CAIXA ECONOMICA Reabilitacao Sao Cristovao VOL 1

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REABILITAÇÃO DO BAIRRO DE SÃO CRISTÓVÃO Levantamento no Espaço Físico Coordenação: Henrique Barandier REABILITAÇÃO DO BAIRRO DE SÃO CRISTÓVÃO Levantamento no Espaço Físico PRODUTO FINAL Volume I (Relatório) Equipe Técnica Coordenador Henrique Barandier (Arquiteto) Arquitetos Mariana Cecchetti Rodrigo Amim Estagiários de Arquitetura Felipe Mendonça Hauers Leonardo Oliveira da Luz Natalia Bartolomeu Noelle Luíza dos Santos de Morais Priscylla dos Santos Freiria Lopes Rio de Janeiro, 18 de novembro de 2004
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diagnostico do bairro de são cristovão

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  • REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO Levantamento no Espao Fsico Coordenao: Henrique Barandier

    REABILITAO DO BAIRRO DE SO CRISTVO Levantamento no Espao Fsico

    PRODUTO FINAL

    Volume I (Relatrio)

    Equipe Tcnica

    Coordenador Henrique Barandier (Arquiteto)

    Arquitetos Mariana Cecchetti

    Rodrigo Amim

    Estagirios de Arquitetura Felipe Mendona Hauers Leonardo Oliveira da Luz

    Natalia Bartolomeu Noelle Luza dos Santos de Morais Priscylla dos Santos Freiria Lopes

    Rio de Janeiro, 18 de novembro de 2004

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    1. INTRODUO O relatrio aqui apresentado corresponde ao produto final referente ao contrato de prestao de servios especializados para formulao e execuo de pesquisa no espao fsico, com o objetivo de aprofundar o conhecimento sobre a realidade local e fundamentar um projeto de reabilitao integrada para o bairro de So Cristvo, no Rio de Janeiro. Trata-se, portanto, da consolidao do trabalho que teve como objetivo principal realizar uma pesquisa de dados sobre os imveis da rea do Permetro de Reabilitao Integrada (PRI So Cristvo) e organizar informaes relativas sua rea de influncia, que compreende os quatro bairros que compem a VII RA So Cristvo. A rea do PRI So Cristvo, objeto da pesquisa mais detalhada, compreende 49 nove quadras em torno da rua So Luiz Gonzaga, entre o Campo de So Cristvo e o Largo do Pedregulho. No total, foram identificados 1.337 imveis (definidos pela delimitao dos lotes) cujas informaes esto organizadas numa base de dados aqui apresentada, assim como um conjunto de mapas temticos elaborados a partir das informaes coletadas em campo. O trabalho, em seu conjunto, contm quatro volumes, sendo eles:

    Volume I Relatrio Final Volume II Base de Dados Volume III Mapas Temticos Referentes VII RA So Cristvo Volume IV Mapas Temticos Referentes rea do PRI So Cristvo

    Este primeiro volume, de contedo analtico, est organizado em trs itens principais: Metodologia de Trabalho; Caracterizao Geral da VII RA So Cristvo; e rea do PRI So Cristvo. No item dedicado VII RA So Cristvo como um todo, so apresentadas consideraes acerca de: localizao; dinmica demogrfica; mercado imobilirio; principais instituies e empresas; rea de proteo do ambiente cultural (APAC) e bens tombados; projetos de interveno urbana; potencial para renovao / reutilizao com o uso habitacional. Os mapas temticos que ilustram os assuntos abordados esto apresentados no Volume III. Sobre a rea do PRI So Cristvo especificamente, so comentados alguns resultados da pesquisa obtidos a partir da anlise da base de dados construda ao longo do trabalho e dos mapas temticos. Ainda que a base de dados seja apresentada impressa no Volume II, recomenda-se seu manuseio na verso digital, entregue em anexo, pois assim se poder, efetivamente e com agilidade, extrair informaes para subsidiar trabalhos a serem realizados na rea estudada. 2. METODOLOGIA DE TRABALHO A metodologia adotada para realizao deste trabalho visou definir o modo de abordagem de suas duas vertentes: uma que buscou organizar informaes sobre a VII RA So Cristvo, tida como rea de influncia do PRI So Cristvo; e outra que tinha

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    como objetivo reunir dados sobre cada imvel includo na rea de abrangncia do PRI So Cristvo. A grande diferena de tratamento dessas duas vertentes foi que no primeiro caso o trabalho de campo foi um complemento necessrio anlise de documentos e dados j disponveis sobre a rea; no segundo caso, pelo contrrio, a pesquisa de campo foi a essncia do trabalho. Assim sendo, na primeira etapa de elaborao do trabalho, a equipe tcnica dedicou-se a realizar a coleta de dados e documentos sobre a VII RA So Cristvo e elaborar a ficha para orientao do trabalho de campo. A segunda etapa foi dedicada anlise do material reunido sobre a VII RA e a realizao do trabalho de campo na rea do PRI So Cristvo. Grande parte dos documentos sobre a VII RA consultados foram disponibilizados pela SMU/CPA que j dispunha de um acervo significativo, tendo em vista o trabalho realizado para elaborao do PEU So Cristvo, recentemente aprovado. Com o objetivo de enriquecer ainda mais o trabalho, foram feitas reunies especficas com tcnicos de alguns setores da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (PCRJ) considerados afins ao trabalho. Foram realizados reunies com tcnicos da SMU/CPA, da SMH (Programas Novas Alternativas e Morar Sem Risco) e IPP, posteriormente sendo contatado tambm o DGPC/SMC. Por fim, foi realizado, ainda, um encontro com a Comisso de Habitao Social do SINDUSCON com o objetivo de reunir as impresses de agentes do mercado imobilirio sobre possibilidades de se investir em So Cristvo. A partir dos documentos pesquisados e das reunies tcnicas, complementados por verificao em campo de algumas informaes, foi sistematizada a caracterizao geral da VII RA So Cristvo, tendo como foco principal a identificao de reas com maior potencial para renovao / reutilizao com o uso habitacional. Em relao pesquisa de campo nos imveis que integram a rea do PRI So Cristvo, deve-se dizer que o trabalho foi organizado por quadra, visando sua otimizao. O produto final impresso, incluso no Volume II (Base de Dados), tambm est organizado por quadra, porm o arquivo digital, pelo modo como foi montado, permite a organizao dos dados por qualquer um dos itens pesquisados (logradouro, rea do terreno, uso do solo, etc). Na medida em que o levantamento de cada quadra era concluda pela equipe de campo, era feito, no escritrio, a anlise da qualidade das informaes. Quando eram consideradas boas, a planilha era sistematizada na base de dados e quando se verificavam inconsistncias, retornava-se a campo. Deste modo, acredita-se que o trabalho como um todo rene informaes bastante confiveis, devendo-se esclarecer que quando no se conseguir verificar em campo, por motivos diversos, algum dado especfico, o representa uma percentagem mnima da pesquisa, optou-se sempre por apontar o item como no identificado. Concludos o levantamento de campo e a sistematizao dos dados, foram produzidos os mapas temticos que compem o Volume IV deste relatrio. Por fim, cabe registrar que as etapas de desenvolvimento do trabalho foram acompanhadas pela CAIXA e seus parceiros atravs de realizao ed reunies com a coordenao da equipe tcnica, tendo sido, ainda, entregues dois produtos parciais.

