, obtidas no mercado onde o imóvel está inserido;

57

d) No caso de existência de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal um acréscimo constante, financeiramente equivalente ao pagamento das luvas.

2 - Por remuneração de capital: Neste critério o valor locativo é determinado pela aplicação de uma taxa sobre o valor do imóvel, obtida pelas metodologias desta Norma. É aplicado nos casos de imóveis isolados e atípicos para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável. Nessas avaliações devem ser observados: a) O aproveitamento do terreno pela construção existente; b) Obtenção da taxa de remuneração, global, ou para as parcelas de capital terreno e

benfeitoria, obtida com pesquisa específica para cada caso, pois varia para cada tipo de imóvel, localização e, também, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econômica. Essas taxas devem ser apuradas no mercado.

3 - Por Participação no Faturamento: Critério utilizado na estimação de valores locativos de cinemas, teatros, postos de serviços, baseado no princípio da participação do locador na renda do estabelecimento. Não recomendável como único critério, mas pode ser utilizado supletivamente como aferidor auxiliar.

60. Servidões: O critério básico para a avaliação de depreciações decorrentes de servidões é o do da diferença entre o valor do imóvel, e de seus frutos, antes e após a implantação (“antes e depois”). Devem-se levar em conta outras interferências decorrentes do fato, sendo, transformação de preços a prazo em preços a vista (da Norma NBR 14653-2). 58

61. Capacidade de Uso: Na avaliação do terreno podem ser observadas as seguintes particularidades: – Aproveitamento: Quando não utilizado método comparativo, caso seja pertinente, considerar eventual sub ou super aproveitamento do terreno. – Outorga Onerosa: Deve ser considerada quando:

O terreno em questão já apresente potencial de uso acima do permitido pelo zoneamento municipal de referência e quando a legislação possibilitar operações urbanas de aumento de potencial.

62. Apresentação do laudo de avaliação: 63. Laudo de avaliação: Deve conter todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável e apresentar:

a) Identificação do solicitante b) Finalidade e objetivo do laudo, quando informados c) Identificação e caracterização do bem avaliando, (vistoria do imóvel avaliado) com a

indicação da data da vistoria d) Indicação da (s) metodologia (s) utilizada (s) e) Diagnóstico de mercado - relatado 59

f) Especificação da avaliação – indicar a especificação atingida em relação à

fundamentação e precisão, (conforme tópico 52) g) Apresentação do tratamento dos dados, detalhamento dos cálculos e justificativas

sobre o resultado adotado; h) Resultado da avaliação e sua data de referência; i) Qualificação completa e assinatura do responsável pela avaliação, com indicação do

no. da ART, Anotação de Responsabilidade Técnica.

64. Laudo de uso restrito: Elaborado segundo condições pré-estabelecidas entre contratante e contratado, mas sem transgredir esta Norma e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo.

Apresentação do laudo (segundo José Fiker)

O engenheiro e professor Antonio Ayres, em seu livro Como avaliar imóveis... Sem mistérios aborda duas maneiras para apresentação do trabalho. Como não é nossa intenção interferir na área de engenharia, mesmo com reais probabilidades a nomeação por parte dos diversos tribunais vai optar pela apresentação numa forma que atenda aos prováveis clientes. Mesmo assim, nesta oportunidade, nos é dado à indicação do livro Manual de Redação de Laudos, do eng. José Fiker, editora PINI, para melhor escolha de um modelo. Laudo deverá conter: 60

1. Nome do interessado

O solicitante do trabalho.

2. Menção da titularidade do imóvel

Especificar o nome do titular do imóvel.

3. Fim a que se destina

Deverá ser mencionado a que título o trabalho está sendo executado. Ex: Avaliação judicial.

4. Nível de precisão da avaliação

Determinar o nível de precisão, se rigorosa, normal ou expedita, de acordo com o grau de confiabilidade dos dados. Mesmo tendo a certeza do potencial do corretor em efetuar uma avaliação técnica, não possuímos autorização legal, portanto, iremos sugerir as avaliações expeditas, e informando que na mesma está expressa sua vivência no mercado.

5. Características gerais

Dados colhidos na visita ao imóvel (existência de posseiros, edificação não registrada, cerca fora do limite, etc.), ou quando da peregrinação aos cartórios, prefeitura ou outros órgãos no afã de colher dados sobre a regularização do imóvel. Mencionar quando o caso da existência de edificações não averbadas no CRI (certificado recebíveis imobiliários) ou mesmo a necessidade de retificação de metragens do terreno se constatada em levantamento topográfico.

6. Vistoria e pesquisa de valores

Apresentação do resumo dos dados do imóvel avaliado e caracterizando cada um dos imóveis utilizados na pesquisa, conforme tabelas anexas. 61

7. Métodos e critérios utilizados

Eleger o método e explicar o motivo de sua eleição.

8. Homogeneização dos elementos

Realizar a homogeneização dos dados.

9. Determinação do valor final e conclusão

Apresentar os cálculos utilizados e o valor final atribuído ao imóvel.

10. Data e assinatura

Data do término do laudo e assinatura com sua especificação.

11. Anexos

Anexar o maior número de documentos utilizados na avaliação: cópia da ficha matrícula, plantas, fotos, recorte de jornais, etc.

62

Trabalho de finalização do curso de avaliação imobiliária-INED

Tópicos: - Algumas maneiras de avaliações exemplificadas. - Tabela: projeto padrão (vários componentes para construção) - Tabela: para diversos tipos de fatores - Dicionário de arquitetura e construção - Perícia e procedimentos (conforme IBAPE) - Outros: teste F de Snedecor (exemplo) - Avaliação 1 e avaliação 2

Avaliação de Glebas Urbanizáveis (passo a passo)

Introdução:

De glebas urbanizáveis depreendemos ser as áreas situadas nas proximidades dos centros urbanos, porém, sem infra-estrutura, mas passível de urbanização, por apresentar características de solo e topografia, possíveis de fracionamento em lotes.

A diferença básica entre lote e gleba é que a gleba não possui infra-estrutura, e, o grande desafio do avaliador é determinar o valor da gleba, antes de qualquer benefício, levando-se em consideração que os lotes resultantes, por comparação com outros lotes vizinhos, podem alcançar determinado preço. 63

MÉTODOS: Basicamente são dois os métodos recomendados, já anteriormente conceituados: ����Comparativo ����Involutivo O método comparativo dificilmente poderá ser utilizado para a avaliação de glebas, pois não será tão fácil encontrar um número considerável de glebas nas proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecida, por isso, a opção deve ser pelo método involutivo. A título de observação, iremos abordar um método prático, ainda utilizado pelos empresários de loteamentos (não aceito pela norma) para se nortearem quando da compra de áreas para loteamentos. Tecnicamente é conhecido como coeficiente de paridade, que nada mais é do que a relação entre o metro quadrado da terra bruta e do lote urbanizado. Os loteadores geralmente utilizavam o valor de paridade “4” (hoje o índice deve ser revisto), pois em contas redondas e grosseiramente arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos: O MÉTODO INVOLUTIVO: Deve-se estabelecer o valor da provável renda que irá se obter com os lotes da gleba urbanizada. Para tanto será necessário estimar o número de lotes, bem como o preço a ser alcançado por eles nessa região, para depois deduzir as despesas de implantação do empreendimento e o lucro que se deseja alcançar, o resultado encontrado dessa subtração, será o valor da gleba. 64

Custo do terreno bruto ¼ do resultado das vendas Despesas de implantação do loteamento ¼ do resultado das vendas Despesas de comercialização e impostos ¼ do resultado das vendas Lucro do empreendimento ¼ do resultado das vendas

Para desenvolver este método é necessário: Procedimentos: a) - Informar na prefeitura quanto à legislação em vigor para loteamentos (área mínima dos lotes, área verde, largura das ruas e calçadas, bem como a infra-estrutura necessária); b) - Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o número máximo de lotes que a mesma possa conter; c) - Faz-se um estudo da capacidade de absorção pelo mercado do empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previsão de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma região; d) - Estima-se, para cada período considerado no cronograma do empreendimento, o Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genérico pela área de cada unidade e pelo número total de cada uma delas; e) - Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que também devem ser orçados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo: Levantamento topográfico; projeto do loteamento; licenças municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de água, esgoto, pavimentação etc.); supervisão e despesas gerais; e outros. Estes custos poderão ser encontrados em revistas especializadas (PINI), ou percentuais estabelecidos pela prática. f) - Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do projeto, entre outros: Despesas legais e contábeis (imposto territorial, contabilidade, serviços jurídicos, escrituras e registros etc.); despesas de comercialização (vendas, publicidade, supervisão etc.); despesas de seguros; despesas financeiras (juros de empréstimos); g) - Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se geralmente com uma variando entre 10 a 35% 65

CALCULO DE GLEBA URBANIZÁVEL PELO MÉTODO INVOLUTIVO: Exemplo proposto: Avaliar a gleba de 40.000,00 M². Sabendo-se que a exigência legal para a implantação de loteamento do município é de lotes mínimos de 300,00 M²; com testada mínima de 12,00 metros; uma reserva de 40% para arruamento, área verde e área para a implantação órgãos públicos. A infra-instrutora necessária é: Água, energia, guias, ensaibramento das ruas e drenagem pluvial. Feito o anteprojeto, constatamos a possibilidade da implantação de 80 lotes. Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de R$30,00. Para o cálculo, usaremos a seguinte formula: Vg = R – D – L, onde: Vg = Valor da Gleba R = Renda estimada D = Despesas de implantação L = Lucro A renda será: R = 80 x 300 x 30,00 = R$720.000,00 66

Cálculo das despesas: Despesas diretas: Projetos 1% da renda 7.200,00 Topografia 370,00/ha x 40 ha 14.800,00 Terraplanagem 960,00/ha x 40 ha 38.400,00 Drenagem 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00 Arruamento 2.000,00/ha x 40 ha 80.000,00 Rede de água 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00 Rede de energia elétrica 1.300,00/ha x 40 ha 52.000,00 Totalização 304.400,00 Despesas indiretas: Custos financeiros 20% da despesa direta 60.880,00 Despesas de venda 10% da renda 72.000,00 Publicidade 3% da renda 21.600,00 Despesas de administração 7% da renda 50.400,00 Impostos 1% da renda 7.200,00 Totalização 212.080,00 Total geral das despesas 516.480,00 Determinação do lucro: 20% da renda = 20% x 720.000,00 144.000,00 Determinando o valor da gleba pela fórmula: Vg = R – D – L Vg = 720.000,00 – 516.400,00 – 144.000,00 = Vg = 59.600,00 67

Avaliação de Imóveis rurais

Introdução:

Imóveis rurais são propriedades com destinação agrícola.

Em sua avaliação deveremos avaliar a terra, benfeitorias, obras e trabalhos de melhoria, equipamentos, recursos naturais, seus frutos e direitos.

São classificados da seguinte forma:

Imóvel:

Propriedade familiar: chácara, sítio.

Minifúndio: lote, chácara, sitio.

Latifúndio por exploração: chácara, sítio, fazenda.

Latifúndio por extensão: fazenda, gleba.

Empresa rural: chácara, sítio, fazenda.

Componentes:

(Terras classificadas segundo a escala de Norton).

Benfeitorias:

68

Construções: edificações, instalações, cercas.

Culturas: perenes, temporárias, anuais.

Obras e trabalhos na terra:

Desmatamento

Correção

Sistematização (Reduzir diversos elementos a sistema)

Proteção

Manutenção

Equipamentos:

Máquinas industriais fixas

Máquinas agrícolas e implementos

Veículos

Semoventes (Os constituídos por animais selvagens, domesticados ou domésticos.)

69

Recursos naturais:

Florestas

Hídricos

Minerais

Frutos:

Rendas

Aluguel

Arrendamento

Direitos:

Servidões

Usufruto

Concessões

Comodatos

Direitos hereditários e possessórios

70

CONSIDERAÇÕES Para a avaliação de imóveis rurais é necessário conhecimento de engenharia de avaliação, noções básicas de agropecuária e engenharia florestal. Como nossos conhecimentos nessa área são notadamente empíricos, é aconselhável nos socorrermos dos conhecimentos de um engenheiro agrônomo. Ao avaliador cabe ter conhecimento dos tipos exatos de agricultura aplicáveis à propriedade, bem como com perspectivas agrícolas nacionais e internacionais, e ainda, programas governamentais de apoio ao desenvolvimento rural.

