Casos Especiais Em Pericias e Avaliações-sérgio Antonio Abunahman -Simone Feigelson

7/25/2019 Casos Especiais Em Pericias e Avaliaes-srgio Antonio Abunahman -Simone Feigelson

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XVII COBREAP - SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN & SIMONE FEIGELSON

CASOS ESPECIAIS EM

PERICIAS E AVALIAES

Eng. Srgio Antonio Abunahman

Arq. Simone FeigelsonFLORIANOPOLIS 2013XVII COBREAP


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Anlise do contrato pactuado entre o Hospital

Barra DOr e a INFRAERO na dcada de 80,esclarecendo que no houve quaisquerprejuzos ao errio pelo contrato feito e suasconsequncias;

Determinao do valor atual dasbenfeitorias/construes edificadas pelo ru eque se incorporaram ao patrimnio pblico,

demonstrando a valorizao sofrida pelo imvelno perodo compreendido entre 1989 e a dataatual;

OBJETIVO


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Determinao do justo valor locativo atual

(2013) e o da poca (1989) do terreno;

Determinao do justo valor locativo atual doimvel compreendendo as benfeitorias feitas

pelo ru, comprovando que o que est sendopago supera o justo e real valor locativo,demonstrando ser excelente negcio para aInfraero a manuteno do status quofinanceiro atual.

OBJETIVO


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HISTRICO

A INFRAERO locou um terreno n, com 6.668,25 m, (atualmentecom 16.681,00 m fruto de incorporao de uma rea adjacente

tambm pertencente Unio), pantanoso, em 1989 MEDISE quenele implantou um hospital de alto nvel (BARRA DOR)com maisde 16.000,00m de rea construda e que se incorporou aoPatrimnio da Unio;



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A regio da Barra da Tijuca, XXIV Regio Administrativa doRio de Janeiro, localizada na Zona Oeste, denominada

anteriormente de Baixada de Jacarepagu e Zona Especial5 conforme Decreto n 3.046, baseado no Plano Piloto doarquiteto e urbanista Lucio Costa de 1969 para ocupao darea.

At 1960, a regio era considerada rea rural e quase todasas melhorias executadas tinham como objetivo melhorar oescoamento da parca produo ainda existente e para

atender ao lazer da populao

HISTRICO da BARRA DA TIJUCA


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DO TERRENO EM ESTUDO

O terreno em questo se localiza em uma regiode ocupao muito recente, constituindo-se napoca da locao de um grande pntano, ondehouve necessidade de uma srie de obras, com

grande investimento, para seu uso efetivo.

Essa regio s iniciou sua ocupao a partir do

projeto de implantao do sistema virioabrangido pelo PAA 11.811 aprovado em 10 dedezembro de 2002.



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DO TERRENO EM ESTUDO



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DO HOSPIT L B RR DOR

O Hospital Barra DOr foi

uma das primeirasconstrues de grandeporte a ser implantada naAvenida Alvorada, ou ViaOnze, que teve suanomenclatura modificada

em 1994 para atual AvenidaAyrton Senna, no mesmoano foi inaugurado o parqueTerraEncantadaque estinstalado praticamente emfrente (desativado

atualmente), e o ShoppingVia Parque que tambmteve a sua implantao nadcada de 90.



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IMPL NT O DO HOSPIT L B RR DOR


A implantao do Hospital levou cerca de 9

anos para se tornar realidade, ou seja, foiinaugurado apenas em maro de 1998, talcomo consta da placa comemorativa abaixo.


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DO TERRENO

De acordo com planta de situao fornecida, o

terreno plano, possuindo uma rea de16.681,00 m, com uma testada de 50,00 mvoltada para Av. Ayrton Senna, onde se d aentrada principal



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DA EDIFICAO

A edificao foi implantada em centro de terrenoe possui 5 pavimentos, assim distribudos:subsolo, trreo, 1 e 2 pavimentos e pavimentode cobertura.

A edificao possui padro normal construtivoconsoante o SINDUSCON-RIO, com

revestimentos de forma geral em materiaisnobres, alm de excelente implantao deservios.



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O hospital possui 160 leitos, incluindo os Centros de Tratamento

Intensivo. A cobertura da edificao possui estrutura metlica,parte recoberta em vidro e parte com telhas trapezoidais.

A entrada frontal possui uma guarita de controle do acesso dosautomveis.

Nos fundos do terreno encontram-se implantadas as instalaesespeciais do hospital, tal como: central de oxignio, central de are de vcuo; estao de tratamento de esgoto;



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DA FACHADA

A edificao possui estrutura parte em concreto armado e

parte metlica com fechamento em alvenaria e asfachadas so emassadas e pintadas, sendo parte dafachada frontal em vidros e placas de alucobond, commarquises metlicas e cobertas em vidro implantadas nos

acessos.



