BACCF Seminário Como Ingressar no

Mercado Norte Americano22 de Setembro, 2014

Presented by:Luciana Carvalho, MCRVice PresidenteLuciana.carvalho@blancacre.com786.301.3020

Visão do Mercado - Miami:Luciana Carvalho, MCR

Luciana Carvalho é Vice Presidente da Blanca Commercial Real Estate, líder em corretagem e serviços imobiliários comerciais com sede em Miami. Com mais de oito anos de experiência no setor, Luciana Carvalho traz nível superior de talento para a prática de representação de inquilinos e proprietários de imoveis comerciais, onde ela presta serviços estratégicos de consultoria para empresas procurando por espaços comerciais ou negociações da renovação de contratos comerciais para locação de todos os tipos de imoveis comerciais. A estruturação financeira de uma transação é feita através da negociação de termos económicos e não económicos de um contrato de locação ou de compra e venda onde Luciana Carvalho leva em consideração um panejamento estratégico de curto ou de longo prazo, dependendo das necessidades de seus clientes. Luciana Carvalho usa sua inteligência de mercado para negociar a transação mais favorável para seus clientes.

Luciana Carvalho esteve envolvida na representação de empresas de primeira linha, incluindo o Banco do Brasil com a expansão do Banco do Brasil Américas nos Estados Unidos assim como também a abertura do escritório da ApexBrasil em Miami. Outros clientes incluem também a Electrolux, Louis Vuitton Moet Hennessy, Bulgari, RedBull, John Hancock, Northwestern Mutual, Compose, Mundial, Adolfo Ibanez Management School entre outras várias empresas multinacionais.

Sua experiência anterior inclui a de Consultora Financeira na Arthur A. Finkle & Associates, representando Met Life, Penn Mutual, American Funds e outras instituições financeiras.

Além de sua experiência no setor imobiliário comercial, Luciana Carvalho está ativamente envolvida em várias comunidades empresariais e cívicas em todo o Sul da Flórida. Ela atualmente atua como membro do conselho dos Jovens Líderes do CoreNet Global; membro da Brazilian-American Chamber of Commerce of Florida e copresidente do Comitê de Jovens Profissionais; é membro da Iniciativa de Moda e Estilo de Vida do Beacon Council. Membro do Conselho de Governadores da Câmara de Comércio da Grande Miami, bem como membro e copresidente do Comitê de Relações Internacionais entre o Brasil e os Estados Unidos.

Depois de formada em Economia pela Universidade de Vila Velha no Brasil, Luciana Carvalho ingressou nos Estados Unidos para aprender Inglês. Formada em Administração de Empresas com especialização em Marketing pela Florida International University, ela é fluente em Inglês, Espanhol e Português. Apos 16 anos de implantação nos Estados Unidos, Luciana Carvalho obteve seu Mestrado em Corporate Real Estate pela CoreNet Global, que fornece habilidades, competência e experiência como especialista no setor imobiliário comercial.

1450 Brickell AvenueSuite 2600Miami, FL 33131T: (305) 377.6584C: (786) 301.3020Luciana.carvalho@blancacre.com

Visão do Mercado - Miami:

• 2.5 milhões de habitantes;

• 14 milhões de visitantes por ano;

• Meca do turismo;

• Maior concentração de bancos nacionais e internacionais ao sul de Nova

York;

• Tornando um dos maiores centros de negócios internacionais;

• 1.000 escritórios de empresas multinacionais;

• Total do setor imobiliário comercial de escritórios 9.2 milhões de metros

quadrados;

• Concentrar nas 2.4 milhões de metros quadrados sub mercados chaves:

Centro, Brickell, Coral Gables e Oeste do Aeroporto

Visão do Mercado de Miami

4 Sub Mercados: 2.4 Milhões de Metros Quadrados

Centro Miami – 613.000 Metros Quadrados

American Airlines Arena Adrienne Arsht Center All Aboard Florida

• Jogos de basquete

• Concertos

• Teatro,

• Sinfonia

• Opera

• Estacão de trem

bala Miami –

Orlando

• 3 horas

• 278.000 metros

quadrados de

edifícios

residenciais,

comerciais,

escritórios e lojas.

• Entrega 4T de 2016

• Maior projeto

privado nos EUA

• 1.4 milhões de

metros

quadrados:

escritórios,

residências, lojas

e hotel

• Entrega 1T de

2017

Miami Worldcenter

• Museu de arte

• Construção

ecológica

• Bayfront Park.