PROCESSO MENDES SOBRINHO Alguns estudiosos verificaram a necessidade de agrupar as duas tabelas, de NORTON e MENDES SOBRINHO numa só, fazendo ainda o acréscimo de duas faixas na escala Mendes Sobrinho, para torná-las tabelas quadradas e adequadas ao bom desempenho do avaliador. Assim, quando utilizarmos o processo Mendes Sobrinho, utilizaremos os índices da Tabela de Homogeneização de Terrenos Rurais, estabelecendo a homogeneização por comparação de dois imóveis rurais. A presente tabela apresenta oito divisões das classes, conforme descrito abaixo: Classe Características

I Terras para culturas, sem problemas de conservação, exigindo só adubação e manutenção

II Terras para culturas, com pequenos problemas de conservação, exigindo práticas simples de conservação e fertilidade.

III Terras para culturas, com problemas sérios de conservação, exigindo práticas de conservação complexas.

IV Terras para culturas, ocasionalmente, não devendo ser usadas para culturas mais que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferência, a pastagem, por três anos.

V Terras somente para pastagens, sem problemas de conservação. VI Terras somente para pastagens, com problemas simples de conservação. VII Terras próprias para florestas. VIII Terras próprias somente para abrigo de vida silvestre.

71

As oito situações são assim divididas: Situação Características Ótima – 100% Imóvel com face para rodovia asfaltada, importância limitada das distâncias. Muito boa – 90%

Imóvel servido por rodovia de primeira classe, não pavimentada, importância relativa das distâncias.

Boa 80% Imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas que ofereça seguras condições de praticabilidade, durante todo ano, importância significativa das distâncias.

Regular 0,70 Imóvel servido por rodovia secundária em condições satisfatórias de praticabilidade.

Sofrível 60% Imóvel servido por rodovia secundária em condições relativas de praticabilidade.

Inconveniente 50%

Imóvel servido por rodovia secundária em más condições de praticabilidade.

Má 40% Como a anterior, porém interceptada por fechos nas servidões e com problemas sérios de praticabilidade na estação chuvosa, distâncias e classe de estrada equivalendo.

Péssima 30% Como a anterior, com sérios problemas de praticabilidade mesmo na estação seca, interceptada por córregos e ribeirões, sem pontes, com vau cativo ao volume das águas.

Após inúmeras pesquisas do funcionamento prático, chegou-se a esta prática Tabela de Homogeneização de Terrenos Rurais: VALORES RELATIVOS DE TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CAPACIDADE DE USO DO

SOLO E A SITUAÇÃO DO IMÓVEL DO PONTO DE VISTA DA CIRCULAÇÃO Classe

Situação I

100% II 90%

III 80%

IV 70%

v 60%

VI 50%

VII 40%

VIII 30%

Ótima 100% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 Muito boa 90% 0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27 Boa 80% 0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24 Regular 70% 0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21 Sofrível 60% 0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18 Inconveniente 50%

0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,20 0,15

Ma 40% 0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,12 Péssima 30% 0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09 66 Com essa tabela poderemos operar da seguinte forma: supondo uma propriedade enquadrada na Classe V e situação III (fator 0,48) e, na pesquisa encontramos um imóvel situado nas imediações do imóvel avaliando, em área similar e recentemente vendida por R$700,00/há, que se enquadra na Classe IV e situação II (fator 0,63), teremos como valor unitário do hectare: 72

0,48 x R$700,00 = R$533,33/ha 0,63

Do valor encontrado, multiplicamos pela área total e obteremos o valor da terra nua.

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS:

São classificadas em: Benfeitorias não reprodutivas: São as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.). Para avaliação será utilizado o método do custo de reposição, depreciado pelo uso levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado de conservação. Na depreciação, considera-se mais o estado de conservação que a idade. O avaliador deve considerar, principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção do imóvel. Para o caso de Máquinas e implementos agrícolas, utilizar preferencialmente, o método direto e o mesmo critério para a depreciação. Na impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida útil provável e calcula-se o valor do bem depreciado. Benfeitorias reprodutivas: Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, etc. 73

O método preferencial a ser utilizado será o da capitalização de seus rendimentos, eventualmente, podendo ser o custo da benfeitoria.

VALOR FINAL: Finalmente, a soma do valor encontrado para a terra nua, mais as benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, será o valor final da propriedade. 74

Avaliação de Edificações

INTRODUÇÃO:

Para a avaliação do imóvel edificado, primeiro calcula-se o valor do terreno ou terra nua, para depois acrescermos o valor da edificação.

Neste processo, será necessário algumas noções de desenho arquitetônico, construção, custo e qualidade de materiais, cálculos de áreas padrão de construção e de orçamento.

OBSERVAÇÕES:

No inicio da apostila apresentamos um formulário simplificado para a coleta de dados relativa aos imóveis que comporão o universo de amostras para a análise dos dados pesquisados.

Entretanto, é salutar, até mesmo para comprovar um total exame do imóvel avaliado, primeiro com um croqui do imóvel, para depois o preenchimento de tantos quantos formulários forem necessários, sendo um para cada uma das unidades que compõem o imóvel avaliado.

Neste formulário, deverá ainda ser tabulada uma minuciosa descrição peça por peça de cada unidade.

O METODO DE REPRODUÇÃO O método de reprodução quando executado com rigor, deverá ser orçada toda edificação, detalhando, com exatidão, todos os materiais empregados com o seu custo. No entanto, apresentaremos uma tabela abordando orçamento com índices e percentuais sobre o global da obra. Para o caso de obras inacabadas, bata deduzir o preço dos serviços não executados. 75

Serviço Edifícios com estacas

Edifícios sem estacas

Edifícios 3 ou 4 pavimentos

Residências

Instalações Preliminares 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Estaqueamento 4,0% Fundações 3,0% 4,0% 5,0% 5,0% Estrutura 17,0% 18,0% 19,0% 20,0% Alvenaria 9,0% 9,0% 9,0% 8,0% Elevadores 8,0% 8,0% Impermeabilizações 1,0% 1,0% 1,0% 0,5% Revestimentos 12,0% 12,0% 12,0% 12,0% Pisos 7,0% 7,5% 9,0% 9,0% Esquadrias 8,0% 8,5% 9,0% 10,0% Ferragens 2,0% 2,0% 2,5% 2,5% Vidros 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% Instalações elétricas 6,5% 6,5% 7,0% 7,0% Instalações hidrossanitárias

5,5% 5,5% 6,0% 6,0%

Louças e metais 3,0% 4,0% 4,0% 4,0% Telhado 0,5% 0,5% 3,0% 2,5% Pintura 6,0% 6,0% 6,5% 6,5% Instalações complementares

4,0% 4,0% 3,5% 3,5%

Limpeza geral 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% A tabela acima poderá ser utilizada como um atalho no método de reprodução, porém será uma avaliação sem qualquer rigor.

NOÇÕES DA FORMAÇÃO DO CUB: O Custo Unitário Básico de Edificações Habitacionais é elaborado, geralmente, pelos sindicatos da construção dos estados. São coletados entre vários fornecedores do estado e os valores de mão-de-obra pesquisados por sindicatos regionais conveniados. Os valores publicados são válidos para todo o estado, conforme a lei nº. 4.591/64, o disposto na NBR 12.721 da ABNT. Na formação dos CUB, não são considerados os seguintes itens, que deverão ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado da construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: 76

Fundações especiais; elevadores; instalações de ar condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, “playgrounds”, de equipamento de garagem, etc.; obras complementares de terraplanagem, urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos, etc.; despesas com instalação, funcionamento e regularização do condomínio além de outros serviços especiais; impostos e taxas; projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de desenho, cópias, etc.; remuneração da construtora; remuneração do incorporador. Para utilização das tabelas do CUB, primeiro se faz necessário o cálculo das áreas, utilizando o critério de área equivalente. A área de construção será calculada, quando não diretamente disponível, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721(ver norma NBR 12721 no final deste trabalho). Como exemplo, podemos sugerir as seguintes relações de equivalência com a área coberta - padrão: Tipo de construção Coeficiente Tipo de construção Coeficiente PAVIMENTO TIPO 1,00 Subsolo comum 0,50 Pavimento de uso comum e acesso 0,50 Subsolo especial 0,75 Varanda 0,50 Áreas descobertas 0,25 Depósito 0,50 “Playground” (descoberto) 0,25 Garagem 0,50 Padrão superior (Hall) 1,50

PADRÃO CONSTRUTIVO É determinado pelo tipo de materiais empregados. São três os padrões: Baixo, Normal e Alto. Admite-se ainda o uso do padrão popular. 77

Para auxiliar na classificação, use a tabela:

BAIXO NORMAL ALTO Esquadrias De ferro-chapa Chapa dobrada Alumínio natural Alum. Anodizado blindex

Portas Lisa para pintura Enceradas ou verniz Maciças Soleiras/peitoris Cimento alisado Mármore Granito Piso quarto/sala Forração Carpert 6 mm Mármore/granito Piso BWC/Cozinha Cim alisado/Cerâmica esmaltada Cerâmica Mármore ou granito Pintura PVA sobre reboco PVA em massa corrida Acrílica em massa corrida

Azulejos Branco comercial até 1,5 m Branco Decorado Metais Niquelados Crimados De luxo Ferragens Ferro Inox Latão Louças Branca simples De cor modelo simples De cor – modelo especial

Estabelecido a área total (equivalente) e o padrão de construção, devemos procurar o valor: CUB, mensalmente publicado pelo SINDUSCON.

COEFICIENTE DO VALOR PLENO: Para o cálculo das fundações especiais, elevadores etc., não computados no CUB, criou-se o coeficiente de valor pleno que, de um modo geral, poderá ser adotado o seguinte esquema de composição de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a situação do mercado. Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados são meramente ilustrativos, devendo o avaliador identificá-los e quantificá-los com a situação real analisada: CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) %CUB/M² Elevadores = 5%Cub Administração e Lucro = 20%Cub Encargos Legais = 3%Cub Despesas de Comercialização = 5%Cub CUSTO UNITÁRIO TOTAL = 1,33%Cub COEFICIENTE DE VALOR PLENO = 1,33%Cub

78

DEPRECIAÇÃO: Para chegarmos ao valor do imóvel, será necessário fazer sua depreciação em função de sua idade e do estado de conservação, podendo ser adotado o critério de ROSS-HEIDECKE (ver tabela no tópico 41 da apostila parte I “idade das benfeitorias”) Pela tabela, poderemos depreciar a construção em relação a sua idade real, geralmente encontrada no habite-se e a idade aparente. Esta idade aparente é seu tino de avaliador que determinará, ou seja, o próprio avaliador fará uma vistoria no imóvel e levando-se em consideração o estado geral da construção, mesmo que ela possua 50 anos de idade real, mas estando em bom estado, poderá ser atribuído a ela, por exemplo, 30 anos. Para a utilização da tabela utilizamos a primeira coluna (Idade % de vida), da seguinte maneira: (100% corresponde a 50 anos – 80% a 40 anos, ou seja é considerado como vida útil de uma edificação 50 anos), e dependendo da estado da construção, conforme as letras, estabelecer o fator de depreciação.