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DA RECEPO

No centro da edificao, onde se encontra implantada a

recepo no pavimento trreo, h um vazio com p direitototal da edificao, com cobertura em estrutura metlica efechamento zenital que gera um ar imponente e moderno aedificao.



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CIRCULAO INTERNA

A edificao possui 6 elevadores marca Otis, que

atendem a dois blocos distintos, sendo 2 para cada bloco e2 de servio. Os halls dos elevadores possuem pisosrevestidos em granito.



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DOS PAVIMENTOS

A edificao possui cinco pavimentos.

No subsolo se encontram instalados, na partefrontal, os servios de: radiologia, farmcia edispensao, laboratrios, posto de

enfermagem.



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DO SUBSOLO



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PAVIMENTO TRREO

No pavimento trreo localizam-se as reas de atendimento

ao pblico, tais como restaurantes, auditrios, halls deentradas, recepo principal localizada na lateral esquerda,sala de medicao, reas de day clinic e rea destinadaa boxes para atendimento de problemas cardacos.



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PAVIMENTO TRREO

Na parte frontal do pavimento trreo localiza-se o lobby do hospital,restaurante geral na parte frontal com p direito duplo, salas de reunio

e marketing e um auditrio com rea de cerca de 100,00 m. Oacabamento de alto padro. O restaurante possui p direito alto, pisorevestido em cermica, paredes pintadas e teto rebaixado cominstalaes embutidas. O Auditrio possui piso revestido em carpete,paredes e teto com revestimento especial possuindo tratamento

acstico e instalaes embutidas.



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1 e 2 PAVIMENTOS

Destinados a internao, possuindo quartos,

salas de cirurgia e CTI geral.



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COBERTURA

O pavimento de cobertura

possui ocupao parcial,estando instalada a diretoria euma rea de manuteno.

A rea da diretoria possuipadro alto de acabamento,com piso revestido em granito,paredes pintadas e teto

rebaixado



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REA

A rea total construda de 16.085,25massim distribudos.


Pavimento reas (m)

Subsolo

3.659,55

Trreo 3.978,99

1 pavimento 3.546,90

2 pavimento 3.019,00

cobertura

1.880,81

TOTAL 16.085,25


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DIAGNSTICO DE

MERCADO

A Barra da Tijuca vem apresentando um desenvolvimentoconstante, porm os patamares de rentabilidade no alcanam ostradicionais 12% ao ano, taxa nua j em desuso tendo em vista areduo da taxa SELIC para nveis compatveis com a Economia

do Pas, em 7,5% a.a., assim como pelo mercado que no maisaceita taxas como as que haviam sido consagradas pela

jurisprudncia vigente no perodo da alta inflao que corroa amoeda e o poder aquisitivo, j que os valores locativos eramcorrigidos a cada 6 meses e naquele perodo a inflao mensal

tinha mdias maiores do que 20%, levando a taxa anualizada amais do que 900%.



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DIAGNSTICO DE

MERCADO

A estabilidade da moeda conduziu os aluguis apatamares de retorno dentro da atual realidade, ou

seja, no entorno de 7% ao ano, representando umretorno mensal de 0,583% no capitalizados paraandares corridos (que a similitude do caso do BarraDOr) e at menos para imveis residenciais (em tornode 5,0% ao ano o que corresponde a 0,4% ao ms,arredondados).



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DIAGNSTICO DE

MERCADO

Pode-se verificar, aps calculado o valor total do imvel(terreno + benfeitorias), feito a seguir e referido a janeirode 2013, que o ltimo valor pago, dezembro de 2012,tambm referido a janeiro de 2013 (R$ 469.734,68)

representa um retorno sobre o valor do imvel (R$65.000.000,00) de 0,72% ao mscorrespondendo taxaanualizada no capitalizada de 8,73%, bem superior aomercado que acusa 7% a.a.



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DIAGNSTICO DE

MERCADO

Se computarmos o valor pago em janeirode 2.013 (R$ 468.817,16), a MEDISE ter

pago UNIO mais de R$ 50.000,000,00(precisamente R$ 50.402.820,30).