• $35 Milhões

foram doados

• Jorge Perez,

fundador da

Related Group

Perez Art Museum

• Inclui o corredor de Biscayne Blvd, assim como o distrito de Artes e de

Entretenimento. Projectos incluem:

• Brickell Avenida e considerado o “Wall Street” da Florida

• Esse distrito financeiro e a casa da indústria bancaria internacional.

• Existe um projeto em construção pela Swire Properties – Brickell City Centre um projeto estimado de $1B que inclui residências, escritórios, lojas e hotel.

Brickell – 575.000 metros quadrados

Coral Gables

• Onde esta localizada a Universidade de Miami. A maioria dos edifícios mantem o carater de herança latina de Miami.

Coral Gables – 520.000 Metros Quadrados

• Próximo ao Aeroporto Internacional de Miami

• Maior parque de escritórios de Miami

• Sedes - Burger King, Electrolux, Carnival Cruise Lines, Fedex, Caterpillar, Discovery e outras

Região Oeste do Aeroporto – 715.000 Metros Quadrados

Desenvolvimento de Edifícios Residenciais:

• Década de 2000 a 2010 –100 novos edifícios residenciais;

• 25.000 unidades, foram construídas - Centro e Brickell;

• Menos de 2% desse estoque;

• No início do ano de 2014 anunciados 47 novos edifícios residenciais - 14.000 unidades;

• MyBrickell vendeu 25% de suas 192 unidades nos primeiros 3 dias da entrega;

• Compradores internacionais;

• Brasileiros representam a maior parte.

Porto de Miami:

• US $ 2 bilhões em infraestrutura

• Miami centro de logística

• Túnel liga o Centro de Miami ao Porto de Miami

• Aberto ao publico Agosto de 2014.

• Porto de Miami adiciona US $27 milhões para a economia local;

• "Capital de Cruzeiros do Mundo"

• 4 milhões de passageiros por ano, 13 linhas de cruzeiro e 31 navios saindo de Miami;

• Sede global para cinco linhas de cruzeiros;

• Cargo Gateway para a América Latina - Brasil é # 1 parceiro da América Latina

Túnel: Porto de Miami-Centro Miami

In 2012 50% dos imoveis residenciais - Brasileiros Adquiridos para passar ferias ou como investimento;

Hoje compra de imoveis ou abertura de negócios para se obter renda;

Incerteza/medo do futuro no Brasil A demanda antes motivada pela diversificação de portfolio

A demanda hoje motivada pela incerteza/medo do futuro no Brasil.

Recuperação económica depois da crise A expectativa que os EUA liderarão a recuperação da crise mundial

Por que os Brasileiros Estão Abrindo Negócios em Miami ou Comprando Imoveis?

Clima semelhante ao do Brasil

Qualidade de vida

Segurança

Eficientes serviços públicos

Preços mais baratos

A facilidade de se comunicar devido a predominância do espanhol

Geograficamente Florida e o estado mais próximo ao Brasil

Por que Miami?

Como Comprar ou Alugar Imoveis nos EUA?

O processo para comprar e alugar e bem diferente do Brasil

Nos EUA existe uma plataforma única, a qual todas a imobiliárias tem acesso. Costar

Loopnet

MLS

Cada corretor recebe uma senha para navegar nessa plataforma e realizar consultas.

As propriedads offerecidas sao as mesmas o difere um corretor do outro e o atendimento ao cliente

Não e preciso ter mais de um corretor trabalhando para você.

Custo do serviços de corretagem;

Contrato de exclusividade;

Time de profissionais: Corretor, Advogado e Arquiteto

Atendimento ao Client

Introducao a varias Comunidades Empresariais, Profissionais e Cívicas: Inteligencia de mercado, incentivos fiscais, marketing para seu negocio, etc.

Sobre o Corretor?

• Oportunidades no mercado são voláteis e fechadas a sete chaves: 90% do trabalho desenvolvido no setor commercial e feito 10% dos corretores com experiencia no setor comercial

• Dada a diferenca cultural entre Brasil e EUA, se recomenda usar um corretor so por transacao para nao perder credibilidade pois todos as corretores se conhecem;

• Corretores de imoveis comerciais são “experts” naquilo que fazem e tem formação académica para isso; Masters Corporate Real Estate (MCR), Certified Commercial Investment Member (CCIM)

• Corretores devem ter envolvemento em comunidades empresariais com acesso a oportunidades para o cliente que esta penetrando num novo mercado;

• Corretores devem ter uma carteira de clientes já atendidos para servir como referência de sucesso.