CONSIDERAÇÕES INTRERMEDIÁRIAS: Com o até aqui enunciado é possível estabelecer a correta área de uma edificação quer seja utilizando a área total ou a equivalente; determinar o padrão construtivo para utilizando à tabela do CUB, posteriormente a tabela de depreciação, encontramos o valor da edificação. Entretanto, estamos avaliando o todo, ou melhor, está sendo avaliados terreno e edificação, portanto, teremos agora de somar o valor encontrado para o terreno mais o valor da edificação. Entretanto, se considerarmos o valor do terreno, mais o preço da edificação, não estamos considerando o imóvel num todo, por isso, temos de encontrar: 79

O VALOR OU VANTAGEM DA COISA FEITA Este valor seria o mesmo de considerar o lucro do incorporador ou do empreendedor, pois se levarmos em consideração apenas o valor do terreno, mais a edificação, estamos considerando que o empreendedor irá trocar seis por meia dúzia, ou seja, estará trabalhando sem qualquer remuneração. O valor da coisa feita poderá ser expresso pela tabela criada pelo setor de avaliação do IAPAS, que tomou como base o disposto na norma NBR 5676 e está inserido no Manual de Orientação Técnica para Avaliação de Imóveis – OTAI, ou ainda a tabela publicada na Orientação Normativa do SPU, abaixo transcritas: TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA - TABELA IAPAS PERCENTUAL DE VIDA VCF INFERIOR VCF SUPERIOR Imóvel Novo 35,00% 55% De 2 a 10% 31,50% 49,50% De 11 a 20% 28,00% 44,00% De 21 a 30% 24,50% 38,50% De 31 a 40% 21,00% 33,00% De 41 a 50% 17,50% 27,50% De 51 a 60% 14,00% 22,00% De 61 a 60% 10,50% 16,50% De 71 a 80% 7,00% 1100% De 81 a920% 3,50% 5,50% De 91 a 100% 0,00% 0,00% TABELA COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA – TABELA SPU TIPO DE CONSTRUÇÃO NOVA ATÉ 10

ANOS DE 10 A 20 ANOS

+ DE 20 ANOS

Grande estrutura. 1,25 1,25 a 1,21 1,21 a 1,13 1,13 a 1,03 Peq. estrutura e residencial de luxo

1,15 1,15 a 1,125 1,125 a 1,078 1,078 a 1,025

Industrial e residencial médio. 1,1 1,10 a 1,084 1,084 a 1,052 1,052 a 1,02 Residencial modesto ou popular 1,05 1,05 a 1,042 1,042 a 1,026 1,026 a 1,015

80

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL O Valor do Terreno é obtido através da seguinte expressão: Vt = A x Vu Onde: Vt = Valor do Terreno A = Área do imóvel avaliando em metros quadrados Vu = Valor unitário básico O Valor da edificação é obtido pela expressão: Ve = A x Cu x Fc Onde: Ve = Valor da Edificação A = Área Real Global Construída em metros quadrados Cu = Custo Unitário da Edificação Fc = Fator Corretivo de depreciação da tabela (Ross-Heidecke) O Valor Final do Imóvel será expresso dentro da formula: Vi = Vt + Ve Onde: Vi = Valor do Imóvel Vt = Valor do Terreno Ve = Valor da Edificação 81

FICHA DE VISTORIA PARA IMÓVEIS: FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS

Fonte: Telefone: Endereço: Estado: Município: CEP: A Global: A. Privat: A. U. Comum: A. Terreno: Fr. Solo: Habite-se:

Venda (1) Oferta particular (2) Oferta Imobiliária (3) Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$

Situação do terreno Topografia Plana Ondulada Aclive Declive

Forma Regular Irregular Poligonal Triangular

Orientação Norte Sul Leste Oeste

Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadiço

Vegetação Mato Pomar Pasto Nenhum

Proteção Muro Cerca Prédio Divisa Nenhum

Situação Meio quadra Esquina Três frentes

Sobre a edificação Tipo Edificação Res. Unifamiliar Prédio Com. Loja Armazém

Apartamento Galpão Industria Rural Outro

Padrão Construção Alto Normal Baixo

Est. Conservação Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples

Reparos simples RepSimples/Imp Reparos Import RepImp/Semval

Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste

Prédio no terreno Frente Fundos Lateral

Quanto ao Pav. Nº Pavimentos no prédio= Andar=

O Prédio possui: Piscina Playground Estacionamento

Elevadores Número= Marca=

Condomínio Mensal Trimestral Semestral Valor=

Ocupação Vazio Proprietário Inquilino Empréstimo

Valor da locação Entrega

Peças do Imóvel SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependência= SalaJantar= Varandas= Cozinha= Área Serviço= SalaTV= Escritório= Lavabo= Despensa= Garagens= Suíte= Sacada= Churrasqueira=

Infraestrutura Rede de água Sim Não Esgoto Sim Não Energia Sim Não Iluminação Pública Sim Não Coleta de lixo Sim Não Transporte Coletivo Sim Não Pavimentação Sim Não Telefone Sim Não

Zoneamento Zona: Gabarito: Taxa de Ocupação

Comercial Residencial Misto Coeficiente aproveitamento Recuo Lateral Recuo frente principal Recuo frente secundária Recuo fundo Usos Permitidos Usos Permissíveis

Vizinhança Padrão Construção Escolas

Atividades Poluentes Comércio Atividades Incômoda Estacionamento Arborização/A. verde Trânsito

Observações do Pesquisador

Identificação Local: ______________________________

Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador

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Norma ABNT 12721

Introdução: Esta Norma visa atender ao que foi prescrito à ABNT pela Lei Federal 4.591/64. Merecem destaque, entre as principais alterações introduzidas, as seguintes: a) novos projetos-padrão diferentes dos anteriores, com inclusão de subsolos e novas especificações de acabamento; b) introdução de critérios para criação dos projetos-padrão regionalizados; c) introdução de metodologia orientadora para a coleta de preços e cálculo do Custo Unitário Básico por m2 de construção; d) orçamentos dos novos projetos-padrão, que resultaram em novos lotes básicos a serem orçados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil; e) introdução de alterações nos quadros já existentes, para enfatizar os principais dados e indicar sua destinação, com: 1) explicitação obrigatória nos quadros desta Norma da numeração ou identificação das unidades autônomas; 2) criação dos novos quadros "Informações Preliminares" e "Resumo das áreas reais” a serem usados nos atos de registro e escrituração; 3) criação de quadro específico (Quadro IV.B-1). No caso de necessidade de atribuição de áreas de terreno de uso exclusivo das unidades, o Quadro IV.B-1 deverá ser substituído pelo Quadro IV.B; 4) separação dos conceitos de área privativa principal, garagem e outras áreas privativas e acessórias, tais como depósitos, armários, banheiros, etc., situados fora da área principal, no mesmo pavimento ou não; f) as unidades a serem entregues em pagamento do terreno (art. 39 da Lei 4.591/64, nesta Norma indicadas como áreas sub-rogadas) agora são tratadas no Quadro IV-A desta Norma como as demais unidades, obtendo-se assim as respectivas quotas de rateio, para serem utilizadas após a sua entrega. Para rateio dos respectivos custos durante a construção, foram criadas novas colunas, só utilizáveis nestes casos, onde as respectivas cotas-parte dessas unidades são re-rateadas entre as demais unidades, de forma a facilitar os cálculos. 84

A presente Norma entra em vigor trinta dias após a sua publicação. Até esta data, os Sindicatos da Indústria da Construção Civil devem adaptar os métodos de coleta de preços e adequar a publicação dos custos unitários básicos aos novos lotes básicos. A Lei 4.591/64 impõe exigências consubstanciadas especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 58, 59, 60, 62, 65, 66 e 68, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações. Por sua vez, a norma NBR 5671:1989 – Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura define tecnicamente os direitos e deveres de cada um dos intervenientes no processo construtivo, que é complementada com o disposto na referida Lei e na Lei 10.406/2002, especialmente em seu Capítulo VII – Do Condomínio Edilício. Juntamente à divulgação dos novos custos unitários básicos citados na Nota 1, os Sindicatos citados no art. 54 da Lei 4.591/64 devem publicar o seguinte texto: “Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na norma NBR 12721/2004, com base em novos projetos, novos memoriais descritivos e novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de custos unitários, não comparáveis com a anterior.” Para efeito de apuração da variação percentual dos custos unitários básicos pelo menos nos primeiros dois meses de vigência desta Norma, os Sindicatos deverão também calcular os custos unitários básicos com base no critério da NBR12721: 1999 e divulgar as respectivas variações percentuais naqueles meses, juntamente com os valores dos custos unitários apurados de acordo com os novos critérios estabelecidos. 85

Segue tabelas para projetos padrão:

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PERÍCIA:

A perícia é a atividade concernente a exame realizado por profissional especialista, legalmente habilitado, destinada a verificar ou esclarecer determinados fatos físicos reais que envolvem um imóvel. Inclui, ainda, a apuração das causas motivadoras da valorização ou desvalorização do mesmo, verificar as alegações de direitos ou a estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo, para dar subsídio ao magistrado. A resolução de diversos problemas relacionados à engenharia seja no campo judicial ou fora dele, é alcançada mediante a emissão de um parecer por profissionais habilitados e capazes, que elabora um laudo pericial relativo a uma situação encontrada, permitindo ao juiz, ou às partes em litígio, buscarem uma solução para as divergências utilizando-se das conclusões colocadas no parecer. A perícia judicial é embasada em cálculos e pesquisa em ações de desapropriação; apuração de saldo residual em ações de desapropriação, liquidadas ou não, decorrentes de expurgos inflacionários dos diversos planos econômicos; Ações indenizatórias por atos ilícitos, incluídos os danos materiais e morais; ações de despejo por falta de pagamento; Execuções; e embargos do devedor. A Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966 é a que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo. Em função do direito que têm as pessoas físicas ou jurídicas de demandar ou pleitear em juízo, perante os tribunais, o que lhes pertence ou o que lhes é devido, faz-se necessário o exame ou vistoria, que tem por finalidade apurar os fatos e estados de bens "in loco", e a avaliação para determinar tecnicamente o valor desses bens. Da mesma forma, tratando-se de ações de desapropriação, ou de outra natureza, que envolvam imóveis, cabe a atuação do perito judicial para esclarecer os fatos. Nesse caso o requerente (autor) expõe os fundamentos jurídicos do pedido expressando sua pretensão (petição inicial) por meio de procuração outorgada a seu advogado contra a parte requerida (réu) assistida por seu advogado de defesa. Quando existem fatos controversos há necessidade de provas, e o juiz pode decidir pela realização de exame pericial, nomeando um perito e facultando as partes a indicação de seus assistentes técnicos. 91

Posteriormente, o juiz designará a audiência de instrução e julgamento, deferindo as provas que serão produzidas. O objetivo da perícia é trazer aos autos provas materiais ou científicos, obtidos por meio de procedimentos como: Exame vistoria, indagação, investigação, arbitramento, mensuração, avaliação e certificação. Atividades de um perito (conforme IBAPE): Os peritos são profissionais legalmente habilitados, idôneos e especialistas, que são convocados para realizar uma perícia. Esta convocação poderá se dar por meio de Termo de Audiência de Conciliação, onde não se havendo atingido acordo entre as partes.é solicitada por elas, a realização de uma perícia judicial. O Juízo defere o pedido, entendendo ser necessária a presença de um "expert" no tema da controvérsia, objetivando o esclarecimento. Assim, nomeará um perito de sua confiança cujo despacho se dará nos seguintes termos: "Defiro a prova pericial requerida... nomeio perito deste Juízo dos autos... e aceitando apresentará a proposta de honorários faculta às partes a indicação de seus assistentes técnicos e apresentação de quesitos em 05 dias". As intimações, inclusive da nomeação se dará através do "Mandato de Intimação" por via postal - AR - Aviso de Recebimento ou também por via telefone devidamente certificado pela Diretora de Secretaria, junto aos autos. A falta de intimação do despacho de nomeação do perito pode ser suprida pelo Juiz com ampliação do prazo estipulado no Código de Processo Civil, artigo 421, § 1º "Incumbe às partes dentro em (5) dias, contados da intimação do despacho de nomeação do perito". 92

Cabe ao perito: · Inteirar-se dos autos: (Designa todas as peças pertencentes ao processo judicial ou administrativo, constituindo-se da petição, documentos, laudos, articulados, termos de diligências, de audiências, certidões, sentença, etc.) justificando-a, sem prejuízo de posterior petição nesse sentido ao MM (Meritíssimo) Juiz: Verificar se não há incompatibilidade e se realmente encontra-se em condições de assumir o compromisso e de realizar o trabalho. No caso de impedimento: o perito ao ser nomeado deverá manifestar o seu impedimento para execução da perícia contábil, nos termos do item 2.4.1, e ou ainda escusar-se dos serviços sempre que reconhecer não estar capacitado à altura do encargo confiado, conforme o item 2.2.3 da Resolução nº 857; 2.4.1. Quando o Perito Judicial, submeter petição ao Juiz sobre seus honorários, por meio de petição adotar a Tabela de Honorários (item 2.5.1 da Resolução nº 857 NBC P2), considerando dentre outros os fatores da relevância, do vulto, do risco, da complexidade profissional inerentes à elaboração do trabalho: Terá que ser realizado, dentro do prazo estabelecido, geralmente de cinco dias, recomendando-se a apresentação de um plano de trabalho detalhado, estimando o número de horas previstas para a execução do trabalho, mediante avaliação de todas as atividades da vistoria, perícia, avaliação e arbitramento que deverá ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica - ART. Quando atuando como Perito ou Assistente Técnico submeter Proposta por escrito à parte que o indicou, igualmente adotando Tabela de Honorários e informando o valor por hora e o tempo previsto para elaboração da perícia, através de orçamento prévio com os vencimentos respectivos, prevendo eventual complementação de honorários, se necessário, e obtendo da parte que o indicou seu "de acordo". Quando atuando como Perito Assistente Técnico comunicar à parte que o indicou, de preferência por escrito, o mais breve possível, a escusa justificando-a sem prejuízo de posterior petição nesse sentido ao MM Juiz. Aceita a nomeação ou indicação, respectivamente, devem o Perito Judicial e o Perito Assistente Técnico compromissar-se no prazo determinado, qualificando-se no Termo de Compromisso informando de sua profissão regulamentada, com número de registro, de sua categoria profissional o órgão que fiscaliza e o exercício. Pedido de redução ou parcelamento ou Arbitramento pelo Juízo - havendo solicitação de redução ou parcelamento da verba honorária pela parte interessada, o Juízo submeterá ao Perito que manifestará por meio de petição se aceita a contraproposta. 93