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DO CLCULO ATUALIZADO DE

TODO O VALOR LOCATCIO PAGO

Cruzado Novo, de 02/1989 a 03/1990 (cortou trs zerosdo cruzado)

Cruzeiro, de 04/1990 a 07/1993 (no houve corte de

zeros) Cruzeiro Real, de 08/1993 a 06/1994 (cortou trs zeros

do cruzeiro)

Real, de 07/1994 at a presente data (dividiu por

2.750,00)



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XVII COBREAP - SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN & SIMONEFEIGELSON


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jan/97 6.675,00 - 6.675,00 3,785363 25.267,30

fev/97 6.675,00 - 6.675,00 3,719527 24.827,84

mar/97 7.740,85 - 7.740,85 3,703602 28.669,03

abr/97 7.242,43 - 7.242,43 3,661494 26.518,11

mai/97 7.200,00 - 7.200,00 3,636764 26.184,70

jun/97 8.585,00 - 8.585,00 3,629143 31.156,19

jul/97 7.894,08 - 7.894,08 3,602485 28.438,30

ago/97 7.894,08 - 7.894,08 3,599245 28.412,73

set/97 7.894,08 - 7.894,08 3,596009 28.387,18

out/97 7.894,08 - 7.894,08 3,578831 28.251,58

nov/97 10.394,08 - 10.394,08 3,565638 37.061,53

dez/97 10.394,08 - 10.394,08 3,542963 36.825,84

jan/98 10.394,08 - 10.394,08 3,513450 36.519,08

fev/98 10.394,08 - 10.394,08 3,480041 36.171,82

mar/98 10.394,08 - 10.394,08 3,473789 36.106,84

abr/98 10.394,08 1.350,54 11.744,62 3,467201 40.720,96

mai/98 10.870,12 5.720,79 16.590,91 3,462699 57.449,33

jun/98 10.870,12 8.687,20 19.557,32 3,457858 67.626,44

jul/98 10.870,12 14.484,58 25.354,70 3,444768 87.341,06

ago/98 10.870,12 18.844,09 29.714,21 3,450634 102.532,86

set/98 10.870,12 25.732,73 36.602,85 3,456164 126.505,45

out/98 10.870,12 31.494,10 42.364,22 3,458931 146.534,91

nov/98 10.870,12 35.464,54 46.334,66 3,456167 160.140,32

dez/98 10.870,12 40.602,56 51.472,68 3,467262 178.469,27

jan/99 10.870,12 35.917,52 46.787,64 3,451729 161.498,25

fev/99 10.870,12 33.139,15 44.009,27 3,422976 150.642,67

mar/99 10.870,12 42.349,69 53.219,81 3,303712 175.822,92

abr/99 11.370,12 67.315,17 78.685,29 3,212790 252.799,31

mai/99 11.370,12 62.822,01 74.192,13 3,190140 236.683,28

jun/99 11.370,12 89.353,86 100.723,98 3,199418 322.258,11

jul/99 11.370,12 87.279,68 98.649,80 3,187942 314.489,84

ago/99 13.330,12 78.206,94 91.537,06 3,139283 287.360,74

set/99 13.330,12 63.135,64 76.465,76 3,091062 236.360,41

out/99 13.330,12 81.057,94 94.388,06 3,046882 287.589,28

nov/99 13.330,12 91.546,50 104.876,62 2,995951 314.205,21

dez/99 13.330,12 92.087,40 105.417,52 2,926019 308.453,67

jan/00 13.330,12 59.299,33 72.629,45 2,874000 208.737,04

fev/00 13.330,12 62.583,36 75.913,48 2,838799 215.503,11mar/00 13.330,12 60.258,47 73.588,59 2,828898 208.174,62