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    3. CARACTERIZAO GERAL DA VII RA SO CRISTVO 3.1. Localizao A VII Regio Administrativa (RA) So Cristvo integra a rea de Planejamento (AP) 1 do Municpio de Rio de Janeiro, estando inserida na rea Central da cidade. Os bairros de So Cristvo, Benfica, Mangueira e Vasco da Gama a compem, tal como ilustra o Mapa 01 deste trabalho (Volume III). Os limites da VII RA So Cristvo so definidos por importantes eixos virios responsveis, em grande parte, pela articulao da rea central da cidade com os demais bairros, particularmente os da zona norte e subrbios, e at mesmo com municpios vizinhos que compem a Regio Metropolitana. Entre esses eixos virios, destacam-se a Av. Brasil a norte, a Av. Francisco Bicalho a leste, e as linhas frrea e metroviria a sul e a oeste. Deve-se considerar ainda, neste sentido, a Linha Vermelha, que atravessa o bairro de So Cristvo, provocando grande impacto sobre espao urbano local. Apesar da localizao privilegiada, devido proximidade com o Centro da Cidade, e das facilidades virias de seu entorno, observa-se que a acessibilidade interna dos bairros que compem a VII RA So Cristvo apresenta carncias, pois as articulaes entre os eixos virios perifricos com o interior dos bairros so insuficientes. 3.2. Dinmica Demogrfica O bairro de So Cristvo, que foi o local de residncia da nobreza no perodo imperial, passou por profundas transformaes desde o final de sculo XIX at o ltimo quartel do sculo XX. Nesse perodo, passou a abrigar diversas indstrias, fazendo com que o bairro perdesse seu carter essencialmente residencial. Ainda que o processo de industrializao do bairro tenha tido impacto significativo, o processo de esvaziamento da populao residente do bairro, assim como de seus vizinhos, deve ser compreendido tambm dentro da dinmica demogrfica mais geral da cidade. O fenmeno da diminuio da populao residente ao longo das ltimas dcadas no especfico de So Cristvo, mas de toda a rea central e da parte sul da cidade. Os anos 1980 e 1990, como se sabe, foram marcados por uma impressionante desacelarao do crescimento populacional no Rio de Janeiro. Entretanto a queda das taxas de crescimento anual no representaram estagnao da cidade. O que se viu nesse perodo foi um intenso fluxo migratrio dentro da prpria cidade e um expressivo crescimento da populao residente em favelas. De modo geral, pode se dizer que h uma significativa transferncia de populao para a zona oeste da cidade, composta pelas reas de Planejamento 4 e 5. So elas que vm absorvendo o incremento populacional do Rio de Janeiro, enquanto as demais reas perdem populao. At mesmo a rea de Planejamento 3, regio do subrbio, onde reside quase 50% da populao carioca, vem tendo taxas muito pequenas de crescimento (3,28% na dcada de 1980 e 1,27% na dcada de 1990) e at mesmo diminuio de populao em alguns bairros. A VII RA So Cristvo, assim como a AP1 como um todo, perdeu populao residente nas duas ltimas dcadas. Cabe ressaltar que nos anos 1980 em ritmo um pouco menor que o da rea na qual est inserida, mas nos 1990 em propores quase idnticas. No

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    total, verifica-se que entre 1980 e 2001, a VII RA So Cristvo teve sua populao residente diminuda em 18,02%, perdendo 15.597 moradores. Em relao dinmica interna da RA, observa-se que o bairro de So Cristvo apresenta, em termos relativos e absolutos, maior perda de populao que os demais, destacando-se que ainda no h dados especficos sobre o bairro Vasco da Gama, desmembrado de So Cristvo recentemente. O fenmeno acima descrito ilustrado pelos dados contidos na Tabela a seguir: Tabela 01

    POPULAO 1980 1991 1991 2000

    Municpio; rea de Planejamento;

    Regio Administrativa;

    Bairro

    1980

    1991 Incremento

    Populacional Absoluto

    Incremento Populacional Relativo (%)

    2000 Incremento

    Populacional Absoluto

    Incremento Populacional Relativo (%)

    Rio de Janeiro 5.090.790 5.480.778 389.988 7,66 5.857.904 377.126 6,88AP1 338.531 303.695 -34.836 -10,29 268.280 -35.415 -11,66

    I RA Porturia 50.907 44.085 -6.822 -13,40 39.973 -4.112 -9,33II RA Centro 61.088 49.095 -11.993 -19,63 39.135 -9.960 -20,29III RA Rio Comprido

    86.542 82.344 -4.198 -4,85 73.661 -8.683 -10,54

    VII RA So Cristvo

    86.542 80.360 -6.182 -7,14 70.945 -9.415 -11,72

    Benfica 21.459 19.872 -1.587 -7,40 19.017 -855 -4,30Mangueira 14.000 17.530 3.530 25,22 13.594 -3.936 -22,45

    So Cristvo 51.083 42.958 -8.125 -15,91 38.334 -4.624 -10,76Vasco da Gama - - - - - - -

    XXI RA Paquet 2.545 3.257 712 27,98 3.421 164 5,04XXIII RA Santa Teresa

    50.907 44.554 -6.353 -12,48 41.145 -3.409 -7,65

    0 AP2 1.130.135 1.034.612 -95.523 -8,45 997.478 -37.134 -3,59 AP3 2.250.180 2.323.990 73.810 3,28 2.353.590 29.600 1,27 AP4 356.349 526.302 169.953 47,69 682.051 155.749 29,59 AP5 1.015.595 1.292.179 276.584 27,23 1.556.505 264.326 20,46

    Fonte: Armazm de Dados; Anurio Estatstico da Cidade do Rio de Janeiro 1993/1994 Tendo em vista que, na cidade do Rio de Janeiro, a populao residente em favelas cresce em ritmo muito mais elevado que a populao total, faz-se necessrio analisar esses dados especficos. Nos anos 1980, enquanto a populao da cidade cresceu 7,66%, a residente em favela teve um incremento de 23,09%. Na ltima dcada as taxas foram, respectivamente, de 6,88% e 23,80 % para a cidade toda. Independentemente dos fatores que explicam esse processo, o resultado que se tem a precarizao das condies de habitabilidade de parcela cada vez maior da populao, com impactos tambm cada vez maiores nos espaos urbanos formais. Os dados demogrficos do Rio de Janeiro mostram, ento, que h duas claras tendncias: de um lado o esvaziamento das reas mais centrais e de outro um crescente grau de favelizao da cidade. Se em 1980 a populao residente em favela representava 14,09% da populao total, em 2000 passou a corresponder a 18,65%. A tabela abaixo rene os nmeros relativos populao residente em favela por rea de Planejamento, Regio Administrativa e Bairros, permitindo a comparao da situao especfica de So Cristvo com o restante da cidade.

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    Tabela 02 POPULAO RESIDENTE EM FAVELA

    1980 1991 1991 2000 Municpio; rea de

    Planejamento; Regio

    Administrativa; Bairro

    1980

    1991 Incremento

    Populacional Absoluto

    Incremento Populacional Relativo (%)

    2000 Incremento

    Populacional Absoluto

    Incremento Populacional Relativo (%)

    Rio de Janeiro 717.066 882.667 165.601 23,09 1.092.783 210.116 23,80AP1 92.119 79.233 -12.886 -13,99 77.245 -1.988 -2,51

    I RA Porturia 18.697 16.722 -1.975 -10,56 17.409 687 4,11II RA Centro 0 0 0 0 0 0,00III RA Rio Comprido

    29.518 22.950 -6.568 -22,25 22.910 -40 -0,17

    VII RA So Cristvo

    34.205 30.171 -4.034 -11,79 28.125 -2.046 -6,78

    Benfica - - - - 6.266 - - Mangueira - - - - 10.133 - -

    So Cristvo - - - - 11.726 - - Vasco da Gama - - - - - - -

    XXI RA Paquet 0 0 0 0,00 0 0 0,00XXIII RA Santa Teresa

    9.699 9.390 -309 -3,19 8.343 -1.047 -11,15

    AP2 114.638 136.894 22.256 19,41 146.380 9.486 6,93AP3 416.307 473.673 57.366 13,78 545.011 71.338 15,06AP4 26.985 73.875 46.890 173,76 144.298 70.423 95,33AP5 67.017 118.992 51.975 77,55 179.849 60.857 51,14

    Fonte: Armazm de Dados; Anurio Estatstico da Cidade do Rio de Janeiro 1993/1994 curioso observar que, ao contrrio das demais regies da cidade, em que o crescimento de populao residente em favela bastante intenso, na rea central verifica-se a diminuio desse tipo de populao, ainda que a taxas menores que da populao total na ltima dcada. Entretanto, a participao da populao residente em favela na populao total da VII RA muito alta. Os dados, includos na prxima tabela, mostram que a AP1 a que apresenta o maior ndice de populao favelada da cidade, ainda que deva se observar que os nmeros absolutos no so to expressivos em relao ao total. Apenas 7,07% da populao residente em favele localiza-se na AP1. Entretanto importante observar, internamente, a distribuio da populao da AP1, e da VII RA em particular. 28,79% dos moradores da AP1 residem em favelas, enquanto na cidade toda esse nmero 18,65%. Importante observar ainda que das RAs que compem a AP1, a de So Cristvo apresenta o segundo maior ndice de favelizao, com 39,64% da populao morando em favela. Na I RA Porturia, so 43,55%.

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    Tabela 03 PARTICIPAO DA POPULAO RESIDENTE EM FAVELA NO TOTAL

    1980 1991 2000 Municpio; rea

    de Planejamento;

    Regio Administrativa;

    Bairro

    Pop. Total Pop. em Favela

    Particip. da Pop.

    Em Favela no Total (%)

    Pop. Total Pop. em Favela

    Particip. da Pop.

    Em Favela no Total (%)

    Pop. Total Pop. em Favela

    Particip. da Pop.

