Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2020...Dados cadastrais do terreno: Este documento...
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Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004. A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 03/08/2020, em 2.674,00 - da construção: 5.909,00 - de terreno: Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/ THIAGO GONZAGA EMYGDIO (CPF 311.802.298-19) Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2020. 2.2020.001023334-2 Data de Emissão: Número do Documento: Solicitante: 05/05/2020 Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU JD EUROPA ED LA CONCORDE J E CEP 04536-001 JD EUROPA ED LA CONCORDE J E CEP 04536-001 R JERONIMO DA VEIGA, 248 - AP 202 E VG R JERONIMO DA VEIGA, 248 - AP 202 E VG Valores de m² (R$): Local do Imóvel: Endereço para entrega da notificação: Contribuinte(s): CNPJ 06.178.044/0001-92 CNV MARCAS E PARTICIPACOES DE NEGOCIOS LTDA. 2020 016.056.0062-8 Cadastro do Imóvel: 170.468,00 - da construção: 0,00 - da área não incorporada: 80.414,00 250.882,00 Base de cálculo do IPTU: - da área incorporada: Valores para fins de cálculo do IPTU (R$): Dados cadastrais da construção: 29,74 Testada (m): 0 Área não incorporada (m²): Área incorporada (m²): 1.323 1.323 Área total (m²): 0,0056 Fração ideal: uso especial 75 414 Área ocupada pela construção (m²): Uso: Área construída (m²): Padrão da construção: 4-C 2003 Ano da construção corrigido: Dados cadastrais do terreno: Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1058305-87.2019.8.26.0100 e código 901E0EE. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por THIAGO GONZAGA EMYGDIO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 13/05/2020 às 13:22 , sob o número WJMJ20406195161 . fls. 732
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Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004.
A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 03/08/2020, em
2.674,00- da construção:
5.909,00- de terreno:
Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/
THIAGO GONZAGA EMYGDIO (CPF 311.802.298-19)
Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2020.
2.2020.001023334-2
Data de Emissão:
Número do Documento:
Solicitante:
05/05/2020
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU
JD EUROPA ED LA CONCORDE J E CEP 04536-001
JD EUROPA ED LA CONCORDE J E CEP 04536-001
R JERONIMO DA VEIGA, 248 - AP 202 E VG
R JERONIMO DA VEIGA, 248 - AP 202 E VG
Valores de m² (R$):
Local do Imóvel:
Endereço para entrega da notificação:
Contribuinte(s):
CNPJ 06.178.044/0001-92 CNV MARCAS E PARTICIPACOES DE NEGOCIOS LTDA.
2020
016.056.0062-8Cadastro do Imóvel:
170.468,00- da construção:0,00- da área não incorporada:
80.414,00
250.882,00Base de cálculo do IPTU:
- da área incorporada:
Valores para fins de cálculo do IPTU (R$):
Dados cadastrais da construção:
29,74Testada (m):0Área não incorporada (m²):
Área incorporada (m²): 1.323
1.323Área total (m²):0,0056Fração ideal:
uso especial
75
414Área ocupada pela construção (m²): Uso:
Área construída (m²): Padrão da construção: 4-C
2003Ano da construção corrigido:
Dados cadastrais do terreno:
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ANEXO B4 – CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO
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ANEXO B5 – CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO
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Varanda
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Dormitório
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ANEXO C – IMÓVEL 0 3: Rua Pro fe s s o r Man o e lito de Orn e llas , n º 10 4
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ANEXO C1 – PESQUISA DE MERCADO
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# En d er eço In for m a n t eTelefon e d o in for m a n t e
Ar ea p r iv a t iv a
Id a d e Con ser v .
Est a d o d e con ser v a çã o
H oss H eid eck
Qu a lid .Pa d r ã o
con st r u t iv o CUB
Set or / Qu a d r a
In d ice Fisca l
Su ít es Va r a n d a sVa g a s d e g a r a g em cob er t a
S. Fest a s
Pla y g .S.
J og osAca d em . Qu a d r a
Q. Ten is
Piscin a Ch u r r a sq. Sa u n a Va lor t ot a l
1 R. Pr of. Ma n oeli t o d e Or n ella s, 1 0 4 Ra u l Cost a (1 1 ) 5 6 4 1 -4 6 4 6 3 0 ,0 0 1 9 2 0 ,8 2 9 1 .3 .3 2 0 8 7 / 4 4 1 1 .7 3 2 ,0 0 1 0 1 1 0 0 1 0 0 1 0 1 2 4 9 .0 0 0 ,0 0
2 R. Pr of. Ma n oeli t o d e Or n ella s, 1 0 4 Mia n i Im óv eis (1 1 ) 3 7 6 8 -8 4 5 0 2 9 ,0 0 1 9 2 0 ,8 2 9 1 .3 .3 2 0 8 7 / 4 4 1 1 .7 3 2 ,0 0 1 0 1 1 0 0 1 0 0 1 0 1 2 6 5 .0 0 0 ,0 0
3 R. Alex a n d r e Du m a s, 1 1 2 8 Ma r isol Pest a n a (1 1 ) 9 8 7 8 6 -3 7 3 8 7 0 ,0 0 3 5 3 0 ,6 2 2 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 4 9 1 .6 5 3 ,0 0 1 1 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 5 2 9 .0 0 0 ,0 0
4 R. Alex a n d r e Du m a s, 1 3 0 0 Lu ll is (1 1 ) 9 9 3 2 8 -0 5 0 0 4 9 ,0 0 2 2 2 0 ,8 0 2 1 .3 .4 2 0 8 7 / 1 6 1 1 .8 8 2 ,0 0 0 1 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 4 6 0 .0 0 0 ,0 0
5 R. Alex a n d r e Du m a s, 1 3 0 0 Nov a Sh ek in a h (1 1 ) 5 1 8 1 -2 0 0 6 4 8 ,0 0 2 2 2 0 ,8 0 2 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 6 1 1 .8 8 2 ,0 0 0 1 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 5 3 0 .0 0 0 ,0 0
6 R. Alex a n d r e Du m a s, 1 3 0 0 Plu s Im óv eis (1 1 ) 9 9 9 0 1 -2 3 1 4 4 6 ,0 0 2 2 2 0 ,8 0 2 1 .3 .4 2 0 8 7 / 1 6 1 1 .8 8 2 ,0 0 1 0 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 4 7 9 .0 0 0 ,0 0
7 R. Alex a n d r e Du m a s, 1 3 0 0 Fer n a n d es Oliv eir a (1 1 ) 5 5 2 1 -0 8 4 8 4 5 ,0 0 2 2 3 0 ,7 8 9 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 6 1 1 .8 8 2 ,0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 4 3 6 .0 0 0 ,0 0
8 R. Alex a n d r e Du m a s, 1 3 0 0 Sa n t o Am a r o Im óv eis (1 1 ) 9 8 9 6 4 -6 1 7 4 5 0 ,0 0 2 2 2 0 ,8 0 2 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 6 1 1 .8 8 2 ,0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 4 6 0 .0 0 0 ,0 0
9 R. Alex a n d r e Du m a s, 2 1 9 Mor a es Reis Im óv eis (1 1 ) 9 4 0 5 6 -3 2 0 7 7 0 ,0 0 1 9 2 0 ,8 2 9 1 .3 .3 2 0 8 8 / 0 4 4 1 .4 4 8 ,0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 6 0 0 .0 0 0 ,0 0
1 0 R. Am ér ico Br a si lien se, 1 0 2 5 Ma r ia M. R. Gon za lez (1 1 ) 9 9 9 7 6 -5 2 8 2 5 0 ,0 0 7 2 0 ,9 4 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 1 6 1 .7 5 7 ,0 0 1 1 2 1 0 1 1 0 0 1 1 1 6 5 0 .0 0 0 ,0 0
1 1 R. Am ér ico Br a si lien se, 1 0 2 5 Br ok er H ou se (1 1 ) 9 7 3 8 2 -6 5 6 7 5 3 ,0 0 7 2 0 ,9 4 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 1 6 1 .7 5 7 ,0 0 1 1 1 1 0 1 1 0 0 1 1 1 6 1 5 .0 0 0 ,0 0
1 2 R. Am ér ico Br a si lien se, 1 0 2 5 Rod r ig o Sch ia v in a t o (1 1 ) 9 7 5 5 1 -0 0 7 5 5 1 ,0 0 7 2 0 ,9 4 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 1 6 1 .7 5 7 ,0 0 1 1 1 1 0 1 1 0 0 1 1 1 5 1 0 .0 0 0 ,0 0
1 3 R. Am ér ico Br a si lien se, 2 1 6 3 S.C d a Silv a Im óv eis (1 1 ) 9 8 6 9 9 -0 2 4 0 3 1 ,0 0 1 3 3 0 ,8 7 5 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 9 0 2 .0 8 8 ,0 0 1 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 2 3 9 .0 0 0 ,0 0
1 4 R. Am ér ico Br a silien se , 2 2 2 4 Ga r cia Im óv eis (1 1 ) 9 4 7 3 3 -4 9 9 8 6 8 ,0 0 2 1 0 ,9 8 3 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 9 6 1 .9 5 6 ,0 0 1 1 2 1 1 1 1 0 0 1 1 1 7 0 0 .0 0 0 ,0 0
1 5 R. Am ér ico Br a silien se , 2 2 2 4 Fla v io T iezer in i (1 1 ) 4 7 5 0 -6 8 5 0 5 0 ,0 0 2 2 0 ,9 8 1 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 9 6 1 .9 5 6 ,0 0 1 1 1 1 1 1 1 0 0 1 1 1 6 5 0 .0 0 0 ,0 0
1 6 R. Am ér ico Br a silien se , 2 2 2 4 O Melh or Da Zon a Su l (1 1 ) 9 9 9 1 6 -7 3 7 1 7 0 ,0 0 2 2 0 ,9 8 1 1 .3 .4 2 0 8 7 / 1 9 6 1 .9 5 6 ,0 0 1 1 2 1 1 1 1 0 0 1 1 1 7 5 0 .0 0 0 ,0 0
1 7 R. Am ér ico Br a silien se , 2 2 2 4 Fla v io T iezer in i (1 1 ) 4 7 5 0 -6 8 5 0 5 0 ,0 0 2 2 0 ,9 8 1 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 9 6 1 .9 5 6 ,0 0 1 1 1 1 1 1 1 0 0 1 1 1 5 7 0 .0 0 0 ,0 0
1 8 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 1 2 6 Lu iz A.M. Sa n ch ez (1 1 ) 9 9 8 9 8 -4 3 9 4 5 3 ,0 0 3 1 0 ,9 7 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 2 2 1 .6 3 8 ,0 0 1 1 1 1 1 0 1 0 0 1 0 0 5 4 4 .5 0 0 ,0 0