abr/00 13.330,12 123.430,58 136.760,70 2,824661 386.302,62

mai/00 15.068,73 103.516,31 118.585,04 2,818179 334.193,87

jun/00 15.068,73 98.256,66 113.325,39 2,809470 318.384,28

jul/00 15.068,73 93.379,44 108.448,17 2,785790 302.113,83

ago/00 15.068,73 85.785,44 100.854,17 2,742730 276.615,76

set/00 15.068,73 83.734,82 98.803,55 2,678708 264.665,86

out/00 15.068,73 91.106,07 106.174,80 2,647992 281.150,02

nov/00 15.068,73 85.153,82 100.222,55 2,637967 264.383,78

dez/00 15.068,73 84.232,23 99.300,96 2,630339 261.195,19

jan/01 15.068,73 84.719,04 99.787,77 2,613872 260.832,46

fev/01 15.068,73 84.227,85 99.296,58 2,597766 257.949,28

mar/01 15.068,73 85.178,27 100.247,00 2,591805 259.820,68

abr/01 15.068,73 84.897,79 99.966,52 2,577371 257.650,81

mai/01 15.068,73 75.915,76 90.984,49 2,551853 232.179,04

jun/01 15.068,73 85.579,96 100.648,69 2,530094 254.650,65

jul/01 15.068,73 106.194,00 121.262,73 2,505540 303.828,62

ago/01 15.068,73 99.071,30 114.140,03 2,468999 281.811,62

set/01 15.068,73 82.200,49 97.269,22 2,435390 236.888,49

out/01 15.068,73 82.524,54 97.593,27 2,427864 236.943,19

nov/01 15.068,73 85.764,04 100.832,77 2,399549 241.953,17

dez/01 15.068,73 75.027,03 90.095,76 2,373441 213.836,97

jan/02 15.500,70 84.369,73 99.870,43 2,368231 236.516,25

fev/02 15.068,73 80.833,25 95.901,98 2,359736 226.303,35

mar/02 15.068,73 70.256,49 85.325,22 2,358321 201.224,26

abr/02 15.068,73 77.101,75 92.170,48 2,356201 217.172,18

mai/02 15.068,73 93.695,80 108.764,53 2,343079 254.843,89

jun/02 15.068,73 81.112,77 96.181,50 2,323792 223.505,80

jul/02 15.068,73 82.756,14 97.824,87 2,288548 223.876,91

ago/02 15.068,73 84.068,27 99.137,00 2,244775 222.540,26

set/02 15.068,73 89.261,25 104.329,98 2,193877 228.887,14

out/02 18.118,95 129.742,02 147.860,97 2,142458 316.785,92

nov/02 15.068,73 89.701,23 104.769,96 2,062634 216.102,08

dez/02 18.326,79 133.167,67 151.494,46 1,960865 297.060,18

jan/03 18.118,95 104.701,09 122.820,04 1,889991 232.128,77

fev/03 18.326,79 82.391,63 100.718,42 1,846957 186.022,59

mar/03 15.040,08 97.434,50 112.474,58 1,805785 203.104,91

abr/03 18.326,79 120.872,56 139.199,35 1,778573 247.576,21

mai/03 18.326,79 71.154,67 89.481,46 1,762359 157.698,46

jun/03 18.326,79 71.133,40 89.460,19 1,766953 158.071,95

jul/03 18.326,79 80.465,07 98.791,86 1,784801 176.323,81

ago/03 18.326,79 102.565,18 120.891,97 1,792329 216.678,18

set/03 24.259,17 98.780,92 123.040,09 1,785544 219.693,49

out/03 24.259,17 100.558,01 124.817,18 1,764720 220.267,37

nov/03 24.259,17 95.371,76 119.630,93 1,758039 210.315,84

dez/03 24.259,17 116.015,02 140.274,19 1,749467 245.405,07

jan/04 24.259,17 107.826,60 132.085,77 1,738860 229.678,66

fev/04 24.259,17 85.737,89 109.997,06 1,723692 189.601,05mar/04 24.259,17 76.277,14 100.536,31 1,711880 172.106,10

abr/04 24.259,17 107.566,68 131.825,85 1,692751 223.148,34

mai/04 25.644,37 111.138,03 136.782,40 1,672514 228.770,48

jun/04 25.644,37 69.612,36 95.256,73 1,650887 157.258,10

jul/04 25.644,37 135.209,41 160.853,78 1,628415 261.936,71

ago/04 25.644,37 101.595,54 127.239,91 1,607359 204.520,21

set/04 86.000,00 112.556,99 198.556,99 1,587985 315.305,52

out/04 86.000,00 64.153,48 150.153,48 1,577103 236.807,50

nov/04 86.000,00 99.167,08 185.167,08 1,570977 290.893,22

dez/04 86.000,00 36.515,33 122.515,33 1,558199 190.903,26


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jan/05 86.000,00 65.679,05 151.679,05 1,546753 234.610,03

