Cleber Correa - a Lei Fiduciária de Imóveis DW Debate 22/08/2014 Parte 2
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1 WORKSHOP SOBRE A LEI DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL “Por uma Justiça mais eficaz no Sector Imobiliário” República de Angola 04 de junho de 2013 Marcelo Manhães de Almeida
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Cleber Correa, membro da Associação dos Profissionais Imobiliários de Angola (APIMA) falou sobre o tema de uma análise da proposta da Lei angolana relacionada com a alienação fiduciária de bens imóveis. A transferência dos direitos de propriedade legais são fatores importantes que influenciam o investimento público e privado em habitação e tanto o desenvolvimento urbano e rural. Ele argumenta que há uma necessidade em Angola para a criação de novas garantias para a proteção do direito ao crédito. APIMA Tem vindo a promover a adaptação do modelo de prática jurídica brasileira em um projeto de lei que ainda precisa ser aprovado pelo parlamento angolano que, potencialmente, podem fornecer a base para o crescimento saudável do mercado imobiliário. O apresentador falou sobre o projeto de lei elaborado pelo Ministério da Justiça em Angola, que deverá ser publicado em paralelo à lei de financiamento habitacional atual (ou lei da hipoteca). Cleber Côrrea demonstrou a necessidade de a nova lei que reduziria drasticamente o tempo de execução de cancelamento e cliente inadimplente (a partir de três anos para seis ou nove meses), incentivar o investimento privado (nacional e internacional), aumentar a oferta de imóveis e, portanto, melhorar a qualidade de vida da população angolana. http://dw.angonet.org/forumitem/1383 English version: Cleber Correa, a member of APIMA - Associação dos profissionais imobiliários de Angola spoke on the theme of an analysis of the proposed Angolan Law related to alienation of real-estate property. The transference of legal property rights are important factors influencing private and public investment in housing and both urban and rural development. He argues that there is a need in Angola for the creation of new guarantees for the protection of the right to credit. .APIMA has been promoting the adaptation of the model of Brazilian legal practice in a draft law that remains to be approved by the Angolan parliament that potentially can provide the base for the healthy growth of the housing market. The presenter spoke about the bill prepared by APIMA for the Ministry of Justice in Angola that should be published in parallel to the current housing finance law (or law of the mortgage). Cleber Côrrea demonstrated the need for the new law that it would dramatically reduce the execution time of cancellation and delinquent customer (from three years to six or nine months), encourage private investment (domestic and international), increase the supply of homes and therefore improve the quality of life of the Angolan population. http://dw.angonet.org/forumitem/1383
Transcript of Cleber Correa - a Lei Fiduciária de Imóveis DW Debate 22/08/2014 Parte 2
1
WORKSHOP SOBRE A LEI DA
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL
“Por uma Justiça mais eficaz no Sector Imobiliário”
República de Angola
04 de junho de 2013
Marcelo Manhães de Almeida
2
Apresentação do tema
- Evento dezembro/11: “A Justiça face o desenvolvimento do setor imobiliário”
- Enfoque da palestra
3
CENÁRIO SÓCIO-ECONÔMICO
1. Déficit habitacional e urbanização
2. Indústria imobiliária: iniciativa privada e parcerias
público-privadas
3. Geração de emprego
4. Captação de recursos financeiros que procuram
rentabilidade e segurança jurídica
4
CENÁRIO JURÍDICO
1. Incumprimento geração de processos judiciais
2. Novos processos custo estatal acúmulo morosidade
3. Decisões judiciais insegurança pelo tempo e pelo mérito
fuga de capital/investidor
4. Custo do processo judicial para as partes contratantes
5
“A partir, precipuamente, do século passado, (falava ele
do Século XIX) se tem sentido, cada vez mais, a
necessidade da criação de novas garantias reais para a
proteção do direito de crédito. As existentes nos
sistemas jurídicos de origem romana - e são elas a
hipoteca, o penhor e a anticrese - não mais satisfazem a
uma sociedade industrializada, nem mesmo nas
relações creditícias entre pessoas físicas, pois
apresentam graves desvantagens pelo custo e
morosidade em executá-las, e pela superposição a elas
de privilégios em favor de certas pessoas,
especialmente o Estado”, José Carlos Moreira Alves, ex-
ministro do Supremo Tribunal Federal”
6
$ crédito
garantia
(alienação fiduciária)
títulos $$$
construtora comprador
Agente
financeiro
imóvel
Investidores
ESTRUTURAÇÃO COM FINANCIAMENTO
7
construtora comprador
securitizadora
imóvel
Investidor
$ $ + juros (título de crédito)
$ = prestações
recebível/crédito
$
antecipação
dos recebíveis
ESTRUTURAÇÃO COM SECURITIZAÇÃO
recebível
garantia
(alienação fiduciária)
8
DADOS ESTATÍSTICOS
9
Unidades Financiadas (recursos SBPE)
Em 2000 37.752
Em 2004 53.827
Em 2006 113.873
Em 2008 299.685
Em 2010 421.385
Em 2011 492.489
Em 2012 453.312
* Observação: a lei 9514 foi promulgada em dezembro de 1997 e
bastante debatida nos anos de 1998 e 1999. A Caixa Econômica
Federal passou a adotar a AF em maior grau somente a partir de
2004.