Não havendo acordo sobre o valor, o juiz, considerando a necessidade da perícia, poderá arbitrar o valor ou então poderá nomear outro perito, se assim o desejar; Havendo o acordo após depósito dos Honorários e Início dos Trabalhos depósito total ou da parcela inicial dos honorários, o perito será intimado a comparecer à instalação da perícia ou simplesmente ser intimado e retirar (com carga de responsabilidade) o processo do Cartório para o início dos trabalhos; Retirada dos autos: dar-se-á após cumprimento do prazo estipulado pelo Juízo, para indicação dos Assistentes e apresentação dos quesitos, o Perito será notificado via intimação AR ou via telefone para conhecimento e comparecer à Secretaria para retirar o processo. Procedimentos: A partir do momento em que o Perito Judicial estiver com a atividade, é necessário familiarizar-se com o processo, obtendo os autos e examinando-os, colhendo os dados e demais elementos que julgarem necessários, incluindo os quesitos, e estudando a matéria. No caso de ter sido fixada pelo juiz diligência em Cartório para a prestação de compromisso pelo Perito Judicial e pelos Peritos Assistentes Técnicos, com eventual retirada dos autos pelo primeiro, deve este aproveitar a oportunidade para manter contato com aqueles, planejando em conjunto o trabalho e de modo especial, combinando a utilização dos autos e a próxima diligência (IBAPE, 2002). Não tendo sido fixada pelo juiz diligência em Cartório, deve o Perito Judicial, após a retirada e o exame dos autos, entrar em contato com os Peritos Assistentes Técnicos, facultando-lhes o acesso aos autos em seu escritório ou em outro local que combinarem e deve ele, fixar, sempre que possível, de comum acordo com os Peritos Assistentes Técnicos, dia, hora e local para o início efetivo das diligências, comunicando-lhes tais dados com a necessária antecedência (IBAPE, 2002). Para melhor garantir a veracidade das investigações, deve-se conservar todos os documentos de interesse do objeto da perícia, no mínimo pelo prazo de três anos, contados da data da apresentação do laudo respectivo. Exceto se o processo encerrar-se antes deste prazo, (IBAPE, 2002). No início das diligências, devem o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos relacionar os documentos, livros e dados de que necessitem, solicitando-os por escrito por meio de Termo de Diligência, retendo cópia de solicitação, com o visto do representante da parte ou do responsável pela área sob exame. 94

A recusa da exibição ou qualquer dificuldade para o bom andamento do trabalho pericial deve ser anotada, e sempre comunicar ao juiz mediante petição. O trabalho pericial deve ser planejado e organizado, mantendo controle do tempo despendido registrando as horas trabalhadas, locais e datas das diligências, nome das pessoas que os atenderam, documentos examinados, dados e particularidades de interesse para a perícia, rubricando eventualmente, e quando julgar necessário, os documentos examinados. Admite-se assessoramento no trabalho pericial, desde que sob controle, revisão e responsabilidade do Perito Judicial ou dos Peritos Assistentes Técnicos, sendo indispensável sua participação em diligências e na preparação das respostas aos quesitos. O Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos inserem no seu laudo os fatos e atos examinados e estudados, não fundados em simples suposições ou probabilidades, devendo apresentar suas conclusões com toda a objetividade, mantendo sempre a isenção e a imparcialidade. Requisitos para perícias: O requisito exigido em uma perícia está ligado diretamente, com as informações a qual se pretende atingir. É necessário indicar o nível de detalhamento e profundidade da análise, ou, no caso da especificação das avaliações, os respectivos graus de fundamentação e precisão (IBAPE, 2002). O desempenho do perito quando da elaboração do laudo pericial será função desses requisitos e do nível de aprofundamento pretendido no parecer, sem, contudo garantir os graus de fundamentação e precisão final, em se tratando de avaliações, que independem da vontade do mesmo ou do requerente. Conforme consta no manual (IBAPE, 2002) os requisitos de uma perícia serão condicionados à abrangência das investigações à confiabilidade e adequação das informações obtidas, à qualidade das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjetividade empregado pelo perito, sendo esses aspectos definidos pelos seguintes pontos: 95

· Quanto à metodologia empregada; · Quanto aos dados, informados e documentos levantados. · Quanto ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo ou parecer. A metodologia empregada inicia-se pela identificação do solicitante, sejam pessoas físicas, jurídicas ou autoridade judicial; passa-se para a fase da indicação do tribunal: Vara, número dos autos e respectivo ano; objeto da perícia, sendo esta identificada pelo cadastro físico; vistoria; exame e avaliação ou arbitramento. Deverá ser observada a data da diligência em função do prazo judicial, verificando nos autos se há parecer técnico com data divergente, e se for o caso, explicitá-la claramente, observar o valor ou o respectivo fato de ocorrência. A identificação do objeto da perícia se faz necessário para estabelecer o grau de detalhamento das atividades a serem desenvolvidas no trabalho. Descrever sumariamente, todos os dados disponíveis para fundamentar a convicção e conclusão (dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos, detalhamentos técnicos) devendo constar: Descrição da situação do bem a ser avaliado se há danos ou eventos, e se necessário croqui, plantas, fotografias, etc.; Se necessário, o parecer de outro profissional especializado. É recomendável utilizar etapas com datas e assinatura onde conste vistoria ou exame do objeto da perícia, diagnóstico dos itens objeto da perícia, coletas de informações, análise das ocorrências e elementos periciais, condições de estabilidade imóvel, prognóstico de evoluções patológicas quando possível solução propostas e considerações finais; · Requisitos envolvendo o imóvel, como aspecto físico, condições topográficas e relevo, natureza predominante do solo e subsolo, condições ambientais e clima, ocupação existente e tendências de modificação em curto e médio prazo, aspectos ligados a melhoramentos públicos, vias de acesso, urbanização e infraestrutura urbana, equipamentos e serviços comunitários e indicação de níveis de atividades existente e aspecto ligados à possibilidade de desenvolvimento local; 96

· Requisitos sobre a característica do imóvel e de elementos: Localização e identificação do bairro, logradouro, número, acesso e elementos de cadastro legais e fiscais, equipamentos, serviços e melhoramento públicos que atendem ao imóvel, ocupação ou utilização legais e reais, previstas e atuais, adequação à região, condições de segurança, viabilidade econômica de aproveitamento, em relação aos usos recomendáveis para a região e à preservação do meio ambiente, fotografias, croqui da situação; · Benfeitorias referentes à construção informando detalhadamente, os aspectos físicos construtivos, qualitativos e quantitativos, tecnológicos, enfatizando as fundações, estruturas, vedações, cobertura, acabamento, número de pavimento ou dependências, dimensões, áreas, idade real ou aparente, estada geral de conservação, instalações mecânicas, eletromecânicas, eletrônicas de ar condicionado, elétricas, hidráulicas, de gás, de lixo, equipamentos de comunicação interna e externa, de sonorização, tratamento acústico, etc. Constatação de danos classificando e quantificando a extensão dos mesmos, observando e apontando as causas se forem conhecidas, com nível de detalhamento adequado às finalidades do parecer, cujas próprias dimensões definirão a natureza das avarias, qualquer que seja a nomenclatura (fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda, se há estabilidade no imóvel, etc.). Dependendo da natureza da perícia poderão ser anexados outros documentos como plantas, cópias de escrituras, esquema e diagrama de esclarecimentos gráficos e croqui de avarias progressivas, resultado de sondagens do terreno, gráficos de recalques, memória de cálculo, resultado de ensaios não destrutivos, etc. Perícias especiais: A perícia é a atividade que envolve a apuração das causas que originaram determinado evento, podem versar sobre os seguintes assuntos: · Arbitramento: - A atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre alternativas tecnicamente controvertidas, é a estimativa, parecer, exame ou avaliação, feita por peritos para determinar os valores pecuniários, quantitativos, qualitativos, ou monetário de um bem, ou de seus rendimentos, gravames que representa frutos e direitos seguros ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado (FIKER, 1997). 97

· Verificação do estado de conservação: Tem como característica classificar quantificar as alterações das características originais e reforma, com observação do estado de conservação. · Vistoria: Atividade que envolve constatação de um feito mediante exame circunstanciado, e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem indagação das causas que o motivaram. É a constatação do objeto em verificação, solicitado pelo processo judicial, e sua classificação referente ao local dos fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem, ou o influenciam (NBR 14653-1). · Perícia em ações de medidas Cautelares: É um procedimento judicial para prevenir direito, apresenta acréscimo ou variação em função do objetivo da medida e dos quesitos formulados. Quando a medida cautelar quer preservar a prova do dia do fato deverá ser incluída fotografia. Os negativos destas fotografias devem ser guardados para eventuais perícias de verificação de sua autenticidade, matéria de jornal do dia. A foto deve ser revelada no mesmo dia, com declaração no verso de que ela representa a efetiva situação do fato naquele dia, reconhecendo a assinatura do profissional responsável em tabelionato da cidade, podendo ainda ser arquivada em Registro de Títulos e Documentos. · Perícia em ações possessórias de reintegração de posse, de Manutenção de Posse, de Interdito Proibitivo e Usucapião: Nas ações de manutenção, de posse e nas de interdito proibitivo deverão ser conclusivas, constando quem está na posse, a que título, por quanto tempo e as evidencias da ameaça noticiada. 98

Em todas as ações possessórias deverão constar quando cabíveis · Apresentação sintética das alegações da inicial das contestações: · Características da área objeto do pedido através de levantamento topográfico elaborado por topógrafo ou especialista; · Descrição da área, seu perímetro e sua superfície, indicando ainda os sinais (ou vestígio) que revelem atos possessórios, cuja cronologia deverá ser comprovada, quando possível, através de aerofotogrametrias ou outros meios probatórios; · Análise de títulos juntados nos autos: · Reportagem fotográfica com comentários dos principais pontos de enfoque de conclusões; · As perícias, quando possível, deverão ser conclusivas, incluindo quem estaria na posse anterior, por quanto tempo, e quais atos praticados pelo requerido e sua datas; · Quais prejuízos sofridos com a invasão; · Nas ações de usucapião a posse deve ser investigada, visando. · Situar os confrontantes; · Procurar identificar o detentor do domínio; · Analisar títulos de propriedade, caso seja argüida a exceção do domínio em posição; · Investigar sobre o modulo de área em face da lei: · Apresentar memorial descritivo; · Ações dominiais são as ações reivindicatórias, demarcatórias, divisórias, extinção de condomínio, retificação de registro e desapropriação. O perito deverá levar em conta: · Análise de títulos aquisitivos, indicado, ainda os respectivos encadeamentos dominiais; · Confronto dos títulos apresentados com a área objeto do pedido; · Análise da posse, se questionada; 99