    Em Favela no Total (%)

    Rio de Janeiro 5.090.790 717.066 14,09 5.480.778 882.667 16,10 5.857.904 1.092.783 18,65AP1 338.531 92.119 27,21 303.695 79.233 26,09 268.280 77.245 28,79I RA - Porturia 50.907 18.697 36,73 44.085 16.722 37,93 39.973 17.409 43,55II RA - Centro 61.088 0 0,00 49.095 0 0,00 39.135 0 0,00III RA - Rio Comprido

    86.542 29.518 34,11 82.344 22.950 27,87 73.661 22.910 31,10

    VII RA - So Cristvo

    86.542 34.205 39,52 80.360 30.171 37,54 70.945 28.125 39,64

    Benfica 21.459 - - 19.872 - - 19.017 6.266 32,95Mangueira 14.000 - - 17.530 - - 13.594 10.133 74,54

    So Cristvo 51.083 - - 42.958 - - 38.334 11.726 30,59Vasco da Gama - - - - - - - - - XXI RA Paquet

    2.545 0 0,00 3.257 0 0,00 3.421 0 0,00

    XXIII RA Santa Teresa

    50.907 9.699 19,05 44.554 9.390 21,08 41.145 8.343 20,28

    AP2 1.130.135 114.638 10,14 1.034.612 136.894 13,23 997.478 146.380 14,68AP3 2.250.180 416.307 18,50 2.323.990 473.673 20,38 2.353.590 545.011 23,16AP4 356.349 26.985 7,57 526.302 73.875 14,04 682.051 144.298 21,16AP5 1.015.595 67.017 6,60 1.292.179 118.992 9,21 1.556.505 179.849 11,55

    Fonte: Armazm de Dados; Anurio Estatstico da Cidade do Rio de Janeiro 1993/1994 O Mapa 02 deste trabalho (Volume III) indica a localizao das favelas da VII RA So Crsitvo, cabendo ressaltar que algumas delas j vm sendo contempladas pelo Programa Favela Bairro da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, como ser ver adiante. 3.3. Mercado Imobilirio 3.3.1. Licenciamento de construes e concesso de habite-se Em pesquisa realizada h alguns anos1, foram organizados dados relativos ao licenciamento de construes e concesso de habite-se na VII RA So Cristvo, no perodo 1990-1998. Verificou-se, na ocasio, que no perodo de oito anos analisados foram concedidas 63 licenas de construo, correspondendo a 39.766,55 m2. E foram concedidos somente 41 habite-se, representando o acrscimo de 35.506,70 m2 de rea construda ao parque imobilirio dentro da legalidade urbanstica, o que significa muito pouco ao longo de quase uma dcada2.

    1 Trata-se do Levantamento e Espacializao da Dinmica do Mercado Imobilirio da UEP 05 So Cristvo (AKSO Arquitetura e Engenharia, 1998), trabalho contratado pela Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro como o objetivo de reunir subsdios para elaborao do PEU So Cristvo, recentemente aprovado pela Cmara de Vereadores. 2 Estima-se que rea construda total da VII RA So Cristvo era de 850.407 m2 em 2.000 (Armazm de Dados/PCRJ).

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    Esses nmeros ilustram, de algum modo, como a produo imobiliria formal na rea estudada muito pouco expressiva, tendo em vista que no h nenhum indicador que sugira alguma alterao desse quadro ocorrida de 1998 para c. Se for considerado o primeiro semestre de 2004 como referncia, tido como o melhor dos ltimos quatro anos em relao ao licenciamento de construes no municpio do Rio de Janeiro3, pode-se confirmar, novamente, como a VII RA So Cristvo no est colocada como rea de interesse para investimentos pelos agentes do mercado imobilirio. Enquanto a cidade do Rio de Janeiro teve, na primeira metade deste ano, 1.030 novas edificaes licenciadas, com a criao de 10.238 unidades e 1.330.337,97m2 de rea construda, a VII RA So Cristvo contribuiu com, to somente, duas novas edificaes licenciadas, uma em So Cristvo outra em Benfica, correspondendo a duas unidades residenciais e 593,41 m2. 3.3.2. Anncios de compra, venda e aluguel de imveis Com o objetivo de agregar mais algumas informaes relativas dinmica do mercado imobilirio na VII RA So Cristvo, realizou-se, no mbito deste trabalho, uma pesquisa, em um jornal4 de grande circulao, dos anncios de compra, venda e aluguel de imveis na rea. Registra-se, entretanto, que os resultados obtidos tm carter ilustrativo, tendo em vista que a abrangncia temporal da pesquisa foi restrita ao ms de agosto de 2004, caracterizando-se apenas como um retrato daquele perodo. Nos cinco domingos de agosto de 2004, foram identificados 50 imveis referentes aos bairros que integram a VII RA So Cristvo em anncios de classificados, divididos em residenciais ou comerciais e venda ou aluguel, de acordo com o quadro abaixo. Tabela 04

    Nmero de Anncios por Tipo

    Tipo de Anncio Nmero

    de Anncios

    Imveis Residenciais - Venda 14 Imveis Residenciais - Aluguel 4 Imveis Comerciais - Venda 20 Imveis Comerciais - Aluguel 12 Total 50

    Nmero de Anncios por Tipo (%)

    28%

    8%40%

    24%

    Imveis Residenciais - Venda Imveis Residenciais - AluguelImveis Comerciais - Venda Imveis Comerciais - Aluguel

    Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)

    O nmero total de imveis anunciados , sem dvida, pequeno, destacando-se que os anncios de imveis comerciais foram quase o dobro dos de imveis residenciais. A partir dessa constatao, buscou-se verificar, mesmo sem tabulao dos dados, os anncios relativos aos imveis situados na II RA Centro, particularmente no que se refere aos imveis residenciais. Utilizou-se o Centro como parmetro por ser uma rea de dimenses similares e por terem, as duas RAs, populao residente tambm da mesma ordem de grandeza, descontando-se o nmero de habitantes em favela, que a princpio no estariam participando do mercado formal. Verificou-se que, no mesmo perodo, o

    3 Relatrio Sobre o Licenciamento de Construes no 1 Semestre de 2004 (COMPANS, agosto/2004). 4 A pesquisa foi feita nos Classificados do Jornal O Globo, nos domingos do ms de agosto.

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    nmero de imveis residenciais localizados no Centro foi bastante superior, mais uma vez indicando a estagnao do mercado imobilirio na VII RA So Cristvo. Os dados contidos nos anncios permitem ainda algumas concluses interessantes sobre os imveis ofertados. A grande maioria deles localiza-se, ou so anunciados como sendo localizados, no bairro de So Cristvo. 78% dos anncios referem-se a esse bairro, enquanto no h anncios para os bairros de Mangueira e Vasco da Gama. Tal fato pode ser explicado por ser o bairro de Mangueira predominantemente ocupado por reas de favela e por ser o bairro Vasco da Gama ainda muito recente, no tendo, possivelmente, o reconhecimento da prpria populao. Neste sentido, possvel que alguns dos anncios indicados como So Cristvo, sejam de imveis localizados no bairro Vasco da Gama. A tabela a seguir resume a distribuio dos anncios por bairro. Tabela 05

    Nmero de Anncios por Bairro

    Tipo de Anncio Nmero

    de Anncios

    So Cristvo 39 Benfica 11 Mangueira 0 Vasco da Gama 0 Total 50

    Nmero de Anncios por Bairro

    78%

    22%0%

    0%

    So Cristvo Benfica Mangueira Vasco da Gama

    Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)

    A mesma proporo dos de anncios por bairro, verifica-se quando se analisa os anncios relativos a imveis residenciais ou comerciais separadamente. Assim, 78% dos anncios residenciais e 78% dos anncios comerciais referem-se ao bairro de So Cristvo. Se forem analisados os nmeros relativos aos tipos de imveis residenciais ou comerciais, se tem alguns dados relevantes. 88% dos imveis residenciais anunciados so apartamentos, tal como explicitado a seguir. Tabela 06

    Nmero de Anncios por Tipo de Imvel

    Residencial

    Tipo de Imvel Nmero

    de Anncios

    Casa 1 Apartamento 16 Prdio 1 Total 18

    Nmero de Anncios por Tipo de Imvel Residencial

    6%6%

    88%

    Casa Apartamento Prdio

    Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)

    Essa proporo parece surpreendente porque se sabe que h um grande nmero de casas em So Cristvo, onde podem ser encontradas, por exemplo, muitas vilas5. 5 Aqui parece oportuno comentar que durante a realizao da pesquisa de campo sobre os imveis situados na rea do PRI So Cristvo, verificou-se que as casas de vilas esto

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    Em relao aos imveis comerciais, entre os anncios pesquisados, h uma distribuio por mais tipos, destacando-se que a maioria deles refere-se a galpes, tipo de construo muito encontrada na VII RA So Cristvo. Tabela 07

