Comitê de Mercado - Relatório

COMIT DE MERCADO reunio de 11 de dezembro de 2014 1

disponvel em www.realestate.br

Nota da Reunio de 11 de Dezembro de 2014

Perspectivas para o Real Estate Brasileiro

em 2015 e Resultado de Enquete

Introduo

A ltima reunio de cada ano do Comit tem como pauta a discusso de perspectivas de curto prazo do real estate (o ano seguinte). Em cada ciclo temos organizado as projees segundo determinadas questes que aparecem como as mais relevantes em cada conjuntura. As discusses so segmentadas por tpicos, alguns interligados, e para dar suporte mais amplo s perspectivas, procuramos ouvir uma parcela de formadores de opinio do mercado, por meio de uma enquete.

Esta Nota est estruturada seguindo as questes da enquete e em cada resposta encontramos o confronto entre as opinies prevalentes no Comit e o resultado da enquete. Como a amostra do mercado utilizada para a enquete no estruturada, no consideramos que as respostas servem com o rigor de uma pesquisa. Consultamos os leitores das Cartas do Comit que constam do nosso cadastro, extenso pblico que entendemos qualificado para esta consulta.

1. A economia setorial e os segmentos abordados no questionrio de pesquisa

Alguns aspectos relacionados com o comportamento da economia em 2014 e as projees modestas para 2015, alm de questes de governabilidade certamente permeiam as respostas sobre perspectivas, sejam as do Comit, que tivemos oportunidade de debater na reunio, como as dos que responderam enquete. reconhecido que o Brasil dever viver uma economia em reorganizao em 2015, o que no parece possvel acontecer somente em um exerccio fiscal, objetivando superar a perda de qualidade recorrente dos ltimos quatro anos. Esta reorganizao pode ser acelerada na hiptese de que o sistema produtivo e os capitais de investimento, nacionais e estrangeiros, confiem nos gestores pblicos e estes apresentem medidas, propostas e posturas confiveis. Eventual quebra de expectativas poder ser percebida nos meados de 2015, que, acontecendo, far recrudescer o grau de debilidade ora verificado, o que conduzir o setor do real estate para um estado mais desfavorvel do que o apresentado nas respostas s questes da enquete, como analisado pelo Comit.

Alguns tpicos da economia podem ser ressaltados, com a sua repercusso no



ambiente do real estate. Estas serviram de cenrio para as respostas do Comit ao questionrio e, como se pode perceber pela aderncia s respostas coletadas na enquete, possivelmente serviram para os consultados fundamentar suas opinies.

No mercado residencial a demanda orgnica no depende somente de fatores econmicos, mas tambm e intensamente de demogrficos. Entretanto, a percepo da condio econmica pelas famlias que necessitam comprar as leva a concluir transaes somente em uma condio evidente de conforto. Comprometer a poupana financeira acumulada, perdendo liquidez que s pode ser recomposta em alguns anos e bloquear uma frao expressiva da renda pelo horizonte mnimo de 20 anos s se ancora em uma expectativa de estabilidade e crescimento, sem espao para dvidas sobre os riscos de manuteno de emprego e renda. Na dvida, resultado de evidncias de que a economia no vai bem e sem horizonte claro de recuperao, a demanda se retrai1. Seguindo as perspectivas econmicas para 2015 e as medidas agressivas que se pode prever para recuperar a qualidade perdida por m gesto, no provvel que a demanda em 2015 venha a se somar com a retrada e possvel ocorrer ainda mais retrao.

Os edifcios corporativos2 significam investimento saudvel quando apresentam elevadas taxas de ocupao e aluguis que remuneram adequadamente os recursos financeiros aplicados, o que ocorre somente quando a economia permite que as empresas mantenham seu regime de produo, ou cresam. Caso contrrio, espaos so reduzidos, ou at empresas so encerradas, o que constri a onda negativa do real estate comercial, na qual taxas de ocupao mais baixas emulam, pela competitividade entre proprietrios, aluguis em queda, formando um binmio que desqualifica a qualidade dos investimentos. Este o cenrio para o ciclo adiante, no qual, mesmo com recuperao da economia, o mercado nos grandes centros s tender a se estabilizar em no mnimo cinco anos.