Devo Comprar ou Alugar?

Vantagens de alugar espaco comercial:

• Localização privilegiada com custo reduzido

• Capital de giro para investir em oportunidades de negócio

• Concentrar no “Core Business”

Desvantagens de alugar espaço comercial:

• Comprar fornece património liquido

• Sujeito a aumentos de custo quando o contrato vence.

Vantagens de comprar espaço comercial:

• Deduções Fiscais como juros de hipoteca, imposto sobre propriedade e outros.

• Pode servir como fundo de aposentadoria

Desvantagens de comprar espaço:

• Falta de flexibilidade com o espaço

• Custos Iniciais – compra tem um custo inicial maior do que alugar:

• Custos: serviço de avaliação, custos de melhoria da propriedade e o adiantamento de pagamento para efetuar a compra.

Preço Medio de Aluguel por Sub Mercado:

Sub Mercado Preco medio/SF Preco/SM

Tamanho de um

spaco medio =

3,000 SF/279 M2

Aluguel/Mes (excl. Sales

Tax/Imposto) Cotação: R$2.28

Centro Classe A $39.80 $428.41 279 $9,949.76 R$ 22,685.45

Centro Classe B $26.64 $286.75 279 $6,659.84 R$ 15,184.43

Brickell Classe A $42.99 $462.74 279 $10,747.24 R$ 24,503.70

Brickell Classe B $31.13 $335.08 279 $7,782.31 R$ 17,743.67

Coral Gables Classe A $39.76 $427.98 279 $9,939.76 R$ 22,662.65

Coral Gables Classe B $31.19 $335.73 279 $7,797.31 R$ 17,777.87

Oeste do Aeroporto Classe A $30.12 $324.21 279 $7,529.82 R$ 17,167.98

Oeste do Aeroporto Classe B $22.93 $246.82 279 $5,732.36 R$ 13,069.78

Escritorio - Aluguel

Preço Medio de Aluguel por Sub Mercado: Centro Miami – Classe A

Preço Medio de Aluguel por Sub Mercado: Centro Miami – Classe B

Preço Medio de Aluguel por Sub Mercado: Brickell – Classe A

Preço Medio de Aluguel por Sub Mercado: Brickell – Classe B

Preço Medio de Aluguel por Sub Mercado: Coral Gables – Classe A

Preço Medio de Aluguel por Sub Mercado: Coral Gables – Classe B

Preço Medio de Aluguel por Sub Mercado: Oeste Aeroporto– Classes A & B

Preço Medio de Compra por Sub Mercado:

Sub Mercado Preco medio/SF Preco/SM

Tamanho de um

spaco medio =

3,000 SF/279 M2 Preco medio de compra Cotação: R$2.28

Centro $300.00 $3,229.20 279 $899,978.04 R$ 2,051,949.93

Brickell $426.00 $4,585.46 279 $1,277,968.82 R$ 2,913,768.90

Coral Gables $433.00 $4,660.81 279 $1,298,968.30 R$ 2,961,647.73

Oeste do Aeroporto $248.00 $2,669.47 279 $743,981.85 R$ 1,696,278.61

Escritorio Compra

Preço Medio de Compra por Sub Mercado:Centro Miami

Preço Medio de Compra por Sub Mercado:Brickell

Preço Medio de Compra por Sub Mercado:Coral Gables

Preço Medio de Compra por Sub Mercado:Oeste do Aeroporto

Processo Para Alugar:

Exemplo de aluguel em Coral Gables e Doral para abertura de um Studio de Yoga

Yoga StudioEstudo de mercado – Tour

Blanca Commercial Real Estate, Inc.

Prepared by:

Luciana Carvalho, MCR

Blanca Commercial Real Estate, Inc.

1450 Brickell Avenue, Suite 2060, Miami, FL 33131

Phone: (305) 577-8850

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Real

Esta

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Privileged and Confidential www.blancacre.com

NotesThis is the space we received a proposal. Asking $25.50/NNN

Plus $8.51 PSF in operating expenses. Landlord is willing to sign

a 5 year lease with renewal option (s). Client could open for

business in up to 90 days from lease execution date. The units

faces front and the back of shopping center.