· Descrição da área reivindicada, assim como das benfeitorias (reprodutivas ou não) eventualmente existentes em seu interior; · Descrição das divisas por levantamento topográfico, nas ações divisórias demarcatórias e retificatórias de registro; Em todas as perícias acima são necessários subsídios esclarecedores que poderão ser anexados ao laudo pericial para informar a natureza da perícia, tais como cópias de ordem de serviço, cópias de documentos, cópias dos manuais do proprietário e de manutenção, desenhos, gráficos, resultados de teste e ensaios, memorial de cálculos, e cópias de convocação para reparação. Sempre que necessário podem ser solicitados ensaios laboratoriais especializados para confirmar ou esclarecer falhas. Pode-se, ainda, solicitar serviço técnico especializado com o qual o perito não tem inteira familiaridade, como perícia que requer conhecimento profundo de eletricidade em função de ações que envolvem transformadores de energia primaria, ou turbinas, geradores, subestações elevatórias, etc. Os requisitos que envolvem a topografia deverão ser adotados os procedimentos da NBR 13133/94 - Norma para Execução de Levantamento Topográfico. Os levantamentos planimétricos em imóveis para fins judiciais recomendam-se a adoção de poligonais planimétricas ou arquivamento junto aos registros Imobiliários. Após verificação em conformidade com as prescrições das normas pertinentes e pela inspeção visual e de testes e ensaios se necessário. LAUDO PERICIAL: Laudo Pericial é a peça concisa restrita somente ao assunto da perícia que se insere nos autos na qual o seu planejamento, execução e redação são de responsabilidade exclusiva do Perito do Juízo. O Laudo Pericial é o produto final da perícia que tem por objetivo auxiliar as partes no entendimento e propiciar ao juiz a possibilidade de fazer justiça que observou como prova dos fatos que dependa de conhecimento técnico ou científico e dá suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentados. O Perito judicial e os Peritos Assistentes Técnicos devem evitar interferência que possa constrangê-los no seu trabalho, não admitindo em nenhuma hipótese, suborno na sua apreciação a qualquer fato ou situação que possa comprometer sua independência intelectual e profissional, cônscio de sua responsabilidade deve cumprir os prazos processuais legais. 100

Alem disso, devem zelar pelas suas prerrogativas, observando o sigilo necessário do que apurar ou souber. A pontualidade na entrega do Laudo Pericial propiciará o andamento normal do processo, não ensejado interesse em reter, retardar procrastinar o andamento. Concluídas as diligências, o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos conferenciarão, reservadamente, nos termos do artigo 430, do CPC (código de Processo Civil), e havendo acordo, lavrarão laudo unânime ou, se houver divergência, cada qual escreverá o laudo separadamente, dando as razões em que se fundamentar. O parecer de padrão simplificado aplica-se aos casos em que há necessidade ou conveniência econômica de procedimentos rápidos que resulta em trabalho sumário subjetivo, destinado a informações preliminares, mas quantitativas do que qualitativas, sem maiores detalhamento (IBAPE, 2002). Os pareceres deverão estar escritos de forma simples evitando linguajar excessivamente sintético ou técnico, de fácil compreensão, e havendo necessidade de termos técnicos ou fórmulas matemáticas, explicar com esclarecimento o significado, a função e a finalidade devendo-se evitar repetição dos quesitos alegações e contestações (IBAPE, 2002). Na folha inicial do parecer é recomendado iniciar com o cabeçalho, identificação do juiz e da Vara responsável pelo processo, número do processo e tipificação da ação e nome das partes, metodologia aplicada na execução dos trabalhos. Quando o laudo for destinado a processo judicial, deixar um espaço de pelo menos dez centímetros de altura, onde eventualmente o destinatário possa consignar seu despacho. Dele deverá constar o nome do seu autor, nome dos interessados, tipo da ação ou perícia, número dos autos, com todas as folhas rubricadas e seguidamente numeradas, sendo a última datada e assinada. Deverá, deverá constar o número de inscrição no CREA (Conselho regional de engenharia e Arquitetura) e no IBAPE/SP e qualificação profissional, além do respectivo número da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) quando necessário. Relato das observações de detalhes, experiências, pesquisas e operações realizadas incluindo avaliações, mencionado os meios métodos e critérios utilizados, com justificativa da escolha e as respectivas fontes de informações. 101

Deverá seguir etapas mencionadas anteriormente começando pela vistoria, em caso de discrepância de dimensionamento e controvérsia de direitos o perito poderá efetuar duas ou mais avaliações considerando varias hipóteses e deixando o julgamento a cargo do magistrado, porém essa alternativa somente deverá ser empregada em último caso, pois o juiz não acolhe com simpatia um laudo confuso. Não concorda também que o perito penetre em questões judiciais que não seja correlata as suas atribuições (IBAPE, 2002). Ao descrever patologias em edificações, apresentar um croqui com nomenclatura utilizada dos cômodos, estabelecendo e utilizando um critério único de identificação das respectivas paredes, principalmente em obras de vários andares respectivos. Sugere-se a identificação das paredes pelos pontos cardeais, com numeração em cada cômodo no sentido horário. A descrição das paredes internas deve ser feita para quem de dentro do cômodo vê a parede, a das paredes, externas para quem de fora olha as paredes. Explicar sempre a origem do documento ou frase citada, mencionando a fonte (folha dos autos, página de livro etc.). Se o documento for fundamental, juntar cópias autenticadas aos autos. Em caso de Apelação o perito deverá efetuar consultas aos laudos anteriores informando ao juiz quais são os pontos favoráveis e desfavoráveis. O laudo deverá ser revisado antes de ser subscrito, se necessário anexar no final, plantas documentos, fotografias memórias de cálculos claros expondo as equações matemáticas concisamente demonstrando assim como se chegou ao valor da avaliação, lembrando que juiz é leigo e se atenta mais a exposições verbais didáticas. Após rubricar todas as folhas e anexos, datar e assinar, indicando o número do CREA. O Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos deverão especificar em qualquer parte do seu laudo ou parecer os quesitos essenciais ou complementares previstos na norma, devendo apresentar justificativa fundamentada do seu enquadramento no padrão atingido, explicando as eventuais hipóteses que não permitiriam atingir o nível de rigor inicialmente pretendido. Respeitar-se-ão o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos mutuamente, no exercício de suas atribuições, sabendo-lhe o dever de colaborar entre si para os exercícios profissionais legítimo. 102

O encaminhamento do laudo ao juiz deve ser feito através de petição, solicitando a juntada do mesmo aos autos do processo (IBAPE 2002). Após o Laudo estar autuado, o Juiz despachará por meio de sentença "digam as partes sobre o Laudo Pericial", e estas poderão solicitar esclarecimentos ou a impugnação do Laudo Pericial com base nos pareceres de seus assistentes técnicos. Os esclarecimentos deverão ser na mesma ordem do Laudo. - Honorários Após a entrega do laudo, deve o Perito Judicial requerer o arbitramento de sua remuneração, fundamentando-o por meio de petição ao juiz indicando o tempo despendido, quilometragem utilizada e outras informações relativas às despesas diretas e deverá receber seus honorários exclusivamente em juízo, sendo-lhe vetado auferir honorários das partes, quaisquer que sejam e a qualquer título. - Audiência Está previsto no artigo 435 do Código Processo Civil que os esclarecimentos a serem prestados em audiência, antes deverá ser deferida pelo juiz a pedido da parte interessada que formulará as perguntas sob forma de quesitos. A Lei não permite que sejam quesitos genéricos, devem ser elucidativos, destinados a esclarecer as respostas dadas no laudo e não quesitos novos sobre matéria não suscitada anteriormente. Os esclarecimentos não podem ser prestados por meio de precatória, mas se o perito não residir na sede do Juízo, nada impede que o julgador remeta pedido de esclarecimento ao mesmo, que os prestará por escrito. Para o Perito e Assistente Técnicos, a obrigatoriedade de prestar os esclarecimentos, unicamente quando forem notificados pelo menos com cinco dias de antecedência à audiência.

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Outros:

Teste F de Snedecor Análise de variância - Teste do modelo

Existem vários testes envolvendo os parâmetros de um modelo de regressão múltipla ou o coeficiente de correlação múltipla. O teste usual é o de análise de variância, no qual se compara a variação explicada com a variação não explicada da variável dependente. Essa relação tem distribuição F, com k e (n–k–1) graus de liberdade, sendo k o número de regressores e n o tamanho da amostra. Então, compara-se o parâmetro estatístico calculado Fcalc com o tabelado F(k,n–k–1). Sendo Fcalc>Ftab, rejeita-se a hipótese nula de não existência de relação linear, de acordo com as indicações de 1% de significância da norma de avaliações (para atingir Grau III), ou seja, aprova-se (aceita-se) a equação de regressão. Para o modelo obtido, este teste é realizado pela estatística Fcalc calculada pela fórmula:

Fcalc = MSR/MSE = [ΣΣΣΣ (Yhi–Ÿ)

2/k] / [ΣΣΣΣ (ei2)/(n–k–1)]

A hipótese nula testada é a hipótese da não-existência do modelo de regressão, equivalente a testar se o valor de todos os coeficientes é zero:

H0: b1= b2 = ...= bk= 0 , se | Fcalc | ≤≤≤≤ F(1–αααα ; n–k–1) H1: ao menos um bj # 0 , se | Fcalc | > F(1–αααα ; n–k–1)

O teste de (b1=b2=...=bk=0) verifica se existe relação entre os Xj e Y. Se todos os coeficientes forem nulos, então não há regressão com este formato. Se ao menos um não for nulo, o modelo é aceito.

Veja bem: é importante compreender que o teste F verifica se os coeficientes são significativamente diferentes de zero. Estamos em ambiente estatístico, no qual as respostas não são do tipo "sim/não", mas do tipo "sim/não, com 1-α% de probabilidade". Assim, não basta verificar se os coeficientes são ou não são iguais a zero apenas por seus valores numéricos. Fosse assim e não haveria necessidade de teste! É preciso verificar se são estatisticamente diferentes de zero. Dizer que algum coeficiente não difere significativamente de zero é dizer que a variável associada não é importante (não faz nenhuma diferença o valor que ela assume). Contudo, este teste raramente reprova algum modelo, pois não é razoável supor que o avaliador monte um modelo em que nenhuma das variáveis é importante.

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Tabelas para diversos tipos de fatores:

TABELA I - Fatores de Situação do Terreno (FST)

Situação Fator I - Terreno de esquina 1,1

II - Terreno de fundo 0,9

III - Terreno encravado 0,8

IV - Terreno de Vila / similar 0,9

V - Toda quadra 1,1

VI - Gleba 0,8

VII - Meio de quadra 1,0

TABELA II - Fator Dimensão (FD)

Dimensões Fator I - Terreno regular 1,0

II - Terreno irregular 0,8

TABELA III - Fator Frentes (FF)

Nº de Frentes Fator I - Uma frente 1,00

II - Duas frentes 1,10

III - Três frentes 1,25

IV - Quatro frentes 1,30

V - Cinco ou mais 1,40

TABELA IV - Fator Topografia (FT)

Topografia Fator I - Terreno plano 1,0

II - Terreno em aclive 0,8

III - Terreno em declive 0,8

TABELA V - Fator Pedologia (FP)

Características da Superfície Fator I - Superfície normal 1,0

II - Superfície alagada/brejo 0,8

III - Superfície inundável 0,9

IV - Superfície rochosa 0,9

TABELA VI - Fator Gleba (FG)

Área do Terreno Fator I - 5.000 m² a 9.999 m² 0,787

II - 10.000 m² a 14.999 m² 0,733

III - 15.000 m² a 19.999 m² 0,685

IV - 20.000 m² a 24.999 m² 0,643

V - 25.000 m² a 29.999 m² 0,607

VI - 30.000 m² a 34.999 m² 0,577

VII - 35.000 m² a 39.999 m² 0,553

VIII - 40.000 m² a 44.999 m² 0,535

XI - 45.000 m² a 49.999 m² 0,523

X - 50.000 m² a 99.999 m² 0,517

XI - 100.000 m² a 149.999 m² 0,481

XII - 150.000 m² a 199.999 m² 0,449

XII - 200.000 m² a 249.999 m² 0,421

XIV - 250.000 m² a 299.999 m² 0,397

XV - 300.000 m² a 349.999 m² 0,367

XVI - 350.000 m² a 399.999 m² 0,351

XVII - 400.000 m² a 449.999 m² 0,339

XVIII - 450.000 m² a 499.999 m² 0,331

XIX - 500.000 m² a 599.999 m² 0,327

XX - 600.000 m² a 699.999 m² 0,317

XXI - 700.000 m² a 799.999 m² 0,309

XXII - 800.000 m² a 899.999 m² 0,303

XXIII - 900.000 m² a 999.999 m² 0,299

XXIV - 1.000.000 m² 0,297

XXV - ACIMA 0,288

TABELA VII - Fator Localização da Edificação (FLE)