fev/05 86.000,00 54.157,85 140.157,85 1,540745 215.947,51

mar/05 86.000,00 44.961,13 130.961,13 1,536136 201.174,11

abr/05 86.000,00 21.727,58 107.727,58 1,523189 164.089,46

mai/05 94.789,20 50.181,57 144.970,77 1,510201 218.935,00

jun/05 94.789,20 54.586,02 149.375,22 1,513531 226.084,03

jul/05 94.789,20 57.961,80 152.751,00 1,520220 232.215,13

ago/05 94.789,20 77.680,93 172.470,13 1,525406 263.086,97

set/05 94.789,20 80.033,96 174.823,16 1,535386 268.421,03

out/05 94.789,20 68.995,93 163.785,13 1,543567 252.813,32

nov/05 94.789,20 68.145,87 162.935,07 1,534361 250.001,22

dez/05 94.789,20 64.699,61 159.488,81 1,528248 243.738,45

jan/06 94.789,20 91.283,89 186.073,09 1,528401 284.394,30

fev/06 94.789,20 88.688,70 183.477,90 1,514468 277.871,41

mar/06 94.789,20 73.819,52 168.608,72 1,514316 255.326,88

abr/06 94.789,20 95.843,75 190.632,95 1,517807 289.344,03

mai/06 94.059,32 111.553,91 205.613,23 1,524209 313.397,54

jun/06 94.059,32 101.154,57 195.213,89 1,518439 296.420,38

jul/06 94.059,32 75.756,87 169.816,19 1,507136 255.936,09

ago/06 94.059,32 85.621,55 179.680,87 1,504428 270.316,93

set/06 94.059,32 91.277,12 185.336,44 1,498882 277.797,45

out/06 94.059,32 71.141,89 165.201,21 1,494547 246.900,97

nov/06 94.059,32 69.882,62 163.941,94 1,487556 243.872,82

dez/06 94.059,32 84.041,80 178.101,12 1,476482 262.963,10

jan/07 94.059,32 88.330,00 182.389,32 1,471773 268.435,68

fev/07 94.059,32 73.396,25 167.455,57 1,464450 245.230,31

mar/07 94.059,32 73.665,40 167.724,72 1,460507 244.963,13

abr/07 94.059,32 80.752,53 174.811,85 1,455558 254.448,79

mai/07 98.395,45 85.144,50 183.539,95 1,454976 267.046,22

jun/07 98.395,46 72.950,76 171.346,22 1,454394 249.204,91

jul/07 98.395,46 75.114,85 173.510,31 1,450623 251.698,05

ago/07 98.395,46 78.693,10 177.088,56 1,446572 256.171,35

set/07 98.395,46 80.057,53 178.452,99 1,432534 255.639,98

out/07 98.395,46 46.282,87 144.678,33 1,414289 204.616,97

nov/07 98.395,46 88.174,36 186.569,82 1,399593 261.121,81

dez/07 98.395,46 113.035,56 211.431,02 1,390002 293.889,54

jan/08 98.395,46 105.472,50 203.867,96 1,365962 278.475,89fev/08 98.395,46 80.057,97 178.453,43 1,351233 241.132,16