Os shopping centers construdos sem fundamento econmico slido (poder de compra do pblico alvo) apresentam vazios. Economia recessiva, ou sob taxa de crescimento modesta, somada com poder de compra do consumidor bloqueado por dvidas contradas sob premissas fantasiosas de crdito fcil, mas caro, so fatores que freiam o consumo do conjunto dos bens que compe o mix dos

1 Evidente que a necessidade de habitao permanece, seja a primeira, ou a de substituio,

logo, em algum momento adiante ela volta e se soma com a demanda orgnica, o que pode at provocar distores de preos no mercado.

2 Vide nota da reunio do Comit de 02 de outubro e a Carta do Ncleo 38, disponveis em www.realestate.br



shopping centers. A queda de vendas das lojas e as receitas comprometidas pelos descontos continuados no incentivam os lojistas expanso, como tambm no municiam capital de giro para aplicar em novas lojas. O crdito caro muito menos incentiva expanso. A falta de perspectiva de crescimento de vendas idem3. Os vazios impressionantes verificados em vrios empreendimentos, especialmente aqueles implantados com capitais amadores so resultado desses dois efeitos: as decises econmicas dos ltimos anos e sua repercusso no consumo e os investimentos sem suporte em planejamento de qualidade.

Fundos de investimento imobilirio so estruturas nobres de investimento para pequenos e mdios capitais conservadores, ainda que utilizadas no Brasil de um modo pobre. Aqui at se vestem pequenas partes de imveis para vend-los partilhados, enquanto nas economias evoludas os instrumentos semelhantes (os REITs) abarcam portfolios de grande expresso e competitividade, alm de que a autorizao para exerccio de gesto proativa permite revitalizar o portfolio de imveis continuadamente. Alm do mais, vimos acontecer no mercado brasileiro algumas operaes cujos preos foram especulados pelos originadores contra os investidores, sob o olhar complacente, quando no comprometido, de algumas instituies gestoras. Ser difcil admitir a recuperao da credibilidade dos fundos imobilirios para renda no curto prazo.

No curto prazo ainda no possvel medir o impacto das questes polticas em pauta.

2. As questes propostas e as respostas

Para os membros do Comit e na Consulta ao Mercado propusemos questes, cujas respostas foram tabuladas e so descritas nos grficos adiante. A tabulao est sempre calculada para a proporo de 100 pontos. Para algumas delas fazemos comentrios adicionais, procurando interpretar aspectos no transparentes nos resultados, sendo que em outras o teor das respostas j naturalmente conclusivo.

3 O ndice de vendas no varejo do Ibge, descontada a inflao pelo Ipca nos ltimos 12

meses, terminando em outubro-14 mostra tendncia de queda equivalente a 3,4% anual.



2.1. Empreendimentos Residenciais

questo 1 Na maioria dos segmentos ( produtos e cidades ) do mercado brasileiro, os preos de oferta dos imveis residenciais nas vendas de estoques e lanamentos, em 2015, relativamente a 2014, devem:

A Consulta ao Mercado se aproxima da tendncia verificada nos debates do Comit. Podemos sintetizar afirmando que a percepo de que os preos devero acompanhar a inflao, com vis de baixa. Baixa acentuada poder se verificar nos mercados que ainda apresentam problemas de estoques elevados para um poder de compra reduzido, como se conclui pelas respostas de questes adiante.

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0 10 20 30 40 50 60

crescer acompanhando a inflao

crescer moderadamente acima da inflao

crescer acentuadamente acima da inflao

depreciar moderadamente

depreciar acentuadamente

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



questo 2a Com respeito aos preos de 2015, relativamente a 2014 destaque uma cidade ou regio de maior aumento de preos

Destaque para a correlao entre as respostas, ressalvada a viso sobre a cidade de So Paulo, que como se verifica adiante, na Consulta ao Mercado apresentou uma tendncia inconclusiva. A melhor explicao para o acento de aumentos em So Paulo est na questo do reflexo do preo da outorga onerosa imposta pelo novo Plano Diretor Estratgico - PDE e nas evidncias de que preos pedidos pelos terrenos disponveis nos eixos de estruturao subiram sensivelmente, sem que o PDE tenha conferido aumento de coeficiente de aproveitamento. De outro lado, os preos pedidos "fora dos eixos" na maioria permanecem estabilizados, contra uma queda de coeficiente de aproveitamento.

Ainda h muitos projetos aprovados ou em aprovao em terrenos comprados ou opcionados a preos antes do PDE e nas regras de aproveitamento antigas. O que se deve reconhecer que durante um certo tempo, provavelmente curto, os empreendedores tendero a formar seus preos com base em custos incorridos de terreno, mas logo devero migrar para utilizar o custo de reposio por terrenos equivalentes, o que ser um impulsionador de preos mesmo para os projetos aprovados seguindo as antigas regras (antes do novo PDE).