    Nmero de Anncios por Tipo de Imvel Comercial

    Tipo de Imvel Nmero

    de Anncios

    Sala 3 Loja 9 Casa/Sobrado 2 Prdio 2 Galpo 10 Outro 1 Sem Informao 5 Total 32

    Nmero de Anncios por Tipo de Imvel Comercial Nmero de Anncios

    9%

    28%

    6%6%32%

    3%16%

    Sala Loja Casa/SobradoPrdio Galpo OutroSem Informao

    Fonte: Jornal O Globo (Edies de Domingo de Agosto de 2004)

    3.3.2. Expectativas de agentes do mercado imobilirio A partir do entendimento de que a reabilitao dos bairros que compem a VII RA So Cristvo, particularmente da rea do PRI So Cristvo, depende no apenas dos esforos das diferentes esferas de governo, mas tambm do setor privado, buscou-se identificar, nos limites deste trabalho, algumas expectativas dos agentes do mercado imobilirio. Para tanto, foi realizada uma reunio com a Comisso de Habitao Social do SINDUSCON6, com o objetivo, justamente, de ouvir as impresses dos representantes de algumas empresas do setor. Foram destacados, inicialmente, alguns pontos da nova legislao urbanstica, definida pelo PEU So Cristvo, que podero favorecer o interesse de investimentos na rea. Entre eles, a possibilidade de remembramentos de terrenos; o incentivo subdiviso de galpes para instalao de unidades de habitao e a possibilidade de construo de vilas em lotes de at 10.000m2 sem exigncia de estacionamento para at 12 unidades. Em seguida, constataram-se alguns problemas, dos quais dois pareceram mais relevantes. Por uma lado a questo da favelizao da rea acompanhada da desqualificao dos espaos pblicos. Por outro, o problema da situao fundiria que dificulta os investimentos em toda a rea central da cidade pela impossibilidade, muitas vezes, de se identificar a titularidade das propriedades, o que tem se mostrado grande entrave a qualquer operao imobiliria.

    geralmente ocupados. Conversando com moradores, se teve a informao de que a compra, venda ou aluguel dessas unidades se faz, geralmente, com anncio no prprio bairro, com placa no imvel, etc. Ou seja, normalmente, no se anuncia nos grandes veculos de comunicao e ainda assim, segundo moradores, as transaes so realizadas em curto espao de tempo. Considerando que tais informaes so verdadeiras, pode-se deduzir que as casas de vila no apenas so um padro prprio de So Cristvo, como parece atender a uma determinada demanda. 6 A reunio foi realizada no dia 15 de setembro de 2004.

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    Sobre o real interesse de investir na rea, os empresrios presentes reunio dividiram-se. Uns mostraram simpatia pela idia, manifestando interesse de conhecer os trabalhos que vm sendo feitos no mbito da parceria entre as Cidades do Rio de Janeiro e de Paris, Caixa Econmica Federal e Ministrio das Cidades. Outros entenderam que o interesse do mercado imobilirio s ser despertado aps investimentos nos espaos pblicos ou na eventualidade de ser implantado um grande empreendimento ncora. E houve ainda quem mostrasse grande resistncia, alegando que no h demanda clara para a rea e que o problema da segurana altamente impeditivo. Entre as reas apontadas como tendo maior potencial para investimentos, foram destacadas o entrono da Quinta da Boa Vista, algumas reas em Benfica e terrenos onde se possa, sobretudo, implantar pequenas vilas. 3.4. Principais Instituies e Empresas Esto instaladas na VII RA So Cristvo diversas instituies e empresas que ocupam, somadas, grandes reas territoriais. Algumas delas exercem ainda influncia significativa na dinmica local. O Mapa 03 deste trabalho (Volume III) identifica e indica onde esto localizadas essas instituies e empresas, bem como as classifica em sete grupos: reas militares; reas ocupadas por rgos pblicos; reas ocupadas por concessionrias de gua e esgoto, luz; gs e telefone; grandes estabelecimentos e instituies de ensino, grandes estabelecimentos e instituies de sade, empresas privadas de grande influncia na rea; e equipamentos cultuais e de lazer. Entre tantas reas identificadas, algumas merecem consideraes especficas. As reas militares, algumas em processo de negociao para serem desativadas e leiloadas, ocupam grandes reas em Benfica e em So Cristvo. A princpio, porm, parecem ser reas cuja possibilidade de aproveitamento com novos usos demandar articulaes complexas, no parecendo poder ser consideradas como reas de grande potencial para esse fim. Entre os rgos pblicos instalados na VII RA, destacam-se os localizados no edifcio conhecido como Fonseco, de grande porte e um elemento de referncia na rea. Ali esto alguns rgos pblicos estaduais. rgos publicados ligados aos outros nveis de governo tambm tm imveis nos bairros em estudo, mas sem a presena to marcante do Fonseco. Em relao aos imveis sob o domnio de concessionrias de servios pblicos, a CEG ocupa, com o Gasmetro, j em processo de desativao,, o maior de todos. CEDAE e Telemar tambm dispem de alguns imveis, alm da Light com duas subestaes de energia eltrica instaladas (uma em So Cristvo e outra no bairro Vasco da Gama). Os estabelecimentos e instituies de ensino e sade, na maioria dos casos, ocupam reas territoriais no muito grandes. Ainda assim, principalmente os de ensino, so de grande importncia para a imagem desses bairros. O tradicional Colgio Pedro II uma das principais referncia de So Cristvo, alm de outras escolas cujos prdios so, inclusive, tombados: Escola Municipal Floriano Peixoto; Escola Municipal Gonalves Dias; Escola Municipal Nilo Peanha; e Escola Municipal Uruguai.

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    Do setor privado, devem ser destacados, por um lado, alguns estabelecimentos de grande porte, e, por outro, algumas atividades econmicas. No primeiro grupo, esto o Jornal O Dia, com seu parque grfico instalado em Benfica; a Ipiranga, com sede em So Cristvo; e a CADEG, central de abastecimentos localizada em Benfica que atende demandas de diversas partes da cidade. No segundo grupo, podem ser includos o expressivo conjunto de lojas de lustres e luminrias, na rua Senador Bernardo Monteiro em Benfica, as emissoras de TV Record, Bandeirantes e CNT, alm das diversas lojas de autopeas distribuas principalmente por So Cristvo. Por fim, entre os principais equipamentos de lazer e cultura, esto localizados na VII RA, a Quinta da Boa Vista, com o Museu Nacional e o Jardim Zoolgico; o Observatrio Nacional, que tambm exerce essa funo com a abertura de seu capus visitao; o Centro Luiz Gonzaga de Tradies Nordestinos, que abriga a tradicional feira dos nordestinos; e o Clube de Regatas Vasco da Gama, que recebe grande pblico em dias de jogo em seu estdio. 3.5. rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) e Bens Tombados A rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) de So Cristvo foi definida pela Lei Complementar N 24 de 19 de novembro de 1993. A Lei delimita trs reas de proteo denominadas rea 1; Sub-rea 1; e rea 2. Alm disso, defino 320 imveis que passam a ficar sob a tutela do rgo municipal competente para a preservao do patrimnio cultural. A rea 1 a maior de todas e abrange parte significativa dos bairros de So Cristvo e Vasco da Gama. A Sub-rea 1 inserida dentro da rea 1, mas cujos imveis esto sujeitos a maior controle pelo rgo de preservao do patrimnio cultural, situa-se no bairro de So Cristvo, englobando o Largo da Cancela, trecho da Av. So Luiz Gonzaga, quarteires prximos Praa Argentina. A rea 2, de dimenses bem menores, situa-se no Bairro de Benfica, compreendendo o Largo do Pedregulho e pequenos trechos das ruas Ana Nri e General Gustavo Cordeiro de Farias. Alm dessas reas de proteo, com a tutela de alguns imveis, localizam-se na VII RA So Cristvo 13 Bens Tombados, a maioria deles localizados no bairro de So Cristvo. O conjunto protegido pela APAC e os Bens Tombados formam um acervo arquitetnico, urbanstico e simblico da cidade que, de fato, merece ser preservado. Ainda que os Bens Tombados estejam, de modo geral, em bom ou razovel estado de conservao, os imveis tutelados pela a APAC nem sempre o esto, tal como se pde identificar na Pesquisa de Campo realizada no mbito deste trabalho. Ainda que a pesquisa no tenha abrangido toda a rea da APAC, reuniu-se uma parte significativa foi analisada, reunindo dados que pode subsidiar aes futuras. Cabe destacar, ainda, que no momento atual o DGPC/SMC j vem realizando estudos com o objetivo de propor a redefinio dos limites desta APAC, com possibilidades de ampli-la, alm de promover a tutela de uma maior nmero de imveis. Tanto as reas de proteo como os Bens Tombados esto representados no Mapa 04 deste trabalho (Volume III). A tabela a seguir relaciona todos os Bens Tombados, indicando sua localizao e a legislao correspondente.