1 9 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 1 3 0 9 Felip e Ca r d oso Dou r a d o (1 1 ) 9 6 1 7 5 -5 9 5 8 6 0 ,0 0 1 9 2 0 ,8 2 9 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 8 6 1 .9 7 8 ,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 1 0 .0 0 0 ,0 0
2 0 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 1 5 5 H elen a Ca st r o Sa n t os (1 1 ) 9 9 2 5 5 -2 2 3 7 6 0 ,0 0 1 9 2 0 ,8 2 9 1 .3 .4 2 0 8 7 / 1 2 3 1 .6 2 2 ,0 0 1 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 0 4 4 0 .0 0 0 ,0 0
2 1 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 1 5 5 Lu iz C. T . G. Ca m a r g o (1 1 ) 9 9 2 9 1 -7 0 0 7 5 5 ,0 0 1 9 2 0 ,8 2 9 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 2 3 1 .6 2 2 ,0 0 1 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 0 4 6 0 .0 0 0 ,0 0
2 2 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 1 5 5 Ben o Ma r cio Ka r lik (1 1 ) 9 8 5 9 1 -8 5 8 0 5 5 ,0 0 1 9 2 0 ,8 2 9 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 2 3 1 .6 2 2 ,0 0 1 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 0 4 2 0 .0 0 0 ,0 0
2 3 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 2 5 0 Ed u a r d o Mor a is Rib eir o (1 1 ) 9 4 7 5 0 -6 6 4 4 6 0 ,0 0 3 1 0 ,9 7 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 3 7 7 1 .6 3 0 ,0 0 1 1 2 1 0 0 1 1 0 1 1 1 5 3 0 .0 0 0 ,0 0
2 4 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 8 3 3 Teod or o Im óv eis (1 1 ) 9 9 9 1 9 -1 3 2 2 5 5 ,0 0 1 7 2 0 ,8 5 4 1 .3 .4 2 0 8 7 / 1 5 4 1 .8 1 8 ,0 0 0 0 1 0 1 1 1 0 0 1 1 0 5 1 0 .0 0 0 ,0 0
2 5 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 8 3 3 Zer o Qu a t r o (1 1 ) 9 8 9 2 3 -6 3 3 6 5 2 ,0 0 1 7 2 0 ,8 5 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 5 4 1 .8 1 8 ,0 0 0 0 1 0 1 1 1 0 0 1 1 0 5 5 5 .0 0 0 ,0 0
2 6 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 9 4 Bloom (1 1 ) 9 2 3 9 4 -5 1 4 0 6 5 ,0 0 2 9 2 0 ,7 1 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 2 1 1 .6 5 8 ,0 0 1 1 1 1 0 0 1 0 0 1 1 0 5 3 0 .0 0 0 ,0 0
2 7 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 9 4 RE/ MAX (1 1 ) 9 9 5 7 2 -1 2 0 2 6 5 , 0 0 2 9 2 0 ,7 1 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 2 1 1 .6 5 8 ,0 0 1 1 1 1 0 0 1 0 0 1 1 0 4 7 5 .0 0 0 ,0 0
2 8 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 9 4 J . Nog u eir a (1 1 ) 9 7 5 4 1 -3 2 5 7 6 7 ,0 0 2 9 2 0 ,7 1 4 1 .3 .4 2 0 8 7 / 1 2 1 1 .6 5 8 ,0 0 1 1 1 1 0 0 1 0 0 1 1 0 8 1 0 .0 0 0 ,0 0
2 9 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 9 4 Pa u lo Rob er t o Lea r d i (1 1 ) 9 4 0 1 9 -8 4 3 1 6 4 ,0 0 2 9 2 0 ,7 1 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 2 1 1 .6 5 8 ,0 0 1 1 1 1 0 0 1 0 0 1 1 0 7 4 0 .0 0 0 ,0 0
3 0 R. An t ôn io d a s Ch a g a s, 9 7 Ed u a r d o Mor a is Rib eir o (1 1 ) 9 4 7 5 0 -6 6 4 4 5 2 ,0 0 3 2 0 ,9 7 4 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 2 2 1 .6 3 8 ,0 0 0 1 1 1 1 0 1 0 0 1 0 0 4 5 9 .0 0 0 ,0 0
3 1 R. Con st a n t in o d e Sou za , 9 1 4 Ch a v es Assessor ia (1 1 ) 3 4 8 8 -8 0 8 0 4 7 ,0 0 1 1 2 0 ,9 1 3 1 .3 .4 2 0 8 6 / 0 7 3 2 .4 1 4 ,0 0 1 1 1 1 0 0 1 0 0 1 1 1 6 2 5 .0 0 0 ,0 0
3 2 R. Éd ison , 5 1 0 B4 K Con su lt or ia (1 1 ) 9 5 0 1 7 -2 0 2 8 6 5 ,0 0 6 3 0 ,9 3 7 1 .3 .4 2 0 8 6 / 0 7 5 1 .4 3 9 ,0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 9 0 0 .0 0 0 ,0 0
3 3 R. H en r i Du n a n t , 1 0 6 6 Lu isa A. Cor r ea De Melo (1 1 ) 9 4 8 4 2 -1 7 1 7 5 0 ,0 0 4 2 0 ,9 7 4 1 .3 .3 2 0 8 5 / 6 4 3 1 .5 0 0 ,0 0 1 1 1 1 0 1 1 0 0 1 0 0 7 6 0 .0 0 0 ,0 0
3 4 R. H en r i Du n a n t , 1 0 6 6 Ed ison Ru v olo (1 1 ) 9 6 3 4 2 -6 6 2 5 5 0 ,0 0 4 2 0 ,9 7 4 1 .3 .4 2 0 8 5 / 6 4 3 1 .5 0 0 ,0 0 1 1 1 1 0 1 1 0 0 1 0 0 8 4 9 .9 0 0 ,0 0
3 5 R. H en r i Du n a n t , 1 0 6 6 Rod r ig o Fr a g oso (1 1 ) 9 7 9 8 7 -5 4 3 8 3 3 ,0 0 4 2 0 ,9 7 4 1 .3 .4 2 0 8 5 / 6 4 3 1 .5 0 0 ,0 0 0 1 1 1 0 1 1 0 0 1 0 0 5 5 0 .0 0 0 ,0 0
3 6 R. H en r i Du n a n t , 1 0 6 6 Rod r ig o Fr a g oso (1 1 ) 9 7 9 8 7 -5 4 3 8 3 3 ,0 0 4 2 0 ,9 7 4 1 .3 .3 2 0 8 5 / 6 4 3 1 .5 0 0 ,0 0 0 1 1 1 0 1 1 0 0 1 0 0 4 5 0 .0 0 0 ,0 0
3 7 R. H en r i Du n a n t , 1 0 7 0 Sit e Loca t ion (1 1 ) 9 7 6 1 1 -2 2 6 7 3 3 ,0 0 3 2 0 ,9 7 4 1 .3 .4 2 0 8 5 / 6 4 3 1 .5 0 0 ,0 0 1 1 1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 6 5 0 .0 0 0 ,0 0
3 8 R. H en r i Du n a n t , 2 0 3 Ma r in a Sou za Im óv eis (1 1 ) 9 8 5 2 7 -3 5 2 7 3 3 ,0 0 1 3 2 0 ,8 9 1 .3 .4 2 0 8 7 / 3 7 8 1 .8 0 2 ,0 0 1 1 1 0 1 0 1 1 0 1 1 0 3 7 6 .0 0 0 ,0 0
3 9 R. J osé Gu er r a , 1 3 0 Fid el Lop es (1 1 ) 9 9 2 5 4 -5 1 3 1 7 0 ,0 0 1 3 2 0 ,8 9 1 .3 .4 2 0 8 7 / 4 7 9 1 .5 3 6 ,0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 6 2 0 .0 0 0 ,0 0
4 0 R. J osé Gu er r a , 2 2 2 4 Fla v io T iezer in i (1 1 ) 4 7 5 0 -6 8 5 0 7 0 ,0 0 2 2 0 ,9 8 1 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 9 6 1 .7 6 6 ,0 0 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 7 7 5 .0 0 0 ,0 0
4 1 R. J osé Gu er r a , 2 2 2 4 Rea l Est a t e SP (1 1 ) 9 5 3 2 8 -6 8 0 5 5 0 ,0 0 2 1 0 ,9 8 3 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 9 6 1 .7 6 6 ,0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 4 0 .0 0 0 ,0 0
4 2 R. J osé Gu er r a , 2 2 2 4 Rea l Est a t e SP (1 1 ) 9 5 3 2 8 -6 8 0 5 6 8 ,0 0 2 1 0 ,9 8 3 1 .3 .3 2 0 8 7 / 1 9 6 1 .7 6 6 ,0 0 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6 9 0 .0 0 0 ,0 0
4 3 R. Lu ís Cor r eia d e Melo, 2 5 0 Rod r ig o Sch ia v in a t o (1 1 ) 9 7 5 5 1 -0 0 7 5 6 0 ,0 0 1 2 2 0 ,9 0 2 1 .3 .3 2 0 8 7 / 4 3 4 1 .2 9 6 ,0 0 1 1 2 1 1 1 1 1 0 1 1 1 5 9 0 .0 0 0 ,0 0
4 4 R. Lu ís Cor r eia d e Melo, 2 5 0 ROFE (1 1 ) 9 7 6 7 6 -5 2 0 3 6 0 ,0 0 1 2 2 0 ,9 0 2 1 .3 .3 2 0 8 7 / 4 3 4 1 .2 9 6 ,0 0 1 1 2 1 1 1 1 1 0 1 1 1 7 4 0 .0 0 0 ,0 0
4 5 R. Lu ís Cor r eia d e Melo, 8 6 Rod r ig o Sch ia v in a t o (1 1 ) 9 7 5 5 1 -0 0 7 5 4 0 ,0 0 8 2 0 ,9 3 4 1 .3 .4 2 0 8 7 / 4 3 4 1 .2 9 6 ,0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 4 0 0 .0 0 0 ,0 0
4 6 R. Lu ís Cor r eia d e Melo, 8 6 Zer o Qu a t r o (1 1 ) 9 8 9 2 3 -6 3 3 6 3 8 ,0 0 8 2 0 ,9 3 4 1 .3 .4 2 0 8 7 / 4 3 4 1 .2 9 6 ,0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 4 8 3 .0 0 0 ,0 0
4 7 R. Lu ís Cor r eia d e Melo, 9 2 Tr ica se (1 1 ) 9 4 4 6 6 -0 6 6 9 6 7 ,0 0 2 1 0 ,9 8 3 1 .3 .3 2 0 8 7 / 4 3 0 1 .3 8 7 ,0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 8 9 5 .0 0 0 ,0 0
4 8 R. Lu ís Cor r eia d e Melo, 9 2 FMS (1 1 ) 9 4 7 1 7 -4 4 1 7 5 5 ,0 0 2 1 0 ,9 8 3 1 .3 .3 2 0 8 7 / 4 3 0 1 .3 8 7 ,0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 6 8 0 .0 0 0 ,0 0
4 9 R. Lu ís Cor r eia d e Melo, 9 2 A. Oliv eir a (1 1 ) 9 8 3 0 3 -7 7 1 1 3 7 ,0 0 2 2 0 ,9 8 1 1 .3 .4 2 0 8 7 / 4 3 0 1 .3 8 7 ,0 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 4 2 8 .0 0 0 ,0 0
5 0 R. Lu ís Cor r eia d e Melo, 9 2 Zer o Qu a t r o (1 1 ) 9 8 9 2 3 -6 3 3 6 6 8 ,0 0 2 2 0 ,9 8 1 1 .3 .4 2 0 8 7 / 4 3 0 1 .3 8 7 ,0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 8 2 5 .0 0 0 ,0 0
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ANEXO C2 – MEMORIAL DE CÁLCULO
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a ) Ob s o l e s c ê n c i a
É empregado para avaliar e homogeneizar os estados de conservação do imóvel avaliando e
das amostras de referência. Para tanto é utilizada a combinação de duas metodologias de
avaliação, o Método de Heidecke, onde são observadas as características de cada estado de
conservação, bem como a depreciação de cada um destes, e o Método de Ross, o qual correlaciona
a obsolescência de acordo com a idade da edificação. Da combinação destas duas metodologias
anteriores obtém-se o Mé to do de Ro ss -H e ide cke , utilizado neste laudo.
O fator de obsolescência unitário é obtido através da expressão a seguir:
Focun = R + K x (1 – R)
Onde:
Focun = Fator de Obsolescência unitário;
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, conforme Tabe la 1;
K = Fator de Ross-Heidecke tabelado, conforme Tabe la 2 .
Tabela 1. Coeficiente residual do fator de obsoletism o.
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Tabela 2. Tabela de Ross-Heidecke de obsoletism o.
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O detalhamento das características de cada estado de conservação, bem como as condições
para seu enquadramento, podem ser conferidas na Tabe la 3 a seguir.