mar/08 98.395,46 81.633,29 180.028,75 1,344109 241.978,26

abr/08 98.395,46 122.572,07 220.967,53 1,334236 294.822,83

mai/08 108.471,15 101.054,68 209.525,83 1,325093 277.641,21

jun/08 108.471,15 100.799,34 209.270,49 1,304097 272.909,02

jul/08 108.471,15 87.039,96 195.511,11 1,278777 250.015,11

ago/08 108.471,15 111.676,14 220.147,29 1,256660 276.650,29

set/08 108.471,15 118.403,64 226.874,79 1,260694 286.019,69

out/08 141.012,48 114.591,54 255.604,02 1,259309 321.884,44

nov/08 141.012,48 65.338,30 206.350,78 1,247087 257.337,38

dez/08 141.012,48 113.798,28 254.810,76 1,242366 316.568,22

jan/09 141.012,48 93.958,08 234.970,56 1 ,243984 292.299,62

fev/09 141.012,48 98.541,67 239.554,15 1 ,249481 299.318,36

mar/09 141.012,48 118.574,57 259.587,05 1 ,246241 323.508,02

abr/09 141.012,48 117.251,60 258.264,08 1 ,255532 324.258,82

mai/09 183.654,65 117.251,60 300.906,25 1 ,257418 378.364,94

jun/09 183.654,65 109.322,85 292.977,50 1 ,258299 368.653,30

jul/09 183.654,65 111.505,24 295.159,89 1 ,259559 371.771,30

ago/09 183.654,65 88.627,07 272.281,72 1 ,264998 344.435,83

set/09 183.654,65 93.485,60 277.140,25 1 ,269568 351.848,39

out/09 182.458,13 107.724,82 290.182,95 1 ,264259 366.866,41

nov/09 182.458,14 27.868,15 210.326,29 1 ,263627 265.773,98

dez/09 182.458,14 95.871,52 278.329,66 1 ,262364 351.353,34

jan/10 182.458,14 73.686,75 256.144,89 1 ,265655 324.191,06

fev/10 182.458,14 75.398,07 257.856,21 1 ,257731 324.313,75

mar/10 182.458,14 93.085,94 275.544,08 1 ,243063 342.518,65

abr/10 182.458,14 117.866,36 300.324,50 1 ,231487 369.845,72

mai/10 182.458,14 64.216,85 246.674,99 1 ,222077 301.455,83

jun/10 182.458,14 79.031,37 261.489,51 1 ,207706 315.802,45

jul/10 182.458,14 100.848,57 283.306,71 1 ,197527 339.267,43

ago/10 182.458,14 108.691,43 291.149,57 1 ,195733 348.137,15

set/10 182.458,14 121.741,74 304.199,88 1 ,186596 360.962,36

out/10 196.982,35 111.985,59 308.967,94 1 ,173105 362.451,84

nov/10 196.982,35 89.705,80 286.688,15 1 ,161376 332.952,74

dez/10 196.982,35 90.412,05 287.394,40 1 ,144776 329.002,21

jan/11 196.982,35 105.807,40 302.789,75 1 ,136932 344.251,36

fev/11 196.982,35 101.845,64 298.827,99 1 ,128020 337.083,95

mar/11 196.982,35 158.970,73 355.953,08 1 ,116852 397.546,91

abr/11 196.982,35 111.120,59 308.102,94 1 ,109970 341.985,02

mai/11 196.982,35 152.123,76 349.106,11 1 ,104997 385.761,20

jun/11 196.982,35 148.203,48 345.185,83 1 ,100266 379.796,23

jul/11 196.982,35 155.670,53 352.652,88 1 ,102250 388.711,64

ago/11 196.982,35 138.595,46 335.577,81 1 ,103575 370.335,28

set/11 196.982,35 144.848,95 341.831,30 1 ,098740 375.583,72

out/11 211.676,44 153.519,82 365.196,26 1 ,091644 398.664,31

nov/11 211.676,45 151.945,57 363.622,02 1 ,085889 394.853,15

dez/11 211.676,45 170.648,75 382.325,20 1 ,080487 413.097,41

jan/12 211.676,45 177.597,02 389.273,47 1 ,081785 421.110,20

fev/12 211.676,45 151.213,25 362.889,70 1 ,079087 391.589,56

mar/12 211.676,45 163.260,07 374.936,52 1 ,079735 404.832,08abr/12 211.676,45 127.241,88 338.918,33 1 ,075112 364.375,16

mai/12 211.676,45 172.302,69 383.979,14 1 ,066051 409.341,35

jun/12 211.676,45 173.188,41 384.864,86 1 ,055287 406.142,88

jul/12 211.676,45 150.173,05 361.849,50 1 ,048367 379.351,07

ago/12 211.676,45 165.878,79 377.555,24 1 ,034505 390.582,78

set/12 211.676,45 221.545,78 433.222,23 1 ,019920 441.852,02

out/12 229.010,63 194.331,79 423.342,42 1 ,010122 427.627,49

nov/12 229.010,63 194.127,72 423.138,35 1 ,009920 427.335,88

dez/12 229.010,63 235.970,55 464.981,18 1 ,010223 469.734,68

valor total dos pagamentos corrigidos 49.944.003,14


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CLCULO DO VALOR DO IMVEL

PELO MTODO EVOLUTIVO

A composio do valor total do imvelavaliando pode ser obtida atravs da

conjugao de mtodos a partir do valordo terreno, considerado o custo dereproduo das benfeitorias devidamentedepreciado e o fator de comercializao,ou seja: VI = (VT + VB). FC.



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CLCULO DO VALOR DO TERRENO

NO ANO DA LOCAO 1989

Para obteno do valor de mercado do terreno no ano de1989 foi necessria uma vasta pesquisa na BibliotecaNacional em jornais da poca. Foram verificadas asofertas de venda e/ou vendas efetuadas, e foramrealizadas as devidas homogeneizaes adequando osimveis em oferta ao imvel avaliando.

Valor= US$ 47,80 / m x 6.668,25 m (rea do terreno na poca contrato inicial)

Valor do terreno = US$ 318.742,35



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ELEMENTOS AMOSTRAIS

ELEMENTO N 1

Localizao: Prximo a Av. Sernambetiba quadra da praiaBarra da TijucaTerreno Padro1 de novembro de 1989 quarta feira Classificados Jornal doBrasil

rea: 1.000,00m

Valor de Oferta de Venda da poca: US$ 160 mil

Informante: Creci J 2828(21) 399-9855

ELEMENTO N 2

Localizao: Av. das Amricas, prximo Clinica So BernadoBarra da Tijuca

Terreno Padro1 de novembro de 1989 quarta feira Classificados Jornal do

Brasilrea: 1.500,00 m


Informante: Creci 18032(21) 325-5210



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ELEMENTOS AMOSTRAIS

ELEMENTO N 3

Localizao: Av. das Amricas, ao lado do Barra SulBarra da TijucaTerreno Padro12 de dezembro de 1989 tera feira Classificados Jornal doBrasil

rea: 1.230,00m


Informante: J Maio Imveis - Creci 12712 BNI(21) 240-7020

ELEMENTO N 4

Localizao: Av. das Amricas Km 11, prximo ao Condomnio InterlagosBarra daTijuca

Terreno Padro13 de dezembro de 1989 quarta feira Classificados Jornaldo Brasil

rea: 1.400,00m


Informante: Creci I 3685(21) 294-7142



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ELEMENTOS AMOSTRAIS

ELEMENTO N 5

Localizao: Av. das Amricas, prximo MansesBarra da TijucaTerreno Padro14 de dezembro de 1989 Classificados Jornal do Brasil

rea : 1.500,00m


Informante: Creci B 644(21) 325-7693

ELEMENTO N 6

Localizao: Av. das Amricas, 7607Barra da Tijuca

Terreno Padro21 de dezembro de 1989 quinta feira Classificados Jornal doBrasil

rea: 1.000,00m

Valor de Oferta de Venda da poca: US$ 130 milInformante: Proprietrio(21) 248-2602