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    Tabela 08 BENS TOMBADOS NA VII RA SO CRISTVO

    BAIRRO

    IDENTIFICAO

    LOCALIZAO

    LEGISLAO

    So Cristvo

    Estao Ferroviria de S. Cristvo

    Av. Osvaldo Aranha n 680

    Decreto N N 14741 - 22.04.96

    So Cristvo

    Casa da Marquesa de Santos

    Av. Pedro II n 293 Proc. II-T-38 / IBPC - 20.03.38

    So Cristvo

    Escola Municipal Nilo Peanha

    Av. Pedro II n 398 Decreto 9414 / DGPC (Provisrio) - 21.06.90

    So Cristvo

    Coreto Campo de So Cristvo

    Proc. E-18 / 300288 / 85 INEPAC (Provisrio) 16.12.85

    So Cristvo

    Escola Municipal Gonalves Dias

    Campo de So Cristvo n 115

    Decreto 9414 / DGPC (Provisrio) - 21.06.90

    So Cristvo

    Escola Municipal Floriano Peixoto

    Praa Argentina n 20 Decreto 9414 / DGPC (Provisrio) - 21.06.90

    So Cristvo

    Hospital Frei Antonio Rua So Cristvo n 870 Praa Mrio Nazar s/n

    Decreto 4926 / DGPC - 10.01.85

    So Cristvo

    Quinta da Boa Vista e Pao de So Cristvo

    Quinta da Boa Vista Proc. 99 / 101 - T - 38 / IBPC - 30.06.38 Proc. 101 / 154 - T - 38 / IBPC - 11.05.38

    So Cristvo

    Reservatrio da Quinta da Boa Vista (1867)

    Rua Mineira s/n Proc. E-18 / 001542 / 98 INEPAC (Provisrio)

    So Cristvo

    Reservatrio do Pedregulho (1880)

    Rua Marechal Jardim s/n

    Proc. E-18 / 001542 / 09 INEPAC (Provisrio)

    Benfica Escola Municipal Uruguai

    Rua Ana Neri n 192 Decreto 9414 / DGPC (Provisrio) - 21.06.90

    Benfica Conjunto Residencial Mendes de Moraes (Pedregulho)

    Rua Marechal Jardim n 450

    Decreto 6383 / DGPC - 19.12.86

    Benfica Fonte Tipo Estela Largo do Pedregulho Decreto 19011 / DGPC 05.10.2000 Vasco da Gama

    Sede e Campus do Observatrio Nacional

    Rua General Bruce n 586

    Proc. 1009 - T - 79 / IBPC - 14.08.86 Proc. E - 18 / 31273 / 83 / INEPAC - 18.11.87

    3.6. Projetos de Interveno Urbana Nos ltimos anos, diversos projetos de interveno urbana, de diferentes naturezas e abrangncias, tm sido propostos para a rea central do Rio de Janeiro. A maioria deles proposta pela prpria administrao municipal, porm nem sempre chegando a serem efetivamente executados. Assim como os demais bairros que compem a rea central, os da VII RA So Cristvo tambm vm sendo objeto de propostas e intervenes. Neste trabalho foram identificados 15 projetos que encontram-se em diferentes etapas de elaborao ou execuo. H desde a indicao de projetos que ainda devero ser elaborados at alguns j implementados. O quadro abaixo apresenta esses projetos cujas abrangncias podem ser verificadas no Mapa 05 deste trabalho (Volume III).

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    Tabela 09 Projeto: Arena da Quinta da Boa Vista (1998)

    Responsvel Autor Objetivo Principal rea (ha)

    Etapa de Execuo

    Instituto Pereira Passos

    Arquiteto Srgio Bernardes, com consultoria dos arquitetos espanhis Lus Millet e Gemma Biosca

    Reutilizao de uma grande rea ocupada pelo, na poca, deteriorado Pavilho de So Cristvo, atravs da construo de uma Arena Multiusos, que serviria com ncora para uma reestruturao do seu entorno, criando uma nova centralidade no bairro de So Cristvo.

    Aprox. 47

    No implementado. O projeto foi arquivado aps a implantao do Centro das Tradies Nordestinas no Pavilho, ainda que tcnicos do IPP considerem que os estudos para o entorno so interessantes.

    Projeto: Rio Cidade Benfica So Cristvo (1999) Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (h) Etapa de Execuo

    Instituto Pereira Passos

    F. LUZ Arquitetura Ltda.

    Requalificao dos espaos pblicos, prevendo: renovao da infra-estrutura; implantao de novos equipamentos do mobilirio urbano; transformao do Dom Meinrado em rua de pedestres; reurbanizao do Largo da Cancela.

    Aprox. 6

    Projeto Executivo concludo. Aguarda oramento para execuo parcial das obras (trecho Largo da Cancela / Rua Dom Meinrado).

    Projeto: Hospital Quinta D'Or (2001) Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Rede D'Or No identificado Projeto de recuperao do antigo Hospital So Francisco de Paula, preservando algumas de suas caractersticas arquitetnicas, contribuindo para a valorizao do espao urbano do entorno.

    Aprox. 0,40

    Executado

    Projeto: Requalificao da Quinta da Boa Vista (2003) Zona de Conservao Ambiental Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Fundao Parques e Jardins

    Grupo de Trabalho composto por tcnicos de diversos rgos, coordenado pela Presidente da Fundao Parques e Jardins Vera Dodsworth

    Especificao das espfices arbreas perdidas; tratamento de rea ajardinadas degradadas; valorizao dos monumentos; redefinio de circulaes e acessos do Parque; redesenho e instalao de equipamentos do mobilirio urbano; implantao de um novo sistema de sinalizao; implantao de drenagem superficial em alguns pontos; redimensionamento das redes de abastecimento de gua e esgoto; implantao de novo projeto de iluminao; recuperao das edificaes do Parque; ampliao da rea do Zoolgico; criao espaos para exposies de vrios animais ameaados de extino reproduzindo seus habitat naturais

    53,50 Em elaborao

    Projeto: Centro Luiz Gonzaga de Tradies Nordestinas (2003) Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Transferncia da tradicional Feira de So Cristvo para dentro do Pavilho, com ordenamento das barraquinhas e tratamento urbanstico do entorno. Foram construdos, ainda, palco, camarins, banheiro e pista de dana.

    9,70 Executado

    Projeto: rea Ocupada pelo IBGE - Instituto Brasileiro e de Geografia e Estatstica (2004) Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Instituto Pereira Passos

    Tcnicos do IPP Demolio dos prdios do IBGE para criao de um novo acesso Favela da Mangueira, com praa, plano inclinado e equipamentos sociais, e uma "praarela" sobre as vias frreas, fazendo a ligao com a Vila Olmpica da Mangueira.

    Aprox. 1,50

    Em elaborao

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    15

    Projeto: Terminal Integrado de Transportes (2004) Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Secretaria Estadual de Transportes

    No identificado Criao de terminal de transportes que passar a ser ponto final de linhas de nibus intermunicipais que atualmente trafegam pelo Centro da Cidade. O projeto prev um centro de servios pblicos e ligaes com estao de metr, alm de oferta de linhas de nibus para o Centro e Zona Sul.

    2 Licitao para obras.

    Projeto: Remodelao do Clube de Regatas Vasco da Gama Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Clube de Regatas Vasco da Gama

    No identificado Remodelao e ampliao do Estdio do Clube de Regatas Vasco da Gama (de 40.000 para 50.000 lugares) e construo de Ginsio Poliesportivo para 10.000 pessoas.

    7,50 Em elaborao

    Projeto: Favela Bairro Mangueira Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Secretaria Municipal de Habitao

    Arquiteto Paulo Cas

    Urbanizao, com instalao de infra-estrutura, tratamento dos espaos pblicos, relocao de unidades situadas em rea de risco, atendendo a comunidade de 15. 647 habitantes e 8.458 domiclios.

    80,40 Em execuo (etapa final - complementao de obras)

    Projeto: Favela Bairro Tuiuti Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Secretaria Municipal de Habitao

    Arquiteto Paulo Case

    Urbanizao, com instalao de infra-estrutura, tratamento dos espaos pblicos, relocao de unidades situadas em rea de risco, conteno de encostas, atendendo a comunidade de 6.575 habitantes e 1.777 domiclios.

    7,80 Executado

    Projeto: Favela Bairro Vila Arar / Parque Erdia S / Parque Horcio Cardoso Franco Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Secretaria Municipal de Habitao

    No identificado Urbanizao, com instalao de infra-estrutura, tratamento dos espaos pblicos, relocao de unidades situadas em rea de risco, atendendo a comunidade de 8.515 habitantes e 2.108 domiclio.