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7

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0 10 20 30 40 50 60

SPaulo

RM SPaulo

Interior SPaulo

Rio

Curitiba

Sudeste

Nordeste

Respostas Esparsas

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



questo 2b Com respeito aos preos de 2015, relativamente a 2014 destaque uma cidade ou regio de maior queda de preos

Salvador, Manaus, Braslia e algumas cidades do Nordeste apresentam estoques de imveis prontos em volume superior demanda orgnica e a preos acima do poder de compra do mercado. Algumas empresas esto abandonando esses mercados. Esses dois fatores so impulsionadores de descontos.

Destaque na comparao desta resposta com a anterior que a Consulta ao Mercado no apresenta uma tendncia clara para So Paulo. Praticamente o mesmo nmero de consultados responde que So Paulo deve apresentar preos mais caros (questo 2a) ou preos menores (questo 2b). A esse respeito, a discusso do Comit enveredou para como o mercado tem feito a leitura das promoes agressivas alardeando descontos "fantasia". Como reconhecido, vrias empresas tm procurado enveredar por promover vendas a partir de realar um desconto tpico e elevado, estratgia que para aqueles que no esto diretamente comprando imveis transparece como uma tendncia de preos, quando no .

A distribuio das respostas da Consulta ao Mercado provavelmente indica vises de em que cidade o respondente est ou atua como empreendedor. Isso indica que existe uma preocupao generalizada quanto aos ajustes de preos capacidade de compra do mercado, quando se verifica que os preos vm crescendo, recorrentemente desde 2005, acima da renda do mercado e que o mecanismo de ajuste pela qualidade do imvel (dimenses, acabamentos e migrao para bairros perifricos) um procedimento em esgotamento.

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SPaulo

RM SPaulo

Interior SPaulo

Rio

Curitiba

Sudeste

Brasilia

Manaus

Salvador

Nordeste

Respostas Esparsas

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



questo 3 O nvel da oferta (nmero total de unidades lanadas) de empreendimentos em 2015, relativamente a 2014:

As respostas evidenciam a viso recessiva prevalente de 2015 sobre 2014. Na leitura isolada por mercados (cidades ou regies), cujas respostas esto compiladas nos grficos das questes 4a e 4b, verifica-se que h expectativas de crescimento da oferta em alguns mercados e reduo em outros, em consonncia com a verificao de que h estoques ainda por serem comercializados, cuja liquidez tem se verificado muito baixa (velocidade de absoro).

Na leitura das respostas da Consulta ao Mercado s questes de onde se localizam crescimento ou reduo de oferta (2015 contra 2014), adiante indicadas, verifica-se uma tendncia inconclusiva envolvendo o mercado de So Paulo (cidade agregada regio metropolitana e cidades expressivas de seu interior). Respostas praticamente na mesma proporo fazem leituras opostas sobre o mercado de So Paulo.

As respostas do Comit no apresentam conflito, acentuando que So Paulo ainda ser um mercado lido pelos empreendedores como preferencial (aumento da oferta), enquanto os mercados j citados (Salvador enfaticamente) sofrero reduo de oferta, concentrando-se o esforo das empresas na liquidao dos estoques atuais.

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0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

cair

crescer

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



questo 4a Relativamente oferta, destaque uma cidade ou regio que apresentar crescimento

questo 4b Relativamente oferta, destaque uma cidade ou regio que apresentar queda

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SPaulo

RM SPaulo

Interior SPaulo

Rio

PAlegre

Vitoria

Nordeste

nenhuma

Respostas Esparsas

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli

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0

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5

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SPaulo

RM SPaulo

Interior SPaulo

Rio

Curitiba

Sudeste

Belo Horizonte

Brasilia

Salvador

Nordeste

Respostas Esparsas

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



questo 5 Em geral, considerando a demanda de imveis residenciais e a oferta dos empreendedores, a velocidade de vendas em 2015, relativamente a 2014:

Estas respostas evidenciam a previso recessiva e o maior prazo de maturao da deciso de compra que deve marcar o mercado em cenrio de economia debilitada, mesmo que em eventual recuperao. Em 2014 a velocidade de absoro de produtos residenciais tem sido mais baixa, todavia sem comprometer a qualidade dos empreendimentos. Considerada a estrutura de funding utilizada preferencialmente no mercado brasileiro e os prazos de obras, velocidade de absoro compatvel com o ciclo de lanamento mais o prazo de construo para liquidar os estoques fora a conta de investimentos e baixa a taxa de retorno dos empreendimentos. Entretanto, para a grande maioria dos negcios, quando se compara a velocidade de vendas lenta, contra a mais agressiva de venda integral no lanamento, o montante agregado de investimentos no relevante e a quebra de taxa de retorno tambm. Ou seja, os negcios suportam velocidade de vendas mais moderada, sem deixar de oferecer incentivo aos empreendedores.