Tabela 3. Padrões de conservação de im óveis e suas desvalorizações conform e Critério de Heidecke.
Estado da Edificação De pre ciação (%) Caracte rís ticas
1 Novo 0 ,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0 ,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
uma demão de pintura para recompor sua aparência.
3 Regular 2,52
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
5 Reparos Simples 18,10
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e
trincas, com estabilização e/ ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas
possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a
substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou
substituição de telhas da cobertura.
7 Reparos Importantes 52,60
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas
possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização
ou no telhado.
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e
paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100 ,00 Edificação em estado de ruína.
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b ) P a d r ã o Co n s t r u t i v o
Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento entre
os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um destes,
conforme as tabelas a seguir.
CLASSE 1 - RESIDENCIAL
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.1 - Padrão
Econômico
Edificações com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com projeto arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente sem espaço para estacionamento, podendo, o térreo, apresentar destinações diversas, tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco. Un idade s n o rm alm e n te co n s titu ídas de s ala, um o u m ais do rm itó rio s , ban h e iro , co zin h a e áre a de s erviço co n jugada, n o rm alm e n te s em de pe n dê n cias de e m pre gada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos, tais como: Piso s - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco, forração ou até cimentado; Pare de s - pintura látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas áreas molhadas; In s talaçõ e s h idráu licas - sumários com número mínimo de pontos de água, banheiros dotados de peças sanitárias básicas, de modelo simples; In s talaçõ e s e lé tricas - sumárias, com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Es quadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico.
0 ,600 1,020 0 ,810
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fls. 744
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.2 - Padrão Simples
Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Un idade s n o rm alm e n te co n s titu ídas de s ala, um o u m ais do rm itó rio s , ban h e iro , co zin h a e áre a de s e rviço co n jugada o u se parada po r m e ia pare de , ge ralm e n te s em de pe n dê n cias de e m pre gada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - cerâmica simples, vinílico, taco ou forração; Pare de s - pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas; In s talaçõ e s h idráu licas - sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria, peças sanitárias básicas, de modelo simples; In s talaçõ e s e lé tricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns; Es quadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum.
1,032 sem
elevador;
1,260 com
elevador.
1,500 sem
elevador;
1,680 com
elevador.
1,266 sem
elevador;
1,470 com
elevador.
Par
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fls. 745
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.3 - Padrão Médio
Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As Áreas comuns apresentam acabamento de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Un idade s co n te n do s alas para do is am bie n te s , co zin h a, áre a de s erviço co n jugada, do is o u trê s do rm itó rio s (po de n do te r um a s u íte ) e um a vaga de garage m po r un idade , po de n do po ssu ir, tam bé m , de pe n dê n cia de e m pre gada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito; Pare de s - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial; In s talaçõ e s h idráu licas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecimento individual; In s talaçõ e s e lé tricas - completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Es quadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.
1,512 sem
elevador;
1,692 com
elevador.
1,980 sem elevador;
2,160 com elevador.
1,746 sem
elevador;
1,926 com
elevador.
Par
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fls. 746
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.4 - Padrão
Superior
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinados com detalhes de granito ou material equivalente. Un idade s co n te n do s alas para do is o u m ais am bie n te s , trê s do rm itó rio s , pe lo m en o s um a su íte , co zin ha, do is o u m ais ban h e iro s co m ple to s (pe lo m en o s um a s u íte ) , de pe n dê n cias para e m pre gada e duas o u m ais vagas de e s tacio n am e n to . Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou granito; Pare de s - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica; In s talaçõ e s h idráu licas - completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade, aquecimento central; In s talaçõ e s e lé tricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações; Es quadrias - caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.
1,992 sem
elevador;
2,172 com
elevador.
2,460 sem
elevador;
2,640 com
elevador.
2,226 sem
elevador;
2,406 com
elevador.
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fls. 747
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.5 - Padrão
Fino
Edificação exibindo linhas arquitetônicas esmeradas. Normalmente composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de segurança. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente. Un idade s co m pe lo m en o s quatro do rm itó rio s (pe lo m en o s duas su íte s ) , s ala para trê s o u m ais am bie n te s , de pe n dê n cias de e m pre gada, am pla áre a de s erviço e pe lo m en o s trê s vagas de e s tacio n am e n to , e ve n tualm e n te acre s cidas de o utras para vis itan te s . Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar; Pare de s - pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, fórmica ou similar; In s talaçõ e s h idráu licas - completas e obedecendo a disposição especial, com peças sanitárias e metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central; In s talaçõ e s e lé tricas - sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomada para usos diversos, inclusive para equipamentos eletrodomésticos, eventualmente ar-condicionado; Es quadrias - madeira ou alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais.
2,652 3,480 3,066
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fls. 748
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.6 - Padrão Luxo
Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetônico singular, com áreas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada, com acessos e circulação independentes para a parte social e de serviço. Saguão social amplo e pé direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decoração esmerados e controlado com sistema de vigilância por TV. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto paisagístico, em geral contendo área de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetônico em concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material equivalente. Un idade s am plas , n o rm alm e n te um a po r an dar, po de n do s er duple x o u triple x, co m pre o cupação e s pe cialm e n te vo ltada n a dispo s ição do s am bien te s caracte rizada pe la circu lação dife re n ciada n as áre as so ciais , ín tim a e de s erviço . Co n ten do s alas para dive rs o s am bie n te s ( e s tar, jan tar, ín tim a, lare ira, alm o ço , biblio teca) , pe lo m en o s quatro su íte s , co m clo s e t, s en do um a m ás ter, co zin ha, de s pe n s a e áre a de s erviço co m in s talaçõ e s co m ple tas para e m pre gado s , alé m de varan das n as quais po de m e s tar in clu ídas churrasque iras e pis cin as privativas . No rm alm en te quatro o u m ais vagas de e s tacio n am en to po r un idade , alé m de o utras para vis itan te s . Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalações e dos materiais de acabamento empregados, geralmente personalizados e caracterizados por trabalhos especiais.
3,49 ou maior -
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fls. 749
ANEXO B2 – CÁLCULOS ESTATÍSTICOS
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MODELO
Au t or : Th ia g o Gon za g a Em y g d io
Mod elo: 1 0 5 8 3 0 5 -8 7 .2 0 1 9 .8 .2 6 .0 1 0 0
Da t a d e cr ia çã o: 2 2 / 0 4 / 2 0 2 0
Ár ea d e con cen t r a çã o: Av a lia çã o d e Ben s
Tip olog ia em est u d o: Ap a r t a m en t os
Descr içã o d o m od elo:
Da d os d o m od elo:
Da d os u t iliza d os:
Va r iá v eis d o m od elo:
Va r iá v eis u t iliza d a s:
Coef. d e cor r ela çã o
Coef. d e d et er m in a çã o
Desv io p a d r ã o
Nor m a lid a d e:
9 6 7 2 8 ,3 8 6 9 9 6 7 2 8 ,3 8 6 9
[ 6 8 , 9 4 , 1 0 0 ]
Re g r e s s ã o Es t i m a t i v a
0 ,8 4 3 7 4 4 4 0 3 0 ,8 4 3 7 4 4 4 0 3
0 ,7 1 1 9 0 4 6 1 7 0 ,7 1 1 9 0 4 6 1 7
Mo d e l o d o Si s DEA
5 0
5 0
1 2
1 2
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fls. 751
RESULTADOS
Va r iá v el Méd ia Mín im o Má x im o Coefic ien t e t Sig ( %) t r a n sf
A r e a p r i v a t i v a 3 ,9 4 3 ,3 7 4 ,2 5 4 1 6 .2 1 2 5 ,9 7 0 ,0 1 ln ( x )
Es t a d o d e co n s e r v a çã o - H o s s H e i d e ck 0 ,8 9 2 0 ,6 2 2 0 ,9 8 3 7 5 4 .4 1 3 3 ,2 7 0 ,2 3 x
Pa d r ã o co n s t r u t i v o - CUB 0 ,4 8 2 0 ,4 1 7 0 ,5 8 8 -1 .2 4 6 .8 1 7 -2 ,9 1 0 ,6 1 1 / x
In d i ce Fi s ca l 1 .6 7 7 ,9 4 1 .2 9 6 ,0 0 2 .4 1 4 ,0 0 -2 1 -0 ,2 8 7 7 ,7 3 x
Su í t e s 0 ,7 0 1 7 2 .3 6 9 1 ,9 7 5 ,6 6 x
V a r a n d a s 0 ,8 0 1 6 8 .3 5 3 1 ,5 4 1 3 ,0 7 x
V a g a s d e g a r a g e m co b e r t a 1 ,1 0 2 -4 6 .3 9 0 -0 ,9 6 3 4 ,5 6 x
S.Fe s t a s 0 ,8 0 1 -2 .5 9 9 -0 ,0 6 9 5 ,0 8 x
A ca d e m . 0 ,7 0 1 2 3 .6 4 5 0 ,5 5 5 8 ,5 2 x
Pi s ci n a 0 ,8 0 1 -3 2 .0 9 7 -0 ,5 5 5 8 ,6 3 x
Sa u n a 0 ,5 0 1 -2 .9 8 0 -0 ,0 7 9 4 ,1 1 x
V a l o r t o t a l 5 6 8 .0 4 8 ,0 0 2 3 9 .0 0 0 ,0 0 9 0 0 .0 0 0 ,0 0 -1 .1 4 4 .4 2 0 -3 ,2 8 0 ,2 2 y
Fon t e d e Va r ia çã o Som a d os Qu a d r a d os Gr a u s d e Lib er d a d e Qu a d r a d o Méd io F ca lcu la d o
Ex p lica d a 8 ,7 8 5 7 1 E+1 1 1 1 7 9 8 7 0 1 1 5 7 4 3 8 ,5 3 6 4 3 2 7 4 8
Nã o ex p lica d a 3 ,5 5 5 4 2 E+1 1 3 8 9 3 5 6 3 8 0 8 3 2
Tot a l 1 ,2 3 4 1 1 E+1 2 4 9
An á lise d a Va r iâ n cia
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VARIÁVEIS
Nom e Tip o Cla ssifica çã o Descr içã o d a v a r á v el H a b ili t a d a
En d er eço Tex t o Tex t o En d er eço com p let o d o im óv el sim
In for m a n t e Tex t o Tex t o Nom e ou id en t ifica çã o d o in for m a n t e sim
Telefon e d o in for m a n t e
Tex t o Tex t o Telefon e ou n ú m er o d e con t a t o d o in for m a n t e sim
Ar ea p r iv a t iv a Nu m ér ica Qu a n t it a t iv a Ar ea p r iv a t iv a d a u n id a d e m ed id a em m ² sim
Id a d e Tex t o Tex t o Id a d e d o im óv el sim
Con ser v . Tex t o Tex t o Con ser v a çã o d e a cor d o com IBAPE sim
Est a d o d e con ser v a çã o - H oss
H eid eckNu m ér ica Pr ox y
Est a d o d e con ser v a çã o con sid er a n d o os coeficien t es d e d ep r ecia çã o física
sim
Qu a lid . Tex t o Tex t o Qu a lid a d e d e a cor d o com IBAPE sim
Pa d r ã o con st r u t iv o -CUB
Nu m ér ica Pr ox yPa d r ã o d e con st r u çã o d o im óv el t en d o com o b a se
p a r a a esca la o CUB (Cu st o Un it á r io Ba sico)sim
Set or / Qu a d r a Tex t o Tex t o Set or e qu a d r a fisca l d o im óv el sim
In d ice Fisca l Nu m ér ica Pr ox yVa r iá v el d e m a cr oloca liza çã o con st r u íd a com b a se
n os in d ices fisca is d a PGV d o m u n icíp iosim
Su ít es Nu m ér ica Qu a n t it a t iv a Qu a n t id a d e d e su ít es e sem i-su ít es sim
Va r a n d a s Nu m ér ica Qu a n t it a t iv a Qu a n t id a d e d e v a r a n d a s sim
Va g a s d e g a r a g em cob er t a
Nu m ér ica Qu a n t it a t iv a Tot a l d e v a g a s d e g a r a g em in clu in d o a s cob er t a s sim
S.Fest a s Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) sim
Pla y g . Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) n ã o
S. J og os Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) n ã o
Aca d em . Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) sim
Qu a d r a Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) n ã o
Q. Ten is Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) n ã o
Piscin a Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) sim
Ch u r r a sq. Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) n ã o
Sa u n a Nu m ér ica Dicot om ica Pr esen ça (1 ) ou Au sên cia (0 ) sim
Va lor t ot a l Nu m ér ica Dep en d en t e Va lor t ot a l d o im óv el sim
Par
a co
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ir o
orig
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, ace
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o si
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.