    14,00 Em execuo (etapa inicial)

    Projeto: rea Ocupada pela CEG - Companhia Estadual de Gs Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Inteno de reutilizao da rea ocupada pelo Gasmetro, em fase de desativao, atravs de sua subdiviso em quarteires para que possa ser integrada malha urbana. Pretende-se ainda que seja estudado o entorno do Hospital Frei Antnio com o objetivo de valoriz-lo e lhe dar mais visibilidade.

    13,80 Previsto para ser elaborado, destacando-se que, por questes ambientais, devido contaminao do subsolo da rea, num prazo de cerca de dez anos aps a desativao do Gasmetro, haver ainda restries ocupao.

    Projeto: rea Ocupada pela CCPL - Companhia Central dos Produtores de Leite Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Inteno de integrar a rea, atualmente subutilizada, malha urbana a partir de nova ocupao, possivelmente com equipamentos e atividades de grande porte.

    6,20 Previsto para ser elaborado.

    Projeto: PA Rua Bela / Rua Figueira de Melo Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (ha) Etapa de Execuo

    Previso de alargamento das ruas que, atualmente, encontram-se sob

    Aprox. 15

    Previsto para ser elaborado.

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    16

    forte impacto do viaduto da Linha Vermelha. Objetiva-se a criao de melhor ambincia, com melhores iluminao e ventilao, alm da reurbanizao das vias para favorecer a reutilizao da rea.

    Projeto: Projeto Benfica Responsvel Autor Objetivo Principal rea

    (h) Etapa de Execuo

    Proposta de melhoria da circulao viria da rea e implantao de proposta urbanstica que promova a requalificao do espao urbano, valorizando o plo comercial da Rua Senador Bernardo Monteiro ("Rua dos Lustres")

    23,60 Previsto para ser elaborado.

    Dos quinze projetos acima relacionados, apenas trs foram efetivamente executados. Um deles, o Hospital Quinta DOr, o nico proposto e realizado pela iniciativa privada, e por isso mesmo mereceu destaque, j que, objetivamente, to somente uma interveno num edifcio especfico. Assim mesmo, reveste-se de importncia, porque a partir dele outros investimentos semelhantes podem ser desencadeados, sobretudo no entorno da Quinta da Boa Vista, tida como rea mais nobre. Em execuo, esto dois projetos do Programa Favela Bairro: Mangueira e Vila Arar. Somados ao j executado projeto para a favela do Tuiuti podem sinalizar para melhorias das condies ambientais e urbanas dos bairros nos quais esto inseridos. O projeto Rio Cidade Benfica-So Cristvo, apesar de j concludo, ainda no tem previso para ser executado. Trata-se, porm de um projeto importante para a rea como um todo, que, efetivamente, necessita de melhorias das condies dos espaos pblicos e renovao da infra-estrutura. Assim como o projeto Rio Cidade, o projeto de Requalificao da Quinta da Boa Vista pode proporcionar, se executado, grande valorizao da rea, pois trata-se de um dos grande parques da cidade, sendo um dos espaos de So Cristvo mais reconhecidos pela populao carioca. Apenas um dos projetos identificados de iniciativa do Governo do Estado, atravs da Secretaria de Estado de Transportes. Trata-se do Terminal Rodovirio a ser implantado numa antiga estao ferroviria desativada. Na verdade, o terreno no est localizado dentro dos limites da VII RA So Cristvo, mas justaposto a ela, na parte sul. Considerou-se, entretanto, importante mencionar o projeto, at porque se for implantado, provavelmente, produzir impactos diretos sobre So Cristvo, por onde dever circular um nmero bem maior de linhas de nibus. Esto relacionados ainda, neste trabalho, alguns projetos previstos para elaborao. Ainda que entre serem desenvolvidos e, eventualmente, implantados provavelmente se passar muito tempo, considerou-se importante registrar que h a inteno, entre tcnicos da PCRJ e at mesmo por indicao do PEU So Cristvo, de se trabalhar esses espaos. Do mesmo modo, considerou-se relevante fazer o registro do projeto Arena da Quinta da Boa Vista. Trata-se de projeto j arquivado, ainda mais aps a implantao do Centro Luiz Gonzaga de Tradies Nordestinas, mas que prope tambm algumas intervenes no espao pblico no entorno do Pavilho de So Cristvo, entre o porto e o Largo da Cancela, que podem ser posteriormente consideradas e resgatadas.

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    No Mapa 05 deste relatrio (Volume III), no qual esto demarcadas as reas dos projetos, foram includas duas diretrizes virias previstas pela SMU/PCRJ para serem implantadas. Uma entre o Campo de So Cristvo e o Largo da Cancela e outra, a oeste da VII RA, paralela a via frrea, que visa o desafogar o trfego na rua So Luiz Gonzaga. Por fim, cabe registrar ainda algumas iniciativas, tambm da PCRJ, que no foram marcadas no mapa nem includas no quadro acima. Uma a proposta de implantao de um circuito de ciclovia pelos bairros, contribudo para melhores condies de acessibilidade e lazer. O outro o projeto do Corredor Imperial que prev a implantao de placas de sinalizao indicando o antigo trajeto utilizado pelo Imperador entre a Residncia de So Cristvo e a Fazendo de Santa Cruz. Pelo projeto, quatro placas sero instaladas em So Cristvo, e outras tantas nos demais bairros, atravessando todo o subrbio carioca. 3.7. Potencial para Renovao / Reutilizao com Uso Habitacional na VII RA So

    Cristvo Os bairros que compem a VII RA So Cristvo, apesar do processo de industrializao que conheceram ao longo do sculo XX, sempre mantiveram, de modo marcante, a presena do uso residencial. Como j se viu anteriormente, esses bairros, mas tambm os demais da rea central, da zona sul e parte da zona norte da cidade, vm, nas ltimas dcadas, perdendo populao residente. No Brasil, j h alguns anos, vem ganhando impulso as vises que consideram necessrio interferir nessa lgica de esvaziamento das reas centrais das grandes cidades, pela importncia histrica que tm, pela rea construa que dispem, pela infra-estrutura instalada, pelas boas condies de acessibilidade, etc. Ainda mais tratando-se de um pas em que o acesso moradia digna um problema to grave e complexo. O trabalho aqui apresentado busca oferecer alguns subsdios para se pensar as possibilidades de investimentos habitacionais na VII RA So Cristvo, particularmente na rea do PRI, objeto de pesquisa de campo especfica apresentada mais adiante. Numa anlise geral da VII RA So Cristvo, pode-se dizer que a rea definida como Permetro de Reabilitao Integrada a que, aparentemente, apresenta, de fato, o maior potencial mesmo para se incentivar o uso habitacional. Trata-se de uma rea em que esse uso consolidado, mas que possui muitos imveis subutilizados e at mesmo desocupados, o que provoca tambm um processo de degradao do ambiente construdo. Alm da rea do PRI, algumas outras parecem ter caractersticas semelhantes, e conseqentemente com potencial para reutilizao / renovao com habitao, podendo vir a serem incorporadas aos limites do permetro ou serem objeto de estudos especficos. A identificao delas resultou da anlise conjunta de levantamentos realizados para elaborao do PEU So Cristvo, da prpria Lei do PEU, de projetos existentes para a rea e verificao em campo de determinados trechos. Os estudos para elaborao do PEU So Cristvo identificaram uma srie de problemas que podem se tornar entraves implementao de empreendimentos na VII RA, especialmente habitacionais.