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6

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0 10 20 30 40 50 60

ser equivalente

crescer

cair

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



2.2. Edifcios Corporativos nos Grandes Mercados

questo 6 O ndice de vazios em 2015:

Os estudos do NRE-Poli, refletidos na Carta 38 e na Nota do Comit da ltima reunio j traam o cenrio de crescimento de vazios e depresso dos aluguis. O que possvel acrescentar, passados dois meses da emisso destes documentos que ora se verifica em So Paulo uma queda mais aguda nos aluguis dos empreendimentos AAA, na tentativa de provocar a migrao de locatrios, seja de outras posies AAA, como at de AA, para prevenir grandes vazios por ciclos muito longos, o que ameniza a deteriorao da qualidade dos investimentos. Verificam-se tambm prazos de carncia mais altos, o que indiretamente significa alugueis mais baixos.

A sntese que o cenrio de mdio prazo de desincentivo ao investimento em imveis comerciais, tendo em vista que o reequilbrio do mercado s se verificar, sujeito sempre a uma reverso da economia, em um longo horizonte. As respostas questo 7 indicam que esta a expectativa na Consulta ao Mercado.

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0 10 20 30 40 50 60 70 80

crescer, mas no repercutir em queda de preos de alugueis

crescer, forando uma depresso nos preos dos alugueis

permanecer no patamar de 2014, mantendo-se o patamar dospreos dos alugueis

permanecer no patamar de 2014, mas haver aumento dospreos dos alugueis

permanecer no patamar de 2014, com depresso nos preosdos alugueis

cair, sem repercusso nos preos dos alugueis

cair sensivelmente, provocando aumento de alugueis

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



questo 7 Os investimentos em novos empreendimentos em 2015, relativamente a 2014, medidos pela ABL construda, em geral devero:

2.3. Empreendimentos de Shopping Centers

questo 8 Em 2015, relativamente a 2014, os vazios nos shopping centers (lojas no locadas) devero:

Aqui prevalece a viso recessiva, acentuando-se que os vazios em 2014 j so grandes. A expectativa acentuada na enquete que essa configurao poder ainda se agravar, como caudatria das causas j descritas: vendas modestas e a preos contidos (margens estreitas) e falta de capital de giro para expanso das lojas.

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crescer moderadamente

crescer expressivamente

cair moderadamente

cair expressivamente

manter-se no mesmo nvel

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli

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40

20

40

42

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0 10 20 30 40 50

manter o mesmo patamar

crescer

diminuir

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



No detalhamento das opinies (questes 9a e 9b) destacam-se onde esto os problemas atuais e que podem recrudescer: interior de So Paulo e algumas cidades de menor porte no Brasil, que justamente onde se abrigaram os capitais de investimento amadores, nacionais e estrangeiros.

questo 9a O desempenho dos investimento em shopping-centers severamente afetado por vazios. Para 2015 destaque uma cidade ou regio com muitos vazios

questo 9b O desempenho dos investimento em shopping-centers severamente afetado por vazios. Para 2015 destaque uma cidade ou regio com poucos vazios

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SPaulo

Interior SPaulo

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Sul

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Centro Oeste

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Cidades PM Porte

Respostas Esparsas

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli

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0 10 20 30 40 50 60

SPaulo

RM SPaulo

Interior SPaulo

Rio

Sul

Sudeste

Centro Oeste

Nordeste

Grandes Metro

Respostas Esparsas

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



questo 10 Os investimentos em novos empreendimentos, medidos em m2 ABL, em 2015, comparados com 2014, sero:

As respostas esto em linha com a previso recessiva para o setor, o que, naturalmente no convidar a novos investimentos.