Localização Fator I - Frente 1,0

II - Fundo 0,9

III - Sub-solo 0,9

IV - Sobre-loja 0,9

V - Galeria 1,0

VI - Cobertura 1,0

TABELA VIII - Fator Situação da Edificação (FSE)

Situação Fator I - Recuada 1,0

II - Alinhada 0,9

III - Isolada 1,0

IV - Superposta 0,9

V - Geminada 0,9

VI - Conjugada 0,9

TABELA IX- Fator Conservação da Edificação (FCE)

Conservação Fator I - Nova 1,0

II - Boa 0,9

III - Regular 0,8

IV - Péssima 0,6

TABELA X - Classificação e Categoria da Edificação (CCE)

Classificação Categoria I - Precário 1

II - Popular 2

III - Médio 3

IV - Fino 4

V - Luxo 5

TABELA XI - Pontuação Segundo as Características da Edificação

Revestimento/Acabamento Instalação Sanitária

Classificação Fator Classificação Fator Sem 0 Sem 0

Reboco Sem Pintura 5 Externa Simples 1

Reboco Com Pintura 7 Externa Completa 3

Material Cerâmico 9 Interna Simples 7

Especial 12 Interna Completa 10

Piso Forro

Classificação Fator Classificação Fator Sem 0 Sem 0

Cimento 2 Madeira 2

Taco 4 Gesso 5

Material Cerâmico 7 Laje 8

Especial 12 Especial 10

Cobertura Estrutura

Classificação Fator Classificação Fator Amianto 5 Adobe 1

Cerâmica 7 Madeira 5

Laje 10 Alvenaria 15

Alumínio 12 Concreto 20

Especial 16 Metálica 25

Instalação Elétrica Esquadria

Classificação Fator Classificação Fator Sem 0 Ferro 5

Aparente 2 Madeira 7

Semi-embutida 3 Alumínio 9

Embutida 5 Especial 10

Equipamento Especial Fator

Quadra Esportiva 1

Piscina 2

Interfone 1

Sauna 2

Hidromassagem 2

Aquecedor 2

Elevador até 4 pavimentos 5

TABELA XII - Intervalos e Categorias - Residência

Intervalo de Pontos Categorias I - 0 — 39 Precário

II - 40 — 50 Popular

III - 51 — 68 Médio

IV - 69 — 88 Fino

V - 89 — acima Luxo

TABELA XIII - Intervalos e Categorias - Serv/Com - Ind.

Intervalo de Pontos Categorias I - 0 — 29 Precário

II - 30 — 45 Popular

III - 46 — 55 Médio

IV - 56 — 65 Fino

V - 66 — acima Luxo

108

Harper-Berrini,para avaliação de terrenos:

Fórmula Harper-Berrini, com limitações (metade ao dobro da profundidade padrão) acima.

Terrenos com profundidades mínimas acima. Vt = valor do terreno; A = área do terreno; V = valor básico unitário; Pe = profundidade equivalente; Pmi = profundidade mínima para zona; Pma = profundidade máxima para zona; n1 = 0 para Pe entre Pmi e Pma; n1 = entre 0 e 1, quando Pe menor que Pmi; n1 = entre -1 e 0, quando Pe maior que Pma. Cf = coeficiente de frente;

109

Fe = frente do terreno; Fr = frente de referencia do bairro. t - fator de testada a - testada efetiva ar - testada de referência. As avaliações de lotes, de forma geral, devem ser feitas por metro quadrado médio, desde que os mesmos tenham profundidade acima de uma mínima (Mi), e abaixo de uma máxima (Ma), que permita aproveitamento econômico e legalmente recomendável para o bairro, ou local de sua situação, baseadas na seguinte expressão:

= Vt S q Os lotes com profundidade maior que a mínima de aproveitamento racional devem ser avaliados pelo critério Medeiros-Azambuja (Harper-Berrini invertida), baseadas na seguinte expressão algébrica:

= Vt S q

f

Mi

0.5

Os lotes com profundidade maior que a mínima de aproveitamento racional devem ser avaliados pela fórmula de Harper-Berrini, tomando como profundidade padrão a máxima em questão, baseadas na seguinte expressão algébrica:

= Vt S q

Ma

f

0.5

110

111

Avaliação Imobiliária -1 Método comparativo direto O objetivo do presente a ser avaliado: Sobrado localizado em zona urbana do município de São Bernardo do Campo - SP, situado em uma rua cujo nome é Rua Clélia, 28 bairro Rudge Ramos. -Dados fornecidos pela corretora de imóvel Brenda Nunes Araújo: Guairá imóvel (imobiliária de São Bernardo do Campo) tel. (011) 4126 7300. -Documentação fornecida pelo proprietário: -Matrícula do imóvel, plantas arquitetônicas e dados cadastrais (IPTU). -Área construída 152 m2. -Livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou desapropriações para a finalidade.

Fachada

Descrição do Imóvel: Trata-se de imóvel seminovo, com oito anos de uso, três dormitórios em rua pavimentada, e com construção de simples padrão, pintura à base de látex e portões de aço galvanizados, garagem com piso cerâmico para dois automóveis. 112

Sala: Nas paredes o revestimento é de massa fina e pintura em tinta à base de látex e piso cerâmico.

Cozinha: Pia com tampo em granito e cuba em inox, piso em cerâmica e nas paredes, azulejos até e teto; janela e porta (com saída para os fundos) em alumínio anodizado; porta com saída para sala em madeira. Metais (torneiras e registros) em inox.

113

Quartos: Três quartos sendo um com suíte, revestimentos nas paredes com massa fina e pintura à base de látex; piso cerâmico; portas e janelas, em madeira. Suíte, com piso cerâmico, azulejos até o teto, portas e janelas em madeira.

suíte

Dois banheiros: Os banheiros são revestidos com azulejos até o teto,piso em cerâmica, louças brancas,. Metais (registros e torneiras) em inox; Janelas em alumínio; portas em madeira.

114

Fundos: Piso revestido com piso cerâmico, pia, churrasqueira e área de serviço.

Zoneamento: A região apresenta características de uso residencial e comercial. A ocupação residencial é caracterizada por residências térreas, ou sobrados de padrão construtivo regular e médio. A ocupação comercial é representada mercados, bares, lanchonetes, escolas, etc. Acessibilidade: A região é dotada de fácil acesso, servida por linhas regulares de ônibus. Infra-estrutura: Existência de água encanada; esgoto; limpeza pública; bocas de lobo para captação de águas pluviais; rua asfaltada com sarjetas e com iluminação; luz; linha telefônica, etc. Método de avaliação: Imóvel avaliado de acordo com as Normas para avaliação de imóveis urbanos e Normas para Avaliação de Imóveis do IBAPE, pelo Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, também chamado de Método Comparativo pela NB 502/89, obtido mediante dados do mercado relativos a outros de características similares por tratamento técnico de seus atributos a fim de homogeneizá-los e torná-los comparativos. 115

Fatores a serem analisados: 1 – Oferta 2 – Topografia 3 – depreciação com referência a idade 4 – Acesso 5 – Padrão construtivo Elemento Comparativo nº. 1

Rua: Caminho do mar, 1674 – Rudge Ramos. Características do imóvel: Sobrado com três dormitórios, duas vagas para automóveis.Área construída 170m2 Valor ofertado R$ 245, 000,00.

Fatores a serem analisados: Elemento comparativo - 1: 1 – Oferta----------------------------------------------0,90 2 – Topografia----------------------------------------1,00 3 – depreciação com referência a idade. ----------0,82 4 – Acesso---------------------------------------------1,11 5 – Padrão construtivo-------------------------------0,91

Valor do m² homogeneizado:

E1 = 245, 000,00/170*0,90*1,00*0,82*1,11*0,91=1.074,33. E1 = R$ 1.074,33

116

Elemento Comparativo nº. 2

Rua: Junqueira de Aguiar, 93 – Rudge Ramos. Características do imóvel: Sobrado com três dormitórios, duas vagas para automóveis.Área construída 130m2 Valor ofertado R$ 270, 000,00.

Fatores a serem analisados: Elemento comparativo - 2: 1 – Oferta----------------------------------------------0,90 2 – Topografia----------------------------------------1,00 3 – depreciação com referência a idade.----------0,82 4 – Acesso---------------------------------------------1,11 5– Padrão construtivo--------------------------------0,91 Valor do m² homogeneizado:

E1 = 270, 000,00/130*0,90*1,00*0,82*1,110*0,91=1.548,25. E1 = R$ 1.548,25 117

Elemento Comparativo nº. 3

Rua:Independência, 269 – Vila Vivaldi. Características do imóvel: Sobrado com três dormitórios, duas vagas para automóveis.Área construída 150m2 Valor ofertado R$ 200, 000,00.

Fatores a serem analisados: Elemento comparativo - 3: 1 – Oferta----------------------------------------------0,90 2 – Topografia----------------------------------------1,00 3 – depreciação com referência a idade.----------0,98 4 – Acesso (terreno inundável)---------------------0,90 5 – Padrão construtivo-------------------------------1,20 Valor do m² homogeneizado:

E1 = 200, 000,00/150*0,90*1,00*0,98*0,90*1,20=1270,08. E1 = R$ 1.270,08 118

Elemento Comparativo nº. 4 Rua: Farina, 16 – Bairro Bom Pastor.

Características do imóvel: Sobrado com quatro dormitórios, duas vagas para automóveis.Área construída 191m2 Valor ofertado R$ 270, 000,00.

Fatores a serem analisados: Elemento comparativo - 4: 1 – Oferta----------------------------------------------0,90 2 – Topografia----------------------------------------1,00 3 – depreciação com referência a idade.----------0,82 4 – Acesso---------------------------------------------1,11 5 – Padrão construtivo-------------------------------0,91 Valor do m² homogeneizado:

E1 = 270,000,00/191*0,9*1,00*0,82*1,11*0,91=1.053,78. E1 = R$ 1.053,78 119

Elemento Comparativo nº. 5

Rua: Ernesto Guimarães, 82 – Rudge Ramos. Características do imóvel: Sobrado com quatro dormitórios, duas vagas para automóveis.Área construída 190m2 Valor ofertado R$ 350, 000,00. Edificação nova.

Fatores a serem analisados: Elemento comparativo - 5: 1 – Oferta----------------------------------------------0,90 2 – Topografia----------------------------------------1,00 3 – depreciação com referência a idade.----------1,00 4 – Acesso---------------------------------------------1,11 5 – Padrão construtivo-------------------------------0,91 Valor do m² homogeneizado:

E1 = 350, 000,00/190*0,90*1,00*1,00*1,11*0,91=1.674,64. E1 = R$ 1.674,64 120

Elemento Comparativo nº. 6

Rua: Nogueira Garcia, 298 – Bairro Bom Pastor. Características do imóvel: Sobrado com quatro dormitórios, duas vagas para automóveis.Área construída 180m2 Valor ofertado R$ 300, 000,00.

Fatores a serem analisados: Elemento comparativo - 6: 1 – Oferta----------------------------------------------0,90 2 – Topografia----------------------------------------1,00 3 – depreciação com referência a idade.----------0,82 4– Acesso---------------------------------------------1,11 5 – Padrão construtivo-------------------------------0,91 Valor do m² homogeneizado:

E1 = 300, 000,00/180*0,90*1,00*0,82*1,11*0,91=1.242,43. E1 = R$ 1.242,43 A seguir,calculo do valor do imóvel,conforme site Internet(calculo exato).