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    O Mapa 6 deste trabalho (Volume III) espacializa, com base em estudo anterior7, as reas de maior concentrao de pontos crticos em relao ao abastecimento de gua, ao esgotamento sanitrio e drenagem de guas pluviais na VII RA So Cristvo. Mesmo sem se considerar as favelas, que ocupam partes expressivas do territrio, mas que vm sendo objeto de interveno pelo Programa Favela Bairro, ainda assim, podem ser identificadas algumas reas (Largo da Cancela, Largo do Pedregulho, Rua So Janurio nas proximidades do Clube de Regatas Vasco da Gama, entorno da Praa Padre Souza) que apresentam pontos crticos em relao a todas infra-estruturas simultaneamente. A existncia de problemas de infra-estrutura no elimina, necessariamente, o potencial habitacional de uma rea, afinal de contas, a realidade pode ser alterada. No caso em tela, alguns dos problemas identificados nem mesmo exigem solues complexas8. Porm considerou-se importante, neste momento, abordar o tema, reafirmando a necessidade de requalificao do espao urbano como um todo para viabilizar o incremento habitacional da rea. Cabe ressaltar que vrios dos projetos identificados no item anterior, ao serem executados, cumpriro a funo de transformar a realidade atual, redefinindo as potencialidades da rea. No Mapa 7 deste trabalho (Volume III), so representadas espacialmente algumas restries ambientais, que na mesma linha dos problemas de infra-estrutura, devem ser considerados. Primeiramente, so identificadas reas com presena de indstrias com potencial poluidor mdio ou alto. Essas informaes foram extradas de outro estudo realizado para elaborao do PEU So Cristvo9, porm no h informaes precisas sobre os impactos de cada indstria especificamente, nem de medidas mitigadoras possveis. Ainda assim, podem ser consideradas, a princpio, como entraves ao uso residencial. Para a rea entre o eixo formado pelas ruas Bela e Figueira de Melo e Av. Brasil e Av. Francisco Bicalho, o licenciamento de novas edificaes depende de avaliao prvia pelo rgo responsvel pela drenagem de guas pluviais no municpio, de acordo com o PEU So Cristvo. Trata-se, portanto, de uma rea com problemas de drenagem, que por si s uma restrio ao adensamento, e cujo licenciamento de novas construes mais complexo. Outra rea que apresenta restries ambientais a do entorno do Gasmetro, cujo subsolo contaminado pode representar riscos sade. Esta rea foi definida como prioritria para estudos de anlise de risco pela SMAC/PCRJ. Deve-se considerar ainda que as grandes reas ocupadas pelas Foras Armadas, por empresas, e outras instituies, tambm no esto disponveis, de imediato, para receberem empreendimentos habitacionais. Para tanto, seria necessrio a desativao das atividades atuais e negociaes com os proprietrios, o que at pode vir a ser considerado como boa alternativa em novos estudos sobre a rea.

    7 Diagnstico de Infra-Estrutura Bsica da rea da Unidade Espacial de Planejamento 05 Referente dos Bairros Vasco Da Gama, Mangueira, Benfica d So Cristvo - Rio De Janeiro/RJ (FBRICA Arquitetura, 1998). 8 O trabalho citado anteriormente trata dos diferentes problemas especificamente, sendo aconselhvel leitura daquele relatrio. 9 Projeto de Estruturao Urbana: Levantamento e Mapeamento da Situao de Fato e Situao Legal Relativa ao Parcelamento e Uso do Solo dos Bairros Componentes da UEP 05 So Cristvo, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama Relatrio Final (ARCHI 5 Arquitetos Associados, 1998).

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    Diante de todas essas consideraes e atendendo aos objetivos explcitos deste trabalho, que busca contribuir para a definio de estratgias para reabilitao de um tecido urbano histrico, atravs do incentivo implantao de empreendimentos habitacionais, tendo como referncia principal os pequenos empreendimentos que vm sendo propostos no Centro do Rio para recuperao do casario antigo, definiu-se algumas reas como as que apresentam maior potencial, indicadas no Mapa 08 deste trabalho (Volume III). Todas elas j tm hoje um carter residencial, que pode ser estimulado e valorizado. Aparentemente, todas dispe de imveis subutilizados ou desocupados que poderiam ser melhor aproveitados, sobretudo na rea definida pelas ruas So Cristvo, Fonseca Teles e Euclides da Cunha, parcialmente includas na APAC. 4. REA DO PRI SO CRISTVO

    4.1. Levantamento no Espao Fsico O levantamento no espao fsico da rea do PRI So Cristvo foi a atividade principal realizada no mbito deste trabalho. O objetivo foi o de reunir dados sobre os logradouros pblicos e sobre os imveis da rea. No total, foram pesquisados 1.413 imveis, distribudos em 49 quadras. Neste sentido, cabe ressaltar que a primeira questo metodolgica definida para realizao da pesquisa foi definir imvel como sendo o lote. Assim sendo, no se coletou informaes especficas sobre cada unidade existente num mesmo lote, mas sempre o conjunto de informaes do terreno como um todo. Deve-se explicar ainda que houve, em alguns casos, grande dificuldade de se definir os limites do lote, podendo haver situaes em que foram considerados como um nico imvel dois ou mais terrenos10. A pesquisa de campo foi orientada pela ficha para levantamento definida em conjunto com a CAIXA e seus parceiros. As informaes coletadas sobre cada imvel foram as seguintes: nmero de porta; vizinhos; rea; tipo de terreno; situao do imvel; nmero de edificaes; implantao das edificaes; estado de conservao; uso do solo; uso na frente do lote para o caso de imveis de uso misto; tipologia da edificao; atividades; nmero de pavimentos; proprietrio; arborizao; e nvel de preservao. Algumas das informaes, entretanto, no foram coletadas em campo. As reas dos terrenos, por exemplo, foram extradas da base cadastral. O nmero de construes no lote, quando foi impossvel verificar em campo, se recorreu base cadastral ou ortofoto da rea. Do mesmo modo se procedeu com relao arborizao. O nvel de preservao foi identificado a partir do cruzamento entre a listagem definida pela Lei 24/1993 e o nmero de porta verificado em campo. Por fim, o proprietrio (pblico ou privado) foi definido pela aparncia verificada em campo, sem se recorrer a cartrios ou outras fontes. Toda a pesquisa de campo foi consolidada numa base de dados apresentada, por quadra, no Volume II deste trabalho. A base de dados est sendo entregue tambm em meio digital para poder ser operada e, eventualmente, atualizada. Cada terreno recebeu um cdigo, que a chave para controle dos dados, permitindo a possibilidade de se 10 O pesquisa de campo foi feita tendo como referncia a base cadastral da PCRJ. Esta porm no identificava, nem mesmo no arquivo digital, os lotes. Assim sendo, a definio dos imveis foi feita a partir da leitura planta e a confirmao em campo, porm isso nem sempre foi uma tarefa fcil. Mesmo que haja imprecises em alguns casos, elas sero minimizadas, pois sempre se identificou tambm o nmero de porta do imvel, sendo assinalado quando havia mais de um nmero no que foi considerado um nico imvel.

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    organiz-los de acordo com as informaes especficas que se queira pesquisar. A consolidao da pesquisa de campo complementada por duas planilhas: uma que apresenta informaes relativas aos imveis situados em encostas e outra que apresenta informaes sobre os logradouros. A base de dados, depois de organizada, permitiu a elaborao de diversos mapas temticos, comentados a seguir. 4.2. Mapas Temticos Os mapas temticos produzidos no mbito deste trabalho integram os Volumes III e IV do relatrio. No total, so 19 mapas, divididos por rea de abrangncia. No Volume III, esto os mapas relativos VII RA So Cristvo, que corresponde rea de influncia do PRI So Cristvo. Os mapas so os seguintes:

    Mapa 01 Localizao da VII RA So Cristvo no Municpio do Rio de Janeiro e Limites dos Bairros que a Compem

    Mapa 02 reas Ocupadas por Favelas na VII RA So Cristvo Mapa 03 reas Institucionais e Empresas Mais Significativas na VII RA So

    Cristvo Mapa 04 Delimitao da rea de Proteo do Ambiente Cultural (APAC) e dos

    Bens Tombados na VII RA So Cristvo Mapa 05 Projetos Urbanos Recentes na VII RA So Cristvo Mapa 06 reas de Maior Concentrao de Pontos Crticos em Relao ao

    Abastecimento de gua; ao Esgotamento Sanitrio e Drenagem de guas Pluviais na VII RA So Cristvo

    Mapa 07 Restries Ambientais na VII RA So Cristvo Mapa 08 reas com Maior Potencial para Renovao / Reutilizao com o Uso

    Habitacional na VII RA So Cristvo No Volume IV, esto os mapas relativos rea do PRI So Cristvo, produzidos, a maioria deles, a partir das informaes levantadas em campo. Ou seja, correspondem espacializao de algumas das informaes tabuladas na base de dados. So eles:

    Mapa 09 Uso do Solo na rea do PRI So Cristvo Mapa 10 Nmero de Pavimentos das Edificaes na rea do PRI So Cristvo Mapa 11 Situao dos Imveis na rea do PRI So Cristvo Mapa 12 Estado de Conservao das Edificaes na rea do PRI So

    Cristvo Mapa 13 Dimenses dos Lotes na rea do PRI So Cristvo Mapa 14 Nmero de Edificaes nos Lotes na rea do PRI So Cristvo Mapa 15 Arborizao dos Lotes e dos Logradouros na rea do PRI So

    Cristvo Mapa 16 Imveis Tombados, Preservados e Tutelados na rea do PRI So

    Cristvo Mapa 17 Imveis Pesquisados com Maior Potencial para Renovao/

    Reutilizao Mapa 18 Zoneamento em Vigor na rea do PRI So Cristvo Mapa 19 Gabarito em Vigor na rea do PRI So Cristvo