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FATORES

1 - Fator de Fonte (fator de oferta ou de euforia) Ff :

Tomado como 0,90 para imveis em oferta de venda, considerando-se o desejo de vendere a negociao a ser realizada. Para negociaes realizadas, Ff= 1;

2 - Fator de Transposio ( fator de localizao) Ft

Tomado como igual unidade para imveis situados em reas com a mesma foracomercial e nobreza daquela do imvel avaliando, inferior unidade quando a amostraestiver em reas menos valorizadas e superior quando ocorrer o inverso. Em funo de napoca dessa avaliao no existir a Av. Ayrton Senna cadastrada, ser adotada umaescala de valores.

Excelente: 1,10

Muito Boa: 1,0

Boa : 0,90

Regular 0,80



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FATORES

3 - Fator de rea Fa :

representado pela expresso emprica

Fa= (rea do elemento pesquisado / rea do imvel avaliando)n

na qual n = 0,25quando a diferena entre as reas for inferior 30%

e n = 0,125 quando a diferena for superior a 30%

4 - Fator Equivalncia Fe:

Esse fator serve para corrigir a distoro do valor unitrio em funo do potencialedilcio de cada elemento amostral e em funo do tipo de solo. O imvel avaliando na

poca da locao constitua-se de um terreno totalmente alagadio, onde se necessitouma srie de obras para seu pleno aproveitamento.



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QUADRO DE HOMOGENEIZAO

Assim, para o imvel avaliando, sendo o valor unitrio

em nmeros inteiros de US$ 47,80/m, temos:Valor= US$ 47,80 / m x 6.668,25 m

Valor do terreno = US$ 318.742,35


VALOR VALOR UNITRIO

AMOSTRA UNITRIO FF Ft FA Fe HOMOGENEIZADO

(US$/m2) (US$/m2)

1 160,00 0,90 0,91 0,79 0,60 62,11

2

100,00

0,90

1,00

0,83

0,60 44,82

3 146,34 0,90 1,00 0,81 0,60 64,01

4

78,57

0,90

1,25

0,82

0,6043,49

5 106,67 0,90 1,00 0,83 0,60 47,81

6 130,00 0,90 1,11 0,79 0,60 61,56


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Na data de 01 de maio de 1989, o dlar equivalia a 1,027, dessaforma o valor do terreno era de NCZ$ 327.348,40 em maio de 1989

Na poca o terreno era alagado, de difcil acesso e com uma baixarentabilidade equivalente a 4,5% aa, em maio de 1989

VAluguel terreno= NCZ$ 1.227,00

(Um m il duzentos e vinte e sete Cruzados Novo s)

O valor do incio do contrato n 2.89.65.005-4, foi de NCZ$1.220,00, exatamente o que dizia o mercado imobilirio napoca.



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CLCULO DO VALOR DO TERRENO PELO MTODOCOMPARATIVO FEVEREIRO DE 2013


VALOR VALOR UNITRIO

AMOSTRA UNITRIO FF Ft FA FE HOMOGENEIZADO

(R$/m2) (R$/m2)

1 3.000,00 0,90 1,00 0,81 1,00 2.187,00

2

2.100,00

0,90

1,28

1,05

0,77

1.955,92

3 3.095,24 0,90 0,88 1,06 0,77 2.000,86

4

3.000,00

0,90

1,02

0,83

0,77

1.760,08

5 500,00 0,90 1,00 1,05 1,25 590,63

6 1.250,00 0,90 1,28 1,12 1,00 1.612,80

7 540,32 0,90 1,97 0,72 1,25 862,19

Xmax = R$ 1.923,10 / mXmin = R$ 1.211,04 / m


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Diviso em classes para determinao do valor de deciso:1 classe:

1.211,04 1.448,39

Neste intervalo no h elementos amostraispeso 0

2 classe:

1.448,39 1.685,74

Neste intervalo h uma amostra (1.612,80)peso 1

3 classe:

1.685,74 1.923,10

Neste intervalo h uma amostra (1.760,08)peso 1

Tomada de Deciso: R$ 1.686,41/m

Assim, para o imvel avaliando, sendo o valor unitrio em nmeros inteiros de R$ 1.686,00 / m, temos:

Valor= R$ 1.686,00 / m x 16.681,00 m(OCUPAO ATUAL)

Valor do terreno = R$ 28.124.166,00



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CLCULO DO VALOR DO TERRENO PELO

MTODO COMPARATIVO FEVEREIRO DE 2013

Para o imvel avaliando, sendo o valor unitrioem nmeros inteiros de R$ 1.686,00 / m,temos:

Valor= R$ 1.686,00 / m x 16.681,00 m

Vterreno= R$ 28.120.000,00(VINTE E OITO MILHES, CENTO E VINTE MIL Reais )



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VALOR DAS BENFEITORIAS

S = rea de construo = 16.085,25 m P = preo unitrio de construo calculado pelo SINDUSCON RIO--Sindicato da

Indstria da Construo Civil no Municpio do Rio de Janeiro, para o ms emreferncia (janeiro de 2.013) e de acordo com o padro construtivo do imvel. Nocaso foi utilizado o custo tipo padro normal:

CAL8-N P = R$ 1.235,10/ m

K = acrscimo percentual para cobrir os custos no previstos de administrao,lucro do construtor, ligaes, licenas e todos os custos indiretos, somente na parterelativa construo civil. No presente caso como se trata de um hospital onde so

necessrias instalaes especiais, ar condicionado central, oxignio, elevadores,entre outros, o percentual ser de 65%

K = 65 % P = R$ 1.235,10/ m x 1,65 = R$ 2.037,92/ m



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V benfeitorias= 16.085,25 x 2.037,92 Vbenfeitorias= R$ 32.780.452,00

Valor da construo depreciada:

Vc = 0,9447 x R$ 32.780.452,00 VALOR DAS CONSTRUES

R$ 30.970.000,00

(TRINTA MILHES E NOVECENTOS ESETENTA MIL REAIS)


VALOR DAS BENFEITORIAS


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O Mtodo Evolutivo consiste no somatrio dovalor do terreno calculado pelo MtodoComparativo de Mercado somado ao valor dasbenfeitorias existentes, com a aplicao de umFator de Comercializao. Assim, tem-se:

VI= (VT+ VB). FC


CLCULO DO VALOR DO IMVEL

PELO MTODO EVOLUTIVO


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VALOR DO IMVEL

VI= (28.120.000,00 + 30.970.000,00) x 1,10

VI= 59.090.000,00 x 1,10 = 64.999.000,00


Valo r do imvel = R$ 65.000.000,00(SESSENTA E CINCO MILHES de Reais )


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CLCULO DO VALOR DE

MERCADO ATUAL DE LOCAO

Para o valor do imvel de R$ 65.000,000,00, taxaconsagrada pelo mercado de 0,583% a.m. o valor locativo(Vloc.merc.) deveria ser de

Vloc.merc.= R$ 378.950,00 ou, em nmeros redondos

Vloc.merc. = R$ 379.000,00 (trezentos e setenta e nove

mil reais)



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CONCLUSO

A insero das benfeitorias feitas pela MEDISE,provocou uma exponencial valorizao que fez comque o aluguel total passasse a ser (dezembro de 2012,corrigido para fevereiro de 2013) de R$ 469.734,00

englobando o terreno e as construes, fato altamenteatraente para a Unio, que entregou um terrenopantanoso em 1.989 e v um fantstico retorno sem terinvestido um centavo sequer nas construes feitas e

que vieram a se incorporar ao seu patrimnio.


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CONCLUSO

O justo valor locativo atual de mercado do imvel

seria de R$ 379.000,00 (trezentos e setenta e nove milreais);

O valor pago no ltimo aluguel corrigido foi de R$

469.734,68 (quatrocentos e sessenta e nove milsetecentos e trinta e quatro reais e sessenta e oitocentavos), valor superior ao mercado de locao em12,39%. A mdia corrigida dos valores pagos no ano

de 2.012 de R$ 411.156,00 (quatrocentos e onze milcento e cinquenta e seis reais), valor superior aomercado em 8,48%.



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CONCLUSO FINAL

Por tais fatos, conclui-se que o contratofeito entre a INFRAERO e a MEDISE, foialtamente lucrativo aos cofres da UNIOFEDERAL que viu transformar um terrenobaldio numa rea pantanosa no magnficoimvel nele implantado pela MEDISE

ocupado pelo HOSPITAL BARRA DORgerando considervel renda para os cofrespblicos.



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XVII COBREAP SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN & SIMONE FEIGELSON

OBRIGADO

Casos Especiais Em Pericias e Avaliações-sérgio Antonio Abunahman -Simone Feigelson

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