121

Valor do imóvel avaliando: $ 190.950,00 Imóvel avaliando

R. Clélia ,28-Bairro Rudge Ramos Área: 152 m2

Método empregado

Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m2) são ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea. O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de

Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição "t" de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira. A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes fatores: F1: fator 1-oferta F2: fator 2-topografia F3: fator 3-depreciaçao F4: fator 4-acesso F5: fator 5-padrão

Imóveis amostrados para comparação:

Imóvel 1

Rua: Caminho do mar, 1674 Bairro Rudge Ramos. Fonte: Corretor 1-Brenda Nunes Araújo Área: 170,00 m2 Valor: $ 245.000,00 Valor por metro quadrado: $ 1.441,18 Fator de homogeneização F1: 0,9 Fator de homogeneização F2: 1 Fator de homogeneização F3: 0,82 Fator de homogeneização F4: 1,11 Fator de homogeneização F5: 0,91

Imóvel 2

Rua: Junqueira de Aguiar, 93 Bairro Rudge Ramos. Fonte: Corretor 2-Brenda Nunes Araújo Área: 130,00 m2

Valor: $ 270.000,00 Valor por metro quadrado: $ 2.076,92 Fator de homogeneização F1: 0,9 Fator de homogeneização F2: 1 Fator de homogeneização F3: 0,82 Fator de homogeneização F4: 1,11 Fator de homogeneização F5: 0,91

Imóvel 3

Rua:Independência, 269 Vila Vivaldi (bairro vizinho) Fonte: Corretor 3-Brenda Nunes Araújo Área: 150,00 m2 Valor: $ 200.000,00 Valor por metro quadrado: $ 1.333,33 Fator de homogeneização F1: 0,9 Fator de homogeneização F2: 1 Fator de homogeneização F3: 0,98 Fator de homogeneização F4: 0,9 Fator de homogeneização F5: 1,2

Imóvel 4

Rua: Farina, 16 - Bairro Bom Pastor. Fonte: Corretor 4-Brenda Nunes Araújo Área: 191,00 m2 Valor: $ 270.000,00 Valor por metro quadrado: $ 1.413,61 Fator de homogeneização F1: 0,9 Fator de homogeneização F2: 1 Fator de homogeneização F3: 0,82 Fator de homogeneização F4: 1,11 Fator de homogeneização F5: 0,91

Imóvel 5

Rua: Ernesto Guimarães, 82 Bairro Rudge Ramos. Fonte: Corretor 5-Brenda Nunes Araújo Área: 190,00 m2 Valor: $ 350.000,00 Valor por metro quadrado: $ 1.842,11 Fator de homogeneização F1: 0,9 Fator de homogeneização F2: 1 Fator de homogeneização F3: 1 Fator de homogeneização F4: 1,11 Fator de homogeneização F5: 0,91

Imóvel 6

Rua: Nogueira Garcia, 298 - Bairro Bom Pastor (bairro vizinho) Fonte: Corretor 6-Brenda Nunes Araújo Área: 180,00 m2 Valor: $ 300.000,00 Valor por metro quadrado: $ 1.666,67 Fator de homogeneização F1: 0,9 Fator de homogeneização F2: 1 Fator de homogeneização F3: 0,82 Fator de homogeneização F4: 1,11 Fator de homogeneização F5: 0,91

Tabela de homogeneização:

Imóv. $/m2 F1 F2 F3 F4 F5 $/m2 homog.

1 1.441,18 0,90 1,00 0,82 1,11 0,91 1.074,33

2 2.076,92 0,90 1,00 0,82 1,11 0,91 1.548,25

3 1.333,33 0,90 1,00 0,98 0,90 1,20 1.270,08

4 1.413,61 0,90 1,00 0,82 1,11 0,91 1.053,78

5 1.842,11 0,90 1,00 1,00 1,11 0,91 1.674,64

6 1.666,67 0,90 1,00 0,82 1,11 0,91 1.242,43 Valores homogeneizados (Xi), em $ / m2:

Média = X = somatório(Xi) / n X = 1.310,58 Desvio padrão = S = ( (somatório(X - Xi) ^ 2) / (n-1) ) ^ 0.5 S = 251,82

Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:

O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet. Ou seja: d = |Xi - X| / S < VC Valor crítico para 6 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,73 Amostra 1: d = |1.074,33 - 1.310,58| / 251,82 = 0,94 < 1,73 --> amostra pertinente Amostra 2: d = |1.548,25 - 1.310,58| / 251,82 = 0,94 < 1,73 --> amostra pertinente Amostra 3: d = |1.270,08 - 1.310,58| / 251,82 = 0,16 < 1,73 --> amostra pertinente Amostra 4: d = |1.053,78 - 1.310,58| / 251,82 = 1,02 < 1,73 --> amostra pertinente Amostra 5: d = |1.674,64 - 1.310,58| / 251,82 = 1,45 < 1,73 --> amostra pertinente

Amostra 6: d = |1.242,43 - 1.310,58| / 251,82 = 0,27 < 1,73 --> amostra pertinente

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:

Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar. Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X - tc * S / ( (n-1) ^ 0.5 ) e Ls = X + tc * S / ( (n-1) ^ 0.5 ) Onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de confiança e 5 (n-1) graus de liberdade. Limite inferior do intervalo de confiança (Li): Li = 1.310,58 - 1,48 * 251,82 / ( (6 - 1) ^ 0.5 ) = 1.143,91 Limite superior do intervalo de confiança (Ls): Ls = 1.310,58 + 1,48 * 251,82 / ( (6 - 1) ^ 0.5 ) = 1.477,25

Cálculo do campo de arbítrio:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será estipulado em +- 10% em torno da média. Campo de arbítrio: de $ 1.179,52 a $ 1.441,64

Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:

Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de arbítrio. Como sugestão, estamos utilizando o critério da média dos valores dentro do campo de arbítrio: 1.270,08 (amostra 3); 1.242,43 (amostra 6) Valor unitário do imóvel avaliando: $ 1.256,25

Resultado final:

Valor final (VF) = Valor unitário * área VF = 1.256,25 * 152,00 = 190.950,00 Valor do imóvel avaliando = $ 190.950,00

Dando números finais pelo valor do imóvel, e arredondando, temos: 125

Valor do imóvel: R$ 191.000,00 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Avaliação pela media aritmética (conforme apostila INED). Elementos 1;2;3;4;5;6 respectivamente: Va/A*e1*e2*e3*e4*e5=Vm2 Elemento - 1 245.000,00 / 170 *0,90*1,00*0,82*1,11*0,91=1.074,33 Elemento - 2 270.000,00 / 130 *0,90*1,00*0,82*1,11*0,91=1.548,25 Elemento - 3 200.000,00 / 150 *0,90*1,00*0,98*0,90*1,20=1.270,08 Elemento - 4 270.000,00 / 191* 0,90*1,00*0,82*1,11*0,91=1.053,78 Elemento -5 350.000,00 / 190 *0,90*1,00*1,00*1,11*0,91=1.674,64 Elemento -5 300.000,00 / 180 *0,90*1,00*0,82*1,11*0,91=1.242,42 Total = soma dos valores / numero de elementos avaliados.= Total = 7863,50 / 6 =1.310,58 / m2. 1.310,58 + 30% = 1.703,75 1.310,58 - 30% = 917,40 126

Portanto, todos os seis elementos são pertinentes. Valor do m2 da região = R$ 1.310,58/m2 Imóvel avaliado: Valor do m2 da região * quantidade de m2 do imóvel= 1.310,58 * 152 = R$ 199, 208,16.

Dando números finais pelo valor do imóvel, e arredondando, temos:

Valor do imóvel: R$ 200.000,00 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Avaliação por benfeitorias aplicando o método Ross-Reidecke

CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO, RECUOS, OCUPAÇÃO E APROVEITAMENTO DO LOTE (C)

Frente Mínima 10 metros

Área Mínima 250 m2

Taxa de Ocupação Máxima (d) 0,50

Coeficiente de Aproveitamento Máx. (b) 1,0 Cálculo do Valor do Terreno De acordo com o que fora relatado anteriormente, as medidas totais são: Área = 152 m2 (Valores obtidos no IPTU do ano de 2009) Frente = 5 m 127

Pelo Artigo 1.1.1 -1 das Normas o valor do terreno será dado pela: Vt = A*B*C*D*E A – Área do terreno: 125 m2 B – Valor Unitário: R$ 907,72 C – Fator testada:pela tabela tem-se como referencia 10 com testada de 5 = 0,84 Por cálculo: (5/10)^0,25=0,84

D – Fator Profundidade: Profundidade Equivalente: (125 / 5) = 25

Pela tabela Mi = 20 e Ma = 40, tem-se:

20 <25< 40. Portanto, fator profundidade = 1,00. E – Fator topografia, terreno plano = 1,0. Substituindo, temos: Vt = 125 x 907,72 x 0,84 x 1,00 x 1,0 = R$ 95.310,60 Repetindo-se:

Vt = R$ 95.310,60

Avaliação Da Benfeitoria VB=q1*S1*d Onde: q1 = R8A (Índice SINDUSCON de julho de 2009 para edificações habitacionais ou residenciais padrão médio) = R$ 854,09. S1 = área útil do avaliando = 152 m2

d = 100 – K 100 OBS:usando a tabela de Ross-Heidecke para encontrar o coeficiente K (ver tabela no final da avaliação) 128

A/B: idade em vida A = idade = 8 anos B = vida útil = 60 anos (estimado para residências) A/B = 13,3% ~14% Estado “D” – reparos simples. Logo, d = 100 – 24,6 = 0, 754 100 Será adotado o coeficiente relativo ao Método ROSS-HEIDECKE. Portanto, temos:

VB = q1 * S1 * d VB= 854,09 * 152 * 0, 754 = R$ 97.885,54

Repetindo-se: R$ 97.885,54 Valor total do terreno com o imóvel: (benfeitorias) 97.885,54 + (terreno) 95.310,60=R$193.196,14.

Dando números finais para a avaliação do imóvel temos=R$ 193.000,00 Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 129

Terrenos avaliados para comparações de preços (total de cinco) localizados na mesma região:

Terreno – 1 Área=360m2 Testada=10m Valor=R$ 300.000,00 Profundidade =36m Trata-se de um terreno plano e bem esquadrejado. Fator:

A) Elasticidade =0,90 B) Testada =1 C) Profundidade =pela tabela tem 20 < 36 < 40 = 1 Vf=V*A*B*C=300.000,00*0,90*1,0*1,0=R$= 270.000,00/área Valor final = R$= 270.000,00/360 = 750,00/m2.

Terreno – 2 Área=400m2 Testada=10m Valor=R$ 390.000,00 Profundidade =40m Trata-se de um terreno em declive pouco acentuado. Fator:

A) Elasticidade =0,90 B) Testada =1 C)Profundidade =pela tabela tem 20 < 36 < 40 = 1 D) Declive = 0,95 Vf=V*A*B*C=390.000,00*0,90*1,0*1,0*0,95=R$= 333.450,00/área Valor final = R$= 333.450,00/400 = 833,62/m2

Terreno – 3 Área=200m2 Testada=8m Valor=R$ 210.000,00 Profundidade =25m 130

Trata-se de um terreno com testada em declive pouco acentuado. Fator:

A) Elasticidade =0,90 B) Testada = (8/10)^0,25=0,94 C)Profundidade =pela tabela tem 20 < 25 < 40 = 1 D) Declive = 0,95 Vf=V*A*B*C=210.000,00*0,90*0,94*1,0*0,95=R$= 168.777,00/área Valor final = R$= 168.777,00/200 = 843,88/m2

Terreno – 4 Área=200m2 Testada=8m Valor=R$ 230.000,00 Profundidade =25m Trata-se de um terreno plano e bem esquadrejado. Fator:

A)Elasticidade =0,90 B)Testada =1 C)Profundidade =pela tabela tem 20 < 25 < 40 = 1 Vf=V*A*B*C.....=230.000,00*0,90*1,0*1,0=R$= 207.000,00/área Valor final = R$= 207.000,00/200 = 1.035,00/m2. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

Terreno – 5 Área=480m2 Testada=14m Valor=R$ 480.000,00 Profundidade =39m Trata-se de um terreno plano e bem esquadrejado e esquina. Fator:

A)Elasticidade =0,90 B)Testada = (14/10)^0,25=1,087 C)Profundidade = pela tabela tem 20 < 39 < 40 = 1 D)Fator esquina = pela tabela =1,1. Vf=V*A*B*C=480.000,00*0,90*1,087*1,0*1,1=R$= 516, 542,40/área. 131

Valor final = R$= 516, 542,40/480 = 1.076,13/m2. MÉDIA FINAL: valor dos terrenos somados/pelo números de terrenos avaliados 750.000,00 + 833,62 + 843,88 + 1.035,00 +1.076,13 = 4.538,36 4.538,36 /5 terrenos = 907,72 907,72 + 30% = 1.180,00 907,72 - 30% = 635,41 Continuando:

Portanto todos os terrenos são pertinentes. Preço por m2 na região = R$ 907,72 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

Fórmulas e tabelas consultadas: Fator ---------------------Oferta ou elasticidade: E = preço de mercado * 0,9 Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Fator-----------------------topografia Conforme tabela pág. 12 da apostila INED Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Fator------------------------depreciação por idade do imóvel Conforme tabela pág. 72 da apostila INED Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Fator ------------------------acesso Conforme tabela pág. 84 da apostila INED 132

Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Fator -------------------------padrão construtivo Conforme tabela abaixo IBAPE/SP OBS: essa tabela esta anexada no trabalho III. A tabela abaixo vincula os coeficientes do estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, publicados pelo IBPAE/SP em nov/2006, diretamente ao padrão construtivo R8N do SINDUSCON/SP. A TABELA ABAIXO SUBSTITUI as anteriormente publicadas. INTERVALO DE VALORES CLASSE GRUPO PADRÃO Mínimo Médio Maximo 1.1.1- Padrão Rústico 0,060 0,090 0,120 1.1- BARRACO 1.1.2- Padrão Simples 0,132 0,156 0,180 1.2.1- Padrão Rústico 0,360 0,420 0,480 1.2.2- Padrão Proletário 0,492 0,576 0,660 1.2.3- Padrão Econômico 0,672 0,786 0,900 1.2.4- Padrão Simples 0,912 1,056 1,200 1.2- CASA 1.2.5- Padrão Médio 1,212 1,386 1,560 1.2.6 -Padrão Superior 1,572 1,776 1,980 1.2.7- Padrão Fino 1,992 2,436 2,880 1- RESIDENCIAL 1.2.8 -Padrão Luxo Acima de 2,89 1.3.1- Padrão Econômico 0,600 0,810 1,020 1,032 1,266 1,500 Sem elevador 1.3.2- Padrão Simples 1,260 1,470 1,680 Com elevador 1,512 1,746 1,980 Sem elevador 1.3.3- Padrão Médio 1.3- APARTAMENTO 1,692 1,926 2,160 Com elevador 1,992 2,226 2,460 Sem elevador 1.3.4- Padrão Superior 2,172 2,406 2,640 133

Com elevador 1.3.5- Padrão Fino 2,652 3,066 3,480 1.3.6- Padrão Luxo Acima de 3,49 2.1.1- Padrão Econômico 0,600 0,780 0,960 0,972 1,206 1,440 Sem elevador 2.1.2- Padrão Simples 1,200 1,410 1,620 Com elevador 1,452 1,656 1,860 Sem elevador 2.1.3- Padrão Médio 2.1- ESCRITÓRIO 1,632 1,836 2,040 Com elevador 2- COMERCIAL – 1,872 2,046 2,220 Sem elevador 2.1.4- Padrão SERVIÇO - Superior 2,052 2,286 2,520 Com elevador INDUSTRIAL 2.1.5- Padrão Fino 2,532 3,066 3,600 2.1.6- Padrão Luxo Acima de 3,61 2.2.1- Padrão Econômico 0,240 0,360 0,480 2.2.2- Padrão Simples 0,492 0,726 0,960 2.2- GALPÃO 2.2.3- Padrão Médio 0,972 1,326 1,680 2.2.4- Padrão Superior Acima de 1,69 3.1.1- Padrão Simples 0,060 0,120 0,180 3- ESPECIAL 3.1- COBERTURA 3.1.2- Padrão Médio 0,192 0,246 0,300 3.1..3- Padrão Superior 0,312 0,456 0,600 134

Avaliação Imobiliária 2 Método comparativo direto O objetivo do presente a ser avaliado: Sobrado localizado em zona urbana do município de São Bernardo do Campo - SP, situado em uma rua cujo nome é Rua Alvarenga Murtinho, 88 bairro Rudge Ramos. -Dados fornecidos pela corretora de imóveis Brenda Nunes Araújo: Guairá imóveis (imobiliária de São Bernardo do Campo) tel.4126 7300. -Documentação fornecida pelo proprietário -Matrícula do imóvel, plantas arquitetônicas e dados cadastrais (IPTU). -Área construída 286 m2,em um terreno de 12 de testada x 25 (300m2). -Livre de qualquer ônus, posse, domínio, hipoteca ou desapropriações para a finalidade.

Fachada

Descrição do Imóvel: Trata-se de imóvel bem conservado, com vinte e dois anos de uso, cinco dormitórios em rua pavimentada, e com construção de médio para auto padrão. Fachada com detalhes em ardósia e calçada com detalhes em ardósia e miracema portões da garagem e social em madeira. Garagem com piso em mármore com detalhes em granito preto para seis automóveis e paredes revestidas de azulejos.

135

Sala: Nas paredes o revestimento é de massa fina e pintura em tinta à base de látex e piso em mármore com detalhes e soleiras em granito preto.Janelas, portas e corrimão em madeira maciça.

Cozinha: Pia com tampo em granito e cuba em inox, piso em mármore e nas paredes, azulejos até e teto com barra decorada; janelas e portas em madeira; Metais (torneiras e registros) em inox.

136

Quartos: Cinco quartos sendo dois com suíte, revestimentos nas paredes com massa fina e pintura à base de látex; piso em mármore e quarto principal com porta balcão.Demais quartos com o mesmo padrão apresentando portas e janelas, em madeira. Suítes: 1 - Com banheira e tendo o piso em granito, azulejos até o teto com barras decoradas, portas e janelas em madeira.

Suíte 1

Suíte principal 2

Nota:demais banheiros e lavabo com o mesmo padrão. 137

Fundos: Piso em ardósia, com área de churrasqueira e com paredes revestidas em tijolos à vista com detalhes em cerâmica.

Zoneamento: A região apresenta características de uso residencial e comercial. A ocupação residencial é caracterizada por residências térreas, ou sobrados de padrão construtivo médio e auto. Acessibilidade: A região é dotada de fácil acesso, servida por linhas regulares de ônibus. Infra-estrutura: Existência de água encanada; esgoto; limpeza pública; bocas de lobo para captação de águas pluviais; rua asfaltada com sarjetas e com iluminação; luz; linha telefônica, etc.

CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO:

Para a presente avaliação será adotado o Método Comparativo Direto que consiste na apuração do valor unitário básico, na região onde se localiza o imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir características básicas semelhantes.

A homogeneização dos elementos coletados se dá com o tratamento dos mesmos, para sua comparação com o imóvel avaliando, que será a situação paradigma e, se obterá assim, o valor unitário do metro quadrado básico do terreno, para as condições do terreno do imóvel objeto.

138

CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO, RECUOS, OCUPAÇÃO E APROVEITAMENTO DO LOTE (C)

Frente Mínima 10 metros

Área Mínima 250 m2

Taxa de Ocupação Máxima (d) 0,50

Coeficiente de Aproveitamento Máx. (b) 1,0 Cálculo do Valor do Terreno De acordo com o que fora relatado anteriormente, as medidas totais são: Área = 300 m2 (Valores obtidos no IPTU do ano de 2009) Frente = 12 m Pelo Artigo 1.1.1 -1 das Normas o valor do terreno será dado pela: Vt = A*B*C*D*E A – Área do terreno: 300 m2 B – Valor Unitário: R$ 907,72 C – Fator testada:pela tabela tem-se como referencia 10 com testada de 12 = 1,046 Por cálculo: (12/10)^0,25=1,046635

D – Fator Profundidade: Profundidade Equivalente:(300 / 12) = 25

Pela tabela Mi = 20 e Ma = 40, tem-se:

20 <25< 40.Portanto, fator profundidade = 1,00. E – Fator topografia, fachada com declive = 0,95. Substituindo, temos: Vt = 300 x 907,72 x 1,046 x 1 x 0,95 = R$ 270.600,40 139

Repetindo-se:

Vt = R$ 270.600,40

Avaliação Da Benfeitoria VB=q1*S1*d Onde: q1 = R8A (Índice SINDUSCON de julho de 2009 para edificações habitacionais ou residenciais) = R$ 1.025,73. S1 = área útil do avaliando = 286 m2

d = 100 – K 100 OBS:usando a tabela de Ross-Heidecke para encontrar o coeficiente K (ver tabela no final da avaliação) A/B: idade em vida A = idade = 22 anos B = vida útil = 60 anos (estimado para residências) A/B = 36,7% ~36% Estado “ A ” – entre reparos simples e importantes. Logo, d = 100 – 24,5 = 0,755 100 Será adotado o coeficiente relativo ao Método ROSS-HEIDECKE. Portanto, temos:

VB = q1 * S1 * d VB= 1.025,73 * 286 * 0,755 = R$ 221.490,19 140

Repetindo-se: R$ 221.490,19 Valor total do terreno com o imóvel: (benfeitorias)221 490,19 + (terreno)270.600,40=R$ 492.090,59.

Dando números finais para a avaliação =R$ 495.000,00

))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( ************************************************************************* 141

Terrenos avaliados para comparações de preços (total de cinco) localizados na mesma região:

Terreno – 1 Área=360m2 Testada=10m Valor=R$ 300.000,00 Profundidade =36m Trata-se de um terreno plano e bem esquadrejado. Fator:

D) Elasticidade =0,90 E) Testada =1 F) Profundidade =pela tabela tem 20 < 36 < 40 = 1 Vf=V*A*B*C=300.000,00*0,90*1,0*1,0=R$= 270.000,00/área Valor final = R$= 270.000,00/360 = 750,00/m2.

Terreno – 2 Área=400m2 Testada=10m Valor=R$ 390.000,00 Profundidade =40m Trata-se de um terreno em declive pouco acentuado. Fator:

A) Elasticidade =0,90 B) Testada =1 C)Profundidade =pela tabela tem 20 < 36 < 40 = 1 D) Declive = 0,95 Vf=V*A*B*C=390.000,00*0,90*1,0*1,0*0,95=R$= 333.450,00/área Valor final = R$= 333.450,00/400 = 833,62/m2

142

Terreno – 3 Área=200m2 Testada=8m Valor=R$ 210.000,00 Profundidade =25m Trata-se de um terreno com testada em declive pouco acentuado. Fator:

A) Elasticidade =0,90 B) Testada = (8/10)^0,25=0,94 C)Profundidade =pela tabela tem 20 < 25 < 40 = 1 D) Declive = 0,95 Vf=V*A*B*C=210.000,00*0,90*0,94*1,0*0,95=R$= 168.777,00/área Valor final = R$= 168.777,00/200 = 843,88/m2

Terreno – 4 Área=200m2 Testada=8m Valor=R$ 230.000,00 Profundidade =25m Trata-se de um terreno plano e bem esquadrejado. Fator:

A)Elasticidade =0,90 B)Testada =1 C)Profundidade =pela tabela tem 20 < 25 < 40 = 1 Vf=V*A*B*C.....=230.000,00*0,90*1,0*1,0=R$= 207.000,00/área Valor final = R$= 207.000,00/200 = 1.035,00/m2. 143

Terreno – 5 Área=480m2 Testada=14m Valor=R$ 480.000,00 Profundidade =39m Trata-se de um terreno plano e bem esquadrejado e esquina. Fator:

A)Elasticidade =0,90 B)Testada = (14/10)^0,25=1,087 C)Profundidade = pela tabela tem 20 < 39 < 40 = 1 D)Fator esquina = pela tabela =1,1. Vf=V*A*B*C=480.000,00*0,90*1,087*1,0*1,1=R$= 516, 542,40/área. Valor final = R$= 516, 542,40/480 = 1.076,13/m2. MÉDIA FINAL: valor dos terrenos somados/pelo numeros de terrenos avaliados 750.000,00 + 833,62 + 843,88 + 1.035,00 +1.076,13 = 4.538,36 4.538,36 /5 terrenos = 907,72 907,72 + 30% = 1.180,00 907,72 - 30% = 635,41 Continuando:

Portanto todos os terrenos são pertinentes. Preço por m2 na região = R$ 907,72 **********************************************************************(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( ))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

144

Tabelas usadas para esta avaliação: Fator ---------------------------------topografia Conforme tabela pág. 12 da apostila INED.

Fator -----------------------------------testada Conforme tabela pág. 93 da apostila INED

Fator -------------------------------------profundidade Conforme tabela pág.92 da apostila INED

Fator-------------------------------------esquina Conforme tabela pág. 91 da apostila INED ************************************************************************* Fator------------------------------------- benfeitorias Conforme sistema Ross-Heidecke,pág 73 da apostila INED. Dicas para pesquisas para implementar o trabalho de avaliação: www.ibape-sp.org.br www.ufrj.br/destec (Curso de desenho arquitetônico). Pesquisar - Google – Universidade corporativa UNI Sciesp. (História e evolução da arquitetra). Outros: Normas ABNT: NBR 14653 - NBR 12721 – NB 502/197. Ver também: Dicionário de construção civil ou Glosário da construção civil/arquitetura. 145