$25.50 NNN + $8.51 OPEX = $34.01/FS/SF =

$366/m2 x 279m2 = $102,114 por ano = $8,509 =

R$ 19,401 por mes

Space Available: 3,000± RSF = 279 m2

Building Size: 73,236± RSF

Number of Stories: 1

Class & Type: Class A Retail Strip

Built/Renovated: 2000

Parking Ratio: 4/1,000 SF

Asking Rental Rate: $25.50 NNN + $8.51 OPEX

Owner: Westend of Miami, LC

Property SummaryWestend Shopping Center | 2600 NW 87th Avenue | Doral, FL 33172

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Site PlanWestend Shopping Center | 2600 NW 87th Avenue | Doral, FL 33172

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1805 Ponce de Leon1805 Ponce de Leon Boulevard | Coral Gables, FL 33134

Suite 135: 1,486 RSF

Suite 170: 1,532 RSF

Suite 175: 1,532 RSF

Asking rental rate: $38.00/RSF plus taxes, Full Service net of elect and Jan

Building total: ±161,256 RSF

15 Stories

33% Vacant | 67% Leased

Parking ratio: 2-3.00/1,000 RSF

– Covered garage parking included in the rate at $100 per person

Owner: PDL Villas, LLC.

Built in 2008

Largest tenants:

– Law Offices of Castro & Ramirez

Amenities/Other:

– 15’ ceiling height

– Suites 135, 170 and 175 are contiguous

– Condition of space is raw

– Other costs include electricity ($1.50/RSF) and janitorial ($0.75/RSF)

– Window signage available

– 2 bathrooms total, 1 bathroom in each space, no shower

– In negotiations with a crossfit facility

– Space delivered in full vanilla shell (vanilla shell + flooring + HVAC)

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Privileged and Confidential www.blancacre.com

1805 Ponce de Leon1805 Ponce de Leon Boulevard | Coral Gables, FL 33134

Investindo em Imóveis Comerciais nos Estados Unidos

Imoveis comerciais fornecem renda através do aluguel da propriedade

comprada;

Propriedades comerciais podem ser: escritórios, galpões ou lojas;

A taxa de retorno desses investimentos varia entre 5% ao ano e 7% ao

ano dependendo dos termos da transação, local, credito do inquilino,

etc...

Os contratos de locação são de longo prazo, em geral duram 20 anos.

Como são imóveis que já estão locados há algum tempo, o prazo de

encerramento não chega a tudo isso;

Além dos rendimentos com aluguel, o investidor também pode ganhar

com a valorização dos escritórios, galpões ou lojas;

Investidor pode obter também e com uma participação na receita de

vendas, o que acompanha a inflação baixa dos EUA de 2%-3% ao ano;

A compra de imoveis comerciais requer a contratação de um corretor

com conhecimento do mercado local e de um time de outros

profissionais como advogados, arquitetos e contadores.

Exemplo de Imovel Comercial Como Investimento:

Exemplo de Imovel Comercial Como Investimento:

Local: Brickell

Tipo: Loja

Descrição: Espaço de luxo, classe A num prédio de 40 andares na

Brickell próximo a água.

Tamanho: 594 metros quadrados de espaço interior e 278 metros

quadrados de terraço de frente para a água.

Inquilino: Restaurante

Net Operating Income (NOI) = renda liquida: $300,000 ou R$ 684,000

por ano

Despesas = pagas pelo inquilino (IPTU, manutenção, seguro, agua, luz

etc)

Aumento da renda/aluguel = 3% por ano durante o termo inicial do

contrato e renovações

Termo do Contrato = 10 anos NNN contrato com três (3) opções de

renovação de cinco (5) anos cada

Taxa de Retorno no Investimento = entre 5% a 6% (entre $6 Mil- $5Mil

ou R$13,680,000 – R$11,400,000)

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Mercado Norte Americano

The information and summary of calculations in this report is for our clients only, is not an appraisal, and is based on current information that we consider reliable, but we do not represent it is accurate or complete, and it should not be relied on as such. This analysis does not constitute a recommendation to make a specific business decision, to lease a specific space, or agree to specific business terms, nor take into account every particular objective, financial situation, or need of individual clients. Clients should consider whether any advice or recommendation in this summary report is suitable for their particular circumstances and, if appropriate, seek additional professional advice, including tax advice. Blanca Commercial Real Estate is not an appraisal company and does not provide tax advice. The opinion of price and opinion of value of office space for lease or sale referred to in this research or analysis fluctuates and is not meant to be an appraisal. Past rental and vacancy rates is not a guide to future rental and vacancy rates, and the rental rates, terms and conditions assumed in this analysis and report are not guaranteed.