2.4. Fundos de Investimento Imobilirio

questo 11 As cotas dos FII sofreram forte desvalorizao em 2014. Em 2015: (respostas mltiplas)

Especula-se que um dos vetores de queda de valor das cotas em 2014 seria o crescimento da taxa referencial de juros, sem que o fluxo da renda dos

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0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

maiores

menores

equivalentes

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli

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os preos das cotas recuperaro valor, atingindo no mnimo ovalor patrimonial dos imveis do portfolio

os preos das cotas continuaro deprimidos, porque as rendasno crescero

os preos das cotas continuaro deprimidos, porque os FIIperderam credibilidade como instrumentos de investimento

os preos das cotas recuperaro valor, porque as rendasdevero crescer

Consulta ao Mercado

CM-NRE Poli



empreendimentos abrigados nos FII acompanhe, porque o seu vetor primrio de ajuste inflacionrio e ainda caudatrio das presses de mercado na formao das rendas4 . A taxa referencial de juros de alguma forma influencia, ainda que seja mandatrio considerar que a renda das cotas abriga um componente virtual de ajuste vinculado ao valor patrimonial do portfolio imobilirio, cuja apropriao complexa tendo em vista que ela vir diferida por meio do ajuste das rendas e somente em configurao de equilbrio de mercado.

O fator que mais pode ter colaborado para a queda de preos de cotas de FII, que, como simples comprovar afetou alguns fundos, mas no todos, a diminuio da renda, em alguns casos muito elevada, provocada pelo trmino do ciclo de garantia de renda que muitos originadores conferiram aos seus empreendimentos securitizados em FII. Com o propsito de sobrevalorizar os empreendimentos na securitizao, vrios FII foram lanados oferecendo rendas fixadas por um certo perodo, derivadas de pagamentos de garantia de renda ou similares, oferecidos pelos originadores. A queda abrupta de renda ao final do ciclo de garantia espalhou pelo mercado uma imagem de que os FII so investimentos no to conservadores como da sua natureza - portfolios de real estate destinados renda.

Essa viso pode ser referendada pelas respostas questo 12, de onde se depara que a opinio prevalente na enquete que a continuidade de oferta destes instrumentos de investimento para os investidores conservadores, est associada oferta de garantia de renda5. Como o questionrio permitia respostas mltiplas, o que se conclui que h uma nfase na garantia de renda, mas a questo da credibilidade quebrada ainda tende a repercutir, alm do efeito recessivo da economia alquebrada na capacidade de investimento.

4 J tratamos aqui das rendas dos edifcios corporativos e dos shopping centers,

representados na maioria dos portfolios dos FII. 5 Como se sabe no permitido garantir renda diretamente em um FII. O mecanismo

utilizado consiste em garantir para o FII um fluxo de renda constante, independente do que produzido pelo portfolio, no qual o originador paga a diferena entre um valor fixado e o varivel produzido pelo portfolio. Como as despesas dos FII so moderadas diante do fluxo da renda recebida, a renda distribuda tende a cumprir um fluxo harmnico, enquanto o complemento de renda estiver sendo pago para o FII.



questo 12 Quanto ao lanamento de novos FII: (respostas mltiplas)

So membros do Comit de Mercado do NRE-Poli: Alessandro Olzon Vedrossi, Alex Kenya Abiko, Carlos Terepins, Cludio Bruni, Claudio Tavares de Alencar, Daniel Citron, Eliane Monetti, Eric Cozza, Fernando Bontorim Amato, Joo da Rocha Lima Jr., Jos Roberto Machado, Jos Romeu Ferraz Neto, Marcelo Vespoli Takaoka, Mario Rocha Neto, Pedro Cortez, Roberto Aflalo Filho, Roberto Sampaio e Walter Luiz Teixeira,

sendo esta Nota firmada por: Alessandro Olzon Vedrossi, Alex Kenya Abiko, Cludio Bruni, Claudio Tavares de Alencar, Daniel Citron, Eliane Monetti, Eric Cozza, Fernando Bontorim Amato, Joo da Rocha Lima Jr., Jos Roberto Machado, Jos Romeu Ferraz Neto, Marcelo Vespoli Takaoka, Mario Rocha Neto, Pedro Cortez, Roberto Aflalo Filho, Roberto Sampaio e Walter Luiz Teixeira, que consolida como o tema foi debatido.

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6

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0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

s ser possvel com garantia de renda por prazo longo

no haver demanda, porque os FII precisam recuperarcredibilidade

no haver demanda, porque a capacidade de investimentoestar prejudicada pelo estado da economia brasileira

haver demanda, porque os investidores j compreendem queeste investimento a melhor maneira de poupar em real estate

haver demanda somente para FIIs com imveis de escritrios

haver demanda para FIIs com qualquer tipo de imveis(escritrios, galpes, shopping centers)

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