Fonte:ABECIP
10
COMPARATIVO – HIPOTECA X ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM BRASÍLIA – DF
ANO Alienação fiduciária Hipoteca
2002 281 577
2003 344 663
2004 737 509
2005 654 674
2006 1277 617
Fonte: ABECIP – 1º Cartório de Registro de Imóveis do D.F
11
COMPARATIVO – HIPOTECA X ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM BELO HORIZONTE
ANO Alienação fiduciária hipoteca
2002 98 535
2003 47 466
2004 293 238
2005 408 248
2006 820 103
2007 1148 79
2008 1357 41
2009 1557 34
Fonte: ABECIP – 4º Oficio de Registro de Imóveis de Belo Horizonte
12
INCUMPRIMENTO DOS CONTRATOS COM RECURSOS
DA CADERNETA DE POUPANÇA (%)
13
Índice de incumprimento do Banco de Desenvolvimento do
Espírito Santo
1995 15,81%
1996 18,40%
1997 40,40%
1998 34,03%
1999 15,16% portaria
2000 2,99%
2001 3,65%
2002 1,14%
2003 1,36%
2004 0,92%
2005 1,04%
2007 1,88%
2008 2,06%
2009 1,41%
2010 1,01%
14
CIRCULO VIRTUOSO POSITIVO
Baixo índice de incumprimento
Satisfação do financiamento
Novos financiamentos
Novas moradias
Equilíbrio dos preços Mais emprego
Novos compradores
Novo ciclo virtuoso positivo
15
Financiamento com boa garantia
Execução segura e célere
Recuperação do valor financiado
Equilíbrio nas interesse em
taxas de juros financiar
Ampliação do mercado
tomador do financiamento
Novo ciclo virtuoso positivo
16
CARACTERÍSTICAS BÁSICAS DA ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA - BR
● contrato de alienação fiduciária com escopo de
garantia
● devedor transfere a propriedade resolúvel ao credor
● contrato acessório
● pode ser pactuado por pessoas singulares e jurídicas
e recair sobre terrenos, imóveis prontos ou em
execução
● sua execução, em caso de incumprimento se dá
administrativamente (sem interferência do judiciário).
17
EFICIÊNCIA DA
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
18
Vencimento da
parcela A
(01/03)
Vencimento da
parcela B
(01/04)
Elaborar,
notificar e
encaminhar
para CRI
(20/04)
Providência
s no
cartório e
notificação
do devedor
(20/05)
Prazo para
Purgar a
mora
(06/06)
Com a
purgação,
3dd para
liberar $
Sem
purgação
da mora
Levantame
nto
do $
(09/06)
Cartório de
Registro de
Imóveis
certifica o
fato (11/06)
Credor
paga ITBI
(21/06)
15
dd
5 dd 10 dd
20 dd 30 dd
19
Consolidação
da
propriedade
(26/06)
Publicaçã
o do edital
para leilão
(01/07)
1º e 2º
leilões
(16/07)
Eventual
restituição
e quitação
da dívida
(< 05
meses)
Posse =
instauração
de ação
judicial
(30/07)
Despacho
judicial
fixando
prazo de até
60 dd
(15/08)
Intimação /
citação e
concessão
de prazo de
60dd (30/08)
Desocupação
em 30/10
5 dd 5 dd 15 dd 5 dd
10 dd 15 dd 15 dd <
OBSERVAÇÕES:
● não temer a execução do crédito
● o atendimento da demanda social, mediante a
construção de moradias, anula os infortúnios das
retomadas de imóveis
● criação de um ambiente jurídico favorável à captação
de recursos externos de longo prazo
● Prever instância de composição amigável (mediação e
arbitragem)
● Avaliar os custos com as transferências imobiliárias
(venda e compra / consolidação da propriedade /
arrematação) e realização de leilão.
● Adotar a alienação fiduciária para garantir qualquer
operação, inclusive aquelas realizadas por pessoas
singulares. (como credor fiduciário).