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RESÍDUOS
Da d o Ob ser v a d o Est im a d o Resíd u o Resíd u o ( %) Res. / DP
1 2 4 9 .0 0 0 ,0 0 2 4 8 .5 9 8 ,7 0 4 0 1 0 ,1 6 % 0 ,0 0
2 2 6 5 .0 0 0 ,0 0 2 6 4 .1 7 4 ,5 9 8 2 5 0 ,3 1 % 0 ,0 1
3 5 2 9 .0 0 0 ,0 0 5 8 2 .4 7 2 ,8 5 -5 3 4 7 3 -1 0 ,1 1 % -0 ,5 5
4 4 6 0 .0 0 0 ,0 0 5 1 5 .0 1 7 ,3 9 -5 5 0 1 7 -1 1 ,9 6 % -0 ,5 7
5 5 3 0 .0 0 0 ,0 0 4 7 1 .2 9 9 ,6 6 5 8 7 0 0 1 1 ,0 8 % 0 ,6 1
6 4 7 9 .0 0 0 ,0 0 4 6 8 .0 9 7 ,0 9 1 0 9 0 3 2 ,2 8 % 0 ,1 1
7 4 3 6 .0 0 0 ,0 0 3 4 9 .7 8 5 ,2 2 8 6 2 1 5 1 9 ,7 7 % 0 ,8 9
8 4 6 0 .0 0 0 ,0 0 4 0 3 .4 4 4 ,8 8 5 6 5 5 5 1 2 ,2 9 % 0 ,5 8
9 6 0 0 .0 0 0 ,0 0 6 4 4 .3 4 9 ,3 0 -4 4 3 4 9 -7 ,3 9 % -0 ,4 6
1 0 6 5 0 .0 0 0 ,0 0 5 8 4 .6 0 8 ,6 0 6 5 3 9 1 1 0 ,0 6 % 0 ,6 8
1 1 6 1 5 .0 0 0 ,0 0 6 4 0 .0 4 5 ,6 5 -2 5 0 4 6 -4 ,0 7 % -0 ,2 6
1 2 5 1 0 .0 0 0 ,0 0 5 1 4 .0 2 2 ,2 8 -4 0 2 2 -0 ,7 9 % -0 ,0 4
1 3 2 3 9 .0 0 0 ,0 0 2 5 7 .8 4 5 ,5 5 -1 8 8 4 6 -7 ,8 9 % -0 ,1 9
1 4 7 0 0 .0 0 0 ,0 0 7 2 2 .6 0 5 ,1 9 -2 2 6 0 5 -3 ,2 3 % -0 ,2 3
1 5 6 5 0 .0 0 0 ,0 0 6 6 9 .1 9 3 ,6 4 -1 9 1 9 4 -2 ,9 5 % -0 ,2 0
1 6 7 5 0 .0 0 0 ,0 0 7 8 9 .8 3 4 ,8 1 -3 9 8 3 5 -5 ,3 1 % -0 ,4 1
1 7 5 7 0 .0 0 0 ,0 0 5 2 9 .4 9 4 ,2 8 4 0 5 0 6 7 ,1 1 % 0 ,4 2
1 8 5 4 4 .5 0 0 ,0 0 6 6 8 .1 6 9 ,5 1 -1 2 3 6 7 0 -2 2 ,7 1 % -1 ,2 8
1 9 4 1 0 .0 0 0 ,0 0 4 5 0 .6 8 8 ,0 7 -4 0 6 8 8 -9 ,9 2 % -0 ,4 2
2 0 4 4 0 .0 0 0 ,0 0 5 8 8 .0 1 9 ,0 2 -1 4 8 0 1 9 -3 3 ,6 4 % -1 ,5 3
2 1 4 6 0 .0 0 0 ,0 0 4 8 2 .5 3 6 ,2 6 -2 2 5 3 6 -4 ,9 0 % -0 ,2 3
2 2 4 2 0 .0 0 0 ,0 0 4 4 9 .7 2 5 ,2 9 -2 9 7 2 5 -7 ,0 8 % -0 ,3 1
2 3 5 3 0 .0 0 0 ,0 0 6 7 0 .6 0 0 ,2 0 -1 4 0 6 0 0 -2 6 ,5 3 % -1 ,4 5
2 4 5 1 0 .0 0 0 ,0 0 5 0 2 .6 0 9 ,2 1 7 3 9 1 1 ,4 5 % 0 ,0 8
2 5 5 5 5 .0 0 0 ,0 0 4 5 7 .4 7 6 ,1 4 9 7 5 2 4 1 7 ,5 7 % 1 ,0 1
2 6 5 3 0 .0 0 0 ,0 0 5 8 6 .2 3 3 ,0 4 -5 6 2 3 3 -1 0 ,6 1 % -0 ,5 8
2 7 4 7 5 .0 0 0 ,0 0 6 0 0 .0 4 0 ,5 4 -1 2 5 0 4 1 -2 6 ,3 2 % -1 ,2 9
2 8 8 1 0 .0 0 0 ,0 0 6 2 0 .6 3 4 ,4 6 1 8 9 3 6 6 2 3 ,3 8 % 1 ,9 6
2 9 7 4 0 .0 0 0 ,0 0 5 7 9 .7 8 0 ,0 1 1 6 0 2 2 0 2 1 ,6 5 % 1 ,6 6
3 0 4 5 9 .0 0 0 ,0 0 5 8 7 .8 7 2 ,1 8 -1 2 8 8 7 2 -2 8 ,0 8 % -1 ,3 3
3 1 6 2 5 .0 0 0 ,0 0 6 2 2 .0 5 7 ,2 4 2 9 4 3 0 ,4 7 % 0 ,0 3
3 2 9 0 0 .0 0 0 ,0 0 7 8 3 .0 9 5 ,4 4 1 1 6 9 0 5 1 2 ,9 9 % 1 ,2 1
3 3 7 6 0 .0 0 0 ,0 0 6 7 6 .5 1 5 ,4 3 8 3 4 8 5 1 0 ,9 8 % 0 ,8 6
3 4 8 4 9 .9 0 0 ,0 0 7 2 8 .1 4 3 ,4 5 1 2 1 7 5 7 1 4 ,3 3 % 1 ,2 6
3 5 5 5 0 .0 0 0 ,0 0 4 5 2 .9 9 1 ,7 1 9 7 0 0 8 1 7 ,6 4 % 1 ,0 0
3 6 4 5 0 .0 0 0 ,0 0 4 3 1 .2 0 3 ,7 4 1 8 7 9 6 4 ,1 8 % 0 ,1 9
3 7 6 5 0 .0 0 0 ,0 0 5 3 1 .5 5 6 ,1 2 1 1 8 4 4 4 1 8 ,2 2 % 1 ,2 2
3 8 3 7 6 .0 0 0 ,0 0 4 8 8 .0 5 6 ,4 2 -1 1 2 0 5 6 -2 9 ,8 0 % -1 ,1 6
3 9 6 2 0 .0 0 0 ,0 0 7 3 0 .6 2 9 ,9 4 -1 1 0 6 3 0 -1 7 ,8 4 % -1 ,1 4
4 0 7 7 5 .0 0 0 ,0 0 7 0 4 .3 5 9 ,6 5 7 0 6 4 0 9 ,1 1 % 0 ,7 3
4 1 5 4 0 .0 0 0 ,0 0 5 7 5 .7 5 8 ,0 4 -3 5 7 5 8 -6 ,6 2 % -0 ,3 7
4 2 6 9 0 .0 0 0 ,0 0 6 5 7 .3 4 6 ,8 9 3 2 6 5 3 4 ,7 3 % 0 ,3 4
4 3 5 9 0 .0 0 0 ,0 0 6 6 6 .8 2 3 ,9 7 -7 6 8 2 4 -1 3 ,0 2 % -0 ,7 9
4 4 7 4 0 .0 0 0 ,0 0 6 6 9 .5 0 8 ,7 6 7 0 4 9 1 9 ,5 3 % 0 ,7 3
4 5 4 0 0 .0 0 0 ,0 0 5 7 6 .5 7 6 ,2 2 -1 7 6 5 7 6 -4 4 ,1 4 % -1 ,8 3
4 6 4 8 3 .0 0 0 ,0 0 5 0 0 .6 5 1 ,6 2 -1 7 6 5 2 -3 ,6 5 % -0 ,1 8
4 7 8 9 5 .0 0 0 ,0 0 7 5 6 .7 6 9 ,9 7 1 3 8 2 3 0 1 5 ,4 4 % 1 ,4 3
4 8 6 8 0 .0 0 0 ,0 0 6 4 5 .7 5 1 ,0 1 3 4 2 4 9 5 ,0 4 % 0 ,3 5
4 9 4 2 8 .0 0 0 ,0 0 4 8 7 .2 2 9 ,9 4 -5 9 2 3 0 -1 3 ,8 4 % -0 ,6 1
5 0 8 2 5 .0 0 0 ,0 0 8 1 8 .1 0 0 ,8 5 6 8 9 9 0 ,8 4 % 0 ,0 7
Par
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0619
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.
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ADERÊNCIA
Da d o Ob ser v a d o Est im a d o
1 2 4 9 .0 0 0 ,0 0 2 4 8 .5 9 8 ,7 0
2 2 6 5 .0 0 0 ,0 0 2 6 4 .1 7 4 ,5 9
3 5 2 9 .0 0 0 ,0 0 5 8 2 .4 7 2 ,8 5
4 4 6 0 .0 0 0 ,0 0 5 1 5 .0 1 7 ,3 9
5 5 3 0 .0 0 0 ,0 0 4 7 1 .2 9 9 ,6 6
6 4 7 9 .0 0 0 ,0 0 4 6 8 .0 9 7 ,0 9
7 4 3 6 .0 0 0 ,0 0 3 4 9 .7 8 5 ,2 2
8 4 6 0 .0 0 0 ,0 0 4 0 3 .4 4 4 ,8 8
9 6 0 0 .0 0 0 ,0 0 6 4 4 .3 4 9 ,3 0
1 0 6 5 0 .0 0 0 ,0 0 5 8 4 .6 0 8 ,6 0
1 1 6 1 5 .0 0 0 ,0 0 6 4 0 .0 4 5 ,6 5
1 2 5 1 0 .0 0 0 ,0 0 5 1 4 .0 2 2 ,2 8
1 3 2 3 9 .0 0 0 ,0 0 2 5 7 .8 4 5 ,5 5
1 4 7 0 0 .0 0 0 ,0 0 7 2 2 .6 0 5 ,1 9
1 5 6 5 0 .0 0 0 ,0 0 6 6 9 .1 9 3 ,6 4
1 6 7 5 0 .0 0 0 ,0 0 7 8 9 .8 3 4 ,8 1
1 7 5 7 0 .0 0 0 ,0 0 5 2 9 .4 9 4 ,2 8
1 8 5 4 4 .5 0 0 ,0 0 6 6 8 .1 6 9 ,5 1
1 9 4 1 0 .0 0 0 ,0 0 4 5 0 .6 8 8 ,0 7
2 0 4 4 0 .0 0 0 ,0 0 5 8 8 .0 1 9 ,0 2
2 1 4 6 0 .0 0 0 ,0 0 4 8 2 .5 3 6 ,2 6
2 2 4 2 0 .0 0 0 ,0 0 4 4 9 .7 2 5 ,2 9
2 3 5 3 0 .0 0 0 ,0 0 6 7 0 .6 0 0 ,2 0
2 4 5 1 0 .0 0 0 ,0 0 5 0 2 .6 0 9 ,2 1
2 5 5 5 5 .0 0 0 ,0 0 4 5 7 .4 7 6 ,1 4
2 6 5 3 0 .0 0 0 ,0 0 5 8 6 .2 3 3 ,0 4
2 7 4 7 5 .0 0 0 ,0 0 6 0 0 .0 4 0 ,5 4
2 8 8 1 0 .0 0 0 ,0 0 6 2 0 .6 3 4 ,4 6
2 9 7 4 0 .0 0 0 ,0 0 5 7 9 .7 8 0 ,0 1
3 0 4 5 9 .0 0 0 ,0 0 5 8 7 .8 7 2 ,1 8
3 1 6 2 5 .0 0 0 ,0 0 6 2 2 .0 5 7 ,2 4
3 2 9 0 0 .0 0 0 ,0 0 7 8 3 .0 9 5 ,4 4
3 3 7 6 0 .0 0 0 ,0 0 6 7 6 .5 1 5 ,4 3
3 4 8 4 9 .9 0 0 ,0 0 7 2 8 .1 4 3 ,4 5
3 5 5 5 0 .0 0 0 ,0 0 4 5 2 .9 9 1 ,7 1
3 6 4 5 0 .0 0 0 ,0 0 4 3 1 .2 0 3 ,7 4
3 7 6 5 0 .0 0 0 ,0 0 5 3 1 .5 5 6 ,1 2
3 8 3 7 6 .0 0 0 ,0 0 4 8 8 .0 5 6 ,4 2
3 9 6 2 0 .0 0 0 ,0 0 7 3 0 .6 2 9 ,9 4
4 0 7 7 5 .0 0 0 ,0 0 7 0 4 .3 5 9 ,6 5
4 1 5 4 0 .0 0 0 ,0 0 5 7 5 .7 5 8 ,0 4
4 2 6 9 0 .0 0 0 ,0 0 6 5 7 .3 4 6 ,8 9
4 3 5 9 0 .0 0 0 ,0 0 6 6 6 .8 2 3 ,9 7
4 4 7 4 0 .0 0 0 ,0 0 6 6 9 .5 0 8 ,7 6
4 5 4 0 0 .0 0 0 ,0 0 5 7 6 .5 7 6 ,2 2
4 6 4 8 3 .0 0 0 ,0 0 5 0 0 .6 5 1 ,6 2
4 7 8 9 5 .0 0 0 ,0 0 7 5 6 .7 6 9 ,9 7
4 8 6 8 0 .0 0 0 ,0 0 6 4 5 .7 5 1 ,0 1
4 9 4 2 8 .0 0 0 ,0 0 4 8 7 .2 2 9 ,9 4
5 0 8 2 5 .0 0 0 ,0 0 8 1 8 .1 0 0 ,8 5
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
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núm
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5161
.
fls. 755
ESTIMATIVAS
En d er eço In for m a n t eTelefon e d o in for m a n t e
Ar ea p r iv a t iv a
Id a d e Con ser v .
Est a d o d e con ser v a çã o
H oss H eid eck
Qu a lid .Pa d r ã o
con st r u t iv o CUB
Set or / Qu a d r a
In d ice Fisca l
R. Pr of. Ma n oelit o d e Or n ella s 1 0 4 Ap t o. 1 1 0 9
Per it o J u d icia l - 2 7 ,0 7 1 9 2 0 ,8 2 9 1 .3 .3 2 ,1 0 0 0 8 7 / 4 4 1 1 .7 3 2 ,0 0
Su ít es Va r a n d a sVa g a s d e g a r a g em cob er t a
S. Fest a s
Pla y g .S.
J og osAca d em . Qu a d r a
Q. Ten is
Piscin a Ch u r r a sq. Sa u n a Vr . Méd io
1 0 0 1 0 0 1 0 0 1 0 1 2 8 1 .9 0 0 ,1 2
Para
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05-8
7.20
19.8
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/2020
às 13
:22 , s
ob o
núme
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JMJ2
0406
1951
61
.
fls. 756
ANEXO C3 – MEMORIAL FOTOGRÁFICO
Par
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, so
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.
fls. 757
Fo to 0 1. Fachada do imóvel avaliando.
Fo to 0 2 .Arredores do imóvel avaliando.
Par
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Fo to 0 3 . Detalhe do teto do dormitório.
Fo to 0 4 . Dormitório.
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Fo to 0 5. Detalhe do teto da cozinha.
Fo to 0 6 . Cozinha.
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Fo to 0 7. Detalhe do teto do banheiro.
Fo to 0 8 . Banheiro.
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Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004.
A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 03/08/2020, em
Terreno sem construção- da construção:
244,03- de terreno:
Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/
THIAGO GONZAGA EMYGDIO (CPF 311.802.298-19)
Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2000.
2.2020.001023467-5
Data de Emissão:
Número do Documento:
Solicitante:
05/05/2020
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU
CEP 04719-040
CEP 01435-000
R PROF MANOELITO DE ORNELLAS, 104
AV SAO GABRIEL, 18
Valores de m² (R$):
Local do Imóvel:
Endereço para entrega da notificação:
Contribuinte(s):
COMPANHIA AGRO COMERCIAL SAO PAULO
2000
087.440.0117-7Cadastro do Imóvel:
0,00- da construção:0,00- da área não incorporada:
324.098,00
324.098,00Base de cálculo do IPTU:
- da área incorporada:
Valores para fins de cálculo do IPTU (R$):
Dados cadastrais da construção:
32,00Testada (m):0Área não incorporada (m²):
Área incorporada (m²): 1.377
1.377Área total (m²):1,0000Fração ideal:
Dados cadastrais do terreno:
Terreno sem construção
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ANEXO C4 – CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO
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ANEXO C5 – CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO
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BanheiroDormitório
Cozinha
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ANEXO D – IMÓVEL 0 4 : Alam e da do s Tupin iqu in s , n º 8 35
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ANEXO D1 – PESQUISA DE MERCADO
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A m o s t r a En d e r e ço Pr e çoA .
T e r r e n o ( m ² )
A . Út i l (m ² )
Ga r a g e m Co b e r t a
(m ² )
Ga r a g e m A b e r t a
( m ² )
Pi s ci na ( m ² )
Qu i n t a i s (m ² )
A . Equ i v a l e n t e
(m ² )Co n s e r v a çã o
Id a d e ( a n o s )
Pa d r ã o IBA PE
V a r i a çã o d o CUB
T e s t a d a ( m )
N º T e s t a d a s
Pr o fu n d i d a d e ( m )
Ín d i ce Fi s ca l Fo c Fc Ft e Fe q Fp Co n t a t o
A1 Al. d os Tu p in iqu in s, 3 2 0 1 .2 0 0 .0 0 0 ,0 0R$ 1 3 3 ,0 0 1 2 3 ,0 0 0 ,0 0 2 0 ,0 0 0 ,0 0 5 8 ,0 0 12 9 ,8 0 Rep a r os Sim p les 5 5 1 .2 .5 1 ,4 0 0 7 ,0 0 1 19 ,0 0 3 .1 0 6 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,0 9 1,0 0 1,0 3Lello Im óv eis
(1 1 ) 3 0 1 8 -0 0 0 0
A2 Al. d os Tu p in iqu in s, 8 6 1 1 .6 0 0 .0 0 0 ,0 0R$ 1 6 6 ,0 0 1 0 2 ,0 0 1 0 ,0 0 2 0 ,0 0 0 ,0 0 1 0 1 ,0 0 118 ,10 Reg u la r 4 9 1 .2 .5 1 ,5 6 0 8 ,3 0 1 2 0 ,0 0 3 .2 1 1 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,0 5 1,0 0 1,0 0Lello Im óv eis
(1 1 ) 3 0 1 8 -0 0 0 0
A3 Al. d os Tu p in iqu in s, 7 0 3 3 .2 0 0 .0 0 0 ,0 0R$ 2 2 0 ,0 0 1 2 1 ,0 0 1 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 1 1 9 ,0 0 13 7 ,9 0 En t r e Nov o e Reg u la r 4 9 1 .2 .5 1 ,5 0 0 11,0 0 1 2 0 ,0 0 3 .1 7 4 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 0 ,9 8 1,0 0 1,0 0Ca r los Fr a n co Im ov eis
( 1 1 ) 4 7 5 0 -5 5 1 9
A4 Al. d os Aicá s, 1 4 2 1 1 .8 0 0 .0 0 0 ,0 0R$ 2 0 2 ,0 0 2 2 0 ,0 0 1 0 ,0 0 1 0 ,0 0 0 ,0 0 8 2 ,0 0 2 3 3 ,7 0 Rep a r os Sim p les 4 9 1 .2 .6 1 ,6 0 0 10 ,10 1 2 0 ,0 0 2 .6 7 6 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,0 0 1,0 0 1,0 0Ga lp ã o d o Im óv el( 1 1 ) 4 7 5 0 -7 1 0 0
A5 Al. d os An a p u r u s, 1 8 8 5 1 .8 4 5 .0 0 0 ,0 0R$ 3 2 0 ,0 0 2 1 8 ,0 0 0 ,0 0 3 0 ,0 0 0 ,0 0 1 0 2 ,0 0 2 2 9 ,7 0 En t r e Nov o e Reg u la r 3 2 1 .2 .6 1 ,6 0 0 8 ,0 0 1 4 0 ,0 0 2 .6 6 9 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,0 6 1,0 0 1,0 0Mor a es Reis
(1 1 ) 9 4 0 5 6 -3 2 0 7
A6 Al. d os An a p u r u s, 7 2 7 2 .4 0 0 .0 0 0 ,0 0R$ 1 5 0 ,0 0 1 3 0 ,0 0 2 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 8 5 ,0 0 14 8 ,5 0 En t r e Nov o e Reg u la r 5 5 1 .2 .5 1 ,5 5 0 6 ,2 5 1 2 4 ,0 0 3 .3 8 5 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,12 1,0 0 1,0 0Rea l Est a t e SP
(1 1 ) 9 5 3 2 8 -6 8 0 5
A7 Al. d os An a p u r u s, 1 8 9 9 2 .1 3 0 .0 0 0 ,0 0R$ 3 2 0 ,0 0 9 0 ,0 0 0 ,0 0 6 0 ,0 0 0 ,0 0 1 3 0 ,0 0 10 6 ,0 0 En t r e Nov o e Reg u la r 4 9 1 .2 .5 1 ,5 0 0 8 ,0 0 1 4 0 ,0 0 2 .6 6 9 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,0 6 1,0 0 1,0 0Sa n t a Sa les Im óv eis
(1 1 ) 9 8 3 3 6 -8 1 2 6
A8 Av . Moem a , 6 5 6 1 .6 5 0 .0 0 0 ,0 0R$ 1 5 6 ,0 0 1 6 9 ,0 0 2 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 3 1 ,0 0 18 2 ,10En t r e Rep a r os Sim p les
e Im p or t a n t es4 3 1 .2 .5 1 ,2 5 0 5 ,10 1 3 0 ,5 9 3 .2 0 5 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,18 1,0 0 1,0 0
Su á r io New cor e(1 1 ) 9 8 9 2 5 -1 1 6 0
A9 Av . Moem a , 4 9 8 2 .5 0 0 .0 0 0 ,0 0R$ 2 0 7 ,0 0 1 1 1 ,0 0 0 ,0 0 3 0 ,0 0 0 ,0 0 9 6 ,0 0 12 2 ,10 Reg u la r 6 0 1 .2 .5 1 ,5 0 0 9 ,0 0 1 2 3 ,0 0 3 .5 1 4 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,0 3 1,0 0 1,0 0Ar b o Im óv eis
(1 1 ) 9 9 9 2 9 -3 0 1 2
A1 0 Av . J a m a r is, 6 5 5 1 .6 0 0 .0 0 0 ,0 0R$ 1 5 4 ,0 0 1 1 0 ,0 0 2 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 9 4 ,0 0 12 9 ,4 0En t r e Reg u la r e Rep a r os Sim p les
6 0 1 .2 .5 1 ,3 0 0 5 ,15 1 2 9 ,9 0 3 .3 4 0 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,18 1,0 0 1,0 0Ca sa Im óv eis
(1 1 ) 9 3 8 0 2 -9 4 2 4
A1 1 Av . J a m a r is, 6 2 0 1 .5 5 0 .0 0 0 ,0 0R$ 1 5 8 ,0 0 1 8 1 ,0 0 0 ,0 0 3 0 ,0 0 0 ,0 0 4 3 ,0 0 18 6 ,8 0 Reg u la r 4 9 1 .2 .5 1 ,3 5 0 7 ,9 0 1 2 0 ,0 0 3 .6 1 8 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 1,0 6 1,0 0 1,0 0RE/ MAX Flow
(1 1 ) 5 0 7 1 -2 6 7 9
A1 2 Av . d os Ca r in á s, 6 6 3 2 .0 0 0 .0 0 0 ,0 0R$ 1 9 3 ,0 0 1 5 5 ,0 0 6 0 ,0 0 0 ,0 0 0 ,0 0 1 0 3 ,0 0 19 5 ,3 0 En t r e Nov o e Reg u la r 4 6 1 .2 .5 1 ,4 5 0 10 ,5 0 1 18 ,3 8 2 .3 0 6 ,0 0R$ 1,0 0 1,0 0 0 ,9 9 1,0 0 1,0 4Ga lp ã o d o Im óv el( 1 1 ) 4 7 5 0 -7 1 0 0
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ANEXO D2 – MEMORIAL DE CÁLCULO
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ANEXO D2 .1 – METODOLOGIA DE QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO - BENFEITORIAS
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fls. 783
De te rm in ação do valo r de re e dição das be n fe ito rias
Para a obtenção do valor das benfeitorias reeditadas que porventura existam no imóvel é
utilizado o Méto do da Quan tificação de Cus to , o qual utiliza-se do Custo Unitário Básico
(CUB) como parâmetro do valor do metro quadrado construído, ajustado de acordo com a
obsolescência e o padrão de qualidade da benfeitoria.
Além dos custos diretos de contrução, os quais incluem, por exemplo, a mão-de-obra e a
obtenção de materiais, devem ser considerados também as despesas indiretas da construção,
envolvendo desde o lucro do empreendedor, até gastos com impostos, licenças, e que são
intrínsecas às obras civis.
a ) Cá l c u l o d a o b s o l e s c ê n c i a d a s b e n f e i t o r i a s ( F o c ) .
Para verificar a obsolescência das benfeitorias é utilizada a combinação de duas
metodologias de avaliação, o Método de Heidecke, onde são observadas as características de
cada estado de conservação, bem como a depreciação de cada um destes, e o Método de Ross, o
qual correlaciona a obsolescência de acordo com a idade da edificação. Da combinação destas
duas metodologias anteriores obtém-se o Mé to do de Ro ss -H e idecke , utilizado neste laudo.
O fator de obsolescência unitário é obtido através da expressão a seguir:
Foc = R + K x (1 – R)
Onde:
Foc = Fator de Obsolescência;
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, conforme Tabe la 1;
K = Fator de Ross-Heidecke tabelado, conforme Tabe la 2 .
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Tabela 1. Coeficiente residual do fator de obsoletism o.
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Tabela 2. Tabela de Ross-Heidecke de obsoletism o.
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fls. 786
O detalhamento das características de cada estado de conservação, bem como as condições
para seu enquadramento, podem ser conferidas na Tabe la 3 a seguir.
Tabela 3. Padrões de conservação de im óveis e suas desvalorizações conform e Critério de Heidecke.
Estado da Edificação De pre ciação (%) Caracte rís ticas
1 Novo 0 ,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0 ,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
uma demão de pintura para recompor sua aparência.
3 Regular 2,52
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com
reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
5 Reparos Simples 18,10
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas,
com estabilização e/ ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual
de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da
impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
7 Reparos Importantes 52,60
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de
regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A
substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou
reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes.
Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100 ,00 Edificação em estado de ruína.
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b ) Ve r i f i c a ç ã o d a q u a l i d a d e d a s b e n f e i t o r i a s ( F c )
Para a verificação da qualidade das benfeitorias, referente principalmente ao padrão
construtivo e dos materiais de acabamento utilizados, será utilizada a metodologia recomendada
pelo IBAPE, a qual classifica as edificações em diversas categorias, atribuindo a cada uma destas
um coeficiente a ser aplicado diretamento no valor do CUB.
As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando, bem
como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto, ressalta-se
que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão da referida
categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor qualidade de
acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo intervalo mínimo da
categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda melhor qualidade de
acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido intervalo, limitado pelo
intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas durante a vistoria.
CLASSE 1 - RESIDENCIAL
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N
Intervalo Médio
Mínimo Máximo
1.2 Casa
1.2.1 Padrão Rústico
Construídas sem preocupação com projeto, aparentemente sem utilização de mão-de-obra qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado. Associadas à auto-construção, geralmente apresentam pé direito aquém dos usuais e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos e desníveis. Na maioria das vezes são térreas, construídas em alvenaria e normalmente sem estrutura portante. Cobertura em laje pré-moldada ou telhas em fibrocimento ondulada sobre madeiramento não-estruturado e sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos e áreas externas com pisos de terra batida ou cimentado rústico. Caracterizam-se pelo uso de materiais construtivos, de instalações e de acabamentos indispensáveis, tais como: Piso s - Cimentado ou caco de cerâmica; Pare de s - sem revestimentos internos ou externos; In s talaçõ e s H idráulicas - incompletas e com encanamentos aparentes; In s talaçõ e s e lé tricas - incompletas e com fiação exposta; Es quadrias - madeira rústica e/ ou ferro simples, sem pintura geralmente reaproveitada.
0 ,360 0 ,480 0 ,420
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.2 - Padrão
Proletário
Construídas aparentemente sem preocupação com projeto ou utilização de mão-de-obra qualificada. Na maioria das vezes são construídas em etapas, compondo uma série de cômodos sem funções definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno e ter mais de um pavimento, utilizando alvenaria e estrutura de concreto improvisada. Cobertura em laje pré-moldada, podendo ter impermeabilização por processo simples ou telhas de fibrocimento sobre madeiramento não estruturado, sem forro. Geralmente associadas à autoconstrução, apresentam pé direito aquém dos legalmente especificados e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos, desníveis e falta de arremates. Fachadas sem revestimento ou com chapisco, emboço ou reboco e áreas externas em terra batida, cimentado rústico ou sobras de materiais. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos, tais como: Piso s - cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica de qualidade inferior; Pare de s - chapisco, podendo ter partes com pintura ou faixas com azulejos ou, ainda, sem revestimentos; In s talaçõ e s h idráu licas - incompletas, com peças sanitárias simples e encanamentos eventualmente embutidos; In s talaçõ e s e lé tricas - incompletas e geralmente com fiações aparentes.
0 ,492 0 ,660 0 ,576
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.3 - Padrão
Econômico
Construídas sem preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo distribuição interna básica, compostas geralmente de dois ou mais cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria das vezes são térreas, erigidas em estrutura simples e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, total ou parcialmente revestida. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada por processo simples ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, podendo apresentar forros. Áreas externas em cimentado rústico ou revestida com caco de cerâmica ou similar. Fachadas normalmente com emboço ou reboco, podendo ter pintura comum. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos básicos e emprego de acabamentos de qualidade inferior, restritos a alguns cômodos, tais como: Piso s - cimentado, cerâmica ou caco de cerâmica; Pare de s - pintura simples sobre emboço ou reboco, barra impermeável ou azulejo comum nas áreas molhadas, eventualmente até o teto; In s talaçõ e s H idráu licas - Mínimas, geralmente embutidas, aparelhos sanitários de louça comum e metais de modelo simples; In s talaçõ e s e lé tricas - sumárias, geralmente embutidas e com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Es quadrias - madeira, alumínio com perfis econômicos e/ ou ferro comum.
0 ,672 0 ,900 0 ,786
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.4 - Padrão Simples
Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços, e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como: Piso s - cerâmica comum, taco, forração de carpete; Pare de s - Pintura sobre emboço ou reboco, eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas; Fo rro s - Pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje, ou sobre madeira comum; In s talaçõ e s h idráu licas - embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelos simples; In s talaçõ e s e lé tricas - embutidas, com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns; Es quadrias - madeira, ferro e/ ou de alumínio de padrão popular.
0 ,912 1,200 1,056
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.5 - Padrão Médio
Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico, principalmente no tocante aos revestimentos internos. Compostas geralmente de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos. Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida externa e internamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada em telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, usualmente com aplicaçãode pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela aplicação de materiais construtivos convencionais e pela aplicação de acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série, tais como: Piso s - pedra comum, taco, assoalho, carpete, vilínico, cerâmica esmaltada; Pare de s - pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejo até o teto nas áreas molhadas; Fo rro s - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; In s talaçõ e s h idráu licas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor de aquecimento individual; In s talaçõ e s e lé tricas - completas, com alguns circuitos independentes, satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Es quadrias - portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.
1,212 1,560 1,386
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fls. 792
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2- Casa 1.2.6 - Padrão
Superior
Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos, construídas atendendo projeto arquitetônico planejado no tocante à disposição interna dos ambientes e a detalhes personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de sala para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, além de dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura de madeira ou lajes maciças impermeabilizadas com proteção térmica. Áreas externas ajardinadas e pavimentadas com pedras cerâmicas especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira. Fachadas pintadas a látex sobre massa corrida, textura acrílica ou com aplicação de pedras ou equivalente. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda, tais como: Piso - assoalho, carpete de alta densidade, cerâmica esmaltada, placas de mármore, de granito ou similar com dimensões padronizadas; Pare de s - pintura acrílica sobre massa corrida ou gesso, cerâmica, fórmica ou pintura especial nas áreas frias; Fo rro s - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; In s talaçõ e s h idráu licas - completas e executadas atendendo a projetos específicos, banheiros com peças sanitárias, metais e seus respectivos componentes de qualidade, podendo ser dotados de sistema de aquecimento central; In s talaçõ e s e lé tricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos de telefone, Tv a cabo e, eventualmente, equipamentos de segurança; Es quadrias - madeira estruturada, ferro e/ ou de alumínio, caracterizada por trabalhos ou projetos especiais.
1,572 1,980 1,776
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fls. 793
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo
Máximo
1.2 - Casa 1.2.7 - Padrão
Fino
edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar, demonstrando preocupação com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos aplicados. Compostas normalmente de salas para três ambientes ou mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca, sala de inverno, etc.), lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos. Áreas livres planejadas atendendo projeto de paisagismo, podendo ter piscina, quadra esportiva ou churrasqueira. Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em laje impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo a projeto específico e com proteção térmica ou telhas de cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira. Fachadas pintadas a látex acrílico sobre massa corrida, textura ou com aplicação de pedras especiais ou materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetônico. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda, tais como: Piso s - mármore ou de granito, assoalhos, carpete de alta densidade; Pare de s - pintura acrílica sobre massa corrida, azulejos, fórmica, epóxi, tecidos, papel decorado, porcelanato ou equivalente; Fo rro s - pintura acrílica sobre massa corrida aplicada na própria laje, gesso, ou madeira; In s talaçõ e s h idráu licas - obedecendo a projeto específico, banheiros dotados de peças sanitárias e metais nobres, hidromassagem, aquecimento central In s talaçõ e s e lé tricas - projetadas especialmente e utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, para pontos de usos diversos, inclusive tomadas para equipamentos domésticos, telefone, eventualmente ar-condicionado e equipamentos de segurança; Es quadrias - madeira ou de alumínio com detalhes de projeto específico e utilizando ferragens especiais.
1,992 2,880 2,436
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fls. 794
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.8 - Padrão Luxo
Edificações em terrenos de amplas dimensões,
totalmente isoladas, satisfazendo a projeto
arquitetônico exclusivo, tanto na disposição e
integração dos ambientes, amplos e bem
planejados, como nos detalhes personalizados
dos materiais e dos acabamentos utilizados.
Geralmente prevendo salas para quatro
ambientes ou mais (estar, jantar, escritórios,
biblioteca, lareira, música, etc.), lavabo, sala
de almoço, copa, cozinha, adega, despensa,
quatro ou mais suítes, sendo uma máster,
dependências completas para empregados
(mais de um dormitório), garagem para
quatro ou mais veículos. Áreas livres
planejadas, atendendo a projeto paisagístico
especial, usualmente contendo área de lazer
completa, tais como piscinas, vestiários,
quadra de esportes, churrasqueira. Cobertura
em lajes maciças com proteção térmica ou
telhas de cerâmica ou ardósia, sobre estrutura
de madeira. Fachadas com tratamentos
arquitetônicos especiais, definidos pelo estilo
do projeto de arquitetura. Caracterizam-se
pela natureza excepcionalmente nobre e
diferenciada dos materiais e dos acabamentos
empregados, personalizados pare reforçar a
intenção do projeto, geralmente
especialmente desenhados e caracterizados
por trabalhos especiais e com acessórios
fabricados sob encomenda.
2,89 ou maior -
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fls. 795
c ) D e t e r m i n a ç ã o d a s d e s p e s a s i n d i r e t a s
Os custos e despesas indiretas (Fin), os quais não são considerados diretamente no CUB,
também devem ser abrangidos. Os itens que compõem as despesas indiretas, de acordo com
ABUNAHMAN (2008), encontram-se detalhados na Tabe la 4 .
Tabela 4. Relação das Despesas indiretas incidentes.
De s pe s as In dire tas
De talh e s das de s pes as In te rvalo Ín dice
u tilizado
Projeto detalhado e especificações 1,05 a 1,10 1,050
Cópias, licenças, água, luz e força 1,015 a 1,03 1,015
Despesas de engenharia e arquitetura 1,03 a 1,07 1,030
Despesas de escritório 1,04 a 1,08 1,040
Eventuais para imprevistos 1,050 1,050
Administração, lucro e custos financeiros 1,10 a 1,25 1,100
Fato r In dire to (Fin ) (So m ató rio do s ín dices ) 1,3 2 0
d ) D e t e r m i n a ç ã o d o v a l o r d a s b e n f e i t o r i a s
Após a verificação de todos estes itens, o valor das benfeitorias é obtido através da
expressão:
Vc = CUB x Aq x Fin x Fc x Foc
Onde:
CUB – Custo unitário básico do SINDUSCON (tabelado);
Aq – Área equivalente da edificação;
Fin – Fator de despesas indiretas;
Fc – Fator de qualidade da edificação da benfeitoria;
Foc – Fator de obsolescência obtido para a benfeitoria;
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ANEXO D2 .2 – METODOLOGIA DE MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO-
TERRENO
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o Mé to do Co m parativo de Me rcado utiliza como base para a determinação do valor de
mercado do terreno as ofertas imobiliárias existentes nos arredores deste, refletindo, desta
maneira, o real comportamento do mercado imobiliário local.
A utilização de tal metodologia requer o cumprimento das seguintes etapas: o bten ção de
am o s tras de m ercado , h o m o ge n e ização , tratam e n to e s tatís tico e de te rm in ação de
in te rvalo de co n fian ça do valo r un itário bás ico .
Para a homogeneização das amostras, a qual é uma etapa obrigatória segundo a Norma
ABNT 14653-2/ 2011, foi utilizada a h o m o ge n e ização po r fato re s , tendo sido considerados
os seguintes aspectos para a homogeneização:
a ) F a t o r d e Lo c a l i z a ç ã o o u Tr a n s p o s i ç ã o ( F t ) :
O Fator de Transposição é utilizado para a comparação entre o imóvel avaliando e as
diferentes amostras coletadas com relação à localização. Desta maneira, devem ser consideradas
características que reflitam a nobreza e potencial de valorização de cada local. Com este intuito,
foram utilizados os índices fiscais da Prefeitura Municipal de São Paulo, os quais são baseados
em estudos urbanísticos de potencial de valorização, para composição do valor de IPTU de cada
imóvel. Por fim, este fator é calculado através da expressão a seguir:
𝐹𝑡
Onde:
Ft = Fator de Transposição;
VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;
VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.
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b ) F a t o r d e Ár e a ( F a ) :
Adotado para homogeneizar as áreas equivalentes dos imóveis de referência com os imóveis
avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:
𝐹𝑎 𝐴𝑟𝐴𝑖
quando a diferença entre as áreas comparadas for inferior a 30 , ou
𝐹𝑎 𝐴𝑟𝐴𝑖
quando a diferença entre as áreas comparadas for superior a 30%
Onde:
Fa = Fator de área;
Ar = Área de terreno do imóvel de referência;
Ai = Área de terreno do imóvel avaliando.
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c ) F a t o r d e Of e r t a ( F o ) :
Arbitrado como 0 ,90 para as amostras de imóveis em oferta, conforme recomendado por
IBAPE (2011).
d ) F a t o r D e E s q u i n a ( F e q ) :
Este fator é utilizado quando se deseja homogeneizar e avaliar imóveis que contenham mais
de uma frente, ou ainda amostras que se enquadrem nesta condição.
De acordo com a Norma do IBAPE para avaliação de imóveis urbanos, são aplciados
percentuais de valorização para imóveis com mais de uma frente. Tais coeficientes podem ser
conferidos na Tabe la 5.
Tabela 5. Coeficientes de valorização para im óveis com m ais de um a frente.
A descrição de cada zoneamento pode ser conferida a seguir, na Tabe la 6 .
e ) F a t o r d e Te s t a d a ( F t e ) :
O Fator de Testada é utilizado para realizar a comparação e homogeneização das frentes das
amostras de referência, e do imóvel avaliando, com relação à valores de referência de tamanho
de lote e zoneamento, conforme Norma do IBAPE para avaliação de imóveis urbanos. As
características de cada zoneamento podem ser conferidas na Tabe la 6 .
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Tabela 6. Zoneam ento e coeficientes de referência de acordo com a norm a IBAPE.
O fator de testada é obtido através da Equação a seguir.
Fte = ( Fr ÷ Fp )f (5)
Fte = Fator de Testada;
Fr = Frente de referência do zoneamento, de acordo com a Tabe la 6 .
Fp = Frente da amostra / imóvel avaliando;
f = Expoente do fator frente, de acordo com a Tabe la 6 .
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f ) F a t o r d e P r o f u n d i d a d e ( F p ) :
Utilizado para efetuar a comparação e homogeneização das profundidades dos terrenos das
amostras com o padrão referencial de zoneamento da Norma IBAPE, conforme a Tabe la 5 ,
anteriormente exibida.
Seu cálculo é realizado de acordo com a relação entre a profundidade da amostra e a de
referência, conforme Tabe la 7.
Tabela 7. Cálculo do fator de profundidade de acordo com a norm a IBAPE.
Ce n ário Co n diçõ e s Equação de Cálcu lo
1 Pmi < Pam < Pma Fp = 1
2 Pmi / 2 < Pam < Pmi Fp = ( Pmin / Pe ) p
3 Pam < Pmi / 2 Fp = ( 0 ,5 ) p
4 Pma < Pam < 3 x Pma Fp = 1 / [(Pma / Pam)+{[1-(Pma / Pe)] x(Pma / Pam) p}]
5 Pam > 3 x Pma Expressão do cenário 4 com Pam = 3 x Pma
Onde
Fp = Fator de Profundidade;
Pmi = Profundidade mínima de referência do zoneamento, de acordo com a Tabe la 5 ;
Pma = Profundidade máxima de referência do zoneamento, de acordo com a Tabe la 5 ;
Pam = Profundidade da amostra, ou do imóvel avaliando;
p = Expoente do fator de profundidade, obtido de acordo com a Tabe la 5 .
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H OMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
Após o cálculo de cada fator de comparação das amostras deve ser realizada a
homogeneização destas, de modo a se obter dados finais que reflitam o cenário do imóvel
avaliando.
Desta maneira, o cálculo do valor homogeneizado das amostras, de acordo com IBAPE
(2011), é realizado através da expressão a seguir.
Vh = Vo x [1 + (Ft - 1) + (Fa – 1) + ... + (Fn – 1)]
Onde:
Vh = Valor homogeneizado da amostra;
Vo = Valor inicial de terreno, após subtração do valor das benfeitorias;
Fn = Fatores diversos utilizados na homogeneização (transposição, área, testada, etc.).
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fls. 803
TRATAMENTO ESTATÍSTICO DAS AMOSTRAS
Após a homogeneização, os valores obtidos das amostras devem ser testados para ver se
encontram-se inseridos em intervalo estatístico válido, sendo que este é definido através do
método de Chauvenet, conforme expressões a seguir.
Imax = ( Amax – X ) ÷ S
E
Imin = ( X – Amin ) ÷ S
Onde:
Imax = Valor máximo do intervalo de confiança;
Imin = Valor mínimo do intervalo de confiança;
X = Média aritmética dos valores homogeneizados das amostras;
S = Desvio padrão das amostras.
Os valores Imax e Imin são comparados a um valor crítico de Chauvenet tabelado, sendo
que, se houverem amostras que apresentem valores discrepentes a este coeficiente crítico, esta
deverá ser excluída.
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fls. 804
DEFINIÇÃO DO INTERVALO DE CONFIANÇA
Após a validação estatística das amostras, ao constatar-se que todas as amostras são
pertinentes, deve-se realizar a definição do intervalo de confiança do valor unitário básico,
sendo que esta é obtida através da expressão a seguir.
𝐴 𝐴 𝑡 𝑆√𝑛
Onde:
𝐴= Média Aritmética dos valores obtidos;
S = Desvio padrão obtido;
n = Quantidade de amostras utilizadas, após validação das amostras;
tc = valores percentis para distribuição “t” de Stude n t, com n amostras e n -1 graus de liberdade
e confiança de 80% (valor tabelado).
Sendo que o Valo r Un itário de Te rren o (Vub) deve estar contido dentro do intervalo de
confiança calculado, podendo ser adotado a estimativa de tendência central deste.
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DEFINIÇÃO DO VALOR DE TERRENO DO IMÓVEL AVALIANDO
O valor do terreno do imóvel avaliando será obtido através da seguinte expressão:
Vt = { Vub ÷ [1 + (Fte - 1) + (Fp - 1) + (Feq - 1)]} x AT (10)
Onde
Vt = Valor de terreno do imóvel avaliando (R$);
Vub = Valor unitário básico (R$ / m² );
Fte = Fator de testada do imóvel avaliando;
Fp = Fator de profundidade do imóvel avaliando;
Feq = Fator de esquina do imóvel avaliando;
AT = Área de terreno do imóvel avaliando (m² ).
OBTENÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO
O valor do imóvel avaliando será obtido através da seguinte expressão:
Vv = (Vt + Vc) x Fc
Onde:
Vv = Valor de mercado do imóvel avaliando (R$);
Vt = Valor do terreno obtido com o Método Comparativo Direto (R$);
Vc = Valor da edificação obtido com o Método da Quantificação de Custo (R$);
Fc = Fator de Comercialização (adotado 1,10).
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ANEXO D2 .3 – CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
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CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS E DE TERRENO DAS AMOSTRAS
Processo:Vara:Fórum:
Logradouro:Complemento
Bairro: Estado: São Paulo
A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,A . . . , , , , , . ,
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. ,R$
,,,,,,,,
VALORES DE TERRENO DAS AMOSTRAS DE REFERÊNCIAValor da
Edificação (R$)Amostra Valor doTerreno (Valor de Venda - Valor da Edificação)
Valor de Venda R$
. . ,R$
. . ,R$
Valor da Edificação (R$)
,,,,
Variação do CUB Obsolescência
V. Unitário Atual (R$/m²)
Área Equivalente (m²)
. . ,R$
. . ,R$
AAAAA
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
AA
A
2 - INFORMAÇÕES DO TERRENO
MEMORIAL DE CÁLCULO - MÉTODO EVOLUTIVO
1058305-87.2019.8.26.01002ª Vara Cível
João Mendes Júnior
1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO
Cidade: São Paulo
Al. dos Tupiniquins, 835
Moema-
VALORES DE EDIFICAÇÃO DAS AMOSTRAS DE REFERÊNCIA
Amostra CUB (R$/m²)PadrãoDespesas indiretas
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
A
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$
AA
. . ,R$
. . ,R$
. . ,R$ AP
ara
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CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO DO IMÓVEL AVALIANDO
H OMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
Quadro matriz de homogeneização dos dados de terreno
Onde
Valor homogeneizado = Valor inicial x [1 + (Ft - 1) + (Fa – 1) + ... + (Fn – 1)]
Ft = Fator de Transposição Fa = Fator de área Fo = Fator de Oferta
Fte = Fator de Testada Fp = Fator de Profundidade
GRÁFICO DE DISPERSÃO
Ft Fa Fo Ft e Fp Fc Fo c
A1 7 .9 6 9 ,4 9 1 ,0 3 0 ,9 7 0 ,9 0 1 ,1 1 1 ,0 3 1 ,0 0 1 ,0 0 8 .1 7 6 ,7 0 1 ,0 2 6
A2 8 .5 5 1 ,3 8 1 ,0 0 0 ,9 9 0 ,9 0 1 ,0 9 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 8 .3 1 1 ,9 4 0 ,9 7 2
A3 1 3 .6 1 0 ,5 8 1 ,0 1 1 ,0 6 0 ,9 0 1 ,0 5 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 1 3 .7 1 9 ,4 6 1 ,0 0 8
A4 7 .2 6 8 ,6 0 1 ,2 0 1 ,0 4 0 ,9 0 1 ,0 6 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 8 .5 0 4 ,2 6 1 ,1 7 0
A5 4 .1 4 8 ,5 0 1 ,2 0 1 ,0 8 0 ,9 0 1 ,1 0 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 5 .1 5 2 ,4 4 1 ,2 4 2
A6 1 4 .7 6 7 ,4 5 0 ,9 5 0 ,9 6 0 ,9 0 1 ,1 1 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 1 3 .5 5 6 ,5 2 0 ,9 1 8
A7 6 .1 4 9 ,3 8 1 ,2 0 1 ,0 8 0 ,9 0 1 ,1 0 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 7 .6 3 7 ,5 3 1 ,2 4 2
A8 9 .3 3 5 ,0 0 1 ,0 0 0 ,9 7 0 ,9 0 1 ,1 1 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 9 .0 7 3 ,6 2 0 ,9 7 2
A9 1 1 .4 5 6 ,0 6 0 ,9 1 1 ,0 4 0 ,9 0 1 ,0 8 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 1 0 .6 1 9 ,7 7 0 ,9 2 7
A1 0 9 .6 9 3 ,3 1 0 ,9 6 0 ,9 7 0 ,9 0 1 ,1 1 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 9 .0 7 2 ,9 4 0 ,9 3 6
A1 1 8 .2 2 8 ,5 1 0 ,8 9 0 ,9 8 0 ,9 0 1 ,1 0 1 ,0 0 1 ,0 0 1 ,0 0 7 .1 8 3 ,4 9 0 ,8 7 3
A1 2 9 .0 0 0 ,8 4 1 ,3 9 1 ,0 3 0 ,9 0 1 ,0 5 1 ,0 4 1 ,0 0 1 ,0 0 1 2 .2 3 2 ,1 4 1 ,3 5 9
Da d o s F i n a i s ÷ Da d o s In i ci a i s
H o m o g e n e i za çã o d o s Da d o s
Ma t r i z d o s Fa t o r e sV a l o r In i ci a l ( R$ )
V a l o r H o m o g e n e i za d o (R$ )
A m o s t r a ( A i )
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129436,732614,37
6834929,00A3 13719,46A5 5152,44
1 - CÁLCULO DO VALOR DE TERRENO DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²):
1.1 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO - TERRENO DO IMÓVEL AVALIANDONúmero de amostras de referência:
Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²):Desvio Padrão (R$/m²):
Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²):
Variância (R$/m²) ̂2 :
2,031,64 A3 Amostra Pertinente
1,64 A5 Amostra Pertinente
80%1,36
8.410,3410.463,139.436,7310,88%
2.052,793
684,26de 862,58 até 1182,19 3de 1182,19 até 1501,79 0de 1501,79 até 1821,39 0
979.952,469.436,73
174,301,091,001,00
1.509.010,97R$
Soma dos Pesos:
Valor Unitário Terreno (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²
Primeira Classe: Amostras no Intervalo (Pesos)
Amostras no Intervalo (Pesos)
Área do Terreno (m²):
Número de Classes de Divisão:
1.5 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO (Vt)
Terceira Classe:
Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência:Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²):
Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²):
1.4 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIOAmplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²):
Soma dos Valores Ponderados (R$/m²):
Fator de Testada para o imóvel avaliando (Fte)Fator de Profundidade para o imóvel avaliando (Fp)
Fator de esquina para o imóvel avaliando (Feq)ALOR DO TERRENO (Valor Unitário Terreno ÷ {1+[(Fte-1)+(Fp-1)+(Feq-1)]}) x Área do Terreno (R
Nível de Confiança:
D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado):
CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES1.3 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT
1.2 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET"
Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio PadrãoTeste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão
Estimativa de Tendência Central:mplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Centr
Grau de Precisão para o Terreno (ABNT NBR 14653-2/2011):Grau de Fundamentação para o Terreno (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau I
Grau II de Precisão
Amplitude de cada Classe (R$/m²):
Segunda Classe: Amostras no Intervalo (Pesos)
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Idade (anos) 48
4 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADOValor do Terre o Vt
2.3 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DA EDIFICAÇÃO (Vc)
Valor da Edificação Nova (CUB x Aq x Fin) 230.409,03R$
. . ,R$
0,52
2 - CÁLCULO DO VALOR DA EDIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Área Equivalente do Imóvel Avaliando (Aq) (m²) ,CUB do Imóvel Avaliando (R$ / m²) . ,R$
Valor Atual da Edificação Vc . ,R$ VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO Vt+Vc x FC R$ : . . ,R$
3 - FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC)Fator de co ercialização utilizado FC : ,
Valor Atual da Edificação (Vc) = (CUB x Aq x Foc X Fin) 119.812,76R$
Fator K - Ross-Heidecke 0,39Fator de Obsolescência (Foc)
6.1 - CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃOEstado de Conservação: Entre Regular e Reparos Simples
2.2 - DESPESAS INDIRETAS (Fin)Fator de Despesas Indiretas (Fin) 1,32
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ANEXO D3 – MEMORIAL FOTOGRÁFICO
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Fo to 0 1. Fachada do imóvel avaliando.
Fo to 0 2 .Arredores do imóvel avaliando.
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Fo to 0 3 . Detalhe do teto do cômodo externo coberto 01.
Fo to 0 4 . Cômodo externo coberto 01.
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Fo to 0 5. Detalhe do teto do cômodo externo coberto 02.
Fo to 0 6 . Cômodo externo coberto 02.
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Fo to 0 7. Detalhe do teto do depósito 01.
Fo to 0 8 . Depósito 01.
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fls. 816
Fo to 0 9 . Detalhe do teto do depósito 02.
Fo to 10 . Depósito 02.
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Fo to 11. Detalhe do teto do ambiente 01 da cozinha.
Fo to 12 . Ambiente 01 da cozinha.
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Fo to 13 . Detalhe do teto do ambiente 02 da cozinha.
Fo to 14 . Ambiente 02 da cozinha.
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Fo to 15. Detalhe do teto do ambiente 03 da cozinha.
Fo to 16 . Ambiente 03 da cozinha.
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Fo to 17. Ambiente externo 01.
Fo to 18 . Ambiente externo 02.
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Fo to 19 . Detalhe do teto do depósito 03.
Fo to 2 0 . Depósito 03.
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Fo to 2 1. Detalhe do teto da área de serviço.
Fo to 2 2 . Área de serviço.
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Fo to 2 3 . Detalhe do teto do depósito 04.
Fo to 2 4 . Depósito 04
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Fo to 2 5. Detalhe do teto do cômodo interno 01.
Fo to 2 6 . Cômodo interno 01.
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Fo to 2 7. Detalhe do teto do cômodo interno 02.
Fo to 2 8 . Cômodo interno 02.
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Fo to 2 9 . Detalhe do teto do banheiro 01.
Fo to 30 . Banheiro 01.
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Fo to 31. Detalhe do teto do banheiro 02.
Fo to 32 . Banheiro 02.
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Fo to 33 . Detalhe do teto do cômodo interno 03.
Fo to 34 . Cômodo interno 03.
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fls. 829
Fo to 35. Detalhe do teto do cômodo interno 04.
Fo to 36 . Cômodo interno 04.
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fls. 830
Fo to 37. Detalhe do teto do cômodo interno 05.
Fo to 38 . Cômodo interno 05.
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fls. 831
Fo to 39 . Detalhe do teto do banheiro 03.
Fo to 4 0 . Banheiro 03.
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Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004.
A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 14/07/2020, em
1.431,00- da construção:
4.109,00- de terreno:
Imóvel localizado na 1ª Subdivisão da Zona Urbana
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/
THIAGO GONZAGA EMYGDIO (CPF 311.802.298-19)
Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2020.
2.2020.000934766-6
Data de Emissão:
Número do Documento:
Solicitante:
15/04/2020
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU
MOEMA CEP 04077-002
MOEMA CEP 04077-002
AL DOS TUPINIQUINS, 835
AL DOS TUPINIQUINS, 835
Valores de m² (R$):
Local do Imóvel:
Endereço para entrega da notificação:
Contribuinte(s):
CNPJ 06.178.044/0001-92 CNV MARCAS E PARTICIPACOES DE NEGOCIOS LTDA
2020
045.185.0004-0Cadastro do Imóvel:
22.324,00- da construção:16.026,00- da área não incorporada:
854.672,00
893.022,00Base de cálculo do IPTU:
- da área incorporada:
Valores para fins de cálculo do IPTU (R$):
Dados cadastrais da construção:
8,15Testada (m):3Área não incorporada (m²):
Área incorporada (m²): 160
163Área total (m²):1,0000Fração ideal:
residência
78
40Área ocupada pela construção (m²): Uso:
Área construída (m²): Padrão da construção: 1-B
1970Ano da construção corrigido:
Dados cadastrais do terreno:
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ANEXO D – CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO
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