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    4.3. Resultados da Pesquisa de Campo O principal resultado da pesquisa de campo e deste trabalho como um todo consolidao de uma base de dados sobre os imveis da rea do PRI So Cristvo que poder orientar futuros trabalhos naquele espao. Neste sentido, importante ressaltar que independentemente do foco deste trabalho ser a questo de identificao de imveis com potencial para renovao / reutilizao, principalmente com o uso habitacional, a base de dados poder servir tambm a outras finalidades, podendo ser facilmente consultada. Os mapas temticos do visibilidade ao contedo da pesquisa. Atravs deles pode-se visualizar, por exemplo, a distribuio dos usos, bastante diversificada, com a presena de indstrias, uma concentrao de comrcios e servios nas ruas So Luiz Gonzaga e So Janurio, alm do peso significativo do uso residencial. Pode se verificar tambm a predominncia de edificaes com um ou dois pavimentos e pouqussimas com mais de cinco. Em relao ocupao dos imveis, o mapeamento revela que a maior concentrao de imveis desocupados ou subutilizados est nas quadras situadas entre a rua So Janurio e a favela do Tuiuti. O mapa sobre estado de conservao das edificaes mostra, claramente, que nas proximidades das favelas h, proporcionalmente, mais imveis em estado de conservao ruim. Chama ateno ainda o pequeno nmero de construes realmente em bom estado de conservao, sendo a mdia da rea pesquisada apenas razovel, devendo-se destacar ainda a presena de algumas runas. Os mapas de dimenses de lotes e nmero de construes por lotes permitem que se faam aluses ao padro de ocupao da rea. Muitas quadras esto parceladas em pequenos lotes, havendo concentrao dos lotes maiores ao longo das ruas So Luiz Gonzaga e So Janurio. Porm, mesmo em lotes no situados nessas vias, percebe-se um expressivo nmero deles ocupados com quatro ou mais construes, o que pode estar associado ao padro de vilas to prprio de So Cristvo. No que diz respeito cobertura vegetal, o mapa sobre arborizao dos lotes e logradouros explcita graficamente a aridez da rea, especialmente no trecho mais prximo ao Largo da Cancela, ao longo da rua So Luiz Gonzaga. So mapeados ainda os imveis tombados, preservados e tutelados na rea do PRI So Cristvo, podendo ser verificado atravs da base de dados que alguns deles encontram-se em estado de conservao ruim e at mesmo em runa.. Se os mapas permitem uma fcil compreenso da rea estudada, a anlise da base de dados permite a extrao de algumas informaes quantitativas importantes para se comear a trabalhar o potencial de renovao / reutilizao dos imveis. O quadro abaixo apresenta nmeros gerais da rea pesquisada, revelando diferentes tipos de situao que podem demandar intervenes visando a reabilitao do bairro na qual est inserida.

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    Tabela 11 TOTAL DE IMVEIS PESQUISADOS 1413

    TERRENOS VAZIOS 10

    IMVEIS DESOCUPADOS 69

    IMVEIS SUBUTILIZADOS 129

    TOTAL DE TERRENOS VAZIOS E IMVEIS DESOCUPADOS OU SUBUTILIZADOS

    208

    IMVEIS EM RUNA 12

    IMVEIS EM ESTADO DE CONSERVAO RUIM 299

    TOTAL DE IMVEIS EM RUNA OU ESTADO DE CONSERVAO RUIM

    311

    TOTAL DE IMVEIS PRESERVADOS 184

    IMVEIS PRESERVADOS EM RUNA 3

    IMVEIS PRESERVADOS EM ESTADO DE CONSERVAO RUIM 24

    TOTAL DE IMVEIS PRESERVADOS EM RUNA OU EM ESTADO DE CONSERVAO RUIM

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    A partir dessa caracterizao mais geral, buscou-se estabelecer critrios para identificar os imveis pesquisados com maior potencial para renovao / reutilizao. Para tanto foram definidos os seguintes filtros para realizao de buscas na base de dados: terrenos vazios; imveis em runa; imveis desocupados em que foram identificados anncios para venda ou aluguel na fachada; outros imveis desocupados; imveis com habitao coletiva; imveis utilizados como estacionamento; e imveis subutilizados em estado de conservao ruim. Avaliou-se que os imveis que fossem enquadrados em alguma dessas categorias seriam aqueles com maior potencial para renovao / reutilizao e que, conseqentemente, devero ser objeto de anlise mais detalhada. A seleo proposta reuniu 167 imveis, tal como ilustra a tabela a seguir: Tabela 12 TERRENOS VAZIOS 10

    IMVEIS EM RUNA 12

    IMVEIS DESOCUPADOS (com anncio de aluguel ou venda na

    fachada)

    11

    OUTROS IMVEIS DESOCUPADOS 51

    IMVEIS COM HABITAO COLETIVA 23

    IMVEIS UTILIZADOS COMO ESTACIONAMENTO 10

    IMVEIS SUBUTILIZADOS EM ESTADO DE CONSERVAO RUIM 50

    IMVEIS COM MAIOR POTENCIAL PARA RENOVAO / REUTILIZAO

    167

    O anexo ao Volume 1 deste trabalho apresenta as informaes pesquisadas em campo sobre esses 167 imveis e o Mapa 17 ilustra como esto distribudos especialmente. Ainda que o trabalho tenha apontado para esses 167 imveis, deve-se ressaltar que as informaes coletadas sobre o conjunto dos 1413 pesquisados podero subsidiar novos

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    trabalhos. A base de dados montada pode ser explorada, ainda, segundo outros critrios que no os adotados aqui para tambm identificar outros imveis com potencial para renovao / reutilizao. Por fim, cabe anotar que base de dados pode e deve ser periodicamente alimentada, incorporando as alteraes verificadas nos imveis pesquisados, incluindo novos itens e ampliando a prpria rea de abrangncia. 5. FONTES DE PESQUISA ARCHI 5 Arquitetos Associados. Projeto de Estruturao Urbana: Levantamento e Mapeamento da Situao de Fato e Situao Legal Relativa ao Parcelamento e Uso do Solo dos Bairros Componentes da UEP 05 So Cristvo, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama Relatrio Final. Rio de Janeiro, 1998. ARMAZM DE DADOS (IPP/SMU/CRJ). www.rio.rj.gov.br/armazemdedados. FBRICA Arquitetura. Diagnstico de Infra-Estrutura Bsica da rea da Unidade Espacial de Planejamento 05 Referente dos Bairros Vasco Da Gama, Mangueira, Benfica d So Cristvo - Rio De Janeiro/RJ. Rio de Janeiro, 1998. AKSO Arquitetura e Engenharia Ltda. Levantamento e Espacializao da Din6amica do Mercado Imobilirio da UEP 05 So Cristvo. Rio de Janeiro, s/d. BARANDIER, Henrique. Projetos Urbanos na rea Central do Rio de Janeiro (1993-2000). Dissertao de Mestrado em Urbanismo. Rio de Janeiro: PROURB/FAU/UFRJ, 2003. SMU / CPA Coordenao de Planejamento. Projeto de Estruturao Urbana PEU So Cristvo Relatrio de Caracterizao e Propostas Urbansticas (Bairros de So Cristvo, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama). Rio de Janeiro, agosto/1999. PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO / SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAO. Novas Alternativas: projetos e propostas habitacioinais para o Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: PCRJ/SMH, 2000. PREEITURA MUNICIPAL DE URBANISMO / SECRETARIA MUNICIPAL DE MEIO AMBIENTE. Projeto de Requalificao da Quinta da Boa Vista: Plano de Metas, Aes e Diagnstico Preliminar. Rio de Janeiro: fevereiro/2003. PREEITURA MUNICIPAL DE URBANISMO / SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO. Relatrio Sobre o Licenciamento de Construes no 1 Semestre de 2004. (Organizao: Rose Compans). Rio de Janeiro: agosto/2004. PROJETO RIO CIDADE BENFICA SO CRISTVO (F. Luz Arquitetura). 1999. LEI COMPLEMENTAR N 73, DE 29 DE JULHO DE 2004. Institui o PEU So Cristvo, Projeto de Estruturao Urbana dos bairros componentes da VII Regio Administrativa So Cristvo / UEP 05 (So Cristvo, Mangueira, Benfica e Vasco da Gama) e d outras providncias. LEI COMPLEMENTAR N 24, DE 19 DE NOVEMBRO DE 1993. Estabelece parmetros para as condies de uso e ocupao do solo para a rea que compreende os bairro s de So Cristvo, Mangueira e Benfica na UEP 05. MINISTRIO DAS CIDADES / SECRETARIA NACIONAL DE PROGRAMAS URBANOS. Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais. In: www.cidades.